o zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 13. května 2025, č. j. 28 C 45/2025 – 38,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I zamítl žalobu, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 300 000 Kč s příslušenstvím a výrokem II žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 36 119 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

2. V odůvodnění uvedl, že podanou žalobou se žalobkyně (po zastavení řízení ohledně částky 1 200 Kč, požadované podle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., usnesením z 13. 5. 2025, č.j. [spisová značka]) domáhala zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím s tím, že s žalovaným uzavřela 30. 6. 2024 rezervační smlouvu ohledně nemovitostí, zapsaných na LV č. [číslo] pro katastrální území [adresa] u Katastrálního úřadu pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa] ([místo] [název]), žalobkyně poskytla žalovanému ve dvou platbách rezervační poplatek ve výši 625 000 Kč. Rezervační smlouva zanikla uplynutím doby 31. 8. 2024, aniž došlo k uzavření kupní smlouvy. Protože rezervační poplatek měl být použit na úhradu kupní ceny, došlo na straně žalovaného k bezdůvodnému obohacení, a proto žádala o jeho vrácení. Žalovaný jí však vrátil pouze částku 325 000 Kč.

3. Žalovaný namítl, že k uzavření kupní smlouvy do 31. 8. 2024 nedošlo, žalobkyně do zániku rezervační smlouvy neavizovala a nedoložila neschopnost zaplatit kupní cenu, žalovanému tak vzniklo právo na úhradu smluvní pokuty ve výši rezervačního poplatku, které započetl vůči nároku žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku.

4. Žalobkyně na to namítala, že smluvní pokuta nebyla vázána na porušení smluvní povinnosti, její povinnost uzavřít kupní smlouvu byla podmíněna poskytnutím úvěru. Úvěr jí nebyl poskytnut, povinnost uzavřít kupní smlouvu jí proto nevznikla a po uplynutí doby, na níž byla rezervační smlouva sjednána, má právo na vrácení rezervačního poplatku, který byl zálohou na kupní cenu.

5. Soud prvního stupně uvedl, že mezi účastníky bylo nesporné, že 30. 6. 2024 uzavřeli rezervační smlouvu na dobu do 31. 8. 2024, že žalobkyně žalovanému na základě této smlouvy poskytla rezervační poplatek, z něhož jí nebylo vráceno 300 000 Kč. Obě strany potvrdily, že na obsahu smlouvy se podílely vzájemnými připomínkami a úpravami, že k dohodě o prodloužení lhůty k uzavření smlouvy nedošlo.

6. Z rezervační smlouvy zjistil, že byla uzavřena podle § 1746 odst. 2 a následující o. z., předmětem byla rezervace koupě nemovitostí ve prospěch kupujícího a závazek prodávajícího nenabízet od podpisu smlouvy koupi nemovitostí třetím osobám a aktivně spolupracovat s kupujícím na vyjasnění případných majetkových vztahů a závazků váznoucích na předmětných nemovitostech. Kupní cena činila 14 480 000 Kč (správně 12 480 000 Kč). Kupující se zavázal uhradit prodávajícímu jako zálohu na kupní cenu rezervační poplatek ve výši 650 000 Kč (správně 625 000 Kč) - (čl. 2. 1.), rezervační poplatek měl sloužit jako zajištění závazků kupujícího z rezervační smlouvy (čl. 2.3.), v případě uzavření kupní smlouvy měl být započten na úhradu kupní ceny nemovitosti. Smlouva měla být uzavřena do 31. 8. 2024 (č.l. 3.1., 4.1.). Prodávající nebyl povinen uzavřít kupní smlouvu, pokud by mu kupující písemně neprokázal, že bude disponovat finančními prostředky a bude schopen doplatit kupní cenu (čl. 3.2., 3.3.). V případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu kupujícím byla sjednána smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku a bylo sjednáno, že bude započtena oproti nároku na vrácení rezervačního poplatku. Zároveň bylo ujednáno, že nárok na smluvní pokutu nevznikne v případě, že kupující informuje prodávajícího, že jeho jednání o poskytnutí úvěru bylo bezúspěšné ve lhůtě do 31. 8. 2024. Toto tvrzení byl kupující povinen prokázat písemným potvrzením banky. V takovém případě měl prodávající povinnost vrátit rezervační poplatek do 3 pracovních dnů.

7. Z e-mailové komunikace zjistil, že [právnická osoba]., žalobkyni neposkytla úvěr pro neprůhledné vlastnické vztahy a nedostatečné roční tržby ve výši cca 5 mil. Kč, závazky 11 mil. Kč, o čemž byla žalobkyně informována 25. 9. 2024, zprávu přeposlala žalovanému dne 26. 9. 2024 s omluvou, že se jí nepodařilo zajistit financování koupě nemovitosti [název] s tím, že doufá, že i přes tyto komplikace bude mít žalovaný možnost zakoupit byt v [adresa]. E-mailem ze dne 8. 10. 2024 žalobkyně žádala o vrácení rezervačního poplatku.

8. K dotazu soudu prvního stupně, proč vrátil část rezervačního poplatku, žalovaný uvedl, že to považoval za slušné a spravedlivé.

9. Následně soud prvního stupně věc hodnotil právně. Uvedl, že účastníci uzavřeli rezervační smlouvu podle § 1746 odst. 2 o. z. na dobu do 31. 8. 2024, která obsahovala závazek do stejného data uzavřít kupní smlouvu ohledně nemovitostí za cenu 12 480 000 Kč. Plnění ve výši 625 000 Kč představovalo rezervační poplatek, který měl být započten na úhradu kupní ceny. V případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu kupujícím vznikl žalovanému nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Strany vyloučily vznik nároku na smluvní pokutu v případě, že smlouva nebude uzavřena z důvodu, že žalobkyně nezíská úvěr k financování kupní ceny, což měla žalovanému do data, kdy mělo k uzavření smlouvy dojít, sdělit a prokázat. Žalobkyně tyto skutečnosti žalovanému ve stanovené lhůtě nesdělila a neprokázala, žalovanému tak vzniklo právo na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku dle § 2048 o. z., smluvní pokutu byl žalovaný oprávněn započíst vůči právu žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku, žalobkyni tak právo na vydání bezdůvodného obohacení dle § 2991 o. z. nevzniklo. Žalobu proto zamítl.

10. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. když dovodil, že žalovaný měl ve věci plný úspěch a má tak právo na náhradu nákladů řízení za právní zastoupení za tři úkony právní služby advokáta (převzetí zastoupení, sepis vyjádření, účast na jednání) po 9 500 Kč, za tři paušály po 450 Kč, 21 % DPH z částky 29 850 Kč ve výši 6 269 Kč, celkem 36 119 Kč.

11. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně odvolání, kterým se domáhala jeho změny tak, aby odvolací soud žalobě vyhověl. V odvolání namítala, že soud prvního stupně věc nesprávně právně posoudil, když dovodil, že žalovanému vznikl nárok na smluvní pokutu, podle ní takový nárok žalovanému nevznikl. Nesouhlasila s tím, že porušila povinnost uzavřít kupní smlouvu, neboť v čl. 3.1. bylo sjednáno, že má povinnost uzavřít kupní smlouvu v případě poskytnutí hypotečního úvěru a ten žalobkyni nebyl poskytnut. Nedošlo tak k naplnění podmínky vzniku povinnosti uzavřít kupní smlouvu a žalobkyně nemohla tuto povinnost porušit a právo na smluvní pokutu nevzniklo. Nesouhlasila s tím, že porušení povinnosti prokázat do 31. 8. 2024 negativní hodnocení banky šlo za žalobkyní. Takový výklad jde nad rámec rezervační smlouvy, neboť v rezervační smlouvě není nikde výslovně sjednána povinnost žalobkyně informovat žalovaného o negativním stanovisku banky ve lhůtě do 31. 8. 2024, v rezervační smlouvě není sjednána smluvní pokuta ve prospěch žalovaného v případě, že ho žalobkyně neinformuje o negativním stanovisku banky ve lhůtě do 31. 8. 2024, k neuzavření kupní smlouvy může dojít i za situace, kdy ani jedna ze smluvních stran neporuší svou povinnost uzavřít kupní smlouvu, což je situace, která nastala. Smluvní pokuta nebyla sjednána k porušení konkrétní smluvní povinnosti. Uzavřela, že tak žalovanému nevznikl nárok na smluvní pokutu a žalobkyně má právo na vrácení celého zaplaceného rezervačního poplatku. Připomněla, že jí do zániku rezervační smlouvy 31. 8. 2024 nebyl úvěr poskytnut a že negativní rozhodnutí obdržela až 25. 9. 2024. Rezervační smlouva nepředpokládala, že by měla žalobkyně doplácet na situace, kdy jí banka neposkytne hypoteční úvěr a že bude žalovaného o této skutečnosti informovat do 31. 8. 2024. Poukázala i na to, že žalovaný měl podle čl. 2.4. rezervační smlouvy právo na úroky. Výklad soudu prvního stupně neodpovídá textu a smyslu smlouvy.

12. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného a požadoval náhradu nákladů odvolacího řízení. Poukázal na to, že soud prvního stupně provedl všechny navržené důkazy, správně zjistil skutkový stav a věc správně právně posoudil. Vrácení rezervačního poplatku bylo mezi stranami výslovně sjednáno v případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu při včasném prokázání absence poskytnutí úvěru na úhradu kupní ceny. Prodávající se v případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu zavázal vrátit kupujícímu rezervační poplatek a uhradit smluvní pokutu ve stejné výši. V případě porušení smlouvy kupujícím byla sjednána smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku, bylo sjednáno, že bude započtena oproti nároku na vrácení rezervačního poplatku, bylo sjednáno, že nárok nevznikne v případě, že kupující informuje prodávajícího, že jeho jednání bylo bezúspěšné do 31. 8. 2024 a nebude mu v této lhůtě poskytnut úvěr, což byl kupující povinen prokázat potvrzením banky. V případě porušení povinnosti vzniklo žalovanému právo na smluvní pokutu. Ve sjednané lhůtě žalobkyně žalovanému neposkytla jakoukoli informaci o tom, zda jí úvěr byl schválen či nikoli. K tomu poukázal na čl. 4.3. smlouvy, který citovala.

13. Při jednání odvolacího soudu obě strany sporu poukázaly na obsah svých písemných podání.

14. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), osobou oprávněnou (§ 201 o. s. ř.), postupem podle ust. § 212, § 212a o. s. ř. přezkoumal správnost napadeného rozsudku a dospěl k závěru, že odvolání je nedůvodné.

15. Pokud jde o skutková zjištění, soud prvního stupně správně vyšel z nesporných skutečností a ze zjištění z provedených důkazů. Za situace, kdy žádný z účastníků správnost skutkových zjištění nezpochybňoval, odvolací soud na ně odkazuje.

16. Spornou otázkou bylo právní hodnocení věci, konkrétně otázky, zda žalovanému vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty.

17. Podle čl. 3.1. věty prvé rezervační smlouvy z 30. 6. 2024 prodávající a kupující se vzájemně zavazují poskytnout si nezbytnou součinnost a uzavřít i bez předchozí výzvy kupní smlouvu nejpozději do termínu stanoveného v článku 4.1. této smlouvy za předpokladu, že kupujícímu bude k financování koupě poskytnut hypoteční úvěr a takový převod bude s ohledem na platné právní předpisy možný.

18. Podle čl. 4.1. smlouvy prodávající a kupující se zavazují uzavřít kupní smlouvu nejpozději do dne 31. 8. 2024.

19. Podle článku 4.3. smlouvy v případě, že kupující poruší svou povinnost uzavřít kupní smlouvu dle článku 3.1. této smlouvy v termínu uvedeném v článku 4.1. této smlouvy (s níže uvedenou výjimkou), zavazuje se bezodkladně zaplatit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši odpovídající rezervačnímu poplatku dle čl. 2.1. této smlouvy. Prodávající a kupující pro tento případ berou na vědomí, že nárok prodávajícího na úhradu smluvní pokuty bude započten oproti nároku kupujícího na vrácení rezervačního poplatku vůči prodávajícímu. Uhrazená částka odpovídající rezervačnímu poplatku tak zůstává prodávajícímu. Ujednání věty první tohoto článku 4.3. se neuplatní a nárok na smluvní pokutu prodávajícímu nevzniká v případě, kdy jej kupující informuje, že přes vynaložení maximální snahy bylo jeho jednání o poskytnutí hypotečního úvěru bezúspěšné a kupujícímu k financování koupě nemovitostí nebude ve lhůtě stanovené v článku 4.1. ze strany banky poskytnut hypoteční úvěr. Tuto skutečnost je kupující povinen prokázat prodávajícímu písemným rozhodnutím banky o neposkytnutí předmětného hypotečního úvěru. V tomto případě prodávající rezervační poplatek do 3 pracovních dnů od uplynutí lhůty v čl. 4.1. v plné výši vrátí kupujícímu.

20. Z citovaných článků smlouvy vyplývá, že účastníci 30. 6. 2024 uzavřeli rezervační smlouvu, ve které se (mimo jiné) zavázali uzavřít kupní smlouvu do 31. 8. 2024 (č.l. 4.1.), žalobkyně za předpokladu, že jí bude poskytnut hypoteční úvěr. Tomu koresponduje ujednání v článku 4.3. smlouvy pro případ porušení povinnosti kupující uzavřít kupní smlouvu, jak byla sjednána v čl. 3.1., ve sjednaném termínu. Zároveň bylo sjednáno, že ujednání o smluvní pokutě se neuplatní v případě, že žalobkyně žalovaného do 31. 8. 2024 informuje, že jí úvěr nebyl poskytnut a tuto skutečnost doloží písemným rozhodnutím banky.

21. Z uvedeného vyplývá, že žalobkyně se zavázala uzavřít kupní smlouvu s podmínkou, že jí bude poskytnut hypoteční úvěr, pro případ neposkytnutí úvěru ve stanovené lhůtě se zavázala tuto skutečnost žalovanému sdělit a doložit. Žalobkyně tak předpokládala, že jí bude na koupi nemovitostí úvěr poskytnut, proto se v rezervační smlouvě zavázala uzavřít kupní smlouvu ohledně nemovitostí ve stanovené lhůtě, pro případ, že by úvěr nebyl bankou poskytnut, došlo by na základě rozvazovací podmínky k zániku tohoto závazku (§ 548 odst. 2 o. z.), což se žalobkyně zavázala sdělit žalovanému ve stanovené lhůtě, čímž by došlo i k zániku práva na smluvní pokutu.

22. Žalobkyně se tak ve smlouvě zavázala kupní smlouvu s žalovanou do 31. 8. 2024 uzavřít, eventuálně ve stejné lhůtě sdělit, že tato povinnost pro neposkytnutí úvěru bankou zanikla, což žalobkyně nesplnila, proto žalovanému podle ujednání ve smlouvě a ust. § 2048 o. z. vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši rezervačního poplatku ve výši 625 000 Kč, přičemž sám žalovaný za přiměřenou pokutu považoval částku 300 000 Kč, kterou v souladu s ujednáním ve smlouvě a ust. § 1982 a násl. o. z. započetl na pohledávku žalobce na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku, čímž došlo k zániku těchto vzájemných pohledávek. Lze pak připomenout, že žalobce snížení pokuty dle § 2051 o. z. (snížené již žalovaným) nepožadoval, proto se jím soud prvního stupně správně nezabýval. Sjednaný požadavek na sdělení, že úvěr ve stanovené lhůtě nebude bankou žalobkyni poskytnut, doložený zprávou banky, přitom nebyl nemožným, žalobkyni nic nebránilo v tom, aby tuto informaci doloženou potvrzením banky žalovanému zaslala. Soud prvního stupně tak správně dovodil, že na straně žalovaného bezdůvodné obohacení nevzniklo, proto správně žalobu jako nedůvodnou zamítl. Protože správně rozhodl i o náhradě nákladů řízení, odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

23. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. a plně úspěšnému žalovanému přiznal plnou náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 24 079 Kč za 2 úkony právní služby advokáta (sepis vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu) po 9 500 Kč, dvě náhrady hotových výdajů po 450 Kč a náhradu za 21 % DPH z částky 19 900 Kč (§§ 7, 8, 11 odst. 1, 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, a § 137 odst. 2 o. s. ř.).