o vzájemném návrhu na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 12 C 115/2016-177,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od [datum] do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Výrokem II. zamítl vzájemný návrh žalované, aby soud určil, že odstoupení žalobkyně od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] je neplatné. Současně vyslovil, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám její právní zástupkyně na náhradě nákladů řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.)

2. V odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že žalobou ze dne [datum] se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu neoprávněně zadržované jistoty, kterou dne [datum] složila na účet žalované na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním, uzavřené mezi účastnicemi dne [datum]. Svůj nárok na vrácení složené jistoty opírala o smluvní ujednání v bodě 5.3 smlouvy, dle kterého vznikla žalované povinnost vrátit složenou jistotu, neboť prostor sloužící k podnikání, který byl předmětem nájmu - budova bez č. p. postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v k. ú. a obci [obec] – jí jako nájemci nebyl navzdory smluvnímu ujednání do [datum] předán ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu. K tomu se případně domáhala zaplacení žalované částky z titulu bezdůvodného obohacení z důvodu tvrzené neplatnosti nájemní smlouvy s odkazem na absenci příloh [číslo] jako nedílných součástí smlouvy.

3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s tím, že tvrzení žalobkyně o nepřipravenosti budovy považovala za účelová. Předmět nájmu řádně připravila dle požadavků žalobkyně a byla připravena jej předat v dojednaném termínu. Žalobkyně je naopak podle jejího názoru v prodlení s převzetím předmětu nájmu. Nájemní vztah založený smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] stále trvá, neboť odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je neplatné. S ohledem na uvedené v rámci vyjádření k žalobě ze dne [datum] podala vzájemný návrh na určení, že odstoupení žalobkyně od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] je neplatné a dále uplatnila kompenzační námitku na započtení neuhrazené pohledávky za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za nájem předmětných prostor v období června a července 2015.

4. Soud prvního stupně dále konstatoval, že mezi účastníky byla sporná zejména skutečnost, zda k datu [datum], tedy ke dni ve smlouvě stanoveném jako počátek nájmu, byl předmět nájmu způsobilý k ujednanému účelu, tedy ke skladování zboží, výrobků a zařízení žalobkyně, tedy zejména elektro komunikačních zařízení. Skutková zjištění v tomto směru soud prvního stupně učinil zejména ze svědeckých výpovědí, když svědky, kteří v této věci vypovídali, hodnotil jako věrohodné a kdy jejich výpověď o neutěšeném stavu budovy byla v jednoznačném souladu se zjištěními učiněnými z doložené fotodokumentace, a to jak ke stavu budovy ke dni [datum], tak ke dni [datum] JUDr. [příjmení], právní zástupkyni žalobkyně, vyslechl soud prvního stupně v pozici svědka ke skutečnostem, které se týkaly stavu předmětu nájmu dne [datum], neboť ona sama byla při prohlídce předmětu nájmu osobně přítomna, a i její výpověď shledal jako důvěryhodnou, neboť plně korespondovala s výpovědí ostatních svědků a doloženou fotodokumentací.

5. Soud prvního stupně na tomto místě uzavřel, že žalobkyni se jednoznačně podařila prokázat tvrzení obsažená v žalobě týkající se zcela neuspokojivého stavu předmětu nájmu ke dni [datum], který vylučoval možnost užívat jej ke sjednanému účelu. V řízení bylo též prokázáno, že s ohledem na neuspokojivý technický stav předmětu nájmu při podpisu smlouvy proběhlo ze strany žalobkyně v objektu několik kontrol, kdy na [datum] bylo domluveno mezi účastnicemi finální předání a převzetí budovy, při kterém zástupce žalované odmítl podepsat předávací protokol s výhradami ze strany žalobkyně, neboť ta shledala na předmětu nájmu vážné závady bránící jeho řádnému užívání.

6. Naproti tomu v řízení nebylo prokázáno tvrzení žalované, že předmět nájmu byl ke dni [datum] řádně připraven k předání, kdy na uvedený den byl dojednán oficiální termín předání budovy a že zástupkyně žalované osobně žalobkyni vyzvala toho dne k převzetí předmětu nájmu. V této souvislosti soud prvního stupně uvedl, že v reakci na učiněnou kompenzační námitku vyzval při jednání dne [datum] žalovanou s odkazem na ust. § 118a odst. 3 o. s. ř. k doplnění důkazních návrhů a označení důkazů ohledně jejích tvrzení o způsobilém předmětu nájmu ve stanovené lhůtě, kdy byla současně zároveň poučena o následcích nesplnění výzvy a o koncentraci řízení dle ust. § 118b o. s. ř. s tím, že žádné důkazní návrhy neučinila. Pokud žalovaná následně v reakci na výslech svědků navržených žalobkyní k technickému stavu budovy sdělila, že zvažuje učinit návrh na doplnění dokazování výslechem dalších svědků v nově poskytnuté lhůtě, byl tento její návrh při jednání dne [datum] s ohledem na již koncentrované řízení zamítnut, a to nejen se zřetelem na jeho neurčitost, ale zejména s odkazem na skutečnost, že rozhodně nešlo o důkaz, který nemohla včas bez své viny uvést. Soud prvního stupně pak dále zamítl z důvodu nadbytečnosti i návrh žalobkyně na doplnění dokazování účastnickým výslechem předsedy představenstva žalobkyně, neboť tvrzení žalobkyně bylo dostatečně prokázáno provedeným výslechem svědků.

7. Soud prvního stupně tak na základě provedeného dokazování vyšel ze zjištění, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena dne [datum] smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním. Předmětem nájmu byla budova bez čísla popisného nebo evidenčního, postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v obci [obec] a k. ú. [obec], okr. [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín. Jako účel nájmu bylo sjednáno užívání prostor ke skladování zboží, výrobků a zařízení nájemce, tj. elektrotechnických a telekomunikačních zařízení. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, počínaje [datum]. Dne [datum] složila žalobkyně na účet žalované částku ve výši [částka] jako jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů. Prostor sloužící k podnikání nebyl ke dni [datum] pronajímatelem, tj. žalovanou, předán ve stavu odpovídajícím sjednanému účelu, když žalobkyně shledala na předmětu nájmu vážné závady, které bránily řádnému užívání pro smluvený účel. Mezi stranami smlouvy zároveň nedošlo k dohodě o odstranění těchto závad. Žalobkyně dne [datum] zaslala žalované dopis, kde podrobně popsala jednotlivé technické závady předmětu nájmu, a s ohledem na tento stav neodpovídající účelu nájmu sjednaného smlouvou a absenci přílohy nájemní smlouvy – soupisu movitých věcí, od smlouvy odstoupila a zároveň požádala s odkazem na ustanovení článku 5. 3. nájemní smlouvy o vrácení zaplacené jistoty. Vrácení jistoty žalovaná dopisem ze dne [datum] odmítla, neboť uvedla, že předmět nájmu byl dne [datum] zcela připraven k provozu, a žalobkyně je s odkazem na neplatné odstoupení od nájemní smlouvy naopak v prodlení s převzetím předmětných prostor.

8. S odkazem na ust. § 2203 a násl. o. z., jakož i s přihlédnutím ke zvláštním ustanovením o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle ust. § 2302 a násl. o. z. soud prvního stupně dovodil, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena nájemní smlouva. Shrnul, že je zřejmé, že žalovaná porušila smluvní závazek vyplývající z nájemní smlouvy předat předmět nájmu ve stavu odpovídajícímu účelu smlouvy. Žalobkyně na základě této skutečnosti odmítla v souladu se smlouvou převzít nemovitost do nájmu, žalovanou o této skutečnosti řádně informovala svým dopisem ze dne [datum]. Žalovaná je tak s ohledem na smluvní ujednání v bodě 5. 3. smlouvy povinna vrátit žalobkyni složenou jistotu ve výši [částka], a to do 15 dnů od předpokládaného data platnosti smlouvy, tedy od [datum]. Pokud tak žalovaná neučinila, ocitla se v prodlení s plněním svého závazku ze smlouvy, a to dnem [datum].

9. Pokud se jedná o žalovanou vznesenou kompenzační námitku stran její neuhrazené pohledávky za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za nájem prostor v období června a července 2015, odůvodněné zejména neplatným odstoupením od smlouvy, soud prvního stupně uvedl, že v bodě 3. 1. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájem se sjednává na dobu neurčitou, a to od [datum]. Strany si dále ve smlouvě (bod 3. 2. a násl.) sjednaly způsob ukončení nájmu, a to výpovědí za podmínek ve smlouvě uvedených. Občanský zákoník skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu neurčitou upravuje ve svém § [číslo] a násl. Skončení nájmu odstoupením od smlouvy si strany smluvně neujednaly, tento způsob skončení nájmu nezná ani občanský zákoník. V kontextu uvedeného soud prvního stupně přisvědčil argumentaci žalované, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy byl nezákonný a v nájemní smlouvě nesjednaný způsob jednostranného ukončení nájmu. Na druhou stranu uvedl, že vedle důvodů stanovených zákonem nebo z důvodů ujednaných ve smlouvě může nájemce vypovědět nájem i z důvodů, pro které je možné nájem vypovědět bez výpovědní doby (okamžitá výpověď) a které jsou uvedeny v obecných ustanoveních o nájmu, a to s odkazem na ust. § 2302 odst. 1 věta druhá o. z.

10. S odkazem na ust. §§ 2205, 2208 o. z., soud prvního stupně uvedl, že v řízení bylo prokázáno, že vady na předmětu nájmu zcela znemožnily jeho užívání. Žalobkyně dne [datum] zaslala žalované výpověď nájmu bez výpovědní doby, a to z jednoznačně skutkově vymezených důvodů. Dopis byl dne [datum] zaslán na korespondenční adresu žalovaného uvedené v nájemní smlouvě, zásilka byla od [datum] uložena na poště k vyzvednutí, adresát byl o této skutečnosti vyrozuměn. Výpověď byla žalované doručena (s odkazem na smluvní ujednání v bodu 9. 1. nájemní smlouvy) dne [datum]. K tomuto dni došlo k zániku nájmu. Za dobu, po kterou žalobkyně v důsledku prokázaných vad nemohla předmět nájmu užívat, má právo na prominutí nájemného. Soud prvního stupně tedy uzavřel, že žalované vůči žalobkyni pohledávka z titulu dlužného nájemného za měsíce červen a červenec 2015 nevznikla.

11. Soud prvního stupně se dále vyjádřil i k argumentaci žalobkyně, která se dovolávala neplatnosti nájemní smlouvy s odkazem na absenci příloh [číslo] – 4 s tím, že ji neshledal důvodnou, když ani jedna z chybějících příloh nemohla způsobit neplatnost smluvního ujednání. Konstatoval v této souvislosti, že nájemní smlouva nevyžaduje písemnou formu, z hlediska obsahového je podstatnou náležitostí pouze určení předmětu nájmu. Předmět nájmu - prostor sloužící k podnikání - byl dostatečně specifikován v bodě 1. 2 smlouvy. Pokud bylo v bodě 1. 5. ujednáno, že součástí předmětu nájmu jsou i movité věci a vybavení daných prostor, jejichž seznam je v příloze [číslo] smlouvy, která však absentuje, nemá to významný vliv na skutečnost, že hlavní předmět nájmu existoval, byl stranám dostatečně znám a byl zcela jednoznačně definován. Seznam movitých věcí a vybavení prostoru sloužícího k podnikání, které měly být v souvislosti s užíváním předmětu nájmu dle bodu 1. 5. poskytnuty do užívání nájemci, měl pouze doplňkový, resp. evidenční charakter. Co se týká chybějící přílohy [číslo] smlouvy, tedy„ výpisu z rejstříku nájemce ohledně jeho předmětu činnosti“, soud prvního stupně uvedl, že účel nájmu byl mezi stranami ujednán v bodě 2. 1. nájemní smlouvy dostatečně určitě, kdy předmět podnikání žalobkyně byl stranám dostatečně znám a z veřejně dostupného obchodního rejstříku právnických osob bylo možno si tuto informaci jednoduše ověřit. V neposlední řadě absence předávacího protokolu v okamžiku uzavření smlouvy též nemohla způsobit její neplatnost, neboť samy strany si v bodě 4. 1. - 4. 2. ujednaly, že předávací protokol bude sepsán až v okamžiku převzetí předmětu nájmu do užívání, tedy že k faktickému předání /převzetí předmětu nájmu dojde až v době následující po uzavření smlouvy.

12. Soud prvního stupně se dále zabýval vzájemným návrhem žalované ze dne [datum] na určení, že odstoupení žalobkyně od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] je neplatné. Vzhledem k tomu, že se jedná o určovací žalobu (ust. § 80 o. s. ř.), řešil předně otázku, zda má žalovaná na určení neplatnosti odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy naléhavý právní zájem. V tomto směru konstatoval, že jedním z předpokladů úspěšnosti žaloby na určení je prokázání naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Soudní praxe je jednotná v tom, že naléhavý právní zájem je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo právo žalobce ohroženo, nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žaloba domáhající se určení nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti. S ohledem na skutečnost, že se soud prvního stupně v projednávané věci musel zabývat kompenzační námitkou žalované na započtení neuhrazené pohledávky za žalobkyní z titulu dlužného nájemného, bylo posouzení otázky platnosti odstoupení žalobkyně od smlouvy ze dne [datum] jednou z předběžných otázek, kterou se zabýval při řešení otázky trvání nájemního vztahu mezi účastníky, přičemž s ohledem na shora uvedené dospěl k závěru, že žalovaná nemá na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy naléhavý právní zájem a vzájemný návrh žalované proto zamítl, když nároku žalobkyně v plném rozsahu vyhověl.

13. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil soud prvního stupně v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, že žalobkyně byla v řízení zcela úspěšná.

14. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné blanketní odvolání, které následně doplnila. Rekapitulovala, že daný spor vedený mezi obchodními korporacemi – podnikateli, byl založen smlouvou ze dne [datum]. Koncepce této smlouvy vyšla z toho, že pronajímatel a nájemce se před jejím uzavřením sešli, předmětné prostory navštívili a v podstatě si jejich stav odsouhlasili, což potvrdili v čl. 1 6. s tím, že:„ Stav budov odpovídá jejich stáří. Nájemce si je toho vědom a akceptuje tento stav“. Předmět nájmu tvořily jak pronajímané prostory vnitřní, tak i vnější, přičemž všechny tyto prostory byly způsobilé ke skladování. Sjednáno bylo i výrazně nižší nájemné, které odpovídalo stavu pronajímaných prostor ke dni uzavření nájemní smlouvy. Ve smlouvě nebyl uveden ani žádný konkrétní závazek pronajímatele provést na předmětu nájmu jakékoliv opravy a rekonstrukce, přesto tak činil. V tomto směru soud prvního stupně mezi svá skutková zjištění zařadil důkaz fakturou ze dne [datum] znějící na částku [částka], kterým byly vyúčtovány práce na prostorách panem [příjmení] s tím, že je tak patrné, že vynaložila nemalé náklady, aby stav pronajímaných prostor ještě zlepšila. Vytýkala soudu prvního stupně, že napadené rozhodnutí je jednak nesprávné, ale rovněž nepřezkoumatelné, jelikož se žádným způsobem nevypořádal s její obranou, která je důvodná a opodstatněná. Namítala dále, že soud prvního stupně nevedl strany ke smírnému vyřízení věci, rozhodnutí je protekcionistickým ve prospěch žalobkyně. Zdůraznila, že žalobkyně odstupovala od nájemní smlouvy, kdy byť bylo takové odstoupení soudem prvního stupně vyhodnoceno jako neplatné, poskytl jí však ochranu podle jejího názoru neplatné výpovědi, podané v následné posloupnosti. Poukázala, že kompenzační námitka, kterou postavila svoji pohledávku na nájemné proti pohledávce žalobkyně na vrácení složené jistoty, měla zajišťovat to, aby nájemce řádně dostál svým uhrazovacím povinnostem, čemuž ve skutečnosti nedostál. S odkazem na bod 30. odůvodnění napadeného rozsudku dovozovala, že nájemní vztah trval minimálně od [datum] do [datum], kdy za toto období nebylo uhrazeno žádné nájemné a ani žalobkyně nikdy nepožádala o prominutí nájemného. Soud prvního stupně v tomto směru v podstatě svým rozhodnutím nahradil vůli žalobkyně, která ani ve výpovědi ani jiným způsobem o prominutí nájemného nepožádala. Pokud se týká právních závěrů soudu prvního stupně ohledně uplatněného vzájemného návrhu na určení neplatnosti odstoupení od nájemní smlouvy, lze příznivě uzavřít, že alespoň v tomto směru přisvědčil její argumentaci, jelikož tento způsob skončení nájmu nebyl ani sjednán, ani jej nezná občanský zákoník. Nesprávná je však argumentace ve vztahu k uplatnění takové neplatnosti, když návrh na její určení nebyl motivován požadavkem na zaplacení nájemného, ale byl motivován tou skutečností, aby bylo postaveno najisto, že nájem ke dni odstoupení nezanikl. Shrnula, že i v tomto směru jí mělo být vyhověno, jelikož zde byl dán naléhavý právní zájem na určení, že smlouva nezanikla v návaznosti na další postupné chování žalobkyně, která realizovala následnou výpověď a požadavek na vrácení kauce na nájemné, aniž by dospělé nájemné uhradila a aniž by požádala o prominutí takového nájemného. V tomto směru je třeba považovat za neplatnou i výpověď nájmu, která byla realizována po provedeném odstoupení, a to za situace, když byla zamítnuta žaloba na určení neplatnosti takového odstoupení. Navrhovala, aby odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.

15. Žalobkyně se k odvolání žalované vyjádřila s tím, že námitky jsou z její strany ryze účelové. Popřela, že by soud prvního stupně nevedl strany ke smírnému vyřízení věci s tím, že i při jednání dne [datum] právní zástupce žalované zopakoval pouze svůj dosavadní návrh na vrácení 50 % zaplacené jistoty, se kterým však s ohledem na skutečnosti prezentované a doložené v žalobě a důkazních materiálech, nebylo možné souhlasit. Nezpochybnila, že účastnice se před podpisem nájemní smlouvy sešly a shlédly stav budovy. S ohledem na její špatný technický stav se dohodly, že složenou jistotu ve výši dvouměsíčních nájmů žalovaná použije na odstranění závadného stavu budovy tak, aby ji bylo možno nejpozději od [datum] užívat ke sjednanému účelu, k čemuž však nedošlo. Podle jejího názoru, podstatou nájemní smlouvy je sjednání užívání určité nemovitosti či stavby v provozuschopném stavu, když pronajímatel musí mít pro užívání všechny potřebné revize. Nemovitost byla staršího data a od ukončení původního užívání u ní evidentně žádná údržba ani opravy nebyly prováděny. Žalované byl velmi dobře znám obsah její podnikatelské činnosti i skutečnost, že předmětem skladování měly být věci elektrotechniky. Skladování elektroniky v prostorách, kde prší střechou, čehož důkazem byla voda a kbelíky na podlaze, nebylo zcela realizovatelné. Závěrem uvedla, že podstatné skutečnosti a důkazní prostředky byly předloženy při prvostupňovém jednání s tím, že k předání a převzetí nemovitosti nikdy nedošlo, nebyly předány žádné revize ani jiné dokumenty potřebné pro řádné užívání, nebyly předány klíče od budovy či vstupní brány. Žalovaná se tak dožaduje placení nájemného v situaci, kdy předmět nájmu nebyl způsobilý k užívání a k jeho předání do užívání nikdy nedošlo. Navrhovala, aby odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil.

16. Rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 39 Co 189/2020-220, odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil tak, že se žaloba zamítá (výrok I.) a ve výroku II. jej potvrdil (výrok II.) Současně vyslovil, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta (výrok III.). Výrokem IV. rozhodl o povinnosti žalované zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokátky.

17. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, že mezi účastnicemi byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu neurčitou počínaje dnem [datum]. Dne [datum] složila žalobkyně na účet žalované částku ve výši [částka] jako jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů včetně DPH. Prostor sloužící k podnikání nebyl ke dni [datum] žalovanou jako pronajímatelkou předán ve stavu odpovídajícím sjednanému účelu, neboť vykazoval vážné závady, které bránily řádnému užívání pro smluvený účel, a žalobkyně jej nepřevzala. Mezi stranami smlouvy zároveň nedošlo k dohodě o odstranění těchto závad. Žalobkyně dne [datum] zaslala žalované dopis označený jako„ Odstoupení od smlouvy“, kde podrobně popsala jednotlivé technické závady předmětu nájmu s tím, že pronajaté prostory nejsou ve stavu odpovídajícímu účelu nájmu sjednaného smlouvou, která je podstatně porušena, což je důvod pro odstoupení od smlouvy. Zároveň požádala o vrácení zaplacené jistoty s odkazem na ustanovení článku 5. 3. nájemní smlouvy, dle kterého v případě, že nájemce z důvodu vážných závad, které prokazatelně brání užívání skladu pro daný předmět smlouvy, odmítne převzít nemovitost do nájmu a nedojde k dohodě o jejich odstranění, je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu včetně úhrady prokazatelně vzniklé škody do 15 dnů od předpokládaného data platnosti nájemní smlouvy na účet nájemce. Dopis byl žalované doručen [datum]. Následně zaslala žalobkyně žalované výpověď z nájmu bez výpovědní doby pro závažné vady (opětovně popsané), které znemožňují užívání nemovitosti pro skladování výpočetní techniky. Výpověď ze dne [datum] byla doručena [datum].

18. Odvolací soud dovodil, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy uzavřené dle ust. § 2302 a násl. o. z. bylo neplatné, neboť skončení nájmu odstoupením si strany nesjednaly a tento způsob skončení nájmu nezná ani zákonná úprava. Za platné ukončení nájmu tak považoval až doručení výpovědi k [datum] z důvodů vad, které znemožnily užívání věci, jíž posoudil podle ust. § 2208 odst. 1 o. z. Uzavřel, že nájemní vztah s ohledem na neplatnost odstoupení trval minimálně po dobu měsíce června a července [rok] a žalobkyně je povinna za toto období nájemné zaplatit, jelikož kvalifikovaně nepožádala o jeho prominutí. Proto je kompenzační námitka žalované důvodná a žalobkyní uplatněný nárok na vrácení zaplacené jistiny korespondující dvěma měsíčním nájmům se tak stal neopodstatněným. Se soudem prvního stupně se pak ztotožnil v názoru, že na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy, které uplatnila žalovaná vzájemným návrhem, není dán naléhavý právní zájem.

19. K dovolání žalobkyně, směřujícího do měnícího výroku I. rozsudku odvolacího soudu, Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 26 Cdo 2177/2021- 244, rozsudek Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 39 Co 189/2020-220, zrušil s výjimkou výroku II. a věc vrátil v tomto rozsahu odvolacímu soudu k dalšímu řízení. V odůvodnění svého rozhodnutí konstatoval, že dovolání bylo podle ust. § 237 o. s. ř. přípustné a důvodné, když otázky, zda lze odstoupit od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání podle ust. § 1977 o. z., a zda je nájemce povinen platit nájemné v případech, že předmět nájmu není pro vady bránící sjednanému účelu užívání převzat, dosud nebyly Nejvyšším soudem řešeny. V rámci odůvodnění svého rozhodnutí pak v konečném důsledku uzavřel, že není důvod nepřipustit zákonné odstoupení od nájemní smlouvy v případě prodlení podle obecné úpravy obsažené v ust. § 1977 o. z., je-li prodlením smluvní povinnost porušena podstatným způsobem. Za těchto okolností vyslovil, že odstoupení od smlouvy ze dne [datum] nelze hodnotit jako neplatné s tím, že nájemní poměr mezi účastnicemi v konkrétním případě skončil doručením tohoto odstoupení ke dni [datum]. K otázce, zda je nájemce povinen platit nájemné po dobu, kdy pronajatý prostor nebyl pro vady předán a převzat, tedy i důvodnosti kompenzační námitky žalované spočívající v požadavku na zaplacení nájemného, vyslovil, že jestliže vzniká nájemci právo na prominutí nájemného v případech, kdy nemůže převzatou věc pro vady užívat, lze z toho odvodit, že v případech, kdy věc pro vady nepřevzal, není povinen nájemné platit. Za této situace nesprávného právního hodnocení dovolací soud rozsudek odvolacího soudu ve shora zmíněném rozsahu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

20. Odvolací soud znovu přezkoumal napadený rozsudek v nastíněném rozsahu z podnětu podaného odvolání žalované, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (ust. § 212, § 212a, § 214 odst. 1 o. s. ř.), a s přihlédnutím k závaznému právnímu názoru Nejvyššího soudu ČR dospěl k následujícím závěrům.

21. Podle § 1977 o. z. poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla.

22. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

23. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

24. Podle § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

25. Podle § 2004 odst. 3 o. z. zavazuje-li smlouva dlužníka k nepřetržité či opakované činnosti nebo k postupnému dílčímu plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. To neplatí, nemají-li již přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam.

26. Podle § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

27. Podle § 2208 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (odst. 1). Nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného (odst. 2). Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění (odst. 3).

28. Podle § 2232 o. z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

29. Odvolací soud již ve svém předchozím rozhodnutí uvedl, že v posuzované věci vyšel z podrobně zjištěného skutkového stavu soudu prvního stupně, přičemž lze zrekapitulovat, že žalobkyně se domáhala žalované částky [částka] s příslušenstvím jako neoprávněně zadržované jistoty, kterou zaplatila žalované na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním, uzavřené dne [datum] s tím, že ke dni počátku nájmu [datum] vykazoval předmět nájmu závažné vady, proto nebyl převzat. Dopisem ze dne [datum] od nájemní smlouvy odstoupila, následně dopisem ze dne 29. 7. [číslo] zaslala žalované výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Žalovaná podala vzájemný návrh na určení, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je neplatné (tento návrh již není předmětem přezkumu odvolacím soudem, když nabyl samostatně právní moci), a dále uplatnila kompenzační námitku do výše žalované částky na započtení její neuhrazené pohledávky za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za červen a červenec [rok].

30. Odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že v konkrétním případě došlo dne [datum] mezi účastnicemi k platnému uzavření smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ve smyslu ust. § 2302 a násl. o. z. V řízení pak bylo nezpochybnitelně prokázáno, že prostor sloužící k podnikání nebyl ke dni [datum] žalovanou předán ve stavu odpovídajícím sjednanému účelu, když žalobkyně shledala na předmětu nájmu vážné závady, které řádnému užívání pro smluvený účel bránily. Mezi stranami nedošlo k žádné dohodě o odstranění těchto závad.

31. Podle bodu 1. 1. smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání a úhradě služeb spojených s jejím užíváním ze dne [datum] byla předmětem nájmu budova bez čísla popisného nebo evidenčního postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v obci [obec] a k. ú. [obec], okr. [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín. V bodě 2. 1. byl sjednán účel nájmu, a to užívání prostor ke skladování zboží, výrobků a zařízení nájemce, to vždy v souladu s předmětem podnikání nájemce (s odkazem na skutkový závěr tedy skladování elektrotechnických a telekomunikačních zařízení). V bodě 4. 1. smlouvy bylo ujednáno, že prostor sloužící k podnikání bude pronajímatelem předán nájemci ve stavu odpovídajícím účelu sjednanému touto smlouvou nejpozději do [datum]. Nájemce bude mít možnost si v den převzetí předmět nájmu (objekt) řádně prohlédnout a v případě, že neshledá na předmětu nájmu vážné závady, které by bránily řádnému užívání pro smluvený účel, převezme jej do užívání, což bude doloženo předávacím protokolem podepsaným oběma stranami při převzetí předmětu nájmu. V bodě 4. 2. bylo ujednáno, že o předání a převzetí prostoru sloužícího k podnikání bude mezi pronajímatelem a nájemcem sepsán předávací protokol. V bodě 5. 3. nájemní smlouvy si strany ujednaly, že v případě, že nájemce z důvodu vážných závad, které prokazatelně brání užívání skladu pro daný předmět smlouvy, odmítne převzít nemovitost do nájmu a nedojde k dohodě o jejich odstranění, je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu včetně úhrady prokazatelně vzniklé škody do 15 dnů od předpokládaného data platnosti nájemní smlouvy na účet nájemce.

32. Konkrétně pak v bodě 3. 1. a 3. 2. nájemní smlouvy byl nájem sjednán na dobu neurčitou, a to od [datum], spolu se způsobem jeho ukončení, a to výpovědí za podmínek ve smlouvě uvedených. Skončení nájmu odstoupením si strany výslovně nesjednaly s tím, že odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně konstatoval, že za situace, kdy tento způsob skončení nájmu nezná ani zákonná úprava, resp. občanský zákoník, bylo odstoupení od smlouvy neplatné.

33. Nejvyšší soud ČR, jehož právním názorem je odvolací soud vázán, v této souvislosti, tj. zda je možné v nájemních vztazích, jejichž předmětem je prostor sloužící k podnikání, použít zákonnou úpravu odstoupení od smlouvy při podstatném porušení povinností v případě prodlení (ust. § 1977 o. z.), předeslal, že právo odstoupit od smlouvy je jedním ze způsobů zániku závazků, přičemž obecně platí, že závazek se v důsledku odstoupení ruší ex tunc (ust. § 2004 odst. 1 o. z.). V případech, kdy zavazuje smlouva stranu k nepřetržité nebo opakované činnosti, což jsou i nájemní smlouvy, však dochází k odstoupení s účinky ex nunc (ust. § 2004 odst. 3 o. z.). Odstoupení od smlouvy, které je v zákonem stanovených případech (ust. §§ 1977, 2002 odst. 1 o. z.) spojeno s podstatným porušením povinnosti, se tak svými právními následky neliší od výpovědi bez výpovědní doby, která je rovněž jednostranným právním jednáním, jehož doručením nájemní vztah zaniká.

34. Dovolací soud pak konstatoval, že v projednávané věci žalovaná nesplnila povinnost stanovenou v ust. § 2205 písm. a) o. z. přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu a v ujednané době mu věc neodevzdala (ust. § 2206 o. z.). Tím se dostala do prodlení se splněním svého závazku ve smyslu ust. § 1968 o. z. a násl. Jedním z následků prodlení, je-li jím porušena povinnost podstatným způsobem, je podle ust. § 1977 o. z. možnost bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podmínky odstoupení od smlouvy se tak zcela nekryjí s možností dát výpověď bez výpovědní doby podle ust. § 2232 o. z., která předpokládá zvlášť závažné porušení povinnosti a vznik značné újmy a která by v případě prodlení s odevzdáním pronajaté věci přicházela v úvahu, neboť úprava nájmu následky prodlení speciálně neřeší. Dovolací soud však uzavřel, že podle jeho názoru, se tak uvedené instituty směřující k ukončení nájemního vztahu nevylučují, neboť okamžitá výpověď dle ust. § 2232 o. z. je na rozdíl od odstoupení od smlouvy podmíněna vznikem značné újmy. Zdůraznil, že vzhledem k tomu, že i nájemní vztahy jsou vztahy závazkové, vztahují se na ně všeobecná ustanovení o závazcích (ust. § [číslo] – ust. § 2054 o. z.), pokud úprava nájmu (ust. § [číslo] – ust. § 2331 o. z.) neobsahuje ustanovení zvláštní. Zákonná možnost odstoupení v úpravě nájmu výslovně zakotvena není, ale není vyloučeno, aby si možnost odstoupení v nájemní smlouvě týkající se prostoru sloužícího k podnikání strany sjednaly. Proto není důvod nepřipustit zákonné odstoupení od nájemní smlouvy v případě prodlení podle obecné úpravy v ust. § 1977 o. z., je-li prodlením smluvní povinnost porušena podstatným způsobem. S ohledem na uvedené uzavřel dovolací soud, že odstoupení od smlouvy ze dne [datum] nelze hodnotit jako neplatné, a to i s přihlédnutím k tomu, že nepředání věci v ujednané době a ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu nájmu je podstatným porušením smluvní povinnosti ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 o. z. (srov. též čl. 4 nájemní smlouvy ze dne [datum]). Nájemní poměr mezi účastnicemi tak skončil doručením odstoupení ke dni [datum].

35. V návaznosti na uvedené se dovolací soud zabýval otázkou, zda je nájemce povinen platit nájemné za dobu, kdy pronajatý prostor nebyl pro vady předán a převzat, tedy důvodnost kompenzační námitky žalované spočívající v požadavku nezaplacení nájemného. Odvolací soud se v předchozím rozhodnutí v tomto směru rozešel se soudem prvního stupně, když kompenzační námitku žalované neshledal opodstatněnou s tím, že žalobkyně o prominutí nájemného kvalifikovaně nepožádala, zvolila pouze zákonnou možnost způsobu ukončení nájmu výpovědí.

36. Ke kompenzační námitce dovolací soud však uvedl, že:„ Není pochyb o tom, že nájemní smlouva je smlouvou konsensuální a vzniká okamžikem, kdy se strany dohodnou o jejích podstatných náležitostech. Z tohoto pohledu by právo na zaplacení nájemného vzniklo. Je ale třeba zohlednit situaci, kdy předmět nájmu nebyl pro závažné vady nájemcem oprávněně převzat (ust. § 1910 o. z.), pronajímatel porušil svou povinnost přenechat věc nájemci tak, aby jí mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu (ust. § 2205 písm. a/ o. z.), čímž se dostal do prodlení s plněním svého závazku. Občanský zákoník tuto situaci výslovně neupravuje. Dosavadní judikatura vycházející ze zákona č. 40/164 Sb., občanský [ustanovení pr. předpisu] (dále jen„ obč. zák.“), ohledně nájmu nebytových prostor dovodila, že nájemce byl povinen platit dohodnuté nájemné z nebytových prostor i přesto, že mu byly odevzdány ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému účelu nájmu a že je z tohoto důvodu neužíval, jestliže neblahý stav nebytových prostor mu byl znám od počátku (od okamžiku jejich odevzdání), nijak na něj v průběhu nájemního vztahu nepoukazoval a ani nečinil žádné kroky směřující k jeho nápravě či k ukončení nájemního poměru. Zároveň však měl takový nájemce právo na poskytnutí slevy z nájemného nebo na prominutí nájemného podle ust. § 673 až ust. § 675 obč. zák. či možnost od smlouvy odstoupit nebo ji písemně vypovědět podle ust. § 9 odst. 3 písm. c) zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 25 Cdo 1569/2001, a rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 3955/2008, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 507/2011, či ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 6/2013). Uvedené závěry se uplatní i v současné právní úpravě, neboť ustanovení ust. § 673 až ust. § 675 obč. zák. mají svůj odraz v ust. § 2208 o. z. Toto ustanovení i shora uvedené judikatorní závěry se však vztahují na situaci, kdy nájemce předmět nájmu i s vadami převezme. V dané věci ale nájemce předmět nájmu důvodně nepřevzal a činil kroky směřující k ukončení nájemního vztahu. Jestliže vzniká nájemci právo na prominutí nájemného v případech, kdy nemůže převzatou věc pro vady užívat, lze z toho odvodit, že v případech, kdy věc pro vady nepřevzal, není povinen nájemné platit, hradit (srov. obdobně [příjmení], M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 – [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 243 – 245).“

37. S ohledem na uvedené, v intencích rozhodnutí dovolacího soudu, jehož právním názorem je odvolací soud vázán, lze uzavřít, že žalovaná porušila smluvní závazek vyplývající z nájemní smlouvy předat předmět nájmu ve stavu odpovídajícímu účelu smlouvy. Žalobkyně, která na základě této skutečnosti odmítla v souladu se smlouvou převzít nemovitost do nájmu, zcela oprávněně požadovala vrácení neoprávněně zadržované složené jistoty odpovídající dvěma měsíčním nájmům v žalované výši, když v důsledku platného skončení nájemního vztahu odstoupením, nebyla povinna platit nájemné, neboť jestliže vzniká právo nájemci na prominutí nájemného v případech, kdy nemůže převzatou věc pro vady užívat, je třeba dovodit analogii se situací, kdy věc pro vady nepřevzal.

38. Za těchto okolností odvolací soud napadené rozhodnutí soudu prvního stupně ve smyslu ust. § 219 o. s. ř. jako věcně správné ve výroku I. potvrdil.

39. Výrok III. rozsudku soudu prvního stupně byl změněn podle ust. § 220 o. s. ř. jen tak, že výše nákladů řízení činí [částka], jinak byl ve smyslu ust. § 219 o. s. ř. potvrzen. [příjmení] [částka] je představována s odkazem na ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. před soudem prvního stupně soudním poplatkem z návrhu ve výši [částka]; odměnou za právní zastoupení za tři úkony právní služby po [částka] dle ust. §§ 6, 7 bod 6, 9 odst. 4, 11 odst. 1 písm. a), d), g), 12 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., za převzetí a přípravu zastoupení, předžalobní výzvu k plnění, podání žaloby /tarifní hodnota [částka]; za tři úkony právní služby po [částka] za vyjádření (č. l. 85), účast na jednání dne [datum] a [datum] /součet tarifních hodnot [částka] + [částka]; šesti režijními paušály po [částka] ve smyslu ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.; náhradou za promeškaný čas (2 x za realizovanou cestu ke dvěma jednáním) dle ust. § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. strávený cestou ze sídla zástupkyně žalobkyně do místa jednání soudu a zpět, kdy za sedm započatých půlhodin po [částka] přísluší částka [částka] (2 x [částka]), cestovného ke dvěma jednáním soudu, jemuž odpovídá částka za cestu k jednomu jednání [částka] (2 x [částka]), neboť zástupkyně žalobkyně použila k dopravě osobní automobil s průměrnou spotřebou benzinu natural 95 8,13 l / 100 km, kdy tato částka byla vypočtena dle ust. § 157 odst. 4 písm. b), dle ust. § 158 odst. 2 a odst. 3 zákona č. 262/2006 Sb. zákoníku práce ve spojení s ust. § 1, § 4 vyhlášky č. 333/2018 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad (cena 1 l benzinu natural [částka], sazba základní náhrady [částka]) s tím, že odvolací soud vycházel z trasy sídla zástupkyně žalobkyně [příjmení] do místa jednání soudu [obec] a zpět, tj. 640 km.

40. Výrok o nákladech řízení před odvolacím a dovolacím soudem je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. s tím, že žalobkyni na účelně vynaložených nákladech vůči žalované byla přiznána částka [částka]. Výše nákladů sestává ze soudního poplatku z dovolání ve výši [částka], odměny za právní zastoupení za tři úkony právní služby ve smyslu ust. §§ 6, 7 bod 6, 9 odst. 4, 11, 12 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., z toho za vyjádření k odvolání žalované ze dne [datum] po [částka] /součet tarifních hodnot [částka] + [částka], za dovolání do zamítavého výroku odvolacího soudu a účast u jednání odvolacího soudu dne [datum] po [částka] /tarifní hodnota [částka] a tří režijních paušálů po [částka] (3 x [částka]) podle ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.