o neplatnost výpovědi z nájmu

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že výpověď z nájmu bytové jednotky [číslo] nacházející se v domě na adrese [adresa], kterou dala žalovaná žalobkyni dne 19. 6. 2024, je neplatná (výrok I) a dále uložil žalované zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 15 552 Kč do rukou advokáta žalobkyně (výrok II).

2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění podrobně popsaných v bodech 7. až 13. odůvodnění napadeného rozsudku, kdy vzal za prokázané, že žalovaná je vlastníkem bytové jednotky č. [číslo] nacházející se v domě č. p. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] v katastrálním území [adresa]. Mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem byla uzavřena nájemní smlouva, v níž se dohodly, že žalovaná přenechá žalobkyni k užívání byt s tím, že nájem měl trvat od 23. 9. 2019 po dobu života nájemce. V článku II bod 3 nájemní smlouvy bylo konstatováno, že pronajímatelem bytu je dcera zesnulého vlastníka nemovitosti a nájemcem je jeho dlouholetá družka, a dále zde bylo uvedeno, že nájemce byt užíval spolu s otcem pronajímatele až do jeho smrti a pronajímatel respektuje přání svého zemřelého otce, aby jeho družka v předmětu nájmu podle této smlouvy žila až do své smrti. Žalovaná dala žalobkyni z předmětného bytu výpověď dne 22. 2. 2023 podle § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) s odůvodněním, že nadále bude byt užívat sama. Žalobkyně se následně u soudu domáhala určení neplatnosti výpovědi, přičemž rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 31. 10. 2023, č. j. [spisová značka], ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 23. 4. 2024, č. j. [spisová značka], bylo rozhodnuto o tom, že tato výpověď je neplatná. Žalovaná dala žalované znovu výpověď dne 19. 6. 2024 podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. s odůvodněním, že byt potřebuje užívat sama se svým nezletilým synem, protože již nadále vzhledem ke svému zdravotnímu stavu nemůže dojíždět z Poděbrad a ani bydlet u matky, která ale bydlí nedaleko bytu žalované a jejíž pomoc se synem žalovaná potřebuje. Výpovědní lhůta byla tříměsíční a žalobkyně byla poučena o možnosti podat proti výpovědi námitky a o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení této výpovědi. Výpověď ze dne 19. 6. 2024 byla žalobkyni doručena dne 27. 6. 2024. Soud prvního stupně rovněž zjistil, že v domě se nenachází bytová jednotka č. [číslo], žalovaná je vlastníkem pouze jednotky č. [číslo] – byt a č. [číslo] – garáž.

3. Po právní stránce soud prvního stupně věc posoudil podle § 2201 odst. 1, § 2204 odst. 2, § 2288 odst. 1 písm. d), § 2286 odst. 1 a 2 a § 2290 o. z. a uzavřel, že mezi účastnicemi byla dne 23. 9. 2019 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem shora uvedené bytové jednotky. Žalovaná dne 19. 6. 2024 nájemní smlouvu vypověděla s odůvodněním, že nutně potřebuje byt pro sebe a svého nezletilého syna. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 27. 6. 2024, žaloba na určení neplatnosti výpovědi byla u soudu podána v zákonem stanovené dvouměsíční lhůtě dne 26. 8. 2024.

4. Nejprve se zabýval námitkou žalované, že předmětná bytová jednotka je v žalobě chybně označena číslem [číslo]. Žalobkyně v reakci na tuto námitku uvedla, že se jedná o chybu v psaní a soud prvního stupně z provedeného dokazování dovodil, že jednotka č. [číslo] v daném domě neexistuje, nemohlo proto dojít k záměně s jinou jednotkou. Žalobkyně současně k žalobě přiložila správnou výpověď ze dne 19. 6. 2024, z té citovala a správně ji uvedla i v žalobním petitu, soud prvního stupně proto vyslovil, že ze strany žalobkyně došlo skutečně k písařské chybě, která nezpůsobuje vadnost žalobního návrhu.

5. Následně zkoumal, zda žalované jako pronajímatelce a vlastnici bytu svědčí výpovědní důvod uvedený v § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. a uzavřel, že žalovaná uzavřela s žalobkyní nájemní smlouvu na dobu života nájemce, tedy na dobu určitou, proto není možné uplatnit důvody pro vypovězení nájmu bytu zakotvené v § 2288 odst. 2 o. z., kam spadá i důvod spočívající v uspokojení bytové potřeby vlastníka bytu či jeho rodinného příslušníka. Za možné důvody výpovědi považoval pouze ty, které jsou uvedeny v prvním odstavci ustanovení § 2288 o. z., tedy výpovědní důvody na straně nájemce (porušení jeho povinnosti) a důvody veřejného zájmu. Výpovědním důvodem dle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. může být i jiný případ, který je svojí intenzitou obdobně závažný jako důvody uvedené pod písmeny a) až c). S ohledem na ochranu nájemce jako slabší smluvní strany je však nutné tento důvod vykládat restriktivně. Takovým jiným obdobně závažným důvodem je jednání vykazující znaky úmyslného trestného činu podle odstavce 1 písm. b), jestliže je skutek dostatečně prokázán či jednání vykazující znaky úmyslného trestného činu proti majetku, který se sice nenachází v domě, ale patří pronajímateli nebo některému z obyvatelů domu, jestliže takové jednání má vliv na klidné soužití v domě a skutek je dostatečně prokázán.

6. Soud prvního stupně měl za to, že pokud se žalovaná pod citované ustanovení zákona snaží podřadit důvod výpovědi, že byt potřebuje pro sebe a svého nezletilého syna, nelze jí přisvědčit. Tento výpovědní důvod je výslovně zakotven v § 2288 odst. 2 o. z., nejedná se však o důvod na straně nájemce, ale výlučně pronajímatele. Soud prvního stupně proto uzavřel, že nemůže v rozporu se systematickým výkladem právní normy rozšiřovat paletu důvodů pro výpověď nájmu na dobu určitou o důvod, který zákon připouští pouze u nájemních smluv na dobu neurčitou. Ze strany žalované se jedná o snahu o obcházení zákona, a byť vnímal zásadní změnu v jejích poměrech, která zahrnuje potřebu bydlení, takto stanovenému výpovědnímu důvodu nevyhověl a výpověď ze dne 19. 6. 2024, kterou dala žalovaná žalobkyni, shledal neplatnou, neboť výpovědní důvod v ní uvedený není v souladu se zákonem.

7. Současně konstatoval, že žalobkyně své povinnosti nájemce neporušuje, žalovaná to ostatně ani netvrdí. K tvrzení žalované, že žalobkyně předmětný byt užívá minimálně s ohledem na nízkou spotřebu vody, s odkazem na v napadeném rozsudku citovanou judikaturu zaujal stanovisko, že ani neužívání bytu nájemcem nelze zpravidla považovat za jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.

8. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), kdy úspěšné žalobkyni přiznal náklady související se zaplacením soudního poplatku a náklady spojené s právním zastoupením, přičemž jejich výši stanovil s odkazem na příslušná ustanovení vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif – dále jen „a. t.“).

9. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání, ve kterém sice nesporovala, že je výlučným vlastníkem bytové jednotky č. [číslo] na adrese [adresa], ale žádala, aby v této souvislosti odvolací soud přezkoumal formální postup žalobkyně, která svou žalobu směřovala vůči bytové jednotce č. [číslo]. Toto označení se objevilo nejen v textu žaloby, ale také v navrhovaném rozsudečném výroku, což nelze hodnotit jako chybu v psaní, neboť lhůta pro podání žaloby je popěrná a k opravě v označení bytové jednotky z č. [číslo] na č. [číslo] žalobkyně přistoupila až dne 8. 12. 2024 na základě upozornění žalované.

10. Žalovaná se v odvolání ztotožnila se závěrem soudu prvního stupně, že žalovaná uzavřela dne 23. 9. 2019 s žalobkyní nájemní smlouvu týkající se bytu č. [číslo], a to na dobu života žalobkyně. Jedná se o nájem na dobu určitou, což vyplynulo rovněž z řízení vedeného pod sp. zn. [spisová značka]. Toto řízení se týkalo tehdejší výpovědi z nájmu bytu podané žalovanou podle § 2288 odst. 2 o. z., které dospělo až do stadia řízení dovolacího, přičemž Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. [spisová značka] konstatoval, že jiný závažný důvod pro vypovězení nájmu ve smyslu § 2288 odst. l písm. d) o. z. ve výpovědi skutkově vymezen nebyl. Nájemní smlouva podepsaná žalovanou dne 23. 9. 2019 potom neobsahovala žádné ujednání o nemožnosti výpovědi, což by bylo i proti smyslu nájemního práva.

11. Žalovaná poukázala rovněž na to, že žalobkyně neprokázala žádné důvody zvláštního zřetele hodné, které by jí bránily uzavřít si nájemní smlouvu na jiný byt, kterých je na trhu poměrně velké množství, a nezpochybnila ani obranná tvrzení žalované jako vlastníka jednotky. Zabývala se okolnostmi uzavření nájemní smlouvy, kterou sjednala pod určitým tlakem ze strany žalobkyně. Samotnou výpověď ze dne 19. 6. 2024 považovala po formální stránce za správnou, neboť obsahovala všechny zákonem požadované náležitosti. Výpovědní důvod odkazoval na ustanovení § 2288 odst. l písm. d) o. z., přičemž žalovaná za jiný obdobně závažný důvod pro výpověď nájmu považovala soustavu důvodů, tedy nezbytnou a urgentní potřebu předmětnou bytovou jednotku užívat pro sebe a svého nezletilého syna s využitím přípomoci matky, která bydlí nedaleko (do jejíhož bydliště se žalovaná musela i s dítětem uchýlit, neboť je jí bráněno v užívání bytu, který je v jejím vlastnictví), dále svůj zhoršený zdravotní stav a péči o nezletilého syna, který chodí do školy v [adresa]. Žalovaná dále uvedla, že s péčí o syna jí pomáhá právě matka, která nemůže ze zdravotních důvodů příliš cestovat, sama žalovaná pracuje v [adresa] a bylo by pro ní zcela nemožné do práce dojíždět, navíc si přeje bydlet ve svém bytě.

12. Žalovaná se proto neztotožnila se závěrem, že znění § 2288 odst. l o. z. zakotvuje pouze výpovědní důvody na straně nájemce a důvody veřejného zájmu, když právo podat výpověď má také pronajímatel, kdy podmínkou není vina nájemce či veřejný zájem, ale také potřeba obdobně závažného důvodu. Jeho definice je širší a může zahrnovat i potřebu pronajímatele, či potomka v přímé linii, případně potřebu přípomoci prarodiče, který nemůže cestovat, výkon zaměstnání a studia v místě bydliště a také zhoršený zdravotní stav pronajímatele a jeho potomka. Zákonodárce tím ponechal prostor pro širší důvody, než je tomu u smlouvy na dobu neurčitou, zároveň tyto obdobné důvody nevyloučil.

13. Žalovaná tak svým jednáním zákon neobchází a nechová se v rozporu s dobrými mravy, její právo vlastníka však považuje za nejsilnější, pročež odvolacímu soudu navrhla zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně, případně jeho změnu spočívající v zamítnutí žaloby.

14. Své odvolání žalovaná doplnila o důvody, které nastaly po vyhlášení napadeného rozsudku, jenž spočívají v tom, že zdravotní stav nezletilého syna žalované se zhoršil proto, že nemůže bydlet v bytě, v němž měl mít svůj pokoj, navíc je mu známo, že o byt se vede dlouhý soudní spor, nejistota s tím spojená tak stále negativněji působí na jeho duševní zdraví. Finanční příjem žalované je přibližně 25 000 Kč měsíčně, což nestačí na pronájem bytu ani na sjednání hypotéky. Její zdravotní stav se v prosinci 2024 zhoršil, byla předána specializovanému zdravotnickému zařízení k vyšetření jeho příčin a stanovení směru léčby.

15. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, popřípadě aby jej změnil a žalobu v celém rozsahu zamítl.

16. Žalobkyně ve svém vyjádření k odvolání navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného, když zopakovala, že žalovanou namítané nesprávné číslo bytové jednotky bylo důsledkem písařské chyby, přičemž mezi stranami nikdy nebylo sporu o tom, k jakému bytu se nájemní vztah vztahuje. V té souvislosti odkázala i na judikaturu, z níž plyne, že v navrhovaném rozsudečném výroku postačí bližší popis výpovědi a označení bytové jednotky ani nemusí být zmíněno. Žalovanou specifikované závažné důvody pro vypovězení nájmu žalobkyně nezpochybnila, ztotožnila se však se soudem prvního stupně, že takové důvody použitý výpovědní důvod nenaplňují.

17. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí včetně řízení, které jeho vydání předcházelo podle § 212 a § 212a o. s. ř. a odvolání neshledal důvodným.

18. Soud prvního stupně zjistil skutkový stav procesně správným postupem v rozsahu dostačujícím pro jeho rozhodnutí, proto odvolací soud z takto zjištěného skutkového stavu vychází a na soudem prvního stupně zjištěný skutkový stav zcela odkazuje. Další potřeba dokazovaní v odvolacím řízení nevyvstala a pokud žalovaná nabídla odvolacímu soudu listinné důkazy týkající se jejího zdravotního stavu a zdravotního stavu jejího nezletilého syna, odvolací soud z nich neučinil žádná skutková zjištění, která by mohla mít vliv na změnu právního posouzení správně zjištěného skutkového stavu soudem prvního stupně.

19. Odvolací soud se především ztotožňuje s jeho závěrem, že nájemní smlouva byla mezi účastníky platně uzavřena, a to na dobu života žalobkyně, přičemž otázka charakteru takto uzavřené nájemní smlouvy již byla vyřešena rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 31. 10. 2023, č. j. [spisová značka], ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 23. 4. 2024, č. j. [spisová značka], a to se závěrem, že se jedná o nájemní smlouvu na dobu určitou. Tímto rozsudkem bylo také určeno, že výpověď z nájmu bytu č. [číslo], daná žalovanou žalobkyni dne 22. 2. 2023, je neoprávněná, neboť byla výslovně opřena o výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z., tedy že předmětný byt bude nadále užívat sama žalovaná, a ten je možné uplatnit pouze u nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou.

20. Protože v pořadí druhá výpověď z nájmu (ze dne 19. 6. 2024) byla žalovanou dána podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., podle něhož pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu, soud prvního stupně správně posoudil, že se platností takové výpovědi již věcně zabývat může.

21. Důvody pro výpověď z nájmu bytu na straně pronajímatele jsou systematicky řazeny v ustanovení § 2288 o. z., kdy jeho odstavec 1 se týká možností pronajímatele dát výpověď nájmu na dobu určitou i neurčitou z důvodu hrubého porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu (písmeno a) či z důvodu odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (písmeno b). Tyto dva sankční důvody doprovází důvod spočívající v ochraně veřejného zájmu, kdy má být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat (písmeno c) a na tyto tři důvody navazuje jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu uvedený v § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.

22. Pouze pro nájem uzavřený na dobu neurčitou je možné podle § 2288 odst. 2 o. z. rozšířit čtyři shora uvedené obecné výpovědní důvody o případ, kdy byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno (písmeno a) a pro případ, kdy pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (písmeno b).

23. Žalovaná ve výpovědi ze dne 19. 6. 2024 výslovně uvedla, že byt potřebuje užívat sama se svým nezletilým synem, přičemž takto formulovaný výpovědní důvod odpovídající svou dikcí ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. výslovně opřela o ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.

24. Odvolací soud má za to, že výpovědní důvody jsou v zákoně zakotveny logickým způsobem tak, že v § 2288 odst. 1 o. z. jsou nejprve vyjmenovány důvody spočívající v porušení povinností nájemce, k nimž se řadí důvod spočívající v ochraně veřejného zájmu, a navazuje jiný obdobně závažný výpovědní důvod pro vypovězení nájmu. Jak plyne z komentářové literatury [srov. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 457-464: E. Kabelková, M. Selucká] „výraz obdobně má naznačit, že půjde o obdobně naléhavý a významný důvod pro skončení nájmu jako důvody uvedené v odstavci 1 písm. a), b) a c). Jiný obdobně závažný důvod není blíže vymezován, lze však předpokládat, že mohou nastat různé situace, kdy bude nutno podat výpověď z určitého důvodu významem srovnatelného s předchozími výpovědními důvody. Takovým důvodem může být např. spáchání úmyslného trestného činu proti majetku jiného nájemce, který však v domě není umístěn, nachází se jinde, za který byl nájemce pravomocně odsouzen. Zda v daném případě bude výpověď oprávněná, bude věcí posouzení soudu, pokud využije nájemce svého práva podle § 2290. Jiný obdobně závažný důvod nemůže spočívat v porušení povinnosti nájemce vyplývající z právního vztahu existujícího mezi pronajímatelem a nájemcem, tj. nemůže jít o porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu (domu)“. S tímto názorem se odvolací soud plně ztotožňuje, má tedy za to, že jiný obdobně závažný důvod se nemůže ani přeneseně týkat potřeb pronajímatele, ale výslovně souvisí s protiprávním jednáním nájemce vůči jiným osobám, než které jsou uvedeny v § 2288 odst. 1 písm. b) o. z.

25. Důvod uvedený žalovanou ve výpovědi ze dne 19. 6. 2024 (srov. § 2288 odst. 3 o. z.), tedy že byt potřebuje pro sebe a svého syna, proto nelze považovat za jiný obdobně závažný důvod uvedený v § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., odvolací soud se proto shoduje se soudem prvního stupně v závěru, že žalovaná se pod ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. snaží podřadit důvod výpovědi, který je jinak vyhrazen pronajímateli pouze u smlouvy na dobu neurčitou (se kterým již neuspěla u své předchozí neplatné výpovědi). Správný je proto také jeho závěr, že soud nemůže v rozporu se systematickým výkladem právní normy rozšiřovat paletu důvodů pro výpověď nájmu na dobu určitou o důvod, který zákon připouští pouze u nájemních smluv na dobu neurčitou, a zároveň s ohledem na ochranu nájemce jako slabší smluvní strany je tento důvod nezbytné vykládat restriktivně. Odvolací soud se proto se soudem prvního stupně ztotožnil v závěru, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, kterou dala žalovaná žalobkyni dne 19. 6. 2024, je neplatná. Z výše uvedených důvodů odvolací soud shledal napadený rozsudek věcně správným a postupem podle § 219 o. s. ř. jej potvrdil, včetně správného výroku o nákladech řízení vedeného před soudem prvního stupně.

26. Námitku žalované spočívající ve zpochybnění platnosti výpovědi v souvislosti s chybným označením předmětného bytu v žalobě (č. [číslo]) odvolací soud důvodnou neshledal, když považuje za správné zhodnocení této otázky soudem prvního stupně. Protože žalovaná ani netvrdí, že v domě, kde se nachází byt, který na základě nájemní smlouvy žalobkyně užívá, vlastní jiný byt, nemohlo ani písařskou chybou uvedenou v žalobě dojít k záměně s jinou bytovou jednotkou (když navíc výpověď z nájmu bytu je nezaměnitelně datována a přiložena k žalobě se správným označením bytu).

27. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. a úspěšné žalobkyni přiznal jejich plnou náhradu. Tyto náklady sestávají z mimosmluvní odměny advokáta podle § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 7, § 11 odst. 1 písm. d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) za dva úkony právní služby po 3 700 Kč (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu) a ze 2 paušálních náhrad po 300 Kč podle 13 odst. 4 a. t. a dále z náhrady DPH ve výši 21 % z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů. Celkové náklady žalobkyně ve výši 10 043 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).