pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o vyklizení pozemku parc. [číslo] o výměře 6 557 m2, [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaného na [list vlastnictví] pro [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ pozemek“ či„ předmětný pozemek“) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované i vedlejšímu účastníku na straně žalované účelně vynaložené náklady řízení.

2. Rozhodl tak o požadavku žalobkyně, která se domáhá vyklizení pozemku jako jeho nájemkyně s tím, že žalovaná, které nesvědčí žádný platný právní titul k jeho užívání, jí brání ve výkonu nájemního práva, když jej na základě absolutně neplatné nájemní smlouvy, uzavřené s vedlejším účastníkem [datum], okupuje a činí kroky za účelem výstavby devítipodlažního domu. Své nájemní právo dovozuje z dříve uzavřené nájemní smlouvy ze dne [datum], kterou rovněž uzavřela s vedlejším účastníkem jako vlastníkem nemovitosti, nikdy nebyla vypovězena, nedoznala změny a je tak stále platná.

3. Při posouzení aktivní legitimace žalobkyně se zabýval tím, komu z účastníků svědčí nájemní právo k předmětné nemovitosti, tedy řešil konkurenci dvou nájemních smluv. Jedná se již o druhé zamítavé konečné rozhodnutí prvoinstančního soudu, když rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], uzavřel, že žalobkyně není v dané věci věcně legitimována, když uzavřením dodatku k nájemní smlouvě ze dne [datum] její nájemní právo k předmětnému pozemku zaniklo.

4. Odvolací soud toto rozhodnutí z podnětu odvolání žalobkyně zrušil. Připustil, že je sice možné, aby v případě absence listiny či dokonce smlouvy bylo možné její existenci prokázat i jiným způsobem; musí však být v řízení prokázán ucelený řetězec skutečností, který tuto smlouvu nepochybně prokazují. Konstatoval, že v daném případě soud prvního stupně účastníkům dostatečně nezprostředkoval úvahy o existenci logického důkazního řetězce, kterým by bylo možné dospět k závěru, že ve dnech 6. až [datum] uzavřel vedlejší účastník se žalobkyní písemný dodatek k nájemní smlouvě ze dne [datum], kterým se dohodli na ukončení nájemního vztahu k předmětnému pozemku parc. [číslo] (6 557m2).

5. Po doplnění dokazování pak soud prvního stupně uzavřel, že žalované ani za pomoci vedlejšího účastníka, který měl být kontrahentem uvedeného dodatku, se nepodařilo prokázat uzavření této dohody žalobkyní.

6. Přesto žalobu zamítl pro rozpor jednání žalobkyně s dobrými mravy (§ 6, § 8 zákona č. 89/2012 Sb.), když ve velmi pečlivém a přesvědčivém odůvodnění (zejména v odstavcích 32 až 35 rozsudku) dospěl k závěru, že žalobkyně si byla nepochybně vědoma nutnosti předmětný pozemek vyčlenit z nájemní smlouvy, aby mohl být realizován komplex smluv narovnávající vztahy mezi [právnická osoba] (pověřenou výstavbou fotbalového stadionu a založenou s vědomím sportovního klubu i žalobkyně za tímto účelem) a žalovanou, a zajistit tak alespoň částečnou saturaci velmi vysokého dluhu [anonymizováno] vůči žalované za neuhrazenou cenu díla ([částka]). O celé komplexní transakci z [anonymizováno] [rok], jejíž součástí se žalovaná měla stát dlouhodobou nájemkyní předmětného pozemku a vlastníkem developerského projektu, který jí umožní na tomto pozemku realizovat výstavbu bytového domu, žalobkyně nejenže věděla, ale zjevně z něj i profitovala, když umožnil dostavbu arény, kterou využívá jako svůj domácí stadion, i následné značné zhodnocení jejích aktiv.

7. Odmítl novou námitku žalobkyně, kterou se snažila zpochybnit uvedenou logickou konstrukci tvrzením, že k narovnání došlo až v [anonymizováno] [rok]. Po rozboru smluv uzavřel, že k účinnosti zápočtu [anonymizováno] pohledávky [anonymizováno] na [anonymizováno] pohledávku žalované došlo již [datum] a tato částečná úhrada zůstala druhým narovnáním nedotčena. Nově sjednaný závazek [anonymizováno] uhradit žalované [anonymizováno] mil. Kč řešil závazky plynoucí z jiných sporných vztahů.

8. Dospěl tak k závěru, že nájemnímu právu žalobkyně, které vzniklo smlouvou ze dne [datum] a trvá doposud, nelze ve smyslu § 8 o. z. a § 2 o. s. ř. poskytnout právní ochranu a žalobu jako nedůvodnou výrokem I. zamítl. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

9. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání. Ohradila se proti závěru prvostupňového soudu, že ochrany nájemního práva se domáhá v rozporu s dobrými mravy. Namítla, že skutkové i právní závěry ohledně této otázky jsou nesprávné, když vycházejí z nesprávných či neúplných skutkových zjištění. Akcentovala zejména, že jí nebyl znám obsah smluv uzavřených mezi žalovanou a vedlejším účastníkem, když nebyla jejich smluvní stranou, a tedy ani nemohla počítat s prospěchem, který by jí mohl přinést. Nebyla ani konečným beneficentem výstavby stadionu, když jej využívá pouze jako nájemce na základě uzavřené nájemní smlouvy se společností [právnická osoba] [anonymizováno] na vyklizení pozemku se domáhá pouze ochrany nájemního práva s cílem zajistit nerušený výkon podnájemního práva [právnická osoba], a tedy její žalobní požadavek není zneužitím práva ani jeho výkonem v rozporu s dobrými mravy. Navrhla proto, aby odvolací soud změnil rozsudek tak, že žalobě vyhoví a přizná jí i plnou náhradu nákladů řízení.

10. Žalovaná se ve vyjádření k odvolání plně ztotožnila se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně, které byly důvodem pro zamítnutí žaloby (rozpor s dobrými mravy a poctivým stykem). Vymezila se proti odvolacím argumentům žalobkyně, když provedla vlastní rozbor termínu dobrých mravů a poctivého obchodního styku i s odkazem na rozhodovací praxi Nejvyššího soudu. Navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného.

11. Odvolací soud přezkoumal v rozsahu podaného odvolání napadený rozsudek, včetně řízení, které mu předcházelo (§ 212, § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

12. Soud prvého stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, provedené důkazy řádně hodnotil v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. a ve vztahu k existenci okolností svědčících o jednání žalobkyně v rozporu s dobrými mravy učinil správný skutkový závěr, když v odůvodnění rozhodnutí v souladu s ustanovením § 157 odst. 2 o. s. ř. uvedl, které skutečnosti má za prokázány a proč. V jeho odůvodnění jsou tato skutková zjištění jasná, přehledná, z nich učiněný skutkový závěr je jejich logickým, výstižným shrnutím a je i dostatečným podkladem a východiskem pro právní hodnocení věci. Odvolací soud se ztotožňuje i s tímto podrobným, pečlivým právním hodnocením a až na hodnocení aktivní legitimace žalobkyně na odůvodnění napadeného rozsudku v plném rozsahu odkazuje.

13. Na rozdíl od soudu prvního stupně tedy přisvědčil námitce žalované, že za situace, kdy vyklizovaný pozemek je předmětem dlouhodobé podnájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní a [právnická osoba], není žalobkyně k podání této žaloby aktivně legitimována.

14. V dané věci se jedná o reivindikační (vlastnickou) žalobu, která v případě nemovitosti má na základě již dlouhodobě ustálené rozhodovací praxe formu žaloby na vyklizení. Stále je však v případě posouzení aktivní a pasivní legitimace nezbytné hodnotit - ochrany jakého práva se žalobce domáhá, kým a jak je jeho právo rušeno – tedy, zda [anonymizováno] na vyklizení se domáhá ochrany fakticky vykonávaného práva nebo práva, jehož výkon přenechal dalšímu (jako v tomto případě na základě závazkového vztahu – smlouvy podnájemní).

15. Při jednání proto odvolací soud nejprve seznámil obě strany s tímto svým předběžným názorem a vyzval žalobkyni, aby soudu sdělila, z jakého titulu se domáhá vyklizení nemovitosti, která je předmětem podnájemního práva a jaká újma jí hrozí, resp. jakým podstatným způsobem je rušena ve výkonu práva užívat nemovitost (obsahem nájemní i podnájemní smlouvy je přenechání užívacího práva nájemci či podnájemci), které nyní vykonává [právnická osoba] jako podnájemce (nesporná skutečnost).

16. Žalobkyně však setrvala pouze na své dosavadní žalobní argumentaci, když poukazovala na rozhodnutí, která řešila otázku aktivní legitimace nájemce v případě, že byl uživatelem nemovitosti (nejčastěji šlo o bytovou jednotku), a do tohoto jím vykonávaného práva užívání zasahovala neoprávněně třetí osoba. Zopakovala rovněž, že [anonymizováno] na vyklizení se snaží ochránit podnájemní právo [anonymizováno], tedy dostát své povinnosti umožnit svému smluvnímu partnerovi (podnájemci) nerušený výkon práva předmětnou nemovitost užívat. Doplnila pak skutečnosti, které se týkají její vlastnické struktury a propojení se [právnická osoba] [anonymizováno], jež je i většinovým vlastníkem stadionu (čímž sama vyvrací svou odvolací námitku, že stadion využívá výhradně jako nájemce na základě uzavřené nájemní smlouvy se společností [právnická osoba]); ty však pro posouzení její aktivní věcné legitimace nejsou podstatné. Relevantní není ani sdělení o tom, kdy se měla žalobkyně dozvědět o zahájení výstavby na předmětném pozemku, a proto důkazy navrhované v tomto podání odvolací soud jako nadbytečné neprovedl (oznámení o zahájení výstavby, návrh na vydání předběžného opatření, e-mail právního zástupce [anonymizováno] ze dne [datum] a notářský zápis NZ [číslo]).

17. Předestřená judikatura řešila konflikt aktivní legitimace mezi vlastníkem, tedy tím, kdo má nejsilnější postavení při ochraně svých vlastnických oprávnění, která tvoří tzv. vlastnickou triádu, nebo nájemcem, kterému vlastník na základě závazkového – obligačního vztahu (nájemní smlouvy) na určitou či neurčitou dobu přenechal užívací právo (ius utendi), čímž o tuto část oprávnění (o oprávnění věc užívat) své vlastnické právo dobrovolně smluvně (dvoustranným právním jednáním) omezil. Tuto otázku soudy vyřešily jednoznačně ve prospěch toho, kdo nemovitost smluvně užívá; pokud tedy vlastník přenechal dočasně právo nemovitost užívat nájemci, pak aktivní legitimaci k žalobě na její vyklizení má nájemce. Zvítězilo tak praktické hledisko, kdy právo bránit se [anonymizováno] proti zásahu do užívacího práva k nemovitosti má přímo ten, kdo užívací právo fakticky realizuje a do jehož oprávnění mu neoprávněné třetí osoba zasahuje (v užívání ho ruší). V jeho prospěch se také nemovitost vyklízí či movitá věc vydává.

18. Tato judikatura se odrazila i v novém znění občanského zákoníku, jehož ambicí bylo mimo jiné otázky dosud řešené jen ustálenou rozhodovací praxí převést do paragrafového znění (§ 2211 o. z.). Nelze z toho však usuzovat na nic jiného, než je výše uvedeno. Neboť ani toto zákonné ustanovení (jako i odkazovaná judikatura) neřeší situaci, kdy užívací právo je platně převedeno na další osobu (podnájemníka).

19. Žalobkyně i soud prvního stupně tedy tyto judikaturní závěry na daný případ nesprávně (izolovaně) aplikovaly, když nevzaly v úvahu existenci podnájemního vztahu. Pominuly tak skutečnost, že důvodem pro který se soudní rozhodovací praxe ustálila na závěru o aktivní legitimaci nájemce, byl jednoznačný logický argument, že ochrany se má domáhat ten, který na základě obligačního vztahu je uživatelem nemovitosti (oprávnění užívat nemovitost na základě smlouvy konzumuje). Tomu také logicky přísluší, aby se domáhal ochrany práva, které využívá, a to proti tomu, kdo ho ve výkonu práva ruší (kdo do jím vykonávaného práva nemovitost užívat zasahuje).

20. Navíc si lze stěží představit, aby nemovitost byla vyklizena ve prospěch toho (movitá věc vydána tomu), kdo ji fakticky neužívá (v daném případě nájemce a nikoli podnájemce), neboť by to znamenalo popření důvodů, pro které bylo ustálenou rozhodovací praxí nájemci umožněno žalovat.

21. Jinými slovy stejně jako vlastník nemá právo domáhat se ochrany oprávnění věc užívat, které na základě nájemní smlouvy poskytl nájemci (dobrovolně se tak ve výkonu této části vlastnického práva omezil), pak ten nemá právo domáhat se ochrany tohoto oprávnění, pokud jej poskytl na základě podnájemní smlouvy podnájemci. Chráněn před rušením užívacího práva je výhradně ten, jemuž toto oprávnění na základě závazkového vztahu svědčí. Pokud by nebylo rozhodné, že nájemce na základě závazkového – obligačního práva (podnájemní smlouvy) na určitou či neurčitou dobu přenechal právo užívací (ius utendi) podnájemci, tedy jeho výkon ve prospěch podnájemce zcela dobrovolně omezil, pak by výše uvedené úvahy ztrácely smysl a jediným oprávněným by byl vždy ten, komu svědčilo toto oprávnění před jeho dobrovolným omezením (vlastník).

22. Již jen nad rámec uvedeného je možné konstatovat, že naléhavost a praktičnost uvedených závěrů se projevila právě v projednávané věci, kdy je nepochybné, že podnájemce ani vlastník pozemku neprojevili minimální zájem na vyklizení žalované. Naopak z provedeného dokazování je nepochybné, že veškeré jejich dosavadní kroky směřovaly k tomu, aby nemovitost, ke které má sjednánu platnou podnájemní smlouvu [právnická osoba], mohla žalobkyně k realizaci jí převedeného developerského projektu využít (vlastník dokonce žalovanou v řízení podporuje jako vedlejší účastník).

23. V této souvislosti je zcela nedůvodná a účelová argumentace žalobkyně, že k zahájení soudního řízení o vyklizení nemovitosti, jejíž oprávnění užívat smluvně převedla na podnájemce, je motivováno snahou zabezpečit podnájemci ([právnická osoba]) nerušené užívání.

24. Pokud by nájemce, který oprávnění užívat nemovitost smluvně poskytl další osobě, měl možnost zasahovat do způsobu užívání nemovitosti i vztahů podnájemce a dalších oprávněných osob prostřednictvím žaloby na vyklizení nemovitosti, a to bez souhlasu či v neprospěch podnájemce, pak by toto právo mohlo sloužit k zásahu do právních vztahů osob, se kterými není v žádném právním vztahu (třetích osob). To by v důsledku mohlo vést i k nedůvodné šikaně jak podnájemce, tak třetí osoby. Nájemce, který se svého oprávnění užívat nemovitost dobrovolně smluvně vzdal ve prospěch podnájemce, se v případě porušení podnájemní smlouvy musí domáhat nápravy u svého smluvního partnera, kterým je podnájemce, a volit postupné, tomu přiměřené právní kroky (nástroje).

25. Odvolací soud proto z důvodu absence aktivní legitimace žalobkyně zamítavý rozsudek dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

26. K oblíbené a frekventované námitce ochrany legitimního očekávání a principu předvídatelnosti soudního rozhodnutí pak odvolací soud již jen konstatuje, že pokud jím otázka nebyla pravomocně vyřešena, pak nemůže být předmětem legitimního očekávání. Navíc odvolací soud při prvém jednání obě strany seznámil s tím, že otázku aktivní věcné legitimace nemá definitivně vyjasněnu, a oběma stranám tak umožnil, aby se k ní opětovně vyjádřily, a to přesto, že v rámci obranných argumentů tuto námitku žalovaná uplatňovala po celou dobu řízení a žalobkyně se k ní již rovněž vyjadřovala. Za situace, kdy první konečné rozhodnutí soudu prvního stupně trpělo zásadním nedostatkem skutkových zjištění a jeho rozhodnutí spočívalo na prokázání existence nájemního poměru žalované, odvolací soud se touto otázkou podrobně zabýval až v rámci druhého odvolacího přezkumu.

27. O nákladech odvolacího řízení pak soud rozhodl podle zásady úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.), a úspěšné žalované a vedlejšímu účastníku přiznal jejich plnou náhradu.

28. Žalované tak přísluší náhrada účelně vynaložených nákladů, které sestávají ze čtyř úkonů právní pomoci po [částka] (z tarifní hodnoty [částka] dle § 9 dost. 3 písm. e) vyhl. č. 177/1996 Sb.) za účast u odvolacího jednání ve dnech [datum] a [datum] a za vyjádření z [datum] a [datum], čtyř náhrad hotových výdajů po [částka] (§ 13 odst. 4 vyhl.) a 21 % DPH ([částka]). Celkem tak činí [částka].

29. Náklady vedlejšího účastníka pak tvoří odměna za dva úkony právní pomoci po [částka] za účast na jednáních odvolacího soudu (12. 5. a [datum]), dvě paušální náhrady hotových výdajů po [částka] a 21 % DPH ([částka]), a celkem tak představují částku [částka].