o slevu z kupní ceny nemovitosti

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 60 000 Kč a 26 925 Kč (výrok I), zamítl žalobu o zaplacení částky 136 018,20 Kč (výrok II), žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 90 601 Kč (výrok III) a České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 10 na náhradě nákladů řízení státu částku 38 873,20 Kč (výrok IV).

2. Takto rozhodl o žalobě, ve které žalobkyně tvrdila, že dne 29. 10. 2015 uzavřela s žalovaným smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky č. [číslo] se spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a na pozemcích (dále jen „bytová jednotka“) za kupní cenu 980 091 Kč, která byla uhrazena započtením oproti její pohledávce v totožné výši na vrácení dalšího členského vkladu uhrazeného v období do uzavření této kupní smlouvy. V obývacím pokoji bytové jednotky, konkrétně v rohu na stropě, se od zimy 2017 objevuje vlhkost, se kterou je spojena tvorba plísně. Žalobkyně na tento fakt žalovaného opakovaně upozorňovala, byla však vždy odbyta s tím, že si vlhkost a plíseň v bytě způsobuje sama jeho nesprávným užíváním a větráním. Protože se vlhkost nedařilo odstranit, nechala si vypracovat znalecký posudek o příčině vzniku vlhkosti, včetně zpracování návrhu opatření k odstranění vady. Dle závěrů posudku je příčinou vzniku vlhké skvrny na omítce stropu a stěn kondenzace vodních par uvnitř stavebních konstrukcí, přičemž tato vada se plně projevuje v případě, kdy venkovní teploty klesnou k 0 °C. Jedná se o vadu skrytou, kterou žalobkyně nemohla při prohlídce odhalit, a je odstranitelná pouze znalcem dále popsaným stavebním zásahem do budovy, ve které se bytová jednotka nachází. Žalobkyně považovala s ohledem na komplikace spojené s tímto zásahem za efektivnější řešení situace poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny. Vyšla z tržního odhadu realitní zprostředkovatelky, podle kterého je v případě takovéto vady cena nemovitosti na trhu snížena nejméně o 10 % až 20 %. Uvažovala, že by sleva z kupní ceny měla být stanovena na horní hranici, tedy ve výši 20 % z kupní ceny, což je částka 196 018,20 Kč. Mimo této částky požadovala po žalovaném účelně vynaložené náklady na vypracování znaleckého posudku ve výši 26 925 Kč. Námitku žalovaného ohledně opožděně uplatněného práva z odpovědnosti za vady odmítla s tím, že v předžalobní výzvě ze dne 20. 10. 2020 byla uvedená vada vytknuta. Zároveň žalovaný v e-mailu ze dne 2. 11. 2020 na tuto předžalobní výzvu reagoval s replikou, že ve věci nároku žalobkyně byla dne 15. 2. 2018 provedena kontrolní prohlídka bytu a doporučil jí větrat.

3. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal s tím, že z přehledů odečtů spotřeby tepla ve dvou obdobných bytech sousedících s bytovou jednotkou žalobkyně na stejném patře budovy za rok 2019 vyplývá, že spotřeba tepla byla u jednoho z nich 3 142 jednotek, u druhého 2 949, přičemž u žalobkyně šlo o pouhých 1 668 jednotek, což je polovina spotřeby ve vztahu k bytu sousednímu. Z toho žalovaný dovodil, že žalobkyně v bytové jednotce dostatečně netopí, přičemž byty na stejném patře budovy podobný problém s vlhkostí v minulosti neměly. Nejedná se proto o skrytou vadu, nýbrž o důsledek nesprávného užívání bytu žalobkyní, zejména sušením prádla, nedostatečným vytápěním a zanedbanou údržbou, čímž v důsledku zvýšené vlhkosti uvnitř bytové jednotky dochází k jejímu srážení na oknech a stěnách bytu a tvorbě vlhkých skvrn na zdech. Žalovaný rovněž poukázal na to, že žalobkyně mu před podáním žaloby uvedené vady nevytkla a ani jinak neuplatnila své případné nároky z vad předmětu koupě. Proto namítl promlčení práv žalobkyně z titulu případné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci, případně i z titulu možné odpovědnosti za škodu. I v případě, že by bylo pravdivé tvrzení žalobkyně o řádném zaslání dostatečně formálně kvalifikovaného dopisu vytýkajícího vady věci žalovanému dne 20. 10. 2020, včetně volby nároku z vad, je zcela zřejmé, že žalobkyně o tvrzené vadě věděla minimálně ode dne 23. 12. 2016, tedy více něž dva roky před její údajnou reklamací prostřednictvím předžalobní výzvy ze dne 20. 10. 2020. Tuto výzvu proto nelze považovat za včasné uplatnění vady. Kromě toho vlastnické právo k bytové jednotce přešlo na žalobkyni ke dni 11. 11. 2015, ta však o tvrzeném problému prokazatelně věděla nejpozději dne 23. 12. 2016, navíc nemovitost užívala jako nájemce již od 15. 6. 2015, tedy ještě před uzavřením kupní smlouvy. Pokud proto žalobu podala k soudu až dne 27. 10. 2020 a bytovou jednotku užívala od 15. 6. 2015, zákonná pětiletá promlčecí doba marně uplynula dne 15. 6. 2020. Žalovaný rovněž namítal, že v článku VIII. odst. 3 smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 29. 10. 2015 žalobkyně prohlásila, že jí je stav převáděné nemovitosti znám a v tomto stavu ji bez připomínek do svého vlastnictví přijímá. Dále namítal, že e-mailová komunikace žalobkyně v letech 2016 a 2017 směřovala na e-mailovou adresu společenství vlastníků jednotek, nikoliv na žalovaného a poukázal na to, že žalobkyně přes svůj závazek z kupní smlouvy dosud žalovanému nezaplatila kupní cenu jednotky a spoluvlastnického podílu na pozemcích v celkové výši 980 091 Kč, přestože byla splatná ke dni vkladu vlastnického práva žalobkyně k jednotce do katastru nemovitostí. Zároveň převzala smluvní povinnost zaplatit další členský vklad ve výši 980 091 Kč, ani tu však dosud nesplnila, přestože ve smlouvě je zachyceno konstatování smluvních stran, že k zaplacení dalšího členského vkladu došlo. Ve smlouvě tvrzená pohledávka žalovaného vůči žalobkyni na vrácení dalšího členského vkladu ve výši odpovídající kupní ceně bytu a podílu na pozemcích žalovanému nikdy platně nevznikla, neboť žalobkyně další členský vklad žalovanému nikdy reálně neuhradila, a proto nikdy nemohla mít vůči žalovanému vzájemnou pohledávku způsobilou k započtení. Z tohoto důvodu je uplatněný nárok žalobkyně v rozporu s dobrými mravy.

4. Soud prvního stupně vyšel z nesporného tvrzení účastníků, že došlo k převodu vlastnického práva k bytové jednotce ze žalovaného na žalobkyni a že žalobkyně užívá byt od června 2015. Dále vyšel ze skutkových zjištění popsaných v bodech 4 až 36 napadeného rozsudku, která není třeba v zájmu stručnosti podrobně opakovat.

5. Výše uvedená skutková zjištění poté shrnul v závěru o skutkovém stavu, podle něhož žalobkyně jako nabyvatel uzavřela dne 5. 6. 2015 s [jméno FO] jako převodcem smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu žalovaného, na jejímž základě nabyla družstevní podíl, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu č. [číslo] s příslušenstvím, který se nachází v 6. nadzemním podlaží na adrese [adresa], a to za částku 2 900 000 Kč. Žalobkyně byt převzala dne 8. 6. 2015 a začala jej užívat dne 15. 6. 2015. Následně s žalovaným dne 29. 10. 2015 uzavřela smlouvu o převodu vlastnictví k bytové jednotce č. [číslo] v 6. nadzemním podlaží domu, tedy ke stejnému bytu, kdy kupní cena byla sjednána ve výši 980 091 Kč. Vklad vlastnického práva žalobkyně nabyl právní účinky k datu 11. 11. 2015. E-mailem ze dne 23. 12. 2016 žalobkyně informovala [právnická osoba] (dále též „SVJ“) o výskytu mokré omítky v rohu obývacího pokoje, která se objevovala od 6. 11. 2016 v závislosti na venkovní vlhkosti a teplotě kolem bodu mrazu s tím, že situaci od jejího vzniku řešila s panem [jméno FO] a požadovala zjištění příčiny a zjednání opravy. [jméno FO], v té době předseda SVJ, nejprve reagoval na e-maily žalobkyně s tím, že o problému ví a řeší ho nejen s panem [jméno FO]. Následně SVJ vyslovilo nesouhlas s tvrzenou vadou v podobě tepelného mostu a odkazovalo na nedostatečné větrání a topení žalobkyně. Ta proto oslovila znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který ve znaleckém posudku dovodil, že příčinou vzniku kondenzace v bytě na povrchu omítky stropu nebo stěny je střešní plášť po rekonstrukci z roku 2002. Znalecký ústav [ústav] ve znaleckém posudku po provedeném měření zjistil, že naměřené mikroklima v bytě žalobkyně je zcela standardní v souladu s normovými předpisy ČSN 730540-3 pro posuzování stavebních konstrukcí a odpovídá hygienickým požadavkům v obytných místnostech. Při standardním užívání dochází k projevům vady, jejíž podstata je v konstrukčním uspořádání. Dále dovodil, že nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn existují již od samotného postavení objektu, nicméně s původními otvorovými výplněmi (dřevěná zdvojená okna) byly nejen kouty místností lépe odvětrávány. Tento závěr je podporován vyjádřením [tituly před jménem] [jméno FO], technika [p.o.2], podle kterého příčinou vzniku vlhkosti je tepelný most, který mohl vzniknout neodborným stavebním zásahem nebo degradací tepelného izolantu v okolí problematického místa, případně se vyskytoval již od doby výstavby domu. Znalec [jméno FO] potom svým znaleckým posudkem stanovil výši slevy z kupní ceny bytu částkou 34 000 Kč, za kterou by bylo možné provést v bytě stavební sanační úpravy, které by podstatně zamezily prostupování vlhkosti a následnému růstu plísní.

6. Zjištěné skutečnosti soud prvního stupně hodnotil podle § 2161, § 2164, § 2169, § 1923, § 1924, za použití § 2106 a § 2107 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z“), přičemž z posledních dvou citovaných ustanovení o. z. dovodil, že tento zákon rozlišuje dvě fáze uplatnění vad. V první fázi kupující oznámí prodávajícímu vady a sdělí mu, jaké právo si zvolil, přičemž jeho možnosti výběru v této fázi záleží na tom, zda vadné plnění představuje podstatné či nepodstatné porušení smlouvy. V případě, že si kupující vybere odstranění vady opravou věci, záleží na prodávajícím, zda ji odstraní v přiměřené lhůtě. Pokud tak neučiní nebo opravu odmítne provést (tedy vadu odstranit), vzniká kupujícímu ve druhé fázi právo (peněžitý nárok) na slevu z kupní ceny či na odstoupení od smlouvy. Žalobkyně si nechala vypracovat znalecký posudek, který potvrdil předchozí závěry technika, který v bytové jednotce uskutečnil termovizní měření se závěrem, že příčinou vzniku vlhkosti je tepelný most. Znalecký posudek upřesnil, že příčinou vlhkosti v bytě je železobetonový věnec v západní obvodové stěně v obývacím pokoji v úrovni stropní konstrukce o tloušťce 25 cm, který způsobuje vznik tzv. tepelného mostu. Žalovaný stavební úpravy domu neprovedl, v návaznosti na to žalobkyně uplatnila předžalobní výzvou nárok na slevu z kupní ceny.

7. V souvislosti s tvrzenou vadou se soud prvního stupně zabýval včasností jejího vytknutí žalovanému a uzavřel, že žalobkyně začala jednotku užívat od 15. 6. 2015, kdy s žalovaným uzavřela nájemní smlouvu k bytu. Vlhkost v bytě zaznamenávala od zimy 2016 a již dne 23. 12. 2016 vytkla vadu v podobě výskytu mokré omítky v rohu obývacího pokoje, která se objevila od 6. 11. 2016 v závislosti na venkovní vlhkosti a teplotě kolem bodu mrazu. Jako příčinu vzniku vlhkosti označila tepelný most. Z odborných vyjádření vyplynulo, že rosení výplně oken a mokrá omítka v rohu obývacího pokoje se projevily při nízkých venkovních teplotách, tedy v zimním období, pročež vada nemohla být žalobkyní zjištěna dříve. Byt byl navíc po celkové rekonstrukci, přičemž [jméno FO], který byt zrekonstruoval a následně převedl členský podíl k němu na žalobkyni, v bytě nežil, kupoval ho pouze za účelem zisku, a vlhkosti si při rekonstrukci nevšiml.

8. Poté se zabýval námitkou žalovaného, že žalobkyně před podáním žaloby žalovanému vady bytu písemně nevytkla či jinak neuplatnila případné nároky z titulu tvrzených vad. Dospěl k závěru, že žalobkyně vadu nejprve uplatnila e-mailem ze dne 23. 12. 2016 vůči SVJ, jehož předsedou byl v období od 6. 8. 2014 do 3. 1. 2020 pan [jméno FO] a zároveň byl i členem žalovaného, v e-mailu ze dne 23. 12. 2016 se poté zmiňovala o tom, že předseda představenstva žalovaného pan [jméno FO], který byl zároveň členem výboru SVJ, o vadě ví. Na základě těchto zjištění proto nepovažoval námitku žalovaného o řádném nevytknutí vady za důvodnou, neboť by se jednalo o nepřijatelný formalismus, nadto za situace, kdy kontrolního šetření v bytě žalobkyně se v roce 2018 účastnil jak zástupce žalovaného pan [jméno FO], tak zástupce SVJ pan [jméno FO]. Považoval rovněž za pochopitelné, že žalobkyně se s žádostí o odstranění vady obracela na SVJ, které má zákonnou povinnost vykonávat správu a údržbu nemovitosti.

9. Vyvrátil rovněž závěr žalovaného, že nebezpečí škody na věci přešlo na žalobkyni již ke dni 15. 6. 2015, kdy jí byl byt předán do užívání, pročež od tohoto data měla začít běžet zákonná pětiletá promlčecí doba a marně uplynout dne 15. 6. 2020. V napadeném rozsudku se opřel o v něm citovanou judikaturu, ze které dovodil, že k převzetí věci kupujícím dochází až vkladem vlastnického práva do katastru, k čemuž došlo dne 11. 11. 2015 a žaloba byla k soudu podána dne 27. 10. 2020.

10. Měl rovněž za to, že žalovaný jako prodávající nemá podle § 2129 odst. 2 o. z. právo na námitku, že žalobkyně nevytknula vadu včas, neboť vada je důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Již ze zápisu ze schůze představenstva žalovaného ze dne 21. 11. 2011 vyplývalo, že do předmětného bytu v obývacím pokoji zatékalo, odpadával betonový panel až na výztuž, byla prasklá atika nad lodžií. Podobně bylo popsáno zatékání do bytů paní [jméno FO] a pana [jméno FO] a celkem bylo popsáno zatékání do 7 z 8 střešních bytů, přičemž žalovaný neměl ponětí o tom, kudy k zatékání dochází. Již v této době byl místopředsedou představenstva žalovaného pan [jméno FO]. Závěr o tom, že žalovaný věděl o problémech s vlhkostí vyskytující se zejména v bytech v 6. patře předmětného domu podporuje i e-mail pana [jméno FO], ve kterém žalobkyni sdělil, že se má jednat o dlouholetý problém. Prvostupňový soud rovněž dovodil, že obecné prohlášení žalobkyně v kupní smlouvě o znalosti stavu předmětu koupě ji nezbavuje možnosti uplatnění práva z vadného plnění, pročež uzavřel, že žalobkyně uplatnila vady řádně a včas.

11. Dále konstatoval, že žalobkyně měla možnost a povinnost seznámit se se stavem bytu a zjistit jeho případné zjistitelné vady v době jeho převzetí v červnu 2015. Nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn (tepelný most) však představují tzv. skrytou vadu, která existovala v době přechodu nebezpečí škody na věci (§ 2100 odst. 1 věta první o. z.) a žalovaný na tuto vadu žalobkyni neupozornil, ač si jí byl nebo alespoň měl být vědom. Nedostatečné tepelně izolační vlastnosti obvodových stěn přitom představují vadu, nikoli projev běžného opotřebení budovy, kdy i podle závěrů znaleckého ústavu existují od postavení objektu, nicméně s původními dřevěnými zdvojenými okny byly nejen kouty místností lépe odvětrávány. Znalecký ústav také nepotvrdil obranu žalovaného, že žalobkyně vznik vlhkosti v bytě způsobuje, či se něm podílí, nedostatečným větráním a vytápěním, neboť za výlučnou a jedinou příčinu vzniku vlhkosti v bytě považoval nedostatečné tepelně izolační vlastnosti budovy. Kromě toho porovnal naměřené mikroklima v bytě žalobkyně, které označil za zcela standardní v souladu s ČSN 730540-3 a odpovídající hygienickým požadavkům v obytných místnostech, s hodnotami naměřenými v bytech pana [jméno FO] a [jméno FO], kde byla zjištěna extrémně nízká vlhkost vzduchu.

12. Zabýval se rovněž námitkou žalovaného, že nevyhovující stav obvodových konstrukcí domu nemůže být kvalifikován jako vada bytu, který se nachází uvnitř (mezi) těmito konstrukcemi, a proto se nejedná o vadu předmětné jednotky, z jejíž ceny je nárokována požadovaná sleva. Dovodil, že odpovědnost za vady se týká celého předmětu převodu, což znamená vlastní bytovou jednotku včetně společných částí nemovité věci, kterými jsou mimo jiné i obvodové konstrukce domu. Proto uzavřel, že žalobkyně má v důsledku vadného plnění nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, přičemž k posouzení její výše ustanovil znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady. Podle jeho závěrů nelze hodnotu přiměřené slevy z kupní ceny generovat prostým rozdílem obvyklé ceny bytové jednotky s vadou a hodnoty jednotky bez vady, její výši tak znalecký posudek stanovil s ohledem na rozsah, závažnost vady, polohu domu, jeho charakter a cenotvorné faktory na částku 65 050 Kč, když vyšel z výpočtu, že žalobkyně byt prodala za 8 700 000 Kč, nabídková cena činila 9 400 000 Kč, sleva tak odpovídá částce 700 000 Kč, což je 7,4 %. Tuto slevu potom znalec odečetl od kupní ceny bytu 929 289 Kč, rozdíl je 65 050 Kč, přičemž cenu simulovaných nákladů sanačních stavebních úprav bytu určil částkou 16 320 Kč. Výsledkem úvah znalce je sleva z kupní ceny bytu stanovená k říjnu 2015 částkou 34 000 Kč.

13. Znalecké posudky v řízení provedené soud prvního stupně považoval za zcela správné, znalcem stanovenou slevu z kupní ceny v částce 34 000 Kč však sám navýšil o částku 26 000 Kč, když vyšel ze závěru, že vlhkost spolu s plísní se nachází v obývacím pokoji bytu, což je místo relaxace a odpočinku, kde jeho majitelé tráví zpravidla většinu času, navíc je obývací pokoj propojený s kuchyní. Měl tak za to, že předmětná vada zásadním způsobem ovlivnila užívání bytu a jeho funkčnost a považoval za notorietu, že výskyt vlhkostních map a plísní má negativní vliv na lidský organismus. Výši slevy z kupní ceny naopak nenavýšil dle požadavku žalobkyně s odůvodněním, že i tato vada může být vnímána subjektivně.

14. Dále neměl za to, že by na posouzení věci měl vliv následný prodej bytu žalobkyní v roce 2023 a výše dosažené kupní ceny, neboť je vždy na účastnících kupní smlouvy, jakou cenu si sjednají, zda prodávající o vadách kupujícího poučí a zda jsou zohledněny ve sjednané kupní ceně.

15. Neshledal důvodným ani argument žalovaného, že nárok žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy, když se podrobně zabýval námitkou, že žalobkyně kupní cenu bytu ve výši 980 091 Kč dosud nezaplatila, přičemž vzal v úvahu i žalovaným vytýkanou neplatnost úhrady kupní ceny za byt v celkové výši 980 091 Kč započtením oproti pohledávce na vrácení dalšího členského vkladu v totožné výši.

16. Vyšel přitom ze znění smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, ve které smluvní strany shodně konstatovaly, že žalobkyně (nabyvatel) jako člen družstva, splatila družstvu (žalovanému) další členský vklad ve výši rovnající se součtu kupních cen specifikovaných článkem III. odst. 2 a odst. 3 této smlouvy, který byl převodcem použit na pořízení budovy. Rovněž vyšel ze znění smlouvy o dalším členském vkladu uzavřené podle § 572 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), ve které si strany sjednaly, že další členský vklad byl splacen před uzavřením smlouvy. Rovněž ze stanov žalovaného dovodil, že k převodu bytu do vlastnictví člena žalovaného nemůže dojít, aniž by byl uhrazen příslušný členský podíl na koupi domu a k němu příslušejících pozemků a vyrovnání všech závazků. Také účetní závěrka žalovaného za rok 2015 neobsahuje pohledávku za žalobkyní a z přehledu družstevního podílu člena družstva k 1. 1. 2016 plyne, že družstevní podíl bytový činí 980 091 Kč, základní členský vklad 1 500 Kč a vstupní vklad rovněž 1 500 Kč. K tomu uvedl, že v důsledku zániku členství převodem práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu se členství nabývá od stávajícího člena družstva, nabyvatel proto neskládá základní členský či vstupní vklad a (z pohledu družstva) se nemění ani hodnota základního kapitálu ani výše obchodního majetku družstva. Proto neměl důvod pochybovat o platnosti vzniku pohledávky žalobkyně za žalovaným spočívající ve splacení dalšího členského vkladu. K úhradě kupní ceny proto došlo započtením pohledávky, kterou měla žalobkyně, případně její právní předchůdci, za žalovaným v podobě dalšího členského vkladu ve výši 980 091 Kč.

17. Nad rámec uvedeného doplnil, že žalovaný mu nepředložil své účetnictví či knihu členů družstva, do níž se dle článku 11 jeho stanov zapisuje výše splaceného dalšího vkladu a data plateb, ze kterých by bylo možné zjistit, jakým způsobem žalovaný účtoval o jednotce a dalším členském vkladu. Žalovaný nedokázal soudu ani vysvětlit, z jakých důvodů si strany ve smlouvě o převodu jednotky ujednaly takovýto způsob úhrady kupní ceny. V této souvislosti soud prvního stupně poukázal i na to, že žalovaný začal zpochybňovat smlouvu o převodu vlastnictví jednotky a smlouvu o dalším členském vkladu až šest let poté, co na jejich základě došlo ke vkladu vlastnického práva jednotky ve prospěch žalobkyně. Žalovaný tak po celou tuto dobu jednal s žalobkyní jako s oprávněným vlastníkem bytu, a teprve v průběhu řízení se začal domáhat neplatnosti započtení pohledávky žalobkyně v podobě splaceného dalšího členského vkladu na kupní cenu za předmětný byt. Za této situace tak uzavřel, že žalovaný nemá právem aprobovaný důvod domáhat se neplatnosti započtení, a to i s přihlédnutím k tomu, že sám návrhy smluv připravoval. Uvedenému jednání proto nepřiznal právní ochranu s tím, že žalovaný by se převodem jednotky bez uhrazení dalšího členského vkladu dopustil porušení stanov se všemi následky z toho pro něj vyplývajícími.

18. Soud prvního stupně proto žalobě částečně vyhověl co do částky 60 000 Kč představující slevu z kupní ceny bytové jednotky ve výši 34 000 Kč, která odpovídá ceně sanačních prací, které jsou nutné pro podstatné zamezení prostupování vlhkosti v bytové jednotce, kterou zvýšil o částku 26 000 Kč. Žalobkyni přiznal rovněž účelně vynaložené náklady na znalecký posudek, který si žalobkyně nechala vyhotovit před podáním žaloby k prokázání svých tvrzení o existenci vady bytu, a to v celkové výši 26 925 Kč. Náklady řízení přiznal podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) v plném rozsahu žalobkyni s odůvodněním, že výše plnění závisela na znaleckém posudku a žalobkyně nepožadovala nepřiměřenou částku, přičemž jejich výši vyčíslil. Náklady státu uložil podle § 148 odst. 1 o. s. ř. zaplatit žalovanému, který neměl úspěch ve věci, když jejich výši odvodil od částek vynaložených na znalecké dokazování, od nichž odečetl zálohu ve výši 20 000 Kč, která byla vypořádána v rámci rozhodnutí o nákladech řízení mezi účastníky.

19. Proti tomuto rozsudku podali včasné a přípustné odvolání žalobkyně i žalovaný, žalobkyně do jeho výroku II a III, žalovaný do výroku I, III a IV. Žalobkyně však k výzvě soudu prvního stupně nezaplatila soudní poplatek z odvolání, proto bylo odvolací řízení v tomto rozsahu zastaveno a rozhodnuto o tom, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, a to usnesením soudu prvního stupně ze dne 2. 7. 2024, č. j. [spisová značka].

20. Žalovaný v odvolání v podstatě zopakoval své námitky proti žalobě, kdy zejména poukazoval na to, že žalobkyně vedla e-mailovou korespondenci ohledně vad předmětného bytu s SVJ, a nikoliv s ním, což fakticky znamená, že u žalovaného vadu bytu nikdy písemně nereklamovala. Rozhodně ji však neuplatnila včas, neboť projevy vlhkosti údajně zaznamenala již v roce 2016 a lhůta k uplatnění vad jí počala běžet již dne 5. 6. 2015, kdy převzala byt od předchozího člena družstva. Tuto vadu měl potom údajně prokazovat znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], který si však žalobkyně nechala zpracovat bez předchozí konzultace s žalovaným, který také nebyl přítomen měření v bytě. Náklady na tento posudek ve výši 26 925 Kč potom žalovaný nepovažuje za účelně vynaložené, neboť k uplatnění nároku z vad není obvykle znalecký posudek nezbytný, a navíc si soud prvního stupně nechal v řízení zpracovat dva posudky další. Žalovaný dále namítal, že žalobkyně v bytě netopila a nevětrala, což bylo možné zjistit ze spotřeby tepla, která byla poloviční oproti spotřebě v totožných bytech na stejném patře domu. Tvrzené projevy vlhkosti tak byly důsledkem nesprávného užívání bytu žalobkyní a celkového stavu budovy, který ale odpovídal jeho stáří, přičemž ve smlouvě žalobkyně výslovně uvedla, že stav převáděných nemovitostí zná a v tomto stavu je bez připomínek přijímá. Kromě toho společné části domu nejsou dle prohlášení vlastníka ani ze zákona součástí bytové jednotky žalobkyně. Žalobkyně proto za výskyt vlhkosti a mokrých skvrn v bytě minimálně spoluzodpovídá. Závěr soudu prvního stupně o tom, že žalovaný neprovedl stavební úpravy a v návaznosti na to žalobkyně uplatnila nárok na slevu z kupní ceny, proto žalovaný považoval za nesprávný, neboť u projevů vlhkosti se nemohlo jednat o vadu skrytou, ale zjevnou. Sama žalobkyně přitom nepožadovala odstranění této vady, ale vybrala si podle ní efektivnější způsob spočívající ve slevě z kupní ceny, k takovému výběru však nebyla ze zákona oprávněna. Navíc výše slevy požadovaná žalobou byla zcela mimo realitu.

21. V odvolání se zabýval rovněž převodem bytu od předchozího člena družstva, který předmětný byt před převodem na žalobkyni kompletně zrekonstruoval, přičemž změnil i jeho dispozici. Žalovaný potom za takové neodborné zásahy nemůže odpovídat, navíc žalobkyně byla o těchto stavebních úpravách při nabytí družstevního podílu od pana [jméno FO] prokazatelně informována. Soud prvního stupně vliv této celkové rekonstrukce na jevy popsané v žalobě nezkoumal, čímž napadený rozsudek zatížil vadou, která má za následek nepřezkoumatelnost jeho závěrů.

22. Další v odvolání namítané nedostatky v postupu soudu prvního stupně se týkaly zjišťování a prokazování samotné existence tvrzených vad bytu a následného vyčíslení slevy z kupní ceny. Žalovaný nejprve upozornil na to, že znalecký posudek [ústav] žádné vady bytu či nadlimitní hodnoty měření jednotlivých parametrů nezjistil, což má dokládat jeho tvrzení, že žalobkyní popisované projevy nejsou skrytou vadou věci, ale projevem celkového technického stavu budovy (absence zateplení) a jejího stáří (hodnoty naměřené ve srovnávacích bytech byly podobné hodnotám bytu žalobkyně). Přestože nebyly zjištěny příčiny negativních jevů v bytě žalobkyně, tedy zvýšené vlhkosti nikoli nad rámec norem, čímž nebyla prokázána ani případná odpovědnost žalovaného za tvrzenou vadu, zadal soud prvního stupně zpracování znaleckého posudku na výši slevy z kupní ceny.

23. Žalovaný však zejména znovu poukázal na to, že žalobkyně uplatnila nárok na slevu z kupní ceny bytu, za který žalovanému nezaplatila kupní cenu. Z dokazování vyplynulo, že žalobkyně nabyla: v roce 2015 družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým bylo spojeno právo nájmu jejího bytu, od svědka [jméno FO] za částku převyšující 2 900 000 Kč. Ten zaplatil tuto částku žalovanému za nabytí družstevního podílu v roce 2014. Následně byl předmětný byt převeden smlouvou o převodu jednotky ze dne 29. 10. 2015 do osobního vlastnictví žalobkyně, která družstevní podíl vlastnila již od 5. 6. 2015 a na odkup bytu do osobního vlastnictví měla nárok. Podle smlouvy činila kupní cena za jednotku a podíl na pozemcích částku 980 091 Kč, avšak žalobkyně ji žalovanému nikdy nezaplatila, neboť podle článku VI. odst. 3 uvedené smlouvy se závazek žalobkyně uhradit tuto cenu žalovanému měl vzájemně započítat oproti závazku žalovaného na vrácení dalšího členského vkladu dle samostatné smlouvy o dalším členském vkladu. Tento další členský vklad však žalobkyně nikdy žalovanému nezaplatila, což ani nerozporovala. Podle žalovaného tak žalobkyně za byt vynaložila pouze to, co zaplatila předchozímu členovi družstva za převod družstevního podílu, což ovšem nebyla platba ve prospěch žalovaného. Ani svědek [jméno FO] žalovanému nezaplatil další členský vklad ve výši 980 091 Kč, který se měl započítávat na účet žalobkyně oproti ceně za převod bytu do osobního vlastnictví, stejně tak žalobkyně netvrdila, že by žalovanému za dobu držení družstevního podílu (nad rámec zálohových plateb na služby) cokoliv zaplatila. Započtení, zmíněné v článku VI. odst. 3 smlouvy ze dne 29. 10. 2015, proto žalovaný považoval za absolutně neplatné, neboť žalobkyně (a ani její právní předchůdce, svědek [jméno FO]) prokazatelně žádný další členský vklad družstvu nikdy neuhradili, tudíž se nesetkaly existující a k započtení způsobilé pohledávky, přičemž důsledkem tohoto neplatného právního jednání je skutečnost, že závazek žalobkyně k úhradě kupní ceny žalovanému i nadále trvá. Žalovaný si po této rekapitulaci položil otázku, jak je možné nárokovat slevu z nulové kupní ceny, přičemž poukázal na to, že těmito zjištěními se soud prvního stupně vůbec nezabýval. V souvislosti s otázkou kupní ceny bytu žalovaný poukázal i na to, že žalobkyně v roce 2022 inzerovala předmětný byt za cenu 9 700 000 Kč, přičemž jeho stav označovala za dobrý. Následně jej prodala a její zisk z prodeje proto představoval částku blížící se 5 000 000 Kč, přičemž již sama tato okolnost měla vést k zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy. Kromě toho žalobkyně po celé řízení tvrdila, že jí zvýšená vlhkost v bytě omezuje na zdraví a v komfortu bydlení, přesto v něm i po prodeji nadále bydlí na základě nájemní smlouvy uzavřené s jeho novou vlastnicí.

24. Žalovaný se pozastavil také nad tím, že výši slevy z kupní ceny stanovenou znalcem [jméno FO] ve výši 34 000 Kč soud prvního stupně navýšil o částku 26 000 Kč, aniž by toto navýšení dostatečně odůvodnil. Nesouhlasil rovněž s oběma nákladovými výroky, když své námitky vůči nim v odvolání rozvedl.

25. Žalobkyně se plně ztotožnila se skutkovými i právními závěry prvostupňového soudu a navrhla potvrzení napadeného rozsudku. Polemizovala s názorem žalovaného, že žalobkyni neměla být přiznána náhrada nákladů vynaložených na znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], neboť údajně nebyl k uplatnění práv z odpovědnosti za vady potřeba. Poukazovala na to, že žalovaný neuznával oprávněnost reklamace od samotného počátku, a podané odvolání svědčí o tom, že svou odpovědnost odmítá i nadále. Za této situace tak bylo vypracování znaleckého posudku jediným logickým postupem k odvrácení soudního řízení. Navíc je žalobkyně ve stavebnictví laik, neměla proto ani jinou možnost, aby vadu správně specifikovala. Nesprávný je názor žalovaného, že žalobkyně nemohla požadovat slevu z kupní ceny, a že volba práva z odpovědnosti za vadu je na prodávajícím, když žalovaný zřejmě vycházel z aktuálního znění § 2171 o. z. a opominul jeho znění účinné v rozhodné době. Výhrady měla také k té části odvolání, ve které žalovaný namítal neexistenci vady bytu a konstruoval vlastní skutkový stav tak, že v řízení mělo vyjít najevo, že žalobkyně v bytě nedostatečně topila a větrala. Tato verze však byla vyvrácena znaleckým posudkem [ústav]; ostatně žalovaný závěry tohoto posudku a posudku [tituly před jménem] [jméno FO] zpochybnil a dezinterpretoval zcela laickým způsobem. Žalovaný se podle žalobkyně rovněž mýlí v právním posouzení, že kupující nemůže u prodávajícího reklamovat vady společných částí, případně že za tyto vady prodávající neodpovídá.

26. Zásadně potom nesouhlasila s žalovaným, že nezaplatila kupní cenu bytu, přičemž poukázala na přesvědčivé odůvodnění soudu prvního stupně, který se zabýval zaplacením kupní ceny prostřednictvím vzájemných zápočtů pohledávky žalobkyně, případně jejích právních předchůdců na vrácení dalšího členského vkladu, oproti pohledávce žalovaného na kupní cenu. Neobstojí ani úvahy žalovaného o vlivu ceny, kterou žalobkyně obdržela při následném prodeji bytové jednotky, na výši slevy z kupní ceny, kterou má poskytnout žalovaný, neboť pro určení slevy je zcela irelevantní, kolik za byt žalobkyně utržila. Nepopřela, že v roce 2023 jednotku skutečně prodala za částku 8 700 000 Kč, nikoliv tedy za 9 700 000 Kč, jak uvedl žalovaný. Kupující přitom informovala o problému, který je předmětem žaloby a uvedla jej do kupní smlouvy. Žalobkyně také v jednotce i nadále bydlí, nicméně pouze z toho důvodu, že čeká na dokončení nového bytu v červnu 2024. Za pozoruhodný považovala názor žalovaného, že za vady bytu neodpovídá on jako prodávající, ale naopak bývalý nájemce bytu pan [jméno FO].

27. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a o. s. ř.), se závěrem, že odvolání žalovaného je důvodné.

28. Soud prvního stupně se v průběhu řízení zaměřil na dokazování všech mezi stranami sporných skutečností, tyto skutečnosti v odůvodnění napadeného rozsudku rozvedl a své závěry vysvětlil. Odvolací soud skutkové a právní závěry prvostupňového soudu posoudil a shoduje se s ním v tom, že žalobkyně v červnu 2015 nabyla družstevní podíl vztahující se k předmětnému bytu a s ním spojené právo nájmu od původního člena družstva [jméno FO], přičemž k finančnímu vyrovnání v souvislosti s převodem došlo pouze mezi žalobkyní a [jméno FO]. V říjnu 2015 potom žalované družstvo předmětný byt společně se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemcích na žalobkyni převedlo smlouvou o převodu vlastnictví.

29. Soud prvního stupně ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 29. 10. 2015 nejprve správně zjistil předmět převodu, kterým byla předmětná bytová jednotka s příslušnými podíly na společných prostorách a pozemcích, stejně tak správně zjistil, že žalovaný tuto bytovou jednotku včetně uvedených podílů žalobkyni „prodal“ za dohodnutou kupní cenu 980 091 Kč, přičemž kupní cena byla splatná dnem vkladu zápisu vlastnického práva žalobkyně do katastru nemovitostí, k čemu došlo dne 11. 11. 2015. Rovněž otázku finančního vypořádání smlouvy správně zjistil v tom smyslu, že došlo k dohodě, podle které žalobkyně jako člen družstva splatila žalovanému družstvu další členský vklad ve výši rovnající se kupní ceně 980 091 Kč, která byla žalovaným použita na pořízení domu, v němž se byt nachází, přičemž zde strany výslovně odkazovaly na smlouvu o dalším členském vkladu uzavřenou samostatně podle § 572 ZOK. Za správné považuje odvolací soud také zjištění, že obě strany prohlásily, že žalobkyně byla ke dni podpisu smlouvy o převodu vlastnictví jednotky řádným členem družstva a podílela se svými peněžními prostředky na pořízení budovy, ve které se převáděná jednotka nachází. Podle smlouvy o dalším členském vkladu vznikla žalovanému povinnost při převodu předmětných nemovitostí splacený další členský vklad až do výše kupní ceny žalobkyni vrátit, a to opět ke dni 11. 11. 2015. Soud prvního stupně nepochybil ani ve zjištění, že touto smlouvou bylo dohodnuto vzájemné vyrovnání závazku žalobkyně k zaplacení kupní ceny a závazku žalovaného vrátit žalobkyni další členský vklad, přičemž obě smluvní strany se zavázaly oba tyto závazky si mezi sebou vzájemně započítat, čímž se považovaly za bezezbytku vypořádané ke dni 11. 11. 2015. Ve smlouvě bylo zároveň konstatováno, že žalobkyně jako člen družstva svoji vkladovou povinnost splnila před uzavřením této smlouvy a pro případ převodu jednotky do vlastnictví (žalobkyně) se smluvní strany dohodly, že kupní cena bude stanovena ve výši zůstatkové hodnoty předmětné jednotky, kterou družstvo eviduje v účetnictví ke dni uzavření smlouvy a rovněž se dohodly, že v případě prodeje jednotky do vlastnictví člena družstvo další členský vklad až do výše kupní ceny členovi (žalobkyni) vrátí.

30. Skutkový stav byl tedy v tomto rozsahu soudem prvního stupně ustaven způsobem dostačujícím pro rozhodnutí, jeho zbývající skutkové závěry však z dále rozvedených důvodů nebyly pro rozhodnutí odvolacího soudu podstatné, protože za nesprávné lze považovat zejména právní vývody prvostupňového soudu k otázce vzniku nároku žalobkyně na slevu z kupní ceny.

31. Aby se mohl soud prvního stupně zabývat tím, zda a případně jaká sleva z kupní ceny žalobkyni náleží, měl si nejprve ujasnit, o jaký smluvní vztah se mezi účastníky jednalo. Odvolací soud zastává názor, že smlouva ze dne 29. 10. 2015 je smlouvou o převodu vlastnictví jednotky ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, uzavřenou mezi žalobkyní jako nabyvatelem a žalovaným jako převodcem, kterou žalovaný převedl na žalobkyni práva vztahující se k předmětné bytové jednotce, přičemž kupní cena ve smlouvě určená přímo odpovídala dalšímu vkladu člena družstva, který byl žalovaným použit na pořízení budovy, což bylo sjednáno v čl. VI odst. 1 uvedené smlouvy a výslovně dohodnuto ve smlouvě o dalším členském vkladu z téhož dne. Kupní cena byla tedy zůstatkovou hodnotou bytové jednotky evidované v účetnictví žalovaného.

32. Jinak řečeno, žalobkyně jako členka družstva měla právo nabýt jednotku do svého vlastnictví po zaplacení příslušného členského podílu na koupi domu a pozemků a vyrovnání všech závazků k družstvu, který zde odpovídal dalšímu členskému vkladu. Ten si mezi sebou účastníci vypořádali dohodou tak, že žalovaný měl povinnost dluh v jeho výši žalobkyni vrátit (neboť byl již považován za zcela zaplacený – zjevně předchozími členy družstva, ze kterých byl postupně převeden členský podíl v družstvu až na žalobkyni), oproti tomu stála povinnost žalobkyně zaplatit sjednanou cenu převodu vlastnictví jednotky. Mezi účastníky proto nebyla uzavřena kupní smlouva, která by na základě porovnání nabídky a poptávky na trhu stanovila tržní cenu převáděné nemovitosti, ale šlo o směnu nabývaného vlastnického práva žalobkyně k bytu za vyrovnání jejích závazků jako člena vůči družstvu, které souvisely s pořízením nemovitosti.

33. Podle § 563 odst. 1 ZOK každý člen se podílí na základním kapitálu družstva základním členským vkladem.

34. Podle § 563 odst. 2 ZOK určí-li tak stanovy, může se člen podílet na základním kapitálu jedním nebo více dalšími členskými vklady. Výše dalších členských vkladů může být pro jednotlivé členy různá.

35. Podle § 563 odst. 3 ZOK členský vklad je tvořen součtem základního členského vkladu a všech dalších členských vkladů.

36. Podle § 572 odst. 1 ZOK o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu uzavře družstvo se členem písemnou smlouvu. Smlouva obsahuje údaje o výši peněžitého vkladu nebo o tom, jaká věc tvoří předmět nepeněžitého vkladu a jeho ocenění, způsob jeho ocenění a lhůtu pro splnění vkladové povinnosti.

37. Podle § 733 odst. 1 ZOK Stanovy mohou určit, že podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je převzetí nebo splnění vkladové povinnosti k dalšímu členskému vkladu, jejíž výše nebo způsob jejího určení je upraven ve stanovách.

38. Podle § 736 odst. 2 ZOK převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.

39. Odvolací soud proto uzavírá, že žalobkyně uzavřením smlouvy o převodu členského podílu vstoupila do práv a povinností předchozího člena družstva [jméno FO]. Tato smlouva byla sjednána úplatně, nejednalo se však o smlouvy kupní. Převádí-li se členský podíl, s nímž je spojen nájem družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a jak zákon výslovně uvádí, se všemi dluhy převodce vůči družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci. Žalobkyně se tak stala členkou družstva, čímž jí podle článku 14 odst. 1 Stanov vzniklo právo na převod bytu do jejího vlastnictví. V rámci tohoto procesu se převádějící družstvo musí vyrovnat s nabyvatelem bytu a spoluvlastnického podílu ve finanční rovině, dochází proto k vzájemnému účetnímu vyrovnání splacených a nesplacených závazků nabyvatele vůči družstvu a naopak, ve stanovách je to vyjádřeno formulací „po uhrazení příslušného členského podílu na koupi domu a s ním příslušejících pozemků a vyrovnání všech závazků má člen družstva právo požadovat na družstvu uzavření smlouvy, kterou na něj družstvo převádí vlastnictví jím užívané bytové jednotky a odpovídající podíl na společných částech domu a pozemků“.

40. Ze shora uvedeného tak ovšem plyne, že žalobkyně nezaplatila žalovanému kupní cenu, došlo pouze k vyrovnání všech vzájemných závazků mezi družstvem a jeho členem. Nejednalo se tudíž o smluvní vztah ovládaný občanským zákoníkem, ale jen a pouze zákonem o obchodních korporacích, pročež z tohoto důvodu nelze postupovat podle předpisů občanskoprávních.

41. Za této situace proto nemůže obstát konstrukce použitá soudem prvního stupně, která se opírá o ustanovení § 2161 o. z., kdy prvostupňový soud dovodil vznik odpovědnosti „prodávajícího“ družstva za vady prodané věci. Žalovaný totiž nikdy nebyl prodávajícím a žalobkyně kupujícím ve smyslu občanskoprávním, jednalo se o převod práv a povinností ve smyslu úpravy korporátní, kdy se vyrovnávaly (započítávaly) vzájemné závazky mezi družstvem a jeho členem, a proto družstvo nemůže odpovídat žalobkyni za vady převedené věci. A protože nebyla ani sjednána kupní cena bytové jednotky vycházející z nabídky a poptávky, ale šlo o provedení účetní operace odpovídající zániku členských práv a povinností žalobkyně jako členky bytového družstva, plynoucích z nájmu družstevního bytu, v souvislosti s majetkovým vyrovnáním s družstvem prostřednictvím dalšího členského vkladu, nelze ani stanovit výši slevy z takovéto kupní ceny.

42. Pokud tedy soud prvního stupně, veden nesprávným právním názorem, žalobkyni přiznal nárok z odpovědnosti za vady prodané věci odpovídající slevě z kupní ceny, a zároveň nárok na zaplacení nákladů na znalecké zkoumání vad, nepostupoval správně a odvolací soud proto podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. napadený rozsudek ve výroku I změnil tak, že žalobu v plném rozsahu zamítl. Ostatními rozsáhlými zjištěními soudu prvního stupně, které se týkaly zejména existence a projevů vad bytové jednotky, a právními závěry z nich plynoucími, se odvolací soud pro nadbytečnost nezabýval, neboť důvodem pro změnu napadeného rozsudku bylo především jeho nesprávné právní posouzení korporátního vztahu mezi členem družstva a družstvem a z něho plynoucího (či spíše neplynoucího) nároku na slevu z pořizovací ceny bytu.

43. Zamítavý výrok II rozsudku soudu prvního stupně nebyl procesně platným způsobem napaden, zůstal proto stranou odvolacího přezkumu.

44. Výrok III napadeného rozsudku byl odvolacím soudem podle § 224 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. odpovídajícím způsobem změněn podle zásady úspěchu ve věci tak, že náklady řízení před soudy obou stupňů byly v plném rozsahu přiznány procesně úspěšnému žalovanému. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku z odvolání ve výši 4 347 Kč a ze zálohy na náklady znaleckého posudku ve výši 15 000 Kč. Odvolací soud dále považuje za účelně vynaložené náklady právního zastoupení v rozsahu 17 a půl úkonu právní pomoci po částce 9 220 Kč z tarifní hodnoty 222 943,20 Kč [§ 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“), ve spojení s § 8 odst. 1 a § 11 advokátního tarifu], kdy jde o mimosmluvní odměnu za úkony – převzetí a příprava zastoupení, sepis vyjádření k žalobě, sepis repliky k vyjádření žalobkyně ze dne 8. 2. 2021, účast u jednání soudu dne 17. 3. 2021 (odpovídá 2 úkonům právní služby, neboť jednání trvalo déle než 2 hodiny), doplnění skutkových tvrzení ze dne 4. 5. 2021, účast u jednání soudu dne 12. 5. 2021, doplnění tvrzení na výzvu soudu ze dne 15. 6. 2021, vyjádření ze dne 29. 7. 2021, účast u jednání soudu dne 6. 10. 2021, dotazy na znalce ze dne 21. 10. 2021, doplnění tvrzení a označení důkazů ze dne 7. 6. 2022, vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 27. 7. 2022, účast u jednání soudu dne 23. 11. 2022, vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 19. 5. 2023, účast u jednání soudu dne 13. 9. 2023, sepis závěrečného návrhu a účast u jednání, při kterém byl vyhlášen rozsudek (zde v rozsahu jednoho polovičního úkonu). Dále jde o účelně vynaložené náklady právního zastoupení v odvolacím řízení v rozsahu 3 úkonů právní pomoci po 4 580 Kč z tarifní hodnoty 86 925 Kč (předmětem odvolacího řízení byla pouze tato částka), kdy se jedná o sepis odvolání a jeho doplnění č. 2 ze dne 23. 4. 2024 a o účast u jednání odvolacího soudu. K účelně vynaloženým nákladům právního zastoupení potom náleží celkem 21 náhrad hotových výdajů po 300 Kč a rovněž 21% DPH z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celková výše účelně vynaložených nákladů žalovaného tak představuje částku 238 828,90 Kč, která byla přisouzena v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

45. Výrok IV napadeného rozsudku byl rovněž ve smyslu § 224 odst. 2 o. s. ř. změněn podle zásady úspěchu ve věci vtělené do § 148 odst. 1 o. s. ř. tak, že tyto náklady ponese ve sporu neúspěšná žalobkyně. Výše těchto nákladů byla soudem prvního stupně vyčíslena správně, zůstala proto nedotčena, záloha na znalecký posudek zaplacená žalobkyní byla vypořádána v rozhodnutí o nákladech řízení mezi účastníky.