o zaplacení 307 320,26 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 307 320,26 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 280 000 Kč od 10. 4. 2024 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 27 320,26 Kč od 10. 4. 2024 do zaplacení (výrok I) a zároveň uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 47 625,60 Kč do rukou jeho zástupce (výrok II).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou žalobkyně požadovala po žalovaném zaplacení provize ve výši 280 000 Kč z dohody o koupi nemovitosti (dále jen „Dohoda“) uzavřené dne 14. 8. 2022 mezi žalovaným jako zájemcem, panem [jméno FO] jako prodávajícím (dále jen „prodávající“) a žalobkyní jako zprostředkovatelem. Žalobkyně požadovala rovněž zaplacení částky 27 320,26 Kč, která představovala bezdůvodné obohacení získané žalovaným na její úkor z titulu neoprávněně jemu uhrazených nákladů právního zastoupení a úroků z prodlení, přičemž svůj nárok na vrácení těchto částek (3 797,26 Kč a 23 523 Kč) opírala o rozsudek Okresního soudu v [místo] ze dne 5. 12. 2023, č. j. [spisová značka]. V žalobě odkazovala na článek 5.1 Dohody, podle něhož obstarala žalovanému příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy a vznikl jí tak nárok na provizi ve sjednané výši 280 000 Kč, přičemž v článku 5.2 Dohody bylo ujednáno, že pokud k uzavření zprostředkovávané smlouvy nedojde z důvodu na straně žalovaného, zavazuje se místo prodávajícího uhradit žalobkyni sjednanou provizi. K uzavření kupní smlouvy nedošlo prokazatelně vinou žalovaného, neboť ten na základě smyšlených vad nemovitosti od Dohody neplatně odstoupil a dále neposkytoval součinnost vedoucí k uzavření kupní smlouvy, přičemž tento závěr vyslovil právě Okresní soud v [místo] v řízení, ve kterém se žalobkyně v dobré víře v pravdivost informací uvedených žalovaným v jeho odstoupení od smlouvy domáhala úhrady provize po vlastníkovi nemovitostí.

3. Žalovaný potvrdil, že jako zájemce uzavřel s žalobkyní a prodávajícím Dohodu, jejímž předmětem byla smlouva o smlouvě budoucí, na jejímž základě se žalovaný a prodávající zavázali uzavřít nejpozději do 30. 11. 2022 kupní smlouvu týkající se pozemků. Ty byly prodávány jako stavební a vhodné k výstavbě rodinného domu, čemuž také odpovídala sjednaná kupní cena 7 270 000 Kč. S tímto záměrem také žalovaný Dohodu uzavíral a na účet žalobkyně zaplatil blokační úhradu ve výši 280 000 Kč. Po uzavření Dohody při prohlídce zakoupených pozemků zjistil, že se na nich nachází zavezená skládka s rybníčkem, zároveň byl upozorněn na to, že do této skládky byl zavezen mimo jiné také eternit a podobný škodlivý odpad. Podle žalovaného se tak jednalo o skryté vady prodávané nemovitosti, o kterých prodávající věděl a měla o nich vědět i žalobkyně, neboť informace o zavezení pozemků byly sděleny jejímu makléři. Tyto informace však nebyly zprostředkovány žalovanému, přestože měly zásadní vliv na cenu pozemků, a tedy i na rozhodnutí žalovaného uzavřít Dohodu o koupi nemovitosti za podmínek v ní stanovených. Protože tyto nově zjištěné skutečnosti o vlastnosti prodávaných nemovitostí měly zásadní vliv na jejich cenu s ohledem na možnost a způsob umístění stavby, požádal žalovaný makléře žalobkyně o řešení situace a případně o poskytnutí slevy. K tomu však nedošlo a žalovaný následně od žalobkyně obdržel výzvu k uzavření kupní smlouvy. Z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany prodávajícího a žalobkyně a zjištěné existence skrytých vad pozemků žalovaný požádal dne 2. 11. 2022 o vrácení blokační úhrady a od Dohody odstoupil. Žalobkyně následně po výzvě a prošetření celé záležitosti skutečně žalovanému blokační úhradu vrátila, a to spolu s náklady právního zastoupení a úroky z prodlení, čímž uznala nárok žalovaného na vrácení této blokační úhrady jako oprávněný a stejně tak považovala za důvodné a oprávněné i odstoupení žalovaného od Dohody o koupi nemovitosti. Tím zároveň uznala, že k neuzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalovaného a tomu tak nevznikla povinnost k úhradě provize. Žalovaným dodatečně zjištěné skutečnosti týkající se charakteru prodávaných pozemků přitom potvrdila i následně uzavřená kupní smlouva týkající se těchto pozemků, kterou opět zprostředkovala žalobkyně, ve které byla sjednána kupní cena 4 050 000 Kč, tedy cena o více než 44,29 % nižší (o 3 220 000 Kč), než byla sjednána v Dohodě. Nový kupující jakožto osoba znalá místních poměrů přitom žalovanému potvrdil, že na prodávaných pozemcích byla dříve vodní plocha (rybníček), která byla zavezena černou skládkou a jílem, přičemž nový kupující právě s ohledem na tyto jemu známé skutečnosti s prodávajícím sjednal nižší kupní cenu, a to z důvodu, že pozemek není bez vynaložení dalších vysokých nákladů vhodný k umístění stavby.

4. Soud prvního stupně vyšel v napadeném rozsudku ze zjištění učiněných z provedeného dokazování (viz body 17. až 28. odůvodnění rozsudku), která není třeba v zájmu stručnosti odůvodnění rozsudku odvolacího soudu opakovat. Svá skutková zjištění poté soud prvního stupně shrnul v závěru o skutkovém stavu v bodě 29. až. 35. odůvodnění napadeného rozsudku, podle něhož žalovaný reagoval na inzerát na prodej nemovitostí na serveru [název]. S realitním makléřem [jméno FO] se dohodli, že se na pozemek podívají bez prodávajícího. Smlouvu žalovaný podepsal v kavárně v [místo] bezprostředně poté, co se dozvěděl, že realitní makléř má již dalšího zájemce na koupi nemovitostí. Po podpisu rezervační smlouvy odeslal blokační zálohu a až následně zjistil, že pozemek, který byl prodáván jako stavební, je bývalý lesní pozemek, v jehož prostředku se dříve nacházelo jezírko a v současné době je na něm umístěna navážka a černá skládka pro obec. Když si žalovaný ověřil, že informace sousedů se zakládají na pravdě, dne 2. 11. 2022 od smlouvy o koupi nemovitostí odstoupil, a to z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany prodávajícího, potažmo žalobkyně, a z důvodu zjištěné existence skrytých vad předmětu koupě. Po jednání s realitním makléřem [jméno FO] mu byla vrácena i blokační úhrada 280 000 Kč, což je mezi stranami nesporné. Soud prvního stupně dále vyšel z čestného prohlášení vlastníka sousedních pozemků [jméno FO], který potvrdil, že na jednom z žalovaným kupovaných pozemků se dříve nacházela vodní plocha, která byla zavezena zavážkou, jílovou půdou a sutí, přičemž zavážení rybníčku na tomto pozemku probíhalo v letech 2009 až 2012. Dřívější podobu žalovaným kupovaných pozemků zjistil rovněž z leteckého snímku z roku 2012, na němž se nachází objekt, který by mohl být hrází vodní plochy. Dohodu o koupi nemovitosti ze dne 14. 8. 2022 uzavřenou mezi prodávajícím, žalovaným jako zájemcem a žalující realitní společností potom posoudil podle obsahu jako smlouvu o smlouvě budoucí kupní.

5. Skutková zjištění soud prvního stupně učinil rovněž z rozsudku Okresního soudu v [místo] ze dne 5. 12. 2023, č. j. [spisová značka], kterým byla žaloba stejné žalobkyně proti prodávajícímu [adresa] na zaplacení částky 318 104 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 1. 12. 2022 do zaplacení zamítnuta. Tam projednávaná žaloba byla postavena na tvrzení žalobkyně, že s prodávajícím byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně obstarat pro prodávajícího zájemce o koupi nemovitosti ve smlouvě specifikované a závazek prodávajícího uhradit žalobkyni za tuto činnost provizi ve výši 4 % z kupní ceny. Prodávající ve smlouvě mimo jiné prohlásil, že na nemovitosti neváznou žádné právní ani faktické vady a pro případ, že by se uvedené prohlášení ukázalo jako nepravdivé, měla žalobkyně nárok na smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Protože žalobkyně nebyla v uvedeném řízení úspěšná, domáhá se v tomto řízení po žalovaném zaplacení provize za zprostředkování koupě nemovitosti a vrácení částky, kterou mu vrátila z titulu nákladů na právní zastoupení v řízení před Okresním soudem v [místo] a dále úroků z prodlení.

6. Takto zjištěný skutkový stav poté soud prvního stupně po právní stránce posoudil podle § 2 odst. 3, § 8, § 2991 odst. 1, § 555, § 556, § 557, § 558 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) s tím, že předmětem sporu je nárok žalobkyně na zaplacení žalovaným již jednou složené blokační úhrady na základě dohody o koupi nemovitosti, kterou mu žalobkyně vrátila a dále též žalovanému vrácené náklady za právní zastoupení a úroky z prodlení. Opřel se rovněž o ustanovení § 2, § 3, § 14, § 15 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále též jen „zákon o realitním zprostředkování“), ve znění účinném k datu uzavření smlouvy (19. 11. 2020), ze kterých dovodil, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy a smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Vzal přitom v úvahu rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, který se zabýval výkladem adresovaných právních jednání a zkoumáním skutečné vůle (úmyslu) jednající osoby. Ochrana dobré víry adresáta právního jednání přitom podle prvostupňového soudu vyžaduje, aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání.

7. Poté vysvětlil, že žalovaný jakožto zájemce o koupi nemovitostí (potencionální kupující) uzavřel se žalobkyní (jako realitním zprostředkovatelem) a s vlastníkem nemovitostí jakožto prodávajícím smlouvu označenou jako Dohoda o koupi nemovitosti, v níž si strany v čl. 5.1. a 5.2 ujednaly, že „uzavřením Dohody jim realitní kancelář obstarala příležitost k uzavření smlouvy a realitní kanceláři (žalobkyni – poznámka odvolacího soudu) tak vznikl nárok na provizi ve výši 280 000 Kč. Strany si v Dohodě rovněž ujednaly, že provizi hradí prodávající, avšak pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce namísto prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi. Žalobkyně jakožto realitní zprostředkovatel se dále zavázala, že po dobu rezervace (do 30. 11. 2022) bude vykonávat činnost směrující k uzavření realitní smlouvy a žalovaný jakožto zájemce o koupi nemovitostí se s žalobkyní a s vlastníkem nemovitostí dohodl, že uvedená Dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní.

8. Soud prvního stupně z uvedeného dovodil, že žalobkyně se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobkyni a prodávajícímu realitní zprostředkování za úplatu ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování, kterou si smluvně sjednala ve formě rezervačního poplatku. Na smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy (tedy způsobem, kterým tuto povinnost žalovanému ukládá smlouva). Touto smlouvou byl dále porušen zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě a zákaz, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Soud prvního stupně tak uzavřel, že posuzovaná Dohoda o koupi nemovitosti je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, a je proto ve smyslu § 580 odst. 1 o. z. neplatná, neboť odporuje zakazujícímu ustanovení § 14 a § 15 zákona o realitním zprostředkování.

9. Z provedeného dokazování podle prvostupňového soudu vyplývá, že poté co účastníci spolu jednali a podepsali Dohodu (přičemž žalovaný si před jejím podpisem prodávané nemovitosti prohlédl), žalovaný zjistil, že na části předmětu prodeje na místě bývalé vodní plochy byla navezena jílovitá zemina a suť a je tak zřejmé, že žalovaný nebyl při podpisu Dohody o faktických vlastnostech stavebního pozemku se zřetelem k jeho zamýšlenému využití žalobkyní (ani prodávajícím) informován. Zkoumaná Dohoda o koupi nemovitosti je tak i tzv. smlouvou rezervační, kterou žalovaný uzavřel v tísni poté, kdy žalobkyně avizovala, že eviduje další vážné zájemce a proto podle § 8 o. z. po takovémto zjevném zneužití práva nepožívá právní ochrany.

10. V projednávané věci soud prvního stupně nesdílel názor Okresního soudu v [místo] prezentovaný v odůvodnění jeho rozsudku ze dne 5. 12. 2023, č. j. [spisová značka], podle něhož nebylo odstoupení od smlouvy důvodné, když v daném řízení žalovaný vlastník nemovitostí neporušil své povinnosti plynoucí z uzavřených dohod a za faktickou vadu pozemku nelze bezpochyby považovat jakékoli jeho zavezení zeminou, vytěženou z jiného pozemku, s úmyslem pozemek zarovnat a vyplnit nerovnosti. Oproti tomu přítomnost zdraví škodlivého materiálu, který by se mohl na pozemku pod jeho povrchem nacházet, by byla skrytou vadou, při jejímž zjištění by bylo možné od koupě takového pozemku odstoupit. Žalobkyně však žádným z provedených důkazů neprokázala, že by na pozemku prodávajícího byla zavezená skládka nebezpečného odpadu, uvedenému tvrzení zájemce (žalovaného) bez dalšího uvěřila a umožnila mu od smlouvy odstoupit, resp. na základě jeho jednostranného právního jednání v podobě odstoupení od Dohody o koupi nemovitostí mu na základě jeho výzvy vrátila blokační (rezervační) zálohu a k uzavření kupní smlouvy se zájemcem tak nedošlo. Pro tento případ Okresní soud v [místo] dovodil, že povinnost k úhradě provize přechází na zájemce (žalovaného).

11. Soud prvního stupně však považoval posuzovanou smlouvu za neplatnou, k její neplatnosti byl povinen přihlížet i bez návrhu podle § 588 o. z., navíc vyslovil, že žalobkyně se nemůže dovolávat jakéhokoli plnění z Dohody o koupi nemovitosti, neboť by tak těžila ze svého nepoctivého a protiprávního činu. Žalobu proto způsobem uvedeným ve výroku I zamítl a o náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), kdy je přiznal plně úspěšnému žalovanému (byť v bodě 65. odůvodnění uvedl, že je přiznal žalobkyni) a zároveň jejich výši v rozsahu 4 úkonů právní služby, 4 náhrad hotových výdajů a DPH vyčíslil.

12. Proti tomuto rozhodnutí podala žalobkyně včasné a přípustné odvolání. Namítla zejména, že z hlediska smluvního typu je Dohoda smlouvou o smlouvě budoucí, respektive smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy, splňuje veškeré náležitosti uvedené v § 1785 o. z. a nejedná se o žádnou smlouvu o rezervaci, ani o smlouvu o realitním zprostředkování. Na takto uzavřenou Dohodu proto nedopadá zákon o realitním zprostředkování, ale i v případě, že by tomu tak bylo, nemůže obstát závěr soudu prvního stupně, že porušení § 14 a 15 zákona o realitním zprostředkování má za následek neplatnost celé takto uzavřené Dohody. Tento jeho právní názor je v přímém rozporu s § 574 o. z., který stanoví, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné, kromě toho z § 576 o. z. vyplývá, že týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části. Žalobkyně tak měla za to, že i případná neplatnost ujednání, které by bylo v rozporu s § 14 a 15 zákona o realitním zprostředkování, by měla za následek neplatnost toliko těchto ujednání, a nikoli celé smlouvy o realitním zprostředkování.

13. Za nesprávný dále považovala názor soudu prvního stupně o neplatnosti smlouvy z důvodu, že smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako smlouva realitní. Předmětná dohoda je totiž smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy, nemůže být proto ve smyslu § 15 zákona o realitním zprostředkování neplatná. Jelikož žalobkyní uplatňovaný nárok stojí zcela mimo zákonem o realitním zprostředkování zakázaných ujednání, ustanovení Dohody, z nichž svůj nárok dovozuje, by tak zůstala v platnosti.

14. Žalobkyně dále nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že Dohoda o koupi nemovitosti je současně i tzv. rezervační smlouvou, kterou žalovaný uzavřel v tísni poté, kdy žalobkyně avizovala, že eviduje další vážné zájemce a proto podle § 8 o. z. po takovémto zjevném zneužití práva nepožívá právní ochrany. Z provedeného dokazování tato skutečnost nevyplynula, kritéria tísně v daném případě zcela zjevně kumulativně splněna být ani nemohla a jedná se tak o pouhou spekulaci. Nelze souhlasit ani se spekulativní úvahou prvostupňového soudu, že žalobkyně se nemůže dovolávat plnění z Dohody o koupi nemovitosti, neboť by tak těžila ze svého nepoctivého a protiprávního činu. Žalobkyně v daném obchodním případě jednala s veškerou mírou poctivosti, kterou bylo možné předpokládat, o čemž svědčí i skutečnost, že žalovanému složenou blokační úhradu vrátila a vymáhání odměny směřovala původně po vlastníku nemovitostí. Teprve poté, co v řízení u Okresního soudu v [místo] vyšlo najevo, že to byl právě žalovaný, který pod záminkou smyšlených nedostatků nemovitostí zmařil průběh obchodního případu, svou pozornost obrátila vůči nepoctivě jednajícímu žalovanému. Žalobkyně proto navrhla změnit napadený rozsudek tak, že žalobě bude v celém rozsahu vyhověno.

15. Žalovaný se ve vyjádření k odvolání plně ztotožnil se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně, přičemž zčásti zopakoval či parafrázoval svou předchozí právní argumentaci. Zaměřil se primárně na Dohodu o koupi nemovitosti, která je rezervační smlouvou s prvky smlouvy o realitním zprostředkování, ve které je v rozporu s § 14 zákona o realitním zprostředkování žalovanému jakožto zájemci a zároveň spotřebiteli uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu, resp. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Takto uložená povinnost je neplatná.

16. S žalobkyní sice souhlasil, že Dohoda o koupi nemovitosti obsahuje ustanovení, které svým charakterem mohou připomínat smlouvu o smlouvě budoucí, nicméně tato ustanovení jsou v rozporu s § 14 zákona o realitním zprostředkování a jsou tedy neplatná. Nárok žalobkyně na zaplacení provize 280 000 Kč proto považoval za neopodstatněný, když poukázal i na to, že žalobkyně vrácením blokační úhrady a písemným vyjádřením uznala jeho nárok na její vrácení. Žalovaný proto nezavinil, že kupní smlouva nebyla uzavřena a nevznikl mu závazek k úhradě provize, neboť od Dohody o koupi nemovitosti odstoupil oprávněně z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany prodávajícího, respektive žalobkyně, a z důvodu existence skrytých vad prodávané nemovitosti.

17. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

18. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, provedené důkazy řádně hodnotil v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. a učinil správný skutkový závěr, když v odůvodnění rozhodnutí v souladu s ustanovením § 157 odst. 2 o. s. ř. uvedl, které skutečnosti má za prokázány a proč. Odvolací soud tak má za to, že napadený rozsudek je přezkoumatelný a za správný jej považuje i z hlediska skutkových zjištění a právního hodnocení, přičemž nic nelze vytknout ani procesnímu postupu soudu prvního stupně.

19. Za správný považuje odvolací soud zejména závěr, že posuzovaná smlouva (Dohoda) je neplatná, neboť se v daném případě jedná o kombinaci dvou smluv, konkrétně smlouvy o realitním zprostředkování a smlouvy o smlouvě budoucí kupní, přičemž podle § 14 zákona o realitním zprostředkování ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy a podle § 15 věta první zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.

20. Důsledkem tohoto právního závěru je potom nemožnost platně sjednat vůči zájemci smluvní pokutu za porušení povinnosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, přičemž za smluvní pokutu je třeba považovat právě ujednání o přechodu povinnosti k zaplacení provize z prodávajícího na kupujícího v případě neuzavření zprostředkovávané smlouvy v důsledku jeho zavinění, které bylo obsahem článku 5.2 Dohody. Nelze-li proto zájemci platně uložit povinnost k uzavření zprostředkovávané smlouvy, nelze ani takovou povinnost porušit, a její porušení tedy ani nelze sankcionovat smluvní pokutou, přičemž i sjednání návazné smluvní pokuty je neplatné.

21. Odvolací soud vyšel při výkladu § 14 ve spojení s § 15 zákona o realitním zprostředkování zejména z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. [spisová značka], který se zabýval případem, kdy zájemci o koupi nemovitosti v postavení spotřebitelů požadovali vrácení rezervačního poplatku, který si realitní kancelář v postavení podnikatele ponechala s odůvodněním, že jej započetla vůči své pohledávce za smluvní pokutou, neboť zájemci odmítli uzavřít realitní smlouvu podle zákona o realitním zprostředkování. Nejvyšší soud posoudil jako zcela správný závěr odvolacího soudu, který s poukazem na důvodovou zprávu k zákonu o realitním zprostředkování a komentářovou literaturu shledal nepřijatelným názor žalované, která prosazovala, že strany uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí, nikoliv smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování․ Dovolací soud dále souhlasil i se závěrem, že ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv.

22. Odvolací soud se za použití výkladu Nejvyššího soudu shoduje se soudem prvního stupně, že Dohoda o koupi nemovitosti ze dne 14. 8. 2022 uzavřená mezi prodávajícím a žalovaným jako zájemcem a žalující realitní společností je obsahově smlouvou o smlouvě budoucí kupní, na základě, které se prodávající a zájemce zavázali za dohodnutých podmínek uzavřít kupní smlouvu na konkrétní nemovité věci za sjednanou kupní cenu. Dohoda zároveň obsahovala prohlášení prodávajícího a kupujícího, že jim žalobkyně jakožto realitní zprostředkovatel uzavřením Dohody obstarala příležitost k uzavření realitní smlouvy a realitní kanceláři tak vznikl nárok na provizi ve výši 280 000 Kč, zároveň obsahovala prohlášení smluvních stran, že Dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní.

23. Účelem této Dohody bylo uzavření realitní smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí realitní, žalobkyně v ní vystupovala jako realitní zprostředkovatel, neboť svou činností měla obstarat prodávajícímu a zájemci příležitost k uzavření realitní smlouvy, a tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícímu, ale i ve vztahu k žalovanému jakožto zájemci o koupi nemovitosti. Tomu, že se jednalo o smlouvu o realitním zprostředkování, svědčí žalobkyní užité formulace, které popisují její činnost ve vztahu k prodávajícímu a zájemci, přičemž sama se v Dohodě označovala jako realitní zprostředkovatel a účelem Dohody bylo uzavření realitní smlouvy, konkrétně v podobě smlouvy o budoucí smlouvě realitní. Jedná se tak o smlouvu o realitním zprostředkování, vztahuje se na ní proto také ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování, které zakazuje uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě.

24. Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 vysvětlil, že „jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15)“. Nejvyšší soud dále dovodil, že podle § 1812 odst. 2 věta první o. z. nelze přihlížet k ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele, a proto nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu.

25. Odvolací soud má proto ve shodě se soudem prvního stupně za to, že postupu žalobkyně jako realitního zprostředkovatele v rámci Dohody nelze poskytnout právní ochranu, a proto je správný závěr prvostupňového soudu o neplatnosti smluvního ujednání, z něhož žalobkyně (zřejmě pod dojmem závěrů rozsudku Okresního soudu v [místo], jímž ale není nejsou soudy obou stupňů vázány) dovodila přechod nároku na provizi z prodávajícího na žalovaného.

26. Z výše uvedených důvodů odvolací soud napadený výrok o věci samé jako věcně správný potvrdil. Stejně postupoval i ve vztahu k nákladovému výroku, neboť prvostupňový soud aplikoval přiléhavá ustanovení procesního předpisu (§ 142 odst. 1 o. s. ř.), když neúspěšnou žalobkyni zavázal k náhradě nákladů řízení, jejichž výši správně stanovil v souladu s vyhláškou 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif – dále jen „a. t.“).

27. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., když i v tomto stadiu řízení byl žalovaný plně úspěšný. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta za 2 úkony právní pomoci po 9 540 Kč dle § 7, § 8, § 11 odst. 1 a. t. za vyjádření k odvolání a účast při odvolacím jednání, ze dvou náhrad hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 4 a. t.) a 21 % DPH z těchto částek; celkem tak činí 24 175,80 Kč. Lhůta ke splnění povinnosti k náhradě nákladů je třídenní a běží od právní moci rozhodnutí (§ 160 odst. 1, § 167 odst. 2 o. s. ř.); náhrada nákladů řízení se platí do rukou advokáta účastníka, jemuž byla přisouzena (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).