o slevě nájemného z bytu, k odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Shora citovaným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovanému poskytnout žalobcům slevu z nájemného ve výši [částka] měsíčně počínaje měsícem následujícím po měsíci, ve kterém rozsudek nabude právní moci, a to do doby odstranění vad bytu [číslo] nacházejícího se v budově [adresa], na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], v obci [obec a číslo], v [anonymizováno] ulici v [obec a číslo], zapsané [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] spočívajících ve vlhkosti a plísni, zatékání vody z bytu situovaného nad bytem [číslo] nefunkčnosti rozvodů teplé vody (výrok I). Soud I. stupně uložil žalobci a) povinnost zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení [částka] k rukám jeho právního zástupce, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II) a žalobkyni b) rovněž částku [částka] za stejných podmínek splatnosti (výrok III).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě doručené soudu dne [datum] ve znění všech pozdějších doplnění, ve které se žalobci domáhali poskytnutí výše uvedené měsíční slevy z nájemného z bytu [číslo] shora specifikovaného v domě původního žalovaného [titul] [jméno] [příjmení] (dále také jen„ původní žalovaný“). Při ústním jednání dne [datum] žalobci upřesnili, že slevu z nájmu uplatňují pouze z důvodu tří vad, a to z důvodu vlhkosti a plísní, zatékání vody z bytu situovaného nad bytem [číslo] nefunkčnosti rozvodu teplé vody, ke kterým uvedli, že se o nich dozvěděli v [anonymizováno] [rok] a prostřednictvím e-mailu z [datum] je uplatnili u žalovaného. K nefunkčnosti rozvodu teplé vody mělo dojít okolo [datum], k zatékání vody z bytu situovaného nad předmětným bytem nedocházelo kontinuálně, ale v [anonymizováno] [rok] a opětovně v roce [rok], což bylo vytčeno žalobkyní b) původnímu žalovanému dne [datum]. Nefunkční rozvod teplé vody byl uplatněn u původního žalovaného e-mailem dne [datum]. [příjmení] vznikla v době, kdy byly prováděny úpravy v sousedních bytech a přitom došlo k převrtání rozvodů teplé vody. Při ústním jednání dne [datum] obecný zmocněnec žalobce a) uvedl, že žalobce a) předmětný byt opustil v únoru [rok] a fakticky v tomto bytě již nebydlí od [anonymizováno] [rok] a že jeho nájem již netrvá.

3. Původní žalovaný k žalobě při ústním jednání dne [datum] uvedl, že není zřejmé, jaká je přesná výše nájemného, neboť k dispozici je pouze smlouva s jeho právním předchůdcem s nájemným ve výši [částka] měsíčně, které zahrnovalo i služby. Celkový dluh žalobců na nájemném k [datum] činil částku ve výši [částka]. Žalobci nezajišťují běžné opravy v bytě. Smlouva o zajištění domovnických služeb byla žalovaným vypovězena, neboť úklid nebyl několik let řádně zajišťován.

4. Soud I. stupně při ústním jednání dne [datum] podle § 95 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) připustil změnu žaloby uplatněnou žalobci v podání ze dne [datum], podle které se žalobci domáhali snížení měsíčního nájemného z bytu [číslo] bez časového limitu o [částka]. V podání doručeném soudu I. stupně dne [datum] pak žalobci uvedli, že požadují slevu z nájmu pouze do doby odstranění vad bytu. Soud I. stupně proto v uvedeném směru připustil změnu žaloby ve smyslu § 95 o. s. ř.

5. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne [datum], soud I. stupně na návrh žalobců rozhodl dle § 107a o. s. ř., že v řízení bude nadále pokračováno na straně žalovaného s Bytovým družstvem [ulice a číslo], [IČO]. V uvedené souvislosti soud I. stupně z Informace o pozemku ze dne [datum] zjistil, že stavba [adresa], ve které se nachází předmětný byt, nacházející se na pozemku parc. [číslo] v kat. úz. [část obce], obci [obec] je nadále ve vlastnictví Bytového družstva [ulice a číslo], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo].

6. Žalovaný při ústním jednání dne [datum] vznesl námitku promlčení podle § 2265 odst. 3 o. z., neboť vady nebyly uplatněny bez zbytečného odkladu. Dále uvedl, že má za to, že se nejedná o podstatné vady, a že tyto vady vznikly v důsledku porušení povinnosti řádně užívat byt, a proto by žaloba měla být zamítnuta.

7. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování a s odkazem na příslušná ustanovení občanského zákoníku v rozsudku citovaná uzavřel, že žalobce a) podle svého vlastního tvrzení předmětný byt trvale opustil s úmyslem se v něm již nadále nezdržovat v únoru [rok], ve vztahu k němu proto soud I. stupně považoval nájem ve smyslu § 2292 o. z. bez jakýchkoli pochybností za skončený. Vzhledem ke skutečnosti, že podanou žalobou se žalobce domáhal uplatnění slevy z nájmu do budoucna, aniž by však měl v úmyslu nadále předmětný byt užívat, není k uplatnění nároku na slevu z nájmu aktivně věcně legitimován, soud I. stupně proto ve vztahu k němu žalobu zamítl. Ohledně nároku žalobkyně b) uvedl, že i ona uplatňuje slevu z nájmu do budoucna, přičemž mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že novým vlastníkem nemovitosti, ve které se nachází předmětný byt, je současný žalovaný, tj. bytové družstvo [ulice a číslo]. Z logiky věci tak na žalobkyni b) bylo, aby doplnila tvrzení, kdy a jak konkrétně uplatnila vůči novému pronajímateli slevu z nájmu do budoucna spočívající ve vlhkosti a plísni, zatékání vody z bytu situovaného nad předmětným bytem, nefunkčního rozvodu teplé vody a současně, aby k prokázání doplňujících tvrzení označila veškeré důkazy, neboť nový vlastník předmětu nájmu musí mít šanci případný nevyhovující stav předmětu nájmu vzhledem k tomu, že se jedná o slevu do budoucna, napravit v přiměřené době ve smyslu § 2265 o. z. Tím, že se žalobkyně b) bez omluvy k nařízenému ústnímu jednání nedostavila, zbavila se možnosti být o uvedených procesních povinnostech poučena ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. a neunesla tak ve vztahu k předmětu řízení břemeno tvrzení. Soud I. stupně proto nemohl posoudit oprávněnost jejího nároku ve vztahu k novému pronajímateli ve smyslu § 2264 a 2265 o. z., a proto mu nezbylo než žalobu vůči ní také zamítnout.

8. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal je procesně úspěšnému žalovanému zvlášť proti žalobci a), který již není společným nájemcem s žalobkyní b), a zvlášť proti žalobkyni b). Tyto náklady sestávají u každého z žalobců z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 9 odst. 3 písm. e), § 6 a § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), písm. d) a písm. g) a. t. ve výši [částka] za jeden úkon právní služby za každý ze tří úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum]), odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. e), § 6 a § 7 a § 11 odst. 2 písm. c) a. t. ve výši [částka] za jeden úkon právní služby (návrh na přerušení řízení ze dne [datum]) a paušální náhrada výdajů dle § 13 odst. 4 a. t. ve výši [částka] za 4 úkony právní služby a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % v částce [částka] dle § 137 o. s. ř. Celkové náklady řízení s vyčíslením DPH ve vztahu ke každému z žalobců tak činí částku ve výši [částka].

9. Rozsudek soudu I. stupně napadli včasným odvoláním oba žalobci a namítali, že není správný závěr soudu o neexistenci legitimace žalobce ve sporu, opírající se o tvrzení žalovaného, kterému žalobkyně sdělila, že žalobce opustil předmětný byt a tím došlo k zániku jeho nájmu. Žalobce má i nadále postavení spolunájemníka, jak vyplývá z nájemní smlouvy, jeho současná nepřítomnost je dočasná. Nedošlo k právnímu ukončení nájemního vztahu. Žalobce bude byt opět užívat poté, kdy žalovaný odstraní vady. Žalobce odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]. Žalobci prokázali, že nový vlastník úmyslně zvolil v řízení pasivitu, sám se dobrovolně do řízení nepřihlásil, ačkoliv tvrdil, že listiny u soudu prostudoval. Podle žalobců nárok na příslušnou slevu z nájmu by mohl vzniknout, pokud by nový vlastník nesjednal nápravu. Dosud je však sporná výše nájmu. Žalobci rovněž prokázali existenci vad. Dále uvedli, že pokud namísto původního žalovaného k návrhu žalobců vstoupil do řízení nový žalobce, současný majitel domu, a to na konci června [rok], nebyla nijak narušena kontinuita projednávaného soudního sporu. Advokát obou žalovaných subjektů je shodný. Při předávce nemovitosti v listopadu – prosinci roku 2020 byl nový vlastník obeznámen se současným stavem bytu žalobců. Tuto skutečnost soud I. stupně nevzal na vědomí. Soud I. stupně zpochybnil účast žalované strany na řešení sporů do června roku [rok], ačkoliv její advokát zastupoval i předchozího majitele domu, navíc mu přiznal náklady i za spor s předchozím majitelem. Podle žalobců je přiznání nákladů za celé řízení novému žalovanému jen z titulu toho, že se údajně nemohl efektivně bránit, překvapivé. Rozsudek je pro žalobce neočekávaný, což zákon nepřipouští.

10. Dále žalobci namítali, že důkazy předložené na jednání soudu dne [datum] žalovaným jsou pro posouzení věci nepoužitelné. Žalobci měli prostor k předkládání důkazů do jednání soudu dne [datum], kdy došlo ke koncentraci řízení. Obdobně i žalovaný měl časový prostor k předkládání důkazů do téhož data.

11. Žalobci za nesprávný považují závěr soudu I. stupně, že žalobkyně měla uplatnit slevu z nájemného vůči novému vlastníku domu. Vymáhané právo definované v petitu cílí podle žalobců na období po vynesení rozsudku ve věci a tím, že se změnil majitel domu v průběhu soudního řízení, došlo zákonitě k uplatnění nároku proti novému vlastníku do odstranění vad bytu. Nový žalovaný se účastní řízení od [datum]. [příjmení] uplatnění slevy žalobkyní by se stalo duplicitním úkonem.

12. Dále žalobci namítali, že zmocněnec žalobce na jednání soudu neuvedl, že nájem žalobce netrvá, ale jen že došlo k tomu, že od [anonymizováno] [rok] tento byt neužívá (vzhledem k jeho ZPS a vlivu stavu bytu na ohrožení jeho zdraví). Nájemní smlouva ale stále platí. Soud I. stupně nezkoumal, zda skutečně došlo k ukončení nájemní smlouvy ze strany žalobce.

13. S ohledem na uvedené žalobci navrhli, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil a jejich žalobě vyhověl.

14. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného s tím, že žalobci neoznámili údajné vady bytu bez zbytečného odkladu novému pronajímateli. Žalobce i nadále porušoval své povinnosti nájemce bytu tím, že byt až do svého odstěhování řádně neužíval. Odstěhoval se v únoru roku [rok], čímž jeho užívací právo zaniklo. Podle žalovaného jsou údajné vady s velkou pravděpodobností způsobeny nesprávným užíváním bytu a neplněním povinností nájemce. Podle žalovaného není správné, že žalobce zastupuje žalobkyni. Skutečnost, že došlo ke změně vlastníka domu a pronajímatele jednotek žalovaný oznámil žalobcům písemně. Oznámení převzali [datum].

15. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v rozsahu žalobci podaného odvolání včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání ve věci samé není důvodné.

16. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

17. Podle § 2221 odst. 1 o. z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

18. Dle komentářové literatury k tomuto ustanovení, citované soudem I. stupně, na nového pronajímatele nepřecházejí peněžité pohledávky a dluhy, které vznikly před změnou vlastnictví a které nesledují právní osud nájemního vztahu, tj. nezanikají se zánikem nájmu (tzv. samostatné pohledávky a dluhy). Jde např. o dluh nájemce na nájemném vůči bývalému pronajímateli, právo na poskytnutí slevy na nájemném vůči bývalému pronajímateli, právo nájemce na náhradu škody vůči bývalému pronajímateli. Uvedené pohledávky a dluhy nepřecházejí na nabyvatele věci a existují i nadále mezi osobami, mezi kterými vznikly (tj. mezi nájemcem a původním pronajímatelem - bývalým vlastníkem).“ (viz Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ [číslo], relativní majetková práva 1. část – komentář k § [číslo] bod 13).

19. Dle § 2264 odst. 1 o. z., zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

20. Podle § 2265 odst. 1 o. z., pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

21. Dle § 2265 odst. 2 o. z., neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

22. Dle § 2265 odst. 3 o. z., neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

23. Dle § 2292 o. z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

24. Soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů, vyvodil z nich správné skutkové závěry, které tak mohou být podkladem i pro rozhodnutí odvolacího soudu a na které lze pro stručnost odkázat. Rovněž právní hodnocení, které soud I. stupně ze zjištěného skutkového stavu vyvodil, je v zásadě správné. V návaznosti na uvedené pak soud I. stupně zcela důvodně uzavřel, že nejsou dány zákonné důvody pro poskytnutí žalobci požadované slevy z nájmu.

25. V posuzované věci se žalobci, a to s tvrzením, že jsou společnými nájemci předmětného bytu, domáhali uložení povinnosti žalovanému poskytnout jim slevu z nájemného v částce [částka] měsíčně s účinností od právní moci rozsudku, a to z konkrétních důvodů týkajících se vad bytu. Soud I. stupně v návaznosti na návrhy žalobců připustil příslušné změny žaloby, naposledy se tak stalo usnesením na jednání konaném dne [datum] (viz č. l. 220 p. v.). V souvislosti se změnou vlastníka nemovitosti a tím i pronajímatele předmětného bytu soud I. stupně k výzvě žalobců rozhodl usnesením ze dne [datum] o záměně na straně žalované (viz usnesení č. l. 189).

26. Shora citované ustanovení § 2221 odst. 1 o. z. upravuje přechod práv a povinností na nabyvatele pronajaté věci. Dojde-li tedy ke změně vlastnictví k pronajatému bytu, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a přecházejí na něj práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege). Na nabyvatele však nepřecházejí z titulu tohoto právního nástupnictví všechna práva a povinnosti pronajímatele, což je dáno povahou nájemního vztahu. Na nabyvatele tak nepřecházejí zejména peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, jako je např. pohledávka pronajímatele na splatné nájemné, povinnost zaplatit splatnou pohledávku nájemce na slevu z nájemného apod. (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], publikovaný v časopise Soudní judikatura [číslo], [číslo]). V případě nároku na poskytnutí slevy se jedná o pohledávku, která nepřechází na nabyvatele věci a existuje nadále mezi původními osobami, které návrh uplatnily, tedy v posuzovaném případě by se jednalo o vztah mezi žalobci a předchozím vlastníkem bytu. Za situace, kdy žalobci formulovali petit žaloby tak, že slevu požadují z nájemného, které se stane splatným až po právní moci rozsudku, jedná se o vztah, který vzniká mezi žalobci a aktuálním vlastníkem nemovitosti, resp. aktuálním pronajímatelem a vůči němu musí žalobci nárok žalobou uplatnit, a to s vytčením konkrétních vad a poskytnutím mu lhůty k jejich odstranění. Soud I. stupně v této souvislosti proto správně na jednání konaném dne 13. 7 [rok] seznámil přítomné účastníky s touto skutečností. Žalobkyně, která měla povinnost tvrdit a prokázat, že konkrétního data žalovanému [příjmení] družstvu [ulice a číslo] vytkla vady, se kterými spojuje nárok na slevu, a že mu poskytla lhůtu k jejich odstranění, nebyla přítomna na jednání. Žalobkyně přitom byla na jednání řádně obeslána, bez omluvy se nedostavila a soud I. stupně proto důvodně jednal v její nepřítomnosti. Nedostavil se ani její zástupce, který byl rovněž řádně obeslán. Soud I. stupně proto nemohl poučit žalobkyni ve smyslu § 118a o. s. ř. a vyzvat ji k doplnění skutkových tvrzení a navržení důkazů.

27. S přihlédnutím ke shora uvedenému soud I. stupně důvodně žalobu vůči žalobkyni zamítl, když žalobkyně nesplnila svoji povinnost tvrzení a povinnost důkazní. Námitky uvedené v odvolání v této souvislosti nejsou relevantní. Povinnost uplatnit nárok ve vztahu k novému pronajímateli nelze nahradit tím, že ve vztahu k předchozímu vlastníku žalobkyně tuto povinnost splnila. Splnění této povinnost nelze dovodit ani z toho, že se konala prohlídka bytu, kde si mohl nový vlastník zjistit, jaký je stav předmětného bytu. S ohledem na soudem I. stupně v závěru řízení účastníkům poskytnuté poučení podle § 119a o. s. ř., nelze přihlížet k tvrzením a důkazům případně žalobkyní v této souvislosti předloženým v rámci odvolacího řízení. Odvolacího řízení se řídí zásadou neúplné apelace (viz shodně rozhodnutí Vrchního soudu v Praze sp. zn. [spisová značka] publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod [spisová značka]). Proto k těmto tvrzením a právním důsledkům pro řízení, které z nich žalobkyně dovozovala, nemohl odvolací soud přihlížet (§ 205a o. s. ř.).

28. Soud I. stupně rovněž důvodně zamítl žalobu ve vztahu k žalobci, když vyšel ze sdělení, které na jednání uvedl zástupce žalobce, a to že žalobce nájem ukončil. Konkrétně řekl, že žalobce opustil byt v únoru roku [rok], že tam fakticky nebydlí a že jeho nájem již netrvá, že trvá pouze nájem žalobkyně. Soud I. stupně na základě uvedeného sdělení neměl žádné pochybnosti o tom, že žalobce již není nájemcem předmětného bytu (§ 2292 o. z.), proto ve vztahu k němu žalobu zamítl pro nedostatek aktivní legitimace. Tvrzení žalobce uvedené v odvolání, že pouze opustil byt ze zdravotních důvodů a že má zájem poté, kdy bude byt opraven, se do něj vrátit, je opožděné. I zde platí již uvedený závěr, že odvolacího řízení se řídí zásadou neúplné apelace a proto k tomuto tvrzení a právním důsledkům pro řízení, které z nich žalobce dovozuje, nemohl odvolací soud přihlížet (§ 205a o. s. ř.). S ohledem na důvody, pro které soud I. stupně zamítl žalobu, nebylo namístě se zabývat výší nájemného či rozsahem a typy vad.

29. Na základě výše uvedeného odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve výroku o věci samé I. podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

30. Výroky o nákladech řízení II. a III. odvolací soud podle § 220 o. s. ř. změnil, když při jejich přezkumu dospěl k závěru, že soud I. stupně jednak nesprávně vyměřil náklady samostatně každému ze žalobců, tak jako by uplatnili každý svůj samostatný návrh, což však nebyl posuzovaný případ, a současně nesprávně stanovil i výši nákladů, když vycházel z ustanovení § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Podle odvolacího soudu je namístě uložit povinnost k úhradě nákladů řízení úspěšnému žalovanému oběma žalobcům a výši odměny vypočítat podle § 8 odst. 2 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jako pěti násobek ročního plnění, které žalobci požadovali (měsíčně [částka]). Za úkon právní služby náleží odměna ve výši [částka], za 3,5 výše citovaných úkonů právní služby [částka]. Dále paušální náhrady hotových výdajů ve výši 4 x [částka] podle § 13 odst. 4 vyhlášky a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % DPH v částce [částka] (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) Celkem částka [částka].

31. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Náklady ve věci samé procesně úspěšného žalovaného sestávají z nákladů za zastoupení advokátem, a to odměny za dva úkony (sepis vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání) podle § 11 odst. 1 písm. g), k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ vyhláška“), při částce [částka] za jednotlivý úkon. Dále paušální náhrady hotových výdajů je ve výši 2 x [částka] podle § 13 odst. 4 vyhlášky a daně z přidané hodnoty ve výši 21 % DPH v částce [částka] (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) Celkem částka [částka].