pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částek [částka] od [datum] do [datum], [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] od [datum] do zaplacení (výrok I), zamítl žalobu co do zaplacení částky [částka] spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % od [datum] do zaplacení (výrok II), uložil žalované povinnost zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 1 soudní poplatek ve výši [částka] (výrok III) a povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok [příjmení]), přičemž ke všem plněním určil lhůtu tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Rozhodl tak o žalobním požadavku na zaplacení uvedené částky z titulu dlužného nájemného a záloh na poplatky za služby spojeném s nájmem odůvodněném tím, že žalobkyně uzavřela dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, [číslo jednací], číslo v CES [číslo] (dále jen„ Smlouva“), se [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] & [právnická osoba], jejímž předmětem byly prostory na adrese [ulice] [adresa] na [obec a číslo] Smlouva byla následně měněna dodatky [číslo] ze dne [datum], [číslo] ze dne [datum] a konečně [číslo] ze dne [datum], na základě něhož do práv a povinností předchozího nájemce vstoupila žalovaná. Žalovaná byla povinna hradit nájemné (pravidelně zvyšované o inflaci) a poplatky za služby spojené s užíváním předmětných prostor. V roce [rok] činila výše čtvrtletního nájemného [částka], v roce [rok] pak [částka]. Žalovaná však po celý rok [rok] nehradila nájemné včas, později hrazené částky proto byly postupně započítávány na nejdříve splatné platby a příslušenství. Žalobkyně vyzvala žalovanou dne [datum] k úhradě dlužného nájemného za 4. čtvrtletí roku [rok] a úroky z prodlení za 1. až 4. čtvrtletí roku [rok]. Žalovaná uhradila pouze dlužné úroky za 1. až 3. čtvrtletí roku [rok]. Žalovaná dále neuhradila nájemné za 1. čtvrtletí roku [rok] a zálohu na služby za 1. čtvrtletí roku [rok] ve výši [částka]. Vzhledem k neuhrazenému nájemnému žalobkyně Smlouvu dne [datum] vypověděla, přičemž nájemní vztah zanikl ke dni [datum]. Dne [datum] byly prostory předány zpět žalobkyni. Žalobkyně proto v řízení požaduje částku [částka] za dlužné nájemné za 4. čtvrtletí roku [rok], [částka] za 1. čtvrtletí roku [rok] a [částka] za zálohy na služby za 1. čtvrtletí roku [rok]. Žalovaná však neuhradila ničeho, a to ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne [datum].

3. Žalovaná ve svém zamítavém stanovisku namítla, že uzavřená Smlouva je neplatná, když není jasné, zda byla za žalobkyni podepsána k tomu oprávněnou osobou, navíc se jedná o smlouvu nevyváženou, která porušuje zásadu ochrany slabší strany, když sjednané nájemné bylo nadále pouze navyšováno, nájemcem provedené zhodnocení prostor nebylo ze strany pronajímatele nijak hrazeno, pronajímatel byl oprávněn od Smlouvy kdykoli odstoupit a pochybení na straně nájemce byla sankcionována vysokými pokutami, zatímco v případě pronajímatele nikoli. Žalobkyně nijak nezohlednila složenou zálohu ve výši měsíčního nájmu a v žalobě absentuje konkretizace, jaké platby žalovaná uhradila a jak konkrétně byly tyto platby žalobkyní na dlužné částky započítávány. Uvedla, že došlo ke zhodnocení prostor ve výši [částka], což je uplatňováno jako námitka započtení, a že dalším důvodem pro neplatnost smlouvy jsou nesrovnalosti ohledně rozsahu předmětu nájmu, kdy nesedí hodnoty uvedené ve Smlouvě a v přílohách Smlouvy v podobě plánů, a je proto nejasné, jaké prostory měly být předmětem nájemní smlouvy.

4. Soud I. stupně učinil jednotlivá skutková zjištění, jak podrobně popsána v odstavcích 5 až 14 odůvodnění napadeného rozsudku. Na základě provedeného dokazování vzal za prokázané, že mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva ohledně nebytových prostor na [ulice], přičemž žalovaná vstoupila dne [datum] do práv a povinností právní předchůdkyně žalované. Žalovaná složila žalobkyni kauci ve výši měsíčního nájemného v částce [částka], následně však neuhradila nájemné za 4. čtvrtletí roku [rok] a 1. čtvrtletí roku [rok], včetně záloh na služby spojené s užíváním pronajatých nebytových prostor, proto byla Smlouva vypovězena ke dni [datum], přičemž žalovaná v pronajatém prostoru provedla určité úpravy, jejichž odstranění žalobkyně nepožadovala, současně však nebyla tato případná zhodnocení započítána oproti dlužnému nájemnému. Žalovaná dlužné částky do dnešního dne neuhradila.

5. Na základě právního posouzení tohoto skutkového stavu soud I. stupně dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Poukázal na § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „nový občanský zákoník“), dle něhož se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Po citaci § 1982 odst. 1, 2 nového občanského zákoníku, §§ 2, 7 odst. 1, 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen„ z. n. p“) a §§ 39 a 667 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ starý občanský zákoník“) předně uzavřel, že pokud žalovaná vstoupila dne [datum] do práv a povinností nájemce ze Smlouvy uzavřené dne [datum], vztahují se na otázku vzniku takové nájemní smlouvy i práv a povinností vzniklých před účinností nového občanského zákoníku ustanovení právního předpisu dosavadního, v daném případě tedy starého občanského zákoníku a z. n. p.

6. Soud I. stupně nepřisvědčil námitce žalované, že smlouva je od počátku neplatná pro rozpor s § 433 nového občanského zákoníku, neboť vznik smlouvy není posuzován na základě tohoto zákona, nadto i v případě, kdy by takto posuzován byl, neshledal, že by docházelo ke zřejmé a nedůvodné nerovnováze ve vzájemných právech a povinnostech smluvních stran, když je nutno zohlednit jak předmět smlouvy, kterým je pronájem nebytových prostor v lukrativní lokaci; pozici pronajímatele, kterým je organizační složka státu, jež se musí řídit při nakládání s majetkem dodatečnými zákonnými pravidly; a ostatně i to, že žalovaná vystupovala v postavení podnikatele (byť samotná tato skutečnost nevylučuje postavení slabší strany, je však nutno aplikovat přísnější standardy v případě podnikatele uzavírajícího smlouvu v souvislosti se svou podnikatelskou činností) a dodatek [číslo] na základě kterého vstoupila do práv a povinností nájemce, žalovaná stvrdila svým podpisem dobrovolně (ostatně až do 4. čtvrtletí roku [rok] prostory užívala a nájemné hradila, byť nepravidelně). Stejně tak ve smlouvě neshledal ani porušení dobrých mravů. K námitce žalované o oprávnění pověřené osoby za žalobkyni k podpisu Smlouvy měl za prokázané, že tato byla podepsána osobou, která k tomu byla žalobkyní pověřena. Pokud žalobkyně neplatnost celé smlouvy dovozuje z nejasnosti předmětu nájmu, který byl ve Smlouvě stanoven označením podlaží, patra a rozlohy, přičemž v detailech odkazovala na mapky v příloze, kterých jednak bylo vícero, a případně neodpovídaly zcela přesně svými rozlohami hodnotám uvedeným ve čl. 3 Smlouvy, i tuto námitku považoval za nedůvodnou a čistě účelovou, když v rámci občanského práva je nutno respektovat princip priority výkladu smluvního ujednání upřednostňujícího ve výsledku platnost smlouvy před výkladem, který zakládá její neplatnost, čímž je vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran povaha soukromého práva a s ním spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy (viz nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 625/03). Tento princip je výslovně de lege lata vyjádřen až v § 574 nového občanského zákoníku (který se na otázku vzniku smlouvy neaplikuje, viz odůvodnění výše), jeho platnost však Ústavní soud dovodil již dříve; ostatně se jedná o institut přesahující i samotný český právní řád (viz nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 882/16). V daném případě přitom z ničeho neplyne, že by mezi stranami panovaly nejasnosti ohledně předmětu nájmu, které by mohly založit její neplatnost, naopak byly předmětné prostory jak právní předchůdkyní žalované, tak přímo žalovanou po dobu nájmu užívány, za toto užívání bylo až do žalovaného období hrazeno nájemné, v dodatku [číslo] dokonce došlo k jejich rozšíření, a konečně dne [datum] byly předány zpět žalobkyni. Proto měl za to, že mezi účastníky bylo již od počátku fakticky jasné, kterých prostor se nájemní smlouva týká, a tedy není důvod pro její neplatnost ani z tohoto důvodu. Ostatně ani žalovaná tento důvod neplatnosti neuváděla v době trvání nájemního vztahu, ani po jeho skončení. Dospěl tak závěru, že Smlouva byla uzavřena platně, a to včetně jejích následných dodatků.

7. Poté se soud I. stupně vypořádával se započtením složené kauce, případně zhodnocení nebytových prostor. Ohledně složené kauce soud došel k závěru, že započtení této pohledávky je přípustné, a vzhledem k tomu, že žalovaná toto započtení na jednání dne [datum] navrhla, soud tak učinil, když na nejdříve splatnou pohledávku žalobkyně za nájemné za 4. čtvrtletí roku [rok] započetl složenou kauci ve výši [částka]. Naopak v případě započtení náhrady za zhodnocení nebytových prostor dovodil, že žalovaná nárok na takovou náhradu nemá, a to proto, že ve čl. 16 Smlouvy byla taková možnost výslovně vyloučena, přičemž pouhá probíhající jednání mezi žalobkyní a žalovanou ohledně této možnosti, jež nevyústila v žádnou dohodu, takový nárok žalované nezakládají bez ohledu na míru zhodnocení předmětných nebytových prostor, kterou tak nebylo třeba ani exaktně určovat znaleckým posudkem

8. Protože mezi stranami byla sjednána platná smlouva o nájmu nebytových prostor, bylo povinností žalované za jejich užívání hradit smluvně sjednané nájemné a zálohy na Poplatky za služby (dle čl. 7 Smlouvy), což však žalovaná nečinila, přičemž se dostala do prodlení. Nároky žalobkyně tak byly důvodné, a proto soud přiznal žalobou požadované částky, pouze v rozsahu započtené pohledávky žalované za žalobkyní ve výši [částka] byla žaloba zamítnuta (výroky I a II). Pro účely stanovení příslušenství v podobě smluvních úroků z prodlení ode dnů následujících po splatnosti jednotlivých částek dle čl. 6 Smlouvy ve výši 0,05 % denně soud I. stupně vycházel z § 1970 nového občanského zákoníku.

9. Jelikož žalobkyně byla od placení soudního poplatku osvobozena dle § 11 odst. 2 písm. a) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, rozhodl dále soud I. stupně výrokem III o povinnosti žalované tento soudní poplatek uhradit státu, a to dle § 2 odst. 3 téhož zákona. Jeho výši vypočetl z předmětu řízení v částce [částka], tedy výši [částka].

10. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl výrokem IV podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”). V řízení úspěšné žalobkyni je přiznal ve výši [částka] Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka [částka] představující [částka] za každý z deseti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (výzva k plnění, podání žaloby, replika ze dne [datum], příprava a účast na jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum], příprava a účast na jednání dne [datum], příprava a účast na jednání dne [datum]). Náhrada nákladů řízení byla přiznána v plné výši, neboť i přes započtení složené kauce byla žaloba v plném rozsahu podána důvodně.

11. Proti tomuto rozsudku žalovaná podala v zákonné lhůtě odvolání směřující do výroků I., III. a IV. Nesouhlasila v něm se závěrem soudu I. stupně o platnosti Smlouvy. Uvedla, že vyhodnocení platnosti či neplatnosti Smlouvy z důvodu založené zjevné a neodůvodněné nerovnováhy smluvních stran je derivátem zásad slušnosti a zákazu zneužití práva, které je v novém občanském zákoníku vyjádřeno explicitně, avšak i v době platnosti předchozích právních norem byly tyto zásady v právním řádu vtěleny v obecných a vyšších principech, na nichž právní řád stojí. Při posuzování, zda došlo či nedošlo k excesu proti zásadě ochrany slabší strany, nelze izolovaně posuzovat jednotlivá smluvní ujednání, ale je nezbytné celou smlouvu jakožto jeden právní úkon posuzovat v celém jejím komplexu. Podmínky Smlouvy byly vždy toliko ve prospěch žalobce, kdy tato zvýhodnění nejsou jakkoli kompenzována výhodností jiných ustanovení ve prospěch žalované. Např. výše nájemného byla stanovena na částku [částka] bez DPH již v původní smlouvě (následně byla ještě zvyšována prostřednictvím ujednání o inflační doložce); za nájemcem provedené zhodnocení předmětných prostor není pronajímatel povinen nájemci poskytnout jakoukoli náhradu; pronajímatel je oprávněn kdykoli od Smlouvy odstoupit (bod [číslo] Smlouvy); za jakékoli pochybení na straně nájemce jsou stanoveny vysoké smluvní pokuty, ale na straně pronajímatele nikoli. Smlouva je jednostranná a nevyvážená, a to vždy ve prospěch pronajímatele, tj. žalobkyně. Je v rozporu se zásadou ochrany slabší strany, což dle předchozí právní úpravy lze podřadit pod korektiv zásady dobrých mravů. To, že na straně nájemce vystupuje podnikatel, by nemělo být relevantní. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

12. Žalobkyně ve svém písemném vyjádření k odvolání žalované uvedla, že v daném případě se nemohlo jednat o neplatné smluvní ujednání, a to nehledě na to, že žalovanou namítaná údajná zvýhodnění žalobkyně coby pronajímatelky se týkají pouze několika jednotlivých ustanovení Smlouvy a v žádném případě by neměla mít za následek neplatnost Smlouvy jako celku. Stejně tak nemohou ospravedlnit dlouhodobé neplnění primární povinnosti žalované coby nájemce v nájemním vztahu, tedy placení sjednaného nájemného. Navrhla potvrzení rozsudku soudu I. stupně.

13. Odvolací soud z podnětu a v mezích podaného odvolání přezkoumal v systému neúplné apelace podle §§ 212 a 212a o. s. ř. napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vyhlášení předcházelo, a podané odvolání neshledal důvodným.

14. Soud I. stupně si po své rozhodnutí opatřil správná a postačující skutková zjištění, která hodnotil pečlivě jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, a věc posoudil zcela správně i po stránce právní, včetně odkazu na přiléhavou judikaturu. Odvolací soud se s přiléhavými skutkovými i právními závěry soudu I. stupně zcela ztotožňuje a může na ně pro stručnost odkázat. Žalovaná své námitky uplatnila již v řízení před soudem I. stupně a ten se s nimi v odůvodnění svého rozsudku správně a bezezbytku vypořádal.

15. V posuzované věci byla mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované uzavřena dne [datum] nájemní smlouva ohledně nebytových prostor na [ulice], přičemž žalovaná vstoupila dne [datum] do práv a povinností právní předchůdkyně žalované. Nájemní vztah trval ke dni [datum], kdy pro neplacení nájemného žalovanou žalobkyně Smlouvu vypověděla. Do té doby žalovaná prostory užívala a proti nájemnímu vztahu, respektive smluvním ujednáním nic nenamítala. Až v tomto sporu o zaplacení dlužného nájemného namítá neplatnost Smlouvy pro její nevyváženost a jednostrannost. Z odůvodnění napadeného rozsudku je zřejmé, že soud I. stupně Smlouvu hodnotil komplexně. Zohlednil předmět Smlouvy i postavení smluvních stran, jak je zřejmé z odstavce 26. Nad rámec lze poukázat na to, že i pro případ eventuální neplatnosti Smlouvy, by žalovanou stíhala povinnost k peněžitému plnění z titulu bezdůvodného obohacení.

16. Pochybení soudu I. stupně nebylo shledáno ani v akcesorických výrocích o nákladech řízení. Z uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek ve výrocích odvoláním dotčených podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil, včetně správného výroku o nákladech řízení.

17. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § § 224 odst. 1 a 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně měla i v odvolacím řízení úspěch, má proto vůči neúspěšné žalované právo na náhradu nákladů, které jí v tomto stádiu řízení vznikly. Jsou tvořeny třemi paušálními náhradami po [částka] (vyjádření k odvolání, příprava a účast při jednání odvolacího soudu) dle § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb. O lhůtě k plnění odvolací soud rozhodl dle § 160 odst. 1 o. s. ř.