o odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 19 C 96/2019-76,

1. Žalobce se podanou žalobou po žalovaném domáhal zaplacení částky [částka] s příslušenstvím, což odůvodnil tím, že žalovaný byl nájemcem bytu [číslo] v domě [adresa], na adrese [adresa], a to na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s žalobcem jako pronajímatelem dne [datum]. V dopise ze dne [datum] žalovaný vypověděl předmětnou nájemní smlouvu ke dni [datum], výpověď a klíče od bytu byly žalobci vydány na poště dne [datum]. Žalovaná částka se skládala z 1) dlužného nájemného vč. poplatku za služby za měsíce září [rok] ([částka]), říjen [rok] ([částka]), listopad [rok] ([částka]) a prosinec [rok] ([částka]); 2) nákladů na odstranění poškození bytu nad rámec běžného opotřebení ve výši [částka]; 3) nákladů na roční servis kotle ve výši [částka].

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Uvedl, že nájem vypověděl pro hrubé porušení nájemních vztahů ze strany žalobce, neboť probíhající stavební práce v domě výrazně omezily kvalitu bydlení v nájemním bytě. Výpověď s klíči od bytu poslal žalobci poštou. Podle žalovaného byl byt pouze běžně opotřebovaný a náklady na jeho vyklizení a prováděné malování činily maximálně [částka], k platbě revize kotle uvedl, že s touto rovněž nesouhlasí.

3. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalobci [částka] s příslušenstvím (výrok I.), žalobu o zaplacení [částka] s příslušenstvím zamítl (výrok II.). Dále pak soud prvního stupně uložil žalovanému do tří dnů od právní moci rozsudku nahradit žalobci náklady řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobce (výrok III.).

4. Soud prvního stupně po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva k bytu [číslo] v budově [adresa], katastrální území Karlín, obec Praha (dále jen„ byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání 24 měsíců s možností opakovaného prodloužení vždy o 12 měsíců. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně a dále byl žalovaný jako nájemce povinen platit paušální částku [částka] za služby spojené s užíváním bytu. Od [datum] bylo nájemné zvýšeno na [částka]. Dne [datum] zaslala [jméno] [příjmení], která byla žalobcem pověřena správou domu, jednotlivým nájemníkům e-mail, ve kterém je upozornila, že jednou ročně by mělo proběhnout hromadné čištění kotlů a karem s tím, že tato kontrola ze strany technika proběhne ve stanoveném termínu, kdy celá částka bude vyúčtována žalobci a ten ji pak rozpočítá na jednotlivé nájemníky. Žalovaný v e-mailu ze dne [datum] sdělil, že se společnou revizí kotle souhlasí. Roční servis karem a nástěnných kotlů byl proveden [datum] a za tuto činnost byla vyúčtována částka ve výši [částka], na byt [číslo] užívaný žalovaným po rozúčtování připadla částka [částka] O této částce byl žalovaný informován paní [příjmení] e-mailem dne [datum]. V létě 2018 se začala v domě provádět půdní vestavba, žalovaný si stěžoval na hromadění odpadního materiálu a suti na dvoře, proto s paní [příjmení] jednal o tom, že by ukončil nájemní vztah. S ukončením nájemního vztahu paní [příjmení] souhlasila, souhlasila i s možností ukončení nájemního vztahu dohodou v případě, že žalovaný uvede byt do původního stavu, vymaluje a uklidí a uhradí dluhy na nájemném za září a říjen 2018 a dluh za provedenou revizi kotle, k dohodě však nedošlo. Žalovaný nájem bytu vypověděl dopisem ze dne [datum] z toho důvodu, že stavba výrazně omezila kvalitu bydlení, tedy z důvodu hrubého porušení ze strany žalobce (§ 2231 o. z.). Dopis obsahující výpověď z nájmu bytu spolu s klíči od bytu byl žalobci zaslán poštou, žalobce si jej převzal dne [datum]. Po doručení klíčů od bytu a výpovědi z nájmu provedl žalobce v bytě kontrolu. Stěny v bytě byly silně znečištěny, neboť žalovaný byl silný kuřák. Po provedených opravách a výmalbě bytu vystavila společnost [právnická osoba] žalobci fakturu [číslo] na částku [částka], se splatností [datum].

5. Po právní stránce prvostupňový soud věc posoudil podle právní úpravy nájmu obsažené v ustanovení § 2201 a násl. o. z., konkrétně dle ustanovení upravujících nájem bytu (§ 2235 a násl. o. z.). Konstatoval, že žalovanému svědčilo právo vypovědět v souladu s § 2287 o. z. nájemní smlouvu uzavřenou mezi stranami na dobu určitou, neboť došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely. Změna okolností spočívala v tom, že v domě, kde se nacházel byt užívaný žalovaným, byla započata půdní vestavba, kdy s touto činností bylo spojeno shromažďování sutě na dvorku domu, zvýšená prašnost a hluk. Žalovaný tedy dle soudu prvního stupně oprávněně podal výpověď z nájmu bytu dle § 2287 o. z. dopisem ze dne [datum], výpověď byla žalobci doručena [datum]. Nalézací soud uvedl, že neshledal důvody pro uplatnění § 2232 o. z., podle kterého by žalovaný mohl vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. S odkazem na § 2292 o. z. dospěl obvodní soud k závěru, že žalobci se dostal byt do jeho dispozice již [datum], žalovaný byt odevzdal ihned a dále jej již nevyužíval, a proto je nutné považovat nájem za skončený ke dni [datum]. S ohledem na uvedené tak obvodní soud přiznal žalobci vedle práva na dlužné nájemné za září a říjen 2018 ([částka] + [částka]) i poměrnou část nájemného za měsíc listopad 2018, a to ve výši jedné poloviny, tj. [částka]. Za zbývající část listopadu a prosince [rok] soud prvního stupně žalobci nárok na náhradu nájemného po dobu trvání výpovědní doby nepřiznal, neboť by to dle jeho názoru bylo v rozporu s § 8 o. z., jako zjevné zneužití práva, když žalovaný v tomto období již byt evidentně neužíval a naopak žalobce v této době v bytě prováděl opravy.

6. Nárok žalobce na náhradu škody způsobené žalovaným v pronajatém bytě jeho nadměrným opotřebením soud prvního stupně s ohledem na § 2293 o. z. shledal oprávněným. V řízení bylo prokázáno, že výmalba v bytě byla značně poškozena tím, že žalovaný jako silný kuřák v bytě kouřil, stěny byly proto velmi zažloutlé a nasáklé pachem z kouře. Dle soudu prvního stupně je požadovaná částka [částka], kterou žalovaný uhradil společnosti [právnická osoba] za výmalbu bytu, částkou odpovídající nákladům na výmalbu, a proto ji žalobci v plném rozsahu přiznal.

7. Ohledně nároku žalobce na zaplacení částky [částka] za roční servis kotle nalézací soud uvedl, že tento neshledal důvodným. Žalobce jako vlastník kotle byl povinen provádět každoroční revizi tohoto kotle a čištění spalinových cest, v daném případě se nejednalo o běžnou údržbu ve smyslu § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. V citovaném nařízení není revize plynových kotlů uvedena jako běžná údržba bytu (§ 2), ani jako drobná oprava (§ 4), navíc i kdyby se o opravu jednalo, částka na tento úkon v daném případě přesáhla nařízením stanovených [částka] (§ 5), soud prvního stupně tedy uzavřel, že žalobci náhrada v tomto případě nenáleží. K tomu navíc dodal, že v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaný s úhradou žalované částky [částka] souhlasil, pouze vyslovil souhlas se zajištěním revize společně pro všechny nájemníky a se zpřístupněním bytu.

8. O nákladech řízení prvostupňový soud rozhodl s odkazem na § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že částečně úspěšnému žalobci (64% úspěch) přiznal poměrnou náhradu nákladů řízení ve výši [částka].

9. Proti zamítavému výroku II. tohoto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, ve kterém namítal, že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Uvedl, že žalovaný ukončil nájemní vztah s tříměsíční výpovědní dobou, kdy tato uplynula až k [datum], v žalobě však žalobce požadoval toliko nárok na holé nájemné jen do [datum], tedy po dobu vynucené opravy bytu, po kterou nemohl žalobce s bytem nakládat. Tato vynucená oprava bytu byla způsobena chováním žalovaného, což bylo v řízení prokázáno (poškození stěn bytu). Žalobce nemohl byt po obdržení klíčů od žalovaného opět pronajmout vzhledem ke stavu, ve kterém se byt po předání nacházel, musel zajistit opravu bytu a až následně mohl byt opětovně pronajmout. Žalobce namítá, že závěr soudu prvního stupně, dle kterého by bylo nespravedlivé, aby žalovaný po dobu od [datum] do [datum] něco hradil, když již byt nemohl užívat, není správný. Nalézací soud se při své úvaze a aplikaci dobrých mravů nezabýval všemi rozhodnými okolnostmi a nezohlednil důvody, proč žalobce nemohl byt po uvedenou dobu užívat, tedy okolnosti na straně žalobce. Dále žalobce namítal nesprávnost závěru prvostupňového soudu ohledně nákladů ve výši [částka] za roční servis kotle obsahující kontrolu a jeho čištění. K tomu uvedl, že nežádá náklady za revizi kotle, nýbrž za servis kotle, který je v souladu s § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. nutné považovat za běžnou údržbu bytu. Dle žalobce se tedy v případě servisu kotle jedná o drobnou opravu, roční limit 100 Kč/m2 plochy bytu v daném případě také překročen nebyl, a proto má žalobce vůči žalovanému jako nájemci nárok na náhradu této částky. S ohledem na uvedené žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek ve výroku II. změnil tak, že se žalobě vyhovuje i co do částky [částka] včetně uplatněného příslušenství.

10. Žalovaný se k odvolání nevyjádřil.

11. Odvolací soud přezkoumal ve smyslu ustanovení § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání, přičemž ve věci rozhodoval v souladu s § 214 odst. 3 o. s. ř. bez nařízení jednání, neboť odvolání bylo podáno pouze z důvodu nesprávného právního posouzení věci a účastníci s tímto postupem souhlasili, a dospěl poté k závěru, že odvolání není důvodné.

12. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav poté, co provedl všechny potřebné důkazy a tyto důkazy zhodnotil v souladu s § 132 o. s. ř. Zjištěný skutkový stav pak prvostupňový soud správně zhodnotil též po právní stránce.

13. K první námitce žalobce, dle které není správný závěr nalézacího soudu, že by bylo nespravedlivé, aby žalovaný po dobu od [datum] do [datum] něco hradil, když již byt nemohl užívat, uvádí odvolací soud následující. Předně je nutné uvést, že si je odvolací soud vědom rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 2105/2017, ve kterém byl vysloven závěr, že ustanovení § 2292 věty třetí o. z. upravuje toliko vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (užívání bytu neobnovit). Nezakotvuje tedy určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). Nicméně dle odvolacího soudu jsou okolnosti projednávaného případu natolik odlišné a výjimečné, že umožňují aprobovat závěr obvodního soudu o nepřiznání požadovaného nájemného za období od [datum] do [datum]. Tyto okolnosti spatřuje odvolací soud zejména v tom, že žalovaný byt fakticky opustil, kdy pohnutkou k odstěhování se z bytu byla skutečnost, že žalobce započal v domě provádět půdní vestavbu, s čímž byl spojen hluk a zvýšená prašnost v domě; žalovaný žalobci zaslal klíče od bytu, které si žalobce dne [datum] převzal a již v tomto okamžiku se tak předmětný byt dostal do výlučné dispozice žalobce, který v něm započal s opravami. Žalovaný tak již od [datum] neměl možnost byt v souladu s nájemní smlouvou jakkoli užívat, i když nájemní vztah mezi účastníky trval až do [datum]. S ohledem na uvedené okolnosti, tak odvolací soud souhlasí se závěrem nalézacího soudu, že žalovaný není povinen žalobci hradit nájemné za období od [datum] do [datum].

14. Ani druhou námitku žalobce, týkající se nesprávného právního posouzení nároku na zaplacení částky [částka] za roční servis kotle, neshledal odvolací soud důvodnou. Dle § 2257 odst. 1 o. z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, dle odst. 2 nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Dle § 2 věty druhé nařízení č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, se běžnou údržbou rozumí mimo jiné udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením. Dle § 4 písm. g) nařízení č. 308/2015 Sb. se podle věcného vymezení za drobné opravy považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. Za běžnou údržbu dle § 2 ve spojení s § 4 písm. g) nařízení č. 308/2015 Sb., tak není považována kontrola a čištění plynových kotlů (servis), neboť tyto zde nejsou výslovně uvedeny. Vzhledem k tomu, že nájemce je navíc považován za slabší smluvní stranu, která požívá vyšší právní ochrany, je třeba vykládat povinnosti uložené nájemci zákonem (zde hrazení nákladů za běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu) v jeho prospěch. V daném případě tedy tak, že pokud není servis kotle výslovně uveden v nařízení jako běžná údržba, není možné jej takto vykládat a ukládat povinnost žalovanému (jako nájemci) tyto náklady hradit. Dle § 5 nařízení č. 308/2015 Sb., se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku [částka], tento předpoklad však v daném případě také naplněn nebyl, neboť náklady na servis kotle činily [částka]. V řízení navíc nebylo prokázáno, že by žalovaný kdy souhlasil s částkou požadovanou za servis kotle. Soud prvního stupně rozhodl správně, když uzavřel, že náklady za servis kotle ve výši [částka] jsou nákladem pronajímatele bytu, tedy žalobce, neboť servis kotle (obsahující kontrolu a čištění kotle) není v citovaném nařízení uveden, nájemci navíc nelze ukládat povinnosti nad rámec povinností uložených mu zákonem.

15. Soud prvního stupně z uvedených důvodů postupoval správně, pokud žalobu v části o zaplacení částky [částka] s příslušenstvím zamítl. Odvolací soud proto postupoval podle § 219 o. s. ř. a napadený rozsudek ve výroku II. o věci samé potvrdil. Stejně tak odvolací soud potvrdil akcesorický výrok III. o nákladech řízení, který odpovídá § 142 odst. 2 o. s. ř.

16. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. tak, že žádnému z účastníků nepřiznal právo na jejich náhradu, neboť úspěšnému žalovanému náklady odvolacího řízení nevznikly.

17. Odvoláním nedotčený výrok I. rozsudku nabyl samostatně právní moci podle § 206 odst. 2 o. s. ř.