o odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 67 C 348/2020-99,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku vyklidit pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], obec Praha (výrok I.) a současně uložil žalované zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku na náhradě nákladů řízení [částka] k rukám právního zástupce žalobce (výrok II).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal vyklizení pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], obec Praha (dále jen„ nemovitost“). Žalobce je vlastníkem podílu ve výši id. ½ nemovitosti, druhá id. ½ nemovitosti náleží do společného jmění manželů [jméno] [příjmení], [datum narození] a [jméno] [příjmení], [datum narození] (dále jen„ SJM“). Dne [datum] měla být mezi žalovanou a bývalými vlastníky nemovitosti, [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou do [datum], jejímž předmětem byla uvedená nemovitost. Dle žalobce je nájemní smlouva neplatná, neboť na ni absentuje podpis [jméno] [příjmení], resp. tento byl nahrazen podpisem [jméno] [příjmení] na základě plné moci ze dne [datum], která ho k podpisu jakékoli nájemní smlouvy k nemovité věci neopravňovala. Následně žalovaná vyměnila stránku nájemní smlouvy obsahující ujednání v čl. V (doba nájmu), kdy tato byla nahrazena stránkou obsahující nájem do [datum] a na základě takto zfalšované nájemní smlouvy dne [datum] uzavřela se [právnická osoba] 001, s. r. o. podnájemní smlouvu na dobu určitou do [datum]. Dne [datum] byla žalovaná vyzvána [jméno] [příjmení] k vyklizení nemovitosti, k tomuto návrhu se dne [datum] připojil i žalobce. Žalovaná však i přes výzvy nemovitost nevyklidila.

3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a zpochybňovala, že je žalobce vlastníkem id. ½ nemovitosti. Dále tvrdila, že nájemní smlouva uzavřená mezi ní a původními vlastníky nemovitosti byla uzavřena na několik desítek let. Nájemní smlouva byla uzavřena za souhlasu a vědomí pana [jméno] [příjmení], navíc z plné moci udělené [jméno] [příjmení] panu [jméno] [příjmení] vyplývá, že ten byl oprávněn činit veškeré právní úkony v souvislosti s 50 % podílem na hotelu [příjmení], kromě vlastnických práv. Žalovaná sporovala tvrzení žalobce o výměně stránky nájemní smlouvy s tím, že až do roku 2019 žádná ze stran platnost smlouvy nerozporovala. Žalovaná také namítala neplatnost výzvy k vyklizení nemovitosti, kterou jí zaslal [jméno] [příjmení], neboť na ní absentuje podpis [jméno] [příjmení] [příjmení], jejíž podíl o velikosti id. ¼ nemovitosti je nadále součástí SJM.

4. Soud prvního stupně zjistil následující skutkový stav: [příjmení] id. ½ nemovitosti je žalobce a druhá id. ½ je v SJM manželů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] [příjmení]. Dne [datum] byla mezi pronajímateli – [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] na jedné straně a žalovanou jako nájemcem na straně druhé uzavřena smlouva o nájmu, na jejímž základě se pronajímatelé zavázali žalované poskytnout k užívání budovu hotelu na adrese [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] na [list vlastnictví] Smlouva byla ujednána na dobu určitou do [datum]. Dne [datum] zaslal [jméno] [příjmení] žalované výzvu k odevzdání věci – nemovitosti. K výzvě [jméno] [příjmení] se připojil žalobce dopisem ze dne [datum], ve kterém žalovanou opakovaně vyzval k vyklizení a odevzdání nemovitosti. Žalovaná ani po opakovaných výzvách nemovitost nevyklidila a nepředala ji vlastníkům.

5. Tvrzení žalované, že nájemní smlouva byla ujednána na dobu určitou do [datum] a nikoli do [datum] prvostupňový soud nepřisvědčil a uvedl, že toto tvrzení žalované považuje za účelové a vyvrácené dalšími provedenými důkazy, kdy navíc sama žalovaná v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 11 C 361/2005 tvrdila, že předmětná nájemní smlouva byla mezi ní a původními vlastníky sjednána na dobu určitou do [datum]. Uzavřel, že žalovanou předložená kopie nájemní smlouvy je padělkem.

6. Prvostupňový soud věc právně hodnotil s odkazem na příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), zejména § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 1 a § 1042 o. z. Vycházel z toho, že nájemní smlouva ze dne [datum] byla uzavřena na dobu určitou do [datum], a nikoli do [datum], jak tvrdila žalovaná. K tomu nalézací soud uvedl, že žalovaná neunesla jak břemeno důkazní, když nepředložila originál nájemní smlouvy ze dne [datum] s dobou nájmu do [datum], tak břemeno tvrzení, když sama v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 11 C 361/2005 tvrdila, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Soud prvního stupně tak uzavřel, že žalovaná užívala nemovitost již od [datum] bez právního důvodu, a že ani přes opakované výzvy spoluvlastníků k vyklizení a předání nemovitosti nedošlo. K výzvě k vyklizení nemovitosti, kterou dne [datum] učinil [jméno] [příjmení], prvostupňový soud uvedl, že podíl na nemovitosti dnes již bývalých manželů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] [příjmení] je stále součástí jejich SJM, které dosud nebylo vypořádáno, a proto stačilo, aby výzvu k vyklizení nemovitosti učinil pouze jeden z manželů (§ 713 odst. 2 a 3 o. z.). Závěrem poznamenal, že byl rovněž splněn požadavek 2/3 většiny hlasů ve smyslu § 1128 odst. 1 o. z.

7. S ohledem na uvedené, tak soud prvního stupně žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že právo na jejich náhradu přiznal úspěšnému žalobci.

8. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání a uvedla, že rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 205 odst. 2 písm. g/ o. s. ř.). Žalovaná nesouhlasí se závěrem nalézacího soudu o době skončení nájmu ke dni [datum] a namítá, že v souladu s § 2285 o. z. došlo v daném případě k uzavření nové, stejné smlouvy o nájmu na dobu určitou (tzv. automatická prolongace nájemní smlouvy). V případě, že doba nájmu sjednaná ve smlouvě o nájmu ze dne [datum] uplynula, nájem neskončil, neboť žalovaná jako nájemce dál pokračovala v nájmu nemovitosti, aniž by ji pronajímatelé řádně vyzvali k ukončení nájmu, čímž by ukončili automatickou prolongaci nájemní smlouvy. Dle žalované v případě výzvy k vyklizení a odevzdání nemovitosti nebylo dosaženo 2/3 většiny hlasů všech spoluvlastníků (§ 1128 o. z.), neboť za spoluvlastníka SJM manželů [příjmení] jednal pouze jeden z manželů, ačkoli se zjevně nejednalo o běžnou správu věci a v rozhodné době již [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] [příjmení] nebyli manželé. S ohledem na uvedené tak žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu v plném rozsahu zamítne a žalované přizná náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

9. Žalobce v písemném vyjádření k odvolání uvedl, že se s napadeným rozsudkem zcela ztotožňuje a považuje jej za věcně i právně správný. Nájem nemovitosti byl sjednán na dobu určitou do [datum] a od tohoto data žalovaná užívá předmětnou nemovitost bez právního titulu. K námitce žalované, že výzvy k vyklizení nemovitosti, které měly vyloučit automatickou prolongaci nájmu, nemohou vyvolat zamýšlené právní účinky, když za spoluvlastníka SJM manželů [příjmení] jednal pouze jeden z bývalých manželů, žalobce uvedl následující. Ve smyslu § 736 o. z. platí, že dokud zúžené, zrušené nebo zaniklé společné jmění není vypořádáno, použijí se pro ně ustanovení o společném jmění přiměřeně. Jedná-li právně manžel bez souhlasu druhého manžela v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání (§ 714 odst. 2 o. z.). Pokud však druhý z manželů neplatnost právního jednání učiněného prvním z manželů v obecné tříleté promlčecí lhůtě nenamítne, je takové jednání platné. V daném případě poslal výzvu k vyklizení žalobce a za druhého spoluvlastníka [jméno] [příjmení], přičemž [jméno] [příjmení] dosud neplatnost právního jednání svého bývalého manžela [jméno] [příjmení] spočívajícího ve výzvě k vyklizení nemovitosti nenamítala, tříletá lhůta k namítnutí neplatnosti již uplynula a její právo namítnout neplatnost je tak promlčeno. S ohledem na uvedené výzvy k vyklizení nemovitosti ([datum] [příjmení] [příjmení] za SJM manželů [příjmení], [datum] žalobce) tak došlo k vyloučení automatické prolongace nájmu a současně k platnému ukončení nájemní smlouvy.

10. Odvolací soud přezkoumal ve smyslu ustanovení § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav poté, co provedl všechny potřebné důkazy a tyto důkazy také správně zhodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti v souladu s § 132 o. s. ř. Co se týče právní stránky, ani zde prvostupňový soud v zásadě nepochybil, když dospěl k závěru, že žalovaná nemá již žádný právní titul k užívání předmětné nemovitosti a tedy postupoval správně, když žalobě plně vyhověl, což náležitě odůvodnil způsobem předpokládaným v ustanovení § 157 odst. 2 o. s. ř.

12. Dle § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

13. Dle § 2230 o. z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.

14. Dle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

15. Soud prvního stupně dospěl ke správnému závěru, že žalovaná již (v době rozhodování soudu prvního stupně) nemá právní titul k užívání předmětného pozemku, nicméně nesprávně uzavřel, že předmětná nájemní smlouva skončila již k [datum], tedy uplynutím sjednané doby nájmu. V daném případě totiž docházelo k tzv. automatické prolongaci nájemní smlouvy ve smyslu § 2230 o. z., který upravuje konkludentní uzavření nové nájemní smlouvy po skončení předchozího nájmu. Základním předpokladem automatické prolongace je existence nájmu na dobu určitou, který končí uplynutím nájemní doby. Skutečnost, že nájemce užíváním věci po skončení nájmu porušuje svou povinnost z nájemní smlouvy (§ [číslo]), je bez významu. Souhlas pronajímatele s novou nájemní smlouvou se projevuje v tom, že toto protiprávní jednání trpí, jako by protiprávním nebylo. Dochází-li k užívání pronajaté věci nájemcem i po skončení nájmu, může pronajímatel zabránit znovuuzavření nájemní smlouvy, jestliže vyzve nájemce do jednoho měsíce, aby mu věc odevzdal. Stejné účinky budou mít i jiné výzvy k ukončení protiprávního užívání pronajaté věci nájemcem po skončení nájmu, např. ukončení užívání tam, kde k žádnému odevzdání nedochází (např. odstranění plakátů z pronajaté věci), vyklizení nemovitosti, odstranění stavby. V takovém případě je zřejmé, že pronajímatel se znovuuzavřením nájemní smlouvy nesouhlasí (k tomu blíže Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 [číslo]), 1. vydání, 2014, s. 322 - 326: M. [příjmení]).

16. V daném případě tedy nájemní vztah neskončil uplynutím sjednané doby nájmu, tj. [datum], neboť zde docházelo k automatickému prodlužování nájemní smlouvy vždy o jeden rok (§ 2230 o. z.). Nicméně žalobce, resp. spoluvlastníci nemovitosti učinili úkony, které automatickou zákonnou prolongaci nájemní smlouvy vylučují – zaslali žalované výzvy k vyklizení nemovitosti ([datum] [příjmení] [příjmení] za SJM manželů [příjmení], [datum] žalobce), resp. byla podána žaloba na vyklizení pozemku ([datum]). Nejvyšší soud ve své ustálené judikatuře zastává názor, že doručení žaloby na vyklizení žalovanému je nutné považovat za výzvu k opuštění bytu, resp. vyklizení nemovitosti (srov. rozhodnutí ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 28 Cdo 2253/2003 či rozsudek ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 1303/2006). Z uvedeného tedy vyplývá, že v předmětném sporu nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne [datum] skončil nejpozději k [datum], neboť žaloba na vyklizení, kterou je ve smyslu uvedené judikatury nutno považovat za výzvu k vyklizení bytu ve smyslu ustanovení § 2230 o. z., byla žalované doručena do datové schránky dne [datum] (viz doručenka na č. l. 21 spisu), a tímto tedy došlo bez jakékoliv pochybnosti k vyloučení zákonné prolongace nájemní smlouvy.

17. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 2 Cdon 1794/96 dospěl k závěru, že zápůrčí žalobu (pozn. stejně tak i žalobu reivindikační) ve smyslu ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. (pozn. nyní ustanovení § 1040 a násl. o. z.) může uplatnit každý z podílových spoluvlastníků vůči každému, kdo neprávem zasahuje do jeho spoluvlastnického práva. Podle rozhodnutí publikovaného pod [číslo] ve Sbírce rozhodnutí československých soudů z roku 1957 může zápůrčí žalobu proti třetí osobě podat i jen jeden ze spoluvlastníků věci, o jejíž ochranu jde. Je tedy zřejmé, že dovolací soud chápe vlastnickou žalobu i jako prostředek ochrany práv spoluvlastníka k věci, která je předmětem spoluvlastnického vztahu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 22 Cdo 800/2014). Z uvedeného tedy vyplývá, že bez ohledu na velikost spoluvlastnického podílu stačí, když žalobu na vyklizení, resp. výzvu k vyklizení učiní jeden ze spoluvlastníků nemovitosti, což v daném případě prokazatelně splněno bylo. Každý ze spoluvlastníků tak může uplatnit vůči každému, kdo neprávem zasahuje do jeho spoluvlastnického práva, reivindikační žalobu. Úvahy žalované o nutném souhlasu kvalifikované většiny hlasů všech spoluvlastníků nejsou správné.

18. Odvolací soud uzavírá, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne [datum] skončil nejpozději k [datum], v době rozhodování soudu prvního stupně tak již žalované nesvědčil právní titul k užívání nemovitosti a je tedy správný závěr prvostupňového soudu o tom, že žalovaná je povinna předmětnou nemovitost vyklidit.

19. Z uvedených důvodů odvolací soud postupoval podle § 219 o. s. ř. a napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil, a to včetně výroku o náhradě nákladů řízení, který odpovídá § 142 odst. 1 o. s. ř.

20. O nákladech odvolacího řízení pak odvolací soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal právo na jejich náhradu žalobci, který byl v odvolacím řízení plně úspěšný. Náklady žalobce v odvolacím řízení činí celkem [částka] a sestávají z odměny advokáta za 2 úkony právní služby po [částka] podle ustanovení § 7, § 9 odst. 1 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, (vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu); paušální náhrady hotových výdajů ve výši [částka] za 2 úkony právní služby po [částka] podle ustanovení § 13 odst. 4 advokátního tarifu; cestovného ve výši [částka], a to v souvislosti s cestami k jednáním odvolacího soudu na trase [obec] – [obec] a zpět, vždy v délce 2 x 200 km, při použití vozidla o průměrné spotřebě benzinu 5,9 l /100 km (průměrná cena 1 l benzinu dle § 4 písm. a) vyhl. č. 511/2021 Sb. [částka]; základní sazba náhrady 4,70 Kč/km dle § 1 písm. b) této vyhlášky); náhrady za promeškaný čas ve výši [částka] za celkem 10 započatých půlhodin času stráveného cestou k jednání odvolacího soudu a zpět a 21% DPH z částky [částka] ve výši [částka]. Třídenní lhůtu k plnění odvolací soud určil podle § 160 odst. 1 o. s. ř.