o odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu, kterou se žalobkyně po žalovaném domáhala vyklidit budovu [adresa], č. o. 6, na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsanou v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ nemovitost“) a výrokem II. uložil žalobkyni zaplatit žalovanému do tří dnů od právní moci rozsudku na náhradě nákladů řízení [částka] k rukám právního zástupce žalovaného.

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně, jako vlastník nemovitosti, domáhala po žalovaném vyklizení předmětné nemovitosti s tím, že nájemní vztah, který byl založen nájemní smlouvou ze dne [datum] (dále jen„ Smlouva“) a na základě kterého žalovaný nemovitost užíval k obecně prospěšným účelům, zanikl ke dni [datum]. K zániku nájemního vztahu žalobkyně uvedla, že žalovaný byl ke dni [datum] v prodlení s úhradou nájemného o více než 25 dní, čímž byl naplněn důvod pro odstoupení od Smlouvy ze strany žalobkyně podle čl. IX odst. 2 písm. c) Smlouvy. Žalobkyně od Smlouvy odstoupila, přičemž Smlouva byla ukončena ve lhůtě 30 dnů ode dne [datum], kdy byl žalovanému doručen dopis ze dne [datum] o odstoupení s výzvou k vyklizení nemovitosti. I přes výzvu k vyklizení žalovaný nemovitost nevyklidil.

3. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal a navrhoval zamítnutí žaloby. Uvedl, že nemovitost užívá k provozování ekocentra a k dalším výchovným a vzdělávacím aktivitám od roku [rok], kdy pronajatou nemovitost na své náklady zrekonstruoval. Za celou dobu nájmu se o nemovitost stará jako řádný hospodář, užívá ji pouze ke sjednanému obecně prospěšnému účelu a má zájem ji užívat i nadále. Do roku [rok] byla mezi stranami zaužívaná praxe placení nájemného započtením [anonymizováno] investičních nákladů vynaložených žalovaným k rekonstrukci nemovitosti, následně došlo k rozepřím ohledně výše těchto investic a žalovaný část nájmu uhradil v penězích. Dne [datum] požádal žalovaný žalobkyni o snížení nájemného vzhledem k neziskovému a obecně prospěšnému charakteru své činnosti a dále z důvodu, že část prostor nemovitosti začalo bezplatně využívat [anonymizováno] a [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], o. p. s. (organizace zřízená žalobkyní). Žalovaný očekával, že o jeho žádosti bude rozhodnuto kladně a s ohledem na to, že žalobkyně zatím nerozhodla o jeho žádosti a ani neuvedla, že má být nájemné uhrazeno v plné výši ještě před rozhodnutím, žalovaný nájemné za rok [rok] v termínu stanoveném v platebním výměru neuhradil. O žádosti bylo negativně rozhodnuto až dne [datum], přičemž rozhodnutí bylo žalovanému doručeno až v polovině ledna [rok], tedy po splatnosti nájemného za rok [rok]. Žalovaný následně nájemné uhradil ve třech splátkách v [anonymizováno] [rok], konkrétně dne [anonymizováno], 7. a 11. 2. Podle žalovaného byla mezi stranami zaužívaná praxe, kdy se neaplikovala lhůta podle smlouvy k hrazení nájemného a žalovaný se tak nemohl ocitnout v prodlení s jeho úhradou. Žalobkyně navíc aktivně s žalovaným jednala o výši nájemného, respektive o novém uspořádání rozsahu užívaných prostor, mohla tedy žalovaného upozornit, že trvá na tom, aby nájemné uhradil již před dosažením dohody o jeho výši. Jednání žalobkyně - odstoupení od Smlouvy, které bylo žalovanému doručeno dne [datum] - tak žalovaný považuje za rozporné s dobrými mravy.

4. Soud prvního stupně zjistil následující skutkový stav: Žalobkyně je vlastníkem nemovitosti. Žalovaný vyhrál v roce [rok] výběrové řízení ohledně pronájmu nemovitosti s podmínkou provedení celkové rekonstrukce nemovitosti, dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena Smlouva, na základě které se žalobkyně zavázala přenechat nemovitost k užívání žalovanému, a to na dobu určitou 20 let. Žalovaný se zavázal hradit žalobkyni nájem ve výši [částka] ročně, a to do [anonymizováno] dne [anonymizováno] měsíce příslušného kalendářního roku. Ve Smlouvě byla stanovena částka provedených rekonstrukcí na nemovitosti na výši [částka], kdy tato částka pak byla započítávána vůči nájemnému až do roku [rok], kdy rada [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] dne [datum] neschválila navýšení nákladů na rekonstrukci a vyzvala žalovaného k úhradě zbylého nájemného za roky [rok] a [rok]. Dne [datum] podal žalovaný žalobkyni žádost o snížení nájemného. Žalobkyně žádost žalovaného o snížení nájmu zamítla až po splatnosti nájemného za rok [rok], žalovaný nájem poté neprodleně uhradil, a to ve třech splátkách (na jednání dne [datum] učiněno účastníky nesporným). Žalobkyně zaslala dne [datum] žalovanému dopis, kterým odstoupila od Smlouvy, neboť žalovaný byl v prodlení s úhradou nájmu více než [anonymizováno] dnů. Žalovaný s odstoupením od smlouvy nesouhlasil, žalobkyně na ukončení Smlouvy trvala a vyzvala žalovaného k vyklizení nemovitosti.

5. Dále měl soud prvního stupně z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] za prokázané, že existovala ústní dohoda, že po dobu jednání o novém nájemním vztahu nebo jeho adekvátní úpravě nemá žalovaný činit žádné úkony včetně placení nájemného. Jeho výpověď hodnotil nalézací soud jako věrohodnou, neboť také všechny ostatní okolnosti nasvědčují skutečnosti, že taková dohoda byla mezi stranami uzavřena; skutečnost, že schůzky s žalovaným probíhaly a řešila se na nich budoucnost objektu a vypořádání závazků mezi stranami, potvrdili i svědci [příjmení] a [příjmení], jejichž svědecké výpovědi však prvostupňový soud zcela věrohodnými neshledal.

6. Po právní stránce hodnotil soud prvního stupně zjištěný skutkový stav tak, že odstoupení od smlouvy ve smyslu § 2001 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), které bylo žalovanému doručeno dne [datum] z důvodu prodlení s platbou nájemného za rok [rok], nemůže být považováno za platné z důvodu jeho rozporu s dobrými mravy podle § 580 o. z., a že tedy nájem ve smyslu § 2201 a násl. o. z. neskončil. Konstatoval, že k prodlení s úhradou nájemného na straně žalovaného nedošlo z důvodu nerespektování smluvních ujednání, nýbrž pouze z důvodu očekávání rozhodnutí žalobkyně, které bylo učiněno až po dvou letech. Vyčkávání žalovaného na rozhodnutí žalobkyně bylo dle nalézacího soudu zcela legitimní, a to s ohledem na existenci dohody o nehrazení nájemného do doby rozhodnutí o jeho výši, kdy navíc stejným způsobem bylo mezi účastníky postupováno již v minulosti (žalovaný požádal o snížení nájemného, vyčkal na rozhodnutí žalobkyně, která jeho žádost zamítla, a následně žalovaný nájemné uhradil). Dále prvostupňový soud zohlednil, že žalovaný nebyl v otázce nájemného nečinný, na dané téma proběhlo s žalobkyní několik jednání; že po obdržení oznámení o zamítnutí žádosti o snížení nájemného žalovaný neprodleně nájemné za rok [rok] uhradil; že mezi účastníky panovaly dlouhodobě neformální vztahy a také vzal v úvahu neziskovou povahu a veřejně prospěšnou činnost žalovaného. Uzavřel, že s ohledem na veškeré okolnosti případu je nutné odstoupení od Smlouvy ze strany žalobkyně považovat za rozporné s dobrými mravy a tedy za neplatné.

7. S ohledem na uvedené závěry soud prvního stupně žalobu zamítl jako nedůvodnou. O nákladech řízení rozhodl s odkazem na § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že právo na jejich náhradu přiznal úspěšnému žalovanému.

8. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání s odkazem na § 205 odst. 2 písm. b), c), e) a g) o. s. ř. Namítala, že odstoupení od Smlouvy není neplatné pro rozpor s dobrými mravy, že žalobkyně od Smlouvy odstoupila zcela po právu, neboť žalovaný žalobkyni do doby rozhodnutí o zamítnutí žádosti o snížení nájemného ničeho neuhradil, přestože mu nic nebránilo, aby uhradil bez prodlení alespoň jím požadované snížené nájemné. Podle žalobkyně soud právního stupně nesprávně hodnotil výpovědi svědků a na základě toho dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním ohledně údajné existence ústní dohody o neplacení nájemného - podle žalobkyně je v rozporu se zásadami logického uvažování, pokud je výpověď jednoho svědka o existenci dohody považována za pravdivou (svědek [anonymizováno]), když více ostatních svědků existenci takové dohody vyvrací. K dohodě o neplacení nájemného dále uvedla, že tato nemohla být platně uzavřena, neboť ke změně Smlouvy by bylo nutné schválení [jméno] [anonymizována dvě slova] a k tomu v žádném případě nedošlo. S ohledem na uvedené žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že bude žalobě v plném rozsahu vyhověno a žalobkyni budou přiznány náklady řízení, nebo aby napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

9. Žalovaný se k odvolání nevyjádřil.

10. Odvolací soud přezkoumal ve smyslu ustanovení § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Odvolací soud v souladu s § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval důkaz výpisem z interního systému žalobkyně, ze kterého plyne, že [anonymizováno], 7. a [datum] bylo ve 3 splátkách uhrazeno nájemné za rok [rok] ve výši [částka]. A dále důkaz dopisem z [datum], z něhož vyplývá, že žalobkyně odložila splatnost nájemného za rok [rok] v souvislosti s žádostí žalovaného o snížení nájemného, a to do [datum].

12. Na jednání dne [datum] k dotazu odvolacího soudu žalovaný uvedl, že nájemné za roky [rok], [rok], [rok] a [rok] bylo žalobkyni řádně uhrazeno; právní zástupkyně žalobkyně k tomuto neměla bližší informace.

13. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav poté, co provedl všechny potřebné důkazy a tyto důkazy také správně zhodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti v souladu s § 132 o. s. ř. Zjištěný skutkový stav pak soud prvního stupně též správně posoudil po právní stránce, když dospěl k závěru, že odstoupení od Smlouvy ze strany žalobkyně je neplatné, neboť bylo učiněno v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 580 odst. 1 o. z.

14. Odvolací soud neshledal důvodnou námitku žalobkyně ohledně nesprávného skutkového zjištění, jež mělo být způsobeno nesprávným hodnocením svědeckých výpovědí soudem prvního stupně. Hodnocení nalézacího soudu je s ohledem na to, co a jak svědci vypovídali (viz protokoly o jednání založené ve spise), zcela přiléhavé a je zřejmé, že soud prvního stupně vzal při hodnocení těchto důkazů v úvahu všechny okolnosti i všechny důkazy ve svém kontextu a nelze mu tedy v tomto směru ničeho vytknout. Není pravdou, že by ze svědeckých výpovědí ostatních svědků (mimo svědka [příjmení]) jednoznačně vyplývalo, že dohoda o neplacení nájemného po dobu řešení žádosti o snížení nájemného uzavřena nebyla, svědci pouze vypověděli, že si nepamatují, že by taková dohoda byla za jejich přítomnosti uzavřena. Výpověď svědka [příjmení], který potvrdil existenci ústní dohody o odkladu splatnosti nájemného, tak není v rozporu s ostatními svědeckými výpověďmi, neboť žádný z dalších svědků existenci takové dohody jednoznačně nevyvrátil. Naopak o možné existenci takové dohody a o tom, že mezi účastníky již v minulosti došlo k neformálnímu jednání o úpravě splatnosti nájemného, svědčí i další provedené důkazy - např. dopis ze dne [datum], ze kterého vyplývá, že žalobkyně již v minulosti odložila splatnost nájemného za rok [rok] (splatnost dle Smlouvy ke dni [datum]) v souvislosti s žádostí žalovaného o snížení nájemného, a to do [datum].

15. Odvolací soud má tedy za prokázané, že v daném případě s ohledem na žádost žalovaného o snížení nájemného za rok [rok] bylo ze strany některého ze zástupců žalobkyně žalovanému neformálně sděleno, že do doby vyřešení jeho žádosti o snížení nájemného, nemusí být nájemné placeno. Odvolací soud zcela ve shodě s žalobkyní nemá žádné pochyby o tom, že tuto„ neformální dohodu“ nelze považovat za dohodu platnou. Odvolací soud si je plně vědom, jakým způsobem je tvořena vůle žalobkyně (viz žalobkyní zmiňovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]) a že v tomto směru nemůže uvedená dohoda obstát. Nicméně tuto„ neformální dohodu“ je třeba vzít v potaz při zvážení, zda právní jednání žalobkyně spočívající v odstoupení od Smlouvy (ne) bylo právě s ohledem na tuto i další okolnosti projednávaného případu rozporné s dobrými mravy.

16. [obec] mravy jsou souhrnem etických, obecně zachovávaných a uznávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti. Tento obecný horizont, který vývojem společnosti rozvíjí i svůj morální obsah v prostoru a čase, musí být posuzován z hlediska konkrétního případu také právě v daném čase, na daném místě a ve vzájemném jednání účastníků právního vztahu (viz rozhodnutí Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. [ústavní nález]).

17. Je zcela zřejmé, že Smlouva nebyla ohledně splatnosti nájemného žádným způsobem změněna, že žalovaný povinnost ze Smlouvy porušil, když se opozdil s platbou nájemného o více než 25 dnů a že z toho důvodu nastoupil důvod pro odstoupení od Smlouvy podle čl. IX odst. 2 písm. c) Smlouvy. Soud prvního stupně však postupoval správně, když úkon žalobkyně spočívající v odstoupení od Smlouvy zhodnotil v celém kontextu situace, přičemž dospěl k závěru, že tento úkon je třeba shledat absolutně neplatným pro jeho rozpor s dobrými mravy. S tímto závěrem se odvolací soud plně ztotožňuje.

18. Za situace, kdy mezi účastníky došlo k „ neformální dohodě“ podle které žalovaný nemusel platit nájemné za rok [rok] do doby, než bude rozhodnuto o jeho žádosti o snížení nájemného a při zohlednění dalších okolností, ze kterých se podává, že vztahy mezi účastníky byly do značné míry neformální a takto fungovaly až do roku [rok] (zejm. dřívější neformální jednání o odložení splatnosti nájemného za rok [rok] v souvislosti s žádostí o jeho snížení), je odstoupení žalobkyně od Smlouvy k [datum], poté, co z její strany nebylo vyhověno žádosti žalovaného o snížení nájemného (žalovanému oznámeno v lednu [rok]), kdy žalovaný po oznámení zamítnutí jeho žádosti dlužné nájemné za rok [rok] platí v [anonymizováno] [rok], zcela jistě v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 580 odst. 1 o. z., a tedy absolutně neplatné. Nájemní vztah založený Smlouvou ze dne [datum] trvá a nárok žalobkyně na vyklizení nemovitosti podle § 1040 odst. 1 o. z. dán není.

19. S ohledem na shora uvedené tak odvolací soud podle § 219 o. s. ř. napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil, a to včetně výroku o náhradě nákladů řízení, který odpovídá § 142 odst. 1 o. s. ř.

20. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. tak, že právo na jejich náhradu přiznal žalovanému, který byl v odvolacím řízení plně úspěšný. Náklady žalovaného činí celkem [částka] a sestávají z odměny advokáta za 1 úkon právní služby po [částka] podle ustanovení § 7, § 9 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. g) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, (účast na jednání odvolacího soudu), paušální náhrady hotových výdajů ve výši [částka] za 1 úkon právní služby podle ustanovení § 13 odst. 4 advokátního tarifu a 21% DPH z částky [částka] ve výši [částka] Lhůta k plnění byla určena na 15 dnů v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř., kdy bylo přihlédnuto k povaze žalobkyně jako [anonymizována dvě slova], u které bude plnění spojeno s potřebou delší doby pro administrativní zajištění platby.