pro určení vlastnického práva a o určení neexistence věcných práv

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. určil, že 1/ žalovaná je vlastníkem bytové jednotky č. [číslo] vymezené v pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba čp. [číslo], bytový dům, a k bytové jednotce náležícího podílu na společných částech ve výši 433/14224 na pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba č.p. [číslo], zapsané na LV č. [číslo], v katastrálním území [adresa], obec [adresa], u [správní orgán], Katastrální pracoviště [adresa] (dále „předmětná jednotka“ nebo jen „jednotka“), výrokem II. určil, že předmětná jednotka není zatížena zástavním právem smluvním a zákazem zcizení a zatížení, zřízenými na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7. 5. 2021, zapsaným na základě zápisu [číslo], a výrokem III. uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům na nákladech řízení 47.945,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalobců.

2. Soud prvního stupně zjistil tento skutkový stav: Žalobci s 1/ žalovanou dne 14. 4. 2020 uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí o převodu jednotky (dále „smlouva o smlouvě budoucí“), jíž se zavázali uzavřít kupní smlouvu ohledně předmětné jednotky s tím, že s vlastnictvím předmětu převodu je spojeno výlučné užívání sklepní kóje č. [číslo], parkovacího stání [číslo] a parkovacího stání [číslo], za kupní cenu 3.980.000 Kč. Podle čl. III. bodu 12. této smlouvy budoucí kupující nebyl oprávněn provádět, případně zadávat zhotoviteli projektu či jeho části jakékoli změny bytu nebo domu bez předchozího písemného souhlasu budoucího prodávajícího. V případě porušení povinnosti podle předchozí věty byl budoucí prodávající oprávněn od smlouvy odstoupit. Dne 5. 2. 2021 předala 1/ žalovaná žalobcům klíče od jednotky; dne 10. března 2021 1/ žalovaná navrhla žalobcům uzavření kupní smlouvy s kupní cenou 4.325.000 Kč, což žalovaná k dotazu žalobců vysvětlila tím, že oproti původní ceně došlo k navýšení ceny za 2. parkovací stání; žalobci s navýšením kupní ceny nesouhlasili; dne 12. 4. 2021 1/ žalovaná odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí z důvodu porušení povinnosti neprovádět jakékoliv změny bytu nebo domu bez předchozího písemného souhlasu a vyzvala žalobce k vyklizení nemovité věci; v odstoupení byly vytknuty tyto změny: a) provedení vestavěné kuchyňské linky, b) provedení vestavěné skříně v koupelně, c) provedení vestavěné šatní skříně, d) montáž osvětlení v místnostech, e) připevnění zrcadla do stěny, f) vyvedení roury pro odsavač par. Dne 7. 5. 2021 uzavřela 1/ žalovaná s 2/ žalovanou kupní smlouvu, jíž prodala předmětnou jednotku 2/ žalované, a téhož dne uzavřela 1/ žalovaná jako zástavní dlužník s 2/ žalovanou jako zástavním věřitelem zástavní smlouvu, jíž bylo zřízené zástavní právo k předmětné jednotce (dále „kupní smlouva z 7. 5. 2021“ a „zástavní smlouva z 7. 5. 2021“), přičemž obě smlouvy uzavřel za obě žalované jednatel [jméno FO]. Zástavní právo smluvní ve prospěch 2/ žalované bylo do katastru nemovitostí zapsáno k okamžiku 10. 5. 2021, 13:28 hodin a vlastnictví 2/ žalované bylo zapsáno k okamžiku 10.5.2021, 13:30 hodin. Dne 18. 5. 2021 žalobci předali 1/ žalované předmětnou bytovou jednotku. Dále bylo zjištěno z rozsudku Městského soudu v Praze č. j. [spisová značka] z 21. února 2024 (dále „dřívější rozsudek“), že tímto rozsudkem byl nahrazen projev vůle 1/ žalované jako prodávající s uzavřením kupní smlouvy se žalobci jako kupujícími ohledně předmětné jednotky.

3. Na základě takto zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně především shledal existenci naléhavého právního zájmu na žalovaném určení, neboť při vkladovém řízení zkoumá katastrální úřad, zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru.

4. Soud prvního stupně učinil stejné právní závěry, jako byly ve vztahu ke kupní smlouvě z 7. 5. 2021 vysloveny v dřívějším rozsudku. Poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2008, sp. zn. 30 Cdo 1430/2007, podle něhož smlouva, která neodporuje výslovnému zákazu zákona, avšak svými důsledky směřuje k výsledku zákonu odporujícímu, je absolutně neplatná pro obcházení zákona, přičemž není rozhodné, zda účastníci smlouvy o důvodu neplatnosti věděli. Obě smlouvy ze dne 7. 5. 2021 posoudil jako neplatné smlouvy, neboť se jimi 1/ žalovaná snažila zabránit své povinnosti k uzavření kupní smlouvy se žalobci podle smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž s těmito okolnostmi byla seznámena také 2/ žalovaná s ohledem na personální propojení obou žalovaných. K odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí soud prvního stupně uvedl, že „2/ žalovaná neprokázala“, že by byly splněny podmínky pro odstoupení, neboť v předávacím protokolu popsané zásahy v bytě nejsou změnou bytu nebo domu, jak upravuje čl. III. bod 12 smlouvy o smlouvě budoucí. K zástavní smlouvě soud prvního stupně poukázal na okamžik vkladu zástavního práva (13:28 hodin) a vlastnického práva (13:30 hodin) do katastru a na to, že téměř ve stejným okamžik se zástavní věřitel stal vlastníkem zastavené nemovitosti, tedy zástavní právo se míjí svého účinku. Z uvedených důvodů vyhověl žalobě a úspěšným žalobcům přiznal právo na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř., jejichž výši podrobně vysvětlil.

5. Proti tomuto rozsudku podala včasné odvolání 2/ žalovaná. Namítla, že ve vztahu k otázce platnosti kupní smlouvy je rozsudek soudu prvního stupně nepřezkoumatelný, neboť soud prvního stupně vycházel z dřívějšího rozsudku, nikoliv ze svých vlastních zjištění. Dřívější rozsudek přitom neřešil otázku platnosti kupní smlouvy ze dne 7. 5. 2021 jako věc samou, tj. ve výroku rozsudku, ale spíše jako obiter dictum či nanejvýše jako otázku prejudiciální. Není tak jasné, na základě jakých skutečností zjištěných v rámci dokazování u soudu prvního stupně dospěl tento soud k závěru o neplatnosti kupní smlouvy. Dále 2/ žalovaná vytkla, že měl-li soud prvního stupně za to, že 2/ žalovaná neprokázala splnění podmínek pro odstoupení od smlouvy, měla být vyzvána k navržení důkazů podle § 118a odst. 3 o. s. ř., což však soud prvního stupně neučinil. Ani otázka neplatnosti odstoupení nebyla v dřívějším rozsudku vyřešena ve výroku, tedy nebylo o takové otázce pravomocně rozhodnuto. Kupní smlouva ze dne 7. 5. 2021 byla mezi žalovanými uzavírána v době, kdy závazek mezi žalobci a 1/ žalovanou ze smlouvy o smlouvě budoucí podle všech indicií zanikl odstoupením, tedy jednotka byla právně volná a bez omezení zcizitelná. Není proto správný závěr, že se se žalované snažily zabránit své povinnosti k uzavření kupní smlouvy se žalobci. I v otázce závěru o neplatnosti zástavní smlouvy je rozsudek soudu prvního stupně nepřezkoumatelný, a to z důvodů uvedených 2/ žalovanou ke smlouvě kupní. Podle 2/ žalované bylo v řízení prokázáno, že zřízení zástavního práva a souvisejících zápisů mělo racionální základ a opíralo se o skutečný závazek mezi 1/ žalovanou jakou jako úvěrovanou a 2/ žalovanou jako úvěrující v podobě smlouvy o úvěru ze dne 1. 3. 2019. Finanční prostředky byly skutečně poskytnuty, přičemž úvěr nemohl být zajištěn dříve, neboť do května 2021 vázlo na všech jednotkách zástavní právo smluvní pro [právnická osoba], včetně zákazu zcizení a zatížení. Počátkem května šlo o první možnost zajištění dluhu podle smlouvy o úvěru ze dne 1. 3. 2019. S touto argumentací se soud prvního stupně nevypořádal. Uzavření zástavní smlouvy bylo podloženo racionálního důvody, což však soud prvního stupně nijak nereflektoval. Závěrem 2/ žalovaná navrhla zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

6. Žalobci navrhli potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Soud prvního stupně podle žalobců provedl veškeré potřebné dokazování a své závěry přezkoumatelně zdůvodnil. Přiléhavě soud prvního stupně uzavřel, že 1/ žalovaná od smlouvy odstoupila bez právního důvodu, když změny učiněné na bytové jednotce nezakládají takovou změnu bytu, na základě které by 1/ žalované mohlo vzniknout právo na odstoupení od smlouvy. Přiléhavě též bylo odkázáno na závěry dřívějšího rozsudku, v němž soud řešil absolutní neplatnost kupní smlouvy ze dne 7. 5. 2021 jako otázku předběžnou. Správně též byla vyřešena otázka neplatnosti zástavní smlouvy, kdy bylo zejména poukázáno na to, že obě smlouvy byly uzavřeny tentýž den a shodný den byly rovněž vloženy do katastru nemovitostí. Daný postup se minul účinkem, neboť v případě splynutí osoby zástavního věřitele a zástavce v jednu osobu nemůže zástavní smlouva vůbec plnit svůj účel. S ohledem na časové okolnosti je zřejmé, že žalované společnosti postupovaly při uzavření zástavní smlouvy účelově a že předmětné jednání je neplatné. Žalobci navrhli potvrzení napadeného rozsudku.

7. Odvolací soud přezkoumal ve smyslu ustanovení § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Rozsudek byl přezkoumán z podnětu odvolání 2/ žalované i ve vztahu k 1/ žalované, neboť obě žalované mají v řízení postavení nerozlučných společníků, proto odvolání 2/ žalované se vztahuje také na 1/ žalovanou (§ 91 odst. 2 o. s. ř.).

8. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav poté, co provedl všechny pro rozhodnutí relevantní důkazy, ty v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. zhodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti. Byť 2/ žalovaná mimo jiné obecně namítla nesprávná skutková zjištění, konkrétně v tomto směru nic neuplatnila. Odvolací soud některé listinné důkazy ještě zopakoval, přičemž se tím skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně nezměnil.

9. V tomto řízení není soud vázán dřívějším rozsudkem podle § 159a odst. 1 a 3 o. s. ř., neboť dřívější rozsudek byl vydán ve vztahu k jiným účastníkům (nikoliv ve vztahu k 2/ žalované) a neplatnost kupní smlouvy ze dne 7. 5. 2021 nebyla vyslovena ve výroku dřívějšího soudu (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 178/2025 nebo rozsudek sp. zn. 33 Cdo 4301/2017). Nicméně to neznamená, že by soud mohl v této věci závěry vyslovené v dřívějším rozsudku pominout, resp. nezohlednit. Protože soud prvního stupně vycházel v této věci v zásadě ze stejných skutkových zjištění (kromě okolností uzavření zástavní smlouvy), jako tomu bylo v dřívějším rozsudku, soud prvního stupně nepochybil, když dospěl ke stejným právním závěrům, jako učinil soud v dřívějším rozsudku.

10. Neobstojí námitka nepřezkoumatelnosti rozsudku, neboť soud prvního stupně dostatečně vysvětlil, na základě jakých důkazů učinil jaká zjištění, a srozumitelným způsobem vysvětlil také právní závěry, které ve vztahu k oběma smlouvám ze dne 7. 5. 2021 učinil. Podle ustálené soudní praxe měřítkem toho, zda je či není rozhodnutí soudu prvního stupně přezkoumatelné, je zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. V tomto smyslu nelze rozhodnutí soudu prvního stupně považovat na nepřezkoumatelné, neboť soud prvního stupně natolik dostatečně rozvedl nosné důvody svého rozhodnutí, že umožnil žalovaným uplatnit proti tomuto rozhodnutí odvolací námitky.

11. Soud prvního stupně věc také správně posoudil po stránce právní.

12. Především byl učiněn správný závěr o existenci naléhavého právního zájmu na žalovaném určení. Tento naléhavý právní zájem spočívá v tom, že v katastru nemovitostí zapsaný stav (jako vlastník jednotky je uvedena 2/ žalovaná a jednotka je zatížena zástavním právem smluvním a zákazem zcizení a zatížení ve prospěch 2/ žalované) neodpovídá stavu skutečnému, a dále v tom, že zapsaný právní stav nedovoluje provést vklad vlastnického práva pro žalobce na základě dřívějšího rozsudku, jímž byl nahrazen projev vůle 1/ žalované jako prodávající uzavřít se žalobci kupní smlouvu ohledně bytové jednotky.

13. Soud prvního stupně učinil také správný právní závěr o neplatnosti obou smluv uzavřených žalovanými dne 7. 5. 2021.

14. Odvolací soud vychází ze skutkového stavu zjištěného dokazováním provedeným soudem prvního stupně včetně dokazování provedeného odvolacím soudem. Bylo tak (mimo jiné) zjištěno, že žalobci a 1/ žalovaná uzavřeli dne 14. 4. 2020 smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na základě které se účastníci smlouvy zavázali do 15 dnů po splnění podmínek (příslušným stavebním úřadem bude vydán kolaudační souhlas, kontrolou stavu jednotky byla jednotka shledána v řádném stavu) uzavřít kupní smlouvu na bytovou jednotku včetně podílu na společných částech nemovité věci s tím, že s vlastnictvím předmětu převodu je spojeno výlučné užívání: za a) sklepní koje, b) parkovacího stání označeného P12 a parkovacího stání P13, za kupní cenu 3.460.869 Kč, a to tak, že budoucí prodávající předloží budoucím kupujícím návrh hlavní smlouvy a budoucí kupující se zavazuje tento návrh bez zbytečného odkladu přijmout. Dne 5. 2. 2021 žalovaná žalobcům předala bytovou jednotku a klíče od bytu a domovních dveří. Žalovaná dne 10. 3. 2021 zaslala žalobcům návrh kupní smlouvy, ve kterém byla uvedena kupní cena 4.325.000 Kč. Žalobci v e-mailu ze dne 24. 3. 2021 žádali vysvětlení, proč se v kupní smlouvě liší kupní cena od ceny uvedené v budoucí kupní smlouvě, což 1/ žalovanou bylo žalobcům vysvětleno v e-mailu ze dne 26. 3. 2021 tak, že cena jednotky je 3.980.000 Kč a cena jednoho výlučného užívacího práva je včetně DPH 172.500 Kč, tj. cena za bytovou jednotku včetně dvou parkovacích míst je 4.325.999 Kč. Dne 12. 4. 2021 1/ žalovaná odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí kupní o převodu jednotky a dopisem ze dne 5. 5. 2021 zaslala žalobcům výzvu k vyklizení nemovitosti. Podle zápisu z prohlídky bytu za účasti žalobců a zástupce 1/ žalované konané 11. 5. 2021 stála kuchyňská linka v obývacím pokoji, není připojeno žádné zařízení a skříňky stojí volně; v koupelně je skříňka se zrcadlem pověšena; skříňka pod umyvadlem je volně stojící; šatní skříně volně stojí bez zásahu do zdi; osvětlení v místnostech bylo přiděláno na stávajících vývodech do sádrokartonového stropu, nebylo posunuto na jiné místo; v předsíni bylo zrcadlo připevněno do zdi; vyvedením roury pro odsavač par nebylo manipulováno. Dne 18. 5. 2021 žalobci vyklidili jednotku a byl sepsán předávací protokol, podle něhož v obývacím pokoji jsou tři díry u světla u okna na stropě, čtyři drobné čáry na zdech, tam, kde byla kuchyňská linka, v ložnici jsou tři díry ve stropě po montáži světla, v předsíni jsou tři díry ve stropě po montáži světla a dvě díry po uchycení zrcadla, v koupelně jsou dvě díry se skobami v obkladu nad umyvadlem a tři díry po montáži světla. Dne 7. 5. 2021 uzavřela 1/ žalovaná s 2/ žalovanou kupní smlouvu, jíž prodala předmětnou jednotku 2/ žalované, a téhož dne uzavřela 1/ žalovaná jako zástavní dlužník a zástavce s 2/ žalovanou jako zástavním věřitelem zástavní smlouvu, jíž bylo ohledně bytové jednotky zřízené zástavní právo a sjednán pro zástavce zákaz zcizení a zatížení zástavním právem, přičemž obě smlouvy uzavřel za obě žalované jednatel [jméno FO]. Zástavní právo smluvní ve prospěch 2/ žalované bylo do katastru nemovitostí zapsáno k okamžiku 10. 5. 2021 v 13:28 hodin a vlastnictví 2/ žalované bylo zapsáno k okamžiku 10. 5. 2021 v 13:30 hodin. Dne 11. 5. 2022 byla provedena prohlídka jednotky a dne 18. 5. 2021 žalobci předali 1/ žalované předmětnou bytovou jednotku. Dále bylo zjištěno z dřívějšího rozsudku, že tímto rozsudkem byl nahrazen projev vůle 1/ žalované jako prodávající s uzavřením kupní smlouvy se žalobci jako kupujícími ohledně předmětné jednotky.

15. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

16. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

17. Dobré mravy jsou souhrnem (základních) etických zásad, obecně zachovávaných a uznávaných v demokratické společnosti, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami. Přitom se obsah pojmu dobré mravy vyvíjí spolu s vývojem společnosti (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 26. 2. 1998, sp. zn. II.ÚS 249/97; rozhodnutí Ústavního soudu jsou dostupná na http://www.nalus.usoud.cz). Právní jednání může být ve zjevném rozporu s dobrými mravy, porušovat princip dobrých mravů podstatným, zásadním způsobem, a to jednoznačně až do té míry, že každá osoba průměrně rozumná (srov. § 4 o. z.) rozpor dotyčného právního jednání s dobrými mravy bez pochybností a snadno rozpozná (tj. nemusí zvažovat, zda právní jednání v rozporu s dobrými mravy je, či není). Pak jde o případ, kdy se právní jednání svým obsahem a účelem zjevně příčí dobrým mravům a takové právní jednání musí být sankcionováno tzv. absolutní neplatností (srov. § 588 o. z. a komentář k tomuto ustanovení v ASPI).

18. V nálezu Ústavního soudu ze dne 24. 4. 2006, sp. zn. IV.ÚS 319/2005, byla řešena situace, kdy převodem nemovitosti žalovaný fakticky zabránil soudu rozhodnout o převodu vlastnického práva dle ustanovení § 22 odst. 8 zákona o půdě, neboť nový vlastník nemovitosti postrádá ve věci pasivní legitimaci. Žalovaný uzavřením kupní smlouvy zneužil svého vlastnického práva k negaci institutu převodu vlastnického práva zakotveného v citovaném ustanovení zákona o půdě, neboť musel vědět, že prodejem stavby, vzhledem k dosud neskončenému sporu, stěžovatelům znemožní úspěšně uplatnit právo, které jim citované ustanovení zákona o půdě přiznávalo a přiznává. Zákaz obcházení zákona ve vztahu k danému případu má základ v čl. 11 odst. 3 věta druhá Listiny.

19. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2008, sp. zn. 30Cdo 1430/2007, smlouva, která neodporuje výslovnému zákazu zákona, avšak svými důsledky směřuje k výsledku zákonu odporujícímu, je absolutně neplatná pro obcházení zákona, přičemž není rozhodné, zda účastníci smlouvy o důvodu její neplatnosti věděli. Obcházení zákona spočívá ve vyloučení závazného pravidla záměrným použitím prostředku, který sám o sobě není zákonem zakázaný, v důsledku čehož se uvedený stav stane z hlediska pozitivního práva nenapadnutelným. Jednání in fraudem legis představuje postup, kdy se někdo chová podle práva, ale tak, aby záměrně dosáhl výsledku právní normou nepředvídaného a nežádoucího.

20. Odvolací soud shledává správným závěr soudu prvního stupně, že obě žalované jednaly v rozporu s dobrými mravy, neboť se převodem vlastnického práva k předmětné jednotce z 1/ žalované na 2/ žalovanou, které jsou navíc personálně propojené stejnou osobou, snažily zabránit splnění povinnosti 1/ žalované k uzavření kupní smlouvy s žalobci za původně sjednanou nižší kupní cenu. Takové právní jednání je absolutně neplatné. Je významné, že 1/ žalovaná se shora popsaným způsobem chovala jako silnější strana smlouvy o smlouvě budoucí vůči žalobcům, kteří jsou v postavení spotřebitele ve smyslu § 419 o. z., tedy v postavení slabším, a proto požívají větší ochrany. Žalobci v postavení spotřebitele jsou slabší stranou při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí a 1/ žalovaná ve smyslu § 6 odst. 1 o. z. měla povinnost jednat v právním styku poctivě a nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu a ani z protiprávního stavu, který vyvolala nebo nad kterým má kontrolu.

21. V této věci byla kupní cena ve smlouvě o smlouvě budoucí stanovena částkou 3.980.000 Kč a předmětem byla bytová jednotka a podíl na společných částech domu a dále výlučné užívání sklepní kóje a užívání dvou parkovacích stání P12 a P13. Návrh kupní smlouvy, kterou 1/ žalovaná posléze žalobcům předložila, však obsahuje kupní cenu 4.325.000 Kč, tj. cenu podstatně převyšující kupní cenu sjednanou ve smlouvě o smlouvě budoucí. Protože žalobci na takto navýšenou kupní cenu nepřistoupili, učinily obě žalované zjevně vedeny nepoctivým záměrem právní jednání, jímž 1/ žalovaná prodala předmětnou jednotku 2/ žalované, aby se tak 1/ žalovaná vyhnula své povinnosti prodat bytovou jednotku za původně sjednanou cenu žalobcům.

22. Shora uvedené závěry dopadají také na uzavřenou zástavní smlouvu z 7. 5. 2021, neboť ta uzavřená za shora uvedené skutkové situace směřovala (stejně jako kupní smlouva z téhož dne) zřetelně ke ztížení postavení žalobců a vyloučení (znemožnění) jejich nároku na nabytí vlastnického práva k jednotce (původně nezatížené zástavním právem ve prospěch 2/ žalované). Zjevnost nepoctivého postupu obou žalovaných při uzavření zástavní smlouvy vyplývá ze samé podstaty sjednaného zástavního práva a zákazu zcizení a zatížení, neboť to má sloužit k tomu, aby vlastník nemohl volně disponovat se zástavou, z jejíhož prodeje by mohla být zajištěná pohledávka zástavního věřitele případně uspokojena. Ze stejného okamžiku uzavření obou smluv a z okamžiku podaného návrhu na vklad vlastnického práva a zástavního práva (v rozmezí 2 minut) je zjevné, že smyslem uzavření zástavní smlouvy nebylo zajištění pohledávky 2/ žalované za 1/ žalovanou zřízením zástavního práva, ale právě a jen zapsání zatěžujících práv ve vztahu k jednotce do katastru, aby se ztížilo, resp. znemožnilo nabytí bytové jednotky do vlastnictví žalobců podle smlouvy o smlouvě budoucí. Obecně totiž platí, že stane-li se zástavní věřitel (zde 2/ žalovaná podle zástavní smlouvy) vlastníkem zástavy (podle kupní smlouvy), zajištěná pohledávka nezaniká, zanikne však splynutím ve smyslu § 1993 o. z. zástavní právo, které ji zajišťovalo. Kdyby byly obě žalované vedeny poctivým záměrem při uzavírání kupní smlouvy a zástavní smlouvy, pak v situaci platnosti obou smluv by zástavní právo zatěžující jednotku existovalo 2 minuty, tj. od návrhu na vklad 10. 5. 2021 13:28 hodin do nabytí vlastnického práva okamžikem návrhu 10. 5. 2021 13:30 hodin, kdy by zástavní právo splynutím zaniklo. Již tyto časové okolnosti a sama povaha zástavního práva v situaci, kdy 2/ žalovaná jako zástavní věřitelka nabývá do vlastnictví zástavu, vypovídají zjevně o nepoctivém úmyslu obou žalovaných. Uzavření zástavní smlouvy tak bez ohledu na existenci tvrzené pohledávky 2/ žalované za 1/ žalovanou z úvěru postrádalo zcela racionální smysl. Záměrem v jednom okamžiku uzavřené kupní smlouvy a smlouvy zástavní tak nemohlo být zajištění pohledávky, ale právě a jen ztížení, resp. vyloučení získání jednotky do vlastnictví žalobců uzavřením kupní smlouvy mezi 1/ žalovanou a žalobci podle uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí, a to tím, že pro jednotku budou v katastru nemovitostí zapsána zatěžující věcná práva.

23. K uplatněnému odstoupení 1/ žalované od smlouvy o smlouvě budoucí odvolací soud činí stejný závěr, jako byl učiněn v dřívějším rozsudku.

24. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

25. Žalovaná 1/ jako důvod odstoupení uplatnila porušení článku III. bodu 12. smlouvy o smlouvě budoucí, podle něhož budoucí kupující není oprávněn provádět, případně zadávat zhotoviteli projektu či jeho částí, jakékoliv změny bytu nebo domu a bez předchozího písemného souhlasu budoucího prodávajícího. Občanský zákoník neobsahuje definici toho, co se rozumí změnou (na) věci. Při výkladu uvedeného slovního spojení je proto zapotřebí vycházet z významu, který je mu přisuzován v obecném jazyce. V obecném jazyce se změnou věci chápe pozorovatelný, měřitelný nebo kvantifikovatelný rozdíl ve stavu nebo vlastnosti věci, který nastal během určitého časového úseku. Za změnu (na) věci proto nelze považovat pouze nepatrný rozdíl ve vzhledu, charakteru či vlastnosti.

26. Z protokolů zachycujících stav jednotky v době jejího vrácení 1/ žalované (viz zápisy z 11. a 18. 5. 2021) bylo zjištěno, že při vrácení bytové jednotky byly v obývacím pokoji tři díry u světla u okna na stropě, čtyři drobné čáry na zdech, kde byla kuchyňská linka, v ložnici tři díry ve stropě po montáži světla, v předsíni tři díry ve stropě po montáži světla a dvě díry po uchycení zrcadla, v koupelně dvě díry se skobami v obkladu nad umyvadlem a tři díry po montáži světla. Tyto popsané jevy, vyvolané tím, že v předem předané bytové jednotce žalobci umístili (připevnili) některé zařizovací předměty (kuchyňskou linku, skříňky, světla, zrcadlo apod.), které následně odstranili, není možné považovat za „změnu bytu nebo domu“ ve smyslu čl. III. bodu 12 smlouvy o smlouvě budoucí. Svou povahou tyto jevy představovaly jen nepatrný (zcela nevýznamný) rozdíl na stavu vracené jednotky oproti stavu jednotky dříve žalobcům předávané. V řízení tak bylo zjištěno (z provedeného dokazování listinami), že uplatněný důvod odstoupení spočívající ve „změně bytu“ nebyl naplněn. Nebyl-li naplněn uplatněný důvod odstoupení, je třeba odstoupení shledat neplatným. Budiž na tomto místě vysvětleno, že nebyl dán důvod pro poučení podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. žalovaným ve smyslu prokázání důvodu odstoupení, neboť v řízení bylo zjištěno jinak, a to tak, že uplatněný důvod odstoupení nebyl naplněn.

27. Odvolací soud proto uzavírá, že závěr soudu prvního stupně o neplatnosti kupní smlouvy a zástavní smlouvy ze dne 7. 5. 2021 a odstoupení ze dne 12. 4. 2021 je správný.

28. Byla-li shora uvedená právní jednání neplatná, pak je správný napadený rozsudek, podle něhož je 1/ žalovaná stále vlastníkem jednotky, která není zatížena zástavním právem a zákazem zcizení a zatížení podle zástavní smlouvy.

29. Odvolací soud proto napadený rozsudek jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně správného výroku o nákladech řízení, jejichž výše byla správně a podrobně soudem prvního stupně rozvedena v bodě 17 rozsudku.

30. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalobcům přiznal náhradu nákladů řízení, sestávající z odměny a paušální náhrady advokáta za dva úkony právní služby podle vyhl. č. 177/1996 Sb.