o vyklizení nemovitosti

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl takto:

I. Žaloba, aby byl žalovaný povinen odstranit z průjezdu budovy č. p. [číslo], která je součástí pozemku p. č. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa], mřížovou roletu nacházející se v prostoru průjezdu budovy č. p. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa], a to konkrétně na vstupu do průjezdu budovy č. p. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa], a to tak, že žalovaný demontuje tuto mřížovou roletu zabudovanou do obvodových stěn průjezdu budovy č. p. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa], se zamítá.

II. Žalovaný je povinen odstranit z průjezdu budovy č. p. [číslo], která je součástí pozemku p. č. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa], dva sloupky vjezdových závor červené barvy značky „[název]“, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

2. Rozhodl tak po připuštěných změnách a upřesnění žaloby o požadavku žalobkyně vůči žalované na odstranění z průjezdu budovy č. p. [číslo] (dále též „Budova“), která je součástí pozemku parc. č. [číslo], k.ú. [adresa], obec [adresa], mřížové rolety zabudované do obvodových stěn průjezdu Budovy (dále též „Roleta“), a to její demontáží, a dále odstranění z průjezdu Budovy dvou sloupků vjezdových závor červené barvy značky „[název]“ (dále též „Sloupky“). Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, je vlastníkem pozemku, na němž se nachází Budova, kterou vede průjezd, za nímž začíná tunel (dále též „Tunel“) vedoucí do podzemních garáží budovy č. p. [číslo], k. ú. [adresa], kde měla žalovaná svou bankovní pobočku a který byl jejím vlastnictvím. Za účelem přístupu do garáží v pobočce žalované uzavřeli tehdejší vlastníci Budovy, [jméno FO] a [jméno FO] (dále též „Právní předchůdci žalobkyně“) se žalovanou dne 31. 8. 2006 nájemní smlouvu (dále též „Smlouva“), kterou část Budovy, konkrétně průjezd o výměře 66,67 m2 (dále též „Průjezd“) pronajali žalované. Nájem skončil výpovědí žalované k 28. 2. 2025. Žalovaná byla proto povinna předmět nájmu předat žalobkyni dle čl. IV. odst. 6 Smlouvy ve stavu, v jakém jí byl předán k užívání, tj. vyklizený, bez zařízení instalovaných žalovanou, mezi které patří právě i Roleta a Sloupky. Žalobkyně tvrdila, že při instalaci Rolety byla právě žalovaná stavebníkem, tedy Roletu (což je samostatná movitá věc) do Budovy nainstalovala (byť se souhlasem Právních předchůdců žalobkyně), tedy je jejím vlastníkem, proto je i povinna ji odstranit. Žalovaná za trvání nájmu dle Smlouvy do Průjezdu též umístila i vjezdové závory včetně Sloupků, jak předvídal čl. IV. bod 4. Smlouvy, avšak dosud Sloupky tvořící součást vjezdových závor neodstranila. K nápravě nedošlo přes předžalobní výzvy.

3. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Tvrdila, že předmět nájmu žalobkyni řádně předala v souladu se Smlouvou. Při skončení nájmu nebyla povinna, resp. ani oprávněna demontovat Roletu ani Sloupky.

4. Soud I. stupně činil podrobná skutková zjištění v bodech 4 až 9 napadeného rozsudku. Odvolací soud z jeho zjištění vychází a pro stručnost na ně odkazuje.

5. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil dle § 2220 a § 2225 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Konstatoval, že podle § 2225 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, přičemž si oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání. Vzal současně v úvahu i ustanovení § 2220 o. z., dle něhož má nájemce právo s předchozím souhlasem pronajímatele provést změnu věci, přičemž je povinen věc uvést do původního stavu pouze tehdy, provedl-li její změnu bez souhlasu pronajímatele (odst. 2). Soud I. stupně tak uzavřel, že Roleta byla v Budově instalována v roce 2008 na náklady žalované, avšak v rámci rekonstrukce/výměny zde původně již dříve umístěných vstupních/vjezdových vrat, a to s výslovným souhlasem právních předchůdců žalobkyně, tj. zcela v souladu s § 2220 o. z. Žalobkyně by tak byla oprávněna žádat uvedení předmětu nájmu do původního stavu, tj. odstranění Rolety a vrácení původních vrat pouze tehdy, pokud by byla do předmětu nájmu umístěna bez souhlasu pronajímatele ve smyslu § 2220 odst. 2 o. z., nebo pokud by její oddělení nezhoršilo podstatu věci nebo neztížilo nepřiměřeně její užívání dle § 2225 odst. 2 o. z. Žalovaná dané rekonstrukční práce provedla s písemným souhlasem pronajímatele a jednalo se o výměnu původních vrat za vrata nová. Součástí předmětu nájmu při jeho předání nájemci tak byla instalovaná vstupní vrata umístěná při vjezdu do Budovy, a tedy nájemce byl při skončení nájmu dle § 2225 odst. 1 o. z. povinen předmět nájmu předat ve stavu, v jakém jej převzal, tj. i s instalovanými vjezdovými vraty (které byly pouze rekonstrukcí vyměněny za Roletu). Dle soudu I. stupně pak s ohledem na charakter, funkci, umístění Rolety (namísto původních vrat) nelze žádat po žalované její oddělení, neboť by se tím zhoršila podstata předmětu nájmu a ztížilo jeho řádné užívání, neboť vjezdová vrata byla již při vzniku nájmu součástí předmětu nájmu, sloužící k běžnému zamezení vstupu nepovolaných osob do předmětu nájmu, tedy se jedná o zcela běžnou a obvyklou součást obdobného předmětu nájmu. Roleta se tak s ohledem na její funkci stala svou instalací (výměnou vstupních dveří) neoddělitelnou součástí předmětu nájmu, žalobkyni proto dle § 2225 o. z. nesvědčí právo na její odstranění ze strany žalované – nájemce.

6. Ohledně Sloupků naopak soud I. stupně dospěl k opačnému závěru. Sloupky byly jako součást nové závory do předmětu nájmu umístěny v rámci téže rekonstrukce jako Roleta, avšak ohledně jejího právního vymezení bylo mezi stranami Smlouvy výslovně písemně smluveno, že pokud ji žalobkyně nainstaluje, stane se jejím vlastnictvím. Soud I. stupně proto vyložil čl. IV. bod 4 Smlouvy tak, že smluvní strany počítaly s tím, že původní závora umístěná v předmětu nájmu (jak je zřejmá z fotografie na č. l. 67 spisu a jak potvrdil svědek [jméno FO], stářím již notně opotřebovaná) bude žalovanou odstraněna a vlastníkem zde nově vybudované závory (z logiky věci včetně Sloupků) se stane (za předpokladu, že bude instalována) právě žalovaná. Nová závora včetně Sloupků, jak opět potvrdil svědek [jméno FO], byla žalovanou skutečně nainstalována, dle tehdejší dohody se tak jejím zhotovením stala vlastnictvím žalované. Dle § 2225 o. z. byla proto žalovaná povinna tuto svou věc z předmětu nájmu při jeho ukončení odstranit, když její oddělení je zjevně technicky možné a nijak nezhorší podstatu předmětu nájmu ani možnost jeho užívání, neboť závora se Sloupky se nachází až uvnitř Budovy, tj. za Roletou, a nadto žalobkyně již nainstalovala svou vlastní novou závoru (viz fotografie na č. l. 68, 69 spisu). Přes předžalobní výzvy byla dosud odstraněna pouze samotná závora, nikoli však Sloupky, na nichž byla umístěna.

7. O nákladech řízení soud I. stupně rozhodl dle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), když úspěch každé ze stran shledal cca polovičním.

8. Proti vyhovujícímu výroku II a nákladovému výroku III napadeného rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. S odkazem na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu namítala, že Rolera i Sloupky závory jsou součástí průjezdu budovy č. p. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa] (dále též „Průjezd“). Jde o součást věci hlavní dle § 505 o. z. Úvaha, že Sloupky závory lze technicky oddělit, přičemž toto oddělení nezhorší užívání Průjezdu, není správná. Sloupky závory, tak i Roleta, jsou do stropu, stěn a podlahy Průjezdu pevně nainstalovány včetně napojení na technologie (tj. na kabely vedoucí elektrickou energii) a jejich oddělení by významně znehodnotilo kvalitu užívání Průjezdu a učinilo po jistou dobu Průjezd nepoužitelným v důsledku souvisejících prací. Průjezd byl od samotného počátku projektován a následně i realizován a využíván za jediným účelem, a to pro napojení navazujícího Tunelu a rozsáhlých podzemních prostor na veřejnou komunikaci na [adresa] a od samotného počátku pak jak Roleta, tak i Sloupky závory byly instalovány tak, aby byl vstup/vjezd do Průjezdu, Tunelu a rozsáhlých podzemních prostor zabezpečen a regulován. To, co pak ze své funkční podstaty nemohla zajistit pouze Roleta, která uzavírala prostor vstupu/vjezdu do Průjezdu v noci a mimo provozní dobu budovy, k tomu byly a jsou určeny Sloupky závory (ve spojení s pohyblivým ramenem a mechanismem ovládání závory), jejichž účelem byla a je funkční kontrola a regulace přístupu osob a vozidel do Průjezdu, Tunelu a podzemních prostor v době, kdy je Roleta vytažena. Bez Rolety a Sloupků závory by kvalita užívání Průjezdu byla významně snížena a omezena. Žalovaná poukázala pro srovnání na příklad bytové jednotky, kde vstupní dveře lze jednoduše a bez poškození vysadit, ovšem navzdory této skutečnosti představují vstupní dveře součást bytové jednotky. Bez vstupních dveří by byla velmi oslabena kvalita užívání bytové jednotky jako prostorově a stavebně oddělené části budovy, a to i např. z důvodu bezpečnosti a soukromí uživatelů bytové jednotky. Žalovaná rovněž vytýkala rozsudku překvapivost, neboť soud I. stupně podle ní založil své rozhodnutí na právním posouzení, k němuž jí neposkytl dostatečný prostor k vyjádření. Uvedla, že pokud by byla na tuto úvahu soudu upozorněna, předložila by další důkazní prostředky, zejména fotografie z oprav průjezdu, z nichž by bylo patrné pevné začlenění sloupků závory do stavební struktury. Navrhla proto, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve výrocích II. a III. zrušil a žalobu žalobkyně na odstranění sloupků závory zamítl.

9. Žalobkyně ve svém vyjádření navrhla potvrzení rozsudku jako věcně správného. Pojednání žalované o tom, že Sloupky jsou součástí Průjezdu, považovala za argumentaci vznesenou v rozporu se zásadou koncentrace řízení. Ani po věcné stránce nesouhlasila s tvrzeními žalované, že Sloupky jsou neoddělitelnou součástí Průjezdu. Žalobkyně již dávno využívá v průjezdu jiné sloupky pro svoje nové závory. Tvrzení, že by odstraněním Sloupků došlo ke znemožnění užívání Průjezdu, je nesmyslné. Žalobkyně trvala na argumentaci, že žalovaná se dle čl. IV. odst. 4 Smlouvy stala vlastníkem Sloupků a byla je povinna dle čl. IV. odst. 6 Smlouvy po skončení nájemní smlouvy odstranit.

10. S tím žalovaná v rámci své repliky nesouhlasila, když její argumentace v odvolání byla právní polemikou, a žalovaná soudu I. stupně také vytýkala překvapivost rozhodnutí.

11. Žalovaná následně své odvolání ještě doplnila a rozvedla svou argumentaci. Uvedla, že soud I. stupně sice správně zjistil, že nová závora byla instalována v rámci rekonstrukce se souhlasem pronajímatelů a nahradila původní závoru, avšak nesprávně z toho dovodil povinnost žalované odstranit právě Sloupky závory. Žalovaná namítala, že soud I. stupně neučinil dostatečná skutková zjištění o technickém způsobu zabudování Sloupků závory ani o následcích jejich demontáže, a bez důkazů pouze konstatoval jejich technickou oddělitelnost a absenci dopadu na užívání průjezdu. Soudu vytkla, že přecenil význam smluvního ujednání o vlastnictví závory a zaměnil otázku vlastnictví za otázku oddělitelnosti stavebně zabudovaných prvků po skončení nájmu, aniž by zkoumal, zda jejich odstranění nezhorší podstatu věci nebo nepřiměřeně neztíží její užívání. Žalovaná zdůraznila, že Sloupky závory byly instalovány se souhlasem pronajímatelů jako součást smluveného a dlouhodobě existujícího řešení provozu průjezdu a že nenahrazovaly zcela nový prvek, ale původní závorový systém. Namítala rovněž vnitřní rozpornost právního závěru soudu I. stupně, který u mřížové rolety dovodil její neoddělitelnost, zatímco u sloupků závory instalovaných v rámci stejné rekonstrukce a za stejným účelem dospěl k opačnému závěru, aniž by provedl odpovídající skutkové rozlišení.

12. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a o. s. ř. a došel k závěru, že odvolání je důvodné.

13. Soud I. stupně zjistil podrobně skutkový stav. Odvolací soud tak z jeho skutkových zjištění popsaných v rozsudku soudu I. stupně vychází, stejně jako ze skutečností, které nejsou mezi stranami sporné či jsou zjevné z fotodokumentace.

14. Podle § 505 o. z. součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.

15. Odvolací soud je na rozdíl od soudu I. stupně toho názoru, že Sloupky, které byly umístěny do Průjezdu při stejné rekonstrukci jako Roleta, provedené se souhlasem Právních předchůdců žalobkyně, se stejně jako Roleta staly neoddělitelnou součástí Budovy ve smyslu § 505 o. z. Ostatně ani žalovaná strana nesporuje, že jejich odstranění by vyžadovalo stavební zásah, neboť jsou pevně spojeny s podlahou Průjezdu včetně napojení na elektrické instalace. Žalobkyně argumentuje, že Sloupky jsou samostatnou oddělitelnou věcí patřící žalované a ona je ochotna k jejích odstranění poskytnout součinnost.

16. Argumentaci žalované o technickém propojení Sloupků s Průjezdem odvolací soud nepovažuje za nová tvrzení ve smyslu § 205a o. s. ř., neboť tato skutečnost je od počátku řízení zřejmá i z fotografií a otázku funkční oddělitelnosti je třeba při posuzovaní takovéto žaloby vždy zvažovat.

17. Odvolací soud tedy na rozdíl od soudu I. stupně zastává názor, že Sloupky s Roletou tvoří funkční celek zajišťující správné fungování Průjezdu před vjezdem do Tunelu vedoucím pod nemovitost původně vlastněnou a užívanou žalovanou, a staly se tak součástí Budovy. Závora na Sloupcích zabraňovala vjezdu neoprávněných vozidel za situace, kdy Roleta byla vytažena. Zde lze odkázat na ustálenou judikaturu zmíněnou v odvolání, a to na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 1781/2006. Odvolací soud si je vědom širšího sporu mezi stranami. Žalobkyně tvrdí mj., že při zpětném předání předmětu nájmu po skončení Smlouvy nebyly předány ovládací prvky k Roletě a závoře na Sloupcích. Žalobkyně tak pro účely řádného užívání Budovy byla nucena vybudovat nové sloupky se závorou. Na Sloupcích, jejichž odstranění se domáhá, se nyní již závora nenachází. Tyto skutečnosti vyplynuly z jejího vyjádření v průběhu jednání odvolacího soudu. Ani tyto skutečnosti však nemohou být důvodem jiného hodnocení zhotovených zařízení Rolety a Sloupků, které jsou pevně propojeny s Budovou. Článek IV. bod 4 poslední odstavec Smlouvy, dle kterého pronajímatel výslovně souhlasí s tím, aby nájemce umístil a provozoval v předmětu nájmu zařízení (závoru) sloužící k obsluze a jištění provozu průjezdu, vlastníkem tohoto zařízení je nájemce, vztáhnuto i na Sloupky, se tedy nemůže uplatnit, neboť nyní již pouze řešené Sloupky nejsou samostatnou věcí, nýbrž jejich zhotovením se staly součástí Budovy, konkrétně jejího Průjezdu, stejně jako Roleta. Ani žalovaná tak k nim nemohla nabýt vlastnické právo. To ostatně nijak neuplatňuje a na Sloupky si (jak výslovně potvrdila při odvolacím jednání) žádné vlastnické nároky nečiní.

18. V řešené věci je dále možné uzavřít, že žalovaná splnila svou povinnost vyplývající z čl. IV. bod 6. Smlouvy a po skončení nájmu předala předmět nájmu vyklizený ve stavu, v jakém jej převzala k užívání – vztáhnuto k otázce vrat do Průjezdu a závory, neboť v řízení bylo prokázáno, bez ohledu na skutečnost, že se nedochoval předávací protokol sepsaný při započetí nájmu, že Průjezd byl opatřen vraty a závorou již při jeho předání žalované v roce 2006 v době započetí nájemního vztahu, což vedle svědecké výpovědi a fotografií vyplývá i z plánku, jenž je součástí Smlouvy. Samotná skutečnost, že stará vrata byla nahrazena Roletou a v rámci shodné rekonstrukce byla vyměněna i závora včetně vybudování předmětných Sloupků, zde není rozhodná. Došlo tak jen k výměně původních zabezpečovacích prvků Průjezdu v rámci vlastníky domu schválené modernizace za nové.

19. Z uvedených důvodů odvolací soud změnil napadený vyhovující výrok II rozsudku soudu I. stupně dle § 220 odst. 1, písm. a) o. s. ř. tak, že žalobu na odstranění Sloupků zamítl.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl odvolací soud dle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 2 o. s. ř. a ve věci úspěšné žalované přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Jde o náklady nezastoupeného účastníka dle vyhlášky č. 254/2015 Sb., úkon po 300 Kč, za tyto účelné úkony: vyjádření k žalobě z 18. 6. 2025, doplnění vyjádření včetně návrhů důkazů z 22. 7. 2025, příprava a účast na jednání dne 22. 7. 2025 – 2 úkony, vyjádření z 9. 9. 2025 a 10. 9. 2025 (posouzeny jako 1 úkon), příprava a účast na jednání dne 13. 11. 2025 – 2 úkony, odvolání, replika k vyjádření žalobkyně k odvolání, doplnění odvolání, příprava a účast na jednání odvolacího soudu – 2 úkony, celkem 12 úkonů, t. j. 3 600 Kč. Po připočtení zaplaceného soudního poplatku 5 000 Kč činí celková výše náhrady nákladů řízení 8 600 Kč. Žalovaná prohlásila, že se vzdává náhrady nákladů řízení až po vyhlášení rozsudku. Toto prohlášení nemůže mít na vyhlášený rozsudek již žádný vliv. Žalovaná však nemusí náhradu nákladů vymáhat.