o námitkách oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání, a to prostoru č. [číslo] v [číslo]. NP a prostoru č. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] ve [číslo]. NP, vše v objektu č. p. [číslo], ulice [adresa], or. č. [číslo], [adresa], jež je součástí pozemku[Anonymizováno]parc. č. st. [číslo] v k. ú. [adresa], obec [adresa], tak jak je zapsáno na LV č. [číslo] u Katastrálního úřadu pro [adresa], katastrální pracoviště [adresa], pro obec [adresa], sepsána žalovanou dne 30. 1. 2024, a doručená žalobkyni dne 30. 1. 2024, není oprávněná a je neplatná (výrok I), a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 10 164 Kč k rukám jejího právního zástupce (výrok II).

2. Takto rozhodl v řízení na určení neoprávněnosti a neplatnosti výše označené výpovědi z výše specifikovaných prostor určených k podnikání (dále též „předmětná výpověď“ a „předmětné nebytové prostory“).

3. Soud I. stupně při svém rozhodování vyšel z nesporných tvrzení účastníků a ze zjištění popsaných v bodech 8 až 12 napadeného rozsudku. V bodě 13 učinil tento závěr o skutkovém stavu: Dne 30. 8. 2007 účastnice uzavřely nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly nebytové prostory v objektu č. p. [číslo] v [nazev] na adrese [adresa] ulice č. [číslo], [adresa] a následně si dodatkem ke smlouvě ze dne 24. 11. 2009 dohodly, že jsou oprávněné vzájemně vypovědět smlouvu bez udání důvodu v 12 měsíční výpovědní lhůtě, která počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena, a že žalovaná jakožto příspěvková organizace při hospodaření se svěřeným majetkem svého zřizovatele měla oprávnění vypovědět tuto nájemní smlouvu, neboť se jednalo o nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou do jednoho roku, bez omezení výpovědních důvodů. Žalovaná tak učinila dopisem ze dne 30. 1. 2024, podepsaným provozním náměstkem žalované [jméno FO], v jehož pravomoci je též správa a údržba svěřených nemovitostí zřizovatelem, výpověď byla dne žalobkyni 30. 01. 2024 doručena, žalobkyně zaslala žalované proti výpovědi námitky datované ke dni 23. 2. 2024, v nichž namítala nemravnost výpovědi a dále že nebyla učiněna [funkce] žalované a že výpověď je neplatná pro absenci poučení nájemce o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

4. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil dle § 3074 odst. 1, § 2201, § 2310 odst. 1, § 2312 a § 2314 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).

5. Shledal, že lhůta k podání žaloby byla dodržena. Konstatoval, že právní úprava týkající se nájmu prostor sloužících k podnikání je dispozitivní. Odkázal na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu v řešení rozhodných otázek. A s ohledem na skutečnost, že strany smlouvy o nájmu si sjednaly možnost vzájemně vypovědět smlouvu bez udání důvodu ve 12 měsíční výpovědní lhůtě, je toto ujednání o výpovědi zcela v souladu s platnou právní úpravou a nelze jej považovat za neplatné. Poučení nájemce o právu vznést námitky a o možnosti následného soudního přezkumu u nájmu prostor k sloužících k podnikání (ve výpovědi) být nemusí. Zde soud I. stupně odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]. Dále soud I. stupně shledal, že žalovaná při úkonu výpovědi byla zastoupena oprávněnou osobou, a to provozním náměstkem žalované [jméno FO]. Výpověď dále neshledal nemravnou ani v rozporu s veřejným pořádkem. Žalobu proto zamítl a o náhradě nákladů řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1964 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), dle zásady úspěchu ve věci.

6. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání. Namítala nedostatek oprávnění [jméno FO] jednat za žalovanou při zaslání výpovědi, neboť z ničeho nevyplývalo, že by byl k tomuto jednání oprávněn, a pro žalobkyni byl osobou neznámou. Dále namítala neplatnost ujednání v dodatku smlouvy o nájmu umožňujícím smlouvu vypovědět bez udání důvodu. Žalobkyně zdůrazňovala, že vždy řádně plnila své povinnosti nájemce. Navrhla proto změnu napadeného rozsudku a vyhovění žalobě.

7. Žalovaná ve vyjádření k odvolání tyto námitky vyvracela. Argumentovala, že žalobkyně věděla, že [jméno FO] je ve věcech nájmu oprávněn jednat za žalovanou, pověření bylo před soudem I. stupně předloženo a žalobkyně jednala s panem [jméno FO] ještě před zasláním výpovědi, její tvrzení je tedy nepravdivé. Ujednání ve smlouvě o nájmu o možnosti dát výpověď bez uvedení důvodu ve 12 měsíční výpovědní lhůtě nemohou být neplatná, neboť jsou v souladu se zákonem, konkrétně § 2231 odst. 1 a 2 o. z. Dále rozporovala oprávněnost žaloby jako takové, když výpověď byla dána bez důvodu, a ten tedy nelze přezkoumávat. Navrhla proto potvrzení napadeného rozsudku.

8. Odvolací soud odvoláním napadený rozsudek soudu I. stupně přezkoumal podle § 212 a 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Soud I. stupně zjistil skutkový stav procesně správným postupem v rozsahu dostačujícím pro jeho rozhodnutí a odvolací soud z jeho zjištění vychází. Věc následně posoudil správně i po právní stránce včetně odkazů na přiléhavou judikaturu Nejvyššího soudu. Odvolací soud na jeho správné právní hodnocení opět zcela odkazuje. Soud I. stupně také správně věc posuzoval dle o. z. č. 89/2012 Sb., a to s ohledem na § 3074 odst. 1 o. z., přestože nájemní smlouva byla uzavřena ještě dle předchozího občanského zákoníku.

10. K odvolacím námitkám odvolací soud uvádí následující skutečnosti: Soud I. stupně správně uvedl, že ustanovení upravující nájem prostor sloužících k podnikání jsou dispozitivní, pokud byla tedy sjednána 12 měsíční výpovědní doba bez udání důvodu, je toto ujednání zcela v pořádku a neodporuje znění občanského zákoníku (k otázce dispozitivnosti srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3721/2019). Výpověď smlouvy na dobu neurčitou umožňuje samotné ustanovení § 2312 jen s delší, tj. 6 měsíční výpovědní lhůtou. Zde byla sjednána výpovědní lhůta 12 měsíční. Výpověď proto bylo možné dát žalobkyni bez uvedení důvodu ve sjednané výpovědní lhůtě. Výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání nemusela navíc osahovat poučení. V této otázce odvolací soud dále odkazuje na nejnovější rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]. [jméno FO] měl navíc oprávnění jednat za žalovanou a tuto výpověď podepsat. Při podpisu výpovědi přitom označil svou pozici u žalované. Námitka, že nebyl oprávněn za žalovanou jednat, je tak zcela účelová a nedůvodná. Plnění povinností nájemce je v tomto případě irrelevantní. Postup žalované tak nemůže být v rozporu s dobrými mravy. Sjednání výpovědní lhůty 12 měsíců v zásadě předpokládá, že výpověď může být dána kdykoliv, a nájemce má dostatek času najít si jiné odpovídající prostory.

11. Ze všech výše uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek dle § 219 o. s. ř. potvrdil, včetně správného výroku o nákladech řízení.

12. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl dle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení úspěšná žalovaná má právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, které jsou tvořeny náklady na právní zastoupení za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání z 13. 1. 2025 a účast na jednání odvolacího soudu 10. 4. 2025) v sazbě 3 700 Kč za úkon a dvěma paušálními náhradami nákladů po 450 Kč dle § 6 odst. 1, § 7, § 9 odst. 3, písm. a), § 11 odst. 1, § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif v platném znění, vše zvýšeno o 21% DPH. Celková náhrada nákladů odvolacího řízení tak činí 10 043 Kč.