pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. 16C 43/2020-99,

1. Obvodní soud pro Prahu 8, dále soud prvního stupně, rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 16C 43/2020-99, vyhověl žalobnímu návrhu a žalované uložil, aby žalobci zaplatila [částka] s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně od [datum] do zaplacení, dále částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně od [datum] do zaplacení a náhradu nákladů řízení ve výši [částka].

2. Žalobkyně se domáhá zaplacení žalovaných částek a k důvodům uvedla, že žalovaná byla stavebníkem, prvním vlastníkem a správcem bytového domu [adresa] na adrese [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]. Žalované byl Stavebním úřadem Městské části [obec a číslo] udělen dne [datum] kolaudační souhlas s užíváním stavby bytového domu a jedním z podkladů pro vydání tohoto souhlasu byl souhlas hlavního města Praha s užíváním vodovodní přípojky a kanalizační přípojky na jeho pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], přípojky vybudovala žalovaná. Žalovaná vlastníkům jednotek, potažmo žalobci, nesdělila, že nezajistila zřízení příslušného věcného břemene pozemkové služebnosti ve vztahu k přípojkám, byť tak učinit měla. Dne [datum] se na žalobce obrátila [ulice] správa komunikací hl. m. [právnická osoba], s žádosti o dokončení procesu zřízení věcného břemene a řízením u katastrálního úřadu zaplatit částku [částka] a částku [částka]. Žalobce žádal žalovanou, aby mu tento výdaj nahradila, leč marně, proto se náhrady domáhá v předmětném soudním řízení.

3. Žalovaná na svoji obranu uvedla, že dne [datum] jako budoucí oprávněný uzavřela s hlavním městem Praha, jako budoucím povinným, Smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene, které mělo spočívat v právu užívat část pozemku povinného, parc. [číslo] k.ú. [část obce], pro umístění stavby (inženýrské sítě - vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, plynovodní přípojka) a právo vstupu na pozemek za účelem provozování a údržby stavby. Poté, kdy byly příslušné sítě kolaudovány, žalovaná v souladu s uzavřenou smlouvou o smlouvě budoucí zajistila pořízení příslušného geometrického plánu a výzvou ze dne [datum], vyzvala budoucího povinného k uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene, ale k uzavření smlouvy bezprostředně po doručení výzvy nedošlo z důvodu neposkytnutí součinnosti ze strany budoucího povinného. Žalovaná pak učinila prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově [adresa] a následně jednotky v domě prodala. Skutečnost, že dosud nebyly splněny závazky ze Smlouvy o smlouvě budoucí, žalovaná promítla do prohlášení vlastníka, kde jsou práva a povinnosti ze Smlouvy o smlouvě budoucí uvedeny v čl. E. odst. 3 jako práva a závazky přecházející na vlastníky jednotek. Nabytím vlastnického práva k jednotkám v domě [adresa] se vlastníci jednotek stali budoucími oprávněnými ze smlouvy o smlouvě budoucí. Ke dni přechodu práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí na nové vlastníky jednotek tak žalovaná nebyla v prodlení se zaplacením ceny za věcné břemeno a její závazek k zaplacení ceny za věcné břemeno neexistoval. Žalované nebyl znám další vývoj jednání s budoucím povinným ani bližší okolnosti, za nichž byla uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene, které bylo podle údajů v katastru nemovitostí zapsáno k tíži pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], v řízení [číslo jednací]. Z informace o tomto řízení z katastru nemovitostí je však zřejmé, že toto věcné břemeno bylo sjednáno na základě smlouvy uzavřené žalobcem. Žalobce nebyl právním nástupcem žalované ze smlouvy o smlouvě budoucí, neboť toto postavení přešlo na vlastníky jednotek v domě [adresa]. Poté, kdy žalovaná přestala být vlastníkem poslední jednotky v domě [adresa], přestala být též účastníkem smlouvy o smlouvě budoucí. Žalovaná ještě zpochybnila aktivní legitimaci žalobce a navrhla, aby soud žalobu zamítl a žalobci uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení.

4. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že žalovaná byla stavebníkem a prvním vlastníkem bytového domu [adresa] na adrese [adresa]. Při předání správy bytového domu žalovaná nesdělila žalobci, že nezajistila zřízení příslušného věcného břemene pozemkové služebnosti vedení inženýrské sítě ve vztahu k vodovodní a kanalizační přípojce. Dne [datum] se na žalobce obrátila [ulice] správa komunikací hl. m. [právnická osoba], s žádostí o dokončení procesu zřízení věcného břemene. Žalobce sjednal smlouvu o zřízení věcného břemene dne [datum], byl proveden zápis do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni [datum] a žalobce v této souvislosti vynaložil celkem [částka]. Právně věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále též„ o. z.“, a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Uvedl, že legitimace společenství vlastníků jednotek uplatňovat předmětný nárok plyne z § [číslo] odst. 2, § [číslo], § 1189 o. z. V prohlášení vlastníků jednotek je na straně 14 v odstavci 2 uvedeno„ se vznikem vlastnického práva k jednotce přecházejí na všechny vlastníky jednotek, kromě práv a povinností ze smluv uvedených v odstavci 3“, v odstavci 3 je smlouva o smlouvě budoucí, tudíž k převodu smlouvy o smlouvě budoucí na vlastníky nebo na žalobce nedošlo. Vzhledem k výše uvedenému se žalovaná na úkor žalobce obohatila (§ 2991 o. z.) a žaloba je po právu. Soud prvního stupně žalobnímu návrhu vyhověl a žalobci přiznal náhradu nákladů řízení.

5. Žalovaná napadla rozsudek včasným a přípustným odvoláním. Namítala, že dne [datum] jako budoucí oprávněný uzavřela s hlavním městem Praha jako budoucím povinným smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene inženýrských sítí pro provoz domu [adresa]. Když byly příslušné sítě kolaudovány, žalovaná v souladu s uzavřenou smlouvou zajistila pořízení příslušného geometrického plánu a vyzvala budoucího povinného k uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene, nicméně k uzavření této smlouvy bezprostředně po doručení výzvy nedošlo z důvodu neposkytnutí součinnosti ze strany budoucího povinného. Poté žalovaná učinila prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě a jednotlivé jednotky prodala. Skutečnost, že nebyly splněny závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí, žalovaná promítla do prohlášení vlastníka, kde jsou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí uvedeny v článku E odst. 3 jako práva a závazky přecházející na vlastníky jednotek. Obdobné ujednání bylo v každé jednotlivé kupní smlouvě o převodu jednotek. Nabytím vlastnického práva k jednotkám v domě se pak vlastníci jednotek stali budoucími oprávněnými ze smlouvy o smlouvě budoucí. Žalovaná následně neměla žádné informace o jednáních s budoucím povinným, ani o okolnostech, za nichž byla posléze uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene. Ze zápisu v katastru nemovitostí je však zřejmé, že věcné břemeno zřizované v souvislosti s vedením inženýrských sítí bylo žalobcem sjednáno jako osobní služebnost ve prospěch žalobce. Poté, kdy žalovaná přestala být vlastníkem poslední jednotky v domě [adresa], přestala být též účastníkem smlouvy o smlouvě budoucí a ve vztahu k této smlouvě nadále neměla žádná práva ani povinnosti. Žalovaná tak neměla povinnost platit cenu za zřízení věcného břemene a povinnost platit tuto cenu by neměla ani v případě, že by smlouvu o zřízení věcného břemene uzavřeli vlastníci jednotek. Jestliže náklady na zřízení věcného břemene vynaložil žalobce, činil tak na základě smlouvy, kterou sjednal ze svého rozhodnutí, bez vazby na předchozí závazky sjednané žalovanou. Žalobce v žalobě ani nedefinoval, zda nároky uplatnili jako nároky ze smlouvy, z bezdůvodného obohacení či z titulu odpovědnosti žalované za škodu a soud prvního stupně se k právnímu hodnocení v odůvodnění rozsudku blíže nevyjádřil, jen odkázal na § 2991 o. z. Podle části E prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, vyplývá, že se vznikem vlastnického práva k jednotce přešly na všechny vlastníky jednotek nabytím vlastnického práva k jednotce i práva a povinnosti ze smluv uvedených v odst. 3, to je i ze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene. Slovo„ kromě“ v uvozující větě odst. 2 nemá význam vylučující, ale význam„ vedle toho“. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnou odvoláním napadeného rozsudku žalobní návrh zamítl a žalované přisoudil náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

6. Žalobce se k odvolání vyjádřil a navrhl, aby rozsudek soudu prvního stupně byl potvrzen.

7. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, postupem podle § 212, § 212a, § 214 odst. 1 o. s. ř., přičemž podle § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval důkaz Smlouvou o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne [datum] a Prohlášením vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne [datum], a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

8. Vady řízení, k nimž odvolací soud u přípustného odvolání přihlíží z úřední povinnosti (§ 212a odst. 5 o. s. ř.), odvolací soud neshledal.

9. Pro posouzení obrany žalované a rozhodnutí ve věci samé je klíčové řešení otázky, zda na vlastníky jednotek přešla práva a povinnosti ze Smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene, kterou žalovaná jako budoucí oprávněný uzavřela dne [datum]. V části E. Prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne [datum], nazvané Práva a závady přecházející se vznikem vlastnického práva k jednotce na vlastníky jednotek je v odst. 2 uvedeno, že se vznikem vlastnického práva k jednotce přecházejí na všechny vlastníky jednotek, kromě práv a povinností ze smluv uvedených v odst. 3, věcná a jiná práva a závady vyjmenované v odst. 2. V odst. 3 je pak uvedena Smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene.

10. Žalovaná tvrdí, že slovo„ kromě“ v tomto případě nemá význam vylučující, ale význam„ vedle toho“ a odkazuje na možné výklady slova„ kromě“ podle Slovníku spisovné češtiny.

11. Ustálená soudní praxe zastává názor, že obsah písemného právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 25Cdo 1116/2001; rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na [webová adresa]). Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob. Obsah písemné smlouvy je třeba posuzovat jako celek a odkazuje-li posuzovaná smlouva na další konkrétní smlouvu či listinu, pak je třeba přihlédnout i k obsahu této související smlouvy či listiny (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 33Cdo 512/2000, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26Cdo 2089/2012, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26Cdo 2596/2014). Zmíněná judikatura je přiléhavá i pro aplikaci § 555 a násl. o z.

12. Odvolací soud považuje za správný výklad soudu prvního stupně, že slovo„ kromě“ má význam vylučovací, nicméně z hlediska jazykového výkladu použitý výraz připouští výklad různý, jak vyplývá ze zmíněného Slovníku spisovné češtiny. V takovém případě pak podle § 557 o. z. je třeba použitý výraz vyložit k tíži žalované, která Prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne [datum] připravila, tedy sporný výraz použila jako první. Odvolací soud vzal také v úvahu, že při převodu vlastnického práva k jednotkám mají vlastníci, nabývající jednotky od developera, legitimní očekávání, že všechny podmínky kolaudačního souhlasu k užíváním stavby bytového domu budou splněny a v projednávané věci šlo (mimo jiné) právě o zřízení věcného práva - pozemkové služebnosti vedení inženýrské sítě podle § 1267 o. z. služebného pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, jehož vlastníkem je hlavní město Praha. V řízení nevyšlo najevo, že by žalovaná v souvislosti s převodem vlastnického práva k jednotkám nové vlastníky výslovně a jednoznačně informovala, že proces zřízení věcného břemene není dokončen, a že by je upozornila na možné následky.

13. Odvolací soud má za správný závěr soudu prvního stupně, že na vlastníky jednotek nepřešla práva a povinnosti ze Smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne [datum].

14. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Podle § 1194 odst. 1 o. z. společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

Podle § 1196 o. z. společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami (odstavec 1). Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv (odstavec 2).

Společenství vlastníků je specifickou právnickou osobou, která jedná vlastním jménem a v mezích svého účelu za všechny vlastníky jednotek ohledně společných částí domu a pozemku. Bytové spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek je dáno specifickou povahou bytu (event. nebytového prostoru), jenž nemůže být samostatnou, oddělitelnou částí budovy. Vlastnické právo k jednotce je potom z povahy věci nutně omezeno v rozsahu, v němž je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem (srov. nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 51/2000, ze dne [datum]; rozhodnutí Ústavního soudu jsou dostupná na [webová adresa]). Byť se zmíněná judikatura vztahovala ke zrušenému zákonu o vlastnictví bytů, je přiléhavá pro právní posouzení podle zákona č. 89/2012, Sb., občanský zákoník.

Společenství vlastníků se může domáhat ochrany hmotných práv, neboť pod správu společných částí domu lze zahrnout vše, co bytovému domu slouží k uspokojení potřeb vlastníků jeho bytů, včetně dostatečně kvalitních podmínek pro bydlení; je proto třeba dovodit aktivní legitimaci společenství vlastníků jednotek k podání žaloby, jejímž prostřednictvím se dovolává ochrany svých hmotných práv, byť by se tato hmotná práva dotýkala i právní sféry jednotlivých vlastníků bytových jednotek.

15. Odvolací soud uzavřel, že právo správy domu a pozemku (§ 1194 odst. 1 o. z.) ve smyslu jejich zachování jako funkčního celku opravňuje žalobce, tj. společenství vlastníků jednotek, k uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene v souvislosti s vedením inženýrských sítí a potažmo k podání projednávané žaloby.

16. V řízení bylo spolehlivě prokázáno, že ani přes žalobcovy opakované výzvy nesjednala žalovaná smlouvu o zřízení věcného břemene, ač tak učinit měla, že žalobce nakonec takovou smlouvu musel sjednat a v té souvislosti vynaložil náklady ([částka] + [částka]), čímž došlo v jeho majetkové sféře k újmě, kterou je žalovaná povinna nahradit (§ 2894 a násl. o. z.).

17. Odvolací soud odvoláním napadený rozsudek potvrdil podle § 219 o. s. ř., neboť je ve výroku o věci samé a výroku o nákladech řízení věcně správný.

18. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. l o. s. ř. a úspěšnému žalobci přiznal náhradu nákladů řízení, kterou vyčíslil podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), takto: odměna advokáta 2x [částka] za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu) podle § 7, § 11 odst. 1 písm. k ) a g), paušální náhrada hotových výdajů 2x [částka] podle § 13 odst. 4, dále 21 % DPH, tj. [částka], celkem [částka] Lhůta a místo plnění byly stanoveny podle § 160 odst. 1 a § 149 odst. 1 o. s. ř.