pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. 26C 244/2019-140,

8. Proti tomuto rozsudku se odvolala žalovaná, která namítala, že řízení bylo postiženo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, že soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a že věc nesprávně právně posoudil. Podle žalované se soud prvního stupně nevypořádal s tvrzením právní zástupkyně žalobců ohledně osoby, která měla předmětnou smlouvu o zprostředkování realitních služeb uzavřít, tedy že k uzavření smlouvy mělo dojít při podpisu kupní smlouvy na část pozemku s [jméno] [příjmení], jenž vypověděl, že se s ní setkal při podpisu rezervační smlouvy a že při podpisu kupní smlouvy mělo zaznít, že smlouva o zprostředkování realitních služeb má být uzavřena s žalobkyní. Soud prvního stupně se dle jejího názoru vůbec nevypořádal s tím, proč na straně žalující je rovněž žalobce. K tomu namítla, že pokud žalobce a žalobkyně v rozhodné době měli dohodu o spolupráci, pak se jednalo o právní vztah mezi nimi a nikoliv mezi nimi a ní a pokud by vůbec nějaký vztah měl vzniknout, pak mezi ní a žalobkyní, nikoliv rovněž s žalobcem, který postrádal věcnou aktivní legitimaci, a proto vůči němu měla být žaloba zcela zamítnuta. Dále zdůraznila, že nebyly splněny podmínky uzavření smlouvy o zprostředkování realitních služeb. V tomto ohledu uvedla, že podle zákonné úpravy musejí být jasně specifikované podmínky smluvního vztahu, tedy obsah smlouvy, musí byt řádně učiněna nabídka a tato řádně přijata. Podle soudu prvního stupně mělo dojít k uzavření smlouvy o zprostředkování realitních služeb tak, že žalovaná na prohlášení (nikoli na nabídku, dotaz nebo obdobnou aktivitu) žalobcům měla odpovědět„ no jasně“. Takový projev je podle ní možno vyložit velmi rozdílnými způsoby, neboť záleží rovněž na intonaci, a proto ho nelze jednoznačně považovat za uvedených okolností za uzavření smlouvy. Uvedla rovněž, že podle svědka [jméno] [příjmení], který kupoval část pozemku, mělo toto„ no jasně“ zaznít v době uzavření smlouvy rezervační, nikoliv v době uzavření smlouvy kupní, přičemž svědek uváděl svůj názor, když vypověděl, že považoval dohodu mezi stranami za uzavřenou, protože se jednalo o jeden pozemek a také vypověděl, že při uzavření kupní smlouvy na jím pořizovaný oddělený pozemek žádná dohoda mezi stranami nezazněla. Podle názoru žalované soud prvního stupně svědkovi vložil do úst vyjádření, které neučinil. Zdůraznila též, že právní zástupkyně žalobců byla vyslechnuta po výslechu všech svědků a na závěr celého řízení, jemuž byla přítomna, přičemž měla osobní zájem na věci, na které je finančně zainteresována, neboť poskytuje právní služby žalobcům. Soud prvního stupně si této skutečnosti byl vědom, přesto její výslech na závěr připustil a dokonce její výpověď bral jako věrohodnou. Podle žalované soud prvního stupně nevysvětlil rozpor mezi její výpovědí a výpovědí svědka [jméno] [příjmení]. Namítla také rozpory v listinách předložených žalobci, neboť v e-mailu ze dne [datum], který byl adresován svědku [jméno] [příjmení], měla být smlouva o zprostředkování uzavřena dne [datum] mezi žalobkyní a žalovanou a zároveň podle vyjádření žalobců k jejímu uzavření mělo dojít až dne [datum], jak uvedla právní zástupkyně žalobců, v den podpisu kupní smlouvy mezi žalovanou a [jméno] [příjmení]. Podle jejího názoru tak nebylo jasné, kdy mělo vlastně dojít k uzavření tvrzené smlouvy a kdy se strany dohodly na jejím obsahu. V této souvislosti poukázala na to, že ve vztahu k e-mailu ze dne [datum] [jméno] [příjmení] nebylo žádné potvrzení o jeho přijetí nabídky a ani doklad, že by s tím žalovaná souhlasila a tuto nabídku přijala, ani nebylo zřejmé, jaká provize měla být sjednána. Akcentovala dále, že žalobci tvrdili, že se mělo jednat o částku [částka], později uváděli, že provize byla sjednána ve výši 4 % z kupní ceny, ovšem částka kupní ceny neumožňovala dojít k takovému závěru. Uvedla též, že nabídka žalobkyně nebyla kompletní a dostačující k zahájení procesu uzavření smlouvy, neboť nabídka tvrzeným stylem„ a dům se prodá tady“ nesplňuje znaky oferty tak, jak ji chápe občanský zákoník a rovněž judikatura Nejvyššího soudu. Podotkla, že bylo prokázáno snad jen to, že byla provedena nabídka, ale nic dalšího nenásledovalo. Namítla také, že soud prvního stupně nesprávně interpretoval výpověď svědka [jméno] [příjmení], přiřadil ji k jinému období a nevypořádal se s písemnými důkazy. Podle jejího názoru soud prvního stupně též svévolně upravil žalobní návrh, který nebyl změněn, neboť podle žaloby mělo jít o sjednanou výši provize v kapitalizované výši [částka] a při jednání bylo nejednoznačně uvedeno, že se jednalo o 4 %, anebo provizi složenou z částky 2 % z kupní ceny + 2 % navýšení z blíže neurčené částky. Vyjádřila rovněž názor, že soud prvního stupně nesprávně aplikoval § 2716 o. z., neboť žalobci netvrdili, že by se zavázali společně konat určitou činnost, pouze tvrdili, že vzájemně tzv. na střídačku spolupracují, ale smluvně se zavazuje vždy pouze jeden z nich. Podle žalované soud prvního stupně pochybil i ohledně výroku o nákladech řízení, neboť žalobce neměl věcnou legitimaci, přičemž proti němu by měl být návrh zamítnut a žalobce by jí tak měl uhradit plnou náhradu nákladů řízení, a to i v případě, že by postup soudu prvního stupně byl po právu. Navíc, výše nákladů byla přiznána v rozporu s advokátním tarifem. Na závěr žalovaná zdůraznila, že [jméno] [příjmení], který je toho času ve výkonu trestu, nedala žádné zmocnění k jednání o prodeji pozemku s domem, a ani to z řízení nevyplynulo, a že svědek [jméno] [příjmení] se sám při výslechu dne [datum] doznal k tomu, že jednal bez jejího vědomí, přičemž soud prvního stupně při tomto jednání konstatoval, že [jméno] [příjmení] k tomu zmocněn nebyl. V tomto ohledu namítla, že pokud soud prvního stupně měl za to, že výpověď svědka [jméno] [příjmení] byla pochybná, pak měl při výslechu pro předvídatelnost řízení uvést právní názor a poučit ji o tom, že neunáší své břemeno tvrzení a břemeno důkazní, a měl jí dát možnost procesní obrany v tomto směru, což neučinil. Ze všech těchto důvodů žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl, anebo aby byl rozsudek zrušen a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

9. Žalovaná před odvolacím soudem zdůraznila, že o aktivitách svého přítele [jméno] [příjmení] nic nevěděla a neschválila je, přičemž žalobci tvrdili, že vše dohodli s ním, což nebyla pravda, neboť ona nic neobjednala, nežádala a neodebírala. Podle ní výpověď advokátky žalobců měl soud prvního stupně brát s rezervou, ale netvrdila, že se jednalo o křivou výpověď. Zdůraznila, že proběhly dva prodeje, které nebylo lze ztotožňovat. Pro případ, že by bylo žalobcům vyhověno, navrhla, aby mohla plnit v přiměřených splátkách [částka] měsíčně, neměla však k dispozici důkazy týkající se jejích příjmů a majetkových poměrů.

10. Žalobci navrhli potvrzení napadeného rozsudku jako správného, neboť soud prvního stupně správně uzavřel, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování a že byla dohodnuta provize za servis realitních makléřů a právní servis.

11. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i řízení mu předcházející v mezích podaného odvolání v odvolacím jednání (§ 212, § 212a odst. 1, 5, § 214 odst. 1 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

12. Zamítavý výrok o věci samé (výrok II.) nebyl odvoláním napaden a nabyl samostatně právní moci (§ 206 odst. 2 o. s. ř.).

13. Nejprve se odvolací soud zabýval tím, zda řízení před soudem prvního stupně nebylo stiženo vadou, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a za odvolacího řízení by nemohla být zjednána náprava, jak má na mysli § 212a odst. 5 o. s. ř., a uzavřel, že tomu tak nebylo.

14. Soud prvního stupně provedl potřebné dokazování, náležitě zjistil skutkový stav a věc správně posoudil i po stránce právní. Odvolací soud proto na odůvodnění napadeného rozsudku odkazuje, se závěry tam uvedenými se ztotožňuje, přičemž odvolací námitky žalované neposoudil jako důvodné.

15. Podle § 2445 o. z. smlouvou se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi (odst. 1). Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování (odst. 2).

16. Podstatnými náležitostmi smlouvy podle § 2445 odst. 1 o. z. jsou identifikace zprostředkovávané smlouvy, závazek zprostředkovatele zprostředkovat určitou smlouvu s třetí osobou a závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle § 2445 odst. 2 o. z. nebude zprostředkováváno uzavření určité smlouvy, ale bude jen obstarána příležitost k uzavření smlouvy. Přesto za podmínek uvedených v tomto ustanovení bude zřejmé, že bude požadována odměna a i zde půjde o uzavření smlouvy o zprostředkování. Povinnosti zprostředkovatele lze dohodnout různým způsobem a je třeba vymezit předmět zprostředkování. Písemná forma není nezbytná. Zprostředkovatel v konkrétním případě může například zprostředkovat pouze obstarání příležitosti k uzavření smlouvy a přitom se zavazuje vyvíjet činnost. Pokud se takto chová a zprostředkovávaná smlouva přesto není uzavřena, nedošlo tím k porušení jeho povinnosti podle smlouvy o zprostředkování.

17. Činnost zprostředkovatele podle zprostředkovatelské smlouvy směřuje pouze k vyhledání třetí osoby, s níž by měl zájemce možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V rámci zprostředkování pak není zprostředkovatel povinen zájemce zastupovat a uzavření zprostředkovávané smlouvy je věcí samotného zájemce. Strany si však mohou dohodnout (sjednat) další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské činnosti; v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, byť se jednalo o uzavření smlouvy s určitým obsahem, proto ani samotné obstarání příležitosti k uzavření smlouvy právo na provizi zprostředkovateli nezakládá (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 33Cdo 844/2017; rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na [webová adresa]). Podle odůvodnění rozsudku obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce.

18. V podmínkách souzené věci vzal odvolací soud, shodně se soudem prvního stupně za prokázané, že žalobci jako fyzické osoby společně podnikají pod hlavičkou RK Bohemia a nezávislí realitní makléři a že na jejich postavení dopadá § 2716 odst. 1 o. z., podle něhož, zaváže-li se smlouvou několik osob sdružit jako společníci za společným účelem činnosti nebo věci, vzniká společnost. Pro posouzení této věci je dle názoru odvolacího soudu důležité zdůraznit, že žalobci se žalovanou v minulosti již měli uzavřenou jinou zprostředkovatelskou smlouvu, týkající se části pozemku žalované, který byl oddělen geometrickým plánem a byl úspěšně, a to za přičinění žalobců, prodán Jaredu [příjmení] [příjmení], jehož při jednání zastupoval svědek [jméno] [příjmení]. Posléze žalovaná prodávala zbývající část pozemku spolu s rodinným domem. Žalobci tvrdili, že uzavřeli zprostředkovatelskou smlouvu s žalovanou rovněž ohledně zbývajícího pozemku s rodinným domem a dle názoru odvolacího soudu tato svá tvrzení rovněž prokázali.

19. Z obsahu spisu se podává, že žalovaná v písemném vyjádření k žalobě ze dne [datum] uvedla, že žalobci ji oslovili, zda mohou inzerovat i pozemek s domem, a to vzhledem k dříve prodané nemovitosti, která byla v jejím vlastnictví. K tomu dále uvedla, že žalobcům pouze umožnila, aby inzerovali i tuto její další nemovitost a na ničem konkrétním ohledně případného prodeje neproběhla žádná dohoda, ona o ní neví a upozornila na to, že žalobci netvrdí, že by jimi uváděná dohoda měla být tzv. smlouvou o exkluzivitě. Žalovaná dále ve vyjádření uvedla, že neví, jak kupec této nemovitosti [jméno] [příjmení] dospěl k tomu, že bude chtít koupit její nemovitost, oslovil ji prostřednictvím svého zástupce [jméno] [příjmení]. Žalovaná byla při ústním jednání dne [datum] slyšena jako účastnice řízení a vypověděla, že požádala bývalého partnera [jméno] [příjmení], aby druhý pozemek s domem dal na server [webová adresa], neví, zda tak učinil, přičemž v březnu nebo v dubnu [rok] ji kontaktoval [jméno] [příjmení] s tím, že by měl o dům zájem a že dům byl k prodeji inzerován na stránkách realitní kanceláře žalobkyně, což nebylo s jejím souhlasem. To, že dům je inzerován na stránkách žalobkyně jí sdělil [jméno] [příjmení], k čemuž dále uvedla, že žalobcům nikdy nedala souhlas s tím, aby dům s druhou částí pozemku inzerovali k prodeji a žalobci jí nikdy nenabídli, že by dům s druhou částí pozemku k prodeji inzerovali. [jméno] [příjmení], když za ní přijel domů, jí sdělil, že se žalobcem [jméno] [příjmení] byl na prohlídce domu, ale jeho chování se mu nelíbilo, a proto se žalované ptal, zda s [jméno] [příjmení] nebo s [jméno] [příjmení] má uzavřenu nějakou smlouvu a ona mu řekla, že nikoliv a poté se jí [jméno] [příjmení] dotázal, zda by si mohl dům koupit a ona řekla, že ano. [příjmení] od domu žalobcům nedala, ale zjistila, že jim je dal [jméno] [příjmení], který k tomu od ní nebyl zmocněn. [příjmení] [jméno] [příjmení] a jeho zástupcem [jméno] [příjmení] pak žalovaná jednala o uzavření kupní smlouvy, k čemuž poté i došlo.

20. Z výše uvedeného je zřejmé, že písemné vyjádření žalované a její účastnická výpověď nebyly v souladu, neboť ohledně okolností inzerování nemovitosti na stránkách realitní kanceláře žalobců uváděla rozdílné informace, přičemž bylo nepochybné a pro věc samu relevantní, že svědek [jméno] [příjmení], který od ní posléze nemovitost koupil, se o této příležitosti dozvěděl z inzerátu realitní kanceláře žalobců a že nemovitost si prohlížel za přítomnosti žalobce [jméno] [příjmení]. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] pak mimo jiné bylo zjištěno, že si již nepamatuje, zda žalovaná nebo [jméno] [příjmení] při první schůzce, kterou s nimi měl, měli nějaké námitky proti tomu, že žalobci nejsou oprávněni zprostředkovávat prodej této konkrétní nemovitosti. Svědek se ptal, zda má žalovaná s žalobci uzavřenou smlouvu o exkluzivitě a žalovaná mu výslovně sdělila, že nemá. Již z toho podle názoru odvolacího soudu jednoznačně vyplývá, že si žalovaná byla vědoma toho, že s žalobci ústně uzavřela smlouvu o zprostředkování na prodej sporné nemovitosti a jiné vysvětlení obsahu svědecké výpovědi svědka [jméno] [příjmení] se ani nenabízí, neboť exkluzivita zmíněná v této souvislosti může být spojena pouze se smlouvou o zprostředkování. Tyto úvahy odvolacího soudu jsou podporovány rovněž výpovědí svědka [jméno] [příjmení], jehož partner kupoval od žalované oddělený pozemek, a který byl přítomen počátkům jednání o koupi tohoto pozemku. Při jednom z jednání (nikoliv při podpisu kupní smlouvy) se mluvilo i o tom, že i další nemovitost by se podle [jméno] [příjmení] měla prodávat, přičemž [jméno] [příjmení] i [jméno] [příjmení] řekly, že by se měl prodávat i dům s pozemkem. Původně se jednalo o jeden pozemek a bylo řečeno, že všechno bude prodávat [jméno] [příjmení] a u tohoto jednání byla přítomna žalovaná, [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], JUDr. [příjmení] a [jméno] [příjmení], o způsobu stanovení provize se sice nemluvilo, ale mluvilo se o ceně asi [částka] [anonymizováno] Kč. [příjmení] [jméno] [příjmení] řekla, že„ to je fajn, že budou prodávat i dům“ a [jméno] [příjmení] podle svědka řekla„ no jasně“ a tomu byl přítomen i [jméno] [příjmení], který podle svědka spíše jednal jako majitel. Odvolací soud dále přihlédl k tomu, že z žalobci předložené e-mailové korespondence jednoznačně vyplynulo, že oba žalobci komunikovali ohledně prodeje nemovitosti s [jméno] [příjmení], který byl žalovanou pověřen k tomuto jednání a že tímto způsobem byla rovněž sjednána provize ve výši 4 % (srov. elektronická komunikace ze dne [datum] v 11:25 hodin), přičemž stejná provize byla sjednána u předchozí zprostředkovatelské smlouvy.

21. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že to byla žalovaná, kdo uzavřel se žalobci zprostředkovatelskou smlouvu a nikoliv svědek [jméno] [příjmení], jenž vypověděl, že vůbec nebyl pověřen prodejem pozemku a domu, přesto se žalobci o prodeji jednal a dohodl se s nimi, že mohou nabízet pozemek s domem pouze do konce prodeje prvního pozemku za [částka] a že provizi sjednanou ve výši 4 % z této částky měla zaplatit žalovaná při prodeji. Z výpovědi svědka jednoznačně vyplynulo, že na inzerát žalobců reagoval svědek [jméno] [příjmení], který se potom, po prohlídce domu za přítomnosti žalobce [jméno] [příjmení], přímo spojil s žalovanou a s ní prostřednictvím svého zástupce uzavřel kupní smlouvu. Stalo se tak poté, co se [jméno] [příjmení] údajně nelíbilo žalobcovo chování při prohlídce domu, přičemž klíče od domu dal žalobcům k dispozici svědek [jméno] [příjmení].

22. Odvolací námitka, týkající se svědecké výpovědi právní zástupkyně žalobců nebyla pro posouzení věci relevantní, neboť rozhodnutí nespočívalo na její výpovědi, ta pouze zjištěný skutkový stav potvrdila. Advokátka žalobců připravila nezbytné listiny a bylo pouze věcí žalované, že uzavřela kupní smlouvu napřímo s [jméno] [příjmení], který se prokazatelně o příležitosti koupit spornou nemovitost dozvěděl za přičinění žalobců a jeho právní zástupce pak vypracoval potřebné smlouvy. Takový postup nemůže jít k tíži žalobců, neboť žalovaná porušila smluvní ujednání.

23. Žalovaná před odvolacím soudem pro případ potvrzení napadeného rozsudku požadovala, aby jí bylo umožněno zaplatit dluh ve splátkách po [částka] měsíčně. K tomu nepředložila žádné podklady, z nichž by mohl odvolací soud posoudit její aktuální výdělkové a majetkové poměry. Odvolací soud nevyhověl tomuto požadavku, neboť žalovaná v nedávné době prodala oddělenou část pozemku a posléze pozemek s rodinným domem a získala tak značné finanční prostředky. Vzhledem k tomu je jistě schopna dostát svým povinnostem vyplývajícím pro ni z platně uzavřené zprostředkovatelské smlouvy.

24. Ze shora uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek ve vyhovujícím výroku o věci samé i ve výroku o nákladech řízení, ve kterém nebylo shledáno pochybení, jako správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

25. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. za použití § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobci byli v této fázi řízení procesně úspěšní a vznikly jim náklady za zastoupení advokátem ve výši [částka] (2x hlavní úkon po [částka] dle § 7 bod 6., § 11 odst. 1 písm. d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen„ AT“, 2x [částka] za náhradu hotových výdajů dle § 13 odst. 4 AT a 21% DPH ve výši [částka] dle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení k Nejvyššímu soudu České republiky prostřednictvím soudu prvního stupně, o jehož přípustnosti, za podmínek § 237 a násl. o. s. ř., rozhodne dovolací soud.