o odstranění neoprávněného zásahu do společných částí domu

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované odstranit na vlastní náklady neoprávněnou změnu balkonu přístupného z jednotky číslo [číslo], uvedené na LV číslo [číslo], umístěné v bytovém domě č. p. [číslo] stojícím na pozemku parc. č. [číslo], zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa], na LV číslo [číslo], pro k. ú. [adresa], obec [adresa], spočívající v jeho zasklení, a to včetně veškerých změn balkonu s tím souvisejících, to vše do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalované bylo dále uloženo zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 19 485 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce (výrok II.).

2. Takto soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal vůči žalované odstranění neoprávněné změny balkonu, kterou provedla na vlastní náklady. Žalovaná provedla nepovolenou změnu spočívající v zasklení balkonu, která nebyla schválena dle článku IV. stanov nadpoloviční většinou hlasů vlastníků bytových jednotek.

3. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby s tím, že na shromáždění vlastníkům byl schválen záměr zasklení lodžií v souladu se stanovami žalobce a ze zápisu nevyplývá, že by záměr na zasklení lodžií byl jakýmkoliv způsobem konkretizován v tom smyslu, že se má jednat o bezrámový nebo rámový systém a nebyla schvalována ani výsledná projektová dokumentace. Žalovaná si je vědoma toho, že žalobce upozorňoval vlastníky bytových jednotek, že na shromáždění SVJ byla schválena jen jedna varianta, a to rámová, to však není pravda, neboť byl schválen pouze záměr zasklít lodžie jednotným systémem, který nebyl specifikován.

4. Žalobce k tvrzení žalované doplnil, že na schůzi dne 17. 6. 2021 byl schválen jednotný rámový systém, na tento záměr měla být podle zápisu shromáždění projektová dokumentace předložena stavebnímu úřadu, žalovaná hlasovala pro tento záměr a věděla, o jaký typ zasklení se jedná. K zasklení bezrámovým systémem nebylo potřeba opatření stavebního úřadu, což je irelevantní, neboť žalovaná neměla souhlas nadpoloviční většiny vlastníků bytových jednotek přítomných na shromáždění k zasklení bezrámovým systémem. Žalovaná ignorovala skutečnost, že mají být jednotně zaskleny lodžie rámovým systémem, dne 30. 10. 2023 žalovaná žalobci podala žádost o projednání bodu o přehodnocení záměru k odstranění bezrámového systému a omluvila se za svá pochybení. Záměr žalované nebyl dodatečně shromážděním žalobce schválen, žalovaná je jediný vlastník bytové jednotky, který provedl zasklení bezrámovým systémem a její zásah do společných částí budovy je neoprávněný. Žalovaná trvala na tom, že jednala ve shodě se závěry shromáždění, její zásah není nepřiměřený zásah do práv žalobce, nenarušuje kvalitu fasády, jednotný vzhled bytového domu a žádného ze členů SVJ neomezuje na jeho právech.

5. Soud prvního stupně provedl dokazování listinami a korespondencí mezi účastníky a tyto důkazy uvedl v odstavcích 7. až 25. odůvodnění napadeného rozsudku. Soud prvního stupně neprovedl žalovanou navrhované místní šetřením, neboť tento důkaz nemohl zvrátit výsledky provedeného dokazování, provedl krom toho důkaz obsahem dvou fotografií, které žalovaná nezpochybňovala. Nebyl proveden výslech žalobcem navrhovaných čtyř svědků - členů SVJ, což bylo s ohledem na provedené listinné důkazy nadbytečné.

6. Po právní stránce soud prvního stupně odkázal na § 1175 odst. 1, § 1160 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“ Dále postupoval podle § 184 a odst. 1 stavebního zákona účinného ke dni 6. 6. 2021.

7. Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná je vlastníkem bytové jednotky číslo [číslo] v domě, který spravuje žalobce jako společenství vlastníků jednotek - SVJ, jehož je žalovaná členem. Balkon, který využívá žalovaná jako vlastník bytové jednotky číslo [číslo], je společnou částí domu podle prohlášení vlastníka domu a žalobce má věcnou aktivní legitimaci k podání negatorní žaloby. Zasklení balkonu je změnou, tak jak judikatura Nejvyššího soudu význam sousloví „změna věci“ definuje. To vyplývá z fotografií, které byly v řízení předloženy a z nich je zasklení na první pohled viditelné z chodníku jako lesklá souvislá plocha a je nepřehlédnutelné. Jsou zde zachyceny rovněž ostatní balkony v domě bez zasklení a soud konstatoval, že zasklení provedené žalovanou je rozhodně dobře pozorovatelná změna stavu před zasklením a po zasklení. Jediná změna společných částí domu, tedy i balkonu, který žalovaná užívá společně s bytovou jednotkou, byla podle stanov možná na základě rozhodnutí shromáždění vlastníků bytových jednotek. Bylo prokázáno, že dne 17. 6. 2021 proběhlo shromáždění vlastníků bytových jednotek, kde byl schválen záměr na stavebním úřadě schválit dokumentaci na zasklení lodžií jednotným systémem a takto hlasovala i žalovaná, která se shromáždění osobně účastnila. Z e-mailové komunikace vyplývá, že žalovaná se dne 18. 7. 2021 žalobci přihlásila, že má zájem na realizaci zasklení balkonu a žalobce jí dne 2. 11. 2021 zaslal projektovou dokumentaci, která byla součástí žádosti o vydání stavebního povolení. Tím bylo prokázáno, že žalovaná věděla o tom, že má dojít k zasklení pomocí kotvení rámů a věděla, jak bude zasklení balkonu vypadat. Žalovaná se sama žalobce dotazovala, zda by zasklení balkonu nemohla provést bezrámovým systém, který byl levnější. Žalovaná věděla, že shromáždění vlastníků dne 17. 6. 2021 schválilo jedinou variantu zasklení balkonu, a to rámovým systémem. Tento závěr byl zcela jednoznačný a žalovaná o tom věděla, neboť žalobci dne 30. 10. 2023 zaslala e-mail a žádala o shovívavost ohledně toho, že balkon zasklila v rozporu s dohodou všech vlastníků bytových jednotek, které se sama aktivně účastnila. Dále soud prvního stupně zjistil, že dne 16. 6. 2023 nabylo právní moci rozhodnutí o vydaném stavebním povolení na zasklení balkonu rámovým systémem. Byla zde podmínka, že jakákoliv změna takto povolené stavby vyžaduje další opatření stavebního úřadu. Žalovaná zasklila balkon v rozporu s tímto rozhodnutím. Žalovaná tvrdila, že ze zápisu shromáždění vlastníků ze dne 17. 6. 2021 nevyplývá, který konkrétní systém byl jako jednotný schválen, zda rámový nebo bezrámový, a proto si mohla počínat libovolně. V řízení však bylo prokázáno, že rámový systém, na rozdíl od bezrámového systému, vyžaduje schválení stavebním úřadem a v zápise je naprosto zřetelně uvedeno, že projektová dokumentace, která bude zpracována pro realizaci schváleného jednotného záměru zasklení, bude předložena stavebnímu úřadu. Dle soudu prvního stupně lze připustit, že zapisovatel mohl do zápisu napsat, že schvalovaný jednotný systém je rámový a formulaci volit tak, aby vyzněla jednoznačně, ale s ohledem na ostatní provedené důkazy nelze jinak než uzavřít, že shromáždění vlastníků schválilo zasklení balkonu jen rámovým systémem a žalovaná si toho byla vědoma, stejně jako dalších 136 vlastníků bytových jednotek. Žalovaná byla jediná, která balkon zasklila bezrámovým systémem. Z těchto důvodů soud prvního stupně žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

8. Proti tomuto rozsudku se odvolala žalovaná, která namítala, že soud prvního stupně nesprávně zjistil, že na shromáždění SVJ dne 17. 6. 2021 byl schválen toliko rámový systém zasklení lodžií. V té době si výbor žalobce vůbec nebyl vědom toho, že bezrámový systém zasklení nevyžaduje schválení stavebním úřadem. V e-mailové komunikaci žalobce nesprávně poučoval žalovanou, že pro bezrámový systém potřebuje souhlas spoluvlastníků a stavební povolení. Na tomto shromáždění vlastníků nebyla předložena ani vyhotovena projektová dokumentace na rámový systém zasklení a ani z vypracované projektové dokumentace proto nebylo možné dojít k závěru, že byl schválen pouze rámový systém zasklení. Soud prvního stupně se pouze domnívá, že schválení tohoto bodu na shromáždění vlastníků předcházela jistě i vysvětlení členy výboru, to ale z ničeho nevyplývá. Žalovaná opakovaně zpochybnila obsah pořízeného zápisu z tohoto shromáždění. Je pravdou, že žádala výbor SVJ o schválení bezrámového systému a nabízela kompenzaci s tím, že pochybila, když lodžii zasklila bezrámovým systémem. Takto postupovala kvůli opakovaným vyjádřením ze strany výboru SVJ, který tvrdil, že je schválen pouze rámový systém. S touto svou argumentací však výbor přišel až po schválení záměru žalobce lodžie zasklít. Soud měl učinit závěr, že na shromáždění vlastníků dne 17. 6. 2021 byl schválen záměr zasklít lodžie bez bližší specifikace. Žalovaná nesouhlasila s tím, že soud prvního stupně neprovedl některé jí navržené důkazy, a to e-mailovou zprávou mezi [jméno FO] a žalobkyní ze dne 24. 9. 2023 a 2. 10. 2023. I když soud dospěl k závěru, že byl schválen pouze rámový systém zasklení, pak měl posuzovat přiměřenost zásahu žalované do práv žalobce. Nelze aplikovat judikaturu Nejvyššího soudu, že v případě, kdy spoluvlastník neměl pro změnu společných částí domu předchozí souhlas ostatních spoluvlastníků, tak se má jednat o zásah nepřiměřený. Zasklení, které žalovaná provedla, udělala certifikovaná společnost a bez jakéhokoliv narušení bytového domu. Žalovanou provedená změna nebyla proto nepřiměřená. Žalovaná dále akcentovala, že soud pominul důkaz místním šetřením, které navrhovala k tvrzení, že jí provedený zásah byl přiměřený. Bylo by zjištěno, že dům má více stran a žalovaná není jediná, která provedla zasklení své lodžie a že žalovanou provedené bezrámové zasklení je při porovnání se zasklením rámovým přiměřené. Zmiňované fotografie porovnávaly nezasklenou lodžií s lodžií zasklenou žalovanou. Z těchto důvodů žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, žalobu zamítl a požadovala náklady řízení před soudy obou stupňů.

9. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako správného. Především nesouhlasil s výkladem žalované, že na shromáždění vlastníků dne 17. 6. 2021 byl schválen záměr zasklení lodžií bez ohledu na použitý systém, ať už rámový či bezrámový. Schválen byl pouze rámový systém a žalovaná to věděla. Žádný jiný člen společenství vlastníků neprovedl zasklení lodžie bezrámovým způsobem a omyl na straně žalované je tedy vyloučen. Je pravdou, že bezrámový systém nepotřebuje schválení stavebního úřadu, a právě proto bylo jednoznačně prokázáno, že byl schválen rámový systém, protože záměr měl být předložen stavebnímu úřadu. Žalovaná pro takový postup sama hlasovala. Žalovaná nemohla bez souhlasu nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství na shromáždění jednostranně provést bezrámové zasklení lodžie, tato skutečnost představuje objektivní právní překážku, kterou nelze obejít ani poukazem na to, že by takový zásah nevyžadoval stavební povolení. Dobrá víra u žalované je vyloučena, nebyla oprávněna zasahovat do společných částí bytového domu bez řádného souhlasu potřebné většiny členů společenství vlastníků. Žalovaná reagovala na závěry shromáždění ze dne 17. 6. 2021 a přihlásila se k záměru na společném postupu při zasklívání lodžií a balkonů. Poté žalobce rozeslal projektovou dokumentaci k realizaci zasklení lodžií, ze které bylo zjevné, že jde o rámový systém zasklení. Dne 20. 6. 2022 proběhla další schůze shromáždění a členové žalobce byli informování o vývoji řízení ohledně stavebního povolení k rámovému zasklení. Poté byly rozeslány podrobné informace ke společnému postupu zasklení lodžií a žalovaná se přihlásila jako zájemce, žalované byla doručena dne 2. 11. 2022 projektová dokumentace na zasklení rámovým systémem. Žalovaná byla od počátku srozuměna s tím, že společenstvím schválený záměr spočívá výhradně v rámovém zasklení, přesto se žalovaná rozhodla tuto skutečnost ignorovat. Žalovanou navržené důkazy byly navrženy až po koncentraci řízení. Soud správně dovodil, že k takové změně měla žalovaná mít souhlas ostatních spoluvlastníků, což neměla, a proto lze vyloučit úvahu o přiměřenosti jejího zásahu do právního postavení ostatních vlastníků jednotek. Žalobce odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22Cdo 613/2013, které lze na tuto věc aplikovat. Členové žalobce vyjádřili nesouhlas se záměrem bezrámového zasklení lodžií, neboť byl schválen rámový systém zasklení lodžií a ani dne 9. 11. 2023 nebyl dodatečně bezrámový systém schválen.

10. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i řízení mu předcházející v odvolacím jednání (§ 212, § 212a odst. 1, 5, § 214 odst. 1. o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Odvolací soud se předně zabýval tím, zda soud prvního stupně nezatížil řízení vadou, která by měla vést ke zrušení napadeného rozsudku, jak má na mysli § 212a odst. 5 o. s. ř., a dospěl k závěru, že tomu tak není.

12. Soud prvního stupně provedl potřebné dokazování, náležitě zjistil skutkový stav a věc správně posoudil rovněž po stránce právní. Z větší části lze na odůvodnění napadeného rozsudku zcela odkázat odvolací soud se se závěry tam uvedenými ztotožňuje, a to zejména za situace, kdy bylo před odvolacím soudem postaveno najisto, že krom balkonu žalované jsou všechny ostatní balkony v domě zasklené jednotným rámovým systémem.

13. Podle § 1175 odst. 1 o. z. platí, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv, ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Podle odstavce druhého platí, že vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.

14. V poměrech nyní projednávané věci není sporu o tom, že předmětný balkon je společnou částí domu. Pokud jde o odvolací námitky žalované, pak v zápisu ze shromáždění společenství vlastníků jednotek ze dne 17. 6. 2021 není výslovně uvedeno, že zasklení lodžií v domě proběhne rámovým systémem a není zde zachycena diskuse a vysvětlování členů výborům, jak uvádí soud prvního stupně v odůvodnění napadeného rozsudku. V kontextu s dalšími provedenými důkazy však je evidentní, že žalovaná byla zcela jasně seznámena s tím, že zasklení balkonů bude provedeno rámovým systémem. Odvolací soud zdůrazňuje obsah e-mailové komunikace mezi účastníky ze dne 18. 10. 2022, kde žalobce výslovně žalovanou informoval, že zasklení lodžie lze provést pouze rámovým systémem. Dne 2. 11. 2022 žalobce zaslal žalované projektovou dokumentaci k zasklení lodžie rámovým systémem. Dne 1. 2. 2023 žalobce žalovanou informoval, že shromáždění společenství vlastníků schválilo pouze rámovou variantu zasklení lodžie a že na to je vydáno stavební povolení, přičemž rozhodnutí stavebního úřadu poté nabylo dne 16. 6. 2023 právní moci. Žalovaná v reakci na veškeré tyto informace, které byly zcela jednoznačné, uzavřela dne 5. 9. 2023 smlouvu o dílo a objednala si bezrámové zasklení lodžie u své bytové jednotky. Žalovaná, byť od počátku přesně věděla, jaké zasklení lodžií bylo schváleno, postupovala v rozporu s tím, jak rozhodla nadpoloviční většina společenství vlastníků jednotek. Všechny ostatní lodžie v domě jsou zasklené rámovým systémem, tedy všichni ostatní vlastníci bytových jednotek a společných částí domu respektovali rozhodnutí nadpoloviční většiny společenství vlastníků jednotek a pouze žalovaná nikoliv.

15. Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2022, sp. zn. 26Cdo 1627/2022 (rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na http://www.nsoud.cz), lze obecně dovozovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2019, sp. zn. 26Cdo 2359/2018, uveřejněný pod číslem 91/2020 časopisu Soudní judikatura), že na právní režim užívání společných prostor v rámci bytového spoluvlastnictví lze aplikovat zásadu přiměřenosti (proporcionality) stanovenou pro obsah vlastnického práva (§ 1012 o. z.), příp. speciálně pro imise (§ 1013 o. z.), s tím, že vlastník jednotky nesmí užívat společné prostory takovým způsobem, kterým nad míru přiměřenou poměrům ztíží užívání těchto prostor ostatním vlastníkům jednotek. Jde-li však již o změny společné části domu, pak přímo ze zákona, z ustanovení § 1175 odst. 1 o. z. vyplývá, že vlastník jednotky společné části domu změnit nemůže (k pojmu společné části viz § 1160 o. z.). Otázkou, co se rozumí změnou na věci (zde společných částí domu) se Nejvyšší soud již zabýval v rozsudku ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. 26Cdo 4208/2014, a dovodil, že při jeho výkladu je zapotřebí vycházet z významu, který je mu přisuzován v obecném jazyce, kde se jím chápe pozorovatelný, měřitelný nebo kvantifikovatelný rozdíl ve stavu nebo vlastnosti věci, jenž nastal během určitého časového úseku. Podle dovolacího soudu je uvedený výklad slovního spojení změny (na) věci využitelný i v poměrech právní úpravy bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku, zejména v ustanovení § 1175 odst. 1 o. z.

16. Dle názoru odvolacího soudu výkon práva užívání balkonu žalovanou se zasklením bez rámu ztěžuje ostatním spoluvlastníkům společných prostor domu a ostatních bytových jednotek užívání nepřiměřeně poměrům, protože žalovaná nepřiměřeně zasáhla do vzhledu fasády domu, v němž jsou všechny ostatní balkony zasklené rámovým systémem. Tím je narušen estetický vzhled celého domu.

17. Z výše uvedených důvodů byl napadený rozsudek jako správný potvrzen dle § 219 o. s. ř.

18. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce byl v této fázi řízení procesně úspěšný a vznikly mu náklady za zastoupení advokátem ve výši 6 171 Kč za písemné vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání a účast při vyhlášení rozsudku (dva a půl úkonu právní služby po 1 500 Kč dle § 9 odst. 1 a § 7 bod 3. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, dále jen „AT“, dále za tři paušální náhrady po 450 Kč dle § 13 odst. 4 AT a 21% DPH ve výši 1 071 Kč).