pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. 57C 93/2021-69,

1. Obvodního soudu pro Prahu 4, dále soud prvního stupně, rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 57C 93/2021-69, zamítl žalobní návrh, aby soud nahradil projev vůle žalovaných uzavřít se žalobkyní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] o velikosti 56,3 m,2 nacházející se ve 2. patře budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] zahrnující podíl na společných částech nemovitosti o velikosti [číslo], včetně podílu na pozemku parc. [číslo] o velikosti [číslo], vše v k.ú. [část obce], obec Praha, zapsáno na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, se všemi jejími součástmi a za kupní cenu ve výši [částka] (výrok I.). Zamítl návrh, aby soud uložil žalovaným povinnost zajistit výmaz zástavního práva smluvního zřízeného ve prospěch [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva [číslo] ze dne [datum] do 30 dnů od zaplacení kupní ceny (výrok II.). Oběma žalovaným nepřiznal náhradu nákladů řízení (výrok III.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných k uzavření smlouvy o převodu shora označené bytové jednotky a uložení povinnost žalovaným zajistit výmaz zástavního práva váznoucího na předmětné nemovitosti na podkladě tvrzení, že od roku od [datum] je nájemkyní bytové jednotky a má podle § 1187 o. z. předkupní právo k této jednotce při jejím prvním převodu, leč při prvnímu převodu, k němuž došlo dne [datum] a bytová jednotka byla převedena na žalované, nebylo její předkupní právo respektováno, proto se ochrany svého práva domáhá žalobou. Žalobkyně od samého počátku deklarovala svůj zájem o koupi bytové jednotky a předchozímu vlastníkovi [obec a číslo] s.r.o., dopisem ze dne [datum] sdělila svůj zájem o koupi a navrhla kupní cenu [částka], což opakovala dopisem ze dne [datum]. Posléze dopisem ze dne [datum] vyzvala již žalované k uzavření kupní smlouvy a navrhla kupní cenu [částka]. Totéž opakovala dopisy ze dne [datum], ze dne [datum] a v předžalobní výzvě ze dne [datum]. Žalovaní na výzvy reagovali zamítavě, proto zahájila předmětné soudní řízení.

3. Žalovaní navrhli, aby žaloba byla zamítnuta a na svoji obranu zejména tvrdili, že předmětnou bytovou jednotku nabyli kupní smlouvou ze dne [datum]. Jednalo se o první převod a žalobkyně před tímto převodem svého předkupního práva nevyužila, protože neakceptovala návrh prodávajícího vlastníka [obec a číslo] s.r.o. na převod vlastnického práva k bytové jednotce kupní smlouvou za cenu [částka], za kterou posléze žalovaní bytovou jednotku koupili. Žalovaní nabyli vlastnické právo k bytové jednotce po právu, v dobré víře a přesvědčení, že žalobkyně předkupního práva nevyužila. V řízení vedeném Obvodním soudem pro Prahu 4 pod sp. zn. 24C 74/2019 bylo prokázáno, že žalobkyni byla bytová jednotka nabídnuta ke koupi, ale žalobkyně nabídky nevyužila. Vzhledem k tomu, že žalovaní měli v úmyslu využít byt pro zajištění bydlení své dcery, vyzvali žalobkyni dopisem ze dne [datum] k jednání o ukončení nájmu, nicméně k dohodě o skončení nájmu bytu nedošlo. Žalobkyně v reakci na výpověď podala u soudu návrh na určení neoprávněnosti výpovědi nájmu bytu, ale s tímto návrhem neuspěla. Dodali, že žalobkyně se začala svých údajných nároků z předkupního práva domáhat až v reakci na její neúspěch v řízení u Obvodního soudu pro Prahu 4 sp. zn. 24C 74/2019, přičemž odkázali na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 22Cdo 364/2007.

4. Soud prvního stupně v odůvodnění rozsudku stručně a jasně vyložil, které skutečnosti vzal za prokázané a které nikoliv, o které důkazy opřel svá skutková zjištění, jaký učinil závěr o skutkovém stavu a jak věc posoudil po právní stránce. Odvolací soud na odůvodnění rozsudku odkazuje a na tomto místě skutkové a právní závěry stručně shrnuje.

5. Žalobkyně byla od [datum] nájemkyní sporného bytu (bytová jednotka [číslo] v budově [adresa], v katastrálním území Nusle, obec hl. m. [obec]) a její nájemní poměr skončil výpovědí nájmu bytu ke dni [datum] (správně mělo být uvedeno [datum]; poznámka odvolacího soudu). Předmětná bytová jednotka vznikla na základě„ Prohlášení vlastníka [obec a číslo] s.r.o., [IČO], o rozdělení vlastnického práva k nemovité věci (pozemku a domu) na vlastnické právo k jednotkám a určením společné části nemovité věci“ ze dne [datum]. Původní vlastník, tj. [právnická osoba] [číslo] s.r.o., nabídl dopisem ze dne [datum] žalobkyni předmětnou bytovou jednotku ke koupi za kupní cenu [částka] s tím, že v případě nepřijetí nabídky by zahájil jednání o prodeji s třetím subjektem. Žalobkyně dopisem ze dne [datum] odpověděla, že má zájem o koupi za cenu nižší o jeden milion korun. Původní vlastník nabídku opakoval, leč žalobkyně setrvala na tom, že má zájem byt koupit, ale za nižší cenu. Původní vlastník posléze bytovou jednotku prodal žalovaným za cenu [částka] kupní smlouvou ze dne [datum] a následně byl proveden vklad vlastnického práva ve prospěch žalovaných. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 24C 74/2019-132, který byl potvrzen rozsudkem Městského soudu dne [datum rozhodnutí], č. j. 13Co 136/2020-205, byla zamítnuta žaloba žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu předmětného bytu ze dne [datum]. Žalobkyně uplatnila svá předkupní práva k předmětné bytové jednotce vůči žalovaným poprvé dopisem ze dne [datum].

6. Právně věc soud prvního stupně posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen„ o. z.“, aplikovaná ustanovení v odůvodnění rozsudku citoval a dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět, a to z následujících důvodů.

7. Žalobkyni jako nájemkyni bytu svědčilo předkupní právo k předmětné bytové jednotce při jejím prvním převodu, neboť jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám (§ 1187 odst. 1 o. z.). Původní vlastník žalobkyni písemně a opakovaně nabízel koupi předmětné bytové jednotky za kupní cenu [částka] (nabídky ze dne [datum], [datum]), ale žalobkyně těchto nabídek nevyužila, protože neakceptovala kupní cenu (odpovědi ze dne [datum], [datum], [datum]). Původní vlastník ke dni [datum] nabídku již neopakoval a dne [datum] uzavřel kupní smlouvu se žalovanými, čímž striktně nedodržel postup předepsaný v § 2143 o. z., nicméně okolnost, že žalobkyně od [datum], tj. 8 měsíců před realizací prodeje, měla vědomost o tom, že původní vlastník chce realizovat prodej předmětné bytové jednotky a za jakou kupní cenu, přičemž tuto nabídku neakceptovala, vzal soud prvního stupně jako významnou pro rozhodnutí ve věci samé. S odkazem rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22Cdo 2821/2014, které sice řešilo předkupní právo podílových spoluvlastníků za předešlé právní úpravy, uzavřel, že předkupní právo zaniká i v případě, že předkupník o zamýšleném prodeji bytové jednotky ví, dá však nepochybně najevo, že o věc nemá zájem a že s prodejem souhlasí. Žalobkyně dala nepochybně najevo, že nemá zájem o koupi bytu za nabízenou tržní cenu. Z této skutečnosti soud prvního stupně dovodil, že žalobkyně souhlasila s prodejem bytové jednotky jinému a vzdala se výkonu svého předkupního práva. Podle soudu prvního stupně tak bylo nadbytečné činit žalobkyni písemnou nabídku předkupního práva ještě k datu uzavření kupní smlouvy se žalovanými.

8. Dále soud prvního stupně shledal, že v době, kdy žalobkyně dopisem ze dne [datum] uplatnila předkupní právo, jí již právo nájmu k předmětnému bytu nesvědčilo (právo nájmu skončilo ke dni [datum]), tedy nemohlo již být předkupní právo porušeno.

9. Soud prvního stupně ještě dodal, že v poměrech projednávané věci bylo uplatnění nároku žalobkyně z důvodu porušení předkupního práva v rozporu s dobrými mravy, kterému nemůže být přiznána právní ochrana. Žalobkyně totiž uplatnila nárok z předkupního práva až v červenci [rok] v reakci na její neúspěch v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 24C 74/2019.

10. Ze shora uvedených důvodů soud prvního stupně žalobní návrh zamítl a plně úspěšným žalovaným právo na náhradu nákladů řízení odepřel, neboť na straně žalobkyně shledal důvody hodné zvláštního zřetele ve smyslu § 150 o. s. ř., protože je osaměle žijící důchodkyně, má zdravotní potíže a jejím příjmem je jen starobní důchod.

11. Žalobkyně napadla rozsudek soudu prvního stupně včasným a přípustným odvoláním. Namítla, že z doslovného znění § [číslo] odst. 1 ve spojení s § 2143 o. z. zcela jasně plyne, že povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi vzniká jen a právě okamžikem uzavření příslušné smlouvy. Žádný jiný okamžik vzniku předkupního práva, než uzavření smlouvy a jemu odpovídající povinnosti, v občanském zákoníku upraven není, přičemž není možné si takovéto skutečnosti domýšlet volnou úvahou soudu extenzivním výkladem, navíc v rozporu s doslovným zněním zákona. Zákonem předpokládaný postup při realizaci prodeje nemovité věci zatížené předkupním právem spočívá v tom, že nejprve osoba zamýšlející prodej této věci vyhledá osobu, která má o koupi věci zájem (koupěchtivého), následně dohodne s koupěchtivým podmínky prodeje a uzavře s ním kupní smlouvu. Prodávající musí učinit písemnou nabídku předkupníkovi, v níž mu písemně ohlásí všechny podmínky koupě, včetně obsahu uzavřené smlouvy s koupěchtivým. Dovodila tedy, že smyslem zákonodárce je chránit oprávněné nájemce do té míry, že smlouva s koupěchtivým musí existovat před zánikem jejich předkupního práva, na případné vzdání se toho práva předem, by bylo možno nahlížet jako na obcházení zákona. Žalobkyně rovněž nesouhlasila s názorem soudu prvního stupně, že v době, kdy realizovala své předkupní právo, jí již nesvědčilo právo nájmu k dotčenému bytu, které zaniklo ke dni [datum]. Podle jejího názoru soud prvního stupně nevzal v úvahu skutečnost, že se proti podané výpovědi z nájmu bránila žalobou na určení oprávněnosti výpovědi nájmu podle § 2290 o. z. a za této situace žalobkyně jako nájemkyně tedy užívala předmět nájmu po právu, byť později soud rozhodl, že pronajímatel vypověděl nájem bytu oprávněně. Žalobkyně dále poukázala na zákonem upravené tzv. právo na bydlení, které jí svědčilo až do okamžiku pravomocného rozhodnutí soudu ve věci přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu, tedy v době realizace předkupního práva. Nesouhlasila rovněž se závěrem soudu prvního stupně, že uplatňování jejího nároku z titulu porušení předkupního práva, bylo jednáním v rozporu s dobrými mravy. V této souvislosti uvedla, že delší časový odstup mezi okamžikem, kdy se spoluvlastník dozvěděl o porušení zákonného předkupního práva, a okamžikem, kdy spoluvlastník svůj nárok ze zákonného předkupního práva uplatnil, sám o sobě nečiní uplatnění zákonného předkupního práva rozporné s dobrými mravy, k čemuž odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 22Cdo 4755/2014. Navrhla, aby odvolací soud změnou odvoláním napadeného rozsudku jejímu žalobnímu návrhu v plném rozsahu vyhověl.

12. Žalovaní se k odvolání písemně vyjádřili a navrhli, aby odvoláním napadený rozsudek byl jako věcně správný potvrzen a byla jim přiznána náhrada nákladů odvolacího řízení.

13. Odvolací soud přezkoumal postupem podle § 212, § 212a, § 214 odst. 1 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

14. Vady řízení, k nimž odvolací soud u přípustného odvolání přihlíží z úřední povinnosti (§ 212a odst. 5 věta prvá, o. s. ř.), nebyly namítány a odvolací soud je neshledal.

15. Odvolací soud při jednání účastníkům sdělil obsah rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 3. 2. 2022, č. j. 17Co 393/2021-202, jímž byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 51C 33/2020-142, kterým soud prvního stupně uložil žalobkyni povinnost vyklidit a vyklizenou odevzdat žalovaným předmětnou bytovou jednotku do dvou měsíců od právní moci rozsudku. Rozsudek nabyl právní moci dne [datum].

16. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, který rozhodné skutečnosti zjistil procesně správným způsobem, v dostatečném rozsahu, odvolací soud v jeho postupu a závěrech neshledal logický rozpor. Neshledal rovněž, že by soud prvního stupně při zjišťování skutkového stavu věci opomenul nějaké rozhodné skutečnosti, jež byly v řízení prokázány, nebo že by pro svá skutková zjištění neměl oporu v provedeném dokazování. Soud prvního stupně použil právní předpis, který použít měl a zamítavé rozhodnutí je právně správné.

17. Podle § 1187 odst. 1 o. z. má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu, vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

18. Odvolací soud vzal v daném případě za relevantní, že žalobkyně pozbyla postavení nájemce zánikem nájemního poměru ke sporné bytové jednotce ke dni [datum], tj. uplynutím tříměsíční výpovědní doby. Žalovaná neuspěla s žalobou na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, když rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 24C 74/2019-132, byla její žaloba zamítnuta. Tento rozsudek byl potvrzen rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 13Co 136/2020-205, přičemž dovolání žalované proti rozhodnutí odvolacího soudu bylo odmítnuto usnesením Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26Cdo 937/2021 (rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na [webová adresa]).

19. Odvolací soud uzavřel, že v okamžiku, kdy žalobkyně dala dopisem ze dne [datum] žalovaným najevo, že hodlá využít předkupního práva, již nesplňovala zákonnou podmínku existence předkupního práva podle § 1187 odst. 1 o. z., neboť již nebyla nájemkyní bytu a předkupní právo podle § 1187 odst. 1 o. z. jí tak nesvědčilo. Uvedený právní závěr byl stěžejní pro zamítnutí návrhu žalobkyně na nahrazení projevu vůle žalovaných uzavřít se žalobkyní smlouvu o převodu předmětné bytové jednotky kupní smlouvou. Za dané situace již pro rozhodnutí ve věci samé nebylo relevantní řešit otázku, zda původní vlastník [obec a číslo] s.r.o., [IČO], měl ke dni [datum] znovu učinit žalobkyni jako předkupníkovi nabídku, ve které by jí ohlásil všechny podmínky koupě včetně obsahu uzavřené smlouvy s koupěchtivými žalovanými (§ 2147 o. z.), protože ani kladná odpověď na předestřenou otázku by již nemohla přivodit žalobkyni příznivé rozhodnutí ve věci samé. Obdobně nebylo důvodu řešit soudem prvního stupně předestřenou otázku souladnosti jednání žalobkyně s dobrými mravy.

20. K odvolacím námitkám ještě zbývá dodat, že právo nájmu je právem obligačním a nájem nemohl žalobkyni vzniknout na základě nerušeného užívání bytu žalobkyní po dobu vedení soudního řízení na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu (řízení vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 24C 74/2019). [ulice] byla též námitka žalobkyně, že až do okamžiku pravomocného rozhodnutí soudu ve věci přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu jí právo nájmu svědčilo.

21. Zamítavé rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé bylo ve výroku věcně správné, přičemž žalovaní nebrojili proti tomu, že jim s odkazem na § 150 o. s. ř. nebylo přiznáno právo na náhradu nákladů řízení, a proto byl rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o. s. ř. potvrzen.

22. Pokud se týká náhrady nákladů odvolacího řízení, odvolací soud přihlédl k tomu, že žalovaní měli v odvolacím řízení plný úspěch, tudíž měli podle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu účelně vynaložených nákladů na bránění práva, přičemž toto právo by jim bylo lze možno odejmout pouze postupem podle § 150 o. s. ř.

23. Aplikace § 150 o. s. ř. je však výjimečným opatřením, jež prolamuje základní zásadu zakotvenou v § 142 odst. o. s. ř. Jde o výjimku z pravidla a nelze ji vykládat tak, že kdykoli bez ohledu na základní zásady rozhodování o nákladech řízení je namístě nepřiznat náhradu nákladů úspěšnému účastníkovi řízení (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 29Cdo 2438/2013, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 30Cdo 2880/2013, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26Cdo 4384/2013, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 33Cdo 4275/2013, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 23Cdo 2234/2014, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 32Cdo 3103/2014). Soud má nejdříve zjistit výši nákladů řízení, která by měla být procesně úspěšné straně nahrazena, následně má zvážit důvody pro uplatnění moderačního práva podle § 150 o. s. ř., přičemž má posoudit, zda-li lze po tom, jemuž má být náhrada nákladů řízení přiznána, spravedlivě požadovat, aby náklady řízení nesl ze svého, a zda-li je naopak nespravedlivým ukládat náhradu nákladů řízení tomu účastníku, který ve věci úspěch neměl (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 22Cdo 3012/2012).

24. V projednávané věci se jednalo o náhradu nákladů řízení ve výši [částka].

25. Odvolací soud z obsahu spisu předně zjistil, že žalobkyně pro případ, že by ve věci samé neuspěla, při jednání soudu prvního stupně, ani při jednání soudu odvolacího nenavrhovala, aby soud prvního stupně z důvodů hodných zvláštního zřetele odepřel žalovaným právo na náhradu nákladů řízení. Přitom netvrdila ani nedoložila okolnosti, které by měl soud vzít v úvahu a zhodnotit je jako důvody hodné zvláštního zřetele. Z uvedeného plyne, že ani žalovaní neměli možnost se k jejím důvodům a možné aplikaci § 150 o. s. ř. vyjádřit, přičemž ve fázi odvolacího řízení o náhradu svých nákladů požádali. Dále v řízení vyšlo najevo, že žalobkyně usilovala o převod předmětné bytové jednotky za cenu [částka], tudíž byl lze důvodně předpokládat, že zaplacení takové ceny by měla mít zajištěno (v opačném případě by jednoznačně šlo o šikanózní žalobu). Pro rozhodnutí o náhradě nákladů řízení pak nebylo bez dalšího významné osvobození žalobkyně od placení soudních poplatků, kterého se jí od soudu prvního stupně dostalo. V projednávané věci bez bližšího zdůvodnění a osvědčení poměrů žalobkyně nebylo lze uzavřít, že by povinnost zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení, způsobila žalobkyni nespravedlivou újmu.

26. O náhradě nákladů odvolacího řízení tedy odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. a úspěšným žalovaným přiznal náhradu nákladů řízení účelně vynaložených na bránění práva, kterou vyčíslil podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif, dále jen„ AT“) takto: odměna advokáta [částka] z tarifní hodnoty [částka] podle § 6 odst. 1, § 7, § 8 odst. 1, § 12 odst. 4 (snížená o 20 %) AT za účast na jednání odvolacího soudu podle § 11 odst. 1 písm. g) AT, paušální náhrada hotových výdajů [částka] podle § 13 odst. 1 a odst. 3 AT a 21% daň z přidané hodnoty, tj. [částka], celkem 42 410, [částka] Odvolací soud do náhrady nezahrnul vyjádření k odvolání, které mohli žalovaní ústně přednést při jednání odvolacího soudu O lhůtě a místě plnění odvolací soud rozhodl podle § 160 odst. 1, § 149 odst. 1 o. s. ř.