o zaplacení 461 140 Kč

1. Obvodní soud pro [adresa], dále soud prvního stupně, rozsudkem ze dne 12. 12. 2023, č. j. [spisová značka], vyhověl žalobnímu návrhu a žalované uložil, aby žalobkyni zaplatila 461 140 Kč (výrok I.) a náhradu nákladů řízení ve výši 189 818,30 Kč (výrok II.).

2. Žalobkyně jako pronajímatelka uplatnila proti žalované nárok na zaplacení sjednané smluvní pokuty a nárok na úrok z prodlení za prodlení žalované se splácením nájemného v období od ledna 2019 do února 2020. Tvrdila, že žalovaná jako nájemce od 11. 12. 2003 užívala předmět nájmu - prostory v budově č. p. [číslo] v [adresa], o celkové výměře 674,58 m2, ale smluvené nájemné 180 000 Kč měsíčně (217 800 Kč včetně DPH) neplatila řádně a včas. Za období od ledna 2019 do února 2020 žalobkyně žalované vyčíslila smluvní pokutu na 426 500 Kč a kapitalizovaný úrok z prodlení na 34 640 Kč, celkem žalovaných 461 140 Kč. Žalobkyně v žalobě odkázala na smlouvu o nájmu ze dne 11. 12. 2008 obsahující ujednání o smluvní pokutě.

3. Žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta a na svoji obranu tvrdila, že účastnice uzavřely dne 11. 12. 2003 v režimu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu nebytových prostor, smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor na adrese [adresa], na dobu pěti let a nájem na základě této smlouvy tedy skončil ke dni 11. 12. 2008. Po skončení nájemního vztahu žalobkyně dál účtovala žalované nájemné podle smlouvy ze dne 11. 12. 2003, a to včetně období, za které uplatňuje nárok na zaplacení smluvní pokuty a úhrady úroků z prodlení za prodlení s úhradou nájemného. Žalobkyně opřela nárok na zaplacení smluvní pokuty o smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 2. 1. 2008, která jako by plynule navazovala na předchozí smlouvu o nájmu ze dne 11. 12. 2003, ale smlouva ze dne 2. 1. 2008 platně uzavřena nebyla (smlouva měla být uzavřena 2. 1. 2008, ale odkazovala na ustanovení § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., publikovaného ve Sbírce zákonů až o 4 roky později). Pro dobu od 11. 12. 2008 tedy nebyla sjednána písemná smlouva o nájmu předmětných nebytových prostor a žalobkyně uplatnila nárok na zaplacení smluvní pokuty za období, kdy neexistoval žádný platný zavazovací titul, který by takovému nároku dal vzniknout.

4. Soud prvního stupně v odůvodnění rozsudku stručně a jasně vyložil, které skutečnosti vzal za prokázané, o které důkazy svá skutková zjištění opřel a jaký učinil závěr o skutkovém stavu. Zjištěný skutkový stav věci posoudil zejména podle zákona č. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinného do 31. 12. 2013, dále „obč. zák.“, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinného od 1. 1. 2014, dále jen „o. z.“, aplikovaná ustanovení v odůvodnění rozsudku citoval a vyložil, jak věc po právní stránce posoudil. Odvolací soud na odůvodnění rozsudku odkazuje a na tomto místě skutkové a právní závěry jen stručně shrnuje.

5. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce dne 11. 12. 2003 uzavřely platnou smlouvu o nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., a žalobkyně poskytla žalované k užívání nebytové prostory v budově č. p. [číslo] v [adresa], o celkové výměře 674,58 m2, žalovaná se zavázala platit nájemné 180 000 Kč měsíčně (bez DPH), nájem byl sjednán na dobu určitou do 11. 12. 2008. Žalovaná jako nájemce předmět nájmu užívala i po datu 11. 12. 2008 a ve smyslu § 676 odst. 2 obč. zák. docházelo k obnovování nájemní smlouvy na každý další rok; popsané zákonné automatické obnovování nájemní smlouvy následně účastnice písemně stvrdily dne 7. 4. 2010 listinou nazvanou „čestné prohlášení“ a dne 1. 10. 2012 sjednaly platný Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 11. 12. 2003, jímž změnily ujednání o sjednané době nájmu tak, že nájemní doba se vždy automaticky prodlužuje o dobu dalších pěti let, jestliže nedošlo k výpovědi smlouvy. Doba nájmu sjednaná nájemní smlouvou ze dne 11. 12. 2003 tak byla obnovována za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a to až do doby, než účastnice uzavřely dne 1. 1. 2021 novou nájemní smlouvu, která nahradila původní smlouvu ze dne 11. 12. 2003, nicméně nová nájemní smlouva se netýká uplatněného nároku za období od ledna 2019 do února 2020. Žalovaná od 11. 12. 2003 předmětné prostory v budově č. p. [číslo] v [adresa] o celkové výměře 674,58 m2, podrobněji specifikované v článku I. smlouvy ze dne 11. 12. 2003, užívala včetně rozhodného období od ledna 2019 do února 2020.

6. Ve smlouvě ze dne 11. 12. 2003 si účastnice (mimo jiné) ujednaly, že nájemné je splatné dopředu vždy k pátému dni běžného kalendářního měsíce (článek V. odst. 5) a prodlení s placením nájemného je sankcionováno podle § 544 obč. zák. smluvní pokutou, a to 500 Kč za každý den prodlení s úhradou dluhu (článek IV. odst. 6). Bylo prokázáno, že v rozhodném období od ledna 2019 do února 2020 byla žalovaná v prodlení s úhradou měsíčních plateb nájemného v celkovém rozsahu 853 dní, což při smluvní pokutě 500 Kč za každý den prodlení činí 426 500 Kč. Žalobkyně podle smluvního ujednání žalované smluvní pokutu vyúčtovala, ale žalovaná pokutu nezaplatila. Soud prvního stupně neshledal důvod pro snížení smluvní pokuty, žalovaná snížení smluvní pokuty ani nenavrhla.

7. Zákonný úrok z prodlení, na který žalobkyni podle § 1970 o. z. vznikl nárok, byl žalobkyní vyčíslen v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., na žalovaných 34 640 Kč.

8. Soud prvního stupně zdůraznil, že žalovaná v průběhu řízení vyčíslení smluvní pokuty a kapitalizovaného úroku z prodlení nezpochybnila.

9. K obraně žalované, že žalobkyně v penalizační faktuře ze dne 26. 10. 2021 odkázala na článek VI. bod. 3 o smluvní pokutě obsažený v neplatné nájemní smlouvě ze dne 2. 8. 2008, nikoli na článek o smluvní pokutě obsažený v nájemní smlouvě ze dne 11. 12. 2003, soud prvního stupně uvedl, že žalobkyně sice v žalobě odkázala na článek VI. odst. 3 smlouvy ze dne 2. 8. 2008, ale v obou smlouvách (jak ze dne 11. 12. 2003, tak ze dne 2. 8. 2008) byla smluvní pokuta upravena obsahově totožně a nutno přihlédnout k tomu, že smlouva datovaná dnem 2. 1. 2008 byla statutárními zástupci smluvních stran podepsána z důvodu administrativního pochybení a jisté právní neznalosti obou účastnic, jak vysvětlil statutární zástupce žalobkyně (statutární zástupce žalované nesouhlasil s tím, aby byl jako účastník vyslechnut); zástupci účastnic podepsali smlouvu s datem 2. 1. 2008, která měla řešit zpětně smluvní období do 31. 12. 2020 za obsahově stejných smluvních podmínek, jaké byly uvedeny ve smlouvě ze dne 11. 12. 2003, úmyslem účastníků rozhodně nebylo smlouvou ze dne 2. 1. 2008 sjednat práva a povinnosti z nájmu předmětných nebytových prostor jinak, než ve smlouvě ze dne 11. 12. 2003, proto soud prvního stupně posoudil smlouvu datovanou 2. 1. 2008 podle zamýšleného účelu za právní jednání stvrzující nájemní vztah, který mezi nimi vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne 11. 12. 2003 a trval podle této smlouvy až do 31. 12. 2020, nikoliv za novou a zpětně účinnou smlouvu o nájmu.

10. Soud prvního stupně tedy uzavřel, že uplatněný nárok na smluvní pokutu a úrok z prodlení je co do důvodu i výše po právu.

11. Plně úspěšné žalobkyni podle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal náhradu nákladů řízení účelně vynaložených na soudní poplatek a zastoupení advokátem ve výši 189 818,30 Kč.

12. Žalovaná napadla rozsudek soudu prvního stupně včasným a přípustným odvoláním. Uvedla, že žalobkyně uplatnila žalovaný nárok na základě smlouvy ze dne 2. 1. 2008, tedy smlouvy, která nebyla platně uzavřena, tudíž nárok jí nemohl vzniknout. Pokud by žalobkyně v tomto řízení uplatnila nová skutková tvrzení v tom smyslu, že požaduje po žalované zaplatit smluvní pokutu na základě čl. IV. odst. 6 nájemní smlouvy ze dne 11. 12. 2003, pak by musela (i) žalované vystavit penalizační fakturu na základě čl. IV. odst. 6 nájemní smlouvy ze dne 11. 12. 2003 se splatností 10 dní, (ii) penalizační faktura by se musela dostat do sféry žalované, (iii) musela by v tomto řízení požadovat smluvní pokutu na základě jiného skutkového stavu, než jaký vylíčila v žalobě, tedy jednalo by se o změnu žaloby a hmotněprávní účinky změněné žaloby nastávají až dnem, kdy soudu dojde podání obsahující změnu žaloby nebo dnem, kdy žalující učiní toto podání ústně do protokolu (až tímto dne se staví běh promlčecích lhůt u nároku uplatněného na základě jiného skutkového stavu) a (iv) soud by musel změnu žaloby schválit; k popsanému jednání nedošlo. Žalovaná již v průběhu řízení deklarovala a v odvolání zopakovala, že v případě změny žaloby by se bránila námitkou promlčení; v této souvislosti odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33Cdo 3236/2008. Dále žalovaná vyjádřila nesouhlas se závěrem soudu prvního stupně, že užívala předmět nájmu jako nájemce i po datu 11. 12. 2008 a že nájem byl obnovován. Nájemní smlouva ze dne 2. 1. 2008 nebyla uzavřena platně a nebylo možno založit právní vztah neplatným právním úkonem. Nárok na zaplacení smluvní pokuty na základě nájemní smlouvy ze dne 2. 1. 2008 žalobkyni nevznikl a uplatněný nárok na úroky z prodlení na základě nájemní smlouvy ze dne 2. 1. 2008 žalobkyni rovněž nevznikl. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnou odvoláním napadeného rozsudku žalobní návrh zamítl a žalované přiznal náhradu nákladů před soudy obou stupňů.

13. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud odvoláním napadený rozsudek potvrdil, protože skutkové i právní závěry soudu prvního stupně jsou věcně správné.

14. Odvolací soud postupem podle § 212, § 212a, § 213 odst. 2, § 214 odst. 1 o. s. ř., přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

15. Vady řízení, k nimž u přípustného odvolání přihlíží z úřední povinnosti (§ 212a odst. 5 o. s. ř.), odvolací soud neshledal.

16. Návrh na zahájení řízení (žaloba) musí obsahovat kromě obecných náležitostí podání uvedených v § 42 odst. 4 o. s. ř. vylíčení rozhodujících skutečností, označení důkazů, jichž se žalobce dovolává, a musí z něho být patrno, čeho se žalobce domáhá (srov. § 79 odst. 1 větu druhou o. s. ř.). Rozhodujícími skutečnostmi se ve smyslu § 79 odst. 1 věty druhé o. s. ř. rozumí údaje, které jsou zcela nutné k tomu, aby bylo jasné, o čem a na jakém podkladě má soud rozhodnout. Žalobce musí v žalobě uvést takové skutečnosti, kterými vylíčí skutek (skutkový děj), na jehož základě uplatňuje žalobním petitem svůj nárok, a to v takovém rozsahu, který umožňuje jeho jednoznačnou individualizaci, tedy který vymezuje po skutkové stránce předmět řízení. Vylíčením rozhodujících skutečností v žalobě plní žalobce též svoji povinnost tvrzení, uloženou mu ustanovením § 101 odst. 1 písm. a) o. s. ř.

17. Změnou návrhu ve smyslu § 95 o. s. ř. se zejména rozumí změna spočívající v tom, že žalobce na základě stejného skutkového základu požaduje stejné plnění ve větším rozsahu, než se domáhal v návrhu (jde o tzv. rozšíření návrhu); na základě stejného skutkového základu požaduje jiné plnění, např. místo uložení povinnosti k nepeněžitému plnění se domáhá zaplacení peněžité částky; na základě stejného skutkového stavu požaduje místo splnění povinnosti vydání určujícího výroku nebo naopak, tj. mění žalobu o plnění na určovací žalobu; požaduje sice stejné plnění, ale na základě jiného skutkového stavu, než ho vylíčil v návrhu, a to buď zcela nového, nebo doplněného o další rozhodující skutečnosti; na základě jiného skutkového stavu požaduje jiné plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2008, sp. zn. 32Odo 1186/2005, rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na http://www.nsoud.cz).

18. Ze skutkových tvrzení žalobkyně bylo jasné, že soud má rozhodnout o jejím nároku na smluvní pokutu a úrok z prodlení za prodlení žalované s placením nájemného v rozsahu 853 dnů prodlení v období leden 2019 až února 2020, nájemného za nájem (užívání) předmětu nájmu, tj. nebytových prostor v budově č. p. [číslo] v [adresa], o celkové výměře 674,58 m2, nájem trvající od 11. 12. 2003. Rozsah požadovaného plnění se v průběhu řízení rovněž nezměnil. Žalobkyně tedy od počátku řízení požadovala stejné plnění na základě skutkového stavu vylíčeného již v žalobě, aniž by skutkový stav věci v průběhu řízení změnila.

19. Obrana žalované, že nájem skončil ke dni 11. 12. 2008, a že po tomto datu předmět nájmu užívala bez právního důvodu, není důvodná. Soud prvního stupně podrobně vyložil, že nájemní smlouva ze dne 11. 12. 2003 byla po uplynutí sjednané doby nájmu obnovována ve smyslu § 676 odst. 2 obč. zák., což posléze účastnice také písemně stvrdily listinným čestným prohlášením ze dne 7. 4. 2010 a dne 1. 10. 2012 pak písemným Dodatkem č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 11. 12. 2003. Nájem byl obnovován za týchž podmínek, za jakých byl sjednán smlouvou ze dne 11. 12. 2003, včetně ujednání o smluvní pokutě, a to až do doby, než účastnice uzavřely dne 1. 1. 2021 novou nájemní smlouvu, která nahradila původní smlouvu ze dne 11. 12. 2003. Žalovaná jako nájemce od 11. 12. 2003 nepřetržitě předmět nájmu užívala včetně rozhodného období leden 2019 až únor 2020, žalovaná byla povinna řádně a včas platit sjednané nájemné, což neplnila a byla v prodlení s placením tak, jak bylo prokázáno a soudem prvního stupně popsáno. Prodlení s placením nájemného bylo podle smluvního ujednání účastnic sankcionováno smluvní pokutou a ze zákona úrokem z prodlení.

20. Otázka, zda uplatněný nárok na smluvní pokutu vyplývá ze smlouvy o nájmu ze dne 11. 12. 2003 ve znění dodatku ze dne 1. 10. 2012 nebo ze smlouvy ze dne 2. 1. 2008, na kterou odkázala žalobkyně v žalobě, byla otázkou právní, nikoli skutkovou a z hlediska vymezení skutku je nerozhodné, že žalobkyně v žalobě odkázala na ujednání smlouvy ze dne 2. 1. 2008, kterou mylně považovala za smlouvu platnou a zpětně účinnou. Soud prvního stupně podrobně a správně vysvětlil, že nájem sjednaný písemnou smlouvou ze dne 11. 12. 2003 nepřetržitě trval ode dne 11. 12. 2003 až do doby, než účastnice uzavřely dne 1. 1. 2021 novou nájemní smlouvu, která nahradila smlouvu ze dne 11. 12. 2003. Na okraj poukázal na to, že ujednání ve smlouvě ze dne 11. 12. 2003 bylo obsahově shodné s ujednáním ve smlouvě ze dne 2. 1. 2008, kterou posoudil podle zamýšleného účelu za právní jednání, které mělo stvrdit nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne 11. 12. 2003, nikoliv za novou a zpětně účinnou nájemní smlouvu. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně uzavřel, že v průběhu řízení ze strany žalobkyně nedošlo ke změně žaloby ve smyslu vymezení skutkového základu věci, když v průběhu řízení vyšlo najevo, že uplatněný nárok na smluvní pokutu se opírá o ujednání vyjádřené ve smlouvě ze dne 11. 12. 2003, ani změny žaloby nebylo třeba.

21. Podle § 3028 odst. 3 o. z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

22. Popsané pravidlo se vztahuje i na ujednání o smluvní pokutě, která byla podle předchozí právní úpravy považována za zajištění závazků (§ 544 a násl. obč. zák.) a podle nové úpravy jde o utvrzení dluhu (§ 2048 a násl. o. z.).

23. Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

24. V souvislosti s účinností nového občanského zákoníku od 1. 1. 2014 došlo ke změně dosavadního nájmu v tom smyslu, že otázky neupravené nájemní smlouvou se po 31. 12. 2013 řídily příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb. a účinnosti pozbyla ta smluvní ujednání, která sice byla podle předchozích právních předpisů platná a zakládala práva a povinnosti účastníků, avšak podle nové právní úpravy se k nim nepřihlíží, jinak řečeno nejsou již dovolená.

25. Soud prvního stupně citovaná ustanovení správně aplikoval, a to § 3028 odst. 3 o. z. ve vztahu ke sjednané smluvní pokutě a § 3074 odst. 1 o. z. ve vztahu k nájmu. Nájem trval i po uplynutí prvních pěti let (po 11. 12. 2008), neboť byl obnovován podle § 676 odst. 2 obč. zák. vždy o rok a posléze o pět let podle smluvního ujednání účastníků vyjádřeného v dodatku ze dne 1. 10. 2012 k nájemní smlouvě. Jestliže si účastníce v nájemní smlouvě platně sjednaly smluvní pokutu a nárok na ni v důsledku porušení smluvní povinnosti žalované platit řádně a včas nájemné vznikl až po 31. 12. 2013, zůstal tento nárok ve smyslu § 3028 odst. 3 o. z. zachován i po uvedeném datu (nešlo o nájem bytu, tudíž § 2239 o. z. na projednávanou věc nedopadá).

26. Žalobkyně a žalovaná pro případ porušení smluvené povinnosti platit nájemné sjednaly smluvní pokutu. Posuzované ujednání o smluvní pokutě je určité, z jeho obsahu je zřejmé, že smluvní pokuta je vázána na porušení povinnosti platit nájemné řádně a včas, dále je jednoznačně určena výše smluvní pokuty a splatnost. Povinnost uhradit smluvní pokutu vzniká bez ohledu na zavinění, právo na smluvní pokutu vzniká již porušením smluvené povinnosti bez ohledu na okolnosti a příčiny, které k porušení vedly. Sjednaná smluvní pokuta měla funkci preventivní i sankční, jejím účelem bylo zajistit včasné a řádní placení nájemného.

27. Uplatněný nárok na smluvní pokutu je co do důvodu po právu; proti vyčíslené výši smluvní pokuty žalovaná nebrojila, netvrdila, že by plnila jinak, než tvrdila a doložila žalobkyně, netvrdila ani skutečnosti, z nichž by dovozovala důvody pro moderaci smluvní pokuty soudem, tudíž závěr soudu prvního stupně, že uplatněný nárok je i co do výše důvodný, je věcně správný.

28. Uplatněný nárok na úrok z prodlení má oporu v § 1970 o. z., neboť po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Žalobkyně výši úroku z prodlení vyčíslila v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Jak již bylo uvedeno, žalovaná netvrdila, že by nájemné platila jinak, než jak bylo prokázáno listinami předloženými k důkazu žalobkyní (faktury, výpisy z účtu), tedy nárok na úrok z prodlení je rovněž co do důvodu i výše po právu.

29. Odkaz žalované na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33Cdo 3236/2008 není pro rozhodnutí v této právní věci přiléhavý, neboť v tam řešeném případě žalobce v průběhu řízení změnil skutkový základ věci (plnění ze smlouvy o půjčce) a soud změnu žaloby připustil, což ve svém důsledku mělo vliv na právní posouzení vznesené námitky promlčení.

30. Rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé je věcně správné.

31. O náhradě nákladů řízení soud prvního stupně rozhodl v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. a náhradu správně vyčíslil.

32. Odvolací soud ze shora uvedených důvodů podle § 219 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé a ve výroku o nákladech řízení potvrdil, neboť je v obou výrocích věcně správný.

33. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a plně úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení, které účelně vynaložila. Náhradu vyčíslil podle § 137 o. s. ř. a vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném od 1. 1. 2025, takto: odměna advokáta 10 180 Kč podle § 6 odst. 1, § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. g) za úkon právní služby - účast na jednání odvolacího soudu dne 9. 4. 2025, paušální náhrada hotových výdajů 450 Kč podle § 13 odst. 4, náhrada za promeškaný čas za cestu k soudu a zpět do sídla advokáta 2x 150 Kč podle § 14 odst. 1 a 3, daň z přidané hodnoty 21 % ze součtu odměny a náhrad, tj. 2 295,30 Kč, celkem 13 225,30 Kč. Lhůtu a místo plnění stanovil podle § 160 odst. 1 a § 149 odst. 1 o. s. ř.