o zaplacení [částka] s příslušenstvím, k odvolání žalované proti [anonymizováno] Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Rozsudkem v záhlaví označeným soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni [částka] s příslušenstvím ve výroku specifikovaným, vše do tří dnů od právní moci [anonymizováno] (výrok I). Žalobu zamítl co do požadovaného zákonného úroku z prodlení z částky [částka] za dobu od [datum] do [datum] (výrok II). Žalované uložil povinnost zaplatit [země] ve prospěch účtu Obvodního soudu pro Prahu 10 náhradu nákladu řízení ve výši [částka] ve lhůtě tří dnů od právní moci [anonymizováno] (výrok II), a ve stejné lhůtě zavázal žalovanou zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok [příjmení]). Takto soud prvního stupně rozhodl o žalobě (v pořadí již druhým rozsudkem), kterou se původně žalobce [právnická osoba], [IČO], domáhal zaplacení žalované částky na základě tvrzení, že dne [datum] bylo mezi ním jako prodávajícím a žalovanou jako kupující uzavřena kupní smlouva, jejíž předmětem byla koupě rodinného domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] dále koupě pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na [anonymizováno] [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Kupní cena za převáděné nemovitosti byla ve smlouvě sjednána částkou [částka], včetně DPH, přičemž část kupní ceny ve výši [částka] se žalovaná zavázala zaplatit ve lhůtě 15dnů od vložení návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí. K této události došlo dne [datum], od kdy je žalovaná zapsaná na [anonymizováno] číslo [rok] pro [katastrální uzemí] jako vlastník převáděných nemovitostí. Část kupní ceny ve výši [částka] se proto stala splatnou a žalované vznikla povinnost zaplatit žalobci tuto částku do [datum].

2. Poté, co byly k návrhu žalované spojeny věci projednávané u tamního soudu pod sp. zn. [spisová značka] a sp. zn. [spisová značka], se předmětem sporu stala rovněž částka [částka] se zákonným úrokem z prodlení jdoucím od [datum] do zaplacení, představující„ zádržné“, které se žalovaná zavázala zaplatit původnímu žalobci ve lhůtě do [datum]. Uvedla, že dům byl prodán jako nedokončený na základě žádosti žalované, která si chtěla stavbu dokončit sama. Ačkoliv se částka [částka] stala splatnou dne [datum] a ačkoliv byla původní žalobkyně připravena odstranit vady, které krylo zádržné, žalovaná dlužnou částku ani přes písemnou výzvu nezaplatila.

3. Žalovaná nesporovala tvrzení o uzavření kupní smlouvy dne [datum], ani splatnost doplatku kupní ceny ve výši [částka]. Stejně tak zůstalo mezi účastníky nesporné, že doplatek kupní ceny ve výši [částka] žalovaná nezaplatila, ačkoliv ke vkladu vlastnického práva došlo dne [datum].

4. Ve vztahu k žalobnímu požadavku na zaplacení zádržného založila žalovaná svoji obranu na zásadním tvrzení o tom, že nedodělky odstraněny nebyly, ve vztahu k žalobnímu požadavku na zaplacení nedoplatku kupní ceny ([částka]) se bránila kompenzačním projevem (§ 98 o. s. ř.).

5. Odvolací soud uvedl, že vzhledem k hmotněprávnímu účinku započtení, kterým je zánik závazku, musí být tento projev zcela určitý, aby zůstalo bez jakýchkoliv pochybností, z jakého důvodu a v jaké výši započtením závazek zanikl. V tomto směru také odvolací soud poskytl při odvolacím jednání žalované poučení a vyzval ji k upřesnění její procesní obrany s akcentem na zachování označení vad ve shodě s revizním znaleckým posudkem, který byl v řízení před soudem prvního stupně vypracován. Žalovaná svoji procesní obranu upřesnila, avšak ani toto upřesnění neodstranilo neurčitost tohoto projevu a neumožňovalo tak věcný přezkum soudem prvního stupně předloženého rozhodnutí.

6. Odvolací soud zejména soudu prvního stupně v kasačním rozhodnutí uložil, aby žalovanou vedl k upřesnění kompenzační námitky tak, aby bylo zřejmé, z titulu jakých, konkrétně vytýkaných, vad slevu požaduje, a v jaké výši vztahující se k té které vytýkané vadě. Jinak řečeno, je třeba důsledně zacházet s uplatněnými nároky žalované na slevu z kupní ceny, které jsou součástí jejího kompenzačního projevu, a dále s její obranou založenou na tvrzení, že z důvodu neodstranění vad a nedodělků splatnost zádržného nenastala.

7. Smlouvou o postoupení pohledávky ze dne [datum] převedl původní žalobce, [právnická osoba], žalobou uplatněné nároky na [právnická osoba], s. r. o. Tamní soud usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], postupem podle § 107a odst. 2 o. s. ř. v tomto směru rozhodl o procesním nástupnictví.

8. Po kasačním rozhodnutí odvolacího soudu žalovaná k výzvě soudu prvního stupně (usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]) upřesnila svůj kompenzační projev následujícím způsobem:

(1) částku ve výši [částka] (vada d) dle [anonymizováno], [číslo] dle [anonymizována dvě slova], spočívající ve vadném vyspádování okapových žlabů), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z této vady;

(2) částku ve výši [částka] (vada d) dle [anonymizováno], [číslo] dle [anonymizována dvě slova], spočívající ve vadném odvětrání střechy nad garáží), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny rodinného domu (dále též jen [anonymizováno]) z této vady;

(3) částku ve výši [částka] (vada c) dle [anonymizováno], písmeno e) dle [anonymizována dvě slova], spočívající v nedostatečné zvukové a kročejové izolaci), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z této vady;

(4) částku ve výši [částka] (vada C dle [anonymizováno], písmeno f) dle [anonymizována dvě slova], spočívající v propadnuté a křivé zámkové dlažbě), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z této vady;

(5) částku ve výši [částka] (vada D, G dle [anonymizováno], písmeno h) dle [anonymizována dvě slova], spočívající v degradovaném povrchu betonu podél pojezdové kolejnice a drolení se betonových podezdívek), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z této vady;

(6) částku ve výši [částka] (vada d) dle [anonymizováno], písmeno j) dle [anonymizována dvě slova], spočívající v nepřesně provedených spojích a stycích krovů, nevhodném podbití a širších prknech), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z této vady;

(7) částku ve výši [částka] (vada I dle [anonymizováno], písmeno m) dle [anonymizována dvě slova], spočívající v absentujícím parkovacím stání), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z této vady;

(8) částku ve výši [částka] (vada J dle [anonymizováno], písmeno o) dle [anonymizována dvě slova], spočívající v plísních v koupelně), odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z této vady;

přičemž pohledávka Žalobce vůči Žalované z titulu nedoplatku kupní ceny [anonymizováno] ve výši [částka] v rozsahu [částka] zaniká a nadále existuje ve výši [částka].

9. Žalovaná nadále vyslovila přesvědčení, že vada spočívající v chybějící mezibytové příčce [anonymizováno] je také vadou, která byla řádně vytknuta a ohledně které byl zpracován znalecký posudek [číslo] ze dne [datum], stanovující slevu z kupní ceny [anonymizováno] z důvodu existence této vady ve výši [částka]. Z toho důvodu Žalovaná (…) započítává z procesní opatrnosti vůči zbývající pohledávce Žalobce za Žalovanou ve výši [částka] vzniknuvší z titulu nedoplatku kupní ceny [anonymizováno] dle [anonymizováno] částku ve výši [částka], odpovídající pohledávce Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z důvodu vady spočívající v chybějící mezibytové příčce [anonymizováno], přičemž zbývající pohledávka Žalobce vůči Žalované ve výši [částka] vzniknuvší z titulu nedoplatku kupní ceny [anonymizováno] dle [anonymizováno] v plném rozsahu zaniká. Pohledávka Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z důvodu vady spočívající v chybějící mezibytové příčce [anonymizováno] v původní výši [částka] nadále existuje ve výši [částka].

10. Žalovaná dále (viz protokol z jednání na č. l. 835 verte spisu) započítává vůči pohledávce Žalobce za Žalovanou na příslušenství pohledávky Žalobce (z titulu nedoplatku kupní ceny [anonymizováno] dle [anonymizováno] z jistiny ve výši [částka] od [datum] do [datum]) ve výši [částka] částku ve výši [částka] odpovídající části pohledávky Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z důvodu vady spočívající v chybějící mezibytové příčce [anonymizováno], přičemž tato část pohledávky Žalované vůči Žalobci z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z důvodu vady spočívající v chybějící mezibytové příčce [anonymizováno] zaniká. Žalované zůstává vůči Žalobci zbývající část pohledávky z titulu slevy z kupní ceny [anonymizováno] z důvodu vady spočívající v chybějícím mezibytové příčce [anonymizováno] ve výši [částka], která není předmětem započtení ani vzájemného návrhu.

11. K požadavku na zaplacení zádržného soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že kupní cena ve výši [částka] měla být zaplacena ve třech splátkách: 1/ [částka] bylo zaplaceno při podpisu smlouvy, 2/ částka [částka] měla být zaplacena do 15dnů od vložení návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, 3/ částku [částka] si měla ponechat žalovaná jako„ zádržné“ z důvodu„ vad a nedodělků“, jejichž soupis tvořil nedílnou přílohu kupní smlouvy. Mezi stranami bylo dále ujednáno (odst. 2.2. kupní smlouvy), že o odstranění každé jednotlivé vady nebo nedodělku bude vždy proveden zápis, na základě tohoto zápisu zašle prodávající žalované výzvu k zaplacení příslušné části zádržného a žalovaná do 5dnů pošle na účet prodávajícího částku stanovenou ke každé vadě v dodatku. Nebude-li součinnost žalované přes veškeré úsilí prodávajícího směřovat k odstranění těchto vad, bude žalovaná povinna ke dni [datum] celou výši zádržného zaplatit bez ohledu na dokončenost v odstraňování vad a nedodělků. V čl. 3 kupní smlouvy žalovaná prohlásila, že před jejím uzavřením se seznámila s faktickým i právním stavem převáděných nemovitostí, řádně si je prohlédla, a je si vědoma stavu, v jakém se tyto věci nacházejí. V čl. 3 kupní smlouvy se strany ujednaly záruku na dokončený dům v délce 60 měsíců ode dne vydání kolaudačního rozhodnutí. V kupní smlouvě zmíněná příloha –„ soupis vad a nedodělků“ – byla sepsána a podepsána smluvními stranami ještě před uzavřením kupní smlouvy dne [datum]. Soud prvního stupně zdůraznil, že při samotném přečtení tohoto soupisu bez dalšího se řada vad a nedodělků jeví na první pohled jako neurčitě vymezená, z dopisu prodávajícího obsahujícího návrh způsobu jejich odstranění ze dne [datum] je však zjevné, že stranám bylo v době sepisu seznamu vad a nedodělků jasné, o jaké se jedná, a byly vymezeny následovně:

(1) „ Chybí soklová lišta 100 – 130 mm ([částka]), bude nataženo lepidlem, aby nebyl vidět polystyren;“ dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde v rámci odstranění tohoto nedostatku k natažení spodní části zateplovacího systému lepidlem (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedodělku hovoří jako o nedodělku 17 – lemovací lišta na venkovním zateplení kolem celého domu).

(2) „ Aq okna pana [příjmení] nekontaktovaly, bude kontaktován jiný výrobce od jiné firmy, který navrhne řešení. Termín po [datum] ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde v rámci odstranění tohoto nedostatku k opravě vstupních dveří specializovanou okenářskou firmou (viz i listinu podepsanou p. [příjmení] – manželem žalované, a zástupci [právnická osoba] a [anonymizováno] z [datum] na č. l. 642 – tedy těsně před provedením soupisu vad a nedodělků, kde je strojopisně uvedeno: vstupní dveře, poškozená kondenzační drážka, dveře jsou vysazené na max. z důvodu špatných výšek betonů – rukou dopsáno AQ okna budou kontaktovat pana [příjmení], reklamace dveře - poptat delší čepy pantů vchod. dveří). [příjmení] [částka] tedy měla připadnout [anonymizováno] po dořešení uvedených nedostatků vstupních dveří.

(3) „ [příjmení] dovařeno v celé délce tak, aby se v prohlubni voda nedržela, kolejnice bude vyměněna za originální profil, zeď bude ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde v rámci odstranění tohoto nedostatku k vysazení vjezdové brány, dovaření středové vzpěry a pásoviny na horní část a tím zabránění držení vody; odbourání vrchního porušeného betonu, zbavení volných částic a natažení celého základu sanačním materiálem.

(4) „ Kohoutek bude řešen slevou, nebo upevněním ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že kohoutek – vývod vody bude opěněn montážní pěnou (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedostatku hovoří jako o nedodělku 16 - upevnění venkovního kohoutku).

(5) „ Zjistí se pozice vsakovací jámy, schod se obloží ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že dojde k vytýčení vsakovací jámy (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedostatku hovoří jako o nedodělku 8 - nepředání technických údajů a dokumentů k vsakovací jímce, aby mohlo dojít k zjištění její polohy).

(6) „ [příjmení] sleva – přechody se označí a opraví, nebo sleva ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že dojde k označení špatných přechodů na fasádě a k následné opravě (viz i listinu podepsanou p. [příjmení] – manželem žalované, a zástupcem [právnická osoba] a [anonymizováno] z [datum] na č. l. 642 – tedy těsně před provedením soupisu vad a nedodělků, kde je strojopisně uvedeno: fasáda, křivé přechody mezi jednotlivými nadzemními podlažími).

(7) „ Viz bod 2“. Pod číslem (7) tedy nebyl uveden žádný nový nedostatek.

(8) „ [příjmení] dodán statický výpočet krovu – byl dodán [datum] ([částka])“; i dle dopisu [anonymizováno] z [datum] došlo k dodání statického výpočtu již dne [datum], tj. ke dni soupisu vad a nedodělků (viz i posudek Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] [rok] z [datum] na č. l. 63 rekonstruovaného spisu zn. [spisová značka], ve kterém je uvedeno, že žalovaná předala znalci statický výpočet, tj. v době jeho zadání již měla statický výpočet ve své dispozici).

(9) „ [příjmení] srovnány a přišroubovány a natřeny ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že trámy budou srovnány a upevněny šrouby (dle potřeby přetřeny).

(10) „ Zvonek bude proveden, buď elektr., nebo na D.O. – dle kabeláže ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k montáži zvonku na DO (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedostatku hovoří jako o nedodělku 14 – absence zvonku).

(11) „ [příjmení] zkontrolovány a u přístřešků v souvislosti s rovinou ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že budou zkontrolovány a u přístřešků v souvislosti s rovinou. Z protokolu z jednání [datum] na č. l. 462 plyne, že jde o patky u terasy.

(12) „ Okýnko – bude proveden rámeček, přístup k oknu bude proveden cca . 2 m2 – prkna, nebo [anonymizováno] ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odstranění tohoto nedostatku tak, že přístup ke střešnímu oknu bude proveden z [anonymizováno] desky (plocha 2 m2) a kolem okna na půdě bude vytvořen rámeček z prken.

(13) „ [příjmení] použit orig. profil a upraven ([částka])“. Obě strany sporu u místního šetření dne [datum] (protokol na č. l. 645) uvedly, že jde o kolejnici u vrat. [jméno] [příjmení] uvedl, že originálním profilem měli na mysli dražší a kvalitnější profil. V listině podepsané p. [příjmení] – manželem žalované, a zástupcem [právnická osoba] a [anonymizováno] z [datum] na č. l. 642 je uvedeno„ vjezdová brána není použ. originální profil pro pojezd brány“. Soud prvního stupně konstatoval, že nemá pochybnosti, že ujednání se týká kolejnice u vrat (viz i protokol z jednání na [číslo listu], kde se o tomto nedodělku hovoří jako o nedodělku 18 - železná kolejnice u pojezdových vrat místo hliníkové). Tento nedostatek byl v soupisu uveden už pod bodem (3) výše, nicméně tam spolu s dalšími nedostatky a zde samostatně. Obvodní soud tedy tedy měl za to, že zádržné za odstranění tohoto nedostatku činilo [částka] a zádržné za další nedostatky pod bodem (3) činilo [částka]. Dle znaleckého posudku [právnická osoba] ze dne [datum] (viz č. l. 572, 573, 586 – bod 18, výslech zpracovatele posudku Ing. [ulice] na č. l. 655 a 656 spisu), je použitý profil odolnější než profil z ohýbaného plechu a je plně funkční. [příjmení] profily neexistují, hliníková kolejnice pro dané použití není vhodná, je příliš měkká, nevydržela by běžnou zátěž. Použití ocelového L profilu bylo v době výstavby domu obvyklé, na trhu existoval ještě plechový profil omega, ten je však z tenčího profilu a má kratší životnost. Ze stavebního hlediska neexistuje pojem originální profil kolejnice, neboť nejde o stanovený výrobek. Originálním profilem by mohl být jen omega profil, protože tento profil je prodáván firmami, které prodávají prvky pro pojezdové brány, nikoli hliníkový profil. Nicméně pokud chtěla žalovaná kvalitnější profil, je tento kvalitnější, neboť má delší životnost. Soud tak dospěl k závěru, že výměna pojezdu kolejnice za„ originální profil“ nebyla možná, neboť takový profil neexistuje, a použitý profil kolejnice byl kvalitnější než jiné profily dostupné na trhu. S odůvodněním, že by výměna kolejnic poškodila beton, vzdala se žalovaná u jednání dne [datum] práva na jejich výměnu.

(14) „ [anonymizováno] – bude dodán ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] (pod bodem 13., 2. řádek) dojde k : spodní [anonymizována dvě slova] – bude provedeno napojení ve vybraném termínu a následně bude porušená stěna v místě napojení uvedena do původní podoby – zaházeno, přeštukováno a přemalováno (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 9 – chybějící [anonymizováno] na [anonymizováno] v přízemí).

(15) „ Otvory se odkryjí a zprovozní ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k odkrytí větracích otvorů na půdě (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 10 – odvětrání střechy, větrací průduchy jsou nefunkční kvůli přílišné blízkosti k tepelné izolaci).

(16) „ Podlaha garáž – bude provedena stěrka – stěrku dodá pan [příjmení] a doplatí cenu do výše ceny stěrky (zákl.) od [příjmení] [jméno] ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] se provede stěrka v garáži – stěrku dodá dle dohody pan [příjmení].

(17) „ Parapety budou dosilikovány ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k dosilikování parapetů (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 13 – neutěsnění všech venkovních parapetů u oken).

(18) „ Lemovací šindele budou upevněny ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] proběhne ukotvení lemovacího šindele (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 6 – neupevněné šindely nad okapem po celém obvodu střechy).

(19) „ Hromosvod – budou odstraněny díry po vrutech, bude zkontrolováno ukotvení a el. opraveno ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] proběhne kontrola hromosvodu a budou odstraněny díry po vrutech (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 12 – díry po vrutech u hromosvodu).

(20) „ [příjmení] dodán katalogový list mezibytové příčky ([částka])“; dle dopisu ŽB z [datum] byl katalogový list mezibytové příčky dodán zároveň s tímto dopisem, jehož přijetí potvrdila žalovaná dopisem z [datum]. Doručení katalogového listu před podpisem kupní smlouvy potvrdila i žalovaná u jednání konaného [datum] (viz protokol na č. l. 175, námitky č. l. 193, rozhodnutí o nich na č. l. 221), a jednatel [příjmení] [jméno] [příjmení] v rámci své účastnické výpovědi na č. l. 216 a svědek [příjmení] na č. l. 219.

(21) „ 100mm zateplení nad garáží ([částka])“; dle dopisu [anonymizováno] z [datum] dojde k doplnění izolace nad garáží (viz též protokol z jednání na [číslo listu], v němž je uveden nedodělek 11 – chybějící zateplení nad garáží). Mezi stranami sporu nebylo sporné, že v projektu je zateplení garáže 20 cm.

12. Soud prvního stupně dále konstatoval, že součet všech jednotlivých částek zádržného pod body [číslo] činí [částka].

13. Soud prvního stupně vyšel z nesporných tvrzení účastníků a z provedených důkazů, a z hlediska skutkového uzavřel, že původní žalobce a žalovaná uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se předmětných nemovitostí, včetně rodinného domu, v níž se zavázali, že do 15 dnů od vydání kolaudačního souhlasu k užívání rodinného domu uzavřou kupní smlouvu, kterou původní žalobce na žalovanou převede vlastnické právo k uvedeným nemovitostem za kupní cenu [částka], včetně DPH (jež měla být splacena v 7 splátkách dle přiloženého splátkového kalendáře) a při sepsání kupní smlouvy dojde k předání nemovitosti žalované. Strany smlouvy o smlouvě budoucí se však posléze od jejího znění odchýlily, když k předání nemovitosti žalované došlo ještě před podpisem kupní smlouvy, dne [datum], kdy nemovitost za žalovanou převzal její manžel, a od tohoto dne žalovaná nemovitost užívala. K vydání kolaudačního souhlasu došlo dne [datum], k podepsání kupní smlouvy došlo dne [datum], tj. v době, kdy žalovaná nemovitost již téměř devět měsíců užívala a byla podrobně seznámena s jejím stavem. Kupní smlouvou uzavřenou se zpožděním oproti termínu uvedenému ve smlouvě o smlouvě budoucí, s odlišnou úplatou za převod vlastnického práva, odlišným datem předání nemovitosti (k předání nemovitosti došlo ještě před uzavřením kupní smlouvy), se strany odchýlily od ujednání obsažených ve smlouvě o smlouvě budoucí. Nově sjednaná úplata činila [částka], z toho [částka] bylo zaplaceno při podpisu smlouvy. [příjmení] [částka] měla být uhrazena do 15dnů od„ vložení návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí". Vlastnické právo žalované k předmětným nemovitostem bylo do katastru nemovitostí vloženo s účinky ke dni [datum].

K jednotlivým nedodělkům a vládám ve vztahu, k nimž bylo sjednáno„ zádržné“, soud prvního postupně uvedl následující:

14. K nedodělku 8 - bude dodán statický výpočet krovu (za jeho odstranění měla náležet původnímu žalobci částka [částka]), v řízení bylo prokázáno, že byl předán dne [datum].

15. K nedodělku 20 - bude dodán katalogový list mezibytové příčky (za jeho odstranění mělo náležet původnímu žalobci [částka]) bylo prokázáno, že byl předán nejpozději dne [datum].

16. K nedodělku 13 - bude použit orig. profil a upraven (za jeho odstranění mělo náležet původnímu žalobci [částka]), bylo v řízení prokázáno, že šlo kolejnici u vrat. Použitý profil je dle znalce odolnější než profil z ohýbaného plechu a je plně funkční.

17. K ostatním„ vadám a nedodělkům“ ze seznamu ze dne [datum] soud prvního stupně uzavřel, že nebyly původním žalobcem do [datum] ani později odstraněny, původní žalobce však vyvinul snahu a úsilí tak učinit (odkaz na výpověď svědka [jméno] [příjmení], svědkyně [jméno] [příjmení] svědka [jméno] [příjmení]). Dopis prodávajícího ze dne [datum] na předchozí snahy o odstranění vad a nedostatků navíc poukazuje a vyzývá v něm žalovanou k součinnosti. Ani následující rok smírná jednání nikam nepokročila, neboť žalovaná je oddalovala, protože čekala na znalecké posudky, které si nechávala zpracovat na jí tvrzené další vady, které nebyly na soupisu vad nedodělků. V této souvislosti soud prvního stupně označil za nedůvěryhodnou výpověď manžela žalované, [jméno] [příjmení], který uvedl, že nikdy nedostali od prodávajícího termín a harmonogram oprav. Soud prvního stupně zdůraznil, že harmonogram a hned tři možné termíny oprav dostali manžele [příjmení] přinejmenším v dopise z [datum], což pak vyvrací pravdivost výpovědi svědka [příjmení].

18. Zjištěný skutkový stav vztahující se k uplatněnému nároku na zaplacení zádržného soud prvního stupně posoudil podle zákona č. 60/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen obč. zák.) a dospěl k závěru, a že žaloba je důvodná.

19. Opětovně konstatoval, že v příloze kupní smlouvy bylo uvedeno 20 nedostatků vždy s konkrétní částkou, na kterou měl mít prodávající právo po odstranění daného nedostatku. Jednalo se jednak o vady ve smyslu § 616 obč. zák., které žalovaná na nemovitosti shledala ještě před uzavřením kupní smlouvy a ohledně nichž se prodávající dohodl v příloze kupní smlouvy na způsobu jejich odstranění, jednak o zvláštní požadavky žalované (nad rámec kupní smlouvy, jež měla být uzavřena podle smlouvy o smlouvě budoucí), na jejichž splnění se strany dohodly a podmínili jím zaplacením části kupní ceny. Zda se v případě konkrétní položky jednalo o vadu či nikoliv podrobně zodpověděl znalecký posudek [právnická osoba], ze dne [datum] (číslo listu 549 a následujících spisu), toto rozlišení však nakonec nebylo pro posouzení žalobou uplatněného nároku na zaplacení [částka] rozhodné. Je tomu tak proto, že ač se jednalo o vady ve smyslu § 616 obč. zák. či nikoliv, strany kupní smlouvy jasně projevily svoji vůli podmínit zaplacení části„ zádržného“, respektive ve své podstatě části kupní ceny odstraněním těchto nedostatků ze strany prodávajícího. Prodávající měl tedy dle těchto ujednání nárok na zaplacení části kupní ceny ve výši [částka] v případě, že odstraní nedostatky vypsané v příloze kupní smlouvy, přičemž částka [částka] byla navíc rozdělena na 20 samostatných dílčích nároků o různé výši vymezených jednotlivých položek soupisu, na které měl mít prodávající právo po odstranění dílčích nedostatků. Příloha kupní smlouvy tak v podstatě obsahovala 20 samostatných odkládacích podmínek ve smyslu § 36 obč. zák., na jejichž splnění bylo vázáno právo prodávajícího požadovat tuto část kupní ceny.

20. K požadavku [číslo] -„ bude dodán statistický výpočet krovu", za jehož splnění mělo náležet prodávajícímu [částka], soud prvního stupně uvedl, že tento požadavek byl splněn dne [datum], k požadavku [číslo] -„ bude dodán katalogový list mezibytové příčky, téhož splnění mělo náležet prodávajícího [částka]“ byl splněn nejpozději dne [datum]. Splatnost částek [částka] a [částka] tak nastala dne [datum], tedy 5 dnů od výzvy prodávajícího, když nebylo prokázáno, že by žalovaná byla vyzvána k úhradě této částky dříve než doručením žaloby ze dne [datum]. Soud prvního stupně proto zamítl žalobu co do požadovaného úroku z prodlení z částky [částka] za období před [datum].

21. K požadavku 13 -„ bude použit originální profil kolejnice u vrat a upraven“ uvedl, že šlo o podmínku od počátku nemožnou (zádržné odpovídající částce [částka]), proto podle § 37 odst. 2 a § 41 obč. zák. jde o ujednání absolutně neplatné. Splatnost částky [částka] coby součásti kupní ceny tak nastala účinností kupní ceny. Žalobkyni proto přiznal úrok z prodlení až od jí požadovaného data, tj. [datum].

22. K ostatním nedodělkům soud prvního stupně uzavřel, že nebyly do [datum] ani později prodávajícím odstraněny. V řízení však bylo prokázáno, že prodávající vyvinul potřebnou snahu a úsilí, které po něm lze spravedlivě požadovat k jejich odstranění, žalovaná k tomu však neposkytla potřebnou součinnost. S odkazem na čl. 2 kupní smlouvy, podle něhož nebude-li součinnost žalované přes veškeré úsilí prodávajícího směřovat k odstranění vad, bude žalovaná povinna ke dni [datum] celou výši zádržného zaplatit bez ohledu na dokončenost s odstraňováním vad a nedodělků. Z hlediska právního k tomuto ujednání soud prvého stupně konstatoval, že jde ve své podstatě o zvláštní smluvní úpravu zmaření odkládací podmínky ve smyslu § 36 odst. 3 obč. zák. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, prodávající se snažil splnit požadavky žalované zakotvené v příloze kupní smlouvy opakovaně, dopisem ze dne [datum] pak nabídl žalované hned 3 termíny odstranění vad a nedodělků s podrobným harmonogram všech prací, šlo tedy o nabídku učiněnou řádně a včas. Žalovaná však prodávajícímu součinnost k odstranění vad a nedodělků do [datum] bez řádného důvodu neposkytla. Řádným důvodem pro odmítnutí součinnosti žalovanou pak nemůže být skutečnost, že prodávající neposkytl žalované podrobný technologický postup prací či jmenné seznamy zaměstnanců, když nic takového nebylo mezi stranami ujednáno. Soud prvního stupně zároveň akcentoval, že jednotlivě sjednané zádržné (20 odkládacích podmínek) nebylo vzájemně provázáno a podmíněno; splnění každé podmínky jednotlivě tak dávalo prodávajícímu právo požadovat po žalované, dílčí část kupní ceny, tj. šlo o nároky se samostatným skutkovým základem. Řádným důvodem pro odmítnutí součinnosti žalovanou proto nemohl být případ, jestliže by prodávající chtěl odstraňovat„ vady a nedodělky“ po částech a nenabídl by žalované termín pro odstranění všech vad a nedodělků najednou. K požadavku na zaplacení zádržného na základě těchto důvodů soud prvního stupně uzavřel, že za situace, kdy žalovaná přes veškeré úsilí, jež prodávající vynaložil k odstranění„ vad a nedodělků“ do [datum] neposkytla prodávajícímu potřebnou součinnost, kupní cena„ zadržovaná“ do odstranění ostatních nedostatků v celkové výši [částka] se stala splatnou ke dni [datum] a od následujícího dne je žalovaná v prodlení s úhradou této částky.

23. K námitce započtení vznesené žalovanou proti žalobou uplatněnému nároku na zaplacení doplatku kupní ceny ve výši [částka] s příslušenstvím soud prvního stupně uvedl, že kompenzační námitku vznesla žalovaná hned několikrát, za určité a srozumitelné podání lze však považovat až znění této námitky po opakovaném poučení soudy obou stupňů v podání ze dne [datum] (č. listu 802 spisu) ve spojení s přednesem zástupce žalované u jednání konaného dne [datum] (č. listu [anonymizováno] p. v. spisu). Před vypořádáním se s jednotlivými kompenzačními námitkami ze strany žalované soud prvního stupně předeslal, že žalovaná používá zkratky„ [anonymizováno]“ – rodinný dům, a„ Rozsudek“ – původní zrušený rozsudek soudu prvního stupně,„ Revizní [anonymizováno]“ – znalecký posudek [právnická osoba], ze dne [datum] (č. l. 549 a následujících spisu), a pro přehlednost i soud prvního stupně tyto zkratky v odůvodnění svého rozhodnutí užíval.

24. S jednotlivými žalovanou tvrzenými pohledávkami na slevu z kupní ceny se soud prvního stupně vypořádal následovně:

25. K pohledávce 1 ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající ve vadném vyspárování okapových žlabů (vada D/dle [anonymizováno], [číslo] dle [anonymizována dvě slova]) uvedl, že z [anonymizována dvě slova] se podává, že se tato vada na nemovitosti vyskytuje, a že ji lze odstranit při vynaložení částky [částka] bez DPH za kontrolu sklonu, demontáže, včetně osazení žlabů, přinutí háku, osazení žlebu v (č. listu 572 spisu + bod 1 tabulky). K této vadě soud prvního stupně uzavřel, že vyšel ze zjištění, že žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy věděla o této vadě.

26. K pohledávce [číslo] ve výši [částka] požadované z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající ve špatném odvětrávání střechy nad garáží (vada D/ dle [anonymizováno], [číslo] [anonymizována dvě slova]) soud prvního stupně uvedl, že z [anonymizována dvě slova] se podává, že tato vada nemovitosti se vyskytuje a že ji lze odstranit při vynaložení částky cca [částka] bez DPH za doplnění šesti větracích prvků (č. l. 576 spisu + bod 2 tabulky). S důvody uvedenými v písemném vyhotovení [anonymizováno] soud prvního stupně k této pohledávce uzavřel, že vyšel ze zjištění, že žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy věděla o uvedené vadě.

27. K pohledávce [číslo] ve výši [částka] požadované z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v nedostatečné zvukové a kročejové izolaci (vada C/dle [anonymizováno], písm. e/dle [anonymizována dvě slova]) a k související pohledávce [číslo] ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v chybějící mezibytové příčce vyčíslené ve znaleckém posudku Ing. [příjmení] a Ing. [příjmení] [číslo] ze dne [datum] soud prvního stupně uvedl, že kročejová neprůzvučnost vykazuje pouze částečné vady, nevyhovuje pouze o jednu třetinu dB, a to pouze při šíření kročejového zvuku z koupelny ve druhém nadzemním podlaží do ložnice sousedního domu. Tento rozdíl člověk při běžném užívání ani nepozná. K těmto pohledávkám soud prvního stupně, s odkazem na provedené důkazy uzavřel, že vyšel ze zjištění, že žalovaná před podpisem kupní smlouvy věděla, že mezi domy bude pouze 1 mezibytová příčka. Prodávající však před podpisem smlouvy žalované nesdělil, že při použití jedné mezi bytové příčky nebude stavba splňovat požadavky na vzduchovou a kročejovou neprůzvučnost. Prodávající to sám nevěděl, neboť vycházel z neprůzvučnosti uváděné výrobcem v katalogovém listu mezibytové příčky, kde bylo uvedeno 57 dB (dle informací od výrobce tedy měla být neprůzvučnost při použití jedné bytové příčky v souladu s normou, ale po jejím zabudování se ukázalo, že tomu tak není).

28. K pohledávce [číslo] ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v propadnuté a křivé zámkové dlažbě (vada C dle [anonymizováno], písm. f) /dle [anonymizována dvě slova]) soud prvního stupně uvedl, že posudek se shoduje se závěry Ing. [jméno] [příjmení], Znalecký ústav v revizním znaleckém posudku dále uvedl, že dlažbu lze opravit za [částka] bez DPH demontáží dlažby, doplněním podsypu a osazením dlažby. Znalec [příjmení] [jméno]. [příjmení] předpokládal náklady na odstranění vady ve výši [částka]. Rozpor mezi oběma znaleckými posudky soud prvního stupně vysvětlil uplynutím 7 let od jejich zpracování, vyšel proto ze závěru [anonymizována dvě slova], a tedy ze zjištění, že zámková dlažba je propadlá křivá a žalovaná o tom věděla již před podpisem kupní smlouvy.

29. K pohledávce [číslo] ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v degradovaném povrchu betonu podél pojezdové kolejnice a drolení betonových podezdívek (vada D, G dle [anonymizováno], písm. h) /a 1/dle [anonymizována dvě slova]) soud prvního stupně uvedl, že v tomto svém závěru se posudek shoduje se závěry Ing. [jméno] [příjmení], dle [anonymizováno] by šlo o vadu odstranit za [částka] bez DPH očištěním tlakovou vodou a reprofilací, znalec [příjmení] [příjmení] předpokládá náklady na odstranění ve výši [částka]. Opětovný rozpor mezi oběma znaleckými posudky, vysvětlil dobou, která uplynula od jejich vypracování. Konstatoval, že drolení betonu, je již uvedeno v listině z [datum] (č.l. 642), žalovaná tedy věděla o této vadě již před podpisem kupní smlouvy.

30. K pohledávce [číslo] ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny závad spočívajících v nepřesně provedených spojích a stycích krovu, nevhodném podbití a širších prknech (vada D/dle [anonymizováno], písm. j) /dle [anonymizována dvě slova]) soud prvního stupně uvedl, že z [anonymizována dvě slova] (č. l. 566 písm. j)) se podává, že uvedené nedostatky jsou pouze estetického charakteru a s největší pravděpodobností nemají negativní vliv na funkci stavby. Znalecký ústav v této souvislosti zjistil jako jedinou vadu, a to že okolo otvoru v plnění nejsou některá prkna podepřena a deformují se (odkaz na č. l. 559), tento nedostatek lze opravit dodatečným vložením latě (jedná se o vadu odstranitelnou).

31. K pohledávce [číslo] ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v absentujícím parkovacím stání (vada I. dle [anonymizováno], písm. m) /dle [anonymizována dvě slova]) soud prvního stupně uvedl, že žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy dlouhodobě užívala, a věděla tedy při podpisu kupní smlouvy, že u domu není druhé parkovací stání.

32. K pohledávce [číslo] ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za vadu spočívající v plísni v koupelně (vada J dle [anonymizováno], písm. o) /dle [anonymizována dvě slova]) soud prvního stupně uvedl, že vada existuje a lze ji odstranit vytvořením zateplení na nároží domu za [částka] bez DPH nebo instalací topného kabelu za [částka] bez DPH +provozní náklady energie dle teploty vždy každý rok v zimě.

Na základě těchto dílčích právních závěrů soud prvního stupně uzavřel, že zápočet učiněný žalovanou nemá žádné právní účinky z následujících důvodů:

33. Za vadu ve smyslu § 616 obč. zák. soud nepovažuje vestavění pouze jedné mezibytové příčky, ale pouze na dodržení hodnoty neprůzvučnosti dle normy. Žalovaná již z tohoto důvodu pohledávku [číslo] ve výši [částka] nemá. Nadto, i kdyby ji měla, nemohla by započít současně s pohledávkou 3, protože buď mohla tvrdit, že má nárok na slevu odpovídající nákladům na vybudování akustické předstěny, neboť má nárok na slevu odpovídající nákladům na zbudování původně zamýšlených dvou příček. Oba nároky současně mít nemůže, protože nedostatky neprůzvučnosti by se řešily jen jedním z uvedených způsobů. Výše slevy přitom žalovaná vyčísluje částkou [částka] dle znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] (Ing. [příjmení] a Ing. [příjmení]), který však vykazuje řadu nedostatků popsaných v odůvodnění [anonymizováno] soudu prvního stupně. Není tedy zřejmé, z jakého důvodu tito znalci považovali za přiměřenou slevu právě částku [částka].

34. K započítávaným pohledávkám 1 - 8 soud prvního stupně uvedl, že žalovaná vychází z částek stanovených v Revizním [anonymizováno], coby nákladů na odstranění jednotlivých nedostatků, k nimž připočítává tehdejší 15% DPH. Vznikl-li by na základě tvrzených vad žalované nárok na slevu z kupní ceny, takto stanovenou slevu by soud považoval za přiměřenou, protože nelze zjistit, jak by se tvrzenými vadami snížila cena obvyklá daného domu, když na trhu nelze nalézt obdobné domy se shodnými vadami a bez těchto vad k porovnání. Za adekvátní způsob výpočtu slevy z kupní ceny tedy soud považuje stanovení částky, za kterou by si žalovaná mohla nechat dané vady na své náklady odstranit. K samotné výši ostatních pohledávek započítávaných žalovanou soud prvního stupně uvedl, že k nim nemá žádné výhrady.

35. V řízení však bylo prokázáno, že o vadách spočívajících ve vadném vyspádování okapových žlabů (pohledávka 1 ve výši [částka]), ve vadném odvětrávání střechy nad garáží (pohledávka 2 ve výši [částka]), v propadlé a křivé známkové dlažbě (pohledávka 4 ve výši [částka]) a v drolícím se betonu (pohledávka [číslo] ve výši [částka]), které představují rozpor s kupní smlouvou ve smyslu § 616 obč. zák. žalovaná ke dni podpisu kupní smlouvy věděla, neboť tyto nedostatky se na domě vyskytovaly již před podpisem kupní smlouvy, žalovaná dům před podpisem smlouvy několik měsíců užívala a byla podrobně seznámena s jeho stavem. Na takto zjištěný skutkový stav aplikoval § 616 odst. 3 obč. zák. a uvedl, že podle tohoto ustanovení platí, že v případě existence rozporu s kupní smlouvu má kupující právo na výměnu či opravu věci, není-li takový postup možný, na přiměřenou slevu z ceny věci nebo na odstoupení od smlouvy. Uvedené neplatí, jestliže kupující o rozporu s kupní smlouvou věděl. Žalovaná o vadách, z nichž dovozuje existenci pohledávek 1, 2, 4 a 5 věděla při podpisu kupní smlouvy, dokonce ještě před sepisem přílohy kupní smlouvy obsahující seznam„ vad a nedodělků“ k odstranění, takže žalované nic nebránilo sjednat i ohledně těchto nedostatků„ zádržné“. S uvedenými důvody uzavřel, že pohledávky 1, 2, 4 a 5 neexistují. Uvedený závěr lze vztáhnout i na pohledávku 7 ve výši [částka] z titulu slevy z kupní ceny za absentující druhé parkovací stání s tím rozdílem, že v tomto případě dokonce ani nejde o rozpor s kupní smlouvou, neboť součástí projektové dokumentace nebyla 2 parkovací stání vedle garáže.

36. [příjmení] spočívající v nedostatečné zvukové a kročejové izolaci (neprůzvučnost) tj. pohledávka [číslo] ve výši [částka] zapříčiněná použitím jedné mezibytové příčky se vyskytovala na domě již při převzetí domu, strana smlouvy o ní však nevěděli. Žalovaná proto měla z titulu této vady (rozpor s kupní smlouvou) podle § 616 odst. 3 obč. zák. práva na výměnu či opravu věci, a není-li takový postup možný, právo na přiměřenou slevu z ceny věci nebo na odstoupení od smlouvy.

37. Další vady spočívající v deformaci prken okolo otvorů bednění z důvodu jejich nepodepření (pohledávka 6 ve výši [částka]), a plísní v koupelně (pohledávka 8 ve výši [částka]) se na nemovitostech vyskytly až po jejich převzetí a uzavření kupní smlouvy, proto na ně dopadají ustanovení § 619 a následujícího obč. zák., tedy nejen ustanovení o odpovědnosti za vady prodané věci v záruční době. Záruční doba byla v projednávané věci sjednána v délce 60 měsíců ode dne vydání kolaudačního rozhodnutí, ke kolaudaci domu došlo dne [datum], záruční doba tedy běžela do [datum]. V této souvislosti soud prvního stupně poukázal na § 622 obč. zák. a uvedl, že nároky z odpovědnosti za vady, jež se navíc vyskytnou v záruční době jsou obdobné nárokům podle § 616 odst. 3 obč. zák. Oba režimy mají společné to, že nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny má kupující jen u neodstranitelných vad věci, respektive u vad, které se stanou neodstranitelnými. V projednávané věci byly všechny žalovanou tvrzené vady, od nichž odvozuje započítávané pohledávky, odstranitelné.

38. Soud prvního stupně v poměrech souzené věci skutkový stav posuzoval i podle § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, podle něhož prodávající nebo jím pověřený pracovník rozhodne o reklamaci ihned, ve složitých případech do tří pracovních týdnů. Do této lhůty se nezapočítává doba přiměřená podle druhu výrobku či služby potřebná k odbornému posouzení vady. Reklamace, včetně odstranění vady musí být vyřízena bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se prodávající se spotřebitelem nedohodne na delší lhůtě. Po uplynutí této lhůty má spotřebitel stejná práva, jako by se jednalo o vadu, kterou nelze odstranit. Znamená to tedy, že není-li reklamace vyřízena včas, má spotřebitel stejná práva, jako by se jednalo o vadu, kterou nelze odstranit. Bez ohledu na charakter neodstranitelné vady, tedy na to, zda taková vada brání či nikoliv tomu, aby věc mohla být řádně užívána jako věc bez vady, má kupující právo od smlouvy odstoupit či žádat slevu z kupní ceny (§ 622 odst. 2 věta první a odst. 3 obč. zák.). Uvedené ustanovení přitom dopadá i na případy rozporu s kupní smlouvou podle § 616 obč. zák. Kupující má však nadále právo požadovat odstranění vady (odkaz na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. [spisová značka]).

39. Na základě takto provedeného právního posouzení věci soud prvního stupně konstatoval, že při uplatnění práv z vad je klíčovou otázkou pro posouzení vzniku práva žalované na slevu z kupní ceny,

1. zda vůbec a kdy byly vady reklamovány,

2. zda byly reklamovány včas,

3. zda žalovaná zvolila nárok z odpovědnosti za vady, a jaký způsob zvolila.

Je tomu tak proto, že k tomu, aby nedošlo k zániku práv z odpovědnosti za vady, nestačí, že kupující v záruční době vytkl prodávajícímu vady věci, nýbrž je v nutné, aby v této lhůtě, konkrétně uvedl, jaké právo z tohoto důvodu u prodávajícího uplatňuje. Teprve na základě uplatnění práva z odpovědnosti za vady, jímž kupující dává prodávajícímu na vědomí, jaké právo v souvislosti s reklamovanou vadou zvolí, vzniká prodávajícímu v rámci odpovědnostního vztahu konkrétní povinnost odpovídající uplatněnému právu.

40. Z tohoto pohledu se proto soud prvního stupně zabýval uplatněním vad v souzené věci. K pohledávce 3 a pohledávce 6 uvedl, že znalec v posudku navrhl, jak vady odstranit (znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], je proto zřejmé, že žalovaná zvolila nárok na odstranění vady vyjádřené pohledávkou p. 6 (deformace prken, uvolněné podbití), neboť neexistuje žádný jiný rozumný důvod, proč by žalovaná takový znalecký posudek zadávala a zasílala prodávajícímu (tento závěr je podložen i výpovědí svědka [jméno] [příjmení]). Prodávající tak byl povinen tuto reklamaci vyřídit dle § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele do 30 dnů, tj. do [datum], po tomto datu je nutné považovat vadu, k níž se váže pohledávka 6 za neodstranitelnou.

41. E-mailem ze dne [datum] žalovaná zaslala prodávajícímu znalecké posudky Ing. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], krycí list rozpočtu na odstranění vad, který obsahuje i vady střechy; (p. 6), nedostatečnou neprůzvučnost (p. 3), propadlou dlažbu (p. 4), drolící se beton (p. 5) a připsala žádost o odstranění vad s dotazem na časový harmonogram odstranění. Tímto podáním tedy oznámila prodávajícímu, že vady (p. 3 až p. 7) požaduje odstranit. Znamená to, že opakovaně oznámila vadu střechy (p. 6), a poté, co prodávajícímu uplynula lhůta pro vyřízení reklamace, setrvala na svém požadavku na odstranění vady. U nově reklamované vady (neprůzvučnost p. 3) počala běžet třicetidenní lhůta k vyřízení reklamace, která marně uplynula dnem [datum], a po tomto datu je nutné považovat i tuto vadu za neodstranitelnou.

42. Stejně tak e-mailem ze dne [datum] žalovaná oznámila prodávajícímu vadu u oken v koupelně a kondenzaci na půdě (pohledávka 8) a očekávala odstranění této vady. Počala tak běžet lhůta k vyřízení reklamace, jejíž konec připadl na den [datum]. Prodávající stihl navrhnout řešení reklamace této vady, vada si proto zachovala povahu vady odstranitelné. Další postup při odstraňování této vady pak závisel na součinnosti žalované, kterou žalovaná opět neposkytla. Žalované tak právo požadovat slevu z kupní ceny z titulu této vady nevzniklo (pohledávka p. 8 neexistuje).

43. Stejně tak neexistuje pohledávka žalované z titulu kupní ceny- p. 3 a p. 6., neboť poté, co se vady, z nichž žalovaná odvozuje existenci těchto pohledávek, staly neodstranitelnými (po marném uplynutí lhůt pro vyřízení jejích reklamací), žalovaná setrvala na požadavku tyto vady odstranit. Touto volbou nároků z odpovědnosti za vady je žalovaná vázána a nemůže ji dodatečně měnit a požadovat slevu z kupní ceny (odkaz na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]). Soud prvního stupně z důvodů uvedených uzavřel, že žalovaná nemá pohledávky z titulu slev z kupní ceny, nezabýval se proto ani námitkou promlčení těchto pohledávek vznesenou žalobcem a žalobě v plném rozsahu vyhověl s akcentem, že žalovaná započetla na existující pohledávky žalobce neexistující pohledávky, nárok žalobce proto nezanikl.

44. Výrok o náhradě nákladů ve vztahu k [země] odůvodnil § 148 odst. 1 o. s. ř., jejichž rozsah a výši specifikoval v odůvodnění svého rozhodnutí.

45. O nákladech řízení mezi účastníky navzájem rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 a 3 o. s. ř., a žalobkyně, která byla v řízení neúspěšná jen ohledně nepatrné části jejího předmětu, přiznal vůči žalované právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši [částka], jejichž rozsah a výše rovněž vtělil do odůvodnění svého rozhodnutí.

46. Ve výroku I., III. a IV. napadla žalovaná rozsudek soudu prvního stupně včas podaným odvoláním, které založila na odvolacím důvodu podle § 205 odst. 1 a 2 písm. a) a g) o. s. ř., tedy soudu prvního stupně vytýkala, že dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

47. K uplatněným odvolacím důvodům uvedla, že je jen domněnkou soudu prvního stupně, že žalovaná rodinný dům užívala již od [datum].

48. Ke splatnosti zádržného dovolatelka uvedla, že nemohla nastat ke dni [datum], jak uváděl soud prvního stupně, neboť zádržné do dnešního dne splatné, bylo totiž na žalobci, nikoliv žalované, vyvinout veškeré úsilí k odstranění nedodělků dle seznamu nedodělků. Seznam nedodělků je sice datován dne [datum], nicméně teprve [datum], tedy po téměř čtyřech měsících, a 1 měsíc před možností zesplatnění celé výše zádržného se žalobkyně obrátila na žalovanou s prvním návrhem na odstranění nedodělků. Z následující komunikace účastníků řízení jasně vyplývá, že došlo k písemné změně tohoto termínu, a to na termín po [datum], na což už žalobkyně nijak nereagovala. V této souvislosti pak odvolatelka zpochybňovala výslechy svědků, které mj. byly podkladem pro skutkové závěry soudu prvního stupně, a tvrdila, že to byla žalobkyně, která neposkytla veškeré možné úsilí směřující k odstranění nedodělků.

49. K námitce započtení, tedy k vytknutí vad, včetně volby nároku odvolatelka uvedla, že mimo seznam nedodělků žalovaná již v době před uzavřením kupní smlouvy prokazatelně poukazovala na vady, které se na rodinném domu vyskytly, konkrétně šlo o vady střechy. Dle dohody si žalovaná k vytknuté vadě střechy nechala zpracovat znalecký posudek ze dne [datum] vypracovaný Ing. [jméno] [příjmení] [jméno], který došel k závěru, že střecha včetně krovu vykazuje vady. Žalovaná však na zaslání znaleckého posudku reagovala pozdě (po čtyřech měsících a ani v následné době nereagovala, respektive reagovala až podáním žaloby na zaplacení částky [částka]. Vzhledem k tomu, že žalobkyně po vytknutí vad střechy prostřednictvím zaslání znaleckého posudku nereagovala v zákonné třicetidenní lhůtě, došlo v souladu s § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb. k transformaci vytknutých vad na vady neodstranitelné.

50. K vadě nároku z odpovědnosti za vady odvolatelka namítala, že v přípise ze dne [datum] uvedla, že nadále požaduje pouze slevu z kupní ceny. Stejně tak dne [datum] v přípise soudu sdělila, že uplatňuje nárok na slevu z kupní ceny ve výši [částka]. Provedená volba nároku (sleva z kupní ceny zůstala u reklamovaných vad zachována, když ze strany žalobkyně nedošlo k projevu vůle spočívajícím v souhlasu se změnou slevy z kupní ceny zpět na odstranění vytknutých vad. Dále rekapitulovala komunikaci účastníků, která proběhla již v průběhu soudního řízení. Zdůraznila, že je povinností kupujícího nejen na vady věci výslovně upozornit, nýbrž musí být věc prodána z důvodu této vady za nižší cenu. Tak k tomu nicméně u vad střechy rodinného domu nebylo, neboť sleva z kupní ceny pro vady střechy z kupní smlouvy nevyplývá, v řízení ani nebylo prokázáno, že by„ žalobce jako kupující“ žalovanou na existenci vad při podpisu kupní smlouvy upozornila, a že by ponížená výše kupní smlouvy byla stanovena z důvodu existence této vady. Žalovaná jako spotřebitel před uzavřením kupní smlouvy neznala konkrétní rozsah vad střechy, tyto vady zjistila až na základě znaleckého posudku, tedy v září [rok].

51. K vadě příčky (jedna stěna namísto dvou a nevyhovující neprůzvučnost) žalovaná vyslovila přesvědčení, že soud prvního stupně se v souvislosti s touto vadou dopustil nesprávného právního i skutkového posouzení, neboť uvedl, že o této vadě žalovaná údajně ke dni podpisu kupní smlouvy věděla, přičemž nemá nárok na stanovení slevy z kupní ceny, s odkazem na [ustanovení pr. předpisu] Zdůraznila, že zcela odmítá, že by o existenci této vady věděla. V řízení nebylo nijak prokázáno, že by žalovaná s vestavěním pouhé jedné příčky souhlasila, žalovaná již od počátku řízení konstantně uvádí, že rodinný dům v důsledku existence pouhé jedné příčky vystavěn v rozporu s projektovou dokumentací, přičemž existenci této vady zjistila až podle znaleckého posudku 2. Soud prvního stupně existenci této vady nijak nereflektoval, reflektoval pouze nevyhovující kročejovou a vzduchovou neprůzvučnost a slevu z kupní ceny s tím spojenou, nebral však vůbec v potaz, že i po vystavení předstěny bude mít rodinný dům stále v rozporu s projektovou dokumentací jen jednou mezibytovou příčku namísto dvou.

52. K vadě spočívající v plesnivění koupelny soudu prvního stupně odvolatelka vytýkala, že se dopustil v tomto směru nesprávného právního i skutkového posouzení, neboť uvedl, že o této vadě žalovaná údajně ke dni podpisu kupní smlouvy věděla, pročež nemá nárok na stanovení slevy z kupní ceny.

53. K vadě spočívající ve drolení betonových podezdívek plotu žalovaná uvedla, že i ve vztahu k této vadě své obvodní soud dopustil nesprávného právního i skutkového posouzení, když konstatoval, že o této vadě žalovaná údajně ke dni podpisu kupní smlouvy věděla.

54. K vadě spočívající v křivé zámkové dlažbě uvedla, že zcela odmítá závěr soudu prvního stupně, že by i o této vadě věděl před podpisem kupní smlouvy.

55. Stejně tak argumentovala k tvrzené vadě spočívající v absenci druhého parkovacího stání a uvedla, že odmítá svoji vědomost o existenci této vady v době uzavření kupní smlouvy.

56. Tak jako v předchozím průběhu řízení tvrdila, a že pohledávka žalobce vůči ní z titulu nedoplatku kupní ceny ve výši [částka] zcela zanikla, stejně tak jako nárok na příslušenství této částky jdoucí od [datum] do [datum] ve výši [částka]. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalobu zamítl.

57. Žalobce navrhl potvrzení [anonymizováno] soudu prvního stupně jako věcně správného, s jehož skutkovými a právními závěry se ztotožňoval. Zdůraznila, že skutkový stav věci považuje za víc než dostatečně objasněný prvoinstančním soudem a neshledává tak důvod, proč by se odvolací soud měl i po koncentraci nadále zabývat neutuchajícím množstvím nově tvrzených skutečností ze strany žalované, které jsou koneckonců nesčetněkrát i ve vzájemném rozporu, a ve svém důsledku tak nadále pouze přispívají k neúměrnosti doby, po kterou tento proces trvá, a nadbytečně zatěžuje příslušné soudy. O daném mj. svědčí i celkový přístup žalované, která v průběhu let svými obstrukcemi řešení sporů opakovaně protahovala a mařila jakoukoliv snahu původní žalobkyně o mimosoudní vyrovnání. Uvedla dále, že má-li pominout fakt, a že žalovaná s tvrzeními přichází až ve fázi odvolacího řízení, nemění uvedené ničeho na tom, že měla dlouhou dobu před uzavřením kupní smlouvy možnost se stavem rodinného domu a pozemku podrobně seznámit. Jak jinak lze vysvětlit žalovanou tvrzenou reklamaci vad střechy už dne [datum] nebo skutečnost, že si řadu nedostatků zahrnující především práce v interiéru sjednala„ udělat sama“.

58. Podle listinných důkazů nejpozději k [datum] došlo k předání/převedení práv a povinností k dodávkám vody, zemního plynu a dalších energií do rodinného domu na žalovanou. Ke stejnému dni byl zároveň uzavřen„ první“ seznam nedodělků (později nahrazen seznamem nedodělků ze dne [datum]) v okamžiku uzavření kupní smlouvy tedy žalovaná v domě již prokazatelně bydlela.

59. Jak správně poznamenal soud prvního stupně, čl. 2 kupní smlouvy je zcela nepochybně sjednán k ochraně žalobce, respektive prodávajícího, v jehož prospěch tak předmětné ustanovení zakotvuje i určitou formu„ sankce“ při jeho nedodržení žalovanou (zesplatnění zádržného). V průběhu řízení vyšlo zcela jednoznačně najevo, že prodávající v období od uzavření kupní smlouvy do půlky července [rok] prostřednictvím svých zaměstnanců či subdodavatelů se pokusil vícekrát nastoupit k opravám nedodělku, ovšem ze strany žalované jí byl pokaždé odepřen, či jinak znemožněn přístup, o čemž nezávisle na sobě vypovídá jak svědectví jednatele původního žalobce, [jméno] [příjmení], tak i [jméno] [příjmení] či [jméno] [příjmení] [jméno] daných událostech se mj. zmiňuje taktéž dopis původního žalobce doručený žalované dne [datum]. Není tak pravdivé tvrzení žalované, že by původní žalobce učinil toliko jeden jediný fyzický pokus, navíc až po výměně korespondence ze dnů 10. a [datum]. Zpochybňuje-li žalovaná věrohodnost uvedených svědků, neuvedla pro taková nařčení žádné okolnosti, kterými by je opodstatnila, když pracovní napojení na původního žalobce jako jediný argument žalované, pak z kontextu působí až komicky. V rámci řízení vyplynulo, že jednání žalované již od samého počátku směřovalo ke zmaření účelu kupní smlouvy, a ponechání si finančních prostředků ve formě zádržného a doplatku kupní ceny. Obsah dopisu žalované ze dne [datum] pak nelze v žádném případě považovat za konstruktivní návrh oprav, natož uplatnění nároku z vadného plnění. Uzavřela, že splatnost části zádržného ve výši [částka] nastala zcela v souladu s čl. 2 ke dni [datum], a to v důsledku neposkytnutí součinnosti k odstranění smluvně vymezených nedostatků ze strany žalované.

60. K uplatňovaným nárokům z vadného plnění žalobce uvedl, že žalovaná sama přiznává, že o předmětných vadách střechy věděla již před uzavřením kupní smlouvy, což je patrné mj. ze znění dopisu ze dne [datum], svědecké výpovědi pana [příjmení]. V této souvislosti nelze přehlédnout, že sjednáním nového seznamu nedodělků ze dne [datum] prodávající spolu se žalovanou nahradili sjednáním předchozí vzájemná jednání a postavili tak najisto, které nedostatky oproti ujednané jakosti, převáděná nemovitost vykazuje. Žalovanou namítané vady střechy byly přitom oproti původnímu seznamu nedodělků zcela zřetelně vypuštěny, což se promítlo i do snížení kupní ceny oproti smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Tuto skutečnost mimo to odráží i změna textu kupní smlouvy, ve které již není obsažen dovětek, že dům je prodáván dle projektové dokumentace, nýbrž v čl. 3 kupní smlouvy se žalovaná zavazuje, že se před jejím uzavřením seznámila s faktickým i právním stavem převáděných nemovitostí.

61. K žalovanou tvrzenému uznání reklamačního nároku ze srpna 2008 žalobce odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka].

62. Odvolatel zdůraznil, že prodávající ani žalobce v žádném okamžiku nenesli, ani nenesou odpovědnost za namítaný stav střechy rodinného domu, kterého si žalovaná byla vždy vědoma. Ztotožnila se s právním názorem soud prvního stupně ohledně absolutní neplatnosti přípisu ze dne [datum] (čl. 68 [anonymizováno]), a to s ohledem na celkovou nesrozumitelnost a nejasnost jeho znění, a především absenci znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] a ([anonymizováno] 2), na který žalovaná ve svém podání odkazuje. Stejně tak žalovaná nedostála potřebě vytknout vady bez zbytečného odkladu, když dle jejích vlastních slov vadu zjistila již v [anonymizováno] [rok], avšak k oznámení o jejich existenci sice dostálo původnímu žalobci do rukou až o celý rok později. Jestliže se tedy na předmětné nemovitosti vyskytly jakékoliv vady v právním slova smyslu, muselo k jejich řádné reklamaci dojít nejdříve dne [datum] (kontrolní den), přičemž žalovaná primárně a vždy uplatňovala toliko právo na jejich odstranění, nikoliv slevu z kupní ceny. Ostatně v bodě 37 svého odvolání cituje soud tehdejší právní zástupkyni obracející se na právního zástupce prodávajícího na konci roku [rok], kde je mj. uvedeno, aby celou záležitost právní zástupce projednal se svým klientem, a to zejména v tom smyslu, zda je ochoten reklamované vady odstranit a v jakém časovém harmonogramu. Akcentovala, že kupující není oprávněn jednostranně měnit ješitnou uplatněný nárok (§ 493 obč. zák., analogicky i [ustanovení pr. předpisu], či de lege ferenda [ustanovení pr. předpisu].

63. K vadám započítávaným z titulu slevy z kupní ceny (p. 1, p. 2, p. 4, p. 5, p. 7 a p. 9) žalobce uvedl, že [ustanovení pr. předpisu], na který se žalovaná odvolává, nelze na projednávaný případ aplikovat, když z citované komentářové literatury je patrné, že daná právní úprava cílí na prodej kazového zboží v obchodě. Nicméně i tak bylo v řízení prokázáno, že nemovitost byla oproti smlouvě o smlouvě budoucí prodávána za nižší cenu. Naopak je třeba upozornit na znění § 616 odst. 3 in fine obč. zák., které jednoznačně hovoří o tom, že právo na odstranění rozporu s kupní smlouvou nelze uplatnit, jestliže„ kupující před převzetím věci o rozporu s kupní smlouvou věděl nebo rozpor s kupní smlouvou sám způsobil“. Této koncepci ostatně odpovídá i tehdejší úprava známých vad v § 424 obchodního zákoníku, nebo nynější institut zjevných vad upravený v [ustanovení pr. předpisu]

64. K vadám příčky - nárok na slevu z kupní ceny dnes z titulu tvrzené pohledávky p. 3 a p. 9 žalobce uvedl, že existuje de iure jediná vada, kterou představuje nedostatečná neprůzvučnost (p. 3). Byť dle nezávislého znaleckého posudku je zcela marginální a pro běžné užívání nerozeznatelná. I ve vztahu k této vadě však prodávající navrhl způsob odstranění v rámci znaleckého posudku Ing. [příjmení] ze dne [datum], následně pak i zasláním návrhu úprav ze dne [datum], přičemž oba tyto pokusy byly žalovanou ignorovány. Žalovaná je tedy poté, co v rámci kontrolního dne uplatnila právo na odstranění vady spočívající v nedostatečné neprůzvučnosti, stále v prodlení jakožto věřitel s přijetím plnění ze strany původního žalobce, takové jednání nemůže požívat jakékoliv právní ochrany.

65. K tvrzené vadě spočívající v absenci druhé mezibytové příčky (pohledávka 9) žalobce setrval na tom, že k umístění jedné příčky namísto dvou došlo po dohodě se žalovanou a jejím manželem, který je sám odborníkem ve stavebnictví. Tento závěr se nejeví nijak nelogickým, nýbrž naopak, vystavením pouhé jedné příčky došlo ke zvětšení prostor, a tím i zvýšení kvality bydlení. Přitom z údajů uváděných výrobcem bylo tehdy zřetelné, že neprůzvučnost pouhé jedné příčky dle norem dostatečné. To vše je podloženo, jak svědeckou výpovědí pana [příjmení], tak i svědeckou výpovědí pana [příjmení], které žalovaná ve svém odvolání sama akceptovala.

66. V neposlední řadě by nemělo zůstat bez povšimnutí, že nemovitost byla prodávána ve stavu, který zároveň odpovídá krycímu listu rozpočtu, který žalovaná měla k dispozici ještě před podpisem kupní smlouvy

67. K pohledávce žalované označené p. 8 - plesnivění koupelny - žalobkyně uvedla, že žalovaná na tomto místě nesprávně interpretuje závěry soudu prvního stupně uvedené in concreto v bodě 62 [anonymizováno], kdy důvod pro neuznání uplatňovaného nároku na slevu z kupní ceny nepředstavuje povědomí žalované o vadě, nýbrž ten fakt, že žalovaná si během kontrolního dne nezvolila odstraňovací nárok, na kterém dále setrvala, aniž by však prodávajícímu nebo žalobkyni umožnila jeho řádné provedení. I v tomto případě předchůdce žalobkyně nabídl žalované řešení prostřednictvím zaslání znaleckého posudku Ing. [příjmení], jež však zůstalo bez odezvy.

68. Žalobce připomněl z procesní opatrnosti již vznesenou námitku o promlčení.

69. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v rozsahu podaného odvolání, včetně řízení, jež předcházelo jeho vydání (§212, §212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

70. Předmětem sporu byly nároky uplatněné původně ve dvou samostatných řízeních, a to nárok na zaplacení doplatku kupní ceny ve výši [částka] a nárok na zaplacení [částka] žalobcem požadovaný z důvodu„ vad a nedodělků“, jejichž soupis tvořil nedílnou součást kupní smlouvy.

71. Žalovaná postavila svoji obranu jednak na tvrzení, že vady a nedodělky ze seznamu ze dne [datum], který byl nedílnou součástí smlouvy, nebyly odstraněny i přesto, že poskytla prodávajícímu dostatečnou součinnost. Ve vztahu k žalobnímu požadavku na zaplacení doplatku kupní ceny se bránila kompenzační námitkou naposledy upřesněnou v podání ze dne [datum] ve spojení s přednesem zástupce žalované při jednání konaném dne [datum] ([anonymizováno]), když tvrdila, že má vůči žalobci pohledávku z titulu slevy z kupní ceny, a tento svůj nárok dovozovala ze svých práv z odpovědnosti za vady prodané nemovitosti.

72. Soud prvního stupně za účelem zjištění skutkového stavu věci provedl účastníky nabízené důkazy, které hodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů a z nich přijaté skutkové závěry přehledně a velmi pečlivě vyjádřil v odůvodnění svého rozhodnutí. Za situace, kdy skutková zjištění mají i oporu v obsahu spisu, odvolací soud ze skutkové roviny sporu předestřené soudem prvního stupně vycházel.

K požadavku na zaplacení tzv. zádržného:

73. Soud prvního stupně vyšel ze znění kupní smlouvy, konkrétně z článku 2.2., kde bylo ujednáno, že po odstranění každé jednotlivé vady nebo nedodělku zašle prodávající žalované výzvu k úhradě příslušné části zádržného, a žalovaná do pěti dnů pošle na účet prodávajícího příslušnou částku sjednanou v příloze kupní smlouvy. Nebude-li součinnost žalované přes veškeré úsilí prodávajícího směřovat k odstranění těchto vad, bude žalovaná povinna ke dni [datum] celou výši zádržného zaplatit bez ohledu na dokončenost odstraňování vad a nedodělků.

74. Vyjma vad a nedodělků označených [číslo] které soud prvního stupně považoval za„ splněné“ či neexistující (8-statistický výpočet krovů předán, 20-katalogový list mezibytové příčky předán nejpozději [datum], 13-„ bude použit orig. profil a upraven“ -dle znalce neexistuje), u zbylých z nich uvedených v seznamu ze dne [datum] uzavřel, že nebyly do [datum] ani později odstraněny, ačkoliv původní žalobce vyvinul snahu a úsilí tak učinit. Soud prvního stupně přitom vysvětlil, z jakých důkazů čerpal tato svá zjištění o nedostatku součinnosti ze strany žalované, a naopak, proč neuvěřil výpovědi svědka [příjmení]. Za této procesní situace je proto závěr soudu prvního stupně, že nastala splatnost zádržného v částce [částka] ke dni [datum], a v částce [částka] a [částka] dne [datum] výsledkem korektně provedeného procesu dokazování, a argumentace odvolatelky o nedostatku úsilí k odstranění vad a nedodělků ze strany prodávajícího tak zůstala jen v rovině polemiky se skutkovými a řádně odůvodněnými závěry prvostupňového soudu, které odvolací soud nepřikládá právní relevanci právě proto, že skutkové závěry přijaté soudem prvního stupně, jak bylo již výše uvedeno, jsou výsledkem korektně provedeného procesu dokazování, a zároveň přehledně vyjádřeny v odůvodnění přezkoumávaného rozhodnutí.

K požadavku na zaplacení doplatku kupní ceny ve výši [částka]:

75. I ve vztahu k tomuto žalobnímu nároku platí, že skutková zjištění jsou výsledkem dokazování provedeného bez procesních vad, mají podklad v obsahu spisu, a úvahy soudu a jeho závěry jsou srozumitelně vyjádřeny v odůvodnění přezkoumávaného rozhodnutí.

76. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že částka [částka] měla být zaplacena do 15dnů od provedení vkladu vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí, sporným však zůstalo, zda žalovaná má proti této pohledávce žalobce svoji pohledávku z titulu slevy z kupní ceny, kterou uplatnila v rámci své procesní obrany formou kompenzačního projevu.

77. Především je třeba uvést, že soud prvního stupně správně na skutkový stav nahlížel optikou právní úpravy provedené zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen obč. zák.), podle níž odpovědnost za vady prodané věci byla upravena v obecných ustanoveních části osmé (závazkové právo), a tato obecná ustanovení o odpovědnosti za vadné plnění měla aplikační místo tam, kde zákon neobsahoval zvláštní úpravu odpovědnosti dopadající na jednotlivé, zákonem výslovně upravené typy smluv. V případě kupní smlouvy byla tato speciální úprava provedena v § 596 a násl. obč. zák. včetně oddílu čtvrtého„ Zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě“, který se, vzdor svému názvu, vztahoval nejen na prodej v obchodních prostorách, ale na veškerý prodej zboží, jež obchodník v rámci své podnikatelské činnosti prodával zákazníkům (srovnej Komentář [anonymizováno] J. [anonymizováno], DrSc. a kolektiv, druhé vydání, nakladatelství C. H. Beck, 2008, strana [číslo]). Úprava provedená v § 616 obč. zák. přitom definovala odpovědnost prodávajícího tak, že„ odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad“. Jestliže však kupující věděl před převzetím věci, že kupovaná věc není ve shodě s kupní smlouvou, nebyl oprávněn se na prodávajícím domáhat, aby věc byla bezplatně uvedena do souladu s kupní smlouvou.

78. Nároky z vad z odpovědnosti za vady byly upraveny v § 619 a násl. obč. zák., samotná práva kupujícího z odpovědnosti za vady v § 622 a násl. obč. zák. U vad odstranitelných platilo, že kupující má právo, aby byla vada včas a řádně odstraněna, a tomu korespondovala povinnost prodávajícího vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Nebyl-li takový postup možný, mohl kupující žádat přiměřenou slevu z ceny nebo od smlouvy odstoupit. Podle zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se spotřebitel nedohodne na delší lhůtě. Po uplynutí této lhůty má spotřebitel stejná práva, jako by se jednalo o vadu, kterou nelze odstranit (pokud stále nepožaduje odstranění vady).

79. Soud prvního stupně se také z pohledu této právní úpravy věcí zabýval a po provedeném dokazování uzavřel, že žalovaná nemá pohledávku označenou jako P1, P2, P4, P5 a P7, neboť před podpisem kupní smlouvy o dnes vytýkaných vadách věděla, a nejednalo se tedy o případ neshody převzaté věci s kupní smlouvou. U ostatních žalovanou vytýkaných vad pak uzavřel, že se jedná o vady odstranitelné, a žalovaná také provedla volbu práva z odpovědnosti za vady, tedy požadovala jejich odstranění.

80. K žalovanou označené pohledávce P3 a P6 soud prvního stupně konstatoval, že žalovaná požadovala jejich odstranění, po uplynutí lhůty stanovené v § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele se tyto vady staly neodstranitelnými, žalovaná však setrvala na svém požadavku na jejich odstranění, a tuto volbu již nemůže dodatečně měnit (odkaz na rozsudek NS ČR sp. zn. [spisová značka]).

81. K pohledávce tvrzené žalovanou a označenou jako P8, soud prvního stupně uzavřel, že v tomto případě prodávající stihl navrhnout řešení reklamace do 30dnů od uplatnění této vady, vada si tak zachovala povahu vady odstranitelné. Odstranění této vady pak odviselo od součinnosti žalované, kterou však neposkytla, ani v tomto případě proto žalované právo na slevu z kupní ceny nevniklo.

82. K argumentaci odvolatelky vztahující se k popsaným závěrům soudu prvního stupně odvolací soud uvádí, že ačkoliv označila jako odvolací důvod nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení věci, je i z obsahu této části odvolání, tedy v části napadající povinnost žalovaná zaplatit doplatek kupní ceny, zřejmé, že vyvrací především správnost skutkových závěrů přijatých prvostupňovým soudem, a na základě této skutkové polemiky pak dovozuje odlišné právní posouzení věci. Této argumentaci nelze přisvědčit již proto, že odvolací soud se nemůže odchýlit od skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně, ledaže by dokazování zopakoval. K takovému postupu však v poměrech souzené věci neshledal důvod právě z důvodu procesně bezchybného vedení sporu včetně provedeného dokazování a z něj učiněných skutkových závěrů.

83. K odvolacím námitkám vztahujícím se k volbě provedeného nároku z vadného plnění dovolací soud opětovně odkazuje na závěry prvostupňového soudu a dodává, že v případě vady odstranitelné je/byl kupující oprávněn volit mezi opravou vadné věci nebo její výměnou, a to i s ohledem na charakter té které věci nebo její součásti. Pro případ nemožnosti takového postupu mohl podle § 622 obč. zák. uplatnit právo na slevu z kupní ceny, případně od smlouvy odstoupit. V poměrech souzené věci bylo v řízení před soudem prvního stupně zjištěno, že žalovaná požadovala odstranění jí vytknutých vad a tuto volbu není oprávněna, s poukazem na své„ přípisy“ učiněné zjevně již v průběhu soudního řízení (řízení zahájeno dne [datum]) měnit, aniž by k tomu přistoupila další právní skutečnost, tj. nemožnost realizace předchozí volby práva (odstranění vady), nehledě na to, že samotný fakt nedostatečné součinnosti žalované k odstranění vady, důvodem změny volby práva z vadného plnění být nemůže/nemohl.

84. Lze uzavřít, že soud prvního stupně učinil i správný právní závěr stran nedůvodnosti kompenzační námitky žalované za současné existence nároku žalobce na zaplacení doplatku kupní ceny.

85. Odvolací soud z uvedených důvodů rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním napadených výrocích (I, III, [příjmení]), tedy včetně akcesoricky navazujících výroků o náhradě nákladů řízení ve vztahu k [země] a mezi účastníky navzájem podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

86. Zamítavý výrok (výrok II) nebyl odvoláním napaden, zůstal proto stranou přezkumné činnosti odvolacího soudu (§ 206 odst. 2 o. s. ř.).

87. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce byl i v této fázi řízení plně procesně úspěšný. Jeho náklady jsou tvořeny odměnou za právní zastoupení v celkové výši [částka] (4 úkony právní služby; porada s klientem dne [datum], porada s klientem dne [datum], vyjádření k odvolání žalované, porada s klientem, účast u odvolacího jednání - úkon [částka], paušální částka [částka], 21 % DPH [částka]).