o 108 000 Kč, k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 27. září 2024, č. j. 25 C 191/2023-109,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 108 000 Kč (I) a uložil mu též povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 34 000 Kč (II).

2. Rozhodl tak na podkladě žaloby, kterou se žalobce domáhal žalované částky jako nevrácené kauce, neboť účastníci dne 18. 12. 2022 uzavřeli smlouvu o nájmu specifikovaného bytu, přičemž žalobce jako nájemce při podpisu smlouvy složil na účet žalovaného kauci ve výši 108 000 Kč. K ukončení nájemního vztahu mezi účastníky došlo dne 18. 2. 2023, žalobce žalovanému byt bez závad předal, ten se zavázal žalobci předmětnou kauci dle rozdílu vyúčtování za služby a elektřinu vrátit. Ačkoliv byl žalovaný povinen žalobci kauci vrátit nejpozději do jednoho měsíce po ukončení nájmu, přes upomínky takto neučinil.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Potvrdil, že účastníci uzavřeli dne 18. 12. 2022 nájemní smlouvu s počátkem nájmu od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023, přičemž žalobci na jeho žádost umožnil nastěhování do předmětného bytu již k datu 28. 12. 2022. Za dobu od 28. 12. do 31. 12. 2022 však žalobce žalovanému nezaplatil úměrný díl nájemného ve výši 5 613 Kč. Ačkoliv byt žalobce na počátku nájemního vztahu převzal bez výhrad, po jeho skončení jej vrátil poškozený. Na výtku ohledně škod, které způsobil, jakož i jejich odhadovanou výši ale nijak nereagoval. Protože škoda, kterou žalobce žalovanému v bytě způsobil přesáhla žalobcem složenou kauci, žalovaný ji žalobci nevrátil.

4. Soud prvního stupně po provedeném řízení a dokazování uzavřel, že mezi stranami nebylo sporu o tom, že dne 18. 12. 2022 uzavřeli nájemní smlouvu, na podkladě níž žalovaný pronajal žalobci specifikovaný byt na dobu určitou od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023. Žalobci byly v bytě přenechány k užívání i movité věci specifikované v příloze číslo 1 nájemní smlouvy. Nájemné bylo sjednáno ve výši 36 000 Kč měsíčně s tím, že žalobce jako nájemce bude hradit měsíční zálohy na služby ve výši 4 500 Kč, dále 2 000 Kč za garážové stání, 2 500 Kč za elektřinu a 500 Kč za internet. Při podpisu smlouvy žalobce jako nájemce na účet žalovaného jako pronajímatele složil kauci ve výši 108 000 Kč, jež sloužila k úhradě případných nároků na náhradu škody způsobené nájemcem v době trvání nájemního vztahu s tím, že po skončení nájmu a předání bytu bude vrácena v hotovosti nebo převodem na účet ve výši, která zbude po vyčíslení prokázané případné škody na bytě, jeho vybavení a zařízení či po úhradě dluhu nájemce, nejpozději do jednoho měsíce po skončení nájmu. Žalobce nájem ukončil dne 18. 2. 2023, žalovaný při převzetí bytu výslovně neuvedl žádné závady, naopak písmeně potvrdil, že kauce bude žalobci vrácena dle rozdílu vyúčtování za služby a elektřinu.

5. Poté se soud prvního stupně nejprve zabýval, s ohledem na skutečnost, že žalobce je cizí státní příslušník (Ukrajinec), pravomocí a příslušností soudu. Pravomoc i příslušnost soudu dovodil ve smyslu zákona č. 92/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém a Smlouvy uzavřené mezi Českou republikou a Ukrajinou o právní pomoci v občanských věcech vyhlášenou [orgán] pod číslem 123/2002 Sb., přičemž co do práva, jímž se závazkový vztah účastníků řídí, uzavřel, že se jedná o český právní řád.

6. Následně soud prvního stupně aplikoval příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Vyšel z toho, že v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy mezi účastníky sporu žalobce žalovanému složil jistotu ve výši žalované částky. Při opětovném převzetí bytu s ohledem na ukončení nájemního vztahu ze strany žalobce pak žalovaný písemně potvrdil, že kauce bude žalobci vrácena dle rozdílu vyúčtování za služby a elektřinu. Na podkladě uvedeného proto zkonstatoval, že žalovaný evidentně nezaznamenal žádné poškození bytu, jež by bylo možné dávat k tíži žalobci jako nájemci. Žalobce jako nájemce totiž neodpovídá dle § 2293 odst. 1 o. z. za běžné opotřebení, jež je povinen odstranit pronajímatel. Zohlednil dále i skutečnost, že žalobce byt užíval pouze 6 týdnů (v době od 28. 12. 2022 do 18. 2. 2023), přičemž není proto pochyb, že opotřebení tvrzené žalovaným a zaznamenané na fotografiích provedených k důkazu nelze přičítat k tíži žalobce, neboť se nepochybně v bytě nacházelo již při uzavření předmětné nájemní smlouvy. Nadto žalovaný neprokázal ani nadměrné znečištění bytu a odstranění jím tvrzených škod. Pokud jde o požadavek žalovaného na zaplacení nájemného za poměrnou část měsíce prosince 2022 v době od 28. 12. do 31. 12. 2022, soud prvního stupně rovněž uzavřel, že tato obrana žalovaného není opodstatněná. Aplikoval § 2242 odst. 1 o. z. a dovodil, že zákon odlišuje vznik nájemního vztahu od zpřístupnění bytu, jež není samo o sobě začátkem nájmu. V praxi je obvyklé, že byt bývá zpřístupněn nájemci dříve, než započne nájemní vztah, aniž by tato skutečnost měla za důsledek vznik povinnosti nájemce platit pronajímateli nájemné. Pokud však žalovaný jako pronajímatel měl v úmyslu dřívější zpřístupnění bytu žalobci jako nájemci zpoplatnit, měl uvedené výslovně uvést do nájemní smlouvy, respektive sjednat dřívější počátek nájmu, takto však neučinil. S požadavkem úhrady za užívání bytu žalobcem za dobu od 28. 12. do 31. 12. 2022 přišel až dodatečně, neboť hledal důvod pro nevrácení jistoty žalobci. S ohledem na to, že však právo na zaplacení nájemného za dobu před vznikem nájemního vztahu nebylo mezi stranami sjednáno a nejednalo se o bezdůvodné obohacení, neboť ke zpřístupnění bytu došlo v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy, považoval tuto obranu žalovaného za nedůvodnou. Protože žalovaný nepředložil důkazy prokazující, že by údajnou škodu v bytě způsobenou žalobcem skutečně i odstranil, respektive, že by opravy provedl, uzavřel, že mu škoda ve výši nákladů na opravu ani nevznikla, maximálně mu tedy vznikla škoda, spočívající ve snížení hodnoty věci. Tímto způsobem by však mohl žalovaný uplatňovat náhradu stejné škody po každém dalším nájemci. V tomto smyslu pak soud prvního stupně přihlédl i ke snížené věrohodnosti žalovaného, neboť z jeho úřední činnosti je mu známo, že žalovaný je opakovaně žalován pro různě vysoké dlužné částky, přičemž je proti němu vedeno též šest exekučních řízení. Žalobě jako důvodné proto v plném rozsahu vyhověl.

7. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) a žalobci, který byl v řízení úspěšný, přiznal plnou náhradu nákladů řízení, včetně zaplaceného soudního poplatku z návrhu na zahájení řízení.

8. Žalovaný rozsudek napadl včas podaným a přípustným blanketním odvoláním, které posléze doplnil tak, že se proti rozsudku odvolává pouze v části, kde soud zamítl jeho požadavek na úhradu nájemného za období od 28. 12. do 31. 12. 2022 ve výši 5 613 Kč. Požadavek odůvodnil skutečností, že byť dle nájemní smlouvy začal nájem žalobci dne 1. 1. 2023, žalobce však byt převzal k užívání již dne 28. 12. 2023. V tomto smyslu by měl proto žalovanému jako pronajímateli uhradit odpovídající poměrnou část nájemného, jež představuje částku 5 613 Kč. Užíváním bytu v tomto období žalobce získal majetkový prospěch, za který je povinen poskytnout žalovanému přiměřenou finanční náhradu. Žalovaný se rovněž vyjádřil k odůvodnění soudu prvního stupně stran jeho důvěryhodnosti. Popřel, že by byl účastníkem soudního sporu s jinými nájemci, daný případ je výjimečný a byl způsoben konfliktní situací při ukončení nájmu a neochotou žalobce spolupracovat. Soud prvního stupně však do napadeného rozsudku uvedl nepodložené závěry o údajné nedůvěryhodnosti žalovaného, které nemají žádnou oporu v provedených důkazech a byly založeny čistě na spekulacích soudu ohledně administrativních dluhů žalovaného, jež nemají žádnou souvislost s nájemním vztahem. Současně navrhl, aby mu byly přiznány náklady řízení poměrně k jeho úspěchu v rámci odvolacího řízení.

9. Žalobce se k odvolání žalovaného vyjádřil tak, že s ním nesouhlasí. Navrhl rozsudek soudu prvního stupně jako správný v souladu s provedenými důkazy potvrdit.

10. Odvolací soud na podkladě včas podaného a přípustného odvolání přezkoumal napadený rozsudek v mezích podaného odvolání (ohledně částky 5 613 Kč), včetně řízení, které předcházelo jeho vydání (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a poté dospěl k závěru, že podané odvolání není opodstatněné.

11. Odvolací soud konstatuje, že soud prvního stupně řádně provedeným dokazováním zcela správně zjistil skutkový stav věci a věc posléze správně posoudil i po stránce právní. Odvolací soud se tak se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně zcela ztotožňuje a z tohoto vychází. V dané věci bylo mezi účastníky nesporné, že tito uzavřeli nájemní smlouvu dne 18. 12. 2022 ke specifikovanému bytu, přičemž v rámci nájemní smlouvy sjednali dobu nájmu, a to dobu určitou od 1. 1. do 31. 12. 2023, sjednali výši nájmu, přičemž pak žalovaný též na účet žalovaného jako pronajímatele složil kauci ve výši 108 000 Kč s tím, že tato slouží k úhradě případných nároků pronajímatele na náhradu způsobené škody, ke krytí splatného nájemného a poplatků za služby poskytované s užíváním bytu, to vše během doby trvání nájemního vztahu s tím, že po skončení nájmu a předání bytu pronajímatel kauci vrátí nájemci ve výši, která zbude po vyčíslení prokázané případné škody na bytě, jeho vybavení a zařízení, či po úhradě dluhu nájemce, a to nejpozději do jednoho měsíce po skončení nájmu. Žalovaný se v řízení bránil tím, že není povinen kauci žalobci vracet, neboť žalobce při předání bytu po ukončení nájemního vztahu v předmětu nájmu způsobil škody v takové výši, jež převýšily hodnotu kauce. Ačkoliv byl v průběhu řízení soudem prvního stupně poučen dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby ke svým tvrzením o škodě, kterou žalobce způsobil, vylíčil rozhodující skutečnosti, uvedl výši škody a rovněž označil důkazy k prokázání těchto svých tvrzení, žalovaný takto neučinil a tvrzenou škodu, kterou žalobce měl na předmětu nájmu způsobit, neprokázal. Současně se žalovaný bránil tím, že ačkoliv v rámci nájemní smlouvy mezi účastníky byl ujednán nájemní vztah v době od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023, umožnil žalobci nastěhování do předmětného bytu, tj. předmětu nájmu již dne 28. 12. 2022, a proto je žalovaný povinen zaplatit mu poměrnou část nájemného za tuto dobu (28. 12. do 31. 12. 2022) ve výši 5 613 Kč. Odvolací soud konstatuje, že soud prvního stupně se s uvedenou obranou žalovaného na zaplacení poměrné části nájemného za prosinec 2022 zcela správně vypořádal, a to, pokud dovodil, že uvedená částka nemůže představovat nájemné, neboť nájemní vztah mezi účastníky započal až dne 1. 1. 2023. Zcela správně pak poukázal na § 2242 odst. 1 o. z., z něhož plyne, že zákon odlišuje vznik nájemního vztahu od zpřístupnění bytu, jež samo o sobě není počátkem nájmu. Jak již soud prvního stupně konstatoval, v praxi je totiž zcela obvyklé, že byt bývá zpřístupněn nájemci dříve, než započne samotný nájemní vztah, aniž by tato skutečnost měla za důsledek vznik povinnosti nájemce platit pronajímateli za uvedené zpřístupnění nějakou náhradu. Správně tak soud prvního stupně uzavřel, že měl-li žalovaný jako pronajímatel v úmyslu dřívější zpřístupnění žalobci jako nájemci zpoplatnit, měl to výslovně uvést do nájemní smlouvy, popřípadě se žalobcem jako nájemcem sjednat dřívější počátek nájmu. Žalovaný totiž předmětný byt žalobci jako nájemci zpřístupnil před započetím ujednaného nájemního vztahu evidentně jen a pouze proto, že nepochybně předchozí nájemce předmětný byt uvolnil dříve, ačkoli nájem měl zaplacen do konce měsíce prosince 2022. Lze proto důvodně předpokládat, ačkoliv to v řízení nebylo předmětem dokazování, a tedy nebylo prokázáno, že žalovaný měl zpřístupnění bytu žalobci finančně kryto již nájemným předchozího nájemce, jež nájem nevyčerpal do konce nájemní doby. Uzavřel-li tak soud prvního stupně, že žalovaný nemá právo na zaplacení jakýchkoliv částek, tím méně nájemného za dobu před vznikem nájemního vztahu, protože uvedené mezi stranami nebylo sjednáno, a proto se nejednalo o bezdůvodné obohacení, neboť ke zpřístupnění bytu došlo v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy, odvolací soud s tímto závěrem zcela souhlasí.

12. Na podkladě shora uvedeného, protože pak žalovaný v souvislosti s jím podaným odvoláním nesporoval skutečnosti o neexistenci škody, kterou měl žalobce jako nájemce na předmětu nájmu způsobit, odvolací soud napadený rozsudek ve vyhovujícím výroku o věci samé ohledně částky 5 613 Kč, včetně akcesorického výroku o nákladech řízení, jako věcně správný dle § 219 o. s. ř. potvrdil.

13. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, které mu v této fázi vznikly. Náklady řízení žalobce sestávají ze 2 úkonů právní služby advokáta po 1 500 Kč (§ 7 bod 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění účinném od 1. 1. 2025 – dále jen „a. t.“ z punkta ve výši 5 613 Kč) a ze 2 paušálních náhrad po 450 Kč (§ 13 odst. 1 a 4 a. t.), tj. celkem představují částku ve výši 3 900 Kč, neboť právní zástupce žalobce netvrdil a neprokázal, že je plátcem daně z přidané hodnoty dle § 137 o. s. ř.

14. Vyhovující výrok o věci samé (I) ohledně částky 102 387 Kč nebyl odvoláním žalovaného dotčen, nabyl proto v tomto rozsahu samostatně právní moci.