o určení existence nájmu bytu, o vzájemné žalobě na vyklizení nemovité věci, o odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 28. května 2024, č. j. 21 C 90/2023-57, ve spojení s usnesením Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 23. září 2024, č. j. 21 C 90/2023-77,

1. Rozsudkem ze dne 28. 5. 2024 soud prvního stupně zamítl žalobu na určení, že nájem bytu ujednaný smlouvou o nájmu bytu na dobu určitou číslo [číslo] mezi žalobci jako nájemci a žalovaným jako pronajímatelem existuje (výrok I), uložil žalobcům povinnost uhradit žalovanému na náhradě nákladů řízení 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II), uložil žalobcům povinnost vyklidit byt číslo [číslo], o velikosti 4+0, o celkové výměře 217,49 m², nacházející se ve 3. podzemním podlaží domu č. p. [číslo] na adrese [adresa], katastrální území [místo], obec [název] a vyklizený předat žalovanému, a to do 60 dnů od právní moci rozsudku (výrok III) a uložil žalobcům povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 5 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV).

2. Usnesením ze dne 23. 9. 2024 soud prvního stupně opravil písařskou chybu ve výroku III rozsudku, když chybně bylo uvedeno, že byt se nachází ve 3. podzemním podlaží namísto podlaží nadzemním.

3. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali určení, že nájem bytu ujednaný smlouvou o nájmu bytu mezi žalobci jako nájemci a žalovaným jako pronajímatelem existuje. Žalobci tvrdili, že mají naléhavý právní zájem na určení existence nájmu s ohledem na vysokou míru nejistoty ohledně dalšího bydlení. Dále tvrdili, že v bytě bydlí již 9 let, konkrétně smlouva o pronájmu uzavřená v srpnu 2019 s účinností od 17. 3. 2019 s možností prolongace o další 2 roky byla v roce 2021 prodloužena do 17. 3. 2023. Dopisem ze dne 20. 3. 2023 však byla žalobcům zaslána výzva k vyklizení bytu, neboť nájem nebyl žalobcům prodloužen z důvodu, že žalobkyně b) je vlastníkem dvou bytů, a to v k. ú. [adresa] a v k. ú. [adresa] a příslušník domácnosti [jméno FO], jenž je bratrem žalobce, je vlastníkem dvou nemovitostí. Výzva k vyklizení je v rozporu s Pravidly pronájmu a prodlužování doby nájmu bytů a ubytovacích místností v objektech [samosprávný celek] nesvěřených městským částem a podnájmu a prodlužování doby podnájmu bytů v bytových domech ve vlastnictví bytových družstev (dále jen „Pravidla“), konkrétně s bodem VIII, ze kterého vyplývá, že odbor bytového fondu žalovaného ověří nejpozději k datu skončení doby nájmu splnění všech specifikovaných skutečností a následně smlouvu prodlouží, když uvedené žalovaný nesprávně vyhodnotil.

4. Žalovaný se vyjádřil k žalobě tak, že dne 20. 3. 2023 zaslal žalobcům výzvu k opuštění, vyklizení a předání bytu se zdůvodněním, k němuž nebyl povinen, a to do 60 dnů od doručení výzvy. Dne 28. 6. 2023 vyrozuměl žalobce a), že nemá zájem o prodloužení nájmu. Vzájemným návrhem pak žalovaný navrhl uložení povinnosti žalobcům byt vyklidit a vyklizený jej žalovanému odevzdat do 15 dnů od právní moci rozsudku.

5. Žalobci nesouhlasili se vzájemným návrhem a navrhli jeho vyloučení k samostatnému řízení, neboť nejsou splněny podmínky pro spojení věcí. Hlavní podmínka pro vyklizení, tedy ukončení nájmu bytu, je nejasná. Vyklizení je také v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobci byt užívali dlouhodobě a vždy řádně hradili nájemné a zálohy za služby.

6. Soud prvního stupně provedl dokazování listinami, přičemž jako nadbytečný zamítl důkaz svědeckou výpovědí [tituly před jménem] [jméno FO], ředitele [orgán] [právnická osoba], neboť z provedeného dokazování dostatečně vyplynul skutkový stav věci. Soud prvního stupně učinil ve věci následující skutková zjištění.

7. Žalobce a) jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel uzavřeli dne 17. 3. 2014 smlouvu o nájmu jednotky č. [číslo], o velikosti 4+0, o celkové výměře 217,49 m2, nacházející se ve 3. nadzemním podlaží domu č.p. [číslo], zapsaný na listu vlastnictví č. [číslo], k. ú. [adresa], obec [název], [správní orgán] pro [samosprávný celek], Katastrální pracoviště [adresa], na adrese [adresa] (dále jen „Byt“), a to na dobu 5 let ode dne podpisu smlouvy s vyloučením prolongace. Dne 11. 9. 2019 uzavřel žalovaný s žalobci smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou č. [číslo], jejímž předmětem byl nájem Bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou 2 roky s účinností od 17. 3. 2019. Rovněž bylo ujednáno, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po uplynutí sjednané doby nájmu a pronajímatel ho písemně nevyzve v této době, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl nájem ujednán dříve. Podle čl. VII. Smlouvy, bod 1., práva a povinnosti spojená s nájmem bytu jsou obecně upravena v občanském zákoníku a zvláštních právních předpisech, kterými se provádí občanský zákoník a dalších předpisech souvisejících s nájmem bytu. Přílohou smlouvy byla Pravidla pro užívání bytu a společných částí a zařízení domu. Dne 20. 3. 2023 vyzval žalovaný žalobce k opuštění, vyklizení a protokolárnímu předání Bytu ve lhůtě 60 dnů od doručení výzvy z důvodu uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán a skutečnost, že žalovaný nemá další zájem na prodloužení doby nájmu. Žalovaný uvedl jako důvod i tu skutečnost, že žalobkyně b) je vlastníkem bytů v k. ú. [adresa] a k. ú. [adresa] a [jméno FO], člen domácnosti, je vlastníkem bytu v k. ú. [adresa] a rodinného domu v k. ú. [adresa], tedy nájemci jsou schopni svoji bytovou otázku vyřešit vlastními silami. Výzva byla žalobci a) doručena dne 28. 3. 2023 a žalobkyni b) dne 29. 3. 2023 a dne 9. 4. 2023. Podle Pravidel pronájmu a prodlužování doby nájmu bytů a ubytovacích místností v objektech [samosprávný celek] nesvěřených městským částem a podnájmu a prodlužování doby podnájmu bytů v bytových domech ve vlastnictví bytových družstev je základním východiskem pomoc při zajištění odpovídajícího bydlení osobám, kteří ji opravdu potřebují. Pronájem či podnájem bytu není nárokový, a to ani v případě, že žadatel splní všechna kritéria. Rovněž prodloužení doby nájmu/pronájmu není nárokové. Podle čl. VIII. prodloužení doby nájmu/podnájmu [orgán] [právnická osoba] nejpozději k datu skončení doby nájmu/podnájmu ověří splnění podmínek pro pokračování nájmu. Smlouvu podle odst. 3 písm. c) čl. VIII. prodlouží mimo jiné pouze v případě, kdy nájemce/podnájemce ani žádný z příslušníků domácnosti není vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovitosti určené k trvalému bydlení, s výjimkou případů, kdy po něm nelze spravedlivě požadovat, aby tuto nemovitost k trvalému bydlení užíval.

8. Na zjištěný skutkový stav soud prvního stupně aplikoval ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), přičemž dospěl k závěru, že žaloba na určení existence nájmu bytu není opodstatněná a vzájemný návrh žalovaného je důvodný.

9. Soud prvního stupně vyšel z prokázané skutečnosti, že doba, na kterou byl nájem sjednán, uplynula, a žalovaný řádně a včas vyzval žalobce k opuštění, vyklizení a předání bytu. Poukázal na to, že podle Pravidel není prodloužení nájemní smlouvy žalobcům nárokové, a proto v dané věci nebylo rozhodné, zda žalobci i nadále potřebují pomoc se zajištěním bytových potřeb či nikoliv. Bylo zcela na žalovaném, zda smlouvu prodlouží či nikoli. Soud prvního stupně neshledal naléhavý právní zájem žalobců na požadovaném určení, neboť nájem byl ukončen řádně, uplynutím doby a výzvou k opuštění, vyklizení a předání bytu a rovněž s ohledem na prokázanou skutečnost, že žalobkyně b) je vlastníkem jiných bytových jednotek. Žalobu proto zamítl.

10. Naproti tomu vzájemnému návrhu žalovaného vyhověl, protože nájem bytu skončil dne 17. 3. 2023 a žalovaný včas vyzval žalobce k opuštění, vyklizení a předání bytu, což ale žalobci neučinili a od 9. 6. 2023 užívají byt bez právního důvodu. K vyklizení bytu soud stanovil žalobcům lhůtu 60 dnů od právní moci rozsudku, když přihlédl k tomu, že žalobci byt řádně užívali po dobu více než 9 let a obývají jej se dvěma nezletilými dětmi ve věku 17 let.

11. O náhradě nákladů řízení soud prvního stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve vztahu k určení existence nájmu bytu tak, že žalobcům uložil povinnost zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení 900 Kč za 3 úkony po 300 Kč podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. a o nákladech řízení ohledně vzájemného návrhu žalovaného rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že uložil žalobcům povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení představované zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč s tím, že další úkony činěné ve věci byly rovněž úkony vážícími se k žalobě žalobců. Přestože byl žalovaný zastoupen advokátem, soud nepřiznal náhradu za právní zastoupení, neboť se nejednalo o rozhodování o složité právní otázce a u žalovaného lze presumovat existenci dostatečného personálního i materiálního vybavení a zabezpečení ke kvalifikovanému hájení jeho práv.

12. Proti rozsudku podali včasné a přípustné odvolání žalobci. Vytýkali soudu prvního stupně, že nesprávně zhodnotil provedené důkazy, zejména Pravidla, neboť pominul další skutková zjištění vyplývající z bodu VIII Pravidel, konkrétně povinnost žalovaného nejpozději k datu skončení doby nájmu ověřit splnění všech podmínek pro prodloužení doby nájmu, v daném případě tak k datu 17. 3. 2024. Ačkoli soud vycházel z ustanovení občanského zákoníku a z Pravidel, na které odkazuje i nájemní smlouva, všechny skutečnosti vyplývající z Pravidel nehodnotil. V návaznosti na to, soud prvního stupně nehodnotil správně ani výzvu k opuštění, vyklizení a předání bytu ze dne 20. 3. 2023 a stanovisko žalovaného k výzvě ze dne 13. 4. 2023. Podle žalobců je prokázáno, že žalovaný buď neověřil splnění podmínek k prodloužení nájmu bytu nebo situaci nesprávně vyhodnotil. Soud prvního stupně pak nesprávně hodnotil důvod neprodloužení doby nájmu. Důkazy, které žalobci předložili k prokázání toho, že splňují podmínky pro prodloužení doby nájmu, se soud nezabýval. Tento postup způsobuje nepřezkoumatelnost rozsudku, a vadný postup soudu v procesu hodnocení důkazů má vliv na nesprávné právní posouzení věci. Podle žalobců je nepřezkoumatelné i odůvodnění rozsudku. Dále soudu prvního stupně vytýkali, že neprovedl důkaz výslechem svědka [tituly před jménem] [jméno FO], který se mohl vyjádřit k posouzení podmínek pro prodloužení doby nájmu bytu. Žalobci navrhli, aby odvolací soud zrušil napadený rozsudek a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení nebo aby rozsudek změnil tak, že vyhoví žalobě a zamítne vzájemný návrh žalovaného a přizná žalobcům náhradu nákladů řízení.

13. Žalobci podali včasné a přípustné odvolání i proti usnesení soudu prvního stupně ze dne 23. 9. 2024, které navrhli zrušit pro vady, které blíže nespecifikovali.

14. Žalovaný se vyjádřil k odvolání tak, že se s napadeným rozsudkem ztotožňuje, neboť vychází ze správně zjištěného skutkového stavu věci. V řízení před soudem prvního stupně žalovaný opakovaně zdůrazňoval, že v nájemní smlouvě bylo upraveno ustanovení, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po uplynutí sjednané doby nájmu a pronajímatel ho písemně nevyzve v této době, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl nájem ujednán dříve. Z tohoto ustanovení vyplývá, že žalovaný měl po uplynutí sjednané doby nájmu tři měsíce na to, aby zvážil, zda chce žalobcům nájem prodloužit či nikoliv. Ačkoli žalovaný nebyl povinen výzvu ze dne 20. 3. 2023 zdůvodnit, sdělil žalobcům důvod neprodloužení doby nájmu bytu. Žalovaným uvedený důvod pak byl v řízení prokázán. Pravidla, na která odkazuje nájemní smlouva, nejsou pravidla pronájmu o prodloužení doby nájmu, ale jedná se o Pravidla o poskytování a rozúčtování plnění nezbytných při užívání bytových a nebytových jednotek schválených usnesením [orgán] [samosprávný celek] a Pravidla pro užívání bytu a společných částí a zařízení domu, tedy domovní řád. Jednotlivá pravidla je tak třeba odlišovat. Prodloužení doby nájmu není nárokové, a to ani v případě, že nájemce splní všechna kritéria uvedená v těchto pravidlech. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud potvrdil napadený rozsudek a přiznal žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení.

15. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání napadený rozsudek a napadené usnesení soudu prvního stupně, i řízení, které jejich vydání předcházelo, postupem podle § 212 a § 212a o. s. ř. a shledal, že odvolání žalobců není opodstatněné.

16. Soud prvního stupně zjistil skutkový stav věci v rozsahu potřebném pro její právní posouzení, provedené důkazy hodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.) a jeho skutková zjištění jsou správná. S ohledem na skutečnost prokázanou Pravidly, že prodloužení doby nájmu není nárokové, soud prvního stupně správně vyhodnotil jako nadbytečný důkaz výslech svědka [tituly před jménem] [jméno FO] k posouzení podmínek pro prodloužení doby nájmu bytu. Protože žalobci navrhovali, aby byl tento svědek vyslechnut odvolacím soudem, odvolací soud tento návrh zamítl, a to ze shodných důvodů jako soud prvního stupně.

17. Pro posouzení věci je podstatné, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, a po uplynutí sjednané doby žalovaný vyzval žalobce v souladu s ust. § 2285 o. z. a čl. III nájemní smlouvy k opuštění, vyklizení a předání bytu. Jelikož k obnovení nájmu bytu nedošlo, žalobci byli povinni byt opustit, vyklidit a vyklizený předat žalovanému.

18. Žalovaný neměl povinnost prodloužit dobu nájmu ani při splnění podmínek podle bodu VIII. Pravidel, neboť podle Pravidel není prodloužení doby nájmu bytu nárokové, a to ani v případě, že nájemce splní všechna kritéria v Pravidlech uvedená. Bylo jen na rozhodnutí žalovaného, zda dojde k obnovení nájmu či nikoliv, přičemž své rozhodnutí nemusel ani zdůvodňovat. Pravidla jsou vnitřním dokumentem žalovaného, nebyla přílohou nájemní smlouvy a nájemní vztah se jimi neřídil. Nájemní vztah mezi účastníky se řídil nájemní smlouvou, občanským zákoníkem, zvláštními právními předpisy, kterými se provádí občanský zákoník a dalšími předpisy souvisejícími s nájmem bytu (viz čl. VII smlouvy o nájmu). Pokud žalobci namítali, že nájemní smlouva odkazuje na pravidla, pak z čl. V, bod 4 a z čl. VII, bod 2 nájemní smlouvy je zjevné, že jde o odkaz na Pravidla o poskytování a rozúčtování plnění nezbytných při užívání bytových jednotek schválených usnesením [orgán] [samosprávný celek] a na Pravidla pro užívání bytu a společných částí a zařízení domu (domovní řád), což jsou právě ty předpisy, o nichž nájemní smlouva pojednává v čl. VII bod 1. Námitky žalobců proti rozsudku soudu prvního stupně tedy nejsou opodstatněné.

19. Jelikož nájem bytu žalobcům skončil uplynutím sjednané doby nájmu a žalobci dosud byt nevyklidili a nepředali žalovanému, je důvodný vzájemný návrh žalovaného.

20. Soud prvního stupně posoudil věc po právní stránce správně, přičemž své rozhodnutí odůvodnil způsobem předpokládaným v ust. § 157 odst. 2 o. s. ř., včetně toho, že se náležitě vypořádal s námitkami žalobců.

21. Z uvedených důvodů odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný. Jako věcně správné odvolací soud potvrdil i usnesení soudu prvního stupně ze dne 23. 9. 2024, jelikož bylo vydáno v souladu s ust. § 164 o. s. ř. za situace, kdy ve výroku III rozsudku došlo ke zjevné písařské chybě.

22. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a jejich náhrada byla přiznána procesně úspěšnému žalovanému. Shodně se soudem prvního stupně je odvolací soud názoru, že předmětem řízení je věc, která spadá do běžné agendy žalovaného, k níž je žalovaný personálně i materiálně vybaven, a proto nebylo účelné nechat se zastupovat advokátem. Žalovanému proto byla přiznána náhrada nákladů v paušální výši podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. a to za tři úkony po 300 Kč – vyjádření k odvolání, příprava na jednání, účast na jednání odvolacího soudu, celkem 900 Kč. Ke splnění povinnosti byla žalobcům stanovena obecná pariční lhůta (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), platebním místem je advokátka žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).