o zaplacení [částka], k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Rozsudkem ze dne [datum] soud I. stupně zamítl žalobu na uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z částky [částka] od [datum] (výrok I), uložil žalované, aby do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatila žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z částky [částka] od [datum] do zaplacení (výrok II) a uložil žalobkyni, aby do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatila žalované náhradu nákladů řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok III).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě podané soudu dne [datum], kterou se žalobkyně domáhala proti žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu vad kupní smlouvy. Žalovaná částka se skládá z dílčích položek. Žalobkyně tvrdila, že dne [datum] uzavřela se žalobkyní kupní smlouvu o převodu nemovitostí k pozemku č. st. 10, jehož součástí je stavba [adresa], v k. ú. Malovidy, uvedená na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ nemovitost“). Po koupi žalobkyně objevila skryté vady, konkrétně poruchy v dodávce pitné vody z vrtané studny a poruchy v rozvodu ústředního topení. Protože se jednalo o havarijní stav, bylo nutné provést opravy okamžitě, aby se nemovitosti daly užívat. O vadách informovala žalovanou. Zjištěné vady týkající se dodávky pitné vody, které zjistila dne [datum], žalobkyně vytkla žalované dne [datum], prostřednictvím telefonu. Následně probíhala e-mailová komunikace. [anonymizováno] ze dne [datum] žalobkyně znovu vytkla vady týkající se dodávky pitné vody. Vady týkající se ústředního topení žalobkyně zjistila dne [datum], a žalované je vytkla téhož dne prostřednictví [anonymizováno] zprávy. Žalovaná neuznala žalobou uplatněný nárok. V kupní smlouvě žalobkyně prohlásila, že je jí znám faktický stav předmětu převodu, a že na něm neshledala vady, na které by nebyla upozorněna. V případě nepravdivosti těchto tvrzení mohla kupující do 30 dnů od smlouvy odstoupit, což neučinila. Žalobkyně byla při podpisu kupní smlouvy dne [datum] výslovně upozorněna na nedostatky nemovitosti, jež jsou uvedeny v protokolu o předání nemovitosti ze dne [datum]. Jedná se o nefunkční bojler a skutečnost, že do nemovitosti nebyla přivedena voda. Žalobkyni bylo řečeno, aby se připojila k obecnímu vodovodnímu řadu, přípojka byla přivedena na hranici převáděného pozemku. Byla také upozorněna na skutečnost, že studna na pozemku je výsledkem průzkumného vrtu a nikdy nebyla jako studna na pitnou vodu zkolaudována ani používána. Pokud žalobkyně požaduje i úhradu movitých věcí, které nebyly předmětem kupní smlouvy ze dne [datum] a žalobkyni byly přenechány zdarma (myčka, ponorné čerpadlo, tlaková nádrž), je požadavek v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná popírala, že vadné by bylo i ústřední topení. Žalovaná ho nechala opravit rok před převodem nemovitosti na žalobkyni. Elektrokotel byl funkční.

3. Mezi účastnicemi nebylo sporu o tom, že dne [datum] uzavřely kupní smlouvu, jejímž předmětem byla nemovitost. Po koupi a převzetí nemovitosti, žalobkyně uplatnila u žalované existenci vad týkajících se dodávky vody a topení. Soud I. stupně dále vyšel z prokázaných skutečností, že žalobkyně koupila nemovitost za celkovou kupní cenu [částka]. Dne [datum] byla uzavřena druhá kupní smlouva mezi žalobkyní, jako kupující a [jméno] [příjmení], jako prodávající, jejímž předmětem byly pozemky parc. [číslo] v k. ú. Malovidy za kupní cenu [částka]. Nemovitost byla žalobkyni předána dne [datum]. Při předání nemovitosti byla žalobkyně písemně upozorněna žalovanou na nutnost vykopat vodu k obecnímu řadu. Žalobkyně uplatnila existenci vad na nemovitosti písemně poprvé [anonymizováno] ze dne [datum], a to vady týkající se poruchy dodávky vody. Vady týkající se poruchy topení žalobkyně poprvé uplatnila [anonymizováno] zprávou dn [datum]. Na nemovitosti nebyla nikdy povolena stavba neveřejné vrtané studny, nebylo povoleno zřídit studnu ani odběr podzemní vody. Vady topení odstranil [příjmení] [příjmení] v [anonymizováno] [rok] za částku [částka] bez materiálu a dopravy, tuto částku žalobkyně uhradila. Na opravu topení vydala žalobkyně částku [částka] za ventil radiátoru, [částka] za přechod k topení, [částka] za sádrokarton. Za opravu topení a za sádrokartonové práce po opravě topení žalobkyně vydala [částka]. Oprava poruchy vody stála žalobkyni [částka].

4. Po právní stránce soud I. stupně posoudil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), konkrétně aplikoval ust. § [číslo], § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 2, § [číslo] odst. 1, § 2167 písm. a) o. z. Žalobkyně se domáhala práv z odpovědnosti za vady, přičemž vady uplatnila včas, neboť je uplatnila krátce po předání nemovitosti, písemně [anonymizováno] dne [datum] (poruchy dodávky vody) a [anonymizováno] zprávou dne [datum] (poruchy topení). Soud I. stupně shledal, že žaloba je důvodná jen částečně, v rozsahu vad týkajících se poruchy topení, kdy náklady na odstranění poruchy činí [částka]. Při posledním jednání dne [datum] žalovaná nesporovala tvrzení žalobkyně, že by po koupi nemovitosti existovaly poruchy topení, sporovala jen výši, kterou žalobkyně za rekonstrukci vydala. Žalobkyně prokázala nutnost odstranění poruchy topení ve výši [částka], proto soud žalobě v uvedeném rozsahu výrokem II vyhověl. Naopak nedůvodnou soud shledal žalobu v rozsahu částky [částka], a proto ji výrokem I zamítl. Soud vzal za prokázané, že žalobkyně byla informována o problému s vodou již před podpisem kupní smlouvy dne [datum], písemně pak nejpozději při podpisu předávacího protokolu ze dne [datum], v němž žalovaná uvedla nutnost„ vykopat vodu k obecnímu řadu“. Uvedené vzal soud I. stupně za prokázané z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], který potvrdil, že upozornil žalobkyni, i všechny ostatní zájemce o nemovitost, na problémy s vodou. Rovněž uvedl, že z toho důvodu byla původní cena nemovitosti výrazně snížena. Jednatelka žalované [jméno] [příjmení] pak vypověděla, že žalobkyně na sdělení problému s vodou nereagovala, jen uvedla, že to pro ni není problém, že má dva syny a ty vodu vykopou. Také ze skutkových tvrzení žalované a výpovědi svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno] vyšlo najevo, že žalobkyně byla před koupí nemovitosti žalovanou upozorněna na nutnost připojení vodovodních trubek na přípojku vody, která byla za plotem pozemku. Podle soudu I. stupně žalobkyně přistoupila ke koupi nemovitosti lehkovážně. Soud I. stupně poukázal na čl. V. bod 5) kupní smlouvy ze dne [datum], v němž kupující prohlásila, že je jí znám faktický stav předmětu převodu, a že na něm neshledala žádné vady, na které by nebyla upozorněna prodávající. [příjmení] [částka] se pak skládá nejen z položek na odstranění poruchy v dodávce vody, ale i za výdaje na vadná zařízení (movité věci), která měla vodu pohánět a přivádět do nemovitosti. Tyto movité věci ale nebyly předmětem kupní ceny, žalovanou byly darovány (jak tvrdila žalovaná a žalobkyně její tvrzení nesporovala), proto by je nebylo možné jako skrytou vadu ani přiznat.

5. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl podle § 142 odst. 3 o. s. ř. a jejich náhradu přiznal žalované, která byla v řízení procesně úspěšnější. Žalované vznikly náklady v souvislosti s právním zastoupením, náhrada jí byla přiznána v rozsahu 28 % nákladů.

6. Proti rozsudku, a to proti výrokům I a III, se odvolala žalobkyně. Namítala, že řízení je postiženo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, že soud I. stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištění, a že rozhodnutí soudu I. stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Podle žalobkyně nemají závěry soudu I. stupně, že byla informována o problémech s dodávkou vodou, oporu v provedeném dokazování. Předmět koupě byl nabízen s tím, že do nemovitosti je zaveden obecní vodovod a vlastní 120 m hluboká studna. V této souvislosti odkázala na inzeráty ze dne [datum] a [datum], svou účastnickou výpověď a výpověď svědka [jméno] [jméno]. Uvedenou skutečnost prokazovala také [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], který byl vypracován Ing. [jméno] [příjmení]. Podle žalobkyně nebylo v řízení prokázáno, že by jí žalovaná poskytla slevu z kupní ceny nemovitosti za problémy s dodávkou vody. Pokud soud odkazoval na výpověď svědka [jméno] [příjmení], ta nemůže obstát, protože svědek je manželem jednatelky žalované a má zájem na výsledku tohoto řízení. Jeho výpověď není proto věrohodná. Pokud by ji žalovaná informovala o problémech s dodávkou vody před podpisem kupní smlouvy, tato skutečnost by jistě byla reflektována v textu kupní smlouvy, jejímž autorem byla žalovaná. Protokol o předání a převzetí nemovitosti je účelový, žalobkyně měla za to, že právě tento zápis prokazuje, že ji žalovaná nikdy neinformovala o problémech s dodávkou vody do nemovitosti. Poukazovala také na své postavení jako slabší smluvní strany a skutečnost, že autorem kupní smlouvy byla žalovaná. Žalobkyně vytkla vady týkající se dodávky pitné vody dne [datum] prostřednictvím telefonu, reakce byla taková, že jí svědek [příjmení] zaslal kontakt na instalatéra. Nesouhlasila rovněž se závěrem soudu I. stupně, že některé z položek zahrnutých do částky [částka] byly dary. V této souvislosti odkázala na kupní smlouvu, z níž se podává, že nemovitost se prodává se všemi součástmi a příslušenstvím. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení.

7. Podle žalované je rozsudek soudu I. stupně věcně správný. Od doby, co spolu účastnice začaly jednat o uzavření kupní smlouvy, byla žalobkyně upozorňována na skutečnost, že studna na zahradě je nefunkční, a že je nutné vykopat přípojku k obecnímu řadu. Tato skutečnost je uvedena v předávacím protokolu ze dne [datum]. Obě strany ho podepsaly, takže se žalobkyně nemůže dovolávat jeho účelovosti. Pokud jde o Odhad, nevyplývá z něj, že studna je funkční. Žalobkyně byla obeznámena jak o důvodech prodeje nemovitosti, která nebyla od roku [rok] žalovanou užívána, tak i o jejím faktickém stavu. Žalovaná pak nikdy netvrdila, že poskytla žalobkyni slevu z kupní ceny, ani to nevyplývá z napadeného rozsudku. Žalovaná pouze tvrdila, že skutečnost, že do nemovitosti není zavedena pitná voda, byla promítnuta do výše kupní ceny. Od počátku tak nabízela nemovitosti za nižší kupní cenu. Náklady na zprovoznění studny nebyly vynaloženy účelně, když připojení nemovitosti k obecnímu řadu bylo mnohem jednodušší a finančně výhodnější. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a přiznal žalované náhradu nákladů řízení.

8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání, a v jeho mezích, napadený rozsudek i řízení, které jeho vydání předcházelo, postupem podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a po doplnění dokazování (§ 213 o. s. ř.) shledal, že odvolání žalobkyně není opodstatněné.

9. Posuzovanou věc je třeba posoudit podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.), a to podle ustanovení upravujících koupi nemovité věci (§ 2128 - § 2130 o. z.) a přiměřeně podle ustanovení o koupi movitých věcí (§ 2131 o. z.). Ustanovení § 2165 a § 2167 o. z., na která odkazoval soud I. stupně, se v dané věci neuplatní, jelikož jde o speciální ustanovení vztahující se k prodeji zboží v obchodě.

10. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

11. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

12. Soud I. stupně provedl ve věci poměrně obsáhlé dokazování, k důkazu provedl řadu listin, vyslechl svědky a dokazování doplnil i o účastnickou výpověď žalobkyně a jednatelky žalované. Provedené důkazy hodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů podle § 132 o. s. ř., jeho skutková zjištění jsou správná a jsou tak způsobilým podkladem i pro rozhodnutí odvolacího soudu /ve spojení s částečně doplněným dokazováním odvolacím soudem

13. Soud I. stupně nepochybil, pokud při posouzení věci vycházel také z výpovědi svědka [jméno] [příjmení]. Skutečnost, že je manželem jednatelky žalované, není sama o sobě důvodem pro hodnocení jeho výpovědi jako nevěrohodné. Žádným důkazem nebyla zpochybněna věrohodnost výpovědi tohoto svědka, ani jinak nevyšla za řízení najevo. Pokud by měl soud posuzovat výpovědi svědků jako nevěrohodné již jen z toho důvodu, že jsou rodinnými příslušníky účastníků řízení (v posuzované věci je svědek manželem jednatelky žalované), bylo by nehospodárné vyslýchat takové svědky. V poměrech posuzované věci by to pak rovněž znamenalo, že je nevěrohodná také výpověď svědka [jméno] [jméno], protože je synem žalobkyně. To ale žalobkyně neuváděla.

14. Soud I. stupně posoudil věc správně i po právní stránce. Postupoval správně, jestliže se v řízení zaměřil přednostně na zjištění, zda žalobkyně byla upozorněna na problém s dodávkou vody do nemovitosti, a na podkladě prokázaných skutečností (viz výpověď svědka [příjmení]) správně uzavřel, že před koupí nemovitosti byla žalobkyně upozorněna na nutnost připojení vodovodních trubek na přípojku vody nacházející se za plotem pozemku. Uvedená skutečnost pak vyplývá i z protokolu o předání nemovitosti dne [datum]. Pokud se žalobkyně dovolávala obsahu listiny [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], pak nelze přehlédnout, že odhad byl vypracován pro účely poskytnutí úvěru, jeho vypracování zadala žalobkyně, a žalovaná nemohla jeho obsah nijak ovlivnit. Pro posouzení věci není rozhodné, jak žalovaná nemovitost inzerovala, ale to, jaké informace poskytla žalobkyni poté, co na inzerát reflektovala. [příjmení] to, žalobkyně mohla inzeráty jako důkaz uplatnit již v řízení před soudem I. stupně, to ale neučinila, a tak z pohledu odvolacího řízení, založeného na neúplné apelaci, se jedná o důkazy nepřípustné, k nimž odvolací soud nepřihlíží (srov. ust. § 205a písm. f/ o. s. ř.). V řízení nebylo tvrzeno (natož prokázáno), že žalovaná uzavřela kupní smlouvu o prodeji nemovitosti v souvislosti s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností (§ 420 odst. 2 o. z.), proto se ustanovení o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem v této věci neuplatní. Lze uzavřít, že v řízení bylo prokázáno, že před podpisem kupní smlouvy byla žalobkyně seznámena s faktickým stavem nemovitosti, včetně toho, že v nemovitosti je problém s vodou a je třeba vykopat nový řad k plotu. Žalobkyně zjevně nevěnovala náležitou pozornost sdělením žalované, ani prohlídce nemovitosti před podpisem kupní smlouvy (mohla otočit vodovodním kohoutkem, jak uvedl soud I. stupně). Jestliže tak neučinila, nemůže se nyní domáhat po žalované plnění z titulu odpovědnosti za vady předmětu koupě spočívající v poruše dodávky vody do nemovitosti, protože nemá práva z vadného plnění (§ 2103 o. z.). Soud I. stupně nepochybil, pokud nárok žalobkyně výrokem I zamítl.

15. Odvolací soud shledal, že žalobkyně by nemohla být se svým žalobním požadavkem úspěšná ani za situace, kdy by v řízení bylo prokázáno, že před uzavřením kupní smlouvy žalovaná nesdělila žalobkyni, že nemovitost má vadu spočívající v poruše dodávky vody. Tak je tomu proto, že ačkoli žalobkyně vytkla vadu krátce po převzetí nemovitosti, tedy bez zbytečného odkladu, neuplatnila příslušné právo z vadného plnění.

16. Soud I. stupně vycházel z nesporných tvrzení účastníků, že žalobkyně poprvé písemně uplatnila vady u žalované [anonymizováno] ze dne [datum] Odvolací soud zopakoval důkaz listinou – [anonymizováno] žalobkyně ze dne [datum] adresovaným jednatelce žalované. Obsahem tohoto e-mailu je sdělení žalobkyně adresované jednatelce žalované, že od pana [příjmení] obdržela vyúčtování za provedené práce, které se musely provést, a které souvisely s tím, že netekla voda. [obec], které byly zjištěny, byly podstatné, a bez jejich odstranění by se vody nedočkala. Žalobkyně nechala vystavit fakturu na jméno jednatelky žalované, protože musí využít práva reklamace zásadních závad, které nebyly sepsány v předávacím protokolu.

17. Z listiny, ale i z tvrzení účastnic, je zřejmá ta skutečnost, že žalobkyně nezvolila žádné právo z vadného plnění, které jí zákon nabízí. Ve skutečnosti žalovaná požadovala po žalované částku, kterou sama vynaložila na opravu věci, avšak takové právo z odpovědnosti za vady občanský zákoník neupravuje.

18. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo

a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,

b) na odstranění vady opravou věci,

c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo

d) odstoupit od smlouvy.

19. Podle § 2106 odst. 2 o. z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

20. Podle § 2106 odst. 3 o. z. nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § [číslo].

21. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

22. Podle § 2107 odst. 2 o. z. dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

23. Podle § 2107 odst. 3 o. z. neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

24. Protože žalobkyně nesdělila žalované, jaké právo z vadného plnění zvolila, podle § 2106 odst. 3 o. z. by jí náležela práva jako při nepodstatném porušení smlouvy, i kdyby se jinak jednalo o podstatné porušení smlouvy (§ 2002 odst. 1 o. z.). Jestliže žalobkyně nezvolila právo z vadného plnění (při nepodstatném porušení smlouvy lze právo na odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny), žalovaná jako prodávající neztratila možnost vlastního postupu ve smyslu ust. § 2107 odst. 2 o. z. a mohla věc opravit. Pokud žalobkyně provedla opravu sama, neposkytla žalované součinnost a znemožnila žalované, aby splnila svou povinnost vyplývající z odpovědnosti za vady.

25. Z výše uvedených důvodů odvolací soud potvrdil napadený rozsudek soudu I. stupně ve výroku I podle § 219 o. s. ř., protože je věcně správný. Současně potvrdil jako věcně správný i akcesorický výrok III o nákladech řízení mezi účastníky.

26. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a jejich náhrada byla přiznána žalované, která byla v odvolacím řízení procesně úspěšná. Náklad žalované jsou náklady vynaložené na právní zastoupení. Advokát učinil v odvolacím řízení dva úkony právní služby podle § 11 odst. 1 písm. g) a k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen„ advokátní tarif“) – vyjádření k odvolání, účast na jednání před odvolacím soudem. Odměna za jeden úkon právní služby podle § 7 bod 5 a § 8 odst. 1 advokátního tarifu činí [částka] (z tarifní hodnoty [částka]), za dva úkony odměna činí [částka]. Náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu činí [částka] za jeden úkon právní služby, za 2 úkonů [částka]. Náhrada za DPH 21 % z odměny a náhrad podle § 137 odst. 3 písm. a) a § 151 odst. 2 o. s. ř. činí [částka] Celkem činí náhrada nákladů řízení [částka]. Ke splnění povinnosti byla žalobkyni stanovena obecná pariční lhůta (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), platebním místem je advokát žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

27. Přísluší se doplnit, že výrok II nebyl odvoláním napaden a samostatně nabyl právní moci (§ 206 odst. 2 o. s. ř.).