o zaplacení 250 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 22. 5. 2024, č. j. 18 C 163/2023-61,

1. Soud I. stupně rozsudkem ze 22. 5. 2024, č. j. [spisová značka], uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku částku 250 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 9. 6. 2023 do zaplacení (výrok I) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně advokáta [tituly před jménem] [jméno FO] náhradu nákladů řízení ve výši 70 142,01 Kč (výrok II).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 250 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení s následujícím odůvodněním. Dne 20. 2. 2023 uzavřela žalobkyně se žalovanou a paní [jméno FO] smlouvu o rezervaci (dále jen „Smlouvu“), jejímž předmětem byl zejména závazek žalované a [jméno FO] rezervovat pro žalobkyni ke koupi po dobu tří měsíců bytovou jednotku č. [číslo], k. ú. [adresa] (dále jen „[název] byt“), a to proti úhradě rezervačního poplatku žalobkyní ve výši 250 000 Kč. Žalobkyně rezervační poplatek uhradila žalované jakožto schovatelce. Vedle toho uzavřela žalobkyně se společností [společnost], IČO [IČO], která je personálně provázána se žalovanou, smlouvu, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje bytové jednotky č. [číslo], k. ú. [adresa], (dále jen „prosecký byt“) ve vlastnictví žalobkyně. Záměrem žalobkyně, o němž žalovaná i [společnost] od počátku věděly, bylo financovat kupní cenu [název] bytu z výtěžku prodeje proseckého bytu, když žalobkyně byla pracovníkem žalované vystupujícím i za společnost [společnost] ujištěna, že rezervační lhůta je dostatečně dlouhá pro to, aby v mezidobí došlo k prodeji proseckého bytu. K prodeji proseckého bytu před uplynutím rezervační lhůty ke [název] bytu nedošlo z důvodu pochybení na straně společnosti [právnická osoba], pročež rezervační lhůta ke [název] bytu proběhla marně, a z koupě tak sešlo. Žalobkyně považuje Smlouvu za neplatnou, neboť jde o smlouvu o realitním zprostředkování, která však v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“), v sobě zahrnuje i realitní smlouvu. I kdyby se však jednalo o smlouvu platnou, zanikla odstoupením žalobkyně z důvodu porušení povinností žalované plynoucích z § 12 odst. 3 ZRZ, resp. z důvodu podle § 1820 odst. 1 písm. i), § 1829 odst. 4 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).

3. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že žalobní požadavek neuznala a navrhla zamítnutí žaloby, neboť Smlouva byla uzavřena platně. Ujednání obsažená ve Smlouvě její neplatnost nezpůsobují a jedná se o platné právní jednání plně způsobilé vyvolat tam předvídané následky. K neuzavření smlouvy o koupi [název] bytu došlo z důvodů výlučně na straně žalobkyně, která tak porušila své povinnosti ze Smlouvy plynoucí, a musí tak nést ve Smlouvě předvídané následky. Opačný závěr by vedl k tomu, že by žalobkyně těžila ze svého nepoctivého jednání, čemuž nelze přiznat právní ochranu. Nadto žalovaná ani nemůže být pasivně věcně legitimována ohledně celé žalobní jistiny 250 000 Kč, neboť polovina rezervačního poplatku ve výši 125 000 Kč byla žalovanou vyplacena [jméno FO] z titulu jejího nároku na zaplacení smluvní pokuty za žalobkyní.

4. Soud I. stupně po provedeném dokazování zaměřeném na obsah Smlouvy zjistil následující skutkový stav. Dne 20. 2. 2023 podepsaly žalobkyně, žalovaná a paní [jméno FO] Smlouvu označenou jako „Smlouva o rezervaci“, v ní žalovaná prohlásila, že má právo vyvíjet činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem uzavření kupní smlouvy ke [název] bytu (čl. II Smlouvy). Strany se dále dohodly, že tato nemovitá věc bude rezervována pro žalobkyni za nabídkovou kupní cenu 5 000 000 Kč, za což se žalobkyně zavázala uhradit rezervační poplatek 250 000 Kč, a to bezhotovostním převodem na účet žalované (čl. III Smlouvy). Žalovaná se v čl. IV. odst. 2 Smlouvy zavázala po úhradě rezervačního poplatku žalobkyní vykonávat činnost vedoucí k uzavření převodní smlouvy mezi žalobkyní a [jméno FO], a že nebude nabízet nemovitost jiným zájemcům. Žalobkyně a [jméno FO] se pak v čl. IV odst. 4 Smlouvy zavázaly, že do tří měsíců od uzavření rezervační smlouvy uzavřou smlouvu, na základě které nabude žalobkyně [název] byt za nabídkovou cenu uhrazenou prostřednictvím advokátní úschovy u specifikované advokátní kanceláře. V čl. IV. odst. 5 Smlouvy pak žalobkyně a [jméno FO] shodně prohlásily, že jim žalovaná obstarala příležitost k uzavření smlouvu o převodu vlastnictví ke [název] bytu, v důsledku čehož vznikl žalované nárok na provizi. Pro případ, že budou splněny sjednané podmínky pro uzavření převodní smlouvy, avšak v průběhu rezervační lhůty nedojde k jejímu uzavření z důvodů na straně žalobkyně nebo tato neuhradí celou nabídkovou cenu, uhradí žalobkyně žalované provizi za obstarání příležitosti k uzavření převodní smlouvy namísto [jméno FO], a to ve výši 2,5 % nabídkové ceny. Zároveň se v takovém případě žalobkyně zavázala uhradit též 2,5 % z nabídkové ceny [jméno FO] z titulu smluvní pokuty. V čl. IV odst. 6 Smlouvy pak bylo sjednáno, že nárok žalované na provizi bude uspokojen z k jejím rukám složeného rezervačního poplatku, ze kterého bude v případě neuzavření převodní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně hrazena i smluvní pokuta [jméno FO]. V čl. V Smlouvy pak bylo ujednáno, že v případě uzavření převodní smlouvy bude rezervační poplatek započten na úhradu kupní ceny [název] bytu s tím, že žalobkyně dle převodní smlouvy uhradí toliko rozdíl mezi nabídkovou cenou a složeným rezervačním poplatkem. Žalobkyně rezervační poplatek 250 000 Kč uhradila k rukám žalované dne 27. 2. 2023. Žalobkyně prostřednictvím svého zástupce vyzvala dopisem z 24. 5. 2023 žalovanou k vrácení částky 250 000 Kč nejpozději do tří dnů od doručení této výzvy, tento dopis byl doručen žalované dne 24. 5. 2023.

5. Po právní stránce posoudil soud I. stupně trojstrannou Smlouvu jako neplatnou pro rozpor se zákonem dle § 580 odst. 1 o. z. Součástí Smlouvy byl jednak závazek žalované, že [název] byt nebude dále nabízen k prodeji a závazek žalované vykonávat činnost vedoucí k uzavření smlouvy mezi žalobkyní a [jméno FO] (čl. IV odst. 2). Toto ujednání je třeba dle soudu I. stupně považovat za smlouvu o realitním zprostředkování dle § 2 písm. a) ZRZ, která je uzavřena i mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem [§ 2 písm. b) ZRZ] a žalobkyní jako zájemcem, přičemž toto zprostředkování mělo spočívat ve výkonu činnosti žalované směřující k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva ke [název] bytu z [jméno FO] na žalobkyni, tedy smlouvy realitní [§ 2 písm. d) ZRS]. Skutečnost, že smlouva o realitním zprostředkování byla ve Smlouvě uzavřena s žalobkyní coby zájemcem svědčí i ujednání čl. IV, odst. 5 Smlouvy, kde žalobkyně a [jméno FO] konstatují, že jim žalovaná obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy k bytu, v důsledku čehož vzniklo žalované právo na provizi. Ve Smlouvě je však v čl. IV, odst. 4 obsažen i závazek žalobkyně uzavřít s [jméno FO] realitní smlouvu v podobě kupní smlouvy ke [název] bytu za cenu 5 000 000 Kč do tří měsíců od uzavření rezervační smlouvy, tedy po právní stránce je třeba toto ujednání dle soudu I. stupně posoudit jako smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Zahrnutím závazku žalobkyně, která je spotřebitelkou ve smyslu § 419 o. z., uzavřít s [jméno FO] realitní smlouvu ke [název] bytu do stejné listiny, v níž je obsažena smlouva o realitním zprostředkování, byl porušen § 14 ZRZ, který výslovně zapovídá, aby byla ve smlouvě o realitním zprostředkování zájemci (žalobkyni) uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu. V tomto směru odkázal soud I. stupně i na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022. Z tohoto důvodu je Smlouva absolutně neplatná, právní jednání a částka 250 000 Kč představuje bezdůvodné obohacení dle § 2991 odst. 2 o. z., které je žalovaná povinna vydat dle § 2991 odst. 1 o. z. Pasivní věcná legitimace žalované k vydání celých 250 000 Kč namísto pouze částky 125 000 Kč je pak dána tím, že to byla žalovaná, kdo byl příjemcem a disponentem částky 250 000 Kč, tedy schovatelkou. Nárok na úrok z prodlení je odůvodněn § 1970 o. z.

6. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení v celkové částce 70 142,01 Kč sestávající ze zaplaceného soudního poplatku (10 000 Kč), nákladů zastoupení advokátem za 5 úkonů právní služby (á 9 300 Kč) včetně pěti paušálních náhrad hotových výdajů (á 300 Kč), z náhrady cestovních výdajů (1 104,14 Kč), z náhrady za promeškaný část (600 Kč) a z 21% DPH (10 437,87 Kč).

7. Proti rozsudku podala včasné a přípustné odvolání žalovaná z důvodů dle § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e) a g) o. s. ř. Namítá nepochopení ujednání Smlouvy, nesouhlasí se zamítnutím návrhu na doplnění dokazování výslechy svědků [tituly před jménem] [jméno FO] a p. [jméno FO], když pro rozhodnutí věci jsou podstatnými skutečnostmi v podobě postupu žalované, tj. že k uzavření kupní smlouvy či jiného dokumentu na základě něhož by mělo či mohlo dojít k převodu vlastnického práva z paní [jméno FO] na žalobkyni nedošlo z důvodu jednání, resp. nejednání žalobkyně. Napadený rozsudek popírá základní zásady právního řádu, a to povinnost jednat v právním styku poctivě a netěžit z nepoctivého nebo protiprávního stavu. Důvodem vedení předmětného řízení nebylo přesvědčení žalobkyně o neplatnosti Smlouvy, nýbrž fakt, že nebyla ochotna čelit následkům porušení svých smluvních povinností. Žalovaná nesouhlasí ani s právním posouzením, že by ujednání čl. IV, odst. 2 Smlouvy bylo možné vykládat jako ujednání o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 písm. a) ZRZ mezi žalovanou jakožto realitním zprostředkovatelem a žalobkyní jakožto zájemcem. Tento výklad soudu I. stupně je jak vnitřně rozporný, tak rozporný s provedenými důkazy. Pokud jde o rozpor s provedenými důkazy, pak lze odkázat na čl. IV, odst. 5 Smlouvy, který výslovně odkazuje na smlouvu o realitním zprostředkování uzavřenou pouze mezi žalovanou a p. [jméno FO]. Žalovaná tak poskytovala služby realitního zprostředkování pouze p. [jméno FO], nikoli žalobkyni, ostatně žádná, ze zákonem jmenovaných služeb realitního zprostředkování, nebyla žalobkyni poskytnuta. Toto plyne i z ujednání, že žalobkyně měla provizi hradit namísto prodávající dle čl. IV, odst. 5 Smlouvy, kdy toto ujednání lze vyložit jako ujednání o náhradě škody. Výkon činnosti vedoucí k uzavření kupní smlouvy, k níž se žalovaná dle čl. IV, odst. 2 Smlouvy zavázala, je činností realizovanou ve prospěch prodávající. Skutečnost, že z výkonu takových činností benefituje i zájemce, nezakládá smluvní vztah mezi zprostředkovatelem a zájemcem. Žalovaná odmítá, že by ujednání o závazku prodávající a žalované (správně žalobkyně – pozn. odvolacího soudu) uzavřít ve lhůtě 3 měsíců od podpisu Smlouvy kupní smlouvu, způsobovalo neplatnost Smlouvy. Jelikož Smlouva není současně smlouvou o realitním zprostředkování, není porušen § 14 ZRZ. Závěr o absolutní neplatnosti Smlouvy nemůže obstát i z důvodu, že neplatnost dle § 580 odst. 1 o. z. je primárně neplatností relativní, když soud I. stupně se v tomto směru nevypořádal s § 574-576 o. z., tj. že na právní jednání je třeba hledět spíše jako na platné. I pokud by soud I. stupně shledal ustanovení Smlouvy s účastí žalované za neplatná, ničeho to nevypovídá o závazcích, které v rámci Smlouvy vzájemně převzala žalobkyně s prodávající. Citované rozhodnutí Nejvyššího soudu není na danou věc přiléhavé pro skutkové odlišnosti, neboť pojednává o situaci, při níž povinnosti z rezervační smlouvy po složení rezervačního poplatku porušil realitní zprostředkovatel. Ve vztahu k nákladům řízení pak žalobkyni neměla být přiznána náhrada cestovních výdajů a promeškaného času, neboť právní zástupce žalobkyně vykonává advokacii jako společník společnosti s registrovanou pobočkou na adrese [adresa] a nejedná se tak o účelně vynaložené náklady. V tomto směru poukázala na rozhodnutí Vrchního soudu v [místo] ze dne 13. 8. 2015, č. j. [spisová značka]. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud zrušil napadený rozsudek a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení a přiznal žalované plnou náhradu nákladů odvolacího řízení.

8. Žalobkyně se k odvolání vyjádřila tak, že navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. V případě Smlouvy se jednalo o trojstrannou smlouvou, která byla svým charakterem smlouvou spotřebitelskou, neboť žalobkyně vystupovala v postavení spotřebitelky dle § 419 o. z. Smlouva obsahovala mimo jiné smlouvu o realitním zprostředkování a zároveň i (v téže listině) smlouvu o smlouvě budoucí kupní, tj. realitní smlouvu ve smyslu ZRZ, na základě níž měla žalobkyně povinnost uzavřít další realitní smlouvu, tj. smlouvu kupní ke [název] bytu. Soud I. stupně proto správně aplikoval úpravu ZRZ, konkrétně § 14 a § 15 ZRZ a shledal její neplatnost. Vzhledem k neplatnosti Smlouvy, na jejímž základě žalovaná od žalobkyně přijala platbu rezervačního poplatku, dospěl soud I. stupně ke správnému závěru o bezdůvodném obohacení žalované ve výši 250 000 Kč a správně žalované uložil povinnost tuto částku vydat žalobkyni. Na výše uvedených závěrech by nemohly ničeho změnit ani další výslechy [tituly před jménem] [jméno FO] a p. [jméno FO], když podstata sporu tkví v právním posouzení (ne)platnosti Smlouvy. Neplatnost Smlouvy se s ohledem na její obsah podává již bez dalšího ze zákona. Žalobkyně citovala příslušná ujednání Smlouvy prokazující rozpor se zákonem. Námitka žalované, že k absolutní neplatnosti pro rozpor se zákonem, je vyžadováno, aby nebyl naplněn smysl a účel zákona, byly v daném případě naplněny. Soudem I. stupně citovaný rozsudek Nejvyššího soudu je přiléhavý, když tento byl napaden ústavní stížností, jež však byla usnesením ze dne 13. 12. 2023, sp. zn. I. ÚS [Anonymizováno]/23 odmítnuta.

9. Odvolací soud přezkoumal z podnětu včasného a přípustného odvolání rozsudek včetně předcházejícího řízení podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a poté dospěl k závěru, že odvolání žalované ve věci samé není opodstatněné.

10. Dle § 14 ZRZ: „Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.“

11. V daném případě odvolací soud konstatuje, že soud I. stupně správně zjistil skutkový stav věci, řádně zhodnotil provedené důkazy a po právní stránce věc zcela správně posoudil a své rozhodnutí přesvědčivě a precizně odůvodnil. Předně odvolací soud podotýká, že pro posouzení dané věci je zásadní otázka právního posouzení (ne)platnosti samotné Smlouvy, tudíž soud I. stupně zcela správně nejprve zaměřil dokazování na zjištění obsahu Smlouvy uzavřené mezi žalobkyní, žalovanou jakožto zprostředkovatelem a [jméno FO] jakožto vlastnicí [název] bytu. Soud I. stupně učinil správná skutková zjištění ohledně obsahu relevantních ujednání Smlouvy, kdy v tomto směru lze odkázat na skutková zjištění uvedená pod bodem 5 odůvodnění napadeného rozsudku. Odvolací soud nesouhlasí s námitkou žalované, že soud I. stupně nepochopil ujednání Smlouvy či nesprávně právně posoudil čl. IV odst. 2 Smlouvy, který není možné „vyložit“ jako ujednání o realitním zprostředkování. Předně odvolací soud uvádí, že žalovaná v odvolání směšuje pojmy „výklad právního jednání“ a „právní posouzení právního jednání“, což je evidentní z vyjádření uvedeného pod bodem X odvolání, v němž uvádí: „Pokud jde o otázky právního hodnocení věci, pak žalovaný nemůže souhlasit s tím, že by ujednání čl. IV. odst. 2 Rezervační smlouvy bylo možné vykládat jako ujednání o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 písm. a) mezi žalovaným jakožto realitním zprostředkovatelem a žalobkyní jakožto zájemce. Tento výklad soudu prvního stupně je rozporný jak vnitřně, tak rozporný s provedenými důkazy.“ Výše uvedené pojmy je však třeba s ohledem na odlišný význam rozlišovat.

12. Výklad jednání obecně představuje myšlenkový proces, při kterém se interpret snaží zjistit skutečný (pravý) smysl lidského chování. Účelem výkladu právního jednání je zjištění obsahu právního jednání z hlediska vůle jednajícího. Výkladem lze pouze zjišťovat obsah právního jednání, nelze jím však projev vůle nahrazovat, měnit či doplňovat (NS 32 Cdo 939/2018), popř. měnit smysl jinak jasného právního jednání (NS 21 Cdo 2300/2017). (srov. § 556 [Výklad právních jednání]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 1.). Pokud jde tedy o výklad Smlouvy, pak soud I. stupně postupoval zcela v souladu s § 555 odst. 1 o. z. i § 556 odst. 1 o. z., byť tyto necitoval. Pokud žalovaná v řízení namítala, že Smlouva byla primárně ujednáním mezi žalobkyní a p. [jméno FO], kdy žalovaná měla vystupovat pouze v pozici vedlejšího účastníka, pak tento argument soud I. stupně zcela správně odmítl, neboť takový výklad Smlouvy je v rozporu s celým obsahem Smlouvy, z něhož je zřejmé, že se jedná o trojstrannou smlouvu, kde jsou upraveny vzájemná práva a povinnosti všech stran, a to včetně práv a povinností žalované vůči žalobkyni a p. [jméno FO]. Soud I. stupně rovněž zcela správně zjistil a vyložil, že se žalovaná v čl. IV odst. 2 Smlouvy jakožto zprostředkovatel zavázala, že po složení rezervačního poplatku bude vykonávat činnost vedoucí k uzavření (realitní) smlouvy mezi žalobkyní a p. [jméno FO], přičemž se zároveň zavázala, že předmětnou nemovitost ([název] byt) nebude nabízet jiným zájemcům. Odvolací soud nesouhlasí s námitkou žalované, že závazek uvedený v čl. IV odst. 2 se měl vztahovat pouze k p. [jméno FO], nikoli k žalobkyni, když z obsahu citovaného ujednání ani z obsahu celé Smlouvy toto nevyplývá, navíc by takový výklad žalované byl zcela nelogický s ohledem na skutečnost, že vznik výše uvedeného závazku žalované byl vázán až na složení rezervačního poplatku žalobkyní. Pokud měla žalovaná již dříve s p. [jméno FO] uzavřenou jinou smlouvu o realitním zprostředkování, nebylo by tak již vůbec potřeba takové ujednání do následně uzavřené smlouvy vkládat. Naopak odvolací soud považuje za zcela správný výklad tohoto ujednání soudem I. stupně, že výše uvedený závazek žalované se vztahoval jak k p. [jméno FO], tak k žalobkyni, o čemž svědčí kromě vázanosti vzniku tohoto závazku na složení rezervačního poplatku žalobkyní, i text čl. IV odst. 5 Smlouvy: „Smluvní strany shodně konstatují, že Zprostředkovatel jim obstaral příležitost k uzavření Převodní smlouvy a že v důsledku toho vznikl Zprostředkovateli nárok na provizi …“ , přičemž dále bylo ve Smlouvě ujednáno, kdy tuto provizi uhradí žalobkyně (v případě nesplnění povinnosti uzavřít realitní smlouvu a zaplatit celou převodní cenu) a kdy p. [jméno FO] (v ostatních případech- výkladem a contrario) včetně výše této provize. Výše uvedený výklad provedený soudem I. stupně je pak zcela v souladu i s právními závěry vyjádřenými v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. [spisová značka], v němž se dovolací soud rovněž zabýval otázkou výkladu právního jednání, a to právě smlouvy označené „smlouva o rezervaci“: „V projednávaném případě žalobci - zájemci o koupi nemovitostí (potencionální kupující) vyhledaní žalovanou uzavřeli s žalovanou (označenou jako realitní zprostředkovatel) a s vlastníky dotyčných nemovitostí smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci, v níž ujednali (viz čl. II. 2) následující: „Realitní zprostředkovatel se zavazuje, že po dobu rezervace bude vykonávat činnost směrující k uzavření realitní smlouvy, a to to tím, že (i) nebude k nemovitosti po uzavření této smlouvy sjednávat další rezervační smlouvy; (ii) po uhrazení rezervačního poplatku dle podmínek uvedených v této smlouvě a zároveň poté, co obdrží všechny dostačující informace spojené s převodem vlastnického práva k nemovitosti, zajistí vypracování návrhu realitní smlouvy nebo smlouvy o budoucí realitní smlouvě (pokud je některou ze stran požadována), advokátní úschovu kupní ceny, zajištění ověření podpisu převodce i zájemce na realitní smlouvě a podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí osobou k tomu oprávněnou, a to P. U.; všechny tyto úkony jsou hrazeny z uhrazeného rezervačního poplatku“. V čl. II. 4 ujednali: „Zájemce se zavazuje, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy realitní smlouvu nebo rovnou realitní smlouvu“. V čl. III. 2 ujednali: Strany sjednávají, že rezervační poplatek bude v případě uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o budoucí realitní smlouvě mezi převodcem a zájemcem s výslovným souhlasem zájemce v plné výši použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele za zprostředkování: a) uzavření realitní smlouvy, jestliže byla uzavřena realitní smlouva, přičemž je provize realitního zprostředkovatele v takovém případě splatná v den uzavření realitní smlouvy; nebo b) zprostředkování příležitosti uzavřít realitní smlouvu v případě uzavření smlouvy o budoucí realitní smlouvě.“ Rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč žalobci uhradili na účet žalované v souladu s čl. III. 1 smlouvy. Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování lze z citovaných ujednání smlouvy (zejména z čl. III. 2) zcela bez pochybností dovodit, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobcům jakožto zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu [ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování], kterou žalobci uhradili ve formě rezervačního poplatku.“ V tomto směru odvolací soud nesouhlasí s námitkou žalované, že výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu není na danou věc přiléhavé pro skutkové odlišnosti, neboť je tomu právě naopak, přičemž pro výklad právního jednání a právního posouzení takového jednání, tj. zda se (ne)jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, není vůbec relevantní, zda a kdo následně poruší svou povinnost z „rezervační“ smlouvy. Pro úplnost odvolací soud uvádí, že proti shora citovanému rozhodnutí Nejvyššího soudu byla podána ústavní stížnost, kdy Ústavní soud usnesením ze dne 13. 12. 2023, sp. zn. I. ÚS 2495/23 odmítl, přičemž v odůvodnění mimo jiné uvedl: „Obecné soudy podle Ústavního soudu stěžovatelce srozumitelně a logicky vysvětlily, proč je zákon o realitním zprostředkování třeba vztahovat i na trojstrannou rezervační smlouvu uzavřenou mezi stěžovatelkou, vedlejšími účastníky a původními vlastníky. Účelem bylo uzavření realitní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí realitní a stěžovatelka se jako realitní zprostředkovatel zavázala, že k tomuto cíli bude vykonávat realitní činnost. Bylo-li účelem trojstranného kontraktu uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí, je podle Ústavního soudu logické, že nebylo vůlí stran nejprve uzavřít "obecnou" smlouvu o smlouvě budoucí kupní a následně uzavírat další "podrobnější" smlouvu. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně nerozlišuje mezi smlouvou dvoustrannou či trojstrannou, naopak z dalších ustanovení vyplývá, že zákon předpokládá, že realitní makléř bude smlouvu o realitním zprostředkování uzavírat nejen s osobou, která nemovitost vlastní, ale i se zájemcem o nemovitost (jak uvedl nalézací soud v bodě 14 napadeného rozsudku). Dospěly-li tedy obecné soudy k závěru, že realitní kancelář vystupovala jako realitní zprostředkovatel nejen ve vztahu k prodávajícím - původním vlastníkům, s nimiž měla zároveň uzavřenu samostatnou smlouvu, ale i k vedlejším účastníkům jako zájemcům o koupi pozemku, nepovažuje to Ústavní soudu za výkladový exces, jež by vyžadoval jeho výjimečný zásah.“

13. Odvolací soud pak shledal nedůvodnou i námitku nesprávného právního posouzení, když soud I. stupně zcela správně na Smlouvu aplikoval právní úpravu ZRZ a dospěl k závěru, že ujednání obsažené v čl. IV odst. 2 Smlouvy je třeba po právní stránce považovat za smlouvu o realitním zprostředkování dle § 2 písm. c) ZRZ. Dle zákonné definice zakotvené v § 2 písm. c) ZRZ je smlouvou o realitním zprostředkování pro účely tohoto zákona smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Dle výše uvedené definice jsou pojmové znaky následující: (i) jde o smlouvu o zprostředkování, (ii) stranou je realitní zprostředkovatel, (iii) předmětem zprostředkování je realitní smlouva. Smlouva o zprostředkování je v § 2445 o. z. vymezena jako smlouva, kterou se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Pro účely definice smlouvy o realitním zprostředkování je tedy relevantní pouze úplatnost, protože ve zbylém rozsahu ZRZ uvedenou definici opisuje s doplněním, že předmětem zprostředkování je realitní smlouva. Dle § 2 písm. d) ZRZ se realitní smlouvou pro účely zákona rozumí (bod 1) smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo (bod 2) práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování. V daném případě byly všechny výše uvedené zákonné znaky smlouvy o realitním zprostředkování naplněny, neboť žalovaná se v čl. IV, odst. 2 Smlouvy ve vztahu k žalobkyni a p. [jméno FO] výslovně zavázala, že po složení rezervačního poplatku bude vykonávat činnost vedoucí k uzavření smlouvy mezi žalobkyní a p. [jméno FO], a to smlouvy kupní (realitní smlouvy), jejímž předmětem měl být [název] byt, přičemž zároveň byl naplněn i znak úplatnosti, neboť za toto jednání měla žalovaná nárok na provizi.

14. S ohledem na shora uvedené a skutečnost, že žalobkyně jakožto zájemce o koupi [název] bytu vystupovala jako spotřebitel ve smyslu § 419 o. z., vztahoval se na Smlouvu § 14 ZRZ. Smlouva však v rozporu s § 14 ZRZ obsahovala závazek (povinnost) žalobkyně a p. [jméno FO] uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě 3 měsíců ode dne uzavření Smlouvy (čl. IV, odst. 4 Smlouvy), tedy povinnost uzavřít realitní smlouvu, což však § 14 ZRZ zakazuje. Odvolací soud pak shledává zcela nedůvodnou a naprosto účelovou námitku žalované, že Smlouva není neplatná pro rozpor se zákonem dle § 580 odst. 1 o. z., neboť smluvní ujednání dle žalované neodporuje smyslu a účelu zákona. Dle odvolacího soudu je tomu v daném případě právě naopak, kdy předmětné smluvní ujednání odporuje smyslu a účelu § 14 ZRZ a v tomto směru lze odkázat i na právní teorii např. PHILIPPI, Tomáš. § 14 [Zákaz uložit povinnost k uzavření zprostředkovávané smlouvy]. In: PHILIPPI, Tomáš. Zákon o realitním zprostředkování. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 103, marg. č. 3–4.: „Hlavním smyslem tohoto ustanovení je zamezit dlouholeté praxi realitních zprostředkovatelů, kteří již často ve smlouvě o realitním zprostředkování stanovovali povinnost zájemce uzavřít konkrétní realitní smlouvu (tedy například smlouvu kupní či nájemní), a to v přímo určené lhůtě nebo na výzvu realitního zprostředkovatele. Pro porušení takové povinnosti ze strany zájemce pak byla ve smlouvě o realitním zprostředkování pravidelně uváděna i smluvní pokuta, kterou měl daný zájemce za takové porušení uhradit realitnímu zprostředkovateli.“ či na již citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. [spisová značka]. V daném případě se tak jedná o neplatnost absolutní, nadto je evidentní, že žalobkyně by se podáním žaloby včas dovolala i neplatnosti relativní. V tomto směru odvolací soud odmítá i námitku žalované, že důvodem vedení předmětného řízení nebylo přesvědčení žalobkyně o neplatnosti Smlouvy, neboť tato je vyvrácena již samotným obsahem žaloby, v níž žalobkyně podrobně argumentuje ohledně neplatnosti Smlouvy. Odvolací soud nesouhlasí ani s námitkou žalované ohledně tvrzeného nepoctivého jednání žalobkyně, když především je to žalovaná, kdo v daném vztahu vystupovala jako podnikatelka ve smyslu § 420 o. z., tedy jako profesionál v daném oboru, která nadto sama neplatný návrh smluvní dokumentace vytvořila a zaslala jej žalobkyni.

15. Jelikož je smlouva, jež je svou povahou smlouvou o realitním zprostředkování, neplatná, je zcela správný závěr soudu I. stupně o bezdůvodném obohacení dle § 2991 odst. 1, 2 o. z. na straně žalované ve výši 250 000 Kč, neboť pro takové plnění neexistoval platný právní důvod. Námitka žalované, že pokud soud I. stupně shledal ustanovení Smlouvy s účastí žalované neplatným, ničeho to nevypovídá o závazcích žalobkyně a p. [jméno FO] v rámci Smlouvy, je zcela absurdní, neboť v daném případě je Smlouva, jež obsahuje po právní stránce jak smlouvu o realitním zprostředkování, tak smlouvu o smlouvě budoucí kupní, neplatná jako celek, neboť oba smluvní typy jsou vzájemně provázány a rozhodně je od sebe nelze oddělit a považovat za neplatnou jen část Smlouvy.

16. S ohledem na shora uvedené právní závěry je tak zcela nedůvodná námitka týkající se neprovedení svědeckých výpovědí, neboť tyto by na právním závěru ohledně neplatnosti Smlouvy nemohly ničeho změnit, a soud I. stupně postupoval správně, pokud návrh těchto svědeckých výpovědí pro nadbytečnost zamítl.

17. S ohledem na shora uvedené je tak napadený výrok o věci samé I zcela správný a odvolací soud jej postupem dle § 219 o. s. ř. potvrdil.

18. Odvolací soud však shledal důvodnou odvolací námitku týkající se nákladového výroku II, když přisvědčil žalované, že v daném případě nelze za účelně vynaložené náklady řízení před soudem I. stupně považovat náhradu cestovních výdajů a náhradu za promeškaný čas advokáta žalobkyně. V daném případě vykonává právní zástupce žalobkyně advokacii jako společník společnosti [právnická osoba] (jak je deklarováno v zápatí podáních žalobkyně) s tím, že má registrovanou pobočku na adrese [adresa], přičemž sídlo soudu I. stupně se nachází rovněž v obvodu [adresa]. Za situace, kdy se právní zástupce žalobkyně k ústnímu jednání před soudem I. stupně nechal stejně substitučně zastoupit, mohl tak učinit prostřednictvím zástupce právě z pobočky na [adresa]. Odvolací soud tak za účelně vynaložené náklady žalobkyně před soudem I. stupně považoval pouze náklady v celkové výši 68 080 Kč, jež se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 10 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, které tvoří odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 6 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 250 000 Kč za 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem, sepis žaloby, replika žalobkyně ve věci samé, účast na jednání soudu) ve výši 9 300 Kč/úkon, včetně pěti paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč (tj. celkem 1 500 Kč) dle § 13 odst. 1, 4 a. t. a z 21% DPH ve výši 10 080 Kč.

19. S ohledem na shora uvedené, tak odvolací soud postupem dle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil výrok o nákladech řízení II napadeného rozsudku jen ohledně výše náhrady nákladů řízení, jinak jej jako věcně správný potvrdil postupem dle § 219 o. s. ř.

20. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., když v odvolacím řízení ve věci samé byla plně úspěšná žalobkyně. Náklady žalobkyně v odvolacím řízení činí celkem 23 232 Kč a sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 6, a § 11 odst. 1 a. t. za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání žalované a účast u ústního jednání odvolacího soudu dne 30. 10. 2024) ve výši 9 300 Kč/úkon, včetně dvou paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 4 a. t. a z 21% DPH ve výši 4 032 Kč. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 211 a § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.