o 314 600 Kč s příslušenstvím,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobkyni 314 600 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od [datum] do zaplacení (výrok I) a uložil žalované zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 169 801,40 Kč (výrok II).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali proti žalované zaplacení částky 314 600 Kč s příslušenstvím jako smluvní pokuty, která byla mezi stranami sjednána v článku IV odst. 7 kupní smlouvy ze dne [datum] (dále též „Kupní smlouva“) za nepravdivé ujištění žalované v článku IV odst. 2 Kupní smlouvy, v němž žalovaná žalobce výslovně ujistila, že na pozemcích, které byly předmětem Kupní smlouvy (pozemky p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa] o celkové rozloze 5 183 m2 – dále též „Pozemky“) neváznou žádná omezení, právní povinnosti nebo věcná břemena, která by bylo třeba vypořádat a na které je žalovaná byla povinna upozornit či které by bránily volné dispozici s Pozemky (nepravdivé prohlášení žalované). Žalovaná žalobcům zatajila, že přes Pozemky vedou inženýrské sítě, a to kabely [právnická osoba]. a [právnická osoba].

3. Žalovaná se bránila tím, že před uzavřením Kupní smlouvy žalobce seznámila s tím, že prodávané Pozemky jsou na severu zatíženy historickou zpevněnou cestou vedoucí k sousední nemovitosti a o podzemních kabelech pro přívod elektřiny a internetu, které se nacházejí u severního oplocení. Žalobcům byla předána projektová dokumentace, jejíž součástí byly listiny, z nichž vyplývalo, v jaké poloze na severu přechází přes oba Pozemky kabely [právnická osoba]. a [právnická osoba]. Nepopírala tedy, že o vedení sítí přes Pozemky v době uzavírání Kupní smlouvy věděla.

4. Žalovaná vznesla námitku započtení své vzájemné pohledávky za žalobci z titulu smluvní pokuty ve výši 314 600 Kč sjednané v článku IV odst. 7 Kupní smlouvy za nepravdivé prohlášení žalobců uvedené v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy ohledně jejich znalosti faktického a právního stavu předmětu převodu.

5. Soud prvního stupně provedl dokazování, které podrobně popsal v odst. 3 až 12 svého rozsudku a odvolací soud na jeho skutková zjištění, včetně zhodnocení provedených důkazů podle § 132 o.s.ř. pro stručnost odkazuje.

6. Z podstatných skutečností odvolací soud shrnuje, že soud prvního stupně vzal za prokázané, že mezi stranami byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, kterou žalobci koupili od žalované pozemky v katastrálním území [adresa], a to pozemek p. č. [hodnota] o výměře 3 837 m2, druh pozemku trvalý travní porost a pozemek p. č. [hodnota] o výměře 1 346 m2, druh pozemku ostatní plocha, a to za kupní cenu 6 500 000 Kč. V článku IV odst. 1 Kupní smlouvy žalobci prohlásili, že ke dni podpisu smlouvy je jim znám faktický a právní stav nemovitostí, že se seznámili se stavem zápisu v katastru nemovitostí a že v tomto stavu nemovitost kupují, že sjednaná kupní cena odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitostí, že měli možnost si nemovitosti důkladně prohlédnout, a to případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby a že jsou jim známy veškeré právní a faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitostí. V článku IV odst. 2 Kupní smlouvy žalovaná prohlásila, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, omezení, právní povinnosti či věcná břemena, které by bylo třeba vypořádat nebo na které by bylo třeba žalobce upozornit či takové, které by bránily volné dispozici s předmětnou nemovitostí, a tudíž že žalobci s nemovitostmi nepřebírají žádné dluhy, omezení, právní povinnosti ani věcná břemena.

7. V článku IV odst. 7 Kupní smlouvy se žalovaná zavázala zaplatit žalobcům smluvní pokutu ve výši 314 600 Kč za porušení jakékoli povinnosti či učinění nepravdivého prohlášení dle tohoto odstavce a žalobci se zavázali zaplatit žalované smluvní pokutu v téže výši za porušení jakékoli povinnosti či učinění nepravdivého prohlášení dle tohoto odstavce, splatnost smluvní pokuty byla sjednána do 30 dnů od výzvy k jejímu zaplacení.

8. Přes Pozemky vedou sítě, a to podzemní kabel napětí [právnická osoba] společnosti [právnická osoba]. a podzemní elektronický (telefonní) kabel společnosti [právnická osoba]. (dříve [právnická osoba]). Informace o vedení obou kabelů přes Pozemky se objevila v rámci stavebního řízení, které vedla žalovaná za účelem výstavby rodinného domu (dále též „RD“) na Pozemcích. Tyto informace jsou obsahem spisu stavebního úřadu. Nad kabely a v rámci ochranného pásma se nesmí stavět. Sítě nebyly zapsány v katastru nemovitostí.

9. Žalovaná inzerovala prodej Pozemků přes realitní kancelář [právnická osoba], prodej vyřizovala paní [jméno FO]. Informace o vedení sítí nebyla v inzerátu na prodej Pozemků obsažena.

10. Žalobci oslovili paní [jméno FO] v červenci 2022 s tím, že mají o Pozemky zájem, že na nich chtějí stavět. První schůzka na Pozemcích se konala dne [datum]. Před tímto datem měla paní [jméno FO] zapůjčenu od žalované složku, přičemž však nebylo zjištěno, co bylo jejím obsahem. Žalobci řešili zaměření skutečných hranic Pozemků, řešila se historická cesta vedoucí přes pozemek p. č. [hodnota], zajištění odstranění veškerých movitých věcí z Pozemků, přepojení přípojky elektřiny ze sousedního pozemku na Pozemky prodávané (tzv. kapličky), zdroj vody na Pozemcích (studna, kvalita vody). Dne [datum] byla uzavřena smlouva o složení blokačního depozita (dále též „rezervační smlouva“). Ohledně sítí nebylo v rezervační smlouvě ničeho uvedeno. Dále se v průběhu dalších jednání před samotným uzavřením Kupní smlouvy opětovně řešily hranice Pozemků, studna, vyklizení Pozemků, přepojení přípojky elektřiny, historická cesta vedoucí přes Pozemky. Před uzavřením budoucí kupní smlouvy byly k dispozici výsledky rozboru vody, jež byly v pořádku, bylo dohodnuto zajištění překládky elektřiny, vyklizení movitých věcí. Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla mezi stranami uzavřena dne [datum]. Za žalovanou jednal při dojednávání prodeje její manžel pan [jméno FO]. Dne [datum] se konala na Pozemcích schůzka, přítomný pan [jméno FO] přislíbil architektovi žalobců panu [tituly před jménem]. [jméno FO] dodat papírové podklady k jejich původnímu projektu RD do [datum]. V tomto termínu pan [jméno FO] doklady architektovi nedodal.

11. Dne [datum] se žalobkyně obrátila na architekta [tituly před jménem]. [jméno FO] s dotazem, zda ví o vedení kabelů přes Pozemky a zda je pravdou, že nad vedením se nesmí stavět a bylo by nutno udělat přeložku. [tituly před jménem]. [jméno FO] žalobkyni mimo jiné odpověděl, že o kabelu elektro předpokládal, že vede sice přes pozemek, ale vně stávající ohradní zdi, o telefonním kabelu nevěděl. Dne [datum] žalobci sdělili žalované, že zjistili, že přes Pozemky vedou inženýrské sítě [právnická osoba]. a [právnická osoba]., že je na to žalovaná neupozornila a vyzvali ji k nápravě, a to k přeložce obou sítí na hranici Pozemků. Žalovaná žalobcům odpověděla, že není pravdou, že by je o existenci sítí neinformovala. Po výzvě žalobců k úhradě smluvní pokuty navrhla žalovaná žalobcům smír, který však z jejich strany nebyl akceptován. Žalovaná posléze žalobcům sdělila, že si jako kupující museli být vědomi, že jejich prohlášení v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy je neúplné, nezahrnující existující břemena, že uvedený článek smlouvy byl ponechán realitní kanceláří a advokátní kanceláří bez náležité individualizace. Přeložka kabelu [právnická osoba] by dle rozpočtu [právnická osoba]. stála 240 000 Kč. V listopadu 2024 vyzvala žalovaná žalobce k úhradě smluvní pokuty za nepravdivé prohlášení v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy.

12. Po zhodnocení svědeckých výpovědí (svědkyně [jméno FO], svědek [jméno FO]) a účastnické výpovědi žalované dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalobci nebyli stranou prodávající před uzavřením Kupní smlouvy výslovně upozorněni na existenci sítí vedoucích pod povrchem Pozemků. Žalobcům sice byla projektová dokumentace k RD nabídnuta při schůzce dne [datum], avšak pan [jméno FO] nesdělil, že jim projektovou dokumentaci nabízí proto, že se v ní nacházejí doklady o tom, že přes Pozemky vedou inženýrské sítě. Architekt [tituly před jménem]. [jméno FO] byl žalobci pověřen zpracováním projektové dokumentace, nikoli kontrolou stavu Pozemků, nebyl povinen prověřovat stav Pozemků. [tituly před jménem]. [jméno FO] sice od pana [jméno FO] obdržel před uzavřením Kupní smlouvy projektovou dokumentaci, z níž vedení sítí přes Pozemky vyplývalo, nicméně se s ní seznámil až dne [datum]. V podrobnostech viz odst. 6 až 12 napadeného rozsudku.

13. Na tomto podkladě soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná žalobce do uzavření Kupní smlouvy neinformovala o existenci sítí vedoucích přes Pozemky. Pro tento případ strany sjednaly smluvní pokutu v článku IV odst. 7 Kupní smlouvy.

14. Po právní stránce dospěl k závěru, že Kupní smlouva byla uzavřena podle § 2128 a § 2131 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále „o. z.“). Smluvní pokuta byla sjednána v souladu s ustanovením § 2048 odst. 1 o. z. Dále vycházel z § 1728 odst. 2 o. z., z něhož plyne povinnost stran dostatečně a nezkresleně informovat druhou stranu kontraktace o všech relevantních okolnostech týkajících se sjednávané smlouvy.

15. Uzavřel, že jelikož žalovaná žalobce o existenci sítí vedoucích přes Pozemky pravdivě neinformovala, je povinna žalobcům zaplatit sjednanou smluvní pokutu. Naproti tomu neshledal, že by žalobci porušili článek IV odst. 1 Kupní smlouvy, tedy že by učinili nepravdivé prohlášení o své znalosti faktického a právního stavu předmětu převodu. Žalované vůči nim tedy nárok na smluvní pokutu podle článku IV odst. 7 nevznikl.

16. O nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci podle § 142 odst. 1 o.s.ř.

17. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání z důvodů podle § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e) a g) o.s.ř.).

18. Nejprve rekapitulovala skutkovou situaci. Zopakovala, že prodej Pozemků pro ni zajišťovala realitní kancelář [právnická osoba] [právnická osoba], a to včetně příslušné smluvní dokumentace. Žalovanou při jednáních s realitní makléřkou a žalobci po celou dobu zastupoval její manžel pan [jméno FO]. Pozemky vykazovaly zátěže nezapsané v katastru nemovitostí situované podél severního oplocení Pozemků, které bylo oproti majetkové hranici posunuto o cca 4 až 8 m na jih. Vně oplocení se nacházela historická zpevněná cesta vedoucí od krajské silnice směrem k sousední usedlosti, uvnitř oplocení pod povrchem Pozemků se nacházely dva kabely. Žalovaná podepsala Kupní smlouvu, v níž prohlásila, že se na Pozemcích nenacházejí mimo jiné věcná břemena, která by bylo třeba vypořádat nebo na která by bylo třeba stranu kupující upozornit, a tedy že strana kupující nepřebírá žádné dluhy, omezení, právní povinnosti ani věcná břemena. Nepravdivost tohoto prohlášení byla sankcionována smluvní pokutou ve výši 314 600 Kč. Žalobci v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy prohlásili, že je jim znám stav zápisu v katastru nemovitostí, že měli možnost si Pozemky prohlédnout, případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby, a že jsou jim známy veškeré právní i faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitostí. Až cca 15 měsíců po uzavření Kupní smlouvy žalobci kontaktovali žalovanou, že přes Pozemky vedou kabely a že o tom nebyli před uzavřením Kupní smlouvy informováni. Žalovaná se jejich sdělení podivila, neboť pan [jméno FO] informaci o kabelech žalobcům předal při prohlídce Pozemků. Kabely byly zakresleny v projektové dokumentaci, kterou měli žalobci před uzavřením Kupní smlouvy ve své dispozici.

19. Po právní stránce soudu prvního stupně vytkla, že věc posoudil podle ustanovení o předsmluvní odpovědnosti, konkrétně podle § 1728 o. z. Žalobci nicméně nežalovali podle citovaného ustanovení, ale na základě smlouvy. Spor dle ní nelze podřadit ani pod ustanovení § 2048 o. z. Žalovaná dovozovala, že soud prvního stupně překročil dispozitivní zásadu civilního procesu.

20. Žalovaná setrvala na své argumentaci, že žalobci na sebe v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy převzali povinnost k vyšší míře pozornosti, než předpokládá občanský zákoník a za této situace se předaná projektová dokumentace stala zdrojem poznání, který byli žalobci a jejich odborný poradce povinni vytěžit. Spor proto nelze podřadit ani pod ustanovení týkající se práv z vadného plnění (§ 2103 o. z.).

21. Žalovaná měla za to, že se soud prvního stupně nevypořádal s její argumentací, kterou uvedla zejména ve svých podáních ze dne [datum], [datum], [datum], [datum]. Svůj náhled na spor nepřizpůsobil tomu, že v řízení bylo prokázáno, že obsah smluvního prohlášení žalované byl realitní makléřkou upravován po konzultaci se žalobci, a nikoli se žalovanou. Všechny vady Pozemků měly být ve smlouvě vyjmenovány. Proč se tak nestalo je pro žalovanou záhadou. Odpověď na tuto otázku znají žalobci, kteří například netrvali na tom, aby ve smlouvě byla uvedena historická cesta, nicméně není zřejmé proč, neboť žalobci odmítli svou účastnickou výpověď. Žalovaná z výpovědi svědkyně [jméno FO] vypíchla její sdělení, že žalobci nepožadovali zanesení věcných břemen, ale informace byla známá a je nutno rozlišovat faktickou a formální stránku. K výpovědi architekta [jméno FO] žalovaná uvedla, že svědek byl před svou výpovědí očividně ze strany žalobců instruován. Výpověď svědka nebyla soudem prvního stupně porovnána s emailovou komunikací mezi ním a žalobci, z níž vyplývá, že žalobci o kabelech věděli, pouze se domnívali, že jsou uloženy v jiné trase. Řízení bylo bohužel ovlivněno úmrtím manžela žalované pana [jméno FO]. Nicméně svědkyně [jméno FO] potvrdila, že se o kabelech vědělo v souvislosti se stavební jámou vykopanou za účelem výstavby rodinného domu manželů [jméno FO]. Svědek [jméno FO] obdržel cca dva týdny před podpisem Kupní smlouvy dokumentaci, v níž byla vyjádření [právnická osoba] a [právnická osoba] včetně zákresů polohy předmětných kabelů. Žalovaná akcentovala skutečnost, že se žalobci vyhnuli svému účastnickému výslechu, který však nemůže být věrohodně nahrazen jejich písemným prohlášením. Dovozovala, že žalobci měli obavu, že by byli vyslechnuti odděleně a dávali by na stejné otázky různé odpovědi.

22. Pokud se jedná o listinné důkazy, měla žalovaná za to, že soud prvního stupně nedostatečně vyhodnotil význam smluvní dokumentace, nesprávně vyhodnotil význam emailu ze dne [datum]. [jméno FO] na schůzku dne [datum] přinesl projektovou dokumentaci, v níž se nacházela též dokladová část obsahující vyjádření dotčených orgánů. Žalobci si však projektovou dokumentaci jen krátce prolistovali, k důkladnému prostudování si ji neodnesli. V takovém případě nelze učinit závěr, že žalobci řádně činili kroky k ověření předmětu koupě. Připomněla, že z portálů společností [právnická osoba]. a [právnická osoba]. lze zjistit informace o existenci a průběhu sítí a že žádný odborník by neměl tyto portály opomenout. Inzerát realitní kanceláře neobsahoval mylné informace, stále platí, že na Pozemcích lze stavět. [jméno FO] právnímu zástupci žalované potvrdil, že žalobce informoval o sítích a jejich poloze v souvislosti s polohou vykopané stavební jámy. Pokud žalobci nepožadovali, aby v Kupní smlouvě byla uvedena existence cesty na Pozemcích, mohli stejným způsobem postupovat i ohledně existence sítí pod jejich povrchem.

23. Žalovaná považovala emailovou komunikaci mezi žalobci a architektem [jméno FO]. [jméno FO] za nepřirozenou. Upozornila zejména na email ze dne [datum], v němž žalobci uvádějí, že se domnívali, že vedení jde vně ohrazené části Pozemků podél cesty. I pokud by se žalobci domnívali, že kabely vedou vně oplocení, stále by to bylo na Pozemcích. S ohledem na odbornost architekta [tituly před jménem]. [jméno FO] si lze dle žalované jen těžko představit, že by žalobci nebyli z jeho strany na existenci sítí upozorněni. Existence sítí na Pozemcích sama o sobě nepředstavuje střet se stavbou, pokud je stavba umístěna mimo jejich ochranná pásma, což může být v případě stavby rodinného domu žalobců splněno, stejně jako to bylo splněno v případě rodinného domu manželů [jméno FO]. V řízení nikdy nebylo sporné, že manželé [jméno FO] o sítích věděli.

24. Žalovaná se vyjádřila k tomu, co považovala za příčinu sporu. Byla přesvědčena, že žalobci zpětně přehodnotili svůj postoj k uzavřenému obchodu. Kupní smlouvu totiž uzavírali v době energetické krize a vysoké inflace. Zcela nestandardně se nepokusili stlačit dolů kupní cenu. Žalobci odmítli prvotní návrh mimosoudního vypořádání sporu, v jehož rámci žalovaná nabídla, že by uhradila jednu přeložku kabelů. Později se žalobci ozvali s tím, že požadovali zaplacení částky cca 750 000 Kč, tedy více než dvakrát tolik, než by stála přeložka obou sítí. Z žalobců byla cítit zášť vůči straně prodávající.

25. Soud prvního stupně se dále dle žalované nijak nevyjádřil k tomu, jak dospěl k závěru, že prohlášení žalobců v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy nehraje žádnou roli, proč k tomuto prohlášení nepřihlédl. Ani jedno z prohlášení stran v článku IV odst. 1 a 2 Kupní smlouvy nebylo pravdivé. Nicméně nepravdivost se negativně nedotkla právní sféry žádného z účastníků. Žalobci o kabelech věděli, stejně jako o cestě, pouze jim nevěnovali patřičnou pozornost. Pokud žalobci dali architektovi [tituly před jménem]. [jméno FO] pokyn, aby do projektové dokumentace nenahlížel jednali v rozporu se svým prohlášením v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy. Pokud žalobci učinili nepravdivé prohlášení, měla by žalované náležet rovněž smluvní pokuta.

26. Žalovaná měla za to, že soud prvního stupně nepostupoval zcela v souladu s § 118a o.s.ř., když učinil náznak poučení až na samotném konci řízení. Důkazy z webových stránek [právnická osoba]. a [právnická osoba]. nejprve odmítl provést, aby je nakonec provedl a konstatoval, že z žádného provedeného důkazu neplyne povinnost žalobců do portálu těchto provozovatelů nahlížet. Taková povinnost však dle žalované plyne z textu článku IV odst. 1 Kupní smlouvy. Pokud se soud prvního stupně v problematice nevyznal, měl žalovanou poučit, případně měl ustanovit znalce.

27. Závěrem žalovaná upozornila, že jí dosud nebyla vrácena záloha na svědečné.

28. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, podanou žalobu zamítl a přiznal žalované právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

29. Žalobci vyjádřili s napadeným rozsudkem souhlas. Navrhli, aby byl odvolacím soudem jako věcně správný potvrzen a byla jim přiznána náhrada nákladů odvolacího řízení.

30. Vyjádřili se k jednotlivým odvolacím námitkám žalované. Odkaz na § 1728 odst. 2 o. z. byl dle nich soudem prvního stupně uveden toliko jako podpůrné interpretační pravidlo při posouzení rozsahu informační povinnosti žalované v rámci kontraktačního procesu. Soud prvního stupně uplatněný nárok posuzoval jako nárok na zaplacení smluvní pokuty podle článku IV odst. 7 Kupní smlouvy, přičemž rozhodující otázkou bylo, zda prohlášení žalované, že na Pozemcích neváznou žádná omezení, právní povinnosti ani věcná břemena bylo pravdivé. Žalovaná ve svém odvolání vytrhuje jednotlivé věty z výpovědi svědkyně [jméno FO], nicméně z její výpovědi nevyplynulo, že by žalobci byli před uzavřením Kupní smlouvy o existenci podzemních sítích informováni. Svědkyně na přímé dotazy odpovídala vyhýbavě, řekla však, že v období do podpisu Kupní smlouvy se o kabelech výslovně nemluvilo. Žalovaná přikládala zásadní význam projektové dokumentaci, z níž podle ní měli žalobci zjistit vedení inženýrských sítí přes Pozemky. Projektová dokumentace však byla žalobcům nabídnuta jako bonus k prodeji Pozemků. Žalovaná ani její manžel však žalobcům nikdy nesdělili, že by projektová dokumentace měla obsahovat informace o dalších vadách či omezeních Pozemků. Po žalobcích nelze spravedlivě požadovat, aby v dokumentaci, která se týkala předchozího stavebního záměru sami dohledávali existenci omezení, na která je žalovaná neupozornila. Žalobci přitom opakovaně deklarovali, že o projekt žalované nemají zájem. Pouhá existence projektové dokumentace sama o sobě neprokazuje, že žalobci byli o vedení inženýrských sítí informováni. Z výslechu architekta [tituly před jménem]. [jméno FO] pak vyplynulo, že mu pan [jméno FO] dokumentaci předal později. [tituly před jménem]. [jméno FO] byl žalobci přizván na prohlídku Pozemku pouze za účelem zpracování návrhu jejich rodinného domu, nikoli za účelem prověření právního a faktického stavu Pozemků. [tituly před jménem]. [jméno FO] tak v této souvislosti netížila žádná informační povinnost. Skutečnost, že žalobci spolupracovali s architektem neznamená, že žalované odpadla povinnost je upozornit na jí známou vadu či omezení převáděných Pozemků.

31. Prohlášení žalobců v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy je třeba vykládat ve spojení s prohlášením žalované v článku IV odst. 2 smlouvy. Žalobci nemohli převzít odpovědnost za zjištění právního a faktického stavu Pozemků, pokud o existenci vady nevěděli. Výklad zastávaný žalovanou by prakticky znamenal obcházení povinnosti prodávajícího informovat kupující o vadách věci, o kterých ví, zamlčet vadu, která se nepromítá do katastru nemovitostí a není zjistitelná běžnou prohlídkou. Žalobci souhlasili s úvahami soudu prvního stupně ohledně toho, že snad žalobci měli sami ověřovat existenci sítí s webových portálů [právnická osoba]. a [právnická osoba].

32. Pouhou spekulací pak je úvaha žalované, že žalobci o sítích věděli a nechtěli je cíleně zanést do Kupní smlouvy. Žalobci naopak aktivně řešili celou řadu zjevných vad a omezení, což svědčí o tom, že pokud by byli o podzemních sítích informováni, tuto otázku by řešili. Za situace, kdy soud prvního stupně dovodil, že žalobci neučinili nepravdivé prohlášení o znalosti právního a faktického stavu nemovitostí, správně uzavřel, že žalované nevznikl nárok na smluvní pokutu, který by mohl být předmětem započtení.

33. Žalobci měli za to, že námitky žalované k procesnímu postupu soudu prvního stupně nepředstavují vadu řízení, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Úvahy žalované o charakteru emailové komunikace žalobců s architektem [tituly před jménem]. [jméno FO] či neposkytnutí účastnické výpovědi jsou čistě spekulativní.

34. Odvolací soud přezkoumal k odvolání žalované napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo podle § 212 a § 212a o.s.ř., a dospěl k závěru, že její odvolání není opodstatněné.

35. Odvolací soud vyšel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně tak, jak je popsán v napadeném rozsudku a stručně shrnut shora. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí. Provedené důkazy hodnotil v souladu s § 132 o.s.ř., podrobně se věnoval hodnocení svědeckých a účastnických výpovědí v kontextu s listinnými důkazy. Z provedených důkazů učinil odpovídající skutkové závěry, které adekvátně právně hodnotil.

36. Z obsahu svědecké výpovědi [tituly před jménem]. [jméno FO] zachycené v protokole o jednání ze dne [datum] se odvolacímu soudu nejeví, že by [tituly před jménem]. [jméno FO] byl žalobci instruován, jak má vypovídat. Vypovídal po poučení podle § 126 odst. 1 o.s.ř. pod sankcí vystavení se trestního stíhání za křivou výpověď.

37. Není pravdou, že by soud prvního stupně porušil dispoziční zásadu civilního procesu tím, že věc právně hodnotil dle příslušných ustanovení občanského zákoníku, jak v odvolání namítla žalovaná. Žalovaná patrně přehlíží, že soud není vázán právním posouzením, které učinili účastníci řízení. Soud prvního stupně vycházel ze skutkového stavu, který zjistil provedeným dokazováním a ten poté právně hodnotil. Není ani pravdou, že nevycházel z uzavřené smlouvy a že věc podřadil pod institut předsmluvní odpovědnosti. Naopak, právně hodnotil uzavřenou Kupní smlouvu, kterou podřadil pod ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě, tj. ustanovení § 2085 a násl. o. z. Stejným způsobem hodnotil ujednání o smluvní pokutě, které shledal souladné s ustanovením § 2048 a násl. o. z. Povinnosti plynoucí pro smluvní strany z ustanovení § 1728 odst. 2 o. z. připomenul s ohledem na spornou otázku, zda žalovaná žalobcům sdělila podstatnou informaci o existenci sítí vedoucích pod povrchem prodávaných Pozemků.

38. Odvolací soud se se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně plně ztotožnil.

39. V řízení nebylo sporu o tom, že mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodávající byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byly Pozemky.

40. Sporu nebylo ani o tom, že Kupní smlouva obsahovala smluvní ujednání, v němž kupující prohlásili, že ke dni podpisu smlouvy je jim znám faktický a právní stav nemovitostí (Pozemků), že se seznámili se stavem zápisu v katastru nemovitostí a že v tomto stavu nemovitosti kupují, že sjednaná kupní cena odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitostí, že měli možnost si nemovitosti důkladně prohlédnout, a to případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby a že jsou jim známy veškeré právní a faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitostí (článek IV odst. 1 Kupní smlouvy), a dále smluvní ujednání, v němž prodávající prohlásila, že na nemovitostech neváznou žádné dluhy, omezení, právní povinnosti či věcná břemena, které by bylo třeba vypořádat nebo na které by bylo třeba žalobce upozornit či takové, které by bránily volné dispozici s předmětnými nemovitostmi, a tudíž že kupující s nemovitostmi nepřebírají žádné dluhy, omezení, právní povinnosti ani věcná břemena (článek IV odst. 2 Kupní smlouvy).

41. Porušení těchto ujednání, resp. nepravdivost uvedených prohlášení bylo zajištěno smluvní pokutou ve výši 314 600 Kč, která byla sjednána za učinění nepravdivého prohlášení dle citovaných článků k tíži obou stran Kupní smlouvy.

42. Nesporné bylo také to, že žalovaná o existenci podzemních sítí (kabelů [právnická osoba]. a [právnická osoba].) věděla, dále že tyto sítě, jež mají povahu věcných břemen, nebyly v době uzavření Kupní smlouvy zapsány v katastru nemovitostí.

43. Žalovaná v řízení nepopírala, že její prohlášení v článku IV odst. 2 Kupní smlouvy nebylo pravdivé. Bránila se však tím, že žalobci o existenci podzemních sítí před podpisem Kupní smlouvy věděli.

44. Soud prvního stupně se tedy zcela správně zaměřil na to, zda žalobci byli žalovanou před podpisem Kupní smlouvy upozorněni na existenci sítí vedoucích pod povrchem Pozemků, zda tedy o nich věděli.

45. Žalovaná tvrdila, že žalobci byli jejím manželem panem [jméno FO] (bohužel dnes již zesnulým) na existenci sítí pod povrchem Pozemků upozorněni tak, že jim byla předána projektová dokumentace k rodinnému domu, který na Pozemcích dříve hodlali stavět žalovaná a její manžel, případně že vedení sítí pod povrchem Pozemků mohli žalobci dovodit z umístění stavební jámy na Pozemku, která se zde nacházela v souvislosti se zamýšlenou výstavbu RD žalované a jejího manžela.

46. Důkazní břemeno prokázání těchto tvrzení leželo na žalované.

47. V tomto směru bylo v řízení prokázáno, že projektová dokumentace k RD byla žalobcům při jednáních před uzavřením Kupní smlouvy nabízena, nebylo jim však sděleno, že se v ní nacházejí podstatné informace o existenci sítí pod povrchem Pozemků. Předání takové konkrétní informace nebylo potvrzeno ani svědkyní [jméno FO], jež prodej Pozemků pro žalovanou zprostředkovala. Svědkyně [jméno FO] sama tuto informaci neuvedla v inzerátu na prodej Pozemků ani ji nesdělila žalobcům. Pouze neurčitě uvedla, že se o kabelech vědělo.

48. Projektová dokumentace RD byla panem [jméno FO] zaslána [tituly před jménem]. [jméno FO], který měl pro žalobce zpracovat návrh rodinného domu, který na Pozemcích zamýšleli postavit. Stalo se tak až cca k datu [datum], nicméně [tituly před jménem]. [jméno FO] se s projektovou dokumentací seznámil až [datum], tedy po podpisu Kupní smlouvy. [tituly před jménem]. [jméno FO] nebyl upozorněn na to, že se mají v projektové dokumentaci RD nacházet informace o existenci kabelů pod povrchem Pozemků.

49. Nutno však podotknout, že [tituly před jménem]. [jméno FO] nebyl žalobci pověřen k tomu, aby prověřoval technický stav Pozemků, a i kdyby tomu tak bylo, nemá to žádnou relevanci k povinnosti žalované jako prodávající sdělit žalobcům jako kupujícím podstatné informace o předmětu koupě.

50. Podstatné je, že existence kabelů nebyla seznatelná z katastru nemovitostí ani z prohlídky předmětu koupě, neboť kabely vedly pod povrchem Pozemků. Z umístění stavební jámy pak samo o sobě nelze dovozovat, že pod povrchem Pozemků vedou kabely. Předání či nabídka nahlédnutí do projektové dokumentace nemohly nahradit informační povinnost žalované jako prodávajícího.

51. Lze dodat, že žalobci nebyli povinni sami pátrat v dalších evidencích po tom, zda náhodou pod povrchem Pozemků nevedou sítě [právnická osoba]. či [právnická osoba]. Takovou povinnost nelze vyvodit z jejich prohlášení v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy, jak se snažila prosadit žalovaná.

52. Vědomost žalobců o vedení sítí přes Pozemky sama o sobě nevyplývá ani z textu emailu ze dne [datum] a nelze ji dovodit ani z emailu ze dne [datum], z něhož plyne pouze to, že žalobci věděli o existenci historické cesty. Historická cesta však na rozdíl od podzemních kabelů byla zapsána v katastru nemovitostí a byla viditelná při prohlídce Pozemků.

53. Žalovaná byla soudem prvního stupně u jednání dne [datum], poté, co bylo provedeno dokazování, řádně poučena podle § 118a odst. 3 o.s.ř. o tom, že neunáší své důkazní břemeno prokázání tvrzení, že žalobci o vedení kabelů přes Pozemky věděli před uzavřením Kupní smlouvy. Kromě důkazu náhledem na portály [právnická osoba]. či [právnická osoba]. žalovaná další důkazní návrhy neměla.

54. Tyto důkazy však nesvědčily o tom, že žalovaná žalobcům informaci o vedení sítí pod Pozemky předala.

55. Soud prvního stupně dále zcela v souladu s o.s.ř. poskytl stranám poučení o principu neúplné apelace podle § 119a odst. 1 o.s.ř. předtím, než ve věci vynesl rozsudek.

56. Z hlediska plnění poučovací povinnosti nemá odvolací soud jeho postupu co vytknout.

57. Ze skutečnosti, že žalobci odmítli svůj účastnický výslech nelze dovozovat jejich nepoctivé záměry, jak naznačovala žalovaná. Důkaz výslechem účastníka řízení je možný nařídit pouze, pokud dokazovanou skutečnost nelze prokázat jinak a jestliže s tím účastník, který má být vyslechnut souhlasí (§ 131 odst. 1 o.s.ř.). Žalobci neměli povinnost se svým účastnickým výslechem souhlasit, nadto za situace, kdy žalovaná mohla svá skutková tvrzení o tom, že žalobce před uzavřením smlouvy informovala o existenci sítí pod povrchem Pozemků jistě prokázat jinými důkazními prostředky.

58. Je pravdou, že z důvodu úmrtí manžela žalované pana [jméno FO] nemohl být proveden jeho svědecký výslech. Nicméně již jen z tvrzení žalované vyplývá, že pan [jméno FO] měl žalobcům pouze poskytnout projektovou dokumentaci RD.

59. Argumentaci žalované, že snad žalobci měli sami pátrat, zda se pod Pozemky nenacházejí nějaké sítě a že svým prohlášením v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy na sebe převzali vyšší míru odpovědnosti považoval odvolací soud za zcela nesprávnou.

60. Prohlášení žalobců ve zmíněném článku bylo třeba vykládat v kontextu s prohlášením žalované v článku IV odst. 2 Kupní smlouvy a s jejími povinnostmi prodávajícího. Pozemky jsou zatíženy právní vadou ve smyslu § 1920 odst. 1 o. z., o které žalovaná žalobce neinformovala a kterou nebylo možno zjistit z veřejného seznamu (katastru nemovitostí), když za takový veřejný seznam (§ 1917 o. z.) nelze považovat internetové stránky [právnická osoba]. a [právnická osoba]. Naopak, žalovaná nepravdivě prohlásila, že Pozemky zatíženy právy odpovídajícími věcnému břemeni nejsou. Žalobci mohli prohlásit, že je jim znám faktický a právní stav Pozemků pouze v takovém rozsahu, jak jej bylo možno zjistit běžnou prohlídkou, případně z katastru nemovitostí, a na základě informací poskytnutých jim stranou prodávající. Ani odborně způsobilá osoba by prostou prohlídkou Pozemků nemohla zjistit, že pod nimi vedou sítě.

61. Závěr soudu prvního stupně o tom, že žalovaná nemá vůči žalobcům právo na smluvní pokutu za učinění nepravdivého prohlášení v článku IV odst. 1 Kupní smlouvy byl proto naprosto správný. Nelze totiž říci, že prohlášení žalobců bylo nepravdivé. Jeho pravdivost bylo třeba posoudit ve vztahu k tomu, jaké informace jim poskytla žalovaná, případně které mohli sami získat běžnou prohlídkou Pozemků či z náhledu do katastru nemovitostí.

62. Pouhou spekulací je tvrzení žalované, že žalobci vedení kabelů pod povrchem Pozemků do Kupní smlouvy neuvedli záměrně. Naopak, skutečnost, že řešili ostatní závady, které byly zjevné (např. historickou cestu, přeložení elektřiny (tzv. kapličky) z vedlejšího pozemku či kvalitu vody a vydatnost pramene) svědčí o tom, že se snažili před uzavřením Kupní smlouvy důležité záležitosti vyřešit.

63. Smluvní dokumentace byla připravena realitní makléřkou a s ní spolupracující advokátní kanceláří, přičemž realitní makléřku najala žalovaná. Žalovaná měla možnost navrhovat úpravy textace Kupní smlouvy, smlouvu nemusela v tomto znění podepisovat. Sama ostatně připustila, že v tomto znění smlouvu podepisovat neměla. Výkladem smluvních ujednání tak, jak jej činí žalovaná přenáší svou odpovědnost prodávajícího za stav předmětu prodeje na kupující a snaží se tak zbavit případné odpovědnosti z vadného plnění.

64. Je pak zcela nerozhodné, zda se vedení kabelů pod Pozemky negativně dotklo právní sféry žalobců. Lze však uvést, že se jejich právní sféry uvedená skutečnost dotkla, neboť v důsledku existence ochranného pásma jsou limitováni ve využití Pozemků ke stavbě.

65. V jednání žalobců odvolací soud neshledal žádnou nepoctivost, na rozdíl od jednání žalované.

66. Ze všech důvodů uvedených shora dospěl odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně k závěru, že podaná žaloba je důvodná, tedy že žalobcům vznikl nárok na smluvní pokutu podle článku IV odst. 7 Kupní smlouvy. Žalované naproti tomu nárok na smluvní pokutu nevznikl (k tomu blíže bod 59 až 61 odůvodnění tohoto rozsudku).

67. Pokud tedy soud prvního stupně žalobě vyhověl včetně nároku na příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení, bylo jeho rozhodnutí zcela správné.

68. Soud prvního stupně rozhodl zcela správně rovněž o nákladech řízení, a to podle § 142 odst. 1 o.s.ř. podle úspěchu ve věci a správně vyčíslil též jejich výši.

69. Soud prvního stupně se nicméně ve výrocích I a II rozsudku dopustil jednak zjevné nesprávnosti, když uvedl, že žalovaná je povinna zaplatit žalovanou částku a náklady řízení toliko žalobkyni, a dále chyby v psaní, když uvedl nesprávný rok odkdy žalobcům náleží úrok z prodlení. Při jednání dne [datum] soud prvního stupně vyhlásil rozsudek správně tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalovanou částku a náhradu nákladů řízení žalobcům, z obsahu žaloby je pak zřejmé, že úrok z prodlení byl žalobci od počátku požadován od [datum], a nikoli od [datum]. Uvedené chyby neměly vliv na věcnou správnost napadeného rozsudku a bylo je možno napravit vydáním opravného usnesení (§ 164 o.s.ř.).

70. Odvolací soud proto postupoval v souladu s ustálenou judikaturou (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]) a rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I a II potvrdil ve správném znění (§ 219 o.s.ř.).

71. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobci byli v odvolacím řízení úspěšní, a proto mají vůči žalované nárok na náhradu jeho nákladů. Jedná se o náklady na právní zastoupení advokátem, zahrnující odměnu v celkové výši 28 740 Kč za tři úkony právní služby (3 x 9 580 Kč podle § 7 bod 6. vyhl. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále „a. t.“)), a to za písemné vyjádření k odvolání ze dne [datum], písemné podání ze dne [datum] – reakce na vyjádření žalované ze dne [datum], účast u odvolacího jednání dne [datum]), paušální náhradu hotových výdajů v celkové výši 1 350 Kč (3 x 450 Kč podle § 13 odst. 4 a. t.), a náhradu za 21% DPH ve výši 6 318,90 Kč podle § 137 odst. 3 o.s.ř.

72. Celkem činí účelně vynaložené náklady žalobců v odvolacím řízení částku 36 409 Kč (po zaokrouhlení), kterou odvolací soud uložil žalované zaplatit žalobcům ve standardní třídenní lhůtě (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) k rukám jejich právní zástupkyně.