pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č.j. 7 C 296/2020-146,

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem výrokem I. zamítl žalobu co do částky [částka] s příslušenstvím, výrokem II. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s příslušenstvím specifikovaným v tomto výroku a výrokem III. uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši [částka].

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala proti žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s tvrzením, že z titulu smlouvy o pronájmu uzavřené s žalovanou dne [datum] ohledně užívání bytové jednotky o velikosti 34 m², 2+kk, nacházející se ve třetím podlaží domu na adrese [adresa] (dále jen„ byt“ a„ smlouva o pronájmu“), předala žalované dne [datum] kauci na nájem ve výši [částka] a zálohu na energie ve výši [částka], kterou ji žalovaná po ukončení nájemního vztahu dohodou ke dni [datum] nevyúčtovala. Od složené kauce žalobkyně odečetla částku [částka] jako nedoplatek za služby a energie, [částka] za malířské práce a [částka] za úklid, celkem [částka]. Na vypořádání kauce požadovala proto částku [částka]. Dále se žalobkyně domáhala náhrady škody s tvrzením, že jí vznikla v souvislosti s řízeními vedenými u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 19 C 487/2019 a u Rozhodčího soudu při [příjmení] komoře České republiky a Agrární komoře České republiky (dále jen„ rozhodčí soud“) z titulu náhrady nákladů řízení ve výši [částka] a [částka].

3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a namítla, že nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby dne [datum], a to na základě výpovědi, která ji byla doručena dne [datum]. Proti žalobě do výše žalované částky se žalovaná bránila započtením své pohledávky. Tato podle tvrzení žalované sestává z částky [částka], kterou sama žalobkyně od složené kauce odečetla, [částka] představující doplatek nájemného podle čl. VII. odst. 11 písm. c) smlouvy o pronájmu, [částka] představující režijní a administrativní náklady podle čl. VII. odst. 11 písm. a) smlouvy o pronájmu, [částka] představující ušlý zisk za období od [datum] do [datum] podle čl. VII. odst. 9 smlouvy o pronájmu, [částka] představující ušlý zisk ve výši [částka] denně za období od [datum] do [datum] podle čl. VII. odst. 7 smlouvy o pronájmu a [částka] představující ušlý zisk za období od [datum] do [datum] podle čl. VII. odst. 11písm. d) smlouvy o pronájmu.

4. Po stránce skutkové vyšel soud prvního stupně ze zjištění, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne [datum] uzavřena smlouva o pronájmu na užívání bytu v domě ve vlastnictví žalované. Nájem byl sjednán od [datum] na dobu jednoho roku. Žalobkyně složila k rukám žalované dne [datum] částku [částka] jako kauci. Po skončení nájmu vznikl žalobkyni dluh za služby a energie ve výši [částka], za malířské práce ve výši [částka] a za úklid [částka] (nesporná tvrzení). Smlouvu o pronájmu koncipovala žalovaná, žalobkyně k ní neměla výhrady. Dle smlouvy o pronájmu měsíční nájem činil [částka]. V den nastěhování byla podle smlouvy o pronájmu uhrazena záloha na služby a energie ve výši [částka].

5. Ze smluvních ujednání ve smlouvě o pronájmu vyplývá, že v případě, že k ukončení smlouvy dojde před uplynutím jednoho roku, je nájemkyně povinna platit ušlý zisk do doby, než bude byt řádně pronajat (čl. V. odst. 21), že v den nastěhování musí být uhrazena kauce ve výši [částka], která je určena k zajištění povinnosti nájemkyně nahradit škody vzniklé v pronajatém bytě, za které odpovídá po celou dobu jeho užívání a trvání smlouvy až do jeho protokolárního předání pronajímatelce, že pronajímatelka je oprávněna kauci použít, pokud nebude byt po ukončení pronájmu předán čistý a vymalovaný, že vyúčtování kauce je pronajímatelka povinna do 15 dnů po skončení pronájmu (čl. VI. odst. 1, 2, 4 písm. a) a b), 6), že pronájem bytu zaniká mimo jiné písemnou výpovědí nájemkyně nebo pronajímatelky s tříměsíční výpovědní lhůtou bez udání důvodu či písemnou dohodou (čl. VII. písm. a), b) a c), že si smluvní strany sjednaly rozhodčí doložku, podle níž veškeré spory z této smlouvy o pronájmu bude rozhodovat rozhodce (čl. VII. odst. 4), že v případě, že byt nebude předán v řádném stavu – uklizen, vymalován, má pronajímatelka právo na ušlý zisk ve výši [částka] za každý den, kdy nebude moci byt předat dalšímu nájemci, ten je splatný do 15 dnů po obdržení vyúčtování (čl. VII. odst. 7), že pokud se nájemkyně vystěhuje z bytu před uplynutím výpovědní doby, je povinna zaplatit pronajímatelce [částka] za každý den do uplynutí výpovědní lhůty nebo do doby, která zbývá do ukončení smlouvy, pokud se s pronajímatelkou nedohodnou jinak (čl. VII. odst. 9), že v případě, že nájemkyně ukončí řádnou výpovědí nebo dohodou pronájem dříve, než uplyne doba jednoho roku od nastěhování, souhlasí s mimořádnou platbou na nutné režijní a administrativní výdaje ve výši [částka], jinak ji bude účtována smluvní pokuta dle čl. III. odst. 3 (čl. VII. odst. 11 písm. a), že případě, že nájemkyně zpochybní platnost této smluvní pokuty, bude povinna uhradit nájem za všechny měsíce zbývající do konce období 12 měsíců, že v případě, že nájemkyně měla vážné důvody ukončení nájmu dříve, než uplyne doba 12 měsíců, mění se se zpětnou platností od předání bytu výše nájmu z [částka] na [částka] (čl. VII. odst. 11 písm.b) a c), že podle dodatku v čl. VII. odst. 11 písm. c) se ujednání pod písm. a.), b.) + c) uplatní dle dohody smluvních stran, jinak pronajímatelka vybere nejpříznivější variantu pro nájemkyni, že pokud by nájemkyně nedodržela řádnou výpovědní lhůtu tří měsíců nebo pokud pronajímatelka převezme byt dříve, než lhůta uplyne, pak platí, že je nájemkyně povinna hradit ušlý zisk ve výši [částka] denně do skončení výpovědní lhůty (čl. VII. odst. 11 písm. d).

6. K předání bytu žalobkyní došlo dne [datum]. Dne [datum] dala žalobkyně žalované výpověď z nájmu bytu. Dne [datum] uzavřela žalobkyně s žalovanou dohodu o dřívějším předání bytu; podle ní se žalobkyně s žalovanou dohodly na ukončení užívání bytu ke dni [datum] s tím, že žalobkyně měla předat byt žalované vyklizený formou předávacího protokolu, k čemuž došlo podle předávacího protokolu dne [datum]. Podle vyúčtování služeb měl být žalobkyni odečten nedoplatek za služby a energie [částka] a náklady za malířské práce [částka] a úklid po malířích [částka] ze složené kauce, proti níž žalovaná uplatnila doplatek za zpětně zvýšené nájemné za dobu osmi měsíců (8 × [částka]). Žalovaná po žalobkyni dále požadovala úhradu částky [částka]. Podle SMS komunikace mezi žalobkyní a žalovanou z března 2019 se žalovaná dotazovala žalobkyně, zda by chtěla podepsat dohodu o dřívějším ukončení nájmu. Návrh dohody o dřívějším ukončení nájmu byl žalobkyni zaslán emailem. Usnesením rozhodčího soudu ze dne [datum], sp. zn. Rsp 14 [číslo], bylo rozhodnuto, že pravomoc rozhodčího soudu není dána. Dne [datum] byl byt pronajat a předán nájemci [jméno] [příjmení]. Usnesením Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 5. 11. 2019, č.j. 19 C 487/2019-67, bylo řízení zahájené na návrh žalobkyně, o zaplacení částky [částka] z titulu vypořádání vztahů ze smlouvy o pronájmu, zastaveno s odůvodněním, že věc měla být projednána před rozhodcem podle § 106 odst. 1 o.s.ř.

7. Na základě těchto zjištění učinil závěr o skutkovém stavu, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] smlouvu o pronájmu bytu, ten byl sjednán od [datum] na dobu jednoho roku, že žalobkyně ke dni [datum] složila k rukám žalované částku [částka] jako kauci a zálohu na energie, že po skončení nájmu vznikl žalobkyni dluh za služby a energie [částka], za malířské práce [částka] a za úklid [částka], že autorkou smlouvy o pronájmu byla žalovaná, žalobkyně k ní neměla žádné námitky, že dne [datum] doručila žalobkyně žalované výpověď z nájmu, že dne [datum] žalobkyně a žalovaná uzavřely dohodu o dřívějším předání bytu, přičemž k jeho protokolárnímu předání došlo dne [datum].

8. Soud prvního stupně po právní stránce dospěl k závěru, že žaloba je částečně důvodná ohledně vypořádání složené kauce a zálohy na energie a služby. Nejdříve se zabýval otázkou ukončení smlouvy o pronájmu, neboť to bylo nezbytné pro posouzení důvodnosti námitky započtení uplatněné žalovanou (zaplacení dlužného nájemného). S odkazem na výkladová pravidla v ustanovení § 556 o.z. dovodil, že k ukončení nájemního vztahu mezi žalobkyní a žalovanou došlo uzavřením dohody ze dne [datum], a nikoliv výpovědí žalobkyně ze dne [datum], protože účinky dohody nastaly dříve, než účinky výpovědi (ke dni [datum]). O ukončení nájemního vztahu dohodou svědčí podle soudu prvního stupně i komunikace mezi žalobkyní a žalovanou prostřednictvím SMS a emailu, dále skutečnost, že žalobkyně byt fakticky dne [datum] protokolárně předala a že v dohodě ze dne [datum] se řešilo i vypořádání kauce, což patří k fázi ukončení nájemního vztahu.

9. Ustanovení čl. VII. odst. 11 smlouvy o pronájmu posoudil soud prvního stupně jako nepřiměřené a rozporné s ustanoveními občanského zákoníku, a proto k němu při posuzování důvodnosti námitky započtení pohledávky žalované, která z něj vycházela, nepřihlédl. Ustanovení čl. VII. odst. 11 písm. a.) b.) + c.) shledal navíc také neurčitým. Ohledně ustanovení, jenž ukládá zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka], označené jako mimořádná platba na nutné režijní a administrativní výdaje, dále poznamenal, že v čl. III. smlouvy o pronájmu je odkaz na další smluvní pokutu a že k ustanovení o smluvní pokutě se dle občanského zákoníku [účinnost] nepřihlíží (§ 2239 o.z.) Také ustanovení o zpětném zvyšování nájemného je podle soudu prvního stupně v rozporu s ustanovením § 2246 odst. 1 o.z. (nájemné má být stanoveno pevnou částkou). Nadto i toto ujednání o zpětném zvýšení nájemného, téměř o polovinu, posoudil jako nepřiměřené, stejně jako jednostrannou možnost pronajímatelky vybírat, která z variant by byla pro nájemkyni výhodnější. Podle soudu prvního stupně jednotlivá ujednání v čl. VII. odst. 11 samy o sobě zakládají nerovné postavení smluvních stran a jsou při společné aplikaci zcela nepřiměřené. Navíc ujednání pod písm. d) odst. 11 čl. VII. se vztahuje pouze na ukončení nájmu výpovědí.

10. Z těchto důvodů neshledal důvodnými námitky započtení pohledávky žalované vycházející z čl. VII. odst. 11 smlouvy o pronájmu. Opodstatněnou neshledal ani námitku započtení pohledávky žalované vycházející z čl. VII. odst. 9 smlouvy o pronájmu s tím, že se vztahuje na situaci, kdy došlo k ukončení nájmu výpovědí. Důvodná není podle soudu prvního stupně ani námitka započtení z titulu ušlého nájmu za měsíce duben, květen a červen [rok], neboť nájem skončil dohodou stran ke dni [datum].

11. Částečně důvodnou shledal pouze námitku započtení podle článku VII. odst. 7 smlouvy o pronájmu představující ušlý zisk ve výši [částka] denně za období od [datum] do [datum] (2 x [částka]).

12. Na základě výše uvedeného uzavřel, že ze zaplacené kauce [částka] a zálohy na energie a služby [částka] je třeba odečíst nespornou výši dluhu žalobkyně [částka] a dále částku [částka] za ušlý zisk. Proto žalobkyni přiznal výrokem II. částku [částka] s úrokem z prodlení od [datum], vycházejíce ze čl. VI. odst. 6 smlouvy o pronájmu, podle něhož měla být jistota (kauce) vrácena do 15 dnů po skončení pronájmu (do [datum]).

13. Výrokem I. další nárok žalobkyně na náhradu škody ve výši [částka] s příslušenstvím zamítl.

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř. a přiznal v řízení úspěšné žalobkyni právo na jejich náhradu v rozsahu jejího úspěchu ve věci (19,08 %). Tato sestává ze zaplaceného soudního poplatku a nákladu jejího právního zastoupení stanovených podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen„ AT“.

15. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná. Uvedla, že předmětné řízení je již třetím řízením mezi účastníky. Původní řízení vedené u soudu prvního stupně pod sp. zn. 19 C 487/2019, ve kterém se žalobkyně domáhala vrácení kauční jistoty, po odečtení nedoplatku za služby a energie ve výši [částka] a faktury za malířské práce ve výši [částka], ve výši [částka], bylo usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 19 C 487/2019-67, zastaveno podle § 106 odst. 1 o.s.ř. s odůvodněním, že se jedná o věc, která má být dle rozhodčí smlouvy uzavřené mezi účastníky dne [datum] rozhodována před Rozhodčím soudem při [příjmení] komoře České republiky a Agrární komoře České republiky, proti němuž žalobkyně nepodala odvolání. Také řízení u rozhodčího soudu, které bylo zahájeno na návrh žalobkyně, bylo zastaveno s odůvodněním, že nebyla dána pravomoc rozhodčího soudu k projednání a rozhodnutí této věci, neboť se jedná o spor, ohledně něhož nelze platně uzavřít rozhodčí smlouvu ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb. Žalovaná vytkla soudu prvního stupně, že neučinil žádný závěr o platnosti či neplatnosti rozhodčí smlouvy. Měla za to, že mohla s žalobkyní uzavřít platně rozhodčí smlouvu, protože nájemní smlouvu neuzavřela jako podnikatelka. Proto považovala rozsudek za neúplný a vnitřně rozporný. Dále vytkla soudu prvního stupně, že se vůbec nevypořádal s její námitkou, že o předmětu sporu již bylo rozhodnuto pravomocným usnesením, který je pro účastníky řízení závazné a představuje překážku věci pravomocně rozsouzené ve smyslu § 159a odst. 1 a 4 o.s.ř. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výroku II. změnil tak, že žalobu zamítne a uloží žalobkyni povinnost zaplatit ji náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

16. Žalobkyně v písemném vyjádření k odvolání navrhla potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného. Uvedla, že usnesení o zastavení řízení není rozhodnutím soudu ve věci samé a nezakládá se jím překážka věci pravomocně rozhodnuté. Poukázala přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1214/2016 a 28 Cdo 1693/2012.

17. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a 212a odst. 1 a 5 o.s.ř., v mezích podaného odvolání (§ 206 odst. 2 o.s.ř.), správnost napadeného rozsudku, včetně správnosti postupu v řízení, které jeho vydání předcházelo, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalované není opodstatněné.

18. Soud prvního stupně zjistil správně skutkový stav, když provedl všechny důkazy, které byly nezbytné pro posouzení důvodnosti žalobního návrhu a obrany žalované (námitky započtení). Důkazy provedl řádně postupem podle § 122 a násl. o.s.ř. a rovněž je správně zhodnotil podle zásady volného hodnocení důkazu ve smyslu § 132 o.s.ř. Odvolací soud se ztotožňuje také s právním posouzení této věci. Soud prvního stupně na základě provedeného dokazování dospěl ke správnému závěru, že nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou, který vznikl podle smlouvy o pronájmu dne [datum], byl ukončen uzavřením dohody ke dni [datum] Odvolací soud souhlasí i s právním posouzením smluvního ujednání žalobkyně a žalované v čl. VII. odst. 11 smlouvy o pronájmu, které hodnotil jako nepřiměřené a zakládající nerovné postavení smluvních stran a považoval za odporující občanskému zákoníku (§ 2239 o.z., § 2246 o.z.), jako neplatného podle § 576 a § 579 odst. 1 o.z. V důsledku této skutečnosti rovněž správně dovodil, že námitky započtení pohledávky žalované, založené na neplatném smluvním ujednání podle čl. VII. odst. 11, nemohou být důvodné. Stejně tak dospěl ke správnému závěru o neopodstatněnosti námitky započtení pohledávky žalované, kterou založila na smluvním ujednání v čl. VII. odst. 9 smlouvy o pronájmu, jenž se vztahoval jen na situaci ukončení nájmu výpovědí, zatímco v daném případě došlo k ukončení nájemního vztahu dohodou. Vzhledem k tomu, že soud prvního stupně shledal obranu žalované z hlediska její námitky započtení jen částečně důvodnou, a to ohledně ušlého zisku podle čl. VII. odst. 7 smlouvy o pronájmu za období od [datum] do [datum], správně odečetl od složené kauce ve výši [částka] a zálohy na energii a služby ve výši [částka] (právo žalobkyně na vyúčtování kauce a zálohy na energie a služby vyplývá ze smluvního ujednání v čl. VI. odst. 6 smlouvy o pronájmu) nespornou částku [částka] a dále částku [částka].

19. Žalovaná ostatně proti výše uvedeným skutkovým a právním závěrům soudu prvního stupně v odvolání ani nebrojila. Své námitky koncentrovala pouze ve vztahu k absenci závěru soudu prvního stupně o platnosti či neplatnosti rozhodčí doložky a dále k tomu, že projednání věci bránila překážka věci pravomocně rozhodnuté, s čímž se soud prvního stupně nevypořádal.

20. Soud prvního stupně v odůvodnění svého rozhodnutí se sice otázkou platnosti rozhodčí smlouvy nezabýval, byť správně odkázal na ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů, které stanoví podmínky k uzavření platné rozhodčí smlouvy, nicméně tato skutečnost nemohla ovlivnit věcnou správnost napadeného rozsudku. Odvolací soud sice přitaká žalované v tom, že s ohledem na povahu věci mohla s žalobkyní uzavřít platnou rozhodčí smlouvu, protože žalovaná ji neuzavírala jako podnikatelka, když správa vlastního majetku není podnikání a nemůže proto být ani předmětem podnikání fyzické osoby. Žalovaná se však mýlí v tom, že byť uzavřela s žalobkyní platnou rozhodčí smlouvu, že se žalobkyně nemohla domáhat právě s ohledem na tuto skutečnost svého nároku ze smlouvy o pronájmu u soudu. Její oprávnění vyplývá z ustanovení § 3 věta druhá o.s.ř., v němž je definován hlavní úkol civilního procesu, tj. ochrana soukromého práva každého, které bylo ohroženo nebo porušeno. Protože rozhodčí soud v dané věci nerozhodl meritorně, měla žalobkyně právo se domáhat svého žalobního nároku u soudu ve smyslu § 3 a § 7 odst. 1 o.s.ř., což ostatně deklaruje i Listina základních práv a svobod v čl. 36 odst. 1. Nepřípadnou shledal odvolací soud rovněž námitku žalované, že o předmětu sporu již bylo rozhodnuto pravomocným usnesením soudu prvního stupně, jímž bylo řízení o zaplacení částky [částka], uplatněné návrhem žalobkyně z titulu vypořádání vztahu ze smlouvy o pronájmu, zastaveno podle § 106 odst. 1 o.s.ř., protože usnesení soudu o zastavení řízení není rozhodnutím ve věci samé, neboť se jím nerozhoduje o nároku uplatněném žalobou, tedy o předmětu řízení, a proto se jím ani nezakládá překážka věci pravomocně rozhodnuté (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 29 Cdo 1693/2012 a ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 28 Cdo 1214/2016).

21. Ze všech shora uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výroku II. o věci samé potvrdil jako věcně správný podle § 219 o.s.ř., a to včetně věcně správného nákladového výroku III., jímž soud prvního stupně přiznal v řízení úspěšnější žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, a to ve správně stanoveném rozsahu jejího úspěchu ve věci, nepochybil přitom ani při stanovení jejich výše.

22. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř. Procesně úspěšné žalobkyni náleží náhrada nákladů odvolacího řízení. Tato sestává ze dvou úkonů právní služby po [částka] podle § 7 bod 5 a § 11 odst. 1 písm. d) a g) AT, paušální náhrady hotových výdajů po [částka] připadající na tyto úkony právní služby podle § 13 odst. 3 AT a náhrady 21 % DPH ve výši [částka], celkem [částka].

23. Náhrada nákladů řízení žalobkyně je splatná k rukám její právní zástupkyně podle § 149 odst. 1 o.s.ř.