o určení výše nájemného, o vzájemném návrhu na odstranění hlukové vady,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně stanovil povinnosti žalovaného platit žalobkyni měsíční nájemné za užívání ve bytu blíže specifikovaného ve výrokové části tohoto rozsudku (dále jen „předmětný byt“), a to s účinností od [datum] ve výši 18 028 Kč (výrok I) a s účinností od [datum] ve výši 19 490 Kč (výrok II), zamítnul žalobu v rozsahu povinnosti žalovaného platit žalobkyni za užívání předmětného bytu s účinností od [datum] nájemné ve výši dalších 3 710 Kč a s účinností od [datum] ve výši dalších 2 248 Kč (výrok III), uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 30 193 Kč (výrok IV), zamítnul vzájemný návrh žalovaného na odstranění hlukové vady váznoucí na dvou místnostech předmětného bytu (výrok V) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení o vzájemném návrhu žalovaného (výrok VI).

2. Takto rozhodl v prvé řadě o žalobě, jíž se žalobkyně domáhala určení povinnosti žalovaného platit jí nájemné za předmětný byt ve výši 21 738 Kč s účinností od [datum]. Podanou žalobu odůvodnila tím, že vykonává svěřenou správu předmětného bytu, který na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] obývá žalovaný, a to za nájemné stanovené v měsíční výši 8 368 Kč (tj. 111,64 Kč/m2 – pozn. Odvolacího soudu). Dle žalobkyně stanovené nájemné neodpovídá výši v daném místě a čase obvyklé, proto žalovanému navrhla jeho zvýšení na částku 10 949 Kč měsíčně, a to písemným návrhem vhozeným do schránky žalovaného dne [datum]. Jelikož žalovaný v zákonné dvouměsíční lhůtě nepřijal návrh žalobkyně, domáhala se žalobkyně stanovení výše nájemného soudním rozhodnutím, přičemž výši požadovaného nájemného stanovil znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] na částku 290 Kč/m2, což při rozloze předmětného bytu (74,96 m2) představuje 21 738 Kč měsíčně.

3. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal. Odmítl, že by mu byl dne [datum] doručen návrh na zvýšení nájemného. Souhlasil se stanovením měsíčního nájemného na částku 140 Kč/m2, avšak pouze pokud by byl předmětný byt bez závad. Dle žalovaného byl totiž předmětný byt zatížen nadlimitním nočním hlukem s tónovou složkou (dále jen „hluková vada“), způsobeným provozem potrubí přívodu horkovodu (zavěšeného pod předmětným bytem, dále jen „potrubí“) vedoucího do výměníkové stanice umístěné ve vedlejším domě č. p. [hodnota] (dále jen „výměníková stanice“). Hluková vada překračuje hygienické limity a brání žalovanému v zimním režimu provozu (období 9 měsíců), v nočních hodinách (od 22:00 hod. do 6:00 hod.), v rozsahu podlahové plochy 32,58 m2 (odpovídající ploše obývacího pokoje a ložnice) v řádném užívání předmětného bytu, na základě kterýchžto hodnot žalovaný ponížení měsíčního nájemného (v žalovaným předpokládané výši 10 494 Kč) o jednotkovou částku 115,50 Kč/m2, tj. o částku 1 836 Kč měsíčně, a to za období od [datum]. Hluková vada se u předmětného bytu projevuje od září roku 2008 a nesnížila se ani po rekonstrukci potrubí a výměníkové stanice v letech 2011 a 2019. Žalovaný se odstranění hlukové vady neúspěšně domáhal od roku 2009, proto v řízení vzájemným návrhem požadoval odstranění hlukové vady. V průběhu řízení žalovaný změnil své procesní stanovisko v tom směru, že v důsledku odstranění hlukové vady v roce 2024 platí od [datum] nájemné v plné výši 165 Kč/m2, účtování nájemného v žalobkyní požadované tržní výši 21 738 Kč (290 Kč/m2) však není dle žalovaného přiměřené s přihlédnutím k vlastnictví předmětného bytu městem, kdy nájemníkům takového typu bytů bývá běžné nájemné stanovováno částkou 165 Kč/m2. Dle žalovaného navíc nelze požadovat tržní nájemné za dobu trvání hlukové vady.

4. Soud prvního stupně vzal za prokázané oprávnění žalobkyně spravovat předmětný byt, potrubí i výměníkovou stanici a dále oprávnění žalovaného obývat předmětný byt o výměře 74,69 m2 na základě smlouvy o nájmu za nájemné ve výši 8 368 Kč měsíčně, a to v návaznosti na dřívější společné užívání předmětného bytu žalovaným spolu s jeho tehdejší manželkou od roku 1995. Žalobkyně dne [datum] žalovanému písemně navrhla zvýšení měsíčního nájemného na částku 140 Kč/m2, kdy návrh byl žalovanému doručen dne [datum], žalovaný však na návrh nereagoval. Žalovaný si stěžoval žalobkyni na hlučnost výměníkové stanice a na potrubí již v roce 2008. V roce 2011 došlo k rekonstrukci výměníkové stanice, avšak žalovaný v roce 2015 adresoval žalobkyni stížnost na nadměrný hluk z potrubí k výměníkové stanici a opakovaně žádal o odstranění hlukové vady. Žalovaný taktéž letech 2008 a 2020 požádal o slevu na nájemném ve výši 30 %. Na základě měření v předmětném bytu v roce 2014 byl zjištěn hluk s tónovou složkou překračující v ložnici předmětného bytu noční hygienický limit 25 dB o 2,5 dB. Následné měření hluku v předmětném bytu v roce 2018 odhalilo překročení nočního hygienického limitu 25 dB o 5,6 dB s tónovou složkou zdroje hluku o frekvenci 50 Hz a v obývacím pokoji předmětného bytu o 0,4 dB s tónovou složkou zdroje hluku o frekvenci 315 Hz s tím, že hluk se šíří konstrukcí budovy. V roce 2022 proběhlo další měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že měření hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (od 22:00 hod. do 6:00 hod.) v letním režimu provozu; pro noční dobu je v zimním režimu provozu topné sezóny je hygienický limit hluku v ložnici překročen o 1 dB a v obývacím pokoji o 0,2 dB. V roce 2023 proběhlo další měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že pro noční dobu je v zimním režimu provozu hygienický limit hluku překročen v ložnici o 8 dB a v obývacím pokoji je limit dodržen. V návaznosti na zjištěné překročení nočního hygienického limitu hluku žalobkyně opakovaně přistupovala k provedení protihlukových opatření; poslední protihlukové opatření žalobkyně uskutečnila dne [datum]. V návaznosti na to proběhlo dne [datum] měření hluku se závěrem, že limity hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (od 22:00 hod. do 6:00 hod.) v letním i zimním režimu provozu. [adresa] tak pronikal v předmětném bytu do ložnice do roku 2023 a do obývacího pokoje do roku 2024 v nočních hodinách, v zimním provozu (od 1. září do 31. května). Znalec [právnická osoba] stanovil znaleckým posudkem ze dne [datum] výši obvyklého nájemného za srovnatelný byt bez vady k [datum] na částku 260 Kč/m2, tj. na částku 19 490 Kč za celý předmětný byt. Za byt s vadou stanovil nájemné částkou 18 028 Kč, a to v návaznosti na vyčíslení slevy za hlukovou vadu v rozsahu 10 %. Soud shledal znalcem zjištěnou výši nájemného za přiměřenou a nepřistoupil k jejímu dalšímu snížení, neboť znalec při výpočtu správně operoval toliko s jednou zatíženou místností, když obývací pokoj byl hlukovou vadou zatížen minimálně a znalec navíc stanovil nájemné pro celou výměru předmětného bytu.

5. Po právní stránce soud prvního stupně posoudil věc podle § 2249 a § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), ve spojení s § 687, § 692, § 698 a § 699 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění platném do [datum], a dospěl k závěru, že žalobkyně nebyla limitována ustanovením § 2249 odst. 1 o. z. ve zvýšení nájemného, a dále se zabýval splněním časových podmínek pro oprávnění žalobkyně nájemné zvýšit, kteroužto podmínku posoudil jako splněnou. Na základě procesní obrany žalovaného se soud prvního stupně zabýval otázkou, zda byla v předmětném bytě zjištěna hluková vada a zda tato byla žalovaným uplatňována. Dospěl k závěru, že žalovaný uplatňoval u žalobkyně hlukovou vadu již v roce 2008, že hluková vada byla ve vztahu k předmětnému bytu prokázána a žalovanému tak již ke dni podání žaloby vzniklo právo na přiměřenou slevu z nájemného do doby odstranění hlukové vady, to vše podle § 3074 odst. 1 o. z., ve spojení s § 698 zákona č. 40/1964 Sb. S ohledem na tyto závěru soud prvního stupně určil ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z. výši nájemného za užívání předmětného bytu s účinností od [datum] částkou 18 028 Kč měsíčně, s účinností od [datum] pak nájemné stanovil částkou 19 490 Kč měsíčně.

6. Soud se zabýval rovněž vzájemným návrhem žalovaného a tento zamítnul s ohledem na skutečnost, že ke dni vydání napadeného rozsudku byla hluková vada odstraněna.

7. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl soud prvního stupně v rozsahu nároku žalobkyně na stanovení výše nájemného podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), a jejich plnou náhradu přiznal žalobkyni; v rozsahu nároku žalovaného na odstranění hlukové vady soud prvního stupně rozhodl podle § 150 o. s. ř. a náhradu nákladů nepřiznal žádnému z účastníků.

8. Žalovaný podal proti výroku I, II, IV, V a VI rozsudku soudu prvního stupně odvolání z důvodu podle § 205 odst. 1 písm. e) a g) o. s. ř, jelikož shledal nesprávné skutkové zjištění a právní posouzení věci soudem prvního stupně. Znovu namítal, že mu návrh na zvýšení nájemného dne [datum] nebyl vůbec doručen, neboť pouhé vhození listovní zásilky do poštovní schránky k doručení nepostačuje, a nebyly proto splněny podmínky pro uplatnění nároku žalobkyně u soudu podle § 2249 odst. 3 o. z. Samotné zvýšení nájemného dle návrhu žalobkyně pak jeho rozsahem překračuje zákonný limit 20 % oproti předchozím třem letům ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z. Namítal rovněž opožděnost podané žaloby. Dále namítal, že soud prvního stupně bagatelizoval závažnost hlukové vady a nepřihlédl k jejímu výskytu v období před podáním žaloby; výskyt hlukové vady byl prokázán měřením i z předchozích let a byl důvodem pro opakované stavební úpravy potrubí, pročež by žalovanému měla být přiznána sleva na nájemném rovněž za období minimálně 6 měsíců před podáním žaloby. Bagatelizaci hlukové vady spatřuje žalovaný především v závěru znalce o možnosti přespat v jiné místnosti, když žalobkyně jako pronajímatelka má podle § 2205 o. z. povinnost zajistit možnost řádného užívání předmětného bytu jako celku, nikoliv jen jeho části. Dále uvedl, že znalcem vypočtená sleva na nájemném v rozsahu 10 % je nepřiměřeně nízká a neodpovídá reálnému zhoršení užívání předmětného bytu v rozsahu 71 % jeho obytné plochy, kdy znalec operoval se zásahem toliko jedné místnosti namísto dvou místností (ložnice a obývacího pokoje). Žalovaný dále nesouhlasil se zamítnutím jeho vzájemného návrhu na odstranění hlukové vady. Konečně žalovaný nesouhlasil s přiznáním plné náhrady nákladů řízení žalobkyni, neboť žaloba byla částečně zamítnuta, a proto měl soud prvního stupně postupovat podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Proto žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že stanoví nájemné v částce nižší, případně aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

9. Při jednání odvolacího soudu dne [datum] vzal žalovaný podané odvolání zpět v rozsahu napadených výroků V a VI rozsudku soudu prvního stupně a ve zbylém rozsahu setrval na odvolacích námitkách, které doplnil v tom směru, že obvyklá výše měsíčního nájemného zjištěná znalcem nesprávně vychází ze srovnání inzertních nabídek realitních kanceláří pro vybavené luxusní byty v soukromém vlastnictví se zařízením, nikoliv z cen nájemného obecních bytů podobného stavu vybavenosti a s dřívější regulací nájemného, kteréžto nájemné v daných bytech v okolí dříve činilo 100 Kč/m2, později 140 Kč/m2 a dnes 165 Kč/m2. Zdůraznil, že souhlasil s navýšením nájemného, které začal od roku 2020 rovněž hradit v navýšeném rozsahu, toliko však poníženém o jím požadovanou slevu z důvodu hlukové vady. K prokázání svých tvrzení navrhl žalovaný důkaz sdělením žalobkyně ohledně výše nájemného v domě předmětného bytu a v okolních domech s obecními byty.

10. Žalobkyně se vyjádřila k odvolání žalovaného. Uvedla, že žalovanému byl návrh na zvýšení nájemného doručen řádně, neboť do dispoziční sféry žalovaného se návrh dostal již okamžikem vyrozumění poštou o uložení listovní zásilky k vyzvednutí. Nároky žalovaného z titulu hlukové vady za dřívější historické období podle žalobkyně nebyly předmětem řízení před soudem prvního stupně; nevypořádaný nárok žalovaného na slevu na nájemném za dřívější období je pak důvodem pro doplnění rozsudku soudu prvního stupně ve smyslu § 166 o. s. ř., nikoliv (v daném rozsahu) k jeho přezkumu odvolacím soudem. Dále uvedla, že ke zvýšení nájemného o více než 20 % byla oprávněna v souladu s ustanovením § 3074 odst. 2 o. z. K výši obvyklého nájemného žalobkyně uvedla, že jí pronajímané byty s nájemným v částce 165 Kč/m2 nelze považovat za srovnatelné s předmětným bytem. Upozornila, že nově pronajímá byty za nájemné v měsíční výši 165 Kč/m2 v souladu s usneseními jejího zastupitelstva a rady, a to pouze v případech bytů určených pro osoby v bytové nouzi či pro osoby touto nouzí ohrožené, kdy tyto osoby nejsou schopny bytovou potřebu vyřešit vlastními prostředky, a dále v případě bytů určených pro zástupce vybraných profesí, kteří jsou navrhování státními orgány či orgány a organizacemi žalobkyně. U ostatních bytů je situace ovlivněna toliko dřívější regulací nájemného, kdy za účelem zamezení vysokých rozdílů v tržním nájemném mezi různými nájemci bylo zvýšení nájemného v těchto bytech v roce 2020 limitováno částkou 140 Kč/m2 měsíčně, z čehož vychází i současná výše nájemného u dříve regulovaných bytů v částce 165 Kč/m2, resp. 161 Kč/m2, v [adresa]. Dle žalobkyně tedy nelze pro stanovení obvyklého nájemného porovnávat právě byty s historicky nízkým nájemným, ovlivněným i politickým rozhodnutím žalobkyně zvyšovat nájemné až v letech 2020 a 2024. Opačný závěr by vedl k nemožnosti, jakkoliv nájemné v bytech žalobkyně zvyšovat. Žalobkyně potvrdila, že v domě, v němž se nachází předmětný byt, se výše nájemného pohybuje od 160 do 165 Kč/m2, to však z důvodu vyčlenění sociálních či služebních bytů v tomto domě, případně z již nastíněných historických důvodů. Na podporu svých tvrzení žalobkyně navrhla k důkazu výsledky veřejných soutěží o nájem obecních bytů formou elektronické aukce z roku 2021, z nichž má vyplývat tehdejší obvyklá vysoutěžená výše nájemného v bytech žalobkyně od 177 Kč/m2 do 229 Kč/m2, a dále výsledky týchž veřejných soutěží z roku 2025, z nichž má vyplývat současná obvyklá vysoutěžená výše nájemného v bytech žalobkyně od 350 Kč/m2 do 410 Kč/m2. Zamítavý výrok v rozsahu nároku žalovaného na odstranění hlukové vady dle žalobkyně zcela odpovídá skutkovému stavu ke dni vydání napadeného rozsudku, kdy již byla hluková vada odstraněna. Přiznání plné náhrady nákladů řízení žalobkyni je na místě s ohledem na závislost rozhodnutí soudu prvního stupně na závěrech znaleckého posudku ve smyslu § 142 odst. 3 o. s. ř. Proto žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

11. Jelikož žalovaný vzal své odvolání při odvolacím jednání v rozsahu jím uplatněného vzájemného návrhu na odstranění hlukové vady zpět, odvolací soud v této části odvolací řízení výrokem I zastavil podle § 207 odst. 2 o. s. ř.

12. V rozsahu nároku žalobkyně na stanovení výše nájemného za užívání předmětného bytu za období od [datum] (výrok I napadeného rozsudku), resp. od [datum] (výrok II rozsudku), včetně závislého výroku o nákladech řízení v rozsahu nároků žalobkyně (výrok IV rozsudku), odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek soudu prvního stupně, a to včetně správnosti postupu v řízení předcházejícím jeho vydání.

13. Podle § 213 odst. 4 o. s. ř. odvolací soud doplnil dokazování při jednání dne [datum], a to o následující listinné důkazní prostředky:

14. Z ceníku nájemného v bytech svěřených žalobkyni s účinností od [datum] odvolací soud zjistil, že Rada žalobkyně stanovila ceníkem minimální výši měsíčního nájemného pro byty v kategorii „dostupné a sociální bydlení“ částkou 165 Kč/m2, pro byty v kategorii „byty v zájmu obce“ stanovila měsíční nájemné rovněž částkou 165 Kč/m2, pro byty s tržní výší nájemného jej určila stanovením na základě výběrového řízení nebo aukce, nejméně však částkou 165 Kč/m2 měsíčně, a pro byty z fondu rozvoje dostupného bydlení stanovila nájemné rovněž částkou 165 Kč/m2 měsíčně, přičemž Rada žalobkyně si vyhradila možnost jednostranné změny ceníku.

15. Z návrhu na vyhodnocení veřejné soutěže o nájem obecních bytů formou elektronické aukce včetně návrhu vítězných uchazečů, ve spojení s přílohou č. [hodnota] usnesení Rady žalobkyně č. [hodnota] ze dne [datum], soud zjistil, že Rada žalobkyně přijala dne [datum] usnesení pod č. [hodnota], jímž schválila výsledky veřejné soutěže z ledna roku 2021 o nájem obecních bytů v ulicích [adresa] (dům č. p. [hodnota]), [adresa] (dům č. p. [hodnota]) a [adresa] (dům č. p. [adresa]), přičemž vysoutěžené měsíční nájemné dosahovalo v jednotlivých bytech částek 180 Kč/m2 (byt v [adresa]), 183,60 Kč/m2 a 260 Kč/m2 (byty v [adresa]) a 177,40 Kč/m2, 183,60 Kč/m2, 225,40 Kč/m2, 229,30 Kč/m2, 235,90 Kč/m2 a 252,40 Kč/m2 (byty v [adresa]).

16. Z identifikace soutěžených objektů s uvedením výsledku, č. [hodnota], soud zjistil, že na základě veřejné soutěže konané v prosinci roku 2025 k bytům pronajímaným žalobkyní, nacházejícím se v ulicích [adresa] (dům č. p. [hodnota]), [adresa] (domy č. p. [adresa]), [adresa] (dům č. p. [adresa]), [adresa] (domy č. p. [adresa]), [adresa] (dům č. p. [hodnota]), [adresa] (dům č. p. [hodnota]) a [adresa] (dům č. p. [hodnota]), bylo vysoutěženo měsíční nájemné v částkách 732,50 Kč/m2 (byt v [adresa]), 356,80 Kč/m2, 362,70 Kč/m2, 380,10 Kč/m2 a 382 Kč/m2 (byty v ulici [adresa]), 400,90 Kč/m2 (byt v [adresa]), 393,50 Kč/m2 a 410,90 Kč/m2 (byty v [adresa]), 361,40 Kč/m2 (byt v [adresa]), 362,30 Kč/m2 (byt v ulici [adresa]) a 352,90 Kč/m2 (byt v [adresa]).

17. Z výpisu z evidence nájemních vztahů ze dne [datum], vyhotoveného Odborem bytů a nebytových prostor žalobkyně, soud zjistil, že výše měsíčního nájemného v domě č. p. [adresa] (tj. v domě, v němž se nachází předmětný byt), dosahuje v celkem jedenácti bytech částky 165 Kč/m2, v jednom bytu částky 111,64 165 Kč/m2, v jednom dalším bytu částky 160 Kč/m2 a v jednom dalším bytu částky 160,79 Kč/m2, to vše na základě smluv uzavřených v letech 1956-2025.

18. Z písemného poskytnutí informace na žádost podle zákona č. 106/1999 Sb., ve spojení s přiloženou tabulkou pro doplnění reálné výše nájemného ze dne [datum], vyhotovenou společností [právnická osoba]., soud zjistil, že reálné měsíční nájemné v domě č. p. [hodnota] dosahovalo k [datum] v jedenácti bytech částky 140 Kč/m2, v jednom bytu částky 111,63 Kč/m2 a v jednom dalším bytu částky 111,25 Kč/m2. V domě č. p. [hodnota] (rovněž v [adresa]) dosahovalo reálné měsíční nájemné k [datum] v deseti bytech částky 140 Kč/m2, v jednom bytu částky 111,60 Kč/m2, v jednom dalším bytu částky 111,64 Kč/m2 a v jednom dalším bytu částky 111,68 Kč/m2, přičemž od [datum] dosahovalo postupně reálné měsíční nájemné v těchto bytech převážně částky 165 Kč/m2, a to s výjimkou jednoho bytu s měsíčním nájemným v částce 434 Kč/m2. V domě č. p. [hodnota] (rovněž v [adresa]) dosahovalo postupně reálné měsíční nájemné k [datum] ve třinácti bytech částky 140 Kč/m2, ve dvou bytech pak částky 133,96 Kč/m2 a 133,97 Kč/m2, přičemž od [datum] dosahovalo postupně reálné měsíční nájemné v těchto bytech převážně částky 165 Kč/m2, a to s výjimkou dvou bytů s měsíčním nájemným v částce 160,75 Kč/m2 a 160,76 Kč/m2 a jednoho bytu s měsíčním nájemným v částce 140 Kč/m2.

19. Odvolací soud rovněž vyslechl znalce [právnická osoba], jenž v řízení před soudem prvního stupně vyhotovil znalecký posudek č. [č. účtu] ze dne [datum] ke stanovení obvyklé výše nájemného v předmětném bytu. Znalec setrval na závěrech uvedených v písemném vyhotovení znaleckého posudku. K dotazu odvolacího soudu ohledně výpočtu výše slevy na nájemném znalec uvedl, že byť je v písemném vyhotovení znaleckého posudku operováno s dílčím závěrem, že hlukový limit byl v předmětném bytu překročen toliko v jedné místnosti (viz kapitola 6.1 na straně 14 posudku), přičemž ze zpráv o hygienických měřeních, které byly součástí spisového materiálu již v době zadání znaleckého posudku, vyplývá, že hlukový limit v předmětném bytu byl v roce 2018 v ložnici překročen o 5,6 dB, v obývacím pokoji o 0,4 dB, v roce 2022 byl v ložnici překročen o 1 dB a v obývacím pokoji o 0,2 dB a v roce 2023 byl v ložnici překročen o 8 dB a v obývacím pokoji byl dodržen, nemění tyto skutečnosti, resp. nesprávný dílčí závěr znalce o počtu zasažených místností, ničeho na jeho závěru o vypočtené výši slevy na nájemném, neboť znalec vypočetl slevu na nájemném komplexně pro celou výměru předmětného bytu, nikoliv striktně v závislosti na rozloze zasažených místností. Setrval proto na postupu výpočtu tak, že sleva činí 10 % z nájemného za období topné sezóny v trvání 9 měsíců. K dotazu odvolacího soudu ohledně výběru srovnávacích podkladů pro výpočet obvyklého nájemného znalec uvedl, že kvalita a vybavenost jednotlivých bytů, a to včetně nadstandardního kuchyňského vybavení, je faktorem, jenž ovlivňuje stanovení obvyklé výše nájemného podobně jako např. nadstandardní poloha bytu nebo kvalita domu jako celku, což znalec zohledňuje při prováděných výpočtech skrze příslušné koeficienty, jako tomu bylo i v tomto případě. Po předestření údajů o reálné výši nájemného v bytech v [adresa] (domy č. p. [hodnota]; viz bod 18 odůvodnění tohoto rozsudku) znalec uvedl, že tyto údaje by měly vliv na jeho závěr o výši obvyklého nájemného, pokud by je měl k dispozici v době zpracování znaleckého posudku, vyžadovaly by však další zhodnocení.

20. Po takto doplněném dokazování odvolací soud uzavřel, že odvolání žalovaného je částečně důvodné.

21. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu odpovídajícím skutkovým zjištěním o tom, že žalobkyně spravuje předmětný byt a žalovaný jej užívá na základě nájemní smlouvy z roku 2013, a to v návaznosti na nájemní smlouvu uzavřenou jeho tehdejší manželkou již v roce 1995, s níž předmětný byt od tohoto roku obýval (viz body 4 a 5 odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje).

22. Soud prvního stupně rovněž správně uzavřel, že žalobkyně dne [datum] písemně navrhla a žalovanému doručila zvýšení nájemného za užívání předmětného bytu na částku 140 Kč/m2 měsíčně, tj. na částku 10 494 Kč měsíčně. Z provedeného dokazování, konkrétně písemného návrhu na zvýšení nájemného, datovaného k [datum], ve spojení s doručenkou k listovní zásilce, vyplývá, že listovní zásilka obsahující návrh na zvýšení nájemného byla poštou doručována na adresu bydliště žalovaného (tj. na adresu předmětného bytu), pro neúspěšný pokus o předání zásilky žalovanému byla zásilka uložena na poště a od [datum] byla připravena k vyzvednutí žalovaným, čehož žalovaný neučinil, pročež byla zásilka vhozena do jeho poštovní schránky dne [datum]. V řízení pak nebylo sporu o tom, že žalovaný na takto doručený návrh nereagoval (namítal-li po celou dobu řízení, že návrh na zvýšení nájemného nebyl žalobkyní účinně vznesen).

23. Odvolací soud shledal věcně správným rovněž skutkový závěr soudu prvního stupně o výskytu hlukové vady a jejího vlivu na užívání předmětného bytu, a to včetně intenzity hlučnosti zjištěné opakovanými měřeními v ložnici a obývacím pokoji předmětného bytu (viz body 17 až 20 a 22 odůvodnění napadeného rozsudku).

24. Soud prvního stupně taktéž správně uzavřel, že žalovaný na hlukovou vadu upozorňoval od roku 2008 a dne [datum] požádal Radu žalobkyně o slevu na nájemném za předmětný byt ve výši 1 836 Kč měsíčně, žalobkyně však této žádosti nevyhověla, již před touto žádostí však opakovaně přistupovala k provedení protihlukových opatření na potrubí a na výměníkové stanici, naposledy dne [datum].

25. Odvolací soud se dále ztotožnil se skutkovým závěrem soudu prvního stupně o rozsahu ponížení nájemného v důsledku hlukové vady, kdy vycházel z procentního vymezení předpokládané slevy na nájemném v sazbě 10 %, k němuž dospěl znalec [jméno FO]. Námitka žalovaného ohledně nepřiměřeně nízkého vyčíslení slevy, která by něj měla více odpovídat zasaženému prostoru dvou místností (nikoliv místnosti jediné), tj. obytné ploše o rozloze 71 % předmětného bytu, je ve smyslu výše uvedeného závěru nedůvodná, neboť znalec při jeho výslechu objasnil, že vypočtená sazba slevy (10 %) odpovídá výši slevy pro celý předmětný byt, nikoliv jen pro jeho zasažené části, tj. jednotlivých místností. Znalec tedy zohlednil i žalovaným namítaný rozsah zasažené plochy předmětného bytu a odvolací soud neshledal důvody pro korekci takto znalcem stanoveného ponížení nájemného.

26. V zásadní skutkové otázce stanovení obvyklé výše nájemného se však odvolací soud, po doplnění dokazování, se závěrem soudu prvního stupně ztotožnit nemohl. Soud prvního stupně založil svůj skutkový závěr o obvyklé výši nájemného za předmětný byt na posudku znalce [právnická osoba], který dospěl porovnávací metodou, vztaženou ke 4 bytům v ulicích [adresa], [adresa], [adresa] a [adresa], kteréžto byty byly inzertně nabízeny k pronájmu za měsíční nájemné v částkách 369 – 487 Kč/m2, a při korekci koeficienty polohy, kvality a velikost a při zohlednění cenové hladiny k roku 2020, dospěl k výši měsíčního nájemného v částce 260 Kč/m2 pro předmětný byt bez hlukové vady. Tento závěr znalce byl však při jeho výslechu odvolacím soudem relativizován konfrontací znalce s údaji o výši nájemného v dalších bytech pronajímaných žalobkyní, mimo jiné v bytech v těsné blízkosti předmětného bytu. Tato veličina však pro rozhodnutí ve věci nebyla významná z důvodů níže uvedených.

27. V řízení před odvolacím soudem bylo totiž prokázáno, že měsíční nájemné v dalších bytech domu č. p. [hodnota] v [adresa] dosahovalo k [datum] převážně částky 165 Kč/m2, případně částky jen nepatrně nižší, a dále bylo v řízení před odvolacím soudem prokázáno, že žalobkyně spravuje rovněž byty v těsném sousedství předmětného bytu, konkrétně byty v domech č. p. [hodnota] v [adresa], kdy nájemné v těchto bytech dosahovalo v roce 2020 převážně částky 140 Kč/m2 a v roce 2024 převážně částky 165 Kč/m2. Žalobkyně pak ceníkem platným k [datum] prokazatelně stanovila částku 165 Kč/m2 jako výchozí jednotkovou výši měsíčního nájemného, a to i pro byty nabízené ve veřejných soutěžích.

28. Odvolací soud má tedy za prokázané, že obvyklá výše nájemného, stanovovaná a vybíraná žalobkyní za užívání bytů v téže lokalitě (byty v dalších vchodech téhož bytového domu) a obdobné kvalitě (daná výše nájemného byla stanovena jako minimální nebo jako jediná pro více kategorií bytů dle ceníku vydaného žalobkyní) dosahovala v roce 2020 částky 140 Kč/m2 a v roce 2024 pak částky 165 Kč/m2.

29. Ve smyslu tohoto závěru nelze přisvědčit námitce žalobkyně, že její další byty s dříve či nyní regulovaným nájemným nejsou způsobilé ke srovnání za účelem stanovení obvyklé výše nájemného v daném místě a čase. Jednostranně stanovená, příznivá jednotková částka nájemného, kterou žalobkyně coby pronajímatelka poskytuje svým nájemcům a která je vázána na konkrétní osoby či specifické důvody, sice není při běžném stanovení obvyklé výše nájemného zohlednitelná; z četnosti bytů v bezprostředním okolí s prokazatelně shodně stanoveným nájemným v částce 140 Kč/m2, resp. 165 Kč/m2 měsíčně, však vyplývá, že se v dané lokalitě nejedná o výjimečnou, nýbrž systémovou záležitost, resp. stav, musí být při určení výše obvyklého nájemného za předmětný byt zohledněn (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3574/2018). Pakliže znalec [jméno FO] při určení obvyklé výše nájemného nezohlednil cenovou hladinu nájemného v dalších bytech pronajímaných žalobkyní, nelze tento jeho postup označit za správný a dosažený výsledek za věrohodný.

30. Odvolací soud proto, na rozdíl od soudu prvního stupně, nevycházel při stanovení výše nájemného za předmětný byt ze závěru znalce [jméno FO], nýbrž přisvědčil odvolací námitce žalovaného a vycházel z prokázaných hodnot nájemného za obdobné obecní byty v bezprostřední blízkosti předmětného bytu, rovněž spravovaných žalobkyní, které dosahovalo částky 140 Kč/m2 v roce 2020 a částky 165 Kč/m2 v roce 2024. Tyto hodnoty dle závěru odvolacího soudu plně reflektují cenu za uspokojování bytové potřeby v bytech stejné kvality, lokality a určení. Nájemné, stanovené v těchto bytech jednostranně žalobkyní, je navíc odrazem majetkové a bytové strategie žalobkyně jakožto správkyně nemovitého majetku [adresa], kteroužto strategii žalobkyně sama dodržuje, neboť jak vyplynulo z doplněného dokazování, výše nájemného v okolních bytech z různých příčin zůstává na totožné úrovni netržního nájemného, a to na rozdíl od předmětného bytu, užívaného žalovaným. K tomu žalobkyně v odvolacím řízení uvedla, že tak nebylo činěno z různých, i politických důvodů (viz vyjádření žalobkyně v podání ze dne [datum], čl. 409 spisu), a to s cílem zamezit vysokým rozdílům v tržním nájemném mezi různými nájemci. K tomu odvolací soud upozorňuje na skutečnost, že žalobkyně na počátku sporu s žalovaným reflektovala vlastní bytovou politiku navržením nájemného v částce 140 Kč/m2. Jediným důvodem, pro který se žalovaný od počátku bránil uzavřít dohodu o zvýšení nájemného, byla existence obtěžující hlukové vady, trvající více než desetiletí, na kterou žalovaný opakovaně upozorňoval a marně žádal o její odstranění.

31. Odvolací soud proto nemohl odhlédnout od důsledků, ke kterým by striktní porovnání tržních nájmů za účelem stanovení obvyklého nájemného vedlo ve sféře žalovaného, který se po celou dobu toliko domáhal ponížení nájemného z důvodu zjevně existující vady, a kterému by přes materiální úspěch ve smyslu odstranění hlukové vady po dlouhé době byla způsobena újma, a to uložením nájemného ve výši přesahující původní záměry žalobkyně, odpovídající jejím standardním požadavkům na výši nájemného v okolních bytech.

32. Zjištěný skutkový stav odvolací soud posoudil, shodně se soudem prvního stupně, podle § 2249 o. z., ve spojení s § 3074 o. z. V řízení bylo prokázáno, že nájemní vztah k předmětnému bytu byl mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovaným jako nájemníkem založen již v roce 1995, neboť nájemní smlouva z roku 2013 byla pouze reakcí na dohodu rozvedených manželů o zrušení společného nájmu bytu. Podle § 3074 odst. 1 o. z. se nájemní závazkový vztah mezi účastníky řídí od účinnosti o. z. tímto zákonem. Ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. sice limituje pronajímatele v jednostranném zvýšení nájemného kumulativní hranicí 20 % vztaženou ke zvýšení za poslední 3 roky trvání nájmu, § 3074 odst. 2 o. z. však tuto zákonnou limitaci vylučuje v případech, kdy nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. Tímto jiným právním předpisem byla do [datum] vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, jež byla účinná v době, kdy žalovanému a jeho (nyní již bývalé) manželce svědčil společný nájem manželů v předmětném bytu a jenž smlouvou z roku 2013 modifikoval již trvající nájemní vztah s žalobkyní. Výše nájemného za užívání předmětného bytu tedy byla v minulosti jednostranně stanovena žalobkyní coby správkyní obecního majetku, pročež se podle ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. neuplatní zákonná limitace pronajímatele ve zvyšování nájemného a žalobkyně tak byla k učinění návrhu na zvýšení nájemného, v jí určeném rozsahu 140 Kč/m2, tj. na částku 10 494 Kč měsíčně, oprávněna. Žalobkyně pak prokazatelně navrhla zvýšení nájemného žalovanému písemně dne [datum] a návrh mu doručovala prostřednictvím poštovní zásilky, která byla ode dne od [datum] pro žalovaného připravena k vyzvednutí na poště. Návrh žalobkyně se tak nejpozději dnem výzvy k vyzvednutí na poště dostal do dispoziční sféry žalovaného ve smyslu § 570 odst. 1 o. z., přičemž nereagoval-li žalovaný na tento žalobčin návrh v zákonné dvouměsíční lhůtě (tj. do [datum]), byla žalobkyně rovněž oprávněna, ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z., obrátit se žalobou podanou dne [datum] (tj. v zákonné tříměsíční lhůtě) s jejím návrhem na soud. Jsou proto nedůvodné odvolací námitky žalovaného o neúčinnosti doručení návrhu žalobkyně na zvýšení nájemného, eventuálně jeho neoprávněnosti či opožděnosti.

33. V řízení však bylo rovněž prokázáno, že jediným materiálním důvodem žalovaného pro nesouhlas se zvýšením nájemného byla hluková vada váznoucí na předmětném bytě. Rozsah a projevy hlukové vady byly v řízení jednoznačně prokázány, a to i ve vztahu k dlouhodobosti výskytu této vady již v období před podáním žaloby, nejpozději od roku 2008, pročež je třeba žalovaným uplatněný nárok na snížení nájemného posoudit podle § 698 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., podle něhož byl žalovaný oprávněn domáhat se snížení nájemného pro hlukovou vadu způsobenou potrubím a výměníkovou stanicí pod předmětným bytem. Nadto žalobkyně již v řízení před soudem prvního stupně potvrdila opakovaná tvrzení žalovaného, že tento hradí nájemné nad rámec jemu dosud předepisované částky 111,64 Kč/m2, tedy že se nebrání zvýšení nájemného. Jeho záměrem tedy bylo domoci se spravedlivého nastavení výše nájemného v návaznosti na hlukovou vadu bránící mu v pokojném užívání předmětného bytu. Žalobkyně přitom byla žalovaným na výskyt vady opakovaně upozorňována a projevy hlukové vady byly opakovaně zaznamenávány hygienickým měřením. Přesto žalobkyně hlukovou vadu neodstranila. Obrana žalovaného je proto v rozsahu nároku na 10% snížení ceny nájemného důvodná a je tedy na místě stanovené nájemné v tomto rozsahu snížit.

34. Při stanovení konečné obvyklé výše nájemného za předmětný byt ve smyslu ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. in fine odvolací soud vycházel, s ohledem na výše uvedené závěry, jednak z již výše zjištěné a odůvodněné částky 140 Kč/m2 měsíčně v roce 2020, resp. z částky 165 Kč/m2 měsíčně v roce 2024, odpovídající nájemnému za obdobné byty pronajímané žalobkyní, a dále ze znalcem vypočtené sazby ponížení nájemného pro hlukovou vadu předmětného bytu v sazbě 10 %, a to za období od podání žaloby až do [datum], kdy došlo k posledním protihlukovým úpravám potrubí a výměníkové stanice, které se pozitivně projevily v měření ze dne [datum] dodržením hlukových limitů v obou dříve zasažených místnostech předmětného bytu.

35. S ohledem na tyto skutečnosti odvolací soud určil výši nájemného za užívání předmětného bytu následovně:

36. S účinností od [datum], tj. ode dne podání žaloby, odvolací soud určil nájemné jednotkovou částkou 140 Kč/m2, násobenou podlahovou plochou předmětného bytu o rozloze 74,96 m2, tj. souhrnnou částkou měsíčního nájemného 10 494,40 Kč, kdy při zohlednění 12 měsíců činí částka nájemného 125 932,80 Kč ročně. Tuto úhrnnou roční částku odvolací soud ponížil o úhrnnou slevu v sazbě 10 % měsíčně (tj. v částce 1 049,40 Kč), násobenou počtem měsíců topné sezóny (9 měsíců), v níž docházelo k projevům hlukové vady, tj. o částku 9 444,60 Kč ročně, kdy rozdíl uvedených částek ve výši 116 488,20 Kč odpovídá měsíčnímu nájemnému v částce 9 707,35 Kč.

37. S účinností od [datum], tj. ode dne odstranění hlukové vady, pak odvolací soud určil nájemné jednotkovou částkou 165 Kč/m2, násobenou toutéž rozlohou předmětného bytu, kdy souhrnná měsíční částka nájemného ve výši 12 368,40 Kč (165 x 74,96), a tuto částku již pro nezatížení předmětného bytu hlukovou vadou dále neponižoval.

38. Na základě výše uvedeného tedy odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I a II změnil podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. tak, jak je uvedeno shora ve výrocích III a IV tohoto rozsudku.

39. Odvolací námitka žalovaného, směřující k bagatelizaci hlukové vady soudem prvního stupně, byla odvolacím soudem shledána jako nedůvodná, neboť projevy hlukové vady byly soudem prvního stupně dostatečným způsobem zjištěny, a to v období rozhodném pro posouzení jeho procesní obrany proti nároku žalobkyně na zvýšení nájemného a pro posouzení jeho později uplatněného vzájemného návrhu na odstranění této vady. Na tomto místě odvolací soud připomíná, že v obecné rovině je to žalobce, kdo podanou žalobou určuje předmět sporu, jímž je žalobní nárok sestávající ze základu nároku (tj. skutečností rozhodných pro posouzení nároku) a předmětu nároku (tj. přesně formulovaného požadavku na plnění či na určení). Brojil-li žalovaný proti nároku žalobkyně na stanovení výše nájemného s účinností od [datum], nejsou pro tuto obranu, nad rámec posouzení rozhodné právní úpravy nároků nájemce z vadného předmětu nájmu (viz bod 32 odůvodnění tohoto rozsudku), rozhodnými ty skutečnosti, které se vztahují k výskytu hlukové vady před podáním žaloby, resp. před začátkem období, za nějž je nájemné požadováno. Podstatným skutkovým zjištěním je v tomto směru toliko výskyt vady k prvnímu dni takového období, jak bylo ostatně prokázáno v této věci. V postupu soudu prvního stupně proto nelze spatřovat bagatelizaci hlukové vady jen proto, že se podrobněji nezabýval výskytem vady již před [datum] (byť tak soud prvního stupně učinil, viz body 15, 17 a 18 odůvodnění napadeného rozsudku).

40. Jelikož odvolací soud svým rozhodnutím změnil výroky o nároku žalobkyně ve věci samé, rozhodl výrokem V. znovu i o nákladech řízení o nároku žalobkyně, a to za užití § 224 odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť žalobkyně byla zcela úspěšná co do základu jí uplatněného nároku na stanovení vyšší částky nájemného, stanovení konkrétní peněžité částky pak záviselo výhradně na úvaze soudu, pročež žalobkyni náleží plná náhrada jejích nákladů spojených s řízeními před soudy obou stupňů.

41. Náklady řízení žalobkyně sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za žalobu ve výši 2 000 Kč a z nákladů na právní zastoupení advokátem. V řízení před soudem prvního stupně a v odvolacím řízení učinil advokát žalobkyně celkem 10 úkonů právní služby v období do [datum] a 5 úkonů právní služby v období od [datum], kteréžto úkony lze považovat za účelně vynaložené.

42. Odvolací soud při stanovení odměny za úkony právní služby vykonané do [datum] vycházel z tarifní hodnoty 10 000 Kč podle § 6 odst. 1, § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „a. t.“), ve znění platném do 31. 12. 2024, při stanovení odměny za úkony právní služby vykonané od [datum] pak vycházel z tarifní hodnoty 30 000 Kč podle § 6 odst. 1, § 7 a § 9 odst. 1 a. t., ve znění platném od [datum] (odvolací soud se v otázce určení tarifní hodnoty plně ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně podloženým judikaturou Nejvyššího soudu). Žalobkyni náleží odměna za 9 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d), a g) a. t. po 1 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podaná žaloba, vyjádření ze dne [datum] a ze dne [datum], účast při jednání soudu prvního stupně ve dnech [datum], [datum], [datum], [datum]), tj. 13 500 Kč; dále odměna za 4 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. d) a g) a. t. po 2 300 Kč (účast při jednání soudu prvního stupně dne [datum], vyjádření k odvolání ze dne [datum], účast při jednání odvolacího soudu ve dnech [datum] a [datum]), tj. 9 200 Kč; a dále odměna za 1 úkon právní služby dle § 11 odst. 2 písm. f) a. t. ve výši 1 150 Kč (účast při vyhlášení rozsudku soudem prvního stupně dne [datum]); v souhrnu tedy 23 850 Kč. K tomuto náleží žalobkyni 9 paušálních náhrad hotových výdajů podle § 13 odst. 4 a. t., ve znění platném do [datum], po 300 Kč, tj. 2 700 Kč; a 5 paušálních náhrad hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t., ve znění platném od [datum], po 450 Kč, tj. 2 250 Kč; v souhrnu tedy 4 950 Kč. Konečně žalobkyni náleží 21 % DPH z odměn a náhrad ve výši 6 048 Kč (28 800 x 0,21) podle § 137 odst. odst. 1 a 3 písm. a) o. s. ř. a náhrada zálohy na důkaz znaleckým posudkem znalce [jméno FO] složené dne [datum], kdy tato záloha byla zcela spotřebována. Celková výše náhrady nákladů žalobkyně tak činí 51 848 Kč.

43. O náhradě nákladů odvolacího řízení o vzájemném návrhu žalovaného soud rozhodl výrokem II podle § 150 o. s. ř., kdy ve shodě se soudem prvního stupně shledal, že žalovaný byl usnesením soudu prvního stupně ze dne [datum], č. j. [spisová značka], osvobozen od soudních poplatků pro jeho nemajetnost, tedy jeho majetkové poměry jsou značně omezené, a žalovaný hned při jednání odvolacího soudu vzal podané odvolání v rozsahu napadeného výroku o vzájemném návrhu zpět, přičemž odvolání bylo v tomto rozsahu odůvodněno nespokojeností žalovaného s postupem žalobkyně, která po dobu několika let efektivně neřešila výskyt hlukové vady. Soud proto přistoupil k aplikaci ustanovení § 150 o. s. ř., a to rovněž pro minimální zásah do majetkové sféry žalobkyně, které tak soud náhradu nákladů odvolacího řízení o vzájemném návrhu žalovaného nepřiznal.

44. O náhradě nákladů státu bylo rozhodnuto výrokem VI tohoto rozsudku, a to podle § 148 odst. 1 o. s. ř., neboť k náhradu nákladů státu, vynaložených v řízení před soudem prvního stupně na vyplacení znalečného znalce [jméno FO] v rozsahu částky 41 030 Kč (tj. v rozsahu nepokrytém zálohou složenou žalobkyní) a dále na vyplacení znalečného pro téhož znalce v odvolacím řízení v částce 2 203 Kč (za jeho výslech) by byl povinen žalovaný, který byl však, jak již vzpomenuto, osvobozen od soudních poplatků a nelze po něm tedy náhradu nákladů státu požadovat.