o 1 384 615,38 Kč s příslušenstvím,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal, aby mu žalovaná byla povinna zaplatit částku 1 384 615,38 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši od 3. 8. 2023 do zaplacení (výrok I.), a uložil žalobci zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 119 935,20 Kč (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal proti žalované zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím jako (v součtu) postoupených pohledávek vlastníků dvanácti jednotek v domě č. p. [číslo], jež je součástí pozemku p. č. [hodnota] v k. ú. [adresa], na adrese [adresa] (dále též „dům“) na náhradu škody, která měla vlastníkům jednotek vzniknout tím, že s nimi žalovaná neuzavřela dohodu o narovnání, jejíž uzavření sama navrhla, jednotliví vlastníci jednotek návrh dohody podepsali a žalovaná posléze k podpisu dohody o narovnání nepřistoupila. Předmětem dohody o narovnání měl být závazek žalované zaplatit dotčeným vlastníkům jednotek na účet SVJ částku v celkové výši 1 500 000 Kč jako finanční kompenzaci za uplatněné vady jednotek a společných částí domu. Právní předchůdkyně žalované, společnost [právnická osoba], IČO [IČO], provedla rekonstrukci domu, rozdělila jej na jednotky a tyto prodala. Následně zanikla fúzí sloučením se žalovanou společností. Vlastníci jednotek zjistili, že jednotky a společné části domu trpí vadami, přičemž nejzásadnější byl dezolátní stav střechy. Vady byly vytknuty u žalované, která dne 14. 12. 2021 předložila vlastníkům jednotek nabídku, že jim uhradí souhrnnou částku 1 500 000 Kč odpovídající nákladům, za něž by bylo možno střechu uvést do vyhovujícího stavu s tím, že se bude jednat o souhrnnou kompenzaci za všechny uplatněné vady. Vlastníci vyslovili s navrženým řešením souhlas. Dne 1. 7. 2022 zaslala žalovaná konečné znění dohody, dohoda byla poté opatřena ověřenými podpisy všech vlastníků jednotek a dne 17. 10. 2022 byla předána žalované k podpisu. Žalovaná dohodu nepodepsala. Žalovaná částka (12 x 1/13 z částky 1 500 000 Kč, neboť vlastník jedné z jednotek se k žalobě nepřipojil) představovala dle žalobce ztrátu z neuzavřené smlouvy.

3. Žalovaná žalovaný nárok neuznala. Měla za to, že vlastníkům jednotek žádný nárok na náhradu škody nevznikl, natož v uplatněném rozsahu. Pro její vznik nebyly naplněny podmínky § 1729 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále „o. z.“). Bylo zcela na vůli žalované, zda dohodu o narovnání uzavře. Žalovaná dohodu neuzavřela z důvodu nesouhlasu jejího jediného společníka, kterým byla v té době společnost [právnická osoba], IČO [IČO].

4. Soud prvního stupně vzal za prokázaná skutková zjištění, která podrobně popsal v odstavcích 3. až 12. svého rozsudku a odvolací soud na ně v zájmu stručnosti odkazuje.

5. Učinil skutkový závěr, že mezi vlastníky jednotek v domě a žalovanou došlo, po vytčení vad předmětu koupě (jednotlivých jednotek a společných částí domu), k jednáním ohledně uzavření dohody o narovnání, jejímž předmětem měl být závazek žalované zaplatit vlastníkům částku 1 500 000 Kč jako peněžitého vyrovnání v souvislosti s uplatněnými vadami domu (jednotek a společných částí). Vlastníci jednotek návrh dohody o narovnání podepsali, žalovaná dohodu nakonec nepodepsala, neboť se rozhodla, že ji podepsat nechce.

6. Po právní stránce věc posoudil podle § 1728, § 1729, § 2910 a § 1897 o. z. Předně shledal, že žalobce je aktivně věcně legitimován k podání žaloby, neboť vlastníci dvanácti jednotek v domě na něj postoupili své pohledávky na náhradu škody za žalovanou, postoupení pohledávky bylo žalované oznámeno.

7. Konstatoval, že smluvní autonomie je jedním ze základních principů, na nichž stojí občanský zákoník. Nicméně existuje skutková podstata předsmluvní odpovědnosti zakotvená v § 1729 o. z. Náhrada újmy poškozené straně, jež vzniká za podmínek uvedených v citovaném ustanovení, cílí na náhradu tzv. negativní škody (nákladů, které druhé straně vznikly při jednání o uzavření smlouvy, ztráty obdobných příležitostí způsobené probíhajícím jednáním) a případně i pozitivní škody spočívající v ušlém zisku z neuzavřené smlouvy, a to k okamžiku, kdy vznikla důvodná očekávání poškozené strany v uzavření smlouvy. Odpovědnost je koncipována nikoli jako odpovědnost za neuzavření smlouvy, ale jako odpovědnost za vyvolání očekávání poškozené strany, že uzavře smlouvu. Samotné neuzavření smlouvy není možno považovat za protiprávní.

8. Uzavřel, že žalobce netvrdil, že by mu vznikla újma v podobě nákladů, které mu vznikly při jednání o uzavření smlouvy či ve ztrátě obdobných příležitostí způsobené probíhajícími jednáními. Újmu koncipoval jako náhradu ve výši plnění, kterého by se jednotlivým vlastníkům jednotek dostalo v případě, že by dohoda o narovnání byla uzavřena. Žalobce tedy požaduje plnění z neuzavřené dohody o narovnání, taková náhrada však smyslem úpravy předsmluvní odpovědnosti podle § 1729 o. z. není. Soud prvního stupně dále neshledal, že by žalovaná ukončila kontraktační proces bez spravedlivého důvodu. Žalovaná jednání ukončila proto, že její jediný společník nakonec s uzavřením dohody o narovnání nesouhlasil, neboť ji měl za nevýhodnou. Žalobce netvrdil, že by žalovaná do kontraktačního procesu vstoupila již s úmyslem dohodu neuzavřít. Nicméně jednání vstoupila do fáze, kdy jednotliví vlastníci jednotek pokládali uzavření dohody za vysoce pravděpodobné.

9. O nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci podle § 142 odst. 1 o.s.ř.

10. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné a přípustné odvolání. Zopakoval svou argumentaci, kterou uplatňoval v průběhu sporu. Zdůraznil, že to byla žalovaná, která navrhla vlastníkům jednotek uzavření dohody o narovnání, jejíž podmínky jednostranně určila. Následně převzala podepsaná vyhotovení dohody, nesdělila, že dohodu neuzavře, oddalovala čas, kdy vrátí podepsaná paré, a nakonec přestala reagovat. Žalobce nesouhlasil s právním názorem soudu prvního stupně, že nelze požadovat plnění, které by žalobci (vlastníkům jednotek) náleželo v případě, že by dohoda uzavřena byla. Měl za to, že se soud prvního stupně měl zabývat povahou dohody a jejím obsahem, což neučinil. Poukázal na odst. 2.1.2. dohody, v němž se vlastníci jednotek vzdali svých práv z odpovědnosti za vady. Žalovaná si jednotlivými vlastníky podepsaná paré dohody ponechala. Vytvořila tak stav, kdy se pro vlastníky staly fakticky nevymahatelnými jakékoli pohledávky plynoucí pro ně z dohody a pohledávky, jichž se podpisem dohody vzdali. Vlastníci svou část dohody splnili. Žalobce měl za to, že z ustanovení § 1729 o. z. vyplývá, že se vznikem předsmluvní odpovědnosti se pojí též povinnost škůdce nahradit poškozenému ušlý zisk, tedy požadovanou ztrátu z uzavřené smlouvy. Jelikož šlo o dohodu o narovnání, představuje ztráta z neuzavřené smlouvy plnění, kterého by se vlastníkům jednotek v domě dostalo, pokud by dohoda byla uzavřena.

11. Žalobce dále soudu prvního stupně vytkl, že se povahou uplatněného nároku nezabýval z hlediska toho, zda jej není možné podřadit pod jiný právní základ. Žalobce měl za to, že ukončení jednání o dohodě ze strany žalované je třeba považovat za zjevné úmyslné porušení dobrých mravů. V takovém případě lze uplatněný nárok přiznat též podle § 2909 o. z. Z jiného úhlu pohledu je stav nastolený žalovanou podobný institutu bezdůvodného obohacení.

12. Soud prvního stupně nadto dle žalobce opomenul, že vztah mezi vlastníky jednotek a žalovanou byl vztahem spotřebitelským a dohoda o narovnání měla adhezní charakter. Žalovaná neumožnila vlastníkům jednotek jakékoli změny v návrhu dohody a vymínila si úřední ověření jejich podpisů. Požadavek žalované na písemnou formu dohody byl rozporný s § 433 odst. 1 o. z. a mohl by být považován za zneužívající ujednání ve smyslu § 1813 o. z. Podle žalobce lze uzavřít, že dohoda byla uzavřena její akceptací ze strany vlastníků jednotek a návrh dohody byl pouze písemným zachycením jejího obsahu. Žalovaná má kontrolu nad vymahatelností jakýchkoli nároků vlastníků jednotek v domě, jež plynuly z dohody nebo těch, jichž se vlastníci v dohodě vzdali. Škodu tedy představuje částka, již měli jednotliví vlastníci obdržet podle dohody. Žalovaná se na úkor jednotlivých vlastníků obohatila minimálně v rozsahu částky 1 490 884 Kč, neboť svým nepoctivým jednáním byla nejméně v tomto rozsahu zbavena povinnosti plnit.

13. Žalobce nepovažoval za správný ani závěr soudu prvního stupně o tom, že jednání o předmětné dohodě byla ukončena ze spravedlivého důvodu. Za spravedlivý důvod lze podle žalobce považovat jen vlivy svou povahou vnější, nikoli vlivy vnitřní. Rozhodnutí jediného společníka žalované, o kterém se žalobce dozvěděl až v průběhu sporu, představuje neoprávněný a zapovězený zásah nejvyššího orgánu obchodní korporace do jejího obchodního vedení. V tomto směru poukázal na § 47 zákona o obchodních korporacích. Žalovaná nadto v průběhu jednání neupozornila, že by uzavření dohody a její plnění bylo závislé na souhlasu jejího jediného společníka. Žalovaná tak uvedla vlastníky v domě v omyl, že může předmětnou dohodu uzavřít.

14. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, podané žalobě v plném rozsahu vyhověl a přiznal žalobci právo na náhradu nákladů řízení.

15. Žalovaná vyjádřila s napadeným rozsudkem souhlas. Navrhla, aby byl odvolacím soudem jako věcně správný potvrzen a žalované bylo přiznáno právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

16. Námitky uplatněné žalobcem v odvolání nepovažovala za opodstatněné. Zdůraznila, že k uzavření dohody o narovnání nedošlo, tudíž nemohl nastat žalobcem tvrzený stav nevymahatelnosti jakýchkoli pohledávek vlastníků jednotek z vadného plnění. Žalobci, resp. jednotlivým vlastníkům jednotek nic nebránilo v uplatnění práv z vadného plnění, pokud skutečně existovalo, u soudu. Argument, že žalovaná navrhla text dohody o narovnání, aniž jednotlivým vlastníkům umožnila jeho obsahové změny označila za absurdní. Lze těžko uvěřit tomu, že by jednotliví vlastníci jednotek podepsali dobrovolně návrh dohody o narovnání, s nímž by nesouhlasili. O adhezní povaze dohody o narovnání lze tedy pochybovat. I pokud by se vlastníci jednotek opravdu vzdali jakýchkoli úprav dohody o narovnání, nebylo by to možno klást k tíži žalované, tím spíše vyčítat soudu prvního stupně, že se touto okolností nezabýval v odůvodnění svého rozsudku. Žalovaná měla za to, že soud prvního stupně náležitě objasnil, proč požadovaný nárok nelze přiznat podle § 1729 o. z. a žalovaná s jeho posouzením plně souhlasila. Shrnula, že z podaného odvolání není zřejmé, v čem žalobce spatřuje nesprávnost napadeného rozsudku, navíc za situace, kdy sám ani neví, na jakém základě by měla být dána důvodnost jím uplatněného nároku. Žalobce byl ze strany soudu prvního stupně řádně poučen o svých povinnostech. Žalovaná neporozuměla argumentům žalobce uvedeným v odvolání, že se vůbec o předsmluvní odpovědnost jednat nemuselo, což považovala za účelovou snahu nalézt alespoň nějakou argumentaci pro uplatněný požadavek.

17. Odvolací soud přezkoumal k odvolání žalobce napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo podle § 212 a § 212a o.s.ř., a dospěl k závěru, že odvolání není opodstatněné.

18. Odvolací soud vyšel ze skutkového stavu, který byl zjištěn soudem prvního stupně. Považoval jej za správný a odpovídající obsahu provedených důkazů.

19. Shledal, že soud prvního stupně věc náležitě posoudil rovněž po právní stránce.

20. Žalobce svou žalobu založil na tvrzení, že jednotlivým vlastníkům jednotek v domě v důsledku skutečnosti, že s nimi žalovaná neuzavřela dohodu o narovnání vznikla škoda ve výši částky, kterou jim měla žalovaná na základě této dohody vyplatit. Tuto částku považovali za ztrátu z neuzavřené smlouvy.

21. Dvanáct vlastníků jednotek v domě tyto své tvrzené pohledávky postoupilo na žalobce, což nebylo v řízení sporné.

22. Předmětem dohody o narovnání mělo být vypořádání práv z odpovědnosti za vady jednotlivých jednotek a společných částí domu. Právní předchůdkyně žalované dům rekonstruovala, nechala jej rozdělit na jednotky a jednotky v domě prodala jednotlivým vlastníkům. Jednalo se tedy o narovnání práv z odpovědnosti za vady předmětu koupě.

23. Odvolací soud shledal, že soud prvního stupně uplatněný nárok posoudil správně podle ustanovení upravujících tzv. předsmluvní odpovědnost (§ 1728 a § 1729 o. z.).

24. Na projednávanou věc bylo třeba aplikovat ustanovení § 1729 o. z. Aplikace § 1728 o. z. v úvahu nepřicházela, neboť žalobce netvrdil, že žalovaná jednání o dohodě o narovnání zahájila, aniž měla úmysl ji uzavřít.

25. Aby na straně žalované vznikla povinnost k náhradě škody podle § 1729 o. z., musel by žalobce v řízení prokázat, že 1) strany dospěly při jednání o dohodě tak daleko, že se její uzavření jevilo jako vysoce pravděpodobné, 2) žalovaná jednala nepoctivě tak, že přes důvodné očekávání jednotlivých vlastníků jednotek v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončila, aniž pro to měla spravedlivý důvod. Jelikož se jednalo o odpovědnost za škodu, musel být naplněn též předpoklad vzniku škody, jejíž výše je zároveň v § 1729 odst. 2 o. z. limitována rozsahem, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy. Mezi vznikem škody a ukončením předsmluvních jednání za shora uvedených předpokladů by pak musela být dána také příčinná souvislost.

26. Nárok žalobce by mohl být opodstatněným pouze tehdy, pokud by byly splněny všechny shora uvedené předpoklady vzniku odpovědnosti za škodu. Pokud by i jen jeden z těchto předpokladů naplněn nebyl, nemohlo by být žalobě vyhověno.

27. Soud prvního stupně v napadeném rozsudku předně zcela správně zdůraznil, že princip smluvní autonomie je jedním ze základních principů, na nichž je založen občanský zákoník. Samotný § 1728 odst. 1 o. z. uvádí, že každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře. Každý se tedy může svobodně rozhodnout, zda smlouvu uzavře nebo ne.

28. Odpovědnost strany, která smlouvu nakonec neuzavřela přes důvodné očekávání druhé strany, nastupuje pouze za existence okolností uvedených ve shora citovaných ustanoveních. Nejedná se přitom o odpovědnost za neuzavření smlouvy, ale pouze o odpovědnost za ukončení předsmluvních jednání. Soud prvního stupně povahu tzv. předsmluvní odpovědnosti přiléhavě vysvětlil v odst. 23. svého rozsudku a odvolací soud na jeho vysvětlení v zájmu stručnosti odkazuje.

29. Pro projednávanou věc je podstatné, že tzv. předsmluvní odpovědnost není odpovědností za neuzavření smlouvy, ale za to, že nepoctivá strana vyvolávala očekávání, že smlouva uzavřena bude (může být), takže právně souladný stav (do něhož má být náhradou škody poškozený uveden) není ten, v němž by smlouva byla uzavřena, ale ten, kdy by poškozená strana věděla, že smlouva uzavřena nebude (v případě § 1728, v případě § 1729, že uzavřena být nemusí), a nevynakládala by zbytečně náklady na vyjednávání a nenechala si ujít jiné příležitosti. Negativní interesí (reliance interest) je škoda vzniklá v důsledku toho, že poškozená strana spoléhala na uzavření smlouvy, což budou zpravidla náklady vyjednávání + zisk z ušlých (promarněných) příležitostí, tedy újma plynoucí z toho, že neuzavřela smlouvu s jiným subjektem kvůli zbytečnému jednání s nepoctivou stranou a spoléhání se na uzavření smlouvy s ní. ([jméno], [jméno], [jméno], [jméno]. § 1728 [Předsmluvní odpovědnost]. In: [jméno], [jméno], [jméno], [jméno], [jméno], [jméno] Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). [adresa]: [právnická osoba], [nazev] č. [hodnota].).

30. Žalobce tvrdil, že mu v důsledku ukončení předsmluvních jednání vznikla škoda ve výši odpovídající částce, kterou se měla žalovaná zavázat zaplatit jednotlivým vlastníkům jednotek v dohodě o narovnání. Netvrdil tedy, že by mu v souvislosti s vedením předsmluvních jednání vznikly nějaké související náklady, tedy náklady vynaložené zbytečně. Výslovně žádal částku, která měla být novým závazkem žalované z (neuzavřené) dohody o narovnání. Tuto částku považoval za ztrátu z neuzavřené smlouvy (ušlý zisk).

31. Jak však bylo vysvětleno výše smyslem předsmluvní odpovědnosti není, aby poškozené straně bylo nahrazeno to, co bylo předmětem neuzavřené smlouvy, tedy uvedení do stavu, jaký by tu byl, pokud by dohoda o narovnání byla uzavřena, ale uvedení do stavu, jaký by tu byl, pokud by žalobce (jednotliví vlastníci jednotek) věděli, že dohoda o narovnání uzavřena nebude, tedy že by např. nevynaložili náklady na vyjednávání o dohodě. Ztrátou z neuzavřené smlouvy (ušlý zisk) tak, jak ji má na mysli § 1729 odst. 2 o. z. nemůže být částka, kterou by se žalovaná zavázala v dohodě o narovnání jednotlivým vlastníkům zaplatit, neboť takto by došlo k situaci, kdy by byl nastolen stav, jaký by tu byl, pokud by dohoda o narovnání uzavřena byla.

32. Neuzavřením dohody o narovnání, jejímž předmětem byla práva z odpovědnosti za vady předmětu koupě, vzhledem k její povaze, pak poškozené straně nemohly ujít žádné jiné příležitosti, tedy na její straně nemohla vzniknout újma plynoucí z toho, že neuzavřela smlouvu s jiným subjektem kvůli zbytečnému jednání s žalovanou a spoléhání se na uzavření smlouvy s ní. Dohodu o narovnání zahrnující vypořádání práv a povinností z odpovědnosti za vady předmětu koupě ani s jiným subjektem uzavřít poškozená strana nemohla.

33. Odvolací soud tedy ve shodě se soudem prvního stupně uzavírá, že žalovaná neodpovídá za škodu v částce, která měla být jednotlivý vlastníkům jednotek zaplacena v zamýšlené, avšak neuzavřené, dohodě o narovnání. Skutečnost, že tato částka nebude z její strany jednotlivým vlastníkům zaplacena není ztrátou z neuzavřené smlouvy, která by byla v příčinné souvislosti s ukončením předsmluvních jednání. Jednotlivým vlastníkům jednotek práva z odpovědnosti za vady předmětu koupě zůstala zachována (samozřejmě za předpokladu, že v uplatněném rozsahu existovala), neboť dohoda o narovnání uzavřena nebyla.

34. Vzhledem k tomu, že nebyl naplněn předpoklad vzniku odpovědnosti za škodu v podobě vzniku škody v příčinné souvislosti s jednáním žalované (ukončením jednání o dohodě o narovnání), nebylo třeba se zabývat dalšími předpoklady vzniku odpovědnosti za škodu dle předmětného ustanovení. Otázkou, zda žalovaná jednání o uzavření dohody ukončila bez spravedlivého důvodu a tím, do jaké fáze jednání dospěla, se proto odvolací soud blíže nezabýval.

35. Ani ostatní odvolací námitky žalobce neshledal odvolací soud důvodnými.

36. Za situace, kdy žalovaná jednání o uzavření dohody o narovnání ukončila, resp. dohodu ve finálně odsouhlaseném znění nepodepsala, zůstala jednotlivým vlastníkům jednotek v domě, potažmo žalobci možnost nadále uplatňovat vůči žalované práva z odpovědnosti za vady předmětu koupě, tj. mohli nadále požadovat odstranění vad či slevu z kupní ceny, nic jim nebránilo, aby se svými nároky případně obrátili na soud. Konstrukce, kterou žalobce argumentoval v odvolání, totiž že vlastníci jednotek své povinnosti z dohody o narovnání splnili, práv z odpovědnosti za vady se vzdali a fakticky se tak pro ně staly nároky z odpovědnosti za vady nevymahatelnými je v logickém rozporu se jeho základním žalobním tvrzením, totiž že dohoda o narovnání nebyla uzavřena. Pokud dohoda o narovnání nebyla uzavřena, nemohl nastat ani následek vzdání se práv z odpovědnosti za vady.

37. Stejně tak je nelogické nové tvrzení žalobce, že snad dohoda uzavřena byla a písemně měla být pouze stvrzena. Žalobce po celou dobu řízení nikdy netvrdil, že by dohoda o narovnání měla být uzavřena ústně. Odpovědnost žalované vyvozoval právě ze skutečnosti, že dohoda o narovnání nakonec uzavřena z její strany nebyla.

38. Argumentoval-li žalobce zjevným úmyslným porušením dobrých mravů ze strany žalované, skutkově toto porušení opět vymezil tak, že žalovaná ukončila jednání o smlouvě (dohodě o narovnání). Na takové porušení ovšem existuje speciální skutková podstata odpovědnosti za škodu, a to právě § 1729 o. z.

39. Odvolacímu soudu pak není vůbec zřejmé, jakým způsobem se měla žalovaná na úkor právních předchůdců žalobce neuzavřením dohody o narovnání bezdůvodně obohatit. K takovému nároku zcela absentují potřebná skutková tvrzení.

40. Již z povahy dohody o narovnání plyne, že se nemůže jednat o smlouvu uzavíranou adhezním způsobem tak, jak má na mysli § 1798 o. z. Narovnáním dochází k nahrazení dosavadního závazku závazkem novým i tak, že si strany upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné (§ 1903 odst. 1 o. z.). Z toho vyplývá, že se obvykle jedná o řešení konkrétní situace mezi konkrétními subjekty směřující zpravidla k vyřešení spornosti či pochybnosti o právech a povinnostech stran a jejich nahrazení právy a povinnostmi novými.

41. Jak již odvolací soud uvedl výše, dohodou o narovnání měla být vypořádána práva a povinnosti z odpovědnosti za vady předmětu koupě. O jejím obsahu bylo i podle skutkových tvrzení uvedených v žalobě vyjednáváno. Sám žalobce v žalobě uvádí, že první návrh dohody o narovnání byl projednán s jednotlivými vlastníky a podroben jejich revizím, po opakovaném projednání návrhu znění dohody bylo dosaženo shody na znění dohody. Pokud jednotliví vlastníci jednotek měli za to, že pro ně bude výhodnější nadále na žalované uplatňovat práva z odpovědnosti za vady v původním rozsahu, nemuseli na dohodu o narovnání přistoupit. Ostatně za situace, kdy dohoda o narovnání uzavřena nebyla, jednotlivým vlastníkům případná práva z odpovědnosti za vady předmětu koupě zůstala.

42. Argumentace tím, že vlastníci jednotek byli v postavení spotřebitele a že snad požadavek na písemnou formu dohody byl v rozporu se zákazem uvedeným v § 433 odst. 1 o. z. a mohlo se jednat o zneužívající ujednání ve smyslu § 1833 o. z. postrádá logiku. K tomu nelze než znovu odkázat na tvrzení samotného žalobce, že dohoda o narovnání nebyla uzavřena.

43. Ze všech důvodů uvedených shora tedy odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně shledal nárok žalobce nedůvodným.

44. Proto napadený rozsudek podle § 219 o.s.ř. potvrdil jako věcně správný, včetně výroku o náhradě nákladů řízení, o nichž soud prvního stupně rozhodl v souladu s § 142 odst. 1 o.s.ř. s ohledem na neúspěch žalobce ve sporu. Nelze se ztotožnit s názorem žalobce, že spor vyvolala žalovaná, a proto by ji měla tížit povinnost k náhradě nákladů řízení. Žalobce se mohl rozhodnout, zda žalobu uvedeného obsahu proti žalované podá či ne. V řízení byl neúspěšný, a proto není žádného důvodu, aby nebylo postupováno podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Odkaz na § 147 odst. 1 o.s.ř. je zcela nepřípadný, neboť se jedná o ustanovení týkající se tzv. separace nákladů.

45. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobce byl v odvolacím řízení neúspěšný, a proto je povinen nahradit žalované náklady řízení, které jí vznikly. Jednalo se o náklady na právní zastoupení advokátem, a to odměnu za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu) ve výši 13 860 Kč za jeden úkon podle § 7 bod 6. vyhl. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále „a. t.“), z tarifní hodnoty 1 384 615,38 Kč, tj. odměnu ve výši 27 720 Kč, paušální náhradu hotových výdajů za tyto dva úkony, a to 300 Kč za vyjádření k odvolání ze dne 12. 12. 2024 podle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném do 31. 12. 2024 a 450 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném od 1. 1. 2025, tj. 750 Kč a náhradu za 21% DPH ve výši 5 978,70 Kč z odměny a paušálu podle § 137 odst. 3 o.s.ř.

46. Odvolací soud proto přiznal žalované na nákladech odvolacího řízení částku 34 448,70 Kč (27 720 + 750 + 5 978,70), kterou je jí žalobce povinen zaplatit ve standardní třídenní lhůtě k rukám jejího právního zástupce.