pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací],

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem výrokem I. zamítl žalobu a výrokem II. žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši [částka].

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně proti žalované domáhala zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s tvrzením, že na straně žalované vzniklo bezdůvodné obohacení tím, že za rok 2018 za ni zaplatila žalovanou částku, po zápočtu částky [částka] a [částka], za chemii pro úpravu vody v bazénu, za kontrolu nezávadnosti vody v bazénu, za náklady na dodávku vody do bazénu a za náklady na elektrickou energii, a to v souvislosti s podnikatelskou činností žalované na základě smlouvy uzavřené mezi účastnicemi dne [datum].

3. Žalovaná nesouhlasila s žalobou v argumentací, že podle smluvního ujednání provozní náklady bazénu (elektřina, chemie a rozbory vody) měla hradit žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce měla hradit ostatní náklady související s provozem [anonymizována dvě slova]. Podotkla, že rozložení nákladů mezi pronajímatelem a nájemcem mělo historické souvislosti (stejně tak tomu bylo v případě předchozí smlouvy) a že s tímto vědomím také smlouvu uzavírala.

4. Z hlediska skutkového stavu vyšel soud prvního stupně ze zjištění, že žalobkyně zveřejnila dne [datum] záměr ve smyslu § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), dále jen „zákon o obcích“, o pronájmu [anonymizováno] (zařízení bufetu včetně příslušenství o rozloze [anonymizováno] m² a bazénů [anonymizováno] o rozloze 718 m²), v němž bylo uvedeno, že provozní náklady bazénů (elektřina, chemie a rozbory vody) hradí město (žalobkyně), že ostatní náklady související s provozem [anonymizována dvě slova] hradí nájemce a že základní smluvní měsíční nájemné bez DPH činí [částka]. V čl. 1 bod 3 smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne [datum] (dále jen„ Smlouva“) bylo uvedeno, že v souladu s § 39 odst.1 zákona o obcích byl daný záměr zveřejněn na obecní tabuli veřejnou vývěskou dne [datum]. Podle čl. II bod 2 Smlouvy nájemce má právo i na dodávku vody a elektřiny, v budově jsou samostatná měřidla, nájemce uzavře samostatnou smlouvu na dodávku elektřiny a voda mu bude přeúčtována pronajímatelem. Nájemce je povinen hradit řádně a včas sjednané nájemné a náklady za služby – poměrná část vodného a stočného za provoz občerstvení s příslušenstvím (čl. V bod 1 Smlouvy). Článek V bod 4 upravuje povinnosti nájemce nést náklady spojené s užíváním předmětu nájmu a provádět běžnou údržbu (vymalování místností). Článek V bod 9 Smlouvy obsahuje další povinnosti nájemce. Podle výpočtového listu ze dne [datum] nájem byl stanoven za zázemí, do něhož nebyla zahrnuta samotná plocha bazénu. Podle předávacího protokolu ze dne [datum] nájemci bylo předáno i zařízení, které s [anonymizováno] a jeho provozem souvisí (čistič dna, skluzavka, deštník, čistička vody, chlorovna atd.). Pozemek pod [anonymizováno] je ve vlastnictví žalobkyně. Jednatel žalované uzavřel dne [datum] smlouvu o sdružených dodávkách elektřiny spolu s žádosti o ukončení odběrů na adrese [adresa]; jedná se o jiné odběrné místo, než v případě faktury předložené žalobkyní na částku [částka]. Žalobkyně uhradila faktury za chemii pro úpravu vody v bazénu, za kontrolu nezávadnosti vody v bazénu, za náklady na dodávku vody do bazénu a za náklady na elektrickou energii, které jsou specifikovány v žalobním návrhu. Podle emailové korespondence ze dne [datum] bývalý starosta žalobkyně [příjmení] potvrdil, že provoz a rozdělení nákladů probíhalo podle schváleného záměru, provozní náklady bazénu (elektřina, chemie, rozbory vody) hradilo vždy město, ostatní náklady (kosení, plavčík, údržba [anonymizováno], úklid) hradil nájemce. Okresní soud v Bruntále rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] určil, že výpověď z nájmu v [anonymizováno] ze strany žalobkyně vůči žalované je neoprávněná. Žalobkyně vyzvala žalobou k úhradě žalované částky předžalobní upomínkou ze dne [datum].

5. Soud prvního stupně se především zabýval zásadní spornou otázkou tj. výkladem Smlouvy. S odkazem na ustanovení § 556 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), § [číslo], § [číslo] odst. 1 a 2, § 2303 o.z. a § 39 odst. 1, 2 a 3 zákona o obcích, dospěl k závěru, že žaloba není opodstatněná. Uvedl, že uzavření Smlouvy předcházelo zveřejnění záměru obce podle § 39 odst. 1 zákona o obcích, ve kterém bylo uvedeno, že náklady na provoz bazénu (elektřina, chemie, rozbor vody) hradí pronajímatel. S odkazem na soudní judikaturu Nejvyššího soudu týkající se závaznosti zveřejnění záměru obce konstatoval, že zveřejněním záměru obec sebe sama nezavazuje k uskutečnění zamýšleného právního jednání, nicméně pokud na základě zveřejněného záměru uzavře smlouvu, pak je obsahem daného záměru vázána, jeho podmínky se pro ní stávají závaznými, jak vyplývá nejen ze soudní teorie, ale i z judikatury Nejvyššího soudu (např. sp. zn. [spisová značka]). Na základě uvedeného dovodil, že podmínky zveřejněné v záměru obce byly závazné pro Smlouvu, v níž je také na daný záměr odkazováno v čl. I bod 3, a proto je v tomto směru podle soudu prvního stupně třeba Smlouvu také vykládat ve smyslu § 556 odst. 1 o.z. V této souvislosti poznamenal s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], že význam, který ustanovením smlouvy přikládají smluvní strany, má přednost před objektivním významem. Poté uzavřel, že Smlouva byla uzavřena v souladu s obsahem záměru a že ke změně došlo až v souvislosti se změnou vedení města, do té doby žalobkyně hradila služby spojené s provozem bazénu; tedy postupovala tak, jak bylo uvedeno v záměru. K projevu vůle u právnické osoby soud prvního stupně uvedl, že tuto lze zjistit pouze dotazem na osobu, která v době uzavření smlouvy za právnickou osobu jednala. Změnu interpretačního výkladu Smlouvy novým vedením města neshledal soud jako relevantní z hlediska interpretačního vodítka právního jednání podle § 556 odst. 1 o.z. k výkladu projevu vůle za právnickou osobu. Uzavřel, že projev vůle je patrný jednak ze záměru obce, jednak ze samotné smlouvy (čl. I bod 3) a dále z následného jednání stran (hrazení provozních nákladů bazénů žalobkyní).

6. Ohledně samotného smluvního ujednání uvedl, že Smlouvu je třeba vnímat jako celek. Skutečnost, že čl. V bod 4 Smlouvy se neměl vztahovat k celému [anonymizována dvě slova], podporuje podle soudu prvního stupě také vlastní text, ve kterém je uvedeno, že se má jednat o„ vymalování místnosti“, tedy že se nejednalo o péči o bazény. Ze Smlouvy a z výpočtového listu vyplývá, že za plochu bazénu se nájemné neplatí a že nájem se vztahoval k budově, k bazénům měla žalovaná pouze oprávnění je provozovat. Výdělečnou činnosti (podnikání) žalované byl provoz občerstvení v budově a šatnách, za což nájemce hradil elektřinu a svoz odpadu, vodné a stočné a měl provádět v budově i běžnou údržbu, resp. vymalování místnosti. S provozem bazénu byly spojeny pouze povinnosti uvedené v čl. V odst. 9 smlouvy, které se však týkají udržování [anonymizována dvě slova].

7. Soud prvního stupně z výše uvedených důvodů žalobu zamítl s tím, že žalobkyni se nepodařilo prokázat, že má nárok na zaplacení žalované částky.

8. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal v řízení úspěšné žalované právo na jejich náhradu sestávající z nákladů jejího právního zastoupení, náhrady cestovních výdajů, náhrady za ubytování a náhrady za ztrátu času s připočtením DPH.

9. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně odvolání. Nesouhlasila se závěry soudu prvního stupně, který na základě výkladových pravidel dovodil, že ze smluvního ujednání ve Smlouvě nelze dovodit oprávněnost žalobního nároku. Podle žalobkyně podmínky, které zveřejnila v záměru, nemusí vtělit do Smlouvy a může je dle vlastního uvážení zpřísnit v neprospěch smluvní strany. Proto považovala interpretaci smluvního ujednání soudem prvního stupně za nesprávnou, byť Smlouva na záměry přímo odkazuje. Vytkla soudu prvního stupně, že při výkladu smluvního ujednání vyšel ze sdělení bývalého starosty, který v řízení nebyl slyšen jako svědek, nebyl řádně poučen o významu svědecké výpovědi a nebylo možné ani zjistit autentičnost jeho emailové zprávy. Má za to, že bývalý starosta není ani oprávněn vykládat vůli žalobkyně, protože jen může deklarovat vůli obce navenek. Žalobkyně potvrdila, že platila dodávku chemie, elektřiny a vody, což však bylo dáno tím, že takto byly nastaveny vztahy z minulosti. U dodávky vody navíc musí být odběratelem pouze vlastník. Žalobkyně je toho názoru, že z obsahu Smlouvu vyplývá, že veškeré platby spojené s podnikatelskou aktivitou žalované, která zahrnuje i provozování bazénů, s výjimkou nákladů na revize zařízení, nese žalovaná, a že podmínky záměru obce nebyly obsahem Smlouvy porušeny. Navrhla, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovanou zaváže povinností zaplatit ji částku [částka] s příslušenstvím a přizná ji právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

10. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného. Poukázala přitom na rozsudek Okresního soudu v Bruntále, který při posuzování oprávněnosti její výpovědi z nájmu při řešení předběžné otázky dospěl k závěru, že předmětná smlouva je platná.

11. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a 212a odst. 1 a 5 o.s.ř. a poté s akcentem na obsah záměru Města Albrechtice o pronájmu [anonymizováno] městského [anonymizováno] včetně provozu a bazénů ze dne [datum] a smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne [datum], dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

12. Právní jednání vyjádřené slovy či jinak se dle § 556 o.z. posuzuje primárně podle úmyslu jednajícího, byl-li druhé straně úmysl znám či o něm musela druhá strana vědět. Pokud nelze úmysl zjistit, posoudí se právní jednání podle toho, jaký význam by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, komu je určen. Skutečnost, že účinná právní úprava zakotvuje subjektivní hledisko interpretace, je možné doložit i § 556 odst. 2 o.z., které imperativně stanoví, že se při výkladu projevu vůle přihlédne i k zavedené praxi mezi stranami, co právnímu jednání předcházelo a jak si strany daly najevo, jaký obsah a význam jednání přikládají. Z výše uvedeného vyplývá, že základním cílem interpretace právního jednání je vyložit skutečný úmysl jednajících stran. Cílem této koncepce je jednak zdůraznění autonomie vůle stran jako vůdčí zásady soukromého práva, ale také eliminace tzv. zastřených jednání, která právo obcházejí a jsou z hlediska zachování právní jistoty nežádoucí.

13. Podle § 39 odst. 1 zákona o obcích záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před projednáním v orgánech obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný.

14. Účelem § 39 odst. 1 zákona o obcích je především navenek projevit vůli obce ohledně zamýšlené (zákonem vypočtené) dispozice s jejím majetkem, informovat o ní občany, umožnit jim veřejnou kontrolu hospodaření s majetkem obce; jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci (srovnej např. rozsudek ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]).

15. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] dovodil, že určení podmínek tzv. nabídkového řízení, není obligatorní náležitostí zveřejňovaného záměru, pokud však obec takové podmínky stanoví a zveřejnění je jako součást záměru smlouvy o pronájmu nemovitého majetku, pak tyto podmínky jsou součástí zveřejněného záměru se všemi důsledky s tím spojenými. V soudní praxi není pochyb o tom, že zveřejnění záměru obce podle § 39 odst. 1 zákona o obcích je zákonem stanovenou podmínkou platnosti zamýšleného právního jednání. V případě, že by tato zákonná podmínka nebyla naplněna, pak je třeba smluvní vztah uzavřený v rozporu se zveřejněným záměrem považovat za neplatný (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]), a to i v poměrech právní úpravy [účinnost].

16. Odvolací soud s přihlédnutím ke shora předestřenému souhlasí se závěry soudu prvního stupně, že nárok žalobkyně na zaplacení nákladů, které ji vznikly v souvislosti s provozem [anonymizováno] za chemii pro úpravu vody v bazénu, za kontrolu nezávadnosti vody v bazénu, za náklady za dodávku vody do bazénů a za náklady na elektrickou energii za rok 2018, ze smluvního ujednání účastníků ve Smlouvě nevyplývá. Soud prvního stupně správně provedl výklad této Smlouvy vycházeje z interpretačních pravidel stanovených v § 556 o.z. Zohlednil především tu zásadní skutečnost, že uzavření této Smlouvy předcházelo zveřejnění záměru obce – žalobkyně pronajmout [anonymizována dvě slova], jenž sestával ze zařízení bufetu včetně příslušenství a šaten nacházejících se v budově parc. [číslo] ve vlastnictví žalobkyně, a bazénu [anonymizováno], podle § 39 zákona o obcích, v němž bylo výslovně uvedeno, že„ provozní náklady bazénů (elektřina, chemie a rozbory vody) hradí město. Ostatní náklady související s provozem [anonymizována dvě slova] hradí nájemce“. Zveřejněním záměru pronájmu [anonymizováno] městského [anonymizováno] včetně provozu občerstvení a bazénu tak žalobkyně stanovila podmínky, za nichž dojde k pronájmu tohoto [anonymizováno]. Uvedeným podmínkám také odpovídal obsah dané Smlouvy. Soud prvního stupně tak zcela legitimně dovodil, že Smlouva byla uzavřena v souladu s podmínkami zveřejněnými v záměru obce dne [datum].

17. Účelem uvedené Smlouvy uzavřené podle § 2302 o.z. bylo umožnit nájemci užívání„ prostor“ sloužících k podnikání k výkonu jeho podnikatelské činnosti – hostinská činnost a povolení pro provoz veřejného [anonymizováno] (čl. III). V čl. II bod 2 je uvedeno, že samostatná měřidla patří k budově a slouží jen pro ní a že nájemce uzavře samostatnou smlouvu na dodávku elektřiny, voda bude přeúčtována pronajímatelem, nájemce si zajistí smlouvou odvoz odpadu. Tomuto ustanovení ve Smlouvě odpovídá vymezení povinnosti nájemce v čl. V, zejména v bodu 1, 4, tj. hradit pronajímateli sjednané nájemné a náklady za služby (poměrná část vodného a stočného za provoz občerstvení s příslušenstvím), nést ze svého náklady spojené s užíváním předmětu nájmu a provádět na svůj náklad jeho běžnou údržbu (vymalování místností), provádět nezbytná ochranná a zabezpečovací opatření k zajištění bezpečnosti předmětu nájmu – čištění bazénů; dbá na jejich bezporuchový provoz, zajišťuje sečení a údržbu trávníku, v rámci svého živnostenského oprávnění zajistí odbornou osobou bezpečný dohled nad provozem a užívání bazénů. V čl. V bod 9 je výslovně uvedeno, že nájemce si na vlastní náklad zajistí protipožární a bezpečnostní opatření plynoucí z provozování [anonymizováno] a pojištění odpovědnosti za škody způsobené z titulu svého podnikání a že výtěžek ze vstupného [anonymizováno] zůstává nájemci v plné výši na úhradu pokladní, plavčíka, na běžnou údržbu technického zařízení bazénů s příslušenstvím a údržbu zeleně v prostorách [anonymizováno]. Ze sumarizace povinnosti nájemce v tomto ustanovení nelze ani výkladem Smlouvy dovodit, jak správně uzavřel soud prvního stupně, že by provozní náklady bazénů, tj. náklady za chemii na úpravy vody, za kontrolu nezávadnosti vody v bazénu, za náklady na dodávku vody do bazénu a za náklady na elektrickou energii, měl podle smluvního ujednání hradit nájemce. Smlouva obsahuje esenciální náležitosti smlouvy o nájmu ve smyslu § 2201 o.z. Je v ní vymezen předmět nájmu – [anonymizována dvě slova] s budovou, v níž jsou umístěny šatny a bufet s označením parcelních čísel a katastrálního území, a ujednání o ceně nájmu ([částka] měsíčně bez DPH). Do smluvního ujednání této Smlouvy se tak promítly podmínky zveřejněného záměru, včetně ujednání, že ostatní náklady související s provozem [anonymizována dvě slova], mimo„ provozních nákladů“, jejichž úhradu měl podle zveřejněného záměru hradit pronajímatel, hradí nájemce. Nepřímo o této skutečnosti svědčí i výpočet nájemného, do něhož nebyla zahrnuta úhrada za užívání bazénů (v položce cena za užívání za měsíc je uvedeno u malého bazénu a velkého plaveckého bazénu„ 0“, stejně jako u travnaté plochy pro slunění, travnaté plochy pro posazení a pro sport a zpevněné plochy pro hry a relaxaci), a uzavření smlouvy o sdružených dodávkách elektřiny jednatelem žalované k odběrnímu místu vztahujícímu se k budově, která byla součástí pronájmu [anonymizováno] městského [anonymizováno], v níž je umístěn bufet, šatny a hygienické zázemí.

18. Soudní judikatura Nejvyššího soudu dovodila, že pokud by obec pronajala svůj nemovitý majetek za jiných smluvních podmínek, než které vyplynuly ze zveřejněného záměru, bylo by zapotřebí zkoumat, zda by šlo o natolik významnou změnu (odchylku), že nájemní smlouva by svým účelem obcházela ustanovení § 39 odst. 1 zákona o obcích (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]), protože i v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 by negativním důsledkem obcházení tohoto zákonného ustanovení byla neplatnost nájemní smlouvy.

19. V poměrech posuzované věci je však z obsahu zveřejněného záměru a smluvních povinností žalované jako nájemce vtělených do Smlouvy zřejmé, že žalobkyně, která koncipovala tuto smlouvu, respektovala závazné podmínky pronájmu zveřejněné ve svém záměru dne [datum], v němž deklarovala, že„ provozní náklady bazénů“ hradí město; tedy pronajímatel. Lze tak uzavřít ve shodě se soudem prvního stupně, že ani při výkladu Smlouvy podle interpretačních pravidel stanovených v § 556 o.z. nelze dovodit oprávněnost žalobního požadavku, resp. že by žalobní nároky našly svůj základ ve smluvním ujednání účastníků. Nelze přitom přehlédnout ani tu významnou skutečnost, že při interpretaci výkladu Smlouvy, resp. smluvních ujednání způsobem prezentovaným žalobkyní, by taková smlouva o nájmu nereflektující podmínky zveřejněné v obecním záměru, byla uzavřena neplatně pro obcházení zákona, jak dovodila soudní judikatura.

20. Jako nepřípadnou shledal odvolací soud námitku žalobkyně, že bývalý starosta nebyl ve věci vyslechnut jako svědek a že nebyla ověřena autentičnost jeho emailu, neboť projev vůle stran bylo možné dovodit, jak z jednání žalobkyně, které předcházelo uzavření smlouvy (záměr o pronájmu ze dne [datum]), tak ze smlouvy samotné ve spojení s dalšími listinnými důkazy, jako je výpočet nájemného včetně následného jednání žalobkyně, tj. hrazení provozních nákladů bazénů, jak výstižně poznamenal soud prvního stupně.

21. Odvolací soud ze všech shora uvedených důvodů rozsudek soudu prvního stupně potvrdil jako věcně správný podle § 219 o.s.ř., a to včetně věcně správného nákladového výroku, který byl učiněn v souladu se zásadou vyplývající z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř.; tj. podle úspěchu ve věci. Soud prvního stupně přitom nepochybil ani při stanovení výše náhrady nákladů řízení úspěšné žalované.

22. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal v odvolacím řízení úspěšné žalované právo na jejich náhradu. Tyto sestávají z náhrady nákladů jejího právního zastoupení advokátem za 2 úkony právní služby po [částka] podle § 6 odst. 1, § 7 bod 5 a § 11 odst. 1 písm. d) a e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen„ advokátní tarif“ (vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu dne [datum]), dvou paušálních náhrad hotových výdajů připadající na tyto úkony právní služby po [částka] (§ 13 advokátního tarifu), náhrady cestovného za cestu z [obec] do [obec] a zpět v délce 620 km dne [datum], osobním automobilem Mazda 6, [registrační značka], s průměrnou spotřebou 4,2 l [číslo] km nafty, ve výši [částka], podle vyhlášky č. 511/2021 Sb., náhrady za promeškaný čas za 19,5 započatých půlhodin po [částka] ve výši [částka] (§ 14 advokátního tarifu), náhrady za stravné ve výši [částka] a 21 % DPH z odměn a náhrad ve výši [částka] Náklady odvolacího řízení tak činí celkem [částka] a žalobkyně je povinna je zaplatit k rukám advokáta žalované podle § 149 odst. 1 o.s.ř.