o vyklizení pozemků,

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným povinnost vyklidit a vyklizené předat žalobci pozemky v katastrálním území (k. ú.) [adresa], obec [adresa], první žalované pozemky parc. č. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] (výrok I.) a druhé žalované pozemky parc. č. [číslo] a [číslo] (výrok III.), žalobu zamítl proti první žalované ohledně pozemků parc. č. [číslo] a [číslo] (výrok II.) a proti druhé žalované ohledně pozemků parc. č. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] (výrok IV.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Žalobce se jako vlastník pozemků domáhal jejich vyklizení s odůvodněním, že je po výpovědi nájemní smlouvy, uzavřené s právním předchůdcem první žalované ([společnost]) dne 13. 6. 2011, ze dne 23. 10. 2019 (potažmo ze dne 17. 6. 2021, 16. 5. 2023 a 13. 11. 2023) užívají bez právního důvodu. Žalované navrhly zamítnutí žaloby a namítly nedostatek pasivní legitimace první žalované s tvrzením, že pozemky užívá na základě projektu přeměny ze dne 21. 10. 2022 druhá žalovaná, a neplatnost výpovědí nájmu pro nenaplnění výpovědních důvodů.

2. Soud I. stupně vyšel ze skutkových zjištění, popsaných v odstavcích 4. až 69. napadeného rozsudku, a skutkově uzavřel, že žalobce přenechal právnímu předchůdci první žalované předmětné pozemky k užívání nájemní smlouvou ze dne 13. 6. 2011 ve znění jejího dodatku ze dne 10. 6. 20140. Smlouva mimo jiné zakazovala nájemci na pozemcích stavět nové stavby bez svolení pronajímatele a skladovat na nich odpad (vyjma uskladnění na přechodnou dobu). Žalobce upozornil první žalovanou dopisy ze dne 31. 7. 2018 a ze dne 10.9.2019 na porušování podmínek nájemní smlouvy a vyzval ji k nápravě a dne 23. 10. 2019 nájemní smlouvu vypověděl. První žalovaná potvrdila dne 1. 11. 2019 doručení výpovědi a vzala na vědomí, že výpovědní lhůta končí 30. 4. 2020. Následně v dopise ze dne 5. 2. 2020 vznesla námitky proti výpovědi (že uložení odpadu bylo věcí podnájemce a stavba kolejiště jeřábu se na pozemcích nacházela historicky, nedošlo k jejímu rozšíření a kolejiště není pevně spjato se zemským povrchem). Žalobce na výpovědi trval, vyzval první žalovanou k navrácení pozemků do původního stavu a společně se dohodli na prodloužení výpovědní doby do 31. 8. 2020. První žalovaná užívala předmět nájmu i po tomto datu s odůvodněním, že nájemní vztah nadále trvá a žalobce, přestože považoval původní výpověď se sjednaným koncem výpovědní doby 31. 8. 2020 za platnou, jí vypověděl pro porušení podmínek nájemní smlouvy nájem opětovně dne 17. 6. 2021 a dne 16.5.2023. Na základě projektu rozdělení odštěpením a sloučením ze d ne 21.10.2022 přešla na druhou žalovanou jako nástupnickou společnost smlouva o nájmu pozemků, na nichž stojí stavby, mimo jiné též pozemků parc. č. [číslo] a [číslo], a žalobci byla oznámena změna vlastníka staveb a přechod nájemního práva na druhou žalovanou. Žalobce poté vyzval druhou žalovanou k odstranění stavby na pozemku parc. č. [číslo], která namítla, že se jedná o dočasný mobilní stan Žalobce dne 13. 11. 2023 vypověděl nájemní smlouvu druhé žalované z důvodu vzniku nové stavby na pozemku bez jeho souhlasu. Žalobce se obrátil se na stavební úřad s podnětem k odstranění černých staveb. [samosprávný celek], odbor stavební, zrušila pro rozpor osvědčení správního orgánu ze dne 5. 10. 2017 - ověření zjednodušené dokumentace stavby sklad součástek.

3. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil podle § 2225, § 2229, § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.). Dovodil, že mezi žalobcem a právním předchůdcem první žalované [společnost] byla uzavřena nájemní smlouva podle 2201 o. z., jíž se žalobce zavázal přenechat pozemky k dočasnému užívání od 13. 6. 2011 do 31. 12. 2041. Práva a povinnosti z nájemní smlouvy přešly na první žalovanou jako na právního nástupce uvedené společnosti a po přeměně první žalované odštěpením a sloučením ke dni 1. 1. 2022 měla přejít na druhou žalovanou. Výpověď z nájmu však byla dána 23. 10. 2019 a výpovědní doba uplynula dne 31. 8. 2020. Soud I. stupně dovodil věcnou pasivní legitimaci obou žalovaných, první žalované jakožto účastnice (zaniklého) nájemního smluvního vztahu a druhé žalované pro užívání pozemků bez právního důvodu.

4. Žalobce dne 23. 10. 2019 smlouvu podle čl. IV. odst. 4.2 nájemní smlouvy vypověděl s šestiměsíční výpovědní dobou z důvodu neuposlechnutí výzvy k vyklizení pozemků, na nichž se nacházel skládkový materiál a proto, že první žalovaná na pozemcích žalobce bez jeho souhlasu realizovala stavbu kolejiště jeřábu. Soud I. stupně otázku konstatoval, že se nezabýval oprávněností výpovědi, neboť ji lze řešit jen v samostatném soudním řízení ve smyslu § 2314 o. z. za předpokladu, že vypovídaná strana vznese proti výpovědi včas námitky, jinak se její právo domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi prekluduje. První žalovaná dne 1. 11. 2019 potvrdila doručení výpovědi a vzala na vědomí konec výpovědní lhůty, aniž sporovala samotnou výpověď. Námitky proti výpovědi tedy mohly být vzneseny nejpozději do 2. 12. 2019 a první žalovaná tak učinila až 5. 2. 2020, právo na přezkum oprávněnosti výpovědi jí proto zaniklo. Soud I. stupně se proto zabýval pouze tím, zda podaná výpověď vedla k zániku závazku z nájmu ex nunc uplynutím výpovědní doby ve smyslu § 1998 odst. 2 věta prvá o. z. Konstatoval, že výpověď ze dne 23. 10. 2019 obsahovala veškeré potřebné náležitosti, včetně výpovědního důvodu, spočívajícího v porušení čl. II. odst. 2.2. nájemní smlouvy, byla bezvadná a dostatečně určitá. Výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání nemusí obsahovat poučení o možnosti bránit se námitkami (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 188/2021).

5. Na základě výpovědi z nájmu a následné dohody stran o výpovědní lhůtě skončil nájemní vztah dne 31. 8. 2020 a první žalovaná byla povinna podle § 2225 o. z. žalobci předat vyklizené pozemky. Po tomto datu obě žalované již užívaly pozemky bez právního důvodu a z chování žalobce, který nájem opakovaně vypověděl a vyzýval je k vyklizení, jim muselo být zřejmé, že si pokračování nájemního vztahu nepřeje. Na místo vyklizení pozemků první žalovaná provedla přeměnu společnosti odštěpením a sloučením a vlastnické právo ke stavbám na pozemcích převedla na druhou žalovanou. Ke dni této přeměny 1. 1. 2022 však již nájemní vztah neexistoval, neboť nastala po uplynutí výpovědní doby (na této skutečnosti nemohly nic změnit ani následné opakované výpovědi, zasílané žalobcem žalovaným z opatrnosti). Na základě uvedených okolností nemohly být obě žalované v dobré víře, že nájemní vztah trvá a nedošlo ani k porušení dobrých mravů, neboť první žalovaná si měla být vědoma svých povinností podle nájemní smlouvy, které ona ani její podnájemníci neměli porušovat. Žalovaná rovněž měla dostatečný prostor k uplatnění námitek proti výpovědi z nájmu a k následnému uplatnění svého práva u soudu. Přijímání plateb za užívání pozemku žalobcem i po zániku nájemního práva bylo jeho benevolencí, neboť pravděpodobně doufal, že se věc vyřeší mimosoudně, o čemž svědčí jeho opakované žádosti o vyklizení pozemků. Soud I. stupně uzavřel, že žalované užívají pozemky bez právního důvodu, proto žalobě na jejich vyklizení podle § 1040 o. z. vyhověl, vůči první žalované ji zamítl jen ohledně pozemků, s nimiž nedisponuje v důsledku přechodu vlastnického práva ke stavbám na druhou žalovanou, a vůči druhé žalované ji zamítl ohledně pozemků, u nichž byl předmět řízení vyčerpán uložením povinnosti první žalované z titulu skončeného nájemního vztahu. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.) se závěrem, že sporné strany měly v řízení shodně poloviční úspěch. Delší lhůtu k vyklizení stanovil za použití § 160 odst. 1 věta druhá o. s. ř. s ohledem na rozsah plochy, která má být vyklizena, a na dobu trvání nájmu.

6. Proti rozsudku se včas odvolali všichni účastníci řízení. Žalobce v odvolání proti zamítavému výroku ve vztahu k druhé žalované poukázal na to, že žalované se dovolávaly přechodu práv a povinnosti k pozemkům na druhou žalovanou v důsledku projektu přeměny první žalované ze dne 21. 10. 2022 s tvrzením, že je užívá druhá žalovaná. Dovozoval, že stěžejní pro daný spor není formální přechod nájmu na druhou žalovanou, ale skutečnost, že tato žalovaná předmětné pozemky užívá, byť tak činí bez právního důvodu. Povinnost k vyklizení všech žalobou požadovaných pozemků proto měla být uložena i druhé žalované. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený výrok rozsudku změnil a žalobě vyhověl i ve vztahu k druhé žalované nebo, aby jej zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

7. Žalované v odvolání proti vyhovujícím výrokům rozsudku namítly, že soud I. stupně nesprávně aplikoval na předmětnou nájemní smlouvu speciální ustanovení § 2314 o.z., což dostatečně neodůvodnil a nepoučil je o odlišné právní kvalifikaci ve smyslu § 118a odst. 2 o.z., čímž porušil jejich právo na spravedlivý proces. Dovozovaly, že pravidla pro nájem prostoru sloužícího k podnikání podle § 2302 a násl. o.z. se vztahují pouze na uzavřené prostory a nikoliv na nájem pozemků. Na předmětnou nájemní smlouvu se vztahují pouze obecná ustanovení o nájmu a soud I. stupně se proto měl zabývat otázkou oprávněnosti výpovědi, ohledně níž také prováděl dokazování. Závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu pod sp. zn. [spisová značka] neaplikoval důsledně, když pominul úvahu o možné relativní neplatnost výpovědi z nájmu pro absenci poučení o právu vznést námitky a podat žalobu, kterou žalované namítají. Není dále zřejmé, na jakém základě rozhodl soud I. stupně o rozdělení povinnosti k vyklizení pozemků mezi žalované. K tomu žalované zopakovaly, že na základě projektu přeměny přešla všechna práva a povinnosti z nájemní smlouvy na druhou žalovanou, která pozemky výlučně užívá. První žalovaná není nájemnicí ani uživatelkou pozemků, tudíž nemůže být žalovaná o jejich vyklizení. Žalované dále argumentovaly k tomu, že na pozemcích není žádná nově zřízená stavba a že soud I. stupně pominul dohodu žalobce a první žalované ze dne 19.7.2022, kterou byly části pozemků parc. č. [číslo], [číslo] a [číslo] vyňaty z působnosti nájemní smlouvy a žalobce je pronajal třetím osobám, návrh na jejich vyklizení je tudíž neopodstatněný. Konečně namítly, že jim soud I. stupně stanovil nepřiměřeně krátkou lhůtu k vyklizení pozemků, které jsou částečně zastavěné a k odstranění staveb je nezbytné získat pravomocné povolení k odstranění stavby. Žalované navrhly, aby odvolací soud napadené výroky rozsudku změnil a žalobu zamítl nebo, aby je zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

8. Žalobce ve vyjádření k odvolání žalovaných dovozoval, že pro případ posouzení nájemní smlouvy podle jiných právních ustanovení byly důvody podané výpovědi naplněny a zopakoval ve smyslu svého odvolacího návrhu, že podstatné je faktické užívání pozemků druhou žalovanou, jakkoliv podle projektu přeměny na ni měly přejít pouze práva a povinnosti pouze k pozemkům parc. č. [číslo] a [číslo], souvisejícím s převáděnými stavbami. Dále zopakoval, že ve smyslu zmíněné judikatury není poučení o možnosti podat námitky a žalobu obligatorní náležitostí výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání a poukázal na to, že námitku relativní neplatnosti výpovědi žalované uplatnily až v rámci odvolání. Dohodou ze dne 19.7.2022 na něj z uváděných pozemků přešla pouze výměra 10,075m2, nikoliv tyto pozemky jako celek. Při určení lhůty k vyklizení soud I. stupně zohlednil rozsah a stav pronajaté plochy, na níž se nacházejí stavby neoprávněné, nadto jen dočasné a měly by být odstraněny bez ohledu na soudní rozhodnutí.

9. Z obsahu podaných odvolání se podávají odvolací důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. c), e), g) o. s. ř. Odvolací soud proto z jejich podnětu přezkoumal napadený rozsudek, včetně předcházejícího řízení, v intencích § 212 a § 212a o. s. ř., a důvodným shledal odvolání žalobce. Napadený rozsudek splňuje podmínky § 157 odst. 2 o. s. ř., neboť z jeho odůvodnění je zřejmé, na jakých skutkových a právních závěrech své rozhodnutí založil, pro přezkoumatelnost rozhodnutí soudu je pak podstatné především naplnění zájmu účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít odvolací důvody (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky pod sp. zn. 29 Cdo 2543/2011). Soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatečný skutkový základ, který zásadně správně posoudil i po právní stránce. Právní vztah účastníků, založený nájemní smlouvu ze dne 13.6.2011, správně posoudil jako nájem prostor sloužících k podnikání podle § 2302 a násl. zák.č. 89/2012, občanský zákoník (o.z.), jímž se podle § 3074 odst. 1 věta prvá počínaje 1. 1. 2014 tento nájemní vztah řídí, i když k jeho vzniku došlo před tímto dnem. K výhradám žalovaných k aplikaci uvedených ustanovení na nájem pozemku lze poukázat na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 3721/2019, uveřejněného ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 81/2020, v němž tento soud obdobně posoudil nájem pozemku za účelem provozování parkoviště jako podnikatelský nájem. V rozsudku současně podal výklad rozlišení pachtu a nájmu jejich hospodářským účelem, jímž je v případně propachtované věci kromě užívání i požívání věci ve smyslu získávání užitků z ní (typicky při zemědělské činnosti). V daném případě není pochyb o tom, že se jedná o přenechání pozemků toliko k jejich užívání, jak se podává z čl. I. 1.4 smlouvy ze dne 13.6.2011(kterou odvolací zopakoval ve smyslu § 213 odst. 2 o.s.ř. důkaz) , podle něhož mají pozemky sloužit pro podnikatelské potřeby nájemce a pro umístění jeho (již na pozemku stojících) staveb. Podnikatelský účel nájmu je vyjádřen přímo ve smlouvě, žalované proto nemohly být překvapené tím, že soud I. stupně na výpověď nájemní smlouvu za použití § 3074 odst.1 o.z. aplikoval ustanovení § 2314 o.z. Nešlo o zásadní změnu právní kvalifikace s potřebou doplňování tvrzení a důkazů a v řízení tak nevznikl důvod k poučování účastníků o jejich (jiné) povinnosti tvrzení a povinnosti důkazní ve smyslu § 118a odst. 2 o.s.ř.

10. Soud I. stupně správně na podkladě uvedených ustanovení a svých skutkových zjištění o době doručení výpovědi z 23.10.2019 (nejpozději 1.11.2019) dovodil, že první námitky proti výpovědi uplatnila první žalovaná dopisem ze dne 5.2.2020 opožděně a její právo žádat o přezkoumání oprávněnosti výpovědi podle § 2314 odst. 2 o.z. proto zaniklo uplynutím prekluzivní lhůty. Za této situace nemohl přezkoumávat důvodnost výpovědi, neboť platí fikce její oprávněnosti a správně zhodnotil toliko její formální náležitosti. Ustanovení § 2310 odst. 1 o.z. podmiňuje platnost výpovědi z prostoru sloužícího podnikání pouze uvedením důvodu výpovědi a nikoliv upozorněním na možnost podání námitek proti výpovědi ve lhůtě, dané § 2314 o.z. Nejvyšší soud ve zmíněném rozhodnutí sp.zn. [spisová značka] neučinil zásadní judikatorní závěr o relativní neplatnosti výpovědi pro nedostatek takového upozornění, pouze zmínil možnost takové úvahy. Zmíněné poučení zákon v § 2286 odst. 2 o.z. pod sankcí neplatnosti výslovně vyžaduje toliko v případě výpovědi z nájmu bytu a jeho účelem je zvýšená ochrana práva bydlení. Nájemní vztahy podnikatelských subjektů, u nichž lze předpokládat profesionalitu v daném oboru i zkušenosti v navazování právních vztahů se znalostí právní úpravy, takovou ochranu nevyžadují, odvolací soud proto neshledal důvod k posouzení výpovědi, neobsahující zákonem pro tyto případy nevyžadované poučení, jako relativně neplatné. Výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání bez uvedeného poučení neodporuje dobrým mravům, zákonu ani smyslu a účelu zákona.

11. Soud I. stupně tak správně dovodil, že nájemní vztah mezi žalobcem a první žalovanou skončil ve smyslu jejich dohody o prodloužení výpovědní doby 31.8.2020. Práva a povinnosti z nájemní smlouvy proto nemohly ohledně pozemků, jmenovaných v projektu přeměny z 21.10.2022, (pozemky pod budovami parc. č. [číslo] a [číslo]) přejít na druhou žalovanou. První žalovaná po skončení nájmu vyklizené pozemky žalobci nepředala a porušila tak svoji povinnost podle § 2225 odst. 1 o. z. Dohoda žalobce a první žalované ze dne 19.7.2022 (kterou odvolací soud za použití § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval důkaz), kterou měl být snížen rozsah žalovanou užívaných pozemků parc. č. [číslo], [číslo] a [číslo] o 10,075 m², má zjevně neurčitý předmět, z něhož nevyplývá konkrétní výměra každého jednotlivého pozemku, jež měla být předmětem vynětí z (nadto již zaniklého) nájmu. Jedná se proto o ve smyslu § 553 odst. l o.z. o zdánlivé právní jednání, k němuž se podle § 554 o.z. nepřihlíží. Na druhou žalovanou přešlo na základě uvedené přeměny společnosti vlastnické právo ke stavbám na pozemcích parc. č. [číslo] a [číslo], zjevně tak tyto pozemky i v jejich nezastavěné části užívá. Na tomto základě soud I. stupně správně rozhodl, že druhá žalovaná je povinna tyto pozemky, užívané jí bez právního důvodu, vyklidit v souladu s § 1040 odst. l o.z. (kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal) a že první žalovaná je na podkladě § 2225 odst. l o.z. povinna vyklidit pozemky, kterých se projekt přeměny ze dne 21.10.2022 netýkal.

12. Žalované v průběhu řízení shodně tvrdí (viz též oznámení ze dne 24. 1. 2023), že v důsledku to přeměny společnosti přešla všechna práva a povinnosti z nájemní smlouvy na druhou žalovanou, (jakkoliv do neodpovídá obsahu projektu přeměny, podle něhož na ni měla přejít jen práva a povinnosti k pozemkům pod stavbami) a že druhá žalovaná všechny pozemky fakticky užívá (bez právního důvodu, jak je vyloženo výše). Odvolací soud proto uvážil (i s ohledem na propojení žalovaných osobou jednatele a vlastníka), že žalobce se v souladu s 1040 odst. l o. z. domáhá oprávněně na druhé žalované také vyklizení pozemků parc. č. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo]. Neshledal opodstatněnými výhrady žalovaných ke stanovené lhůtě k vyklizení. Žaloba na vyklizení je prostředkem k vyklizení movitých věcí z pozemků a nedotýká se na pozemku se nacházejících nemovitostí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 396/2003), s ohledem na to je soudem I. stupně určená lhůta k vyklizení pozemků dostatečná.

13. Z popsaných důvodů odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v jeho vyhovujících výrocích podle § 219 o. s. ř. potvrdil a v zamítavém výroku ve vztahu k druhé žalované jej podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil a žalobě vyhověl. Žalobce byl v řízení před soudy obou stupňů neúspěšný jen v nepatrné části předmětu řízení, proto mu podle § 142 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř náleží plná náhradu nákladů řízení. Tato náhrada sestává ze soudního poplatku za žalobu a za odvolání (dvakrát po 5 000 Kč), z odměny advokáta za 13 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, písemné podání ve věci samé dne 14. 5. 2024 a 24. 6. 2024, účast na jednání dne [datum], [datum], [datum]. [datum], dvakrát dne [datum], [datum], závěrečný písemný návrh 5. 8. 2024, odvolání dne 9. 12. 2024) po 2 500 Kč dle § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ze 13 režijních paušálů náhrady výdajů advokáta po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, z odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání dne 13. 1. 2025, účast na jednání odvolacího soudu dne [datum]) po 3 700 Kč podle § 9 odst. 3 písm. e) advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025 se dvěma režijními paušály po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v uvedeném znění a z 21 % náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 9 387 Kč.