o zaplacení 22 400 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobu, kterou se žalobce domáhal na žalované zaplacení [částka] s příslušenstvím a [částka] na nákladech, spojených s uplatněním pohledávek, a žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení [částka]. Žalobce se uvedené částky domáhal z titulu náhrady škody, jež mu měla být způsobena přípravou úprav a zařízení prodejen v [adresa], které mu žalovaná dne [datum] přislíbila ke dni [datum] pronajmout, k čemuž probíhal pokročilý kontraktační proces, ale žalovaná dne [datum] uzavření nájemní smlouvy odmítla s odůvodněním, že nemůže ukončit stávající nájemní smlouvu. Žalobce uhradil společnosti [právnická osoba] za práce vykonané na projektové přípravě předmětných prodejen částku [částka] a na storno poplatku za objednané zařízení částku [částka], z nichž v tomto řízení nárokoval [částka]. Žalovaná uplatněný nárok neuznala s obranou, že se nedopustila protiprávního jednání, z něhož by vznikla žalobci škoda a žalobce objednal uvedené práce a zařízení před uzavřením nájemní smlouvy. Žalovaná nemohla žalobci provozovny pronajmout, neboť jejich tehdejší nájemce uplatnil právo opce (prodloužení nájmu).

2. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, popsaných v odstavci 3. rozsudku, a učinil skutkový závěr, že statutární zástupci účastníků ([tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO] za žalobce a [tituly před jménem] [jméno FO] za žalovanou) se dne [datum] se na leteckém dni v [adresa] dohodli, že žalobce od [datum] převezme do nájmu čtyři prodejny ve vlastnictví žalované, dosud pronajaté společnosti [právnická osoba] - dvě prodejny v [adresa], jednu v [město] (posléze z budoucího nájmu pro nezájem žalobce vyjmuté) a jednu ve [adresa], dohodli spolu výši nájmu a na dalších schůzkách ve dnech [datum] a [datum] další podrobnosti nájemní smlouvy, která měla být uzavřena v písemné formě. Kolem [datum] navštívili pracovníci žalobce předmětné prodejny spolu se zástupci [firma], který zajišťuje pro žalobce remodeling prodejen, a vzápětí došlo k objednání chladících zařízení do prodejen v [adresa]. Návrh nájemní smlouvy byl žalovanou zaslán žalobci dne [datum], v průběhu září a října 2022 strany komunikovaly ohledně připomínek k nájemní smlouvě a dne [datum] byl žalobce e-mailem žalované informován o uplatnění opce stávajícího nájemce, kvůli čemuž je žalovaná nucena pokračovat ve smluvním vztahu se stávajícím nájemcem. Žalobce uhradil společnosti [právnická osoba] za práce vykonané na projektové přípravě daných provozoven (projekční a architektonické studie) částku [částka] a za storno poplatek objednaného zařízení částku [částka]. Žalobce vyzval žalovanou k náhradě zaplacené částky v celkové výši [částka], která ji neuhradila.

3. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil podle §§ 1723 odst. l, 1724 odst. 1, 1725, 1728 odst. l a 2, 1729 odst. l a 2894 odst. l zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.) a žalobu neshledal důvodnou. Dovodil, že žalovaná měla v úmyslu smlouvu se žalobcem uzavřít a připravila písemný návrh smlouvy, který obě strany připomínkovaly. K neuzavření nájemní smlouvy nedošlo v důsledku nepoctivého jednání na straně žalované, která měla k ukončení jednání o uzavření smlouvy spravedlivý důvod, spočívající v nemožnosti ukončení stávajícího nájemního vztahu se společností [právnická osoba]. Žalobce si byl od počátku vědom toho, že předmětné prodejny jsou pronajaty společnosti [právnická osoba]. Nebylo prokázáno, že věděl o jejím právu uplatnit právo opce, soud I. stupně se nicméně přiklonil k tvrzení žalované, že šlo o obecně známou skutečnost, zejména s ohledem na to, že oba účastníci jsou zkušenými podnikateli s bohatou praxí v oblasti provozování prodejen, přičemž i v návrhu nájemní smlouvy, o které strany jednaly, bylo obdobné právo nájemce upraveno. Žalobce v zájmu provozování prodejen od ledna 2023 již na konci června 2022 objednal projekční a architektonické studie dvou prodejen v [adresa], přestože nájemní smlouva nebyla ani ve fázi návrhu, natož podepsána a úpravy prostor neměl pronajímatelem schválené, což bylo jeho podnikatelským rizikem a škoda tím vznikla není v příčinné souvislosti s jednáním žalované. Objednávka studie byla předčasná, když podle svědka [jméno] trvá remodeling jedné prodejny 13 dnů a chladící zařízení by bylo možné zapůjčit. S tímto odůvodněním soud I. stupně žalobu zamítl a žalované přiznal podle § 142 odst. 1 zák.č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (o. s. ř.) náhradu nákladů řízení.

4. Proti rozsudku podal žalobce včasné odvolání. Soudu I. stupně vytkl, že nevzal v úvahu důkazy, svědčící v jeho prospěch, zejména výpovědi jeho statutárních zástupců, a neprovedl jím navrhované důkazy, zejména nájemní smlouvou mezi žalovanou a [právnická osoba] a uplatněním opce touto společností. Zdůraznil, že jednal v dobré víře utvrzován žalovaným v tom, že nic nebrání vzniku jeho nájemního vztahu k provozovnám od [datum], neboť žalovaná jej v rozporu s § 1728 odst. 2 o.z. neupozornila na možnost opce ze strany stávajícího nájemce. Opak žalovaná v řízení neprokázala, takovou vědomost nelze dovozovat ze zkušenosti žalobce s obdobným podnikáním ani z toho, že v nájemní smlouvě účastníků mělo být právo opce upraveno, a není zřejmé, jak soud I. stupně dospěl k závěru, že šlo o obecně známou skutečnost. Bez posouzení řádnosti uplatnění opce ze strany stávajícího nájemce nemohl soud I. stupně učinit závěr, že žalovaná nic neporušila. Žalobce má za to, že opce byla uplatněna již před [datum] v době, kdy s žalovanou vyjednávali o obsahu nájemní smlouvy, žalovaná tak jednala v rozporu s poctivým obchodním stykem a uvedla jej v omyl. Žalobce dále dovozoval, že nájemní smlouva mezi účastníky byla uzavřena ústně již dne [datum], kdy byl mezi jejich statutárními zástupci dohodnut její předmět a výše nájemného, a na základě toho mohl činit úkony k přípravě převzetí prodejen se svými subdodavateli. Výpověď svědka [jméno] soud I. stupně dezinterpretuje, uváděných 13 dnů se týkalo vlastní fyzické přípravy, samotný remodeling prodejny je dlouhodobější proces, a zapůjčení zařízení uváděl jako výjimku a nouzovou variantu. Nejednalo se přitom o stavební úpravy, které by vyžadovaly souhlas pronajímatele, ale o kompletní interiérové vybavení prodejny zařízením, dekoracemi a nezbytnou údržbou (výmalbou, zateplením výloh, opravou schodů). Závěr soudu I. stupně o podnikatelském riziku žalobce nemá oporu v dokazování a je nepřezkoumatelný. Odvolatel navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a jeho návrhu vyhověl nebo aby jej zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

5. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku. Ve vyjádření k odvolání zdůraznila rozpornost tvrzení žalobce stran uzavření nájemní smlouvy s poukazem na to, že pokud tvrdí její uzavření, měl se domáhal splnění povinnosti z ní vyplývající, tedy předání obchodních prostor. Poukázala dále na to, že žalobce měnil předmět budoucího nájmu, když odmítl provozovnu v [město], že požadavek na remodeling prodejen zadal svému dodavateli bez jejího vědomí a souhlasu v rámci svého podnikatelského rizika a zpochybňovala vztah uplatněných dodavatelských faktur k předmětným provozovnám. Zdůraznila, že žalobce věděl o tom, že prodejny jsou pronajaty [právnická osoba], s nímž bude nutno ukončit smlouvu, a označila za nerozhodné, zda tento nájemce měl či neměl opci a zda ji uplatnil. Žalobce dalším svým podáním glosoval jednotlivá tvrzení žalované. Zdůraznil, že ke změně předmětu budoucího nájmu omezením o provozovnu v [město] došlo na základě vzájemné dohody a že si s ohledem na dojednaný termín převzetí prodejen musel k jejich řádnému převzetí opatřit jejich zařízení, když stávající patřilo dosavadnímu nájemci. Žalovanou byl ujišťován, že stávající nájemní vztah bude do konce roku 2022 ukončen a kdyby mu od počátku sdělila, že byla uplatněna opce nebo že nájem ukončit nelze, tak by o nájem provozoven nestál a nevyjednával by o písemné podobě nájemní smlouvy.

6. Z obsahu odvolání žalobce se podávají odvolací důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. d), e, g) o.s.ř. Odvolací soud proto z jeho podnětu přezkoumal napadený rozsudek v intencích §§ 212 a 212a o.s.ř. a odvolání shledal opodstatněným. Nekonzistentním úvahám žalobce o ústním uzavření nájemní smlouvy k předmětným provozovnám nelze přisvědčit. Z důkazního řízení (včetně výpovědí statutárních zástupců žalobce) bez pochybností vyplynulo, že účastníci hodlali uzavřít písemnou nájemní smlouvu, o jejichž parametrech také od července 2022 do počátku listopadu 2022 průběžně jednali (viz soudem I. stupně popsanou e-mailovou korespondenci). Platnému uzavření nájemní smlouvy účastníků v jakékoliv formě konečně zabránila skutečnost, že u smluvených provozoven trval ke sjednanému datu 1(2).1.2023 jiný nájemní vztah. Žalobci je nicméně nutno přisvědčit v tom, že z pohledu spravedlivého důvodu žalované k ukončení jednání o uzavření nájemní smlouvy, jejíž uzavření se jevilo vysoce pravděpodobné, ve smyslu § 1729 odst. l o.z. je významný obsah smluvních ujednání žalované se stávajícím nájemcem ohledně jeho práva na prodloužení nájemní smlouvy (opce), jakož i to, zda toto právo bylo řádně uplatněno a kdy se tak stalo. V tomto směru soud I. stupně založil své rozhodnutí pouze na tvrzení žalované, aniž by ji poučil o její důkazní povinnosti, potažmo obstaral důkazy, navrhované v tomto směru žalobcem, který uvedené skutečnosti rozporoval.

7. Z hlediska tzv. předsmluvní odpovědnosti žalované je však rovněž zásadně významné soudem I. stupně učiněné zjištění, že žalovaná v rámci jednání o nájemní smlouvě neupozornila žalobce na možnost uplatnění opčního práva ze strany stávajícího nájemce, z něhož tento soud nevyvodil odpovídající závěr. Žalovaná strana tím nepochybně porušila povinnost, stanovenou § 1729 odst. 2 o.z., že při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít. Nepodložená úvaha soudu I. stupně, že šlo (u podmínek dvoustranné soukromé smlouvy) o obecně známou skutečnost či že měl existenci opčního práva stávajícího nájemce žalobce (snad) předpokládat s ohledem na své podnikatelské zkušenosti nebo obsah návrhu nájemní smlouvy, je z pohledu splnění informační povinnosti žalované v rámci kontraktačního procesu bezvýznamná. Tato informace byla přitom pro úvahu žalobce o možnosti uzavření nájemní smlouvy stran provozoven, z níž vycházel jeho další postup a vynaložené náklady, zásadně významná. Žalobce vedl na základě konkrétního předsmluvního ujednání stran kontraktační proces v domnění, že žalovaná zajistí ukončení svého stávajícího nájemního vztahu tak, aby mohl prodejny převzít podle jejich dohody k [datum] a za této situace je logické, že vynaložil náklady na jejich úpravu a zařízení za tím účelem, aby byly k tomuto datu připraveny k provozu (žalobce neuplatňuje žádné náklady na stavební úpravy, k nimiž by měl dát souhlas pronajímatel). V případě, kdyby věděl o tom, že vznik jeho nájemního vztahu k prodejnám může být zmařen uplatněním opce ze strany stávajícího nájemce, tyto výdaje by nevynakládal, resp. lze předpokládat, že by vůbec o takto nejistém nájmu prodejen se žalovanou nejednal. Majetková újma, spočívající v těchto nákladech, je tak v příčinné souvislosti s porušením informační povinnosti žalované a žalovaná proto podle § 2910 o.z. za vzniklou škodu žalobci odpovídá. Žalobce vznik této škody prokázal předloženými fakturami svého dodavatele, z nichž je zřejmé, že se vztahují výlučně k činnostem ve vztahu k předmětným prodejnám, a v tomto řízení uplatnil pouze zlomek vynaložených nákladů. Odvolací soud proto změnou napadeného rozsudku podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. žalobnímu návrhu vyhověl a žalobci přiznal uplatněný nárok s úrokem z prodlení podle § 1970, běžícím od uplynutí lhůty, dané žalované k plnění e-mailem ze dne [datum], jímž nárok vůči žalované poprvé uplatnil (kterým odvolací soud provedl důkaz v souladu s § 213 odst. 4 o.s.ř.), spolu s náklady, spojenými s uplatněním pohledávek podle §§ 2 a 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky.

8. Podle § 142 odst. l o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. l o.s.ř. má procesně úspěšný žalobce právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Náhrada sestává ze soudního poplatku ze žaloby ([částka]) a odvolání ([částka]) a odměny advokátky za 15 úkonů právní služby (převzetí věci, předžalobní upomínka, 4 věcná vyjádření, účast na 4 ústních jednáních, z nichž 2 přesáhla dvě hodiny, odvolání, ústní jednání odvolacího soudu) po [částka] podle § 7 vyhl.č. 177/96 Sb., advokátní tarif. Písemný závěrečný návrh, datovaný [datum], kdy se současně konalo ústní jednání, a repliku k vyjádření žalované k odvolání neshledal odvolací soud účelnými úkony a žalobcem uváděná hodinu přesahující porada s klientem není doložena. K náhradě dále náleží 14 paušálních náhrad výdajů advokátky po [částka] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a l paušální náhrada ve výši [částka] podle uvedeného ustanovení ve znění, účinném od [datum], náhrada za promeškaný čas v souvislosti se čtyřmi ústními jednáními u soudu I. stupně vždy 10 půlhodin po 100 podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu a za 10 půlhodin po [částka] podle uvedeného ustanovení ve znění, účinném od [datum], a náhrada cestovného za 4 cesty na jednání soudu I. stupně na trase [adresa] a zpět, 242 km [SPZ] se spotřebou 7,3 l/100 km při ceně nafty [částka] a pevné sazbě [částka] podle vyhl. č. 398/2023 Sb. o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2024 a za cestu na jednání odvolacího soudu stejným vozidlem při ceně nafty [částka] a pevné sazbě [částka] podle vyhl.č. 475/2024 Sb. o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad pro rok 2025.