pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uznal žalovanou povinnou zaplatit žalobkyni [částka] s příslušenstvím a na náhradu nákladů řízení [částka], žalobu ohledně [částka] s příslušenstvím zamítl a oběma účastnicím uložil povinnost nahradit státu náklady řízení, žalobkyni v rozsahu 32,4% a žalované 67,6%. Žalobkyně se na žalované domáhala [částka] s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení za užívání pozemku parcelní [číslo] v katastrálním území Slušovice (pozemek) v jejím vlastnictví, na němž stojí stavba žalované číslo popisné [anonymizováno], bez právního důvodu v období od [datum] do [datum]. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s obranou, že pozemek užívala na základě nájemních smluv, uzavřených s obcí [obec] dne [datum] a dne [datum], které řádně hradila nájemné, a nesouhlasila ani s uplatněnou výší nároku.

2. Soud I. stupně učinil z provedených důkazů zjištění, podrobně popsaná v odstavcích 5. – 11. napadeného rozsudku, a s odkazem na § 2999 zákona č. 89/1991 Sb., občanský zákoník (o. z.) dovodil, že žalovaná uzavřela nájemní smlouvu se subjektem, který nedisponoval oprávněním uzavírat závazkové vztahy ohledně předmětného pozemku a tato smlouva je proto neplatná. Poukázal na to, že zákonem č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), byly obce konstituovány jako právnické osoby sui generis, jež nabyly práva a závazky místních a městských národních výborů, ale nemohly nabýt právo hospodaření k věcem ve vlastnictví státu, které mohou mít jen státní subjekty. Podmínky pro přechod pozemku do vlastnictví města Slušovice nebyly splněny a vlastníkem pozemku je žalobkyně, což žalovaná ani nezpochybňuje. Užíváním pozemku bez právního důvodu období od [datum] do [datum] se žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila a náhradu jí musí vydat v rozsahu, v jakém by byla povinna k úhradě nájemného. Výše bezdůvodného obohacení vychází ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], který určil obvyklé nájemné za pozemek o výměře 2 508 m² pro rok 2014 částkou [částka], celkem [částka]. Soud I. stupně proto v tomto rozsahu žalobě vyhověl, včetně úroku z prodlení podle § 1970 o. z., a ohledně částky [částka] s příslušenstvím žalobu zamítl. Žalobkyni přiznal podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.) plnou náhradu nákladů řízení, sestávající z devíti paušálních náhrad za jednotlivé úkony v řízení, popsané v odstavci 21 rozsudku, po [částka] podle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb. a z cestovného na trase [obec] - [obec] a zpět vlakem dne [datum] ve výši [částka], vlakem dne [datum] ve výši [částka] a dne [datum] se souhlasem soudu automobilem Škoda Octavia jen ve výši [částka] (cestovné by činilo [částka]), tedy celkem [částka] O nákladech řízení státu bylo rozhodnuto podle § 148 o. s. ř. na základě poměru úspěchu účastníků, žalobkyně ve výši 67,6% a žalované ve výši 32,4%.

3. Proti vyhovujícímu výroku rozsudku a výroku souvisejícímu podala žalovaná včasné odvoláním. Zopakovala, že pozemek užívala v dobré víře, podložené údaji z katastru nemovitostí, na základě nájemní smlouvy, uzavřené s městem Slušovice dne [datum] a následně dne [datum]. Žalobkyní byla kontaktována a seznámena se změnou vlastnictví pronajatého pozemku teprve dne [datum] a právo hospodaření s pozemkem bylo v katastru nemovitostí změněno až na základě listiny ze dne [datum]. Soudu I. stupně žalovaná vytkla, že její argumentaci k existenci platného nájemního vztahu pominul a rozsudek označila za nepřezkoumatelný. Dovozovala, že město Slušovice jakožto nástupce [anonymizováno] [obec] mělo právo hospodařit s pozemkem ve smyslu § 68 zákona o obcích a že užívala pozemek na základě platné nájemní smlouvy. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu (rozhodnutí sp. zn. [spisová značka]) poukázala na to, že změna nositele oprávnění hospodařit s pozemkem nemá na uzavřený právní vztah vliv (§ 680 obč. zák.), žalobkyně proto vstoupila do právního postavení pronajímatele a uzavřenou smlouvou byla vázána. Žalovaná dále vytkla soudu I. stupně, že nekriticky převzal nepodložené závěry znaleckého posudku, aniž se vypořádal s jejími námitkami. Znalec [příjmení] [příjmení] nevycházel z dřívějšího znaleckého posudku, zpracovaného dne [datum] [právnická osoba] (znalecký ústav), a dospěl k nerozumnému závěru o meziročním nárůstu ceny za užívání pozemku (z částky [částka] na částku [částka]) téměř o 300 %. Opomenul existující nájemní smlouvy, uzavřené mezi městem Slušovice a žalovanou ze dne [datum] a [datum], v nichž byla sjednána cena [částka] a [částka], ke srovnání použil neadekvátní pozemky, nedůvodně vyprodukoval meziroční růst ceny za pozemek z původně zjištěné částky [částka] na částku [částka], výslednou cenu povýšil oproti znaleckému ústavu neadekvátním koeficientem míry zisku, ignoroval negativní charakteristiky oceňovaného pozemku (vlastnické vztahy, nemožnost přístupu z veřejné komunikace, sesuvné území, chybějící inženýrské sítě, zóna záplavového území), nevysvětlil použité podklady a jeho závěry jsou jen spekulativní. Žalovaná dále brojila proti výroku o náhradě nákladů řízení s přesvědčením, že žalobkyni nenáleží náhrada cestovného, jelikož má sídlo v [obec]. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

4. Žalobkyně navrhla potvrzení napadených výroků rozsudku. Ve vyjádření k odvolání poukázala na rozhodnutí Městského soudu v Praze ve skutkově obdobné věci pod sp. zn. [spisová značka], z něhož vyplývá, že pozemek je od roku 1985 ve vlastnictví státu a městu [obec] jako samostatné právnické osobě nikdy nesvědčilo právo hospodaření s ním ani vlastnické právo. Zákonem [číslo] Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích bylo vyloučeno, aby s majetkem státu hospodařily nestátní subjekty. Nájemní smlouvy žalované jsou neplatné, neboť město Slušovice nebylo vlastníkem pozemku a nedisponovalo ani jiným titulem, který by je opravňoval k uzavření smlouvy. Žalovaná je právnickou osobou, která dlouhodobě podniká v oblasti pronájmu realit, a nemůže se proto s úspěchem dovolávat rozporu s dobrými mravy. Soud I. stupně posoudil nárok žalobkyně správně jako nárok z bezdůvodného obohacení s intencích judikatorních závěrů, že výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který uživateli vznikl, a jeho majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, odpovídající částkám, vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci zpravidla formou nájmu. Soud I. stupně za účelem zjištění výše náhrady ustanovil soudního znalce, který provedl ocenění pozemku srovnávací metodou, k čemuž použil 10 realizovaných cen pozemků. Nebylo úkolem znalce revidovat posudek znaleckého ústavu, jímž nebyl nijak vázán, ale bylo mu uloženo vlastní znalecké zkoumání za účelem stanovení obvyklé výše nájemného v roce 2014. Znalec podrobně vysvětlil metody a podklady použité při zpracování znaleckého posudku, znalecké standardy jsou znalci používány zcela běžně, dvě nájemní smlouvy mezi totožnými subjekty nemohou svědčit o výši nájemného obvyklého v místě a čase a výše nájemného byla stanovena procentuálně ze zjištěné ceny pozemku běžným postupem sazbou 8 % z ceny pozemku s ohledem na jeho komerční využití.

5. Podle obsahu odvolání uplatnila žalovaná odvolací důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. e) a g) o. s. ř. Odvolací soud proto z podnětu tohoto odvolání přezkoumal napadené výroky rozsudku, včetně předcházejícího řízení, v intencích § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. Soud I. stupně provedl dostatečné dokazování, z provedených důkazů učinil odpovídající skutková zjištění, která správně posoudil i po právní stránce. Napadený rozsudek není nepřezkoumatelný, soud I. stupně postupoval při hodnocení důkazů v intencích § 132 a z jeho odůvodnění je ve smyslu § 157 odst. 2 o. s. ř. zřejmé, na jakých skutkových a právních závěrech své rozhodnutí založil. Pro přezkoumatelnost rozhodnutí soudu není podstatné naplnění všech požadavků náležitostí odůvodnění rozhodnutí, ale především zájmu účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání odvolací důvody (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky pod sp. zn. [spisová značka]).

6. Výhrady žalované proti závěru o neplatnosti nájemních smluv, uzavřených mezi ní a městem Slušovice, zcela pomíjejí závěry, učiněné Městským soudem v Praze jako soudem odvolacím v obdobném sporu účastnic (o vydání bezdůvodného obohacení žalované za užívání téhož pozemku v době od [datum] do [datum]) v rozsudku ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací], v němž tento soud se shodě se soudem I. stupně vyložil, že právo hospodařit s majetkem státu mají výlučně státní organizace. Tato skutečnost se podává z §§ 9 až 11 zákona č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, což vylučuje konstrukci žalované o právu obce hospodařit s majetkem státu na podkladě přechodného ustanovení § 68 zák. č. 367/1990 Sb. obcích, [účinnost]. Pozemek od roku 1985 vlastnil stát, nepřešel do vlastnictví obce města Slušovice podle zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí (o vlastnictví obcí) a záznam o právu hospodaření s majetkem státu v katastru nemovitostí ke dni [datum] neměl vliv na vznik, změnu nebo zánik práva (§ 14 odst. 3 zák. č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). Město Slušovice, jak správně uvedl soud I. stupně, nemělo v rozhodné době žádný právní titul pro dispozice s pozemkem a nemohlo tudíž platně uzavřít ani smlouvu o jeho nájmu. Úvahy žalované o vstupu žalobkyně do postavení pronajímatele jsou proto nepřípadné a soud I. stupně správně dovodil neplatnost nájemních smluv, uzavřených žalovanou s městem Slušovice, na níž nemůže poukaz žalované na její údajnou dobrou víru při jejích uzavírání nic změnit. Ve výše uvedeném rozhodnutí Městský soud v Praze v této souvislosti zmínil, že taková obrana žalované nesvědčí, jestliže je podnikatelkou v oblasti realit a lze tedy očekávat, že bude i ve své vlastní věci jednat s náležitou opatrností a znalostí příslušné právní úpravy. V katastru nemovitostí byl ostatně až do [datum] jako vlastník pozemku uveden stát s právem hospodaření pro [anonymizováno] [obec], přesto se v nájemní smlouvě ze dne [datum] město Slušovice označilo za vlastníka pozemku, ačkoliv nebyly splněny podmínky pro přechod jeho vlastnictví podle zákona o obcích, účinného od 24. 5. 1991, jak vyplývá z dokazování provedeného soudem I. stupně (vyjádření města Slušovice ze dne [datum]). V nájemní smlouvě, uzavřené dne [datum] mezi městem Slušovice jako pronajímatelem a žalovanou, bylo již uvedeno, že pozemek vlastní Česká republika, ovšem údaj, že právo hospodaření s majetkem státu náleží obci [obec], zcela zjevně neodpovídal skutečnosti. Soud I. stupně v této souvislosti správně uvedl, ode dne [datum], kdy nabyl účinnosti zák. č. 367/1990 Sb. obcích, jsou obce samostatnými právnickými osobami, jež mohou disponovat jen svým vlastním majetkem, nikoliv majetkem státu. Tyto okolnosti musely být žalované známy a nemohla být v dobré víře na základě zjevně neaktuálního zápisu v katastru nemovitostí, obsahujícího jen údaje, poplatné době před vznikem obecního zřízení a před účinností právní úpravy majetku obcí a majetku státu.

7. Odvolací soud se neztotožnil ani s námitkami žalované ke stanovení výše náhrady za její bezdůvodné obohacení užívání pozemku, která se zásadně poměřuje výší obvyklého nájemného v daném místě a čase (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod [číslo]). Pro zodpovězení odborné otázky výše obvyklého nájemného ustanovil soud I. stupně znalce, z logicky odůvodněných závěrů jeho posudku správně vyšel a žalovaná podrobuje kritice odborné znalecké závěry ze svého laického pohledu. Povolaný znalec zjistil prostřednictvím běžně užívané porovnávací metody (porovnáním cen podobně využitelných pozemků) obvyklou cenu předmětného pozemku a na tom základě provedl odklad obvyklé výše nájemného při vědomí toho, že se jedná o pozemek v zastavěném a zastavitelném území obce, určený pro komerční účely. Znaleckým zadáním nebyl znalec zavázán k tomu, aby vycházel ze znaleckého posudku znaleckého ústavu, podaného v souvislosti se zjišťováním výše bezdůvodného obohacení žalované užíváním pozemku za jiné období (posudek ze dne [datum]) ani z jiných posudků, jež jmenuje v podkladech posudku, ani aby jejich závěry přezkoumával. Neplatné nájemní smlouvy, uzavřené mezi žalovanou a městem Slušovice s nepřiměřeně nízkou výší nájemného (5m2) nemohly být relevantním měřítkem pro znalecký odhad. Své závěry soudní znalec obhájil v rámci svého výslechu a vysvětlil aplikovanou metodu, jejíž volba a použití je a záležitostí výlučně odbornou. Soud není oprávněn posuzovat správnost volby takové metody, podstatné je, zda závěry znaleckého posudku jsou založeny na běžně používaných metodách tzv. lege artis (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], uveřejněné v databázi [anonymizováno]). Soud rovněž nemůže přezkoumávat odborné znalecké závěry, jestliže znalec vysvětlil, na základě jakého srovnání (konkrétních prodejů uskutečněných v roce 2014) dovodil obvyklou cenu pozemku i následné použití koeficientu 8% (blíže horní hranice rozpětí nájemného pro drobné podnikání a při spodní hranici rozpětí nájemného pro komerční podnikání). Odvolací soud zopakováním důkazu znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] za použití § 213 odst. 2 o. s. ř. také zjistil, že znalec zohlednil jak pozitivní stránky pozemku (přiměřená velikost, tvar a konfigurace, dostupnost sítí v místě lokalizace v rámci obce, poloha v zastavěném a zastavitelném území obce a v lokalitě určené územním plánem coby plochy občanského vybavení) tak i jeho negativa (zastavění cizí stavbou, komplikovaný přístup, umístění v záplavovém území stoleté vody, avšak mimo jeho aktivní zónu a mimo manipulační pásmo vodního toku, zásah sesuvného území do pozemku v marginální rozsahu) a obě tyto stránky do stanovení obvyklé ceny pozemku promítl. Odvolací soud proto nemohl přisvědčit tvrzení žalované, že znalecké závěry, z nichž soud I. stupně při stanovení výše nároku žalobkyně vycházel, jsou nepodložené a spekulativní a prostřednictvím popsaných námitek se žalované nepodařilo tyto závěry zásadně zpochybnit.

8. Z uvedených důvodů odvolací soud vyhovující výrok rozsudku podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil, včetně rovněž správného výroku o náhradě nákladů řízení. Žalobkyni nelze upřít právo na náhradu cestovného, neboť v řízení za ni jednají s ohledem na polohu předmětného pozemku věc zaměstnanci územního pracoviště v [obec], jimž byl také udělen souhlas soudu k použití osobního automobilu k cestě na ústní jednání a cestovní náklady tak byly účelně vynaloženy. Podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř. má procesně úspěšná žalobkyně taktéž právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, kterou představuje paušální náhrada výdajů po [částka] za vyjádření k odvolání, přípravu na jednání a účast na jednání odvolacího soudu dne [datum] podle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., a cestovné ve výši [částka] k jednání odvolacího soudu na cestě [obec] – [obec] a zpět v délce dvakrát 300 km při základní sazbě 4, [částka], průměrné spotřebě 4,86/100km a ceně pohonných hmot 37,10 [spisová značka], celkem [částka].