pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č.j. 14 C 107/2019-260

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně řízení co do částky [částka] pro zpětvzetí žaloby zastavil, žalovanou uznal povinnou zaplatit žalobkyním [částka] s příslušenstvím a na náhradě nákladů řízení [částka] a žalobu ohledně částky [částka] s příslušenstvím zamítl. Žalobkyně se po opakovaných změnách žaloby domáhaly na žalované zaplacení částky [částka] z titulu dlužného nájemného a vyúčtované náhrady služeb za užívání nebytového prostoru [číslo] v domě [adresa], na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] v obci [obec] v době od listopadu 2018 do [datum] na základě dle nájemní smlouvy účastníků [číslo] ze dne [datum]. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s námitkou, že nebytový prostor byl v rozhodné době nezpůsobilý ke sjednanému užívání a tím je dán důvod ke slevě (prominutí) nájemného. Namítla dále započtení jejich investic do nebytového prostoru a částky [částka], představující kauci uhrazenou na počátku nájemní vztahu žalobkyním.

2. Soud I. stupně učinil skutková zjištění, popsaná v odstavcích 9. až 20. napadeného rozsudku a dovodil, že žalobkyně daly nájemní smlouvou ze dne [datum] žalované do užívání ve výše uvedeném domě nebytový prostor [číslo] do [datum] a žalovaná se zavázala za jeho užívání platit nájemné ve výši [částka] měsíčně, pro případ prodlení s jakoukoliv platbou se zavázala zaplatit smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05% denně z dlužné částky. Nájem nezanikl žalovanou tvrzenou výpovědí, neboť rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 27 C 193/2019-60 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 35 Co 372/2020-100 bylo pravomocně určeno, že výpověď žalované byla neoprávněná. V řízení bylo prokázáno, že zálohy na služby, spojené s užíváním nebytového prostoru, byly žalobkyněmi vyúčtovány a výslednému nezaplacenému nedoplatku odpovídá žalovaná výše nároku.

3. Soud I. stupně s odkazem na § [číslo], § [číslo], § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 1, § 1970 a § 1982 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.) dovodil, že žalobkyním svědčí právo na úhradu nájemného (a souvisejících plateb) za celé žalované období. K obranným tvrzením žalované uvedl, že žalobkyně sice na výskyt plísní v nebytovém prostoru upozornila (zejména dopisem ze dne [datum]), ale přes zákonné poučení neprokázala, že u nich uplatnila právo na prominutí nájemného z důvodu zdravotní závadnosti prostoru. Ze zápisů z porad žalované toliko vyplývá, že toto sděloval jednatel žalované svým kolegům. Ve své výpovědi jednatel žalované neuvedl, že by právo na slevu z nájmu bylo uplatněno při červnové osobní schůzce a při schůzce [datum] měl v rozčílení zástupcům žalobkyň pouze sdělit, že„ nájemné nebude dále placeno“. Svědek [příjmení] emotivní náboj schůzky potvrdil, avšak nebyl si vědom toho, že by byla požadována sleva z nájemného, taktéž svědkyně [příjmení] [příjmení], která se schůzky neúčastnila přímo, zaznamenala jen značné rozčilení jednatele žalované, nic konkrétního o jeho důvodech či o obsahu projevů účastníků schůzky nevěděla. Soud I. stupně v této souvislosti zohlednil i obsah e-mailové korespondence mezi právními zástupci účastníků, kteří intenzivně komunikovali v době před schůzkou dne [datum] i v následujícím období, v žádné ze zpráv zástupce žalované však nebyl vyjádřen požadavek na slevu z nájemného či na jeho odpuštění v souvislosti se zdravotní závadností prostor. Soud I. stupně uzavřel, že právo na prominutí nájemného nelze žalované přiznat, neboť je uplatnila v rámci odůvodnění odporu, doručeného žalobkyním dne [datum], ve smyslu § [číslo] odst. 3 o. opožděně, jelikož o tvrzené zdravotní závadnosti nebytového prostoru se dozvěděla nejpozději v okamžik seznámení se se závěry Zdravotního ústavu se sídlem v [obec] dne [datum]. Žalovaná neuplatnila nárok na slevu z nájemného ani v souvislosti s tvrzením, že jí byl vstup do nebytového prostoru od konce března [rok] znemožněn, v dopise ze dne [datum] pouze upozornila na výměnu zámku.

4. Námitku započtení investic do předmětu nájmu (podlahy, dveře) soud I. stupně neshledal důvodnou s poukazem na to, že nájemce se v nájemní smlouvě výslovně vzdal práva na kompenzaci za zhodnocení předmětu nájmu. Opodstatněnou shledal námitku započtení kauce ve výši [částka], obsaženou v podání žalované ze dne [datum] a účinnou vůči žalobkyním dne [datum], s přihlédnutím k tomu, že dne [datum] nabyl právní moci rozsudek o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, jímž bylo postaveno najisto, kdy nájem zanikl. Soud I. stupně dovodil, že v tomto okamžiku byla námitka pro svou nespornost k započtení způsobilá a za analogického použití § 2254 odst. 2 o. z. uzavřel, že pohledávka žalované na vrácení jistoty a pohledávka žalobkyň z nejstaršího splatného dluhu ve smyslu § 1933 odst. l o.z. ve stejné výši se navzájem ruší. Žalobě s tímto odůvodněním vyhověl ohledně [částka] s příslušenstvím, ohledně [částka] s příslušenstvím ji zamítl a procesně převážně úspěšným žalobkyním přiznal podle § 142 odst. 2 ve spojení s § 146 odst. 2 věta druhá a § 147 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.) plnou náhradu nákladů řízení ve specifikaci, uvedené v odstavci 42. rozsudku. Náhradu odměny advokáta za vyjádření ze dne [datum] a odvolání ze dne [datum], týkajících se přerušení řízení, žalobkyním nepřiznal s odůvodněním, že řízení bylo přerušeno a jejich odvolání nebylo vyhověno. Konstatoval dále, že podáním ze dne [datum] žalobkyně pouze doplnily svůj nesrozumitelný návrh a závěrečný návrh žalobkyň označil za neúčelný úkon právní služby.

5. Proti rozsudku podali včasné odvolání obě sporné strany. Žalobkyně ve svém odvolání proti zamítavému výroku rozsudku s poukazem na závěry řízení o neoprávněnost výpovědi nájmu dovozovaly, že pro prominutí nájemného žalované nebyly dány ani věcné důvody a že obrana žalované„ činí jejich pohledávku nejistou“ a tudíž nezpůsobilou ve smyslu § 1987 odst. 2 o.z k započtení. Poukázaly dále na smluvní ujednání čl. 7 nájemní smlouvy, že kauci pronajímatel vrátí pouze tehdy, pokud po skončení nájmu nájemce předmět nájmu vyklidí, předá jej pronajímateli a splní ostatní povinnosti stanovené touto smlouvou, tedy apriori i uhrazení dlužného nájemného. Žalovaná však svým povinnostem z nájemní smlouvy nedostála a nemá právo na vrácení kauce, oprávnění k započtení kauce podle § 2254 odst. 2 o. z. má přitom jen pronajímatel a soud I. stupně při úvaze o započtení na nejstarší dluh pominul § 1932 odst. 1 o. z. V odvolání proti výroku o náhradě nákladů řízení žalobkyně dovozovaly, že jim náleží náhrada nákladů i za vyjádření ze dne [datum] a sepis odvolání ze dne [datum], neboť kritériem úspěchu je věc sama a přerušení řízení proto není významné. Vyjádření ze dne [datum] učinily žalobkyně k výzvě soudu, aniž šlo o doplnění nesrozumitelného návrhu a písemné závěrečné vyjádření ze dne [datum] podaly obě strany po dohodě se soudem. Žalobkyně navrhly, aby odvolací soud zamítavý výrok změnil tak, že zaváže žalovanou k úhradě [částka] s příslušenstvím, přizná jim na náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně [částka] a náhradu nákladů odvolacího řízení

6. Žalovaná ve svém odvolání proti vyhovujícímu výroku o věci samé a proti výroku o náhradě nákladů řízení zdůraznila, že předmětný nebytový prostor se stal z důvodu masivního nárůstu plísní pro zdravotní závadnost neuživatelný, na což žalobkyně upozorňovala. [příjmení] nárůst vlhkosti není kryt ujednáním článku 2.2 nájemní smlouvy, které znemožňovalo uplatnění snížení nájemného z důvodu dlouhodobého výskytu vlhkosti obvodového zdiva. Žalobkyně se zároveň zavázaly v případě výskytu vlhkosti ve větším rozsahu podílet se na jejím odstranění, což nečinily. Žalovaná nesouhlasila se závěrem soudu I. stupně, že neprokázala uplatnění práva na odpuštění nájemného z tohoto důvodu a dovozovala, že tento nárok uplatnila při vzájemném jednání účastníků [datum]. Poukázala k tomu na sdělení svého jednatele, že do doby odstranění závadného stavu nebude placeno nájemné, a výpověď svědkyně [příjmení] [příjmení], která uvedla, že„ pan [jméno] byl velmi rozezlen, bouchnul dveřmi a říkal něco o tom, že celou věc budeme chtít řešit a budeme chtít slevu“ a potvrdila, že na konci října nebo začátkem listopadu dostala pokyn k neplacení nájemného. Všichni svědci také potvrdili, že mezi stranami nebyla ujednána žádná forma jednání, jednaly spolu i osobně bez pořizování záznamu a nárok na slevu z nájemného může být ve smyslu literatury uplatněn i ústně. Výpověď svědků [příjmení] a [příjmení] jsou nevěrohodná, svědek [příjmení] uvedl jen své domněnky a svědek [příjmení] je přímým příbuzným žalobkyň, tudíž je ve věci podjatý. Žalovaná shrnula, že vadu nebytových prostor vytkla, právo na prominutí nájemného uplatnila řádně a včas a jelikož žalobkyně na její sdělení ohledně zastavení plateb nájemného nereagovaly, zaplatila nájemné naposledy za měsíc říjen. Navrhla, aby odvolací soud napadený výrok rozsudku změnil a žalobu v plném rozsahu zamítl.

7. Žalobkyně navrhly potvrzení vyhovujícího výroku rozsudku a ve vyjádření k odvolání žalované odmítly závěr, že je žalovaná na závadnost prostoru [číslo] upozorňovala. Zdůraznily, že žalovaná nebytový prostor užívala bez výhrad po dobu 17 let, na jeho zdravotní nezávadnost neupozorňovala ani po povodních v roce [rok] a v roce [rok] byl podle jejích požadavků na náklady žalobkyň rekonstruován. O jeho zdravotní závadností se žalovaná zmínila poprvé až v dopise ze dne [datum], kdy již měla zajištěny nové obchodní prostory a dovolávala se vyjádření SZÚ, jež se vztahovalo k nebytovému prostoru [číslo] s již ukončeným nájmem. Dne [datum] přitom zástupce žalované žalobkyně žádal o ukončení nájmu nebytového prostoru [číslo] z kapacitních důvodů, aniž vytýkal jakýkoliv jeho nedostatek. Žalobkyně se osobně žádných jednání v roce 2018 neúčastnily a nemohlo tedy vůči nim být ústně uplatněno právo na prominutí či slevu z nájemného, svědek [příjmení] byl pověřen pouze běžnou správou domu a nebyl oprávněn k hmotněprávním úkonům. Z výpovědí svědků v souvislosti se schůzkou dne [datum] lze (posuzováno krajně ve prospěch žalované) dovodit, že se bude řešit sleva z nájmu za určitých okolností, v žádné výpovědi však nezaznělo, že by na uvedeném jednání žalovaná uplatnila právo na prominutí nájemného.

8. Z obsahu odvolání účastnic se podávají odvolací důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. e) a g) o. s. ř. Odvolací soud proto z jejich podnětu přezkoumal napadený rozsudek v intencích § 212 a § 212a odst. 1, 5 o. s. ř., včetně předcházejícího řízení, a po doplněném dokazování v souladu s § 213 odst. 2 o.s.ř. shledal důvodným pouze odvolání žalobkyň. Z pohledu uplatněného nároku soud I. stupně správně považoval za stěžejní prokázání včasného uplatnění nároku na slevu či prominutí nájemného žalovanou, nejpozději ve smyslu § 2208 odst. 3 o. z. do šesti měsíců ode dne, kdy zjistila, že nebytový prostor je (podle jejího tvrzení) neuživatelný. Otázkou oprávněnosti takového nároku se soud I. stupně blíže nezabýval a výtky žalobkyň stran jeho závěrů v tomto směru jsou bezdůvodné. Soud I. stupně pouze zmínil, že žalovaná na existenci plísní žalobkyně upozornila v návrhu na ukončení nájmu z [datum], což je skutečnost, vyplývající z uvedeného důkazu, nemá však pro rozhodnutí sporu zásadní význam. Z logiky tvrzení samotné žalované se podává, že její nárok na slevu či prominutí nájemného musel být uplatněn nejpozději do šesti měsíců od doby, kdy se seznámila s odborným stanoviskem Zdravotního ústavu v [obec], tedy nejpozději do uplynutí šesti měsíců ode dne [datum], kdy se o tomto stanovisku podle vlastního tvrzení dověděla (viz protokol o jednání dne [datum]). Žalovaná tvrdila, že tento nárok byl uplatněn ústně při schůzce dne [datum], výpovědi svědků o průběhu této schůzky a obsahu sdělení jejích účastníků však takovou skutečnost nepotvrzují. Z výpovědí svědků [jméno], [příjmení] a [příjmení] [příjmení], jak jsou zachyceny v protokolech z jednání, vyplynulo, že jednatel žalované sice o neplacení nájemného v souvislosti se stavem pronajatého prostoru hovořil, ani z jeho vlastní výpovědi však nelze dovodit konkrétní uplatnění nároku na slevu či prominutí nájemného za konkrétní období. Takovou skutečnost nelze vyvodit ani ze zmínky ve výpovědi svědkyně [příjmení] [příjmení], jež měla z povzdálí slyšet, že jednatel žalované„ říkal něco o tom, že budeme chtít slevu“, což je tvrzení ohledně záměru budoucího jednání, nadto nekorespondující s výpovědí samotného jednatele, jenž se o byť i letmém požadavku na slevu z nájemného nezmínil a nezmínil se o něm ani svědek [příjmení], mající na starosti právní záležitosti žalované, který byl (oproti svědkyni [příjmení] [příjmení]) přímým účastníkem této schůzky. Soud I. stupně vzal v kontextu provedených svědeckých výpovědí správně v úvahu i to, že žalovaná se o nároku na slevu či prominutí nájemného nezmínila v následně vedené korespondenci, ani v dopise ze dne [datum], v němž se domáhala ukončení nájmu nebytového prostoru [číslo] dohodou z důvodu jeho nezpůsobilosti pro výskyt plísní (přestože ještě dne [datum] chtěla ukončit tento nájem z důvodu nedostatečné kapacity prostor). Žalovaná ostatní takový zásadní hmotněprávní úkon nezmínila ani v rámci své procesní obrany ve vyjádření k žalobě ze dne [datum], v němž vyslovila přesvědčení, že má právo na prominutí nájemného. Skutečnost, že takový úkon učinila, zmínila poprvé až po poučení při ústním jednání dne [datum] Odvolací soud proto nemá, s níže uvedenou výjimkou, výhrady ke skutkovým a právním závěrům soudu I. stupně, který hodnotil provedené důkazy ve smyslu § 132 o. s. ř. a na základě všech zjištěných skutečností správně uzavřel, že žalovaná včasné uplatnění práva na slevu či prominutí nájemného neprokázala.

9. O věrohodnosti postupu samotné žalované nesvědčí ani závěry odvolacího soudu v pravomocně skončeném řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, z nichž vyplývá, že v prosinci 2018 klamavě deklarovala předání klíčů od nebytového prostoru, které nepasovaly do zámků, a tento prostor podnajala přes výslovný zákaz žalobkyň třetí osobě (rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 27 C 193/2019-60, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 35 Co 372/2020-100). Rovněž z hlediska tvrzení žalované, že jí byl znemožněn přístup do nebytového prostoru od konce března 2019, soud I. stupně učinil správný závěr o neuplatnění práva na prominutí nájemného. Toto tvrzení žalované je mimo to v rozporu se závěry výše citovaného pravomocného rozhodnutí ve věci přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu a odporuje logice věci, když to byla naopak žalovaná, která se snažila přimět žalobkyně ke skončení nájmu před uplynutím sjednané doby nájmu. Námitky žalované, předestřené v podaném odvolání, nejsou z popsaných důvodů způsobilé zvrátit věcnou správnost uvedeného závěru soudu I. stupně, odvolací soud proto jeho rozsudek ve výroku žalobě vyhovujícím podle § 219 o.s.ř. potvrdil.

10. Závěr soudu I. stupně o důvodnosti započtení žalovanou složené kauce ve výši [částka] na žalobní nárok odvolací soud správným neshledal. Započtení pohledávek je jako způsob zániku závazku upraveno v § 1982 a násl. o. z. a jeho podstata spočívá v tom, že mají-li strany vůči sobě vzájemné pohledávky s plněním stejného druhu, může každá z nich učinit vůči té druhé projev vůle směřující k započtení. Započítávané pohledávky pak zaniknou v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí. Ve smyslu § 1987 odst. 1 o. z. lze započítat jen pohledávky, uplatnitelné před soudem, čímž je nutno rozumět pohledávky splatné a tedy soudní cestou vymahatelné (výjimku představuje pouze § 1989 odst. 2 o. z., nevztahující se na daný případ). Z uvedeného vyplývá, že započitatelnou pohledávkou je zásadně jen pohledávka splatná. Ustanovení § 2254 odst. 1 o. z., aplikované ve věci soudem I. stupně, je speciálním ustanovením, týkajícím se výlučně nájmu bytu. Předmětem nájemní smlouvy v daném případě byl nájem nebytového prostoru sloužícího k podnikání, řídící se zvláštní právní úpravou v § 2302 a násl. o. z. a obecnými ustanoveními o nájmu. Zásadně podstatné v tomto směru je však ujednání nájemní smlouvy, obsažené v čl. 7 4, podle něhož je po skončení nájmu pronajímatel povinen vrátit kauci, popřípadě její zbývající část nájemci ve lhůtě do pěti dnů ode dne, kdy nájemce vyklidí předmět nájmu, předá jej pronajímateli a splní ostatní povinnosti stanovené touto smlouvou (důkaz nájemní smlouvou odvolací soud zopakoval v souladu s § 213 odst. 2 o. s. ř.). S ohledem na výše uvedené závěry o dluhu na nájemném za žalované období je zjevné, že žalovaná zcela nesplnila povinnosti, vyplývající pro ni z nájemní smlouvy, její pohledávka na vrácení kauce se tak nestala splatnou a žalovaná ji nemohla s úspěchem použít k započtení na žalobní nárok. Tato obrana žalované proto nemůže být úspěšná a odvolací soud z tohoto důvodu zamítavý výrok rozsudku podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil a žalobě ohledně [částka] s příslušenstvím vyhověl, neboť soud I. stupně správně dovodil, že žalovaná částka odpovídá dlužnému nájemnému za období od listopadu [rok] do [datum] (10 × 95 000+47 500) a nedoplatku vyúčtování služeb ve výši [částka].

11. Podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a § 146 odst. 2 věta druhá o.s.ř. ve spojení s § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. mají procesně úspěšné žalobkyně (za situace, kdy i v rozsahu zastavení řízení byla žaloba podána důvodně) právo na náhradu nákladů řízení. Odvolací soud přisvědčil jejich argumentaci, že pro rozhodnutí o náhradě nákladů řízení je rozhodný konečný výsledek řízení ve věci samé a pro nárok na náhradu odměny jejich advokáta za vyjádření ze dne [datum] a za odvolání ze dne [datum] k otázce přerušení řízení proto není významné, jak bylo o této procesní otázce rozhodnuto. Písemný závěrečný návrh shledal odvolací soud oproti závěru soudu I. stupně účelně provedeným úkonem, neboť takový postup účastníků soud I. stupně při ústním jednání dne [datum] připustil. Účelným úkonem právní služby však neshledal podání žalobkyň ze dne [datum], jež bylo pouze vysvětlením rozsahu částečného zpětvzetí žaloby k výzvě soudu. Náhrada nákladů žalobkyň za řízení před soudem I. stupně sestává z náhrady soudního poplatku ve výši celkem [částka] (19 560 + 13 881 + 16 625 + 4 x 1 000), náhrady odměny advokáta z tarifní hodnoty [částka] za 3 úkony (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, žaloba) po [částka] podle § 7 bod 6 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), z tarifní hodnoty [částka] za 1 úkon (podání ze dne [datum]) ve výši [částka] a za 2 úkony (odvolání ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum]) ve výši poloviny mimosmluvní odměny po [částka] podle § 11 odst. 2 písm. a) advokátního tarifu, z tarifní hodnoty [částka] za 10 úkonů (podání ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], jednání dne [datum] přesahující 2 hodiny, jednání dne [datum] přesahující 4 hodiny, jednání dne [datum], závěrečný návrh) po [částka] a za 6 úkonů (návrh na nařízení předběžného opatření ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], ze dne [datum], odvolání ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], ze dne [datum]) ve výši poloviny mimosmluvní odměny po [částka] podle § 11 odst. 2 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu, z 22 paušálních náhrad výdajů advokáta po [částka] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a z 21 % náhrady za daň z přidané hodnoty (DPH) ve výši [částka], celkem [částka]. Náhrada nákladů žalobkyň za odvolací řízení sestává z náhrady soudního poplatku ve výši [částka], náhrady odměny advokáta za 1 úkon z tarifní hodnoty [částka] (odvolání) ve výši [částka], za 1 úkon z tarifní hodnoty [částka] (vyjádření) ve výši [částka] a za 1 úkon z tarifní hodnoty [částka] (účast na jednání) ve výši [částka], ze 3 paušálních náhrad výdajů po [částka] a z 21 % náhrady za DPH ve výši [částka], celkem [částka].