Rozhodnutí 20 Co 319/2024-283

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu ohledně částek 15 000 Kč s příslušenstvím a 45 000 Kč s příslušenstvím a vzájemný návrh žalované o zaplacení 25 500 Kč a žalované uložil povinnost zaplatit žalobci 180 000 Kč s příslušenstvím, 225 000 Kč s příslušenstvím, 225 000 Kč s příslušenstvím a na náhradu nákladů řízení 178 801,60 Kč. Žalobce se domáhal na žalované zaplacení 600 000 Kč z titulu dlužného nájemného za období od května do srpna 2021 za užívání jeho bytových jednotek [číslo] (fakticky představujících 12 bytů), v domě č.p. [číslo], který je součástí pozemku parc. č. [číslo] v k.ú. [adresa], pronajatých žalované nájemní smlouvou ze dne 9. 11. 2018. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s obranou, že v rozhodné době činilo nájemné na základě vzájemné dohody pouze 166 500 Kč a žalobce proto může požadovat pouze částku 456 000 Kč, proti níž započetla pohledávky na slevu z nájemného od 13. 8. 2019 do 4. 3. 2020 z důvodu rekonstrukce sklepa, od 30. 3. 2021 do 24. 5. 2021 z důvodu výměny oken a od 27. 5. 2021 do 31. 8. 2021 z důvodu renovace fasády celkem ve výši 481 500 Kč a v přesahující částce 25 500 Kč vznesla vzájemný návrh.

2. Soud I. stupně učinil skutková zjištění, popsaná v odstavcích 10. až 108. rozsudku, která posuzoval podle § 2201, § 2202, § 2210 a § 2295 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.). Vyšel ze skutečnosti, že nájemní vztah účastníků, založený smlouvou z 9. 11. 2018, skončil výpovědí pro neplacení nájemného ke dni 21. 8. 2021 a že v rozhodném období od května do srpna 2021 žalobci vznikl nárok na nájemné, sjednané (kromě prvního půl roku, kdy bylo sníženo) ve výši 225 000 Kč měsíčně. Žalobce sice následně žalované poskytl slevu na částku 166 500 Kč měsíčně a navrhoval i její pokračování od května 2021, vždy však připojil další podmínky, primárně spočívající v doplacení dluhu. Za použití 1740 o. z. soud I. stupně dovodil, že tyto nabídky nebyly žalovanou bez výhrad přijaty a od května 2021 nebyla uzavřena žádná dohoda o snížení nájmu. Žalovaná nemohla být v dobré víře, že z návrhů žalobce platí pouze to, co je pro ni výhodné (snížení nájmu) a k ostatnímu není třeba přihlížet. Není rozhodné, jaký nárok žalobce uplatnil v jiném řízení, žalobci často z různých důvodů neuplatňují nároky v jejich úplnosti, ostatně i v tomto řízení účastníci uvedli, že existuje i řada dalších nároků, které doposud nepožadovali. Žalovaná před podáním žaloby uplatnila nárok na slevu z nájemného dopisem ze dne 7. 2. 2019, který však není platným zápočtem, neboť jsou započteny dvě samostatné pohledávky proti jedné a není konkrétně uvedeno, která ze dvou pohledávek a v jaké části by měla zápočtem zaniknout. Nárok na slevu byl dále uplatněn ve vyjádření k žalobě ze dne 5. 2. 2022 s ohledem na dobu vzniku nároků žalované během tříleté lhůty podle § 2210 o. z. Z hlediska žalovanou tvrzených vad předmětu nájmu soud I. stupně zjistil, že klienti žalované si stěžovali na situaci v domě v průběhu rekonstrukce, nejčastěji na hluk v brzkých ranních hodinách, pach z užitých nátěrů, z odpadu, na prašnost a obecný nepořádek v domě, případně na chování pracovníků, kteří rekonstrukci prováděli či na to, že k výměně oken nedošlo v avizovaném termínu. Řada hostů proto požadovala předčasné ukončení nájmu či slevu, docházelo k rušení rezervací, jejichž důvodem byly z velké části nepochybně rekonstrukce, což vyplývá z negativních recenzí klientů žalované. Soud I. stupně uzavřel, že rekonstrukce v domě probíhaly a působily uživatelům domu značné nepohodlí, byť ke zklamání klientů a k rušení rezervací přispěla i ne zcela poctivá inzerce žalované a skutečnost, že se jedná o nemovitost na místě s prakticky nejhlučnějším provozem v [místo]. Rekapituloval slevy, které žalobce v průběhu nájemního vztahu žalované poskytoval (nejprve 15 000 Kč měsíčně během prvního půl roku a 25 000 Kč v roce 2018, které se však žalobou uplatněného nároku netýkaly), konkrétně částku 80 000 za rekonstrukci sklepních prostor, slevu ve výši 225 000 Kč (v rozsahu 50% nájemného v březnu a dubnu 2020), na níž navazovala sleva od května 2020 do dubna 2021 ve výši téměř 60 000 Kč měsíčně (26%), takže při neuplatnění inflace měla žalovaná po celý tento rok slevu cca 30%. Za kompenzaci slevy označil s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1863/2022 i skutečnost, že žalobce nezvýšil od roku 2020 ve smyslu smluvního ujednání nájemné o inflaci 3,2%. Uvedl, že podle ustálené judikatury je v případech, kdy probíhá celková rekonstrukce domu, poskytována sleva 30 %. Dovodil, že za dobu rekonstrukce sklepů od 13. 8. 2019 a 10. 11. 2019 žalobce neodpovídá, neboť se jednalo o rekonstrukci jednotek druhého vlastníka domu, a uzavřel, že žalované náleží z tohoto důvodu sleva z nájemného za dobu od 10. 11. 2019 do konce února 2020 (s výjimkou doby vánočních svátků, kdy byly práce přerušeny) v rozsahu 10 %, kompenzovaná slevou ve výši 80 000 Kč a nezvýšením nájemného o inflaci. Ohledně výměny oken poukázal soud I. stupně na to, že tuto výměnu jednatel žalované sám požadoval a bylo nutno předpokládat, že takový projekt přinese značnou míru diskomfortu. Bylo prokázáno, že uživatelé bytů neposkytli vždy nezbytnou součinnost, což mělo vliv na narušení harmonogramu výměny oken. Žalovaná doznala, že samotná výměna oken proběhla do 16. 4. 2021 a poté následovala jen úprava parapetů, oprav apod. Soud I. stupně shledal dostatečnou slevu ve výši 30 %, kompenzovanou tím, že žalované byla poskytnuta až do konce dubna (byť primárně z důvodu dopadu pandemie Covid-19) sleva 26 % a žalobce neuplatnil nárok na zvýšení nájemného o inflaci 3,2 %. Fasáda byla renovovaná od 27. 5. 2021 do 18. 8. 2021 a první tři týdny do 15. 6. 2021 nebylo možno v bytových jednotkách otvírat okna. Za toto období soud I. stupně přiznal žalované za každý den slevu ve výši 3 000 Kč (z celkového denního nájmu 7 500 Kč), celkem ve výši 15 000 Kč za měsíc květen 2021 a 45 000 Kč za měsíc červen 2021. Za následující období ji nepřiznal, neboť z videa pořízeného v jednotce je zjevné, že fólie na budově je světlá, osoba v jednotce nejeví žádné obtíže s dýcháním, jednotku bylo možno vyvětrat a její uživatelé nebyli omezeni venkovní průhlednou folií. Pro rozhodnutí ve věci soud I. stupně nepovažoval za podstatnou argumentaci žalované, že nebyla žalobcem o rekonstrukcích dostatečně informována. Vzhledem k tomu, že se žalobci předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě o dlužném nájemném a žalované se ve větší míře nepodařilo tato tvrzení vyvrátit, soud I stupně žalobě ve větší míře vyhověl, včetně úroků z prodlení dle § 1970 o. z., zatímco vzájemný návrh žalované zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl ve prospěch žalobce podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.).

3. Proti vyhovujícímu výroku rozsudku a zamítavému výroku o vzájemné žalobě, včetně výrokuo náhradě nákladů řízení, podala žalovaná včasné odvolání. S obsáhlou argumentaci dovozovala, že v rozhodném období bylo účastníky dohodnuto snížení nájemného na 166 500 Kč měsíčně v důsledku pandemie Covid-19, k čemuž poukazovala na vzájemnou komunikaci účastníků, kterou chápala tak, že nastavená sleva z nájmu pokračuje. Žalobce ji od dubna 2021 nevyzval k úhradě vyššího nájemného a v žalobě o zaplacení 128 325,55 Kč počítal s nájemným ve výši 166 500 Kč. Závěr o kompenzací slevy neuplatněním zvýšení nájemného v důsledku inflace je nepřiměřeným výkladem závěrů rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1863/2022, neboť žalobce neinformoval žalovanou, že jí hodlá poskytnout slevu tímto způsobem. Žalovaná rozporovala závěry soudu I. stupně ohledně doby rekonstrukce sklepních prostor s výtkou, že neprovedl důkaz stavebním deníkem a pominul § 2212 odst. 3 o. z., zakládající právo na slevu z nájemného i v případě, že je nájemce dotčen jednáním třetí osoby. Věci žalované ve sklepě žalobce nemohly vést k odložení rekonstrukce sklepů žalobce a výpověď svědkyně [jméno FO], z níž soud I. stupně vycházel, je nepřesná a v rozporu s jí doloženými důkazy, tudíž je nevěrohodná. Rekonstrukce sklepů ve skutečnosti trvala 6 a půl měsíce a soud I. stupně neodůvodnil, proč za dostatečnou považoval slevu z nájemného v rozsahu 13,2 %, a nesprávně zohlednil slevu ve výši 50 % nájemného, poskytnutou z důvodu koronavirové epidemie. Ohledně výměny oken bylo prokázáno, že si hosté opakovaně stěžovali na postup dělníků a nedodržování termínů. Žalovaná výměnu oken nepožadovala, tento závěr soud I. stupně učinil jen z výpovědi svědkyně [jméno FO], a sleva za měsíce březen a duben 2021 byla poskytnuta výhradně v souvislosti s pandemií Covid-19. Bezprostředně po výměně oken navazovala oprava fasády, která již byla pro nájemce fatální, klienti žalované neměli možnost užít si údajný komfort jednotek, zvýšený výměnou oken, a podnájemní vztah byl ukončen, protože jednotky byly takřka nepronajmutelné z důvodu bezohledného přístupu pronajímatele. Opravou fasády byli podnájemníci značně omezeni, omezení představovala i samotná neprůhledná fólie bez ohledu na možnost pootevření okna a před okny domu stálo velké lešení, po kterém celý den chodili dělníci. Klienti žalované popisovali velké nepohodlí, zápach a prach z úpravy fasády budovy, žalovaná měla proto mnoho zrušených plánovaných podnájmů, k čemuž soud I. stupně nepřihlédl a nevyslechl jí navrhované svědky z řad jejích klientů. Rekonstrukce domu probíhala téměř rok, nájemní vztah přitom trval 32 měsíců a bylo prokázáno, že klienti žalované byli nad míru obvyklou omezeni v užívání jednotek, čímž pronajímatel porušil svou základní povinnost ve smyslu § 2205 o. z. Soud I. stupně se rovněž nezabýval tím, že žalobce plánované rekonstrukce před uzavřením nájemní smlouvy v rozporu s principem poctivosti ve smyslu § 6 o. z. zatajil. Odvolatelka navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

4. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Ve vyjádření k odvolání uvedl, že soud I. stupně pečlivě zhodnotil provedené důkazy a učinil správný skutkový i právní závěr, další důkazní návrhy zamítl jako nadbytečné. Skutková zjištění vyplývají z provedených důkazů a žalovaná nemístně dovozuje, že svědkyně [jméno FO] je ve sporu zainteresovaná jen proto, že pro žalobce vyřizovala určité záležitosti. Při takové absurdní interpretaci by byl nedůvěryhodným každý svědek s vazbou na některého z účastníků (též klientka žalované [jméno FO]). Nájemní smlouvou bylo sjednáno nájemné 225 000 Kč měsíčně a k žádné dohodě o jeho snížení v žalovaném období nedošlo. Nabídky na jeho snížení byly podmíněny splněním sjednaných povinností žalované a dodatek nájemní smlouvy nebyl nikdy podepsán. Poskytnuté slevy 15 000 a 25 000 Kč se netýkají rozhodného období a u slev za březen a duben 2020 a v období od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2021 žalovaná pomíjí, že žalobce neměl žádnou povinnost z důvodu mimořádných opatření proti šíření Covid-19 slevu poskytovat. Bylo výlučným rozhodnutím žalované pronajmout si od žalobce jednotky za účelem jejich krátkodobého pronajímání turistům a nesla podnikatelské riziko z takového rozhodnutí vyplývající. V uvedené době mohla nájem ukončit, rozhodla se v něm však pokračovat s tím, že se změní okruh podnájemců, od nichž inkasovala nájemné, a to i po skončení nájmu. Za měsíce březen a duben 2020 a následně v období od května 2020 do dubna 2021 se jednoznačně jednalo o slevu na nájemném, na kterou žalobce přistoupil ve snaze vyřešit veškeré neshody z minulosti a kompenzovat omezení související s plánovanou rekonstrukcí.

5. Z obsahu odvolání žalované se podávají odvolací důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. d), e) a g) o. s. ř. Odvolací soud proto přezkoumal napadené výroky rozsudku v intencích § 212 a § 212a o. s. ř., včetně předcházejícího řízení, a odvolání shledal důvodným jen zčásti. Soud I. stupně provedl ve věci obsáhlé a dostatečné dokazování a z provedených důkazů učinil odpovídající skutková zjištění, jeho skutkové a právní závěry však musí odvolací soud korigovat. Prvořadou otázkou je to, zda žalovaná v rámci své obrany proti nároku (v rozsahu 456 000 Kč, když ve zbývajícím rozsahu má nárok na úhradu nájemného za nedůvodný) provedla řádné započtení vlastních pohledávek ve smyslu § 1982 o.z. Soud I. stupně správně nepřikládal váhu zápočtu ze dne 7. 2. 2022 z důvodu jeho neurčitosti, z tohoto pohledu se však dostatečně nezabýval projevem vůle žalované, obsaženým v jejím vyjádření ze dne 2. 5. 2022. Podstata započtení pohledávek jako jednoho ze způsobů zániku závazku spočívá v tom, že mají-li strany vůči sobě vzájemné pohledávky s plněním stejného druhu, může každá z nich učinit vůči té druhé projev vůle směřující k započtení, započítávané pohledávky pak zaniknou v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí. K vyvolání následků započtení je třeba dostatečně určitého kompenzačního úkonu, jímž může být buď dohoda účastníků či jednostranné právní jednání, které má charakter hmotněprávní skutečnosti a nejde tedy jen o procesní úkon účastníka řízení. Takové právní jednání učinila žalovaná ve vyjádření ze dne 2. 5. 2022, jímž proti pohledávce žalobce v rozsahu 456 000 Kč započetla své pohledávky celkem v rozsahu 481 500 Kč s tím, že v přesahující výši 25 500 Kč jde o vzájemný návrh. Z tohoto podání žalované je současně zřejmé, že se jedná o pohledávky z titulu slevy na nájemném v rozsahu 20 % měsíčního nájemného za období od 13. 8. 2019 do poloviny března 2020, kdy byly rekonstruovány sklepní prostory budovy, za období od 30. 3. 2021 do konce května 2021, kdy byla v domě měněna okna a za dobu od května do srpna 2021, kdy docházelo k opravě fasády domu. Žalovaná tak započítávala minimálně tři samostatné pohledávky z titulu slevy na nájemném s časově a věcně odlišnou skutkovou podstatou vzniku práva žalované na tuto slevu, spočívající v samostatných důvodech rušení nájemního práva žalované (rekonstrukce sklepa, výměna oken, oprava fasády). Takové započtení je však pro svoji neurčitost ve smyslu § 553 odst. 1 o. z. právním jednáním zdánlivým, k němuž se podle § 554 o. z. nepřihlíží. Provádí-li strana započtení více pohledávek jednostranným právním jednáním, musí z něj být patrné, která pohledávka se započítává a vůči které pohledávce je započtení činěno, případně do jaké výše. U pohledávek, jež započítává žalovaná je požadavek na jejich přesnou identifikaci bezvýjimečný, neboť započítává více svých pohledávek, jež ve svém souhrnu převyšují pohledávku žalobkyně. Nejvyšší soud dovodil v rozsudku ze dne 18. 12. 2009, sp. zn. 23 Odo 932/2006, že v případě započtení více vzájemných pohledávek musí ten, kdo činí kompenzační úkon určit, které pohledávky mají provedeným započtením zaniknout, projev vůle směřující k započtení musí být tedy určitý do té míry, aby z něj bylo možné jednoznačně určit, které pohledávky a do jaké výše započtením zanikají. Tyto náležitosti však podání žalované nesplňuje, když k započtení označila celkovou pohledávku 481 500 Kč, aniž by rozlišila, které jednotlivé nároky z titulu slev z nájemného a v jakém rozsahu byly použity k započtení vůči čtyřem pohledávkám žalobce z titulu dlužného nájemného. Tato neurčitost nebyla odstraněna ani podáním žalované ze dne 23. 10. 2023, v němž jen upřesnila pohledávku z titulu slevy na nájemném z důvodu rekonstrukce sklepa od 13. 8. 2019 do 4. 3. 2020 ve výši 306 000 Kč, pohledávku na slevu z nájemného z důvodu výměny oken za období od 30. 3. 2021 do 24. 5. 2021 ve výši 62 160 Kč a pohledávku na slevu z nájemného z titulu opravy fasády ve výši 116 550 Kč za období od 27. 5. 2021 do 18. 8. 2021, tedy tři pohledávky z odlišných důvodů pro slevu z nájemného. Nároky žalované, založené na toliko zdánlivém právním jednání započtení, včetně vzájemného návrhu, tak nemohly být v tomto řízení posouzeny jako opodstatněné, a bylo možné zkoumat toliko to, zda a v jaké výši náleží žalované sleva z nájemného v rozhodném období od května do srpna 2021. Náleží-li totiž nájemci sleva z nájemného, je v rozsahu této přiměřené slevy zproštěn povinnosti platit nájemné a pronajímatel se ho nemůže v tomto rozsahu domáhat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2170/2009).

6. S ohledem na zamítavý výrok ohledně částky 15 000 Kč, požadované za měsíc květen 2021, který nebyl napaden odvoláním, bylo předmětem přezkumu odvolacího soudu pouze období od června do srpna 2021. Odvolací soud se ztotožnil se správnými závěry soudu I. stupně ohledně výše nájemného 225 000 Kč měsíčně v tomto období, na něž lze zcela odkázat s připomenutím čl. VIII. bod 4. nájemní smlouvy, podle něhož mohla být smlouva změněna jen písemnou dohodou obou stran. Žalobce dal v e-mailu ze dne 11. 2. 2021 žalované jasně najevo, že trvá na změně smlouvy ohledně výše nájemného jen tímto způsobem (§ 564 o. z.) a mezi účastníky je nesporné, že k takové změně nájemní smlouvy nikdy nedošlo. Žalovaná tak nemohla být v dobré víře, že má platit nižší nájemné a není podstatné, zda žalobce za jiné období nižší nájemné fakticky akceptoval či zda uplatňoval proti žalované v jiném soudním řízení jinou (nižší) výši nájemného. V období od června do srpna 2021 probíhala oprava fasády celého domu a na základě provedeného dokazování je zřejmé, že podnájemci bytů byli z tohoto důvodu podstatně omezeni v užívání bytových jednotek s nárokem na slevu z nájemného dle § 2210 odst. 2 o. z. Žalovaná ji uplatnila včas během subjektivní tříleté promlčecí lhůty, běžící ode dne, kdy se dověděla o skutečnostech, rozhodných pro uplatnění práva (§ 619 odst. 2, § 629 odst. 1 o. z.), neboť ze zákona nevyplývá, že by byl nájemce povinen právo na slevu uplatnit nejprve u pronajímatele pod sankcí nepřiznání práva soudem, jako je tomu v případě § 2208 odst. 3 o. z. Žalované odvolací soud přisvědčil v tom, že při opravě fasády domu nepředstavuje omezení uživatele bytu pouze nemožnost otevřít okna a větrat, ale nepohodlí je spojené se samotným umístěním venkovní folie na oknech, byť i částečně průhledné, a s vlastní stavební činností (lešení, pohyb dělníků po lešení, prach, hluk, zápach). Nárok žalované na slevu z nájemného je tak opodstatněný po celé období od června do srpna 2021. Odvolací soud přisvědčil žalované, že za kompenzaci slevy z nájemného nelze považovat nezvýšení nájemného o inflaci za situace, kdy absentuje právní jednání žalobce, jímž by projevil vůli žalované takovou formou slevu z nájemného z konkrétního důvodu poskytnout. Podstatnějšímu omezení uživatelů bytů v měsíci červnu, kdy nebylo možné v jednotkách větrat, odpovídá sleva ve výši 20 % z měsíčního nájemného. Sleva 40 %, s níž kalkuloval soud I. stupně za polovinu června 2021, je v případě rekonstrukce toliko vnějšího pláště domu nepřiměřeně vysoká, neboť nepohodlí s tím spojené se vlastního užívání bytu nedotýká. Soudem I. stupně přiznaná sleva 45 000 Kč je proto odpovídající za celý měsíc červen 2021. V následujících dvou měsících, kdy bylo možné bytové jednotky větrat a omezení tedy bylo menší, představuje přiměřenou slevu z měsíčního nájemného částka 33 750 Kč (15 %). V rozsahu této částky za dva měsíce červenec a srpen 2021 i s příslušenstvím proto odvolací soud změnou vyhovujícího výroku podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. žalobu zamítl, zatímco ve zbývajícím rozsahu vyhovující výrok napadeného rozsudku jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

7. Podle § 142 odst. 2 ve spojení s § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. má v řízení před soudem I. stupně z 82% úspěšný žalobce právo na 64 % náhradu nákladů řízení. Tato náhrada sestává ze zaplaceného soudního poplatku 27 600 Kč, z odměny advokáta za 11 úkonů právní služby (převzetí věci, kvalifikovaná výzva k plnění, žaloba, podání ve věci samé ze dne 31. 8. 2022, ze dne 19. 5. 2023, účast na jednání ve dnech 14. 4. 2023, 23. 6. 2023, 25. 9. 2023, 27. 11. 2023, 8. 1. 2024 a 4. 3. 2024) ze žalobcem požadované tarifní hodnoty 690 000 Kč po 11 060 Kč dle § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), z 11 režijních paušálů náhrady jeho výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a z 21 % náhrady za daň z přidané hodnoty (DPH) ve výši 26 242 Kč, celkem 178 802 Kč, z čehož 64 % činí 114 433 Kč. V odvolacím řízení, jehož předmětem byla částka 655 500 Kč, měl žalobce úspěch v rozsahu 90 % předmětu řízení a má tudíž právo na 80 % náhradu nákladů. Tato náhrada sestává z odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření, účast na jednání dne 10. 10. 2024) po 10 940 dle § 7 bodu 6 advokátního tarifu, ze dvou režijních paušálů po 300 Kč a z 21 % náhrady za DPH ve výši 4 721 Kč, celkem 27 201 Kč, z čehož 80 % činí 21 761 Kč. Za řízení před soudy obou stupňů tudíž žalobci náleží náhrada nákladů řízení ve výši 136 194 Kč (114 433+21 761).