pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí] č.j. 52 C 386/2014-291

1. Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobu, kterou se žalobkyně domáhala na žalovaném zaplacení [částka] s příslušenstvím a žalobkyni uložil povinnost zaplatit na náhradu nákladů řízení žalovanému [částka] a České republice [částka]. Žalobkyně se na žalovaném domáhala zaplacení uvedené částky s příslušenstvím s odůvodněním, že ji vynaložila na stavební úpravy nebytového prostoru, pronajatého jí žalovaným. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s poukazem na to, že nájemní smlouvou se nezavázal k úhradě investic žalobkyně, která by tak po skončení nájemního vztahu měla právo pouze na případnou náhradu za zhodnocení prostor. Mezi účastníky bylo sporné, zda nájemní vztah skončil předáním prostor žalobkyní dne [datum] nebo uplynutím sjednané doby [datum] a žalovaný uplatnil vzájemným návrhem proti žalobkyni nárok na zaplacení dlužného nájemného ve výši [částka]. Rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 52 C 386/2014-40 soud I. stupně žalobu zamítl a žalobkyni uznal povinnou zaplatit žalovanému [částka] s příslušenstvím. Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 20 Co 336/2016-86 rozsudek soudu I. stupně ve výroku o vzájemném návrhu potvrdil ohledně do částky [částka] s příslušenstvím a ohledně částky [částka] změnou rozsudku návrh zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu [částka] před soudy obou stupňů. V zamítavém výroku o věci samé rozsudek soudu I. stupně zrušil a vrátil k novému projednání na podkladě závěru, že v mezidobí nájemní vztah účastníků skončil uplynutím sjednané doby a žalobkyni vznikl případný nárok na náhradu za zhodnocení majetku žalovaného ve smyslu § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.), na kterém i po poučení podle § 118a odst. l a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský zákoník o nedostatku jejich dosavadních tvrzení a důkazních návrhů setrvala.

2. Soud I. stupně učinil z provedených důkazů skutková zjištění, podrobně popsaná v odstavcích [číslo] rozsudku. Zjistil zejména, že žalovaný pronajal žalobkyni nebytové jednotky [číslo] o výměře 48,9 m2 a [číslo] o výměře 36,3 m2 v prvním podzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo] v k. ú. [část obce] obci [obec] za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně – hostinské činnosti na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalobce souhlasil s provedením stavebním úprav prostor, na něž žalobkyně podle předloženého znaleckého posudku vynaložila [částka]. Z výpovědi řady žalobkyní navržených svědků bylo zjištěno, jaké konkrétní práce byly na úpravě nebytových prostor provedeny. Usnesením soudu I. stupně ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 52 386/2014-226 byl ustanoven znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] k vypracování znaleckého posudku pro zodpovězení otázky, zda cenu nemovité věci ovlivnily v usnesení popsané stavební práce, provedené žalobkyní v označených prostorech, případně v jaké částce byly prostory zhodnoceny. Znalec ve svém stanovisku ze dne [datum] uvedl, že nebyl schopen pro nedostatek dokumentace původního stavu prostor před provedenými úpravami, kterou mu účastníci přes výzvu neposkytli, posudek vypracovat. Uvedl dále, že částka, vyplývající ze znaleckého posudku prof. Ing. [jméno] [příjmení] (náklady vynaložené žalobkyní na úpravu prostor), nemůže být zaměňována se zhodnocením nemovité věci a že předmětné nebytové jednotky nebyly kolaudovány jako kavárna a nemohly být tedy k tomuto účelu užívány.

3. Soud I. stupně konstatoval, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu podle § 3 zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor a od [datum] se jejich vztah, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu dne [datum], řídil zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.). Žalobkyně v řízení uvedla, že na změny, které na předmětu nájmu povedla, vynaložila žalovanou částku, tuto částku však nelze ztotožňovat se zhodnocením věci (předmětu nájmu) ve smyslu § 2220 odst. 1 o. z. Soud I. stupně zdůraznil, že pro závěr o zhodnocení věci relevantní veškeré změny (stavební práce) na předmětu nájmu, ale pouze změny, využitelné pro pronajímatele, tedy takové, které existovaly k okamžiku skončení nájmu. V řízení bylo zjištěno, že žalobkyně v nebytových prostorech vybudovala nejméně příčku, obklad WC a novou vzduchotechniku podle projektové dokumentace. Žalobkyně však neunesla břemeno tvrzení a břemeno důkazní stran stavu předmětu nájmu k počátku nájemního vztahu a k jeho skončení ke dni [datum], o nichž byla poučena při jednání dne [datum]. Znalec proto nemohl zjistit rozdíl mezi stavem předmětných nebytových prostor k těmto datům a proto nezbylo, než její žalobu zamítnout. Procesně úspěšnému žalovanému přiznal soud I. stupně s odkazem na § 142 odst. 1 o. s. ř náhradu nákladů řízení ve specifikaci, pospané v odstavci 34 rozsudku, a žalobkyně uložil podle § 148 odst. 1 o. s. ř. povinnost nahradit státu zálohou nekryté náklady znalečného.

4. Proti rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání. Namítla, že její nájemní vztah k předmětnému nebytovému prostoru skončil v důsledku uplynutí sjednané týdenní výpovědí doby již výpovědi pronajímatele ze dne [datum] ke dni [datum] a podpisem dodatku k nájemní smlouvě ze dne [datum] ke zrušení této výpovědi, jak se podává ze skutkového zjištění soudu I. stupně, dojít nemohlo. Řízení bylo proto zatíženo zásadní vadou, když se soud I. stupně zaměřil na zkoumání stavu nebytových prostor a míry zhodnocení ke dni [datum]. Žalobkyně prokázala především výpovědi svědkyně [titul] [jméno] [příjmení] provedení tvrzených stavebních úprav v předmětných prostorách, zejména příčky, obkladu WC a vzduchotechniky, a odmítá kategorický závěr soudu I. stupně, že těmito úpravami ke nedošlo k žádnému zhodnocení nebytového prostoru. Ustanovený znalec odmítl splnit znalecký úkon s odůvodněním, že kolaudační stav neodpovídá sjednanému účelu nájmu a mylně tak vyhodnotil právní otázku, kterou mu nepříslušelo zkoumat, neboť provedené úpravy kolaudační souhlas nevyžadovaly. Celý problém byl způsoben žalovaným jako pronajímatelem, jenž vymezil jako samostatnou nebytovou jednotku prostor, který tak nebyl kolaudován. Odvolatelka navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

5. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení. Zdůraznil, že otázka ukončení nájemního vztahu účastníků byla vyřešena rozhodnutím odvolacího soudu č.j. 20Co 336/2017-87 a povinností žalobkyně bylo prokázat rozdíl mezi stavem předmětných nebytových prostor na začátku a na konci nájemního vztahu, neunesla však v tomto směru ani břemeno tvrzení, což již s ohledem na koncentraci řízení nelze zhojit v řízení odvolacím.

6. Z obsahu odvolání žalobkyně se podává odvolací důvod ve smyslu § 205 odst. 2 písm. e) o.s.ř. Odvolací soud proto z jeho podnětu přezkoumal napadený rozsudek v intencích §§ 212 a 212a o.s.ř., odvolání však opodstatněným neshledal. K argumentaci žalobkyně o jiné době skončení nájemního vztahu účastníků, jakkoliv zásadně nerozhodné, nelze ve smyslu § 205a o.s.ř. přihlédnout, neboť nepředstavuje způsobilý odvolací důvod. Podle obsahu spisu žalobkyně do podání předmětného odvolání nikdy netvrdila, že její nájemní vztah skončil výpovědí pronajímatele ze dne [datum] ke dni [datum]. V rámci koncentrační lhůty ve smyslu § 118b odst. l o.s.ř. tvrdila, že tento vztah skončil faktickým předáním pronajatých prostor žalovanému ke dni [datum] (a na tomto tvrzení setrvala i odvolání proti rozsudku soudu I. stupně a v dovolání proti rozsudku odvolacího soudu). Soudy obou stupňů pak na základě tvrzení účastníků a na ně navazujících skutkových zjištěních ve shora uvedených rozsudcích uzavřely, že nájemní vztah účastníků skončil uplynutím sjednané doby ke dni [datum], čímž byla tato otázka s ohledem na proběhlou koncentraci řízení uzavřena a k novým tvrzením žalobkyně v tomto směru nemůže odvolací soud přihlédnout.

7. S odhlédnutím od uvedeného není zpochybnění doby skončení nájmu žalobkyní pro rozhodnutí věci zásadně významné. Doba skončení nájmu má ve smyslu § 2220 odst. l o. z. (potažmo podle § 667 odst. l zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný do 31.12.2013) pro daný případ význam jen z pohledu dospělosti nároku žalobkyně na úhradu za zhodnocení předmětu nájmu, (jak odvolací soud uvedl v rozhodnutí č.j. 20 Co 336/2017-87). Pro stanovení míry případného zhodnocení předmětu nájmu však nemůže být za situace nového zjištění soudu I. stupně, že předmětné prostory byly po jejich předání žalobkyní dne [datum] třetím subjektem a samotným pronajímatelem dále podstatným způsobem upravovány (viz odstavce 23 a 24 rozsudku), i při vědomí obecných judikatorních závěrů (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu 28 Cdo 1138/2005) rozhodné datum formálního skončení nájmu účastníků ke dni [datum]. Rozhodným datem z hlediska úprav, provedených žalobkyní, je nepochybně [datum], kdy fakticky ukončila užívání prostor a na jejich další úpravy neměla vliv.

8. Stav pronajatých prostor k tomuto datu, resp. jí provedené úpravy tohoto prostoru, žalobkyně v řízení prokázala, přes poučení soudu I. stupně podle § 118a odst. l a 3 o.s.ř. však neprokázala ani netvrdila, jaký byl původní stav prostor před těmito úpravami v době jejího převzetí předmětu nájmu na počátku nájemního vztahu. Za této situace nemohl povolaný znalec vymezit rozdíl mezi stavem předmětu nájmu před a po provedení úprav žalobkyně tak, aby bylo možné vyčíslit, zda a v jaké míře došlo k jeho zhodnocení ve smyslu § 2220 odst. l věta druhá o.z. Podstatný přitom není právní stav těchto prostor (poznámka znalce o kolaudaci prostor je pro rozhodnutí věci nevýznamná), ale jejich stav faktický. Konečný závěr soudu I. stupně, že žalobkyně neunesla břemeno tvrzení a břemeno důkazní k prokázání svého nároku, je proto správný. Přesvědčení žalobkyně, že svými úpravami nemovitost žalovaného jistě zhodnotila s implicitní úvahou, že by měl k takovému závěru na základě jí prokázaných úprav dospět i soud, nemá podklad ve skutkových zjištěních. Otázka zvýšení hodnoty věci provedenými úpravami je otázkou, pro jejíž posouzení se soudu nedostává odborných znalostí, vyžaduje tedy znalecké zkoumání. Povolaný znalec ji ovšem pro nedostatek vstupních údajů, ohledně nichž leželo břemeno tvrzení a břemeno důkazní na žalobkyni, nemohl zodpovědět.

9. Žalobkyně přitom setrvale a zjevně nesprávně zcela směšuje možné zhodnocení nemovitosti žalovaného s veškerými náklady, které vynaložila na úpravu pronajatých nebytových prostor ke svému podnikání, ačkoliv jí bylo zřejmé, že je činí na vlastní náklad, neboť pronajímatel se jí k jejich náhradě ve smyslu § 667 odst. l v rozhodné době účinného občanského zákoníku nezavázal. Zhodnocení nemovitosti je však dáno pouze tehdy, jestliže nájemcem provedená změna věci je využitelná pronajímatelem, jak již uvedl soud I. stupně, a současně zvyšuje hodnotu jeho nemovitosti. Takovou skutečnost zásadně zpochybňuje již okolnost, že bezprostředně po opuštění prostor žalobkyní byly prováděny jejich poměrně zásadní úpravy (rekonstrukce podlah, instalace nových dveří a zařizovacích předmětů, výměna nefunkční klimatizace). Z popsaných důvodů odvolací soud napadený rozsudek podle § 219 o.s.ř. ve výroku o věci samé a ve výroku o náhradě nákladů řízení státu jako věcně správný potvrdil.

10. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl správně podle § 142 odst. l o.s.ř. ve prospěch procesně úspěšného žalovaného, odvolací soud nicméně zjistil mírně odchylně výši této náhrady. Ústní jednání, konané dne [datum], bylo odročeno bez projednání věci, advokátu žalovaného za účast na něm proto náleží podle § 14 odst. 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif náhrada za promeškaný čas ve výši poloviny mimosmluvní odměny ([částka]) a věcné vyjádření žalovaného ze dne [datum] není ve spise obsaženo. Žalovanému přísluší odměna a náhrada výdajů advokáta, včetně zmíněné náhrady za promeškaný čas, za 19 úkonů právní služby, která byla mimo výše uvedené soudem I. stupně správně určena, jak je popsáno v odstavci 34 napadeného rozsudku. Podle § 142 odst. l ve spojení s § 224 odst. l o.s.ř. má procesně úspěšný žalovaný právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, představovanou odměnou advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření a účast na jednání odvolacího soudu) ve výši vždy [částka] s paušální náhradou výdajů po [částka] podle §§ 7 a 13 odst. 4 advokátního tarifu a 21% náhradou za daň z přidané hodnoty.