o odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 11C 117/2019-111,

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost vyklidit a odevzdat žalobci bytovou jednotku [číslo] která se nachází v 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] o velikosti 91,16 m2, která je zapsána na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], obec Praha, a dále spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] garáž, která je zapsána na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], obec Praha, to vše do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a dále uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Předmětem řízení byl nárok žalobce, jako vlastníka bytové jednotky [číslo] spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] garáž, vše k. ú. [část obce], obec Praha (dále také jen„ předmětný byt“) na ochranu jeho vlastnického práva podle § 1040 a § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), s požadavkem na vyklizení a odevzdání předmětného bytu.

3. Žalobce vstoupil do řízení zahájeného Mgr. [jméno] [příjmení], insolvenčním správcem dlužníka [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], který byl předchozím vlastníkem předmětného bytu, poté, kdy nabyl vlastnictví v důsledku zpeněžení tohoto majetku dlužníka v konkurzu (MSPH 94 INS 1519/2018). Žalobce tvrdil, že žalovaný odmítá byt vyklidit, odvolávaje se na smlouvu o nájmu na dobu určitou od [datum] do [datum], kterou jako nájemce uzavřel s předchozím vlastníkem bytu a kterou žalobce považuje za neplatnou, neboť z ustanovení o úhradě nájemného a služeb nelze ani při respektování priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy žádným výkladovým pravidlem dovodit výši úhrad za plnění spojená s nájmem bytu. Žalobce má dále pochybnosti o pravdivosti tvrzení uvedených v nájemní smlouvě, kdy mělo být nájemné uhrazeno na 12 let dopředu pouze za účelem občasných návštěv České republiky, navíc v průběhu několika málo dní – v hotovosti, žalobce má za to, že nájemní smlouva vznikla účelově v průběhu insolvenčního řízení dlužníka.

4. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Bytovou jednotku si pronajal v roce 2013, platnost nájemní smlouvy je do roku [rok], nájemné je již plně zaplaceno předem až do konce nájemního vztahu ve výši [částka], na službách žalovaný uhradil dalších [částka]. Žalovaný byt užívá k občasným návštěvám České republiky, nezdržuje se v něm.

5. Soud I. stupně zjistil tento skutkový stav: [právnická osoba] (dále jen„ společnost“) a žalovaný uzavřeli dne [datum] smlouvu, označenou jako„ nájemní smlouva“, kterou se dohodli, že společnost jako tehdejší vlastník bytu přenechá žalovanému k užívání předmětnou bytovou jednotku na dobu určitou, od [datum] do [datum], s tím, že žalovaný se zavázal za toto užívání platit nájemné ve výši [částka] bez médií (tj. odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.). V čl. IV smlouvy dále strany uvedly, že nájemné bylo předplaceno do [datum] formou finanční účasti na pořízení bytové jednotky specifikované v čl. I a čl. II do vlastnictví pronajímatele, nájemce uhradil k rukám pronajímatele [částka] v platbách: platba v hotovosti dne [datum] ve výši [částka], dne [datum] ve výši [částka], dne [datum] ve výši [částka], dne [datum] ve výši [částka], [datum] ve výši [částka], [datum] ve výši [částka], dne [datum] ve výši [částka]. Služby a odběry médií spojené s užíváním předmětného nájmu jsou povinností a nákladem nájemce, pronajímatel má přihlášen odběr médií na své jméno, nájemce je povinen každý měsíc platit k rukám pronajímatele pravidelné zálohy ve výši záloh, které jsou na základě přihlášeného odběru povinností pronajímatele vůči dodavatelům„ médií“. Ke dni [datum] byl jako vlastník bytové jednotky zapsán v katastru nemovitostí žalobce, který výzvou ze dne [datum] požadoval, aby žalovaný byt okamžitě vyklidil s tím, že je užívá neoprávněně bez platného užívacího titulu, jelikož nájemní smlouva ze dne [datum] je zjevně neplatná. Žalobce rovněž nájemní smlouvu vypověděl dopisem ze dne [datum] s tím, že tuto výpověď žalovanému zasílá pro případ, že by smlouva byla soudem posouzena jako platná. Žalovaný na výpověď z nájmu reagoval námitkami, v nichž mimo jiné uvedl, že bezprostředně před uzavřením nájemní smlouvy zaplatil tehdejšímu pronajímateli – dlužníkovi – částku [částka], přičemž dle dohody stran [částka] se použilo na předplacení nájemného po celou dobu nájmu – tedy [částka] měsíčně za období 12 let a 6 měsíců, zbývající částka [částka] sloužila jako kauce pro případ nedoplatků, poškození zařízení bytu apod. Za byt nebyly placeny příspěvky Společenství vlastníků [ulice a číslo], [obec a číslo], které přihlásilo do insolvenčního řízení společnosti [právnická osoba] pohledávku z titulu nezaplacených příspěvků na správu domu a pozemku v celkové výši [částka].

6. Právním posouzením tohoto skutkového stavu dospěl soud I. stupně k následujícím závěrům:

7. Vznik nájmu je podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“) nutno posoudit podle zákona č. 40/1964 Sb., když ke vzniku nájmu (uzavření příslušné smlouvy) došlo přede dnem [datum], kdy o. z. nabyl účinnosti.

8. Smlouva ze dne [datum], označená jako nájemní smlouva, s odkazem na § 685 obč. zák., je pro absenci podstatné náležitosti spočívající v určení výše nájmu a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, či způsobu jejich výpočtu, absolutně neplatná. Soud I. stupně uvedl, že [právnická osoba], a žalovaný uzavřeli dne [datum] smlouvu podle ust. § 685 a násl. obč. zák., kterou si dohodli, že dlužník přenechá žalovanému k užívání shora specifikovanou bytovou jednotku a žalovaný se zavázal platit nájemné a hradit služby spojené s užíváním této bytové jednotky (ve smlouvě označeno jako„ média“). Smlouva nesplňuje požadavek na sjednání způsobu výpočtu úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo stanovení jejich výše, který vyplývá přímo z dikce § 686 odst. 1 obč. zák. Dlužník a žalovaný si ujednali výši nájemného a úhrad za služby tak, že nájemné činí [částka] bez médií (tj. odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.), přičemž“ média“ budou hrazena tak, že„ nájemce je povinen každý měsíc platit k rukám pronajímatele pravidelné zálohy ve výši záloh, které jsou na základě přihlášeného odběru povinností pronajímatele vůči dodavatelům médií“. Ze smluvního ujednání se podává, že nájemné činí [částka] měsíčně, nicméně výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu není ze smlouvy žádným způsobem objektivně zjistitelná. I pokud smlouva odkazuje na„ povinnost pronajímatele“, není ujednání dostačující, neboť není zřejmé, jaké zálohy jsou povinností pronajímatele a ani to, o dodavatele jakých konkrétních médií se má jednat, neboť tzv. média jsou v čl. IV. odst. 1 smlouvy navíc uvedeny příkladmo („ odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.“). Žalovaný v řízení pouze uvedl, že na média byla uhrazena v hotovosti částka [částka], přičemž v rozporu s tímto tvrzením je pak obsaženo v námitkách k výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] tvrzení žalovaného, že tato částka byla složena jakožto„ kauce pro případ nedoplatků, poškození zařízení bytu apod.“, nikoli k úhradě služeb spojených s užíváním bytu. Ani žalovanému tak zjevně nebylo zřejmé, částky v jakých výších je povinen za služby dlužníkovi platit. Žalovaný ostatně ani netvrdil, že by úhrady za plnění spojená s užíváním bytu pravidelně dlužníkovi platil, popř. že by mu jakákoli výše záloh ze strany dlužníka byla sdělena.

Vzhledem k tomu, že podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, reprezentované např. rozsudkem Nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 30 Cdo 1335/2018 nebo ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 2014/2003 nebo ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 4836/2007, musí být podstatné náležitosti smlouvy o nájmu (§ 686 odst. 1 obč. zák.), pokud jde o uvedení způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výše, smluvně sjednány tak, že je patrný alespoň způsob výpočtu této úhrady, kdy tento způsob úhrady musí být určen tak, že obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce, a smlouva, ze dne [datum], kterou žalovaný označuje jako titul k užívání bytu do roku [rok], tyto náležitosti nesplňuje, když na základě písemného ujednání o službách (médiích) nelze určit výši měsíčních zálohových splátek na úhradu služeb spojených s užíváním bytu, toto ujednání je tedy neurčité, přičemž jeho neurčitost nelze odstranit ani výkladem podle ust. § 35 odst. 2 obč. zák. Nájemní smlouva je pro nesrozumitelnost a neurčitost ve vztahu k ujednání o úhradách za služby absolutně neplatná podle § 37 odst. 1 obč. zák., přičemž toto ujednání nelze oddělit od nájemní smlouvy jako celku. Vzhledem k tomu, že soud I. stupně dospěl k závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy, nezabýval se z důvodu procesní ekonomie námitkou žalobce týkající se nepravosti listiny.

Vlastnictví k bytové jednotce v průběhu řízení přešlo na žalobce, který je aktivně legitimován k požadavku na soudní ochranu vlastnického práva podle § 1040 o. z.

Jelikož je nájemní smlouva absolutně neplatná pro absenci jedné z podstatných náležitostí podle § 686 odst. 1 obč. zák., žalovanému nesvědčí žádný právní titul k užívání bytové jednotky, a žalovaný byl žalobcem i jeho procesním předchůdcem opakovaně vyzýván k vyklizení bytové jednotky, soud I. stupně podle § 1040 odst. 1 o. z. žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve prospěch procesně úspěšného žalobce.

9. Tento rozsudek napadl žalovaný v celém rozsahu včasným a přípustným odvoláním. Vytýkal soudu I. stupně, že nesprávně zjistil skutkový stav, pokud jako nadbytečný neprovedl důkaz výslechem jediné společnice a jednatelky pronajímatele [právnická osoba], paní [příjmení] Gedeovanishvili, která se mohla podrobně vyjádřit ke způsobu určení výše úhrad inkasovaných společností jako pronajímatelem od žalovaného jako nájemce za služby spojené s nájmem jednotky.

Žalovaný dále namítal, že jako právní laik, nadto spotřebitel, byl přesvědčen, že nájemní smlouva navržená společností je platná. Ostatně mezi společností jako předchozím vlastníkem nemovitosti a žalovaným nebyly ohledně placení služeb žádné neshody. Ze všech uvedených důvodů žalovaný navrhl, aby odvolací soud změnou napadeného rozsudku soudu I. stupně žalobu zamítl.

10. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku soudu I. stupně. K odvolacím námitkám žalovaného dodal, že žalobce je přesvědčen o tom, že s ohledem na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu k určitosti určení výše nájmu a úhrad za plnění poskytovaná s nájmem bytu podle § 686 odst. 1 obč. zák. se jedná o nájemní smlouvu absolutně neplatnou. Výpověď paní [příjmení] Gedevanishvili by objektivně nemohla nic změnit na zásadním závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy, když neplatnost by nemohla být odstraněna ani výkladem. Nadto žalobce vyjádřil předběžné pochybnosti o věrohodnosti takové výpovědi, když žalobce je od počátku zároveň přesvědčen o tom, že předmětná nájemní smlouva byla pořízena účelově až v průběhu insolvenčního řízení společnosti [právnická osoba], za účelem uplatnění předkupního práva na předmětnou jednotku.

11. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení mu předcházející podle § 212 a § 212a o. s. ř.; dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

12. Soud I. stupně dospěl na základě procesně správného dokazování ke správným skutkovým závěrům o všech skutečnostech rozhodných pro právní posouzení věci.

13. Soud I. stupně vycházel z textu nájemní smlouvy a s odkazem na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu uzavřel, že předmětná nájemní smlouva je absolutně neplatná, neboť postrádá jednu z podstatných náležitostí podle § 686 odst. 1 obč. zák.

14. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.

15. Požadavek na sjednání způsobu výpočtu úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo stanovení jejich výše vyplývá přímo z dikce § 686 odst. 1 obč. zák. Výklad o tom, že výše nájemného (způsob jeho výpočtu) a výše úhrady za služby (způsob jejího výpočtu) představují samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu a že tomu musí odpovídat i jejich vyjádření v nájemní smlouvě, je v judikatuře dovolacího soudu ustálen (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 957/2006, či ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 2121/2006). Přitom způsobem výpočtu úhrady za plnění spojená s užíváním bytu je třeba rozumět takové ujednání, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 1102/2006, nebo ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 4836/2007). Z toho pohledu lze přisvědčit závěru soudu I. stupně, že obsahuje-li nájemní smlouva pouze ujednání o tom, že„ Služby a odběry médií spojené s užíváním předmětného nájmu jsou povinností a nákladem nájemce, pronajímatel má přihlášen odběr médií na své jméno, nájemce je povinen každý měsíc platit k rukám pronajímatele pravidelné zálohy ve výši záloh, které jsou na základě přihlášeného odběru povinností pronajímatele vůči dodavatelům médií“, aniž byla stanovena výše či způsob určení ceny za služby, které jsou poskytovány s nájmem bytu, je smlouva o nájmu bytu absolutně neplatná, neboť postrádá jednu z podstatných náležitostí podle § 686 odst. 1 obč. zák.

16. V rozsudku z [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 1236/2015 (a dále také v rozhodnutích z 13. prosince 2016, sp. zn. 26 Cdo 3529/2016 /ústavní stížnost podanou proti citovanému rozhodnutí Ústavní soud odmítl usnesením z [datum], sp. zn. I. ÚS 648/17, či nejnověji v rozhodnutích ze [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 4342/2017, a z [datum rozhodnutí], sp. zn. 26 Cdo 4048/2017), Nejvyšší soud – s ohledem na princip nepravé retroaktivity vyjádřený v ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. – dovodil, že uživatel bytu, který byt užívá na základě neplatné smlouvy, uzavřené před účinností o. z., může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z., jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. lednu 2014.

17. V souzené věci je však evidentní, že žalovaný byt neužíval k uspokojení své bytové potřeby, centrum jeho životních zájmů bylo v Gruzii, byt užíval dle vlastních tvrzení pouze k ubytování při občasných návštěvách České republiky. Pokud byt fakticky neužíval k bydlení, je pojmově vyloučeno, aby byl jak v době do [datum], tak také od [datum] v dobré víře, že byt užívá jako nájemce. Okolnosti pořízení bytu společností [právnická osoba], která vznikla v červenci 2013, tedy bezprostředně před nákupem předmětného bytu v srpnu 2013, který byl (podle soupisu majetkové podstaty v insolvenčním řízení ke dni [datum]) jejím jediným majetkem a která nevyvíjela žádnou ekonomickou aktivitu, a dále skutečnost, že jediným společníkem a jednatelem společnosti je paní [příjmení] Gedeovanishvili, která se v České republice rovněž trvale nezdržovala (jak vyplývá z obsahu omluv adresovaných insolvenčnímu soudu), a dále, skutečnost, že částka [částka], z částky [částka], označované ve smlouvě o nájmu ze dne [datum] jako„ nájemné“, byla podle jiného prohlášení žalovaného„ příspěvkem žalovaného společnosti [právnická osoba], na pořízení bytu“, a skutečnost, že žalovaný k tvrzení, že částku [částka] společnosti uhradil z titulu úplaty za užívání jednotky, resp. jako„ příspěvek na pořízení nemovitosti“ nenavrhl žádné důkazy, přestože by se jistě nabízely účetní záznamy společnosti o účtování o této částce, případně daňová přiznání společnosti, naopak nasvědčují tomu, že účelem pořízení jednotky nebyla realizace zapsaného předmětu podnikání –„ pronájem nemovitostí“, nýbrž investice občanů nečlenského státu EU do nemovitostí na území České republiky, včetně přechodného užívání k vlastnickému bydlení. Nebyly tedy splněny podmínky, stanovené v § 2238 o. z., k tomu, aby mohl být (přes neplatnost nájemní smlouvy) za řádného nájemce považován. Proto se žalovaný nemůže úspěšně dovolávat ochrany poskytované citovaným ustanovením„ poctivému nájemci“; absence výslovného posouzení věci soudem I. stupně podle § 2238 o. z. nemůže mít tedy žádný vliv na správnost právních názorů, které soud I. stupně přijal.

18. V nálezu sp. zn. II. ÚS 658/18 Ústavní soud nezpochybňuje judikaturu, podle níž přímo ze smlouvy, má-li se jednat o smlouvu nájemní, musí být podle ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb. patrný způsob výpočtu nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu (resp. jejich výše), požaduje však, aby takový závěr nebyl činěn toliko na základě nájemní smlouvy samotné, tedy aniž by soudy jakkoliv zohlednily okolnosti jejího uzavření a aniž by upřednostnily výklad nájemní smlouvy postavený na bezrozpornosti vůle smluvních stran nezakládající neplatnost smlouvy. Ani s využitím těchto výkladových zásad však nelze dospět k závěru, že žalovaný je řádným nájemcem předmětného bytu. Posouzení skutkových zjištění o obsahu smlouvy a okolnostech jejího uzavření totiž nevede k závěru, že jsou možné dva výklady smluvních ujednání o nájemném, tj. že by bylo možné po doplnění zjištění o okolnostech uzavření smlouvy, rep. způsobu užívání bytu žalovaným provést příslušný výpočet, a to minimálně již na základě faktu, že není ani bezrozporně tvrzen účel částky [částka] (když žalovaný ji souběžně označuje jako„ příspěvek na pořízení bytu“,„ souhrnnou úhradu za služby“ a za„ kauci“).

19. Uplatnění zásady pacta sunt servanda a výklad„ nájemní smlouvy“ postavený na bezrozpornosti vůle smluvních stran, vede – vzhledem k absenci podstatné náležitosti nájemní smlouvy podle § 686 odst. 1 obč. zák., k závěru, že společnost [právnická osoba] se žalovaným platně uzavřeli nepojmenovanou smlouvu, jíž se společnost zavázala umožnit žalovanému – vzhledem k jeho finančnímu příspěvku na pořízení bytu – poskytovat (po dobu předpokládaného splácení hypotéky, poskytnuté [právnická osoba] – uvedená zjištění vyplývají z insolvenčního spisu) ubytování v době jeho návštěv v České republice. Vzhledem k tomu, že ve vztahu k uvedenému smluvnímu typu zákon – na rozdíl od smluvního typu smlouvy o nájmu bytu (§ 2221 an. o. z.) nestanoví, že v důsledku změny vlastnictví pronajaté věci nájemní vztah nezaniká, nevstoupil žalobce v důsledku změny vlastnictví předmětné bytové jednotky ve vztahu k žalovanému do právního postavení pronajímatele.

20. Zásadní závěr soudu I. stupně, podle něhož bylo vyhověno žalobě na vyklizení bytu žalovaným, jemuž nesvědčí vůči žalobci práva a povinnosti nájemce bytu, je tedy správný. Odvolací soud proto rozsudek soudu I. stupně podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

21. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř.; plně úspěšná žalobkyně má proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení, jejichž výše byla určena jako součet odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast při jednání odvolacího soudu dne [datum]) v sazbě [částka] za jeden úkon (§ 9 odst. 1, § 7 bod 4 AT), tedy odměna [částka], náhrady hotových výdajů advokáta paušální částkou [částka] za jeden úkon (§ 13 odst. 4 AT), tedy paušální náhrada [částka] a náhrady za DPH v sazbě 21 % ve výši [částka], celkem [částka].