o odvolání žalovaných 2/, 3/ proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Shora označeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným 1/, 2/, a 3/ povinnost vyklidit pozemkovou parcelu [číslo] jejíž součástí je budova [adresa] a pozemkovou parcelu [číslo] vše katastrální území Lahovice, obec Praha, do patnácti dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a dále uložil žalovaným 1/, 2/ a 3/ povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobci k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení [částka], do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Takto soud I. stupně rozhodl v řízení zahájeném dne [datum] společností [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa] (dále též jen„ původní žalobce“). Původní žalobce tvrdil, že je vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa], a pozemku [parcelní číslo] zahrada, vše v katastrálním území Lahovice, obec Praha (dále jen„ předmětné nemovitosti“), a že žalovaný 1/ několik let bez právního důvodu užívá předmětné nemovitosti společně s rodinnými příslušníky, žalovanými 2/, 3/, k uspokojení své bytové potřeby a nereaguje na výzvy k vyklizení.

3. Na základě návrhu původního žalobce z [datum], který tvrdil, že vlastnické právo k předmětným nemovitostem převedl na základě kupní smlouvy ze dne [datum] na společnost [právnická osoba], [IČO], byl této společnosti podle § 107a o. s. ř. povolen vstup do řízení na místo žalobce (usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]).

4. Žalovaní 1/, 2/ a 3/ se bránili tvrzením, že mají právo užívat předmětné nemovitosti, založené smlouvou o nájmu ze dne [datum], kterou dal původní žalobce (společnost [právnická osoba]) předmětné nemovitosti do nájmu žalovanému 1/ na dobu 35 let, za nájemné celkem ve výši [částka], které bylo uhrazeno předem zápočtem vzájemných pohledávek. Žalované 2/a 3/ (manželka a dcera žalovaného 1/) užívají předmětné nemovitosti na základě práva odvozeného od rodinněprávního vztahu k nájemci - žalovanému 1/.

5. Soud I. stupně zjistil tento skutkový stav: [právnická osoba] (původní žalobce) vznikla v roce 2004, od vzniku společnosti nedošlo ke změně základního kapitálu [částka], předmět podnikání společnosti byl od [datum] zapsán v obchodním rejstříku jako„ výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“. Žalovaný 1/ byl od [datum] do [datum] jediným jednatelem společnosti [právnická osoba] a od [datum] do [datum] společníkem s obchodním podílem 100%. Od [datum] byla jako sídlo společnosti zapsána adresa předmětných nemovitostí, tj. [ulice a číslo], [část obce], [PSČ] [obec a číslo] [právnická osoba] byla minimálně v období do [datum] do [datum] zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku [parcelní číslo], vše k. ú. [část obce], [územní celek].

V exekuci vedené proti společnosti [právnická osoba], byl vydán a) exekuční příkaz (soudního exekutora JUDr. [jméno] [příjmení] z [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]) k provedení exekuce prodejem předmětných nemovitostí a povinnému – společnosti [právnická osoba] bylo zakázáno po doručení exekučního příkazu, k němuž došlo [datum], převést předmětné nemovitosti na jiného nebo je zatížit; tento exekuční příkaz byl doručen právnímu zástupci povinného dne [datum]; b) exekuční příkaz ke zřízení exekutorského zástavního práva k předmětným nemovitostem (ze dne [datum rozhodnutí] pod č. j. [číslo jednací]); zástavní právo vzniklo [datum].

Dne [datum] uzavřela [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] (původní žalobce), jednající jednatelem – žalovaným 1/, jako pronajímatel, se žalovaným 1/ jako nájemcem, smlouvu o nájmu předmětných nemovitostí na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné včetně cen za veškeré služby spojené s užíváním předmětu nájmu za celou dobu trvání nájmu bylo sjednáno ve výši [částka], s tím, že nájemné bylo zcela zaplaceno zápočtem pohledávek smluvních stran. Nájemní smlouva je za obě smluvní strany vlastnoručně podepsána žalovaným 1/, podpisy nejsou úředně ověřeny.

V exekuci vedené proti žalovanému 1/ - fyzické osobě, byl vydán exekuční příkaz (soudního exekutora JUDr. [jméno] [příjmení] z [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]), jímž byl postižen obchodní podíl žalovaného 1/ ve společnosti [právnická osoba]; vlastníkem tohoto podílu se stala na základě usnesení o udělení příklepu v dražbě konané dne [datum] společnost [právnická osoba], [IČO]; v návaznosti na to zaniklo jednatelské oprávnění žalovaného 1/ ve společnosti [právnická osoba] (která byla v této době stále vlastníkem předmětných nemovitostí) ke dni [datum] a jeho majetková účast ve společnosti ke dni [datum].

Žalovaní 1/, 2/a 3/ byli opakovaně jak původním, tak současným žalobcem bezvýsledně vyzýváni k vyklizení předmětných nemovitostí, a to žalovaný 1/ dopisem původního žalobce z [datum], žalované 2/ a 3/ dopisy žalobce ze dne [datum].

6. Právním posouzením tohoto skutkového stavu soud I. stupně dospěl k závěru, že a) žalobce je jako vlastník předmětných nemovitostí aktivně věcně legitimován k žalobě, jíž se domáhá ochrany vlastnického práva podle § 1040 odst. 1 o. z. požadavkem na vydání věci; b) že obrana žalovaných 1/, 2/ a 3/ tvrzením titulu k užívání předmětných nemovitostí na dobu určitou od [datum] do [datum] není důvodná.

Smlouva o nájmu, uzavřená dne [datum] mezi tehdejším vlastníkem předmětných nemovitostí, [právnická osoba] [anonymizováno] jako pronajímatelem a žalovaným 1/ jako nájemcem, jíž se dovolávali na obranu proti požadavku na vyklizení, je neplatným právním jednáním ve smyslu § 580 odst. 1 o. z., neboť odporuje § 13 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen„ ZoK“), podle něhož„ smlouva uzavřená mezi jednočlennou společností zastoupenou jediným společníkem a tímto společníkem vyžaduje písemnou formu s úředně ověřenými podpisy. To neplatí, je-li taková smlouva uzavřena v rámci běžného obchodního styku a za podmínek v něm obvyklých“.

Vzhledem k zapsanému předmětu podnikání (výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona), výši základního kapitálu [částka], a hodnotě předmětných nemovitostí, které byly následně prodány za téměř sedm milionů korun, je zřejmé, že běžný obchodní styk původního žalobce neměl žádnou souvislost s předmětnými nemovitostmi, v nichž bylo pouze umístěno sídlo společnosti. Žalovaní 1/, 2/ a 3/ ostatně ani netvrdili, že se společnost [právnická osoba] v době uzavření nájemní smlouvy zabývala pronájmem nemovitostí, či že vlastnila více obdobných nemovitostí, s nimiž by rovněž v rámci běžného obchodního styku disponovala. Pokud nebyla nájemní smlouva ze dne [datum] uzavřena v rámci běžného obchodního styku společnosti [právnická osoba] a za podmínek v něm obvyklých, je nájemní smlouva uzavřená mezi jednočlennou společností [právnická osoba], zastoupenou žalovaným 1/ jako jediným společníkem a tímto společníkem, neplatná z důvodu absence úředně ověřených podpisů jednajících osob.

Nad rámec uvedeného důvodu neplatnosti smlouvy o nájmu ze dne [datum] soud I. stupně dovodil její neplatnost rovněž z faktu, že společnost [právnická osoba] porušila uzavřením nájemní smlouvy dne [datum] generální inhibitorium podle § 44a odst. 1 ex. ř., jehož účinky v exekuci vedené proti této společnosti soudním exekutorem JUDr. [jméno] [příjmení] vznikly již [datum] doručením exekučního příkazu z [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] k provedení exekuce prodejem předmětných nemovitostí, a trvaly ke dni uzavření nájemní smlouvy; soudní exekutor se neplatnosti nájemní smlouvy účinně dovolal formou vydání exekučního příkazu ke zřízení exekutorského zástavního práva k předmětným nemovitostem (ze dne [datum rozhodnutí] pod č. j. [číslo jednací]).

Soud I. stupně žalobě z uvedených důvodů vyhověl; s ohledem na dovozenou neplatnost nájemní smlouvy ze dne [datum] užívají žalovaný 1/ a s ním i jeho rodinní příslušníci (žalované 2/ a 3/) předmětné nemovitosti bez právního důvodu a žalobce má podle § 1040 odst. 1 o. z. právo domáhat se ochrany svého vlastnického práva požadavkem na vyklizení předmětných nemovitostí. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve prospěch plně úspěšné žalobkyně.

7. Tento rozsudek napadly žalované 2/ a 3/ včasným a přípustným odvoláním. Vytýkaly soudu I. stupně, že na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a v důsledku toho věc nesprávně právně posoudil (§ 205 odst. 2 písm. e/, písm. g/ o. s. ř.); navrhly, aby odvolací soud změnou rozsudku soudu I. stupně žalobu zamítl.

Žalované vytýkaly soudu I. stupně, že neprovedl navržené důkazy výslechem svědků – paní [příjmení], účetní vlastníka předmětných nemovitostí v době uzavření nájemní smlouvy (fy [právnická osoba]) a Mgr. [příjmení], právníka, který koncipoval nájemní smlouvu. Navržení svědci měli objasnit„ kondici společnosti v době sepisu nájemní smlouvy“, investice žalovaného 1/, zápočet provedený nájemní smlouvou a další okolnosti ohledně vedení exekucí proti společnosti [právnická osoba]

Žalované připustily správnost zjištění soudu I. stupně, že dne [datum] nebyly podpisy jednajících osob na nájemní smlouvě úředně ověřeny; namítaly však, že se soud I. stupně nezabýval jejich námitkou, že došlo ke konvalidaci jednání stran nájemní smlouvy formou připojení ověřovací doložky o legalizaci podpisu žalovaného 1/ (jako společníka a jednatele) dne [datum]. Podle názoru žalovaných takto došlo ke zhojení vady absence úředně ověřených podpisů při jednání mezi jednočlennou společností a jejím společníkem a jednatelem a není dán důvod neplatnosti smlouvy v důsledku porušení § 13 ZoK.

Žalované dále uvedly, že požadavek na ověření podpisů osob při uzavření nájemní smlouvy není důvodný, neboť tento typ právního jednání byl v praxi společnosti běžný. Při výši investic uskutečněných žalovaným 1/ do majetku společnosti [právnická osoba], bylo tzv.„ odbydlování“ pohledávky za společností užíváním jejího nemovitého majetku normální a v praxi je stále používané. Uzavřením smlouvy o nájmu dne [datum] nadto původní žalobce (společnost [právnická osoba]) vyrovnal závazek značné výše vůči žalovanému 1/, což měli objasnit navržení svědci. Uzavření nájemní smlouvy neporušuje ani generální inhibitorium podle § 44a ex. ř., které nastalo v exekuci vedené proti společnosti soudním exekutorem JUDr. [jméno] [příjmení], když po vydání exekučního příkazu k prodeji předmětných nemovitostí složil žalovaný 1/ na účet exekutora částku [částka], právě proto, aby exekučnímu prodeji nemovitostí předešel. K podrobnostem měli být slyšeni navržení svědci.

8. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání navrhla potvrzení rozsudku soudu I. stupně s tím, že soud I. stupně při hodnocení platnosti smlouvy o nájmu ze dne [datum] nepochybil. Smlouva o nájmu ze dne [datum] je neplatná pro nedostatek formy předepsané zákonem.

V důsledku nedodržení požadavku úředního ověření podpisu jednajícího společníka původního žalobce byl intenzivně narušen veřejný pořádek. Není totiž jisté, kdy a za jakých okolností žalovaný 1/ nájemní smlouvu za obě strany nájemního vztahu podepsal. Právě tyto skutečnosti však mají podstatný význam pro rozhodnutí ve věci, zejména při zjišťování toho, zda nájemní smlouva nebyla antedatována, když tomuto závěru nasvědčuje mimo jiné fakt, že žalovaný 1/ předložil smlouvu o nájmu ze dne [datum] účetní společnosti [právnická osoba] až dne [datum], tedy až poté, kdy zanikla jeho jednatelská oprávnění i majetková účast ve společnosti. Pokud byla smlouva opatřena doložkou o legalizaci podpisů žalovaného 1/ ze dne [datum], stalo se tak v době, kdy žalovaný 1/ již nebyl jednatelem ani společníkem společnosti [právnická osoba], a proto by k ověření jeho podpisu došlo v rozporu s vůlí společnosti jako údajné pronajímatelky nemovitostí, navíc v době, kdy již měl žalovaný 1/ k dispozici předžalobní výzvu původní žalobkyně, která v ní namítala nedostatek formy nájemní smlouvy.

9. Odvolací soud na základě odvolání žalovaných 2/ a 3/ přezkoumal napadený rozsudek a řízení mu předcházející podle § 212 a § 212a o. s. ř.; dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

10. Soud I. stupně učinil na základě procesně správného dokazování správná skutková zjištění o všech skutečnostech rozhodných z hlediska uplatněného nároku na vyklizení předmětných nemovitostí.

11. Skutková zjištění soudu I. stupně, že žalobce je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí, žalovaní 1/, 2/ a 3/ předmětné nemovitosti užívají, že předmětem podnikání společnosti [právnická osoba] nebyl pronájem nemovitostí, že uzavření smlouvy o nájmu ze dne [datum] bylo v rámci podnikání společnosti zcela výjimečným jednáním a že podpisy jednajících osob nebyly v den uzavření smlouvy ([datum]) úředně ověřeny, odvolatelky nezpochybňovaly. Skutkový závěr, že uzavření smlouvy o nájmu předmětných nemovitostí ze dne [datum] nepředstavovalo jednání v rámci běžného obchodního styku společností [právnická osoba], logicky vyplývá ze zjištění, že uzavření nájemní smlouvy se vymykalo zapsanému předmětu podnikání společností [právnická osoba] a v obchodní praxi společnosti bylo jak co do typu obchodu, tak co do finančního objemu zcela ojedinělé.

Uvedená skutková zjištění vyčerpávají okruh rozhodných skutečností pro posouzení nároku na vyklizení předmětných nemovitostí; proto nelze soudu I. stupně ani důvodně vytknout (jak to činí odvolatelky), že navržené důkazy výpověďmi svědků, kteří se měli vyjádřit k okolnostem sepsání nájemní smlouvy a k hospodářské situaci společnosti [právnická osoba] v době jejího uzavření, zhodnotil jako nadbytečné a nepřistoupil k jejich provedení.

Odvolací námitky nebyly způsobilé zvrátit ani právní závěry soudu I. stupně o tom, že nájemní smlouva ze dne [datum] je pro absenci ověřených podpisů jednající osoby (společníka a jednatele jednočlenné společnosti) neplatná.

Podle § 13 ZoK smlouva uzavřená mezi jednočlennou společností zastoupenou jediným společníkem a tímto společníkem vyžaduje písemnou formu s úředně ověřenými podpisy. To neplatí, je-li taková smlouva uzavřena v rámci běžného obchodního styku a za podmínek v něm obvyklých.

Podle závěrů rozsudku Velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], patří ustanovení § 13 ZoK mezi právní normy chránící veřejný pořádek. Je-li v důsledku nedodržení požadavku na písemnou formu právního jednání a úřední ověření podpisu jednajícího společníka narušen veřejný pořádek, je toto jednání neplatné; soud k neplatnosti přihlédne i bez návrhu (§ 588 o. z.).

V citovaném rozhodnutí byla řešena otázka, jaké důsledky má nedodržení formy požadované § 13 z. o. k. pro tam uvedená právní jednání. V této souvislosti Nejvyšší soud konstatoval, že ustanovení § 13 z. o. k. (stejně jako do [datum] ustanovení § 132 odst. 3 obch. zák.) provádí článek 5 odst. 1 směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/102/ES ze dne [datum] v oblasti práva společností o společnostech s ručením omezeným s jediným společníkem, jenž určuje, že: Smlouvy uzavřené mezi jediným společníkem a společností, za niž jedná, musí být uvedeny v zápisu nebo pořízeny písemně. Smysl a účel požadavku na písemnou formu a úřední ověření (legalizaci) podpisu jednajících (jednajícího) tedy objasňuje již důvodová zpráva k návrhu novely obchodního zákoníku, provedená zákonem č. 370/2000 Sb., a to tak, že„ Má-li společnost pouze jediného společníka, hrozí, že smlouvy uzavřené mezi společností jednající jediným společníkem jako jejím zástupcem (lhostejno, o jaký právní důvod se opírá jeho zástupčí oprávnění) a tímto společníkem mohou být dodatečně "upravovány", a to jak jde-li o jejich obsah, tak jde-li o datum jejich uzavření, popř. může být tvrzeno jejich uzavření v minulosti, aniž se tak ve skutečnosti stalo. Právě proto, aby k uvedenému nedocházelo, tj. aby se následně "neobjevovaly" smlouvy, jež ve svém důsledku mohou negativně zasáhnout do práv či oprávněných zájmů třetích osob (typicky věřitelů společnosti či společníka), vyžaduje zákon písemnou formu (jež zachytí obsah právního jednání) a úřední ověření podpisu (jež současně postaví najisto datum, kdy smlouva byla uzavřena).

Ustanovení § 13 ZoK tak chrání právní jistotu (předem neurčeného okruhu) třetích osob, zejména pak věřitelů společnosti a společníka, před případným nekorektním jednáním společníka a zástupce společnosti v jedné osobě. Tím současně chrání i podnikatelské prostředí jako takové, tedy veřejný pořádek.

Podle § 588 o. z., věty prvé, soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

Pro daný případ je nutno na základě popsaného smyslu a účelu § 13 ZoK vyvodit, že nedodržení formy požadované tímto ustanovením pro právní jednání mezi jednočlennou společností zastoupenou žalovaným 1/ jako jediným společníkem a tímto společníkem (žalovaným 1/) představuje narušení veřejného pořádku; z ustanovení § 588 o. z. pak vyplývá, že důsledkem nedodržení zákonem stanovené formy jednání je neplatnost nájemní smlouvy ze dne [datum].

12. K námitce konvalidace jednání: Není-li požadavek § 13 ZoK dodržen, může dotčený společník zjednat nápravu tím, že tuto vadu (absenci písemné formy, popř. úředního ověření podpisu) dodatečně zhojí (§ 582 odst. 1 věta první o. z., podle něhož„ není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí“). S ohledem na výše vyložený smysl a účel § 13 ZoK však bude mít tato konvalidace účinky ex nunc; účinky právního jednání nenastanou dříve, než je naplněna písemná forma a než jsou úředně ověřeny podpisy (V literatuře srov. shodně [příjmení], J. In: [příjmení], J., [příjmení], J., ČÁP, Z., [příjmení], T. a kol. Zákon o obchodních korporacích. Komentář. [obec]: Wolters Kluwer, 2014, s. 167).

13. V daném případě byla nájemní smlouva ze dne [datum], s neověřeným podpisem žalovaného 1/ jednajícím za společnost [právnická osoba], opatřena doložkou o legalizaci podpisů žalovaného 1/ dne [datum]. Vzhledem k tomu, že žalovaný 1/ v mezidobí (dne [datum]) pozbyl oprávnění za společnost jednat, nemůže již být toto jednání žalovaného 1/ posouzeno jako jednání za společnost [právnická osoba], jako pronajímatele. Ke konvalidaci formálně vadného jednání společnosti [právnická osoba] při uzavření nájemní smlouvy se žalovaným 1/ dne [datum] tedy nedošlo. Na závěru soudu I. stupně o neplatnosti smlouvy o nájmu ze dne [datum] tedy není nutno nic měnit. Nesprávnost navazujícího závěru soudu I. stupně, že za těchto okolností má žalobce podle § 1040 odst. 1 o. z. právo domáhat se ochrany svého vlastnického práva požadavkem na vyklizení předmětných nemovitostí, žalované 2/, 3/ nenamítaly.

14. Pokud byla dovozena (absolutní) neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor s § 13 ZoK, je již nadbytečná úvaha, zda se věřitel či jiná oprávněná osoba, např. exekutor, účinně dovolal relativní neplatnosti této smlouvy, vyvozované z tvrzeného porušení generálního inhibitoria (§ 44a ex. ř.) v exekuci vedené proti společnosti [právnická osoba]

15. Vzhledem k tomu, že rozsudek soudu I. stupně je ze všech výše uvedených důvodů věcně správný, odvolací soud jej podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

16. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř.; úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení, jejichž výše byla určena jako součet odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast při jednání odvolacího soudu dne [datum]) v sazbě [částka] za jeden úkon (§ 9 odst. 1, § 7 bod 4 AT), tedy odměna [částka], náhrady hotových výdajů advokáta paušální částkou [částka] za jeden úkon (§ 13 odst. 4 AT), tedy paušální náhrada [částka] a náhrady za DPH v sazbě 21 % ve výši [částka], celkem [částka].