o vyklizení bytu, k odvolání žalovaného 1. proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 9.6.2025, č. j. 11 C 317/2024-81,

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným povinnost vyklidit a vyklizený žalobcům předat byt č. 2 o dvou pokojích, kuchyni a příslušenství v I. nadzemním podlaží domu č. p. [hodnota] v [adresa], zapsaného v katastru nemovitostí jako součást jím zastavěného pozemku parc. č. [hodnota] na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa] (dále jen „nemovitost“), a to do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a dále jim uložil zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 31 240 Kč (výrok II.).

2. Takto rozhodl v řízení, ve kterém se žalobci domáhali shora uvedeného rozhodnutí s tvrzením, že žalovaní byli nájemci bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] na dobu určitou jednoho roku s tím, že tato byla automaticky prodlužována vždy o jeden rok. Nájemní vztah byl takto prodlužován až do roku 2024, kdy žalobci oznámili žalovaným dne [datum], že na dalším pokračování nájmu nemají zájem. Na žádost žalovaných žalobci souhlasili s vyklizením bytu nejprve do [datum], následně do [datum]. Ke dni podání žaloby žalovaní byt nevyklidili.

3. Žalovaný 1) s žalobou nesouhlasil. Jeho okruh námitek proti žalobním tvrzení směřoval jednak k popření tvrzení o existenci žalobci uváděné nájemní smlouvy s tím, že specifikoval, že nájemní smlouva ze dne [datum] byla vypovězena již v roce 2018 a znovu pak [datum]. Nová smlouva nebyla nikdy uzavřena, nicméně byt nadále užíval se souhlasem pronajímatelů, platil nájemné a úhrady za služby a tím dle jeho názoru došlo ke vzniku nájmu a jeho oprávnění byt užívat. Dále zpochybnil pasivní legitimaci žalované 2), ke které uvedl, že je jeho manželkou a z tohoto titulu s ním od počátku byt užívá. K doručení oznámení skončení nájemního vztahu ze dne [datum] uvedl, že bylo vhozeno do schránky, s manželkou se však nezdržovali v České republice od [datum] a vrátili se až [datum]. Teprve tehdy se s obsahem dopisu seznámili.

4. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování listinnými důkazy dospěl k závěru, že žalobci jsou spoluvlastníky nemovitosti, která byla v roce 2016 pronajata žalovanému 1) na dobu jednoho roku s automatickým prodlužováním. Žalovaná č. 2 byla uvedena jako spoluuživatelka bytu a s žalovaným bydlela po celou dobu trvání nájmu. Výše nájemného a záloh byla v průběhu let měněna a správu domu žalobci svěřili realitní společnosti [právnická osoba]. V průběhu roku 2023 zaslali žalobci žalovanému 1) výpověď z nájmu pro porušení povinností nájemce, avšak žalované č. 2 tato výpověď doručena nebyla. Soud I. stupně uvedl, že existence případné starší výpovědi z roku 2018 nebyla prokázána. Dne [datum] oznámili žalobci oběma žalovaným, že již nemají zájem na dalším prodloužení nájmu po [datum], a výzvu k vyklizení bytu vhodili do jejich schránky dne [datum]. Na žádost žalovaného 1) byl termín vyklizení postupně odkládán až na [datum], avšak žalovaní byt ani poté nevyklidili.

5. Soud I. stupně učinil skutkový závěr, že nájemní smlouva z roku 2016 byla platná a opakovaně automaticky prodlužována až do [datum], kdy žalobci včas a řádně oznámili, že nájem dále prodloužit nechtějí. Výpovědi z roku 2018 a 2023 považoval soud za neplatné, neboť jednak nebyla prokázána existence výpovědi z roku 2018 a výpověď z roku 2023 nebyla doručena oběma manželům jako společným nájemcům.

6. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil dle § 754, § 2238, § 2229, § 1040 a § 570 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Zdůraznil, že podle cit. ustanovení § 745 OZ vzniklo oběma žalovaným jako manželům společné nájemní právo účinností nájemní smlouvy, což znamená, že veškeré právní úkony pronajímatele, včetně výpovědi, musí být adresovány oběma. Proto nelze brát v úvahu výpověď doručenou pouze jednomu z manželů dne [datum]. Soud se dále zabýval námitkou žalovaného 1), že mu oznámení o nepokračování nájmu nebylo řádně doručeno, protože byl v zahraničí. Soud to odmítl s tím, že okamžikem vhození zásilky do schránky se písemnost dostala do sféry jeho dispozice, a tedy byla doručena, a to i ve vztahu k žalované 2), které byla zásilka také adresována. Ke vztahu k formě oznámení uzavřel, že bylo na žalobcích, jakou formu oznámení zvolí, když smlouva o nájmu stanovila pouze to, že oznámení musí být učiněno písemně, což bylo postupem žalobců dodrženo.

7. Nalézací soud neakceptoval tvrzení žalovaného, že vznikl nový nájem podle ustanovení o dobré víře užíváním bytu. Žalovaní byli plně srozuměni s tím, že k uzavření nové smlouvy nedošlo, protože mezi stranami nedošlo ke shodě o délce trvání nájmu, neboť žalovaný 1) požadoval dobu neurčitou, zatímco žalobci nabízeli dobu určitou. K uzavření konkludentní smlouvy nedošlo ani mlčky, protože samotné ponechání bydlení žalovaným a přijímání plateb ze strany pronajímatelů nelze považovat za aktivní souhlas pronajímatele s novým nájemním vztahem.

8. Soud I. stupně uzavřel, že nájemní právo žalovaných skončilo ke dni [datum] a žalovaní po tomto datu užívají byt bez právního důvodu. Jelikož byt nepředali a neoprávněně jej zadržují, vzniklo žalobcům právo domáhat se jeho vydání. Žalobě proto vyhověl a uložil žalovaným povinnost byt vyklidit do patnácti dnů, když neshledal důvody pro poskytnutí delší lhůty s ohledem na to, že nájem skončil již téměř před rokem. O náhradě nákladů řízení rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř.

9. Proti tomuto rozsudku podal včasné a přípustné odvolání žalovaný 1). V něm kromě toho, že má za nepřesnou protokolaci jednání ze dne [datum] ve vztahu k omluvě žalované 2), k věci samé prakticky opakuje argumentaci, kterou ke své obraně uplatnil před soudem I. stupně, tj. nedostatek pasivní legitimace žalované 2), s ohledem na skutečnost, že žalovaný 1) smlouvu o nájmu v roce 2016 podepsal sám. Z odůvodnění napadeného rozhodnutí také dovozuje, že rozhodnutí o ukončení nájmu mělo být doručeno oběma žalovaným zvášť, nikoli jedním dopisem, proto ho považuje za neplatné s tím, že nemůže ani založit důvod k ukončení nájemní smlouvy a následnému vyklizení bytu. Opakuje, že samotnému oznámení ze dne [datum] nepředcházelo žádné avízo a bylo vzhozeno do schránky v době jejich nepřítomnosti, s tím, že jednomu z nich nebylo doručeno, což nalézací soud přehlíží. Ze všech těchto důvodů navrhl zrušení napadeného rozsudku a vrácení soudu I. stupně k novému projednání a rozhodnutí, za přítomnosti žalované 2), jejíž výslech v rámci nového projednání věci navrhuje.

10. Žalobci ve svém vyjádření k odvolání uvedli, že odvolání žalovaného neobsahuje náležitosti stanovené v § 205 odst. 2 o. s. ř., neboť v něm absentují konkrétní odvolací důvody. K námitce nesprávného procesního postupu soudu I. stupně pouze připomínají, že i když z napadeného rozsudku nevyplývá, že by žalovaný 1) při jednání omluvil nepřítomnost žalované 2), je irelevantní a nemá vliv na výrok rozsudku. Dále žalobci znovu zdůrazňují, že již před zahájením řízení, v žalobě, při jednání soudu i v samotném rozsudku bylo žalovanému opakovaně vysvětleno, proč uzavřením nájemní smlouvy z [datum] vznikl žalovaným společný nájem manželů ve smyslu § 745 odst. 1 OZ. Právní závěr o existenci společného nájmu je podle žalobců nesporný a žalovaný jej pouze opakovaně zpochybňuje.

11. K neplatnosti oznámení pronajímatelů ze dne [datum], jímž dali žalobci najevo, že nemají zájem na dalším pokračování nájemního vztahu po [datum], uvádějí, že oba žalovaní jsou manželé, byt užívají společně a je zcela logické a běžné předpokládat, že se navzájem informují o došlé poště. Oznámení bylo adresováno oběma, v oslovení byli uvedeni oba žalovaní a oba byli uvedeni i na obálce jako adresáti. Proto je nutno posoudit uvedené oznámení za řádné a řádně doručené, když připomínají, že způsob doručení oznámení byl již podrobně projednán při jednání soudu dne [datum] a následně přesně právně zhodnocen v bodech 20 až 23 odůvodnění napadeného rozsudku.

12. K požadavku žalovaného 1), aby se věc projednala v přítomnosti žalované 2), upozorňují na nečinnost žalované 2), z níž je možné dovodit, že žalovaná o aktivní účast na řízení nestojí, a požadavek žalovaného 1), aby soud jednal pouze v přítomnosti jeho manželky „pokud to její zdravotní stav dovolí“, je účelovou snahou o oddalování právní moci a vykonatelnosti rozsudku, a tedy i odkládání povinnosti byt vyklidit. Žalobci navrhují, aby odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil a uložil žalovaným povinnost nahradit žalobcům náklady odvolacího řízení.

13. Odvolací soud podle § 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. přezkoumal rozsudek soudu I. stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaných důvodné není.

14. Odvolací soud jednal podle § 101 odst. 3 o. s. ř. bez přítomnosti účastníků za situace, kdy se právní zástupce žalobců bezprostředně před odvolacím jednáním omluvil, aniž by požádal o odročení, žalovaná 2) zůstalal nečinná a do datové schránky odvolacího soudu byla zaslána omluva žalovaného 1), která však nebyla podepsána uznávaným elektronickým podpisem.

15. Odvolací soud především odkazuje na podrobné odůvodnění napadeného rozsudku. Soud I. stupně provedl dokazování v potřebném rozsahu, provedené důkazy hodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.) a učinil na jejich základě odpovídající skutkové závěry a věc také správně právně posoudil.

16. K procesnímu postupu soud I. stupně při jednání dne [datum], je z protokolu o tomto jednání zřejmé, že žalovaný 1) omluvil žalovanou 2), svou manželku, z účasti na jednání, aniž by požadoval jeho odročení. Soud I. stupně proto nepochybil, pokud jednal ve smyslu § 101 odst. 3 o. s. ř. bez přítomnosti žalované 2).

17. Co se týče návrhu na výslech žalované 2), jde o návrh nepřípustný s ohledem na skutečnost, že odvolací řízení je ovládáno zásadou neúplné apelace, o čemž byli účastníci ve smyslu § 119a o. s. ř. soudem I. stupně poučeni. Účastníci byli rovněž řádně poučeni o nastalé koncentraci řízení podle § 118b o. s. ř. Navržený důkaz není důkazem předpokládaným § 205a písm a) až f) o. s. ř.

18. Pokud se týká žalobcem navrženého důkazu po poučení soudem I. stupně dle § 118 a odst. 1, 3 o. s. ř., žalovaný k navrženým důkazům uvedl, že ty směřují k prokázání skutečnosti, že výpověď z roku 2018 byla zaslána jenom jemu a nikdo s žalovanou 2) jako s nájemcen nejednal. Z poučení soudu I. stupně, které dal žalobci 1 při jednání dne [datum] ve smyslu § 118 a odst. 1, 3 o. s. ř., však vyplývá, že k prokázání nedoručení výpovědi z roku 2018 žalované 2) žalovaný 1) poučen nebyl, jakož i to, že vztahy se správcovskou firmou nebyly předmětem dokazování vůbec.

19. Soud I. stupně na základě řádně provedeného dokazování uzavřel, že žalovaní byly ve smyslu § 745 OZ a 2270 OZ společnými nájemci předmětné nemovitosti. Nebylo prokázáno, že by nájemní smlouva uzavřená dne [datum] byla ukončena výpovědí v roce 2018. Existenci takové výpovědi nepotvrdili ani žalobci, aniž by bylo za situace, když žalovaný 1) tvrdí, že tato výpověď byla dána pouze jemu, účelné vést dokazování tímto směrem, neboť již proto by nebyla výpověď platná. Žalovaný 1) však ani po poučení soudem I. stupně dle § 118 a odst. 1, 3 o. s. ř. nenavrhl žádný důkaz k prokázání skutečnosti, že nájemní smlouva z roku 2016 zanikla dříve, než tvrdí žalobci (tj. oznámením ze dne [datum] ke dni [datum]).

20. Pokud jde o tvrzení, že žalovaný ve smyslu § 2238 OZ uzavřel novou nájemní smlouvu konkludentním způsobem, tuto skutečnost sám žalovaný 1) vyvrátil již svým tvrzením, že mezi účastníky neexistovala shoda na obsahu nové nájemní smlouvy, když žalovaní požadovali, aby byla uzavřena na dobu neurčitou, což žalobci neakceptovali.

21. Pokud se týká formy a doručení oznámení o tom, že žalobci nájemní smlouvu neprodlouží, je zřejmé, že nájemní smlouva, která byla uzavřena na dobu určitou jednoho roku, skončila uplynutím této doby. Účastníci si v nájemní smlouvě dohodli (čl. III) její automatickou prolongaci vždy o jeden rok, pokud jedna ze smluvních stran ve dvouměsíčním předstihu, tj. do 23. 5., neoznámí druhé straně, že na dalším pokračování nájmu nemá zájem. Strany také výslovně v témže ustanovení vyloučily aplikaci § 2285 OZ. Soud I. stupně tak správně uzavřel, že v případě, kdy bylo oznámení ze dne [datum] adresováno oběma žalovaným a vhozeno do schránky na adrese předmětné nemovitosti dne [datum], kde se oba žalovaní zdržovali na základě nájemní smlouvy, v souladu s teorií dojití, dle které projev vůle (oznámení) dojde do sféry dispozice adresáta, tj. dostane se tam, kde je pro adresáta snadno dosažitelný (dopis ve schránce, popř. oznámení o uložení zásilky na poště zanechané ve schránce na/v domě atp.), bylo oznámení oběma žalovaným řádně doručeno ve lhůtě stanovené smlouvou a mohlo způsobit žalobci zamýšlené právní účinky, tj. ukončení nájemního vztahu a následnou povinnost žalobců k vyklizení nemovitosti.

22. S ohledem na shora uvedené a správné závěry soudu I. stupně, že nájemní vztah mezi účastníky na základě oznámení žalobců ze dne [datum] zanikl dne [datum], aniž by žalovaní splnili svou povinnost nemovitost vyklidit a předat žalobcům, odvolací soud napadený rozsudek, dle ust. § 219 o. s. ř., jako věcně správný potvrdil.

23. O nákladech odvolacího řízení mezi žalobci a žalovaným 1) bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy procesně úspěšní byli v odvolacím řízení žalobci. Žalovanému 1) připadla povinnost nahradit žalobcům účelně vynaložené náklady. S ohledem na tarifní hodnotu sporu 30 000 Kč (§ 9 odst. 1 AT) činí odměna právního zástupce za jeden úkon právní služby 2 300 Kč (dle § 6 odst. 1 a § 7 bod 5 AT). Právní zástupce učinil pro každého z žalobců v odvolacím řízení celkem jeden úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. d) AT (vyjádření k odvolání) za 2 300 Kč. Vedle odměny má právní zástupce nárok na 2 souvisejících náhrady paušálních výdajů dle § 13 odst. 4 AT po 450 Kč. Advokát žalobců není plátcem DPH. Podle § 12 odst. 4 advokátního tarifu, jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob náleží advokátovi za druhou a každou další takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu snížená mimosmluvní odměna. Mimosmluvní odměna se snižuje za druhou osobu o 20 %, za třetí osobu o 40 %, za čtvrtou osobu o 60 % a za pátou a každou další osobu o 80 %. S ohledem na počet úkonů učiněných v odvolacím řízení odvolací soud žalobcům přiznal celkem částku 6 890 Kč splatnou k rukám jejich právního zástupce. O lhůtě k plnění odvolací soud rozhodl dle § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.

24. O nákladech odvolacího řízení mezi žalobci a žalovaným 1) bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalobcům, ve vztahu v odvolacím řízení nečinné žalované 2), žádné náklady odvolacího řízení nevznikly.