o určení vlastnického práva, k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 26. června 2025, č. j. 14 C 86/2024-47,

1. Shora uvedeným rozsudkem soud I. stupně určil, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. [číslo] zahrada o výměře 137 m2 v obci [adresa], KÚ [adresa], jak je vymezeno v geometrickém plánu pro rozdělení pozemku ze dne 28. 4. 2025, č. [číslo], resp. ze dne 5. 5. 2025, č. [číslo], zpracovaném [tituly před jménem] [jméno FO], autorizovaným zeměměřickým inženýrem (výrok I.). Zároveň rozhodl, že se žalobkyni nepřiznává náhrada nákladů řízení (výrok II.).

2. Žalobkyně v žalobě tvrdila, že je vlastníkem pozemku parc. č. [číslo], který svou východní hranicí přiléhá k pozemkům, jejichž vlastníkem je žalovaný. Pozemek zakoupila žalobkyně společně se svým manželem v druhé polovině osmdesátých let a po smrti manžela je jeho výlučným vlastníkem. Již v době koupě pozemku byla jeho východní stran oplocena. V tomto rozsahu žalobkyně a její manžel od počátku vlastnictví pozemek užívali, v linii plotu umístili příjezdová vrata a za plotem postavili garáž. Žalovaný ani jeho právní předchůdci držbu v minulosti nijak nezpochybňovali. Teprve nedávno žalobkyně zjistila, že dle stavu zapsaného v katastru nemovitostí se linie oplocení nachází na pozemcích žalovaného a k jejímu pozemku jsou takzvaně připloceny cípy pozemků parc. č. [číslo] a [číslo] ve vlastnictví žalovaného. Žalobkyně zastávala názor, že byly splněny podmínky mimořádného vydržení. Doba trvání daného stavu je zjevná i ze skutečnosti, že oplocením desítky let prorůstají vzrostlé stromy, a postačuje pro závěr o mimořádném vydržení dle § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ). Žalobkyně zdůvodňovala, že je ve věci dán naléhavý právní zájem, existenci dobré víry na své straně a že v minulosti nebyly k dispozici přesné mapové podklady a že s manželem neměli žádný důvod k pochybnostem, zda jim část užívané plochy patří.

3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, neboť není pravda, že by v katastru nemovitostí zapsaný stav vlastnického práva žalovaného neodpovídal skutečnému stavu. Žalovaný se stal vlastníkem pozemku parc. č. [číslo] originálním způsobem, na základě usnesení o příklepu soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO], ze dne 27. 9. 2017, č. j. [spisová značka]. Tvrdil, že je mu od doby nabytí vlastnictví k předmětným pozemkům dosud nepřetržitě bráněno původním vlastníkem – paní [jméno FO] v plném výkonu vlastnického práva a vstupu na předmětné pozemky, což mu nelze přičítat k tíži. Žalovaný v postupu žalobkyně spatřoval šikanózní jednání a jednání v rozporu s dobrými mravy, když bránění paní [jméno FO] využívá a podala žalobu ve chvíli, kdy paní [jméno FO] prohrála všechny soudní spory. Žalovaný dále tvrdil, že po celou dobu od nabytí vlastnického práva k pozemkům tato vlastnická práv aktivně brání a uplatňuje. Žalovaný rovněž tvrdil, že žalobkyně se fakticky držby neujala.

4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud I. stupně k závěru, že žalobkyně se stala dne 25. 6. 1986 výlučným vlastníkem pozemku parc. č. [číslo] o výměře 1 223 m2, trvalý travní porost, v obci [adresa], k. ú. [adresa], a to po smrti manžela, s nímž v 80. letech minulého století nemovitost nabyli. Žalovaný se stal dne 19. 8. 2020 na základě příklepu v dražbě podle usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 3. 4. 2020, č. j. [spisová značka] a č. j. [spisová značka] mimo jiné výlučným vlastníkem pozemku parc. č. [číslo] o výměře 1 600 m2, zahrada, v obci [adresa], k. ú. [adresa]. Uvedený pozemek žalovaného hraničí s pozemkem žalobkyně parc. č. [číslo]. Částí pozemku žalovaného prochází staré oplocení se starou kůlnou a příjezdovými vraty k ní, nachází se zde vzrostlé stromy. Oplocení se na této části pozemku nacházelo již v době, kdy se žalobkyně stala vlastníkem pozemku parc. č. [číslo], tedy k 25. 6. 1986, kůlnu a příjezdová vrata v oplocení vybudoval manžel žalované někdy v roce 2014. Předmětná část pozemku žalovaného je specifikována geometrickým plánem [tituly před jménem] [jméno FO] pro rozdělení pozemku ze dne 28. 4. 2025, č. [číslo], resp. ze dne 5. 5. 2025, č. [číslo], jako nový pozemek parc. č. [číslo] o výměře 137 m2, vzniklý oddělením z původního pozemku žalovaného parc. č. [číslo]. V řízení bylo rovněž prokázáno, že žalobkyně drží předmětnou část pozemku žalovaného od 25. 6. 1986, tedy cca 38 let.

5. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil tak, že ve věci je dán naléhavý právní zájem žalobkyně dle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.), neboť je v katastru nemovitostí zapsána jiná osoba než „pravý“ vlastník. Věc posoudil dle § 1090 odst. 1, § 1091 odst. 2 a § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ), a po shrnutí podmínek řádného (běžného) vydržení nemovitostí uzavřel, že u mimořádného vydržení (u nemovitostí po dobu 20 let) odpadá požadavek, aby se držba zakládala na právním důvodu. Pravost a poctivost družby se presumují, není-li prokázán opak.

6. S ohledem na zjištěný skutkový stav soud zhodnotil jako jádro sporu otázku držby v rozporu se stavem zápisů v katastru nemovitostí a s tím spojený omyl držitele ohledně průběhu vlastnické hranice. Vycházel přitom z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, dle kterého k naplnění „držby nikoliv v nepoctivém úmyslu“ postačí držba v přesvědčení, že se jí nepůsobí nikomu újma. Nejvyšší soud v této souvislosti zaujal názor, že nikoliv nepoctivý úmysl se nemusí změnit v úmysl nepoctivý jen tím, že držitel zjistí okolnosti, ze kterých se podává, že vlastníkem věci je ve skutečnosti někdo jiný. V řízení přitom nebylo prokázáno, že by žalobkyně a její manžel užíváním předmětné části pozemku žalovaného vědomě někomu působili újmu. Šlo o držbu poctivou, na čemž ničeho nemění ani skutečnost, že se žalobkyně v nedávné době dozvěděla, že oplocení, příjezdová vrata a kůlna se nacházejí na pozemku žalovaného, když toto povědomí nemohlo vyvolat držení části pozemku žalovaného žalobkyní v nepoctivém úmyslu.

7. Soud I. stupně se zabýval i omluvitelností omylu držitele při posouzení oprávněnosti držby, při kterém se přihlíží k poměru ploch koupeného a drženého pozemku, jejich tvarem, umístěním, terénem, společným oplocením apod. Odkázal při tom na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3079/2014, v němž se tolerovalo překročení 50 % výměry nabytého pozemku. V projednávané věci výměra části pozemku žalovaného činila 137 m2 a výměra pozemku žalobkyně činila[Anonymizováno]1 223 m2; poměr tak nepřekračuje 12 %. Omyl žalobkyně (a jejího manžela) ohledně průběhu vlastnické hranice je tak omluvitelný.

8. Soud I. stupně nepřisvědčil námitkám žalovaného, že originárním nabytím pozemku parc. č. [číslo] došlo k přerušení doby mimořádného vydržení. V této souvislosti citoval rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3664/2023, dle kterého nabytím vlastnického práva k pozemku na základě rozhodnutí o udělení příklepu nezaniká k vydržení způsobilá držba vlastnického práva k takovému pozemku nebo jeho části; rozhodnutí o příklepu nemá vliv ani na běh vydržecí doby.

9. Proto soud I. stupně žalobě vyhověl a o nákladech řízení rozhodl dle § 150 o. s. ř., když se žalobkyně nepokusila před podáním žaloby žalovaného kontaktovat a pokusit se vyřešit věc smírnou cestou.

10. Proti rozsudku podal žalovaný včasné a přípustné odvolání. Namítal, že pro vznik a trvání držby jsou nezbytná dva předpoklady – existence vůle s věcí nakládat jako s vlastní a faktické ovládání věci. V řízení přitom nebylo prokázáno, že by žalobkyně obě uvedené podmínky splnila. Z důkazů provedeného místního šetření a fotografií je zřejmé, že část pozemku v údajné držbě žalobkyně, jakož i plot a dřevěná stavba zde stojící – „garáž“, nebyly déle jak 20 let udržovány. Nachází se zde vzrostlé stromy vrostlé do oplocení. Žalobkyně tedy nesplnila podmínku držby nemovité věci – věc řádně neudržovala, tedy nechovala se jako vlastník, a dále věc fakticky neovládala. Žalobkyně nespecifikovala ani nedoložila, kdy a kdo vrata a garáž postavil. Neprokázala skutečnou držbu části předmětného pozemku nepřetržitě po dobu 10, resp. 20 let v období před 1. 1. 2019. Soud I. stupně přitom dospěl k nesprávným skutkovým závěrům, když přisvědčil tvrzení žalobkyně, že vrata a garáž postavil její manžel a že drží předmětnou část pozemku 38 let.

Žalovaný rovněž namítal, že i pokud by žalobkyně splnila podmínky vydržení dle § 1089 OZ, nečinila aktivní obranu svého vydrženého vlastnického práva v době, kdy celý pozemek parc. č. [číslo][číslo] byl dán roku 2017 do dražby. Tím potvrdila, že se fakticky o pozemek nestarala, ani neprojevila vůli s pozemkem nakládat jako s vlastním. Nebylo prokázáno, že by žalobkyně splnila podmínky držby ve smyslu § 989 OZ. Nemohla tak pozemek vydržet dle § 1089 ve spojení s § 989 OZ.

Soud I. stupně věc rovněž nesprávně právně posoudil otázku originárního nabytí vlastnického práva žalovaného k pozemku parc. č. [číslo] a jeho následnou aktivní vlastnickou obranu ve vztahu k údajné držbě části pozemku žalobkyní. Žalovaný opakoval, že vlastnictví pozemků nabyl originálním způsobem – příklepem dne 27. 9. 2017, který nabyl právní moci dne 26. 5. 2020. Od tohoto okamžiku nepřetržitě vykonává svá vlastnická práva spočívající v aktivitě pozemky převzít a starat se o ně, v čemž je mu však bráněno původním vlastníkem. Tato aktivní obrana a udělení příklepu představují důvody pro zastavení nebo přerušení vydržecí doby do doby, než bude žalovanému umožněno se svého pozemku ujmout a stane se skutečným držitelem, nikoliv pouze formálním vlastníkem. Opačný postup vede k přepjatému formalismu, který umožňuje žalovanému odejmout majetek na základě vydržení, aniž by se tomu mohl bránit.

Odkaz na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3664/2023, neměl žalovaný za přiléhavý. Nejvyšší soud zde totiž konstatoval, že je na vydražiteli (zde žalovaném), aby se v rámci ochrany svého vlastnického práva proti držbě ohradil. Soud I. stupně přitom nevzal v úvahu, že žalovaný od příklepu nepřetržitě brání svá práva ve vztahu k celému pozemku vůči původnímu vlastníkovi – paní [jméno FO]. Nelze po něm spravedlivě požadovat, aby činil další aktivní obranu – proti držbě, o níž nevěděl, když si nabyté pozemky nemohl řádně prohlédnout a dozvědět se tak o plotu.

Navrhoval, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc mu vrátil k dořešení nebo rozhodnutí, že se žaloba na určení vlastnického práva zamítá. Zároveň požadoval náhradu nákladů řízení.

11. Žalobkyně navrhla potvrzení rozsudku odvolacího soudu jako věcně správného. Navrhla též přiznání práva na náhradu nákladů odvolacího řízení.

12. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, dle § 212 a § 212a o. s. ř.

13. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 730/2021, s odkazem na § 3028 odst. 1 a 2 OZ dovodil, že otázku nabytí (vlastnického) práva vydržením posoudí soud podle právní úpravy účinné právě k okamžiku nabytí takového práva (nikoliv podle právní úpravy účinné v době, kdy započala držba takového práva). Protože k nabytí vlastnického práva vydržením mělo dojít po 1. 1. 2014, postupoval soud I. stupně při posouzení dané věci správně podle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., OZ.

14. Soud I. stupně provedl dostatečné dokazování a věc též posoudil správně po stránce právní. Na jeho závěry lze proto odkázat. K odvolacím námitkám odvolací soud uvádí následující:

a/ Žalovaný předně namítal, že nebylo skutkově prokázáno, kdo a kdy postavil garáž a vrata na části pozemku, který má být vydržen.

Uvedené námitky týkající se nesprávně zjištěného skutkového stavu odvolací soud nesdílí a nemá důvod opakovat dokazování tak, aby zjištěné skutkové závěry přehodnotil. Z výsledků dokazování, a to jak místním šetřením, tak i fotografiemi vyplývá pravdivost tvrzení žalobkyně, že plot (ohraničující pozemek užívaný nejprve žalobkyní s manželem a po smrti manžela pouze žalobkyní) je na sporné části pozemku ve vlastnictví žalovaného umístěn po značně dlouhou dobu, odpovídající tvrzením žalobkyně, neboť jím prorůstají vzrostlé stromy a křoví. Již jen toto prokázané tvrzení žalobkyně svědčí o tom, že žalobkyně se svým manželem po nabytí své sousední a bezprostředně přiléhající nemovitosti fakticky začali užívat i spornou část pozemku žalovaného, a to včetně jeho následného využití pro stavbu kůlny, pro umístění automobilu (nyní jeho vraku) a vjezdové brány. Uvedené letité oplocení, a to společně s prokázaným chováním žalobkyně a jejího manžela k předmětnému pozemku (jako osob vykonávajících svoji vůli s pozemkem nakládat jako s vlastním a ovládat jej) tak nepochybně prokazuje, že ve smyslu ustanovení § 987 OZ se stali držiteli předmětného pozemku (shodně viz i např. další rozhodnutí NS ze dne 16. 11. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4595/2017 či ze dne 19. 1. 2012, sp. zn. 22 Cdo 412/2010 či ze dne 31. 5. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1240/2004). Samotná skutečnost, že si nenechali vytyčit hranice držených pozemků a nezjistili tak, že drží i část pozemků, jejichž vlastníkem nebyli, nevylučuje poctivou držbu ani držbu oprávněnou (shodně viz závěry rozhodnutí NS ze dne 22. 5. 2002, sp. zn. 22 Cdo 2211/2000).

b/ Žalovaný současně namítal, že minimálně 20 let fakticky pozemek leží ladem, že žalobkyně nekonala aktivní obranu svého vlastnického práva v době, kdy žalovaný pozemek nabyl příklepem. Z toho žalovaný vyvozoval, že žalobkyně se nechová jako vlastník a pozemek fakticky neovládá.

Ani tato námitka důvodná není. Za situace, kdy bylo v řízení prokázáno, že žalobkyně se se svým manželem chopila držby předmětného pozemku, mohla by tato držba zaniknout jen za splnění podmínek § 1009 odst. 1 OZ, dle něhož „držba zaniká, vzdá-li se jí držitel, nebo ztratí-li trvale možnost vykonávat obsah práva, které dosud vykonával. Držba rovněž zaniká, je-li z ní držitel vypuzen a neuchová si ji svépomocí nebo žalobou“.

Naplnění podmínek zániku držby však prokázáno nebylo. Jak plyne z judikatury Nejvyššího soudu např. v usnesení ze dne 1. 6. 2021, sp. zn. 860/2021, „fakticky věc ovládá ten, kdo vstupuje ohledně věci do takových společenských vztahů, které jsou obecně považovány za projev právní moci nad věcí, tedy za nakládání s věcí. Fyzické ovládání je přitom jen jedním z možných způsobů nakládání s věcí, a to již proto, že některé věci (např. nemovitosti) prostě fyzicky držet nelze. Záleží tedy na objektivním společenském posouzení, zda někdo – s ohledem na zvyklosti, zkušenosti a obecné názory – nakládá s věcí. To je zjevné zejména u pozemků; držitel na pozemek nemusí celá léta vstoupit, může jej nechat ladem, a přesto – pokud se jeho držby nechopí někdo jiný – zůstává držitelem nemovitosti [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2002, sp. zn. 22 Cdo 2302/2000 (uveřejněný pod č. C 1424 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek, C. H. Beck), nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 22 Cdo 234/2018]. Stručněji řečeno, poté, kdy držitel nabyl držbu, k jejímu trvání se již nevyžaduje její manifestování výkonem práva. Držba trvá, dokud nenastane právní skutečnost, z níž je patrná změna držebního stavu. V intencích uvedeného názoru je tak zřejmé, že na zánik držby nelze ze skutkových okolností věci usuzovat, když samotná nečinnost žalobkyně, resp. nevykonávání péče o předmětný pozemek a o věci na něm umístěné, zánik držby nemůže přivodit. Totéž platí i ohledně pasivity žalobkyně v době, kdy žalovaný pozemek nabyl, když její právní panství nad předmětným pozemkem z titulu nabyté držby nebylo třeba nikterak manifestačně projevovat, například žalobou z rušené držby dle § 1003 OZ.

c/ Další okruh odvolacích námitek se týká dražebního příklepu, kterým žalovaný nabyl originárně předmětné vlastnictví. Tím měla být přerušena vydržecí doba.

K uvedenému lze opět odkázat na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu, a to např. v rozhodnutí ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3664/2023, či v usnesení ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 22 Cdo 3202/2018: „Vydržení je totiž originární způsob nabytí vlastnického práva na základě dlouhodobé kvalifikované držby a působí proti všem, i proti tzv. knihovním vlastníkům, bez ohledu na to, od jaké právní skutečnosti vlastnické právo odvozují, a zda jim až do uplynutí vydržecí doby svědčilo“.

Ani tyto námitky proto důvodné nejsou. Nejedná se ani o přepjatě formální přístup soudu, jak tvrdí žalovaný, nýbrž o aplikaci ustálených závěrů judikatury, podle níž zánik vlastnického práva původního vlastníka ani následná dražba nemovitosti nemají vliv na držbu osoby, která věc dlouhodobě fakticky ovládá způsobem umožňujícím vydržení.

d/ Konečně odvolatel namítal nemožnost se seznámit s faktickým stavem pozemku a po jeho nabytí a sporech s předchozí vlastnicí paní [jméno FO] činit úkony na svoji obranu proti žalobkyni, z čehož dovozoval rozpor s dobrými mravy.

Odvolací soud těmto námitkám nepřiznal význam, neboť neznalost skutečného stavu věci ze strany žalovaného nemůže mít vliv na právní posouzení otázky oprávněné držby žalobkyně ani na běh vydržecí doby. Skutečnost, že žalovaný namítá nemožnost pozemky před dražbou řádně prohlédnout, není podle názoru soudu důvodná, neboť nijak nezbavuje žalobkyni postavení oprávněné držitelky, která pozemky po dobu vydržecí lhůty fakticky ovládala a nakládala s nimi jako s vlastními. Práva vydražitele jsou omezena stavem, v němž se věc nachází v době udělení příklepu, včetně právních poměrů k věci existujících, které zákon neoznačuje za závady zanikající příklepem.

Bylo povinností žalovaného, aby se před konáním dražby s poměry panujícími na místě seznámil. Nic mu nebránilo, aby se na pozemky přijel podívat, obhlédl je z veřejně přístupných míst a zjistil, že jsou oplocené způsobem, který neodpovídá katastrálním mapám. Z listin vyplývá, že žalovaný věděl, že je dražena nemovitost se „starousedlíkem“, který nebude při předání nemovitosti spolupracovat, ani žalovaného se stavem nemovitostí neseznámí, a jehož vystěhování může být obtížné. Nemohl tedy počítat s tím, že okamžitě získá i faktickou držbu vydražených pozemků a že s nimi bude původním majitelem seznámen. Přesto se rozhodl tato rizika vědomě podstoupit. Tato lehkomyslnost žalovaného při nabytí nemovitosti tak nemůže jít k tíži žalobkyně, což též vylučuje, aby byl dán rozpor jejího chování s dobrými mravy.

15. Ze všech uvedených důvodů proto odvolací soud rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně akcesorického výroku o nákladech řízení, s nímž se žalobkyně ztotožnila.

16. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto za situace, kdy žalobkyně byla v odvolacím řízení plně úspěšná a náklady jí vznikly za právní zastoupení advokátem, který učinil 1 úkon (účast při jednání odvolacího soudu). Má proto právo na odměnu dle § 9a odst. 1 AT ve znění účinném od 1. 1. 2025 ve výši: odměna z puncta 500.000 Kč: 10.300 Kč + 21 % DPH, režijní paušál dle § 13 odst. 4 AT: 450 Kč + 21 % DPH, celkové náklady řízení bez vyčíslení DPH: 10.750 Kč, DPH 21 %: 2.257,50 Kč. Celkové náklady řízení s vyčíslením DPH: 13.007,50 Kč. Lhůta a místo k plnění náhrady nákladů řízení byly stanoveny dle § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.