o nahrazení souhlasu s vydáním úschovy, o odvolání žalovaných proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 14. 5. 2025, č. j. 38 C 394/2024-157

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným povinnost souhlasit s vydáním předmětu úschovy, a to částky 433 000 Kč složené u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka], ve prospěch žalobců (výrok I.), zamítl vzájemnou žalobu žalovaných na nahrazení souhlasu žalobců s vydáním totožného předmětu úschovy (výrok II.), a rozhodl, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 181.279 Kč (výrok III.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhají vrácení rezervačního poplatku, na základě skutkových tvrzení že dne 1. 6. 2023 uzavřeli jako zájemci kupující, v postavení spotřebitelů, s žalovanými jako prodávajícími, panem [jméno FO] – [společnost], IČ [IČO], jako zprostředkovatelem (podnikatelem v oblasti realit) a společností [právnická osoba], IČ [IČO], jako vedlejším účastníkem (příjemcem blokovacího depozita) Smlouvu o složení blokovacího depozita (dále jen „Smlouva“). Předmětem Smlouvy bylo zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy k nemovitým věcem ve vlastnictví žalovaných jako prodávajících, konkrétně jednotky č. [číslo], umístěné ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. [číslo], umístěného na pozemku parc. č. [číslo], a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemků parc. č. [číslo], parc. č. [číslo], parc. č. [číslo] o velikosti id. 1149/47106, odvozené od vlastnictví jednotky, vše v k. ú. [adresa], zapsané u [právnická osoba] pro Hlavní město Prahu, Katastrálního pracoviště [adresa] (dále jen „nemovitosti“), tj. předmětem Smlouvy byly závazky zprostředkovatele k poskytování realitní činnosti ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 39/2020 Sb.“), dále závazek žalovaných neprodat předmětné nemovitosti jinému zájemci po dobu účinnosti uvedené Smlouvy a závazek žalobců k úhradě blokovacího depozita ve výši 433.000 Kč, kdy tato částka měla být v případě uzavření kupní smlouvy započtena na kupní cenu a současně, v případě uzavření kupní smlouvy představovala odměnu zprostředkovatele, kterému by v takovém případě měla být uhrazena prostřednictvím společnosti [právnická osoba], u které bylo blokovací depozitum složeno.

3. Soud I. stupně po provedeném dokazování a citaci příslušných zákonných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), zákona č. 39/2020 Sb. a ustanovení vzahujících se k soudní úschově, zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, měl za prokázané, že mezi žalobci jako zájemci, kupujícími, zprostředkovatelem a vedlejším účastníkem byla uzavřena smlouva označená jako „Smlouva o složení blokovacího depozita“, kterou posoudil jako smlouvu o realitním zprostředkování podle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., jelikož se jedná o smlouvu, ve které se zprostředkovatel zavazuje, že zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, tj. smlouvy dle § 2 písm. d) zákona č. 39/2020 Sb., konkrétně v tomto případě kupní smlouvy na nemovitosti ve vlastnictví žalovaných. Tento závěr opřel o obsah Smlouvy, zejména o výčet povinností, které má ve Smlouvě stanoven zprostředkovatel, a to s odkazem na čl. IV. Smlouvy, kterým se zavázal vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy ohledně nemovitostí. Uzavřenou Smlouvu označil za smlouvu typově běžně uzavíranou v oblasti obchodu s realitami, tj. smlouvou, na základě které dojde k „rezervaci nemovitosti“ ze strany zájemců o koupi oproti zaplacení určité částky, proti které stojí povinnost prodávajících po dobu trvání rezervace neuzavírat smlouvu s jinými zájemci, tj. smlouvou směřující k uzavření kupní smlouvy na nemovitost mezi prodávajícími a zájemci a rovněž zprostředkovatelem, kterému za úspěšný prodej bude vyplacena provize, čemuž odpovídá i nastavení práv a povinností mezi účastníky Smlouvy navzájem.

4. Neztotožnil s argumentací žalovaných, že se nejednalo o smlouvu o realitním zprostředkování dle zákona č. 39/2020 Sb., nýbrž pouze o smlouvu o smlouvě budoucí uzavřenou mezi žalobci a žalovanými, neboť na Smlouvu je třeba hledět uceleně, přičemž práva a povinnosti obsažená ve Smlouvě jsou vzájemně provázaná a netýkají se pouze žalobců a žalovaných, jak se snaží dovodit žalovaní, nýbrž i realitního zprostředkovatele. Odkázal na ustanovení § 14 zákona č. 39/2020 Sb. ve spojení s důvodovou zprávou, které výslovně zakazuje uložit zájemci o koupi nemovitosti povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, a to jako reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Povinnost žalobců jako zájemců uzavřít realitní smlouvu stanovenou v čl. V. Smlouvy označil za rozpornou se zákonem. Upozornil na skutečnost, že záměrem zákonodárce bylo, aby se ochranná ustanovení zákona č. 39/2020 Sb. (včetně jeho ustanovení § 14) vztahovala právě na takové smlouvy, v nichž bude kupující v postavení spotřebitele, a pokud by soud přistoupil na výklad žalovaných, aproboval by obcházení zákona, které by mělo za následek výrazné zhoršení postavení žalobců v pozici spotřebitelů.

5. S ohledem na uvedené odkázal také na judikaturu řešící věc obdobnou, a to rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, ve kterém Nejvyšší soud při posuzování téměř obdobné smlouvy jako je výše uvedená Smlouva s podobně nastavenými vzájemnými právy a povinnostmi zdůraznil, že na jednotlivá ustanovení zákona č. 39/2020 Sb. je třeba nahlížet uceleně v souladu se záměrem zákonodárce a smyslem, který zákon č. 39/2020 Sb. má.

6. Neztotožnil se s argumentem žalovaných, že Smlouvu nelze posuzovat jako zprostředkovatelskou smlouvu dle zákona č. 39/2020 Sb., neboť dispoziční oprávnění s blokovacím depozitem měli žalovaní a částka 433.000 Kč tak nebyla úplatou zprostředkovateli za zprostředkování, a to s ohledem na dikci Smlouvy, ve které si účastníci jednoznačně sjednali, že bude-li uzavřena kupní smlouva, bude odměna za zprostředkování zprostředkovateli uhrazena právě z blokovacího depozita.

7. Uzavřel, že žalobci byli v postavení spotřebitelů, jelikož měli zájem o koupi z důvodu zajištění vlastní bytové potřeby, jak je výslovně uvedeno v čl. II. odst. 4 Smlouvy, Smlouvu sjednávali se zprostředkovatelem, který jednal jako odborník v rámci své podnikatelské činnosti, Smlouva byla uzavřena mimo obchodní prostory zprostředkovatele (byla ze strany žalobců podepsána v bydlišti žalobců), a žalobci tak řádně odstoupili od Smlouvy dle § 1829 o. z. dopisem ze dne 9. 6. 2023. Odstoupení od Smlouvy bylo doručeno ostatním stranám Smlouvy dne 13. 6. 2023, tj. v zákonem stanovené lhůtě 14 dnů. Odstoupením od Smlouvy se závazek zrušil od počátku a účastníci si byli povinni vrátit veškerá vzájemná plnění dle § 2004 o. z., tudíž žalobci mají právo na vrácení složeného blokovacího depozita, tj. mají právo na vydání předmětu úschovy vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Soud I. stupně se pro nadbytečnost (důvody odstoupení od smlouvy nelze zpětně rozšiřovat) nezabýval ostatními žalobci tvrzenými důvody, pro které dle nich bylo možné od smlouvy odstoupit. S odkazem na uvedené dospěl nalézací soud k závěru, že žaloba na nahrazení souhlasu žalovaných s vydáním předmětu úschovy je důvodná, proto jí zcela vyhověl (výrok I.) a současně zamítl vzájemný návrh žalovaných (výrok II). O náhradě nákladů řízení (výrok III.) rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).

8. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včasné odvolání, ve kterém namítají, že nalézací soud nepřihlédl k tvrzením a důkazům, které předložili, aniž by byly splněny podmínky podle § 118b nebo § 175 odst. 4 o. s. ř. (§ 205 odst. 2 písm. b) o. s. ř.), dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním (§ 205 odst. 2 písm. e) o. s. ř.) a na jejich základě provedl nesprávné právní posouzení věci (§ 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř.). Zejména brojí proti posouzení Smlouvy jako smlouvy o realitním zprostředkování a setrvávají na svém tvrzení, že Smlouva byla uzavřena mezi prodávajícími (žalovanými) a kupujícími (žalobci) za účelem rezervace nemovitosti a budoucího uzavření kupní smlouvy. Podle žalovaných jde o rezervační smlouvu, resp. smlouvu o smlouvě budoucí kupní, nikoli o smlouvu o zprostředkování. Zároveň zdůrazňují, že ve Smlouvě je role zprostředkovatele vedlejší a organizační, týká se pouze čl. IV. Smlouvy, hlavní závazek se týká vztahu mezi kupujícím a prodávajícím, nikoli mezi spotřebitelem a podnikatelem. Soud I. stupně zároveň nesprávně rozšířil definici smlouvy o realitním zprostředkování na závazky mezi prodávajícím a kupujícím, když podle § 15 zákona o realitním zprostředkování neplatnost části smlouvy o zprostředkování neovlivňuje platnost ostatních závazků. Na své závěry pak aplikoval nesprávnou judikaturu, a pokud se opírá o rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, nepostihl skutkové odlišnosti obou případů, když v uváděném případě šlo o trojstrannou smlouvu, kde zájemci hradili provizi realitní kanceláři; v posuzovaném případě šlo o přímý závazek mezi prodávajícími a kupujícími, bez sjednané úplaty zprostředkovateli, odměna zprostředkovatele byla řešena výhradně mezi žalovanými a zprostředkovatelem, nikoli mezi žalobci a zprostředkovatelem. Také blokovací depozitum bylo složeno žalobci žalovaným jako první část kupní ceny a osobou oprávněnou nakládat s prostředky jsou žalovaní, nikoli zprostředkovatel. Soud I. stupně také nesprávně dovodil, že depozitum mělo být použito na úhradu odměny zprostředkovateli, což nemá oporu ve Smlouvě (viz čl. II odst. 3). Dále žalovaní namítli, že jim nebylo žalobci doručeno žádné odstoupení od smlouvy, neboť to bylo adresováno pouze zprostředkovateli, a žalobci po odstoupení nadále projevovali zájem o koupi, což svědčí o nejednoznačnosti jejich úkonu. Z tohoto důvodu nemůže mít odstoupení právní účinky vůči žalovanými. Zpochybňují také přiznanou výši odměny za úkony právní služby, kterou soud I. stupně stanovil na 18.108 Kč, zatímco podle jejich výpočtu by měla činit 16.096 Kč. Také repliky žalobců ze dnů 13. 1. 2025 a 9. 4. 2025 nebyly nezbytné a mohly být předneseny ústně. Navrhují, aby odvolací soud zrušil napadený rozsudek a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

9. Žalobci považují odvolání žalovaných za nedůvodné a plně se ztotožňují s právním i skutkovým posouzením věci nalézacím soudem. Podle jejich názoru soud I. stupně řádně vypořádal všechny námitky žalovaných, které jsou v odvolání pouze opakovány. Žalobci odmítají tvrzení žalovaných, že Smlouva byla uzavřena primárně mezi prodávajícími a kupujícími za účelem rezervace nemovitosti, neboť nikdy neměli vůli uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní s žalovanými. Veškeré záležitosti řešili výhradně s realitním zprostředkovatelem, s žalovanými se osobně nikdy nesetkali. Smlouva podle nich naplňuje všechny znaky smlouvy o realitním zprostředkování a její oddělení od jiných závazků by znamenalo nepřípustné obcházení zákona. Žalobci nesouhlasí ani s tvrzením žalovaných, že ve Smlouvě chybí závazek kupujícího uhradit úplatu zprostředkovateli, neboť v čl. II odst. 3 smlouvy je uvedeno, že zprostředkovateli náleží odměna 433.000 Kč za zprostředkovatelskou činnost. V čl. III odst. 2 je stanoveno, že odměna bude uhrazena ze složeného blokovacího depozita, tedy fakticky ze strany kupujících. Tuto konstrukci potvrdil i realitní zprostředkovatel ve svědecké výpovědi. Žalobci odkazují na usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2025, sp. zn. 33 Cdo 1870/2024, které obdobnou konstrukci posoudilo jako smlouvu o realitním zprostředkování, na kterou se vztahuje zákon č. 39/2020 Sb. Neztotožňují se ani s výkladem žalovaných, že odstoupení od části Smlouvy nemá vliv na ostatní závazky, neboť nelze platně sjednat závazek spotřebitele uzavřít realitní smlouvu s odkazem na § 14 zákona č. 39/2020 Sb. Nadto smlouva o smlouvě budoucí kupní nemohla být obsažena ve stejné listině a odkazují opětovně na usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1870/2024, které uvádí, že cílem § 15 je zabránit obcházení zákazu § 14 pomocí třístranných dohod. Mají za to, že pokud žalovaní chtěli uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, měli tak učinit samostatně, mimo rámec zprostředkovatelské smlouvy. To však neučinili a po celou dobu jednali výhradně prostřednictvím zprostředkovatele. Odmítají také tvrzení, že jim nebylo doručeno odstoupení od smlouvy. Odstoupení bylo zasláno jak žalovaným, tak zprostředkovateli. Žalovaní si zásilku nevyzvedli, ač mohli a reakcí ze dne 13. 6. 2023 žalovaní potvrdili, že se s odstoupením ze dne 9. 6. 2023 seznámili, přičemž v řízení nebylo prokázáno, že by žalobci své odstoupení vzali zpět. Co se týče nákladů řízení trvají na tom, že veškeré úkony byly učiněny účelně a řádně, a požadují přiznání náhrady nákladů řízení, včetně nákladů odvolacího řízení.

10. Odvolací soud, poté co zjistil, že odvolání bylo podáno včas a osobou oprávněnou, přezkoumal napadený rozsudek dle § 212 a § 212a odst. 1, 3 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil postačující skutková zjištění, s nimiž se odvolací soud zcela ztotožňuje a pro stručnost na ně odkazuje. Správně také dovodil, že se na Smlouvu o složení blokovacího depozita vztahuje zákon o realitním zprostředkování, nicméně odvolací soud má za to, že mezi účastníky, zprostředkovatelem a vedlejším účastníkem byla uzavřena čtyřstranná kombinovaná smlouva, jejíž část je podle obsahu smlouvou rezervační, a to s odkazem na čl. I. 2, II. 3, III. 2, IV. 1 až 3, čl. V. 1, VI. 1, 2, VII. 1, 3 Smlouvy.

12. Dle § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

13. Dle § 2 zákona č. 39/2020 Sb. pro účely tohoto zákona se rozumí realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

14. Dle § 3 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. zahrnuje realitní zprostředkování vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Dle odst. 2 realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci, obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, zprostředkování poskytnutí právních služeb, zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

15. Dle § 14 zákona č. 39/2020 Sb. ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

16. Dle § 1812 odst. 2 věta prvá o. z. k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží.

17. Dle § 2048 odst. 1 věta prvá o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

18. Dle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

19. Podle § 299 odst. 1 zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „z. ř. s.“) byl-li souhlas s vydáním předmětu úschovy odepřen, lze jej nahradit pravomocným rozsudkem soudu, kterým bylo rozhodnuto, že ten, kdo vydání odporoval, je povinen souhlasit s vydáním předmětu úschovy žadateli.

20. Podle důvodové zprávy k zákonu č. 39/2020 Sb. hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy byla zejména snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele. Tato právní ochrana přitom musí být poskytována kdykoli, kdy by měla být ve vztahu k nemovité věci podnikatelem vykonávána činnost, jejímž účelem a záměrem by bylo uzavření realitní smluv (srov. Lukáš Slanina, Michal Pazdera, Tomáš Grygar, Praktický komentář, Zákon o realitním zprostředkování, Leges 2020). Je proto zcela nepřijatelný výklad žalovaných, v jehož důsledku by se v rámci trojstranného vztahu (prodávající, kupující, zprostředkovatel), typického pro podnikání v oblasti prodeje realit, ochrana poskytovaná tímto zákonem nevztahovala na jednu ze stran realitní smlouvy, povětšinou na kupujícího, často pak v pozici spotřebitele.

21. Odvolací soud k shora uvedenému názoru o kombinované smlouvě, upřesňuje, že uzavření rezervační smlouvy mezi žalobci a zprostředkovatelem vyplývá zejména z čl. I. 2 Smlouvy, který obsahuje prohlášení žalobců a žalovaných, že jim zprostředkovatel obstaral příležitost k uzavření kupní smlouvy, z čl. II. 3 Smlouvy, kde je uvedeno, že zprostředkovateli náleží za zprostředkovávanou činnost (obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy), poradenství, zajištění právních služeb a případně finančních služeb odměna ve výši 433.000 Kč, která bude vyplacena ve prospěch zprostředkovatele žalovanými, bude-li uzavřena kupní smlouva, z čl. III. 2 Smlouvy, který obsahuje ustanovení, že odměna zprostředkovatele bude v případě uzavření kupní smlouvy uhrazena prostřednictvím vedlejšího účastníka ze složeného blokovacího depozita, z čl. IV., kde jsou uvedeny další povinnosti zprostředkovatele, mj. se zprostředkovatel zavázal obstarat návrhy smluv k převodu nemovitostí, zapracování připomínek, zpracování návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí, z čl. V. odst. 1, v kterém se kupující (žalobci) zavázali bez zbytečného odkladu po vyzvání prodávajícího nebo zprostředkovatele uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu a smlouvu o úschově finančních prostředků, a to nejpozději 150 dnů od podpisu Smlouvy a zároveň se zavázali neuzavřít kupní smlouvu bez vědomí zprostředkovatele, z čl. VII. 1 Smlouvy, kde je uvedeno, že Smlouva je uzavřena na dobu určitou, a to na dobu 150 dnů od podpisu smlouvy, z čl. VII. 3 Smlouvy, který stanoví, že pokud žalobci poruší povinnosti stanovené Smlouvou, jsou povinni uhradit žalovaným smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita. Rovněž z výslechu zprostředkovatele vyplynulo, že Smlouva byla podepsána v bydlišti žalobců, které navštívil ve večerních hodinách a předložil jim k podpisu Smlouvu opatřenou podpisy žalovaných a vedlejšího účastníka.

22. S ohledem na závěr, že jde o kombinovanou smlouvu, která je dle části svého obsahu smlouvou rezervační, je zřejmé, že se na ni budou vztahovat některá ochranná ustanovení, v nichž bude spotřebitel v pozici kupujícího. Konkrétně se jedná o § 14 zákona č. 39/2020 Sb., který výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž jde podle důvodové zprávy o reakci na stávající nežádoucí praxi řady realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět i přesto, že toto odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Rovněž se jedná o reakci na závěry ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002 a mnohé další). Stejná logika platí u § 16, jehož účelem bylo zakázat určitý způsob zajištění především v rezervačních smlouvách se spotřebiteli, či § 19 odst. 3 zakazující zálohu na provizi, který primárně míří na rezervační smlouvy uzavírané se spotřebiteli. Některá ustanovení zákona dokonce mohou být aplikována pouze na uvedené rezervační smlouvy (zákaz stanovený v § 15, povinnost upravená v § 11 či informační povinnosti v § 12 zákona). V této souvislosti je nutné přikládat § 3 odst. 1 mnohem menší právní význam, když jeho účelem bylo spíše poskytnout určité zákonné vodítko pro rozlišování realitních zprostředkovatelů a osob poskytujících doprovodné služby, tj. nikoliv pro definici smlouvy o realitním zprostředkování (srov. Kříž Josef, K definici smlouvy o realitním zprostředkování, Obchodní právo, Wolters Kluwer, 2020).

23. V projednávané věci byla uzavřena čtyřstranná smlouva, nazvaná jako Smlouva o složení blokovacího depozita, a to mezi vlastníky nemovitosti (žalovanými) jako prodávajícími, žalobci jako zájemci o koupi nemovitosti, zprostředkovatelem ([jméno FO] – [společnost], IČ: [IČO]) a vedlejším účastníkem, na jehož účet mělo být blokovací depozitum ve výši 433.000 Kč složeno ([právnická osoba]. IČ: [IČO], jednající [tituly před jménem] [jméno FO]). Jednoznačným účelem této smlouvy bylo i uzavření realitní smlouvy. Zprostředkovatel [jméno FO] a účastníci ve smlouvě prohlásili, že jim zprostředkovatel obstaral příležitost k uzavření realitní smlouvy (čl. I. 2), a dále byla určená provize zprostředkovatele ve výši blokovacího depozita (čl. III. 1, 2). Obsáhlá argumentace žalovaných proti tomuto závěru je zcela nepřiléhavá. Z obsahu závazků nelze jakkoli dovodit, že by snad zprostředkovatel byl jen vedlejším účastníkem smlouvy, jejímž základem by byly vzájemné závazky prodávajících a kupujících, když závazky ze smlouvy plynou i pro zprostředkovatele, ani že by se mělo jednat již i o smlouvu realitní. Vzhledem k tomu, že účelem smlouvy je také uzavření realitní smlouvy, ke které se žalobci zavázali, je nepochybné, že nebylo zájmem a vůlí zájemců ani prodávajících již v takovém okamžiku, a především takovým obsahově zcela nedostatečným způsobem, uzavřít realitní smlouvu. Z uvedeného je zjevné, že uzavření realitní smlouvy bylo až krokem následujícím po uzavření posuzované Smlouvy.

24. Jelikož speciální právní úprava zakotvená v zákoně o realitním zprostředkování má přednost před obecnou právní úpravou zakotvenou v občanském zákoníku, na posuzovanou Smlouvu se vztahují ustanovení zákona č. 39/2020 Sb., tedy i § 14 zapovídající uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Čl. VII. 3 Smlouvy ukládá žalobcům, pokud poruší povinnosti stanovené Smlouvou, povinnost uhradit žalovaným smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita. K tomuto ujednání tedy nelze pro jeho rozpor s § 14 zákona č. 39/2020 Sb. dle § 1812 odst. 2 o. z. přihlížet.

25. Smluvní pokuta dle § 2048 odst. 1 věta prvá o. z. plní do okamžiku splnění utvrzeného dluhu především sankční a kompenzační funkci (srov. rozsudek NS ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. 23 Cdo 3682/2008) a nově rovněž funkci utvrzovací (posílení postavení věřitele).

26. Jak vyplývá z textu čl. VII. 3 Smlouvy, má toto ujednání jednoznačně sankční charakter, je „trestem“ pro zájemce pro případ, že jeho vinou nedojde k uzavření realitní smlouvy. Byla sjednána i výše smluvní pokuty, a to ve výši blokační úhrady, a uvedené ujednání je jednoznačně smluvní pokutou.

27. Pokud však k ujednání čl. V.1 Smlouvy (povinnost uzavřít realitní smlouvu) nelze přihlížet pro rozpor s § 14 zákona č. 39/2020 Sb., nelze sjednat ani smluvní pokutu za porušení povinnosti. Smluvní pokuta dle § 2048 o. z. je svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem a podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen.

28. Z výše uvedeného vyplývá, že úvahy o možnosti a platnosti či důvodech odstoupení od Smlouvy, účinnosti doručení tohoto odstoupení, dalšího jednání žalobců ve vztahu k sjednanému závazku nejsou pro posouzení věci relevantní.

29. Pokud se žalovaní domáhají vydání peněžních prostředků ve výši blokačního depozita ze soudní úschovy právě z důvodu úhrady smluvní pokuty za nesplnění povinnosti, aniž by tato povinnost žalobcům vznikla, není jejich požadavek na vydání předmětu úschovy důvodný, a naopak je důvodný požadavek žalobců na vrácení složených peněz.

30. Pro úplnost odvolací soud odkazuje na rozsudek Nejvyšší soud ČR (dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 (ústavní stížnost podaná realitním zprostředkovatelem byla jako zjevně neopodstatněná odmítnuta usnesením Ústavního soudu ČR ze dne 13. 12. 2023, sp. zn. I. ÚS 2495/23), ve kterém se dovolací soud zabýval otázkou, zda se zákon vztahuje na trojstrannou rezervační smlouvu a uzavřel, že o realitní zprostředkování jde v případě, kdy činnost prokazatelně směřuje ke zprostředkování realitního obchodu (uzavření realitní smlouvy) a tato služba je úplatná. Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování lze z ujednání rezervační smlouvy zcela bez pochybností dovodit, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobcům jakožto zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona) realitní zprostředkování za úplatu (§ 2 písm. b/ zákona), kterou žalobci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování (§ 2 písm. c/ zákona). Argumentuje-li dovolatelka ustanovením § 3 odst. 1 zákona, pak její úvaha vychází z izolované aplikace zmíněného ustanovení, přehlíží související ustanovení tohoto zákona, zejména § 2 (jinak řečeno zmíněná úvaha nezohledňuje kontext zákonné úpravy jako celku). Na posuzovanou rezervační smlouvu se tedy vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

31. S odkazem na shora uvedené se odvolací soud dalšími námitkami účastníků již nezabýval, neboť nebyly s ohledem na posouzení věci odvolacím soudem podstatné. S ohledem na věcnou správnost závěrů soudu I. stupně vtělených do výroku I. a II. napadeného rozsudku, byť odvolací soud pro věc shledal stěžejním pouze posouzení charakteru smlouvy a (ne)platnosti některých jejích ustanovení, nikoli posouzení platnosti odstoupení a následků z toho plynoucích, napadený rozsudek ve věci samé podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

32. Současně shledal věcně správný i nákladový výrok, když soud I. stupně vycházel z tarifní hodnoty 433.000 Kč s odkazem na § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „AT“) ve spojení s § 12 odst. 4 AT, kdy snížil odměnu za druhého zastupovaného účastníka o 20 %, tj. částka 18.108 Kč za jeden úkon. Soud I. stupně také nepochybil, přiznal-li odměnu za vyjádření žalobců ze 13. 1. 2025, neboť žalobci se vyjádřili na výzvu soudu a 9. 4. 2025, kdy žalobci zaslali repliku k vyjádření žalovaných, ve které se zabývali aplikací §14 a §15 zákona č. 39/2020 Sb. Z výše uvedených důvodů odvolací soud jako věcně správný potvrdil i nákladový výrok.

33. O náhradě nákladů řízení před odvolacím soudem bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobci byli v odvolacím řízení zcela úspěšní. Náleží jim proto plná náhrada nákladů, jež účelně vynaložili v tomto stadiu řízení. Náklady řízení představuje v souladu AT odměna za zastupování dvou žalobců za 2 úkony právní služby, a to za vyjádření k odvolání a účast na odvolacím jednání dne [datum], náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za jeden úkon, a 21 % DPH s přiznaných částek, tj. částka 44.910, 40 Kč. Dále právní zástupkyni žalobců náleží cestovní náhrady v souvislosti s cestou realizovanou na jednání dne [datum] za 326 ujetých kilometrů ve výši 3 898,13 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb. při průměrné spotřebě 5,1 l/100 km a 5,8 Kč/kilometr za amortizaci vozu vozidla dle téže vyhlášky) a podle § 14 odst. 3 AT náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1.200 Kč a 21 % DPH z této částky. Celkem za řízení před odvolacím soudem náleží procesně úspěšným žalobcům částka 48.830,08 Kč. Tu odvolací soud uložil procesně neúspěšným žalovaným zaplatit žalobcům k rukám jejich právní zástupkyně (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.) ve lhůtě 3 dnů (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).