o zdržení se užívání nemovitých věcí ve spoluvlastnictví pro účely stavby, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 18. 3. 2025, č. j. 46 C 71/2024-626,

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zdržet se užívání společných částí domu č. p. [hodnota] na pozemku parc. č. [hodnota], pozemku parc. č. [hodnota] a pozemku parc. č. [hodnota], to vše v k. ú. [adresa], pro realizaci stavby na svém pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] podle stavebního povolení č. j. [spisová značka] ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], a to zejména pro přesun stavebních dělníků, stavebního materiálu, strojů, techniky, lešení, nářadí, jiných stavebních potřeb, sutě, odpadu, vykopané zeminy (výrok I.), a žalobkyni uložil povinnost k náhradě nákladů řízení žalobců a) až d) (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě doručené mu dne 15. 3. 2024, jíž žalobci žádají, aby žalované byla uložena výše uvedená povinnost ve vztahu k užívání společných částí domu č. p. [hodnota] na pozemku parc. č. [hodnota], pozemku parc. č. [hodnota] (dále jen „parkovací stání“) a pozemku parc. č. [hodnota] (dále jen „zahrada“), to vše v k. ú. [adresa], pro realizaci stavby na jejím pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] ochranu svého vlastnického práva k pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] (dále jen „dotčený pozemek žalované“), na němž provádí stavbu zahradního altánu (dále jen „stavba“). Žalobci specifikovali, že žalovaná je také vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota] přiléhajícího k bytu žalované (dále jen „předzahrádka“), se kterým sousedí dotčený pozemek žalované, na kterém probíhá sporná stavba podle rozhodnutí [Orgán veřejné moci], ze dne 20. 2. 2018, sp. zn. [spisová značka], č. j. [spisová značka]. Důvod pro vydání uvedeného rozhodnutí spatřují žalobci v neplatnosti citovaného stavebního povolení, které nabylo právní moci dne 2. 4. 2018 a jeho platnost byla prodloužena do 30. 6. 2022, když fakticky žalovaná stavbu zahájila až v květnu či spíše červnu roku 2023 a stavební povolení tak pozbylo platnosti. Žalovaná stavbu provádí bez platného stavebního povolení. Jako druhý důvod žalobci vymezili omezování vlastnického práva žalobců žalovanou nad míru přiměřenou provádění stavby bez stavebního povolení. Konkretizovali, že stavebním povolením byly žalované pro provedení stavby stanoveny závazné podmínky, a to že stavba bude prováděna ruční manipulací se stavebním materiálem, přístup ke stavbě bude přes její bytovou jednotku, vyhloubený materiál bude ponechán na pozemku žalované a bude využit jako na zásyp na drobné úpravy terénu. Při realizaci stavby nesmí být použito sousedních pozemků a staveb, které nejsou ve vlastnictví žalované. Žalobci dovozují, že tímto stavebním povolením stavební úřad neuložil spoluvlastníkům společných částí domu povinnost strpět přesun stavebního materiálu přes společné části domu. Konkretizovali, že při užívání společných částí domu žalovanou nad míru přiměřenou poměrům dochází k jejich poškozování, konkrétně společné zahrady, parkovacích stání, nájezdové rampy do garáží, kde žalovaná skladovala materiál, který byl následně transportován do přízemí domu osobním výtahem, jenž byl tímto přetěžován, zcela nepřiměřeně užíván žalovanou a tímto nadměrným užíváním byli omezováni ostatní spoluvlastníci. Specifikovali, že parkovací stání pro krátkodobé parkování žalovaná zabrala pro skladování stavebního materiálu, poničila také zahradu, a to stavebními stroji, konkrétně poškodila travní povrch, vzrostlou zeleň, stromy, vysekala keře, odřízla sloupy oplocení a drátěné oplocení odstranila. Provedla úpravy terénu a pokácela jeden ze zdravých vzrostlých stromů, jehož kmen společně se sloupy oplocení byly rozřezány a použity při stavbě provizorní přístupové cesty pro stavební stroje přes zahradu na dotčený pozemek žalované. Odvoz materiálu ze stavby byl učiněm v objemu min. 50 m³, což je v rozporu se stavebním povolením. Poukázali na skutečnost, že v případě rekonstrukce jednotky jejím vlastníkem také dochází ke zatěžování společných částí domu, nicméně v případě stavby se jednalo o násobně větší objem ztížení, kdy bylo s ohledem na rozměr altánu nutno přesunu nejméně 120 tun stavebního materiálu. Toto své jednání prováděla žalovaná bez souhlasu vlastníků, kdy dne 9. 8. 2023 shromáždění společenství vlastníků rozhodlo, že neschvaluje použití společných částí domu na pozemku v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek pro realizaci stavby na dotčeném pozemku žalované.

3. Žalovaná nejprve namítla, že podání žaloby nebylo řádně odhlasováno na členské schůzi žalobce a) dostatečným množstvím členů, s čímž souvisí nedostatek jeho aktivní legitimace. Poukázala na rozhodnutí stavebního úřadu a platnost stavebního povolení s tím, že rozhodnutím stavebního úřadu – změna stavby před jejím dokončením č. j. [spisová značka], byla žalované prodloužena lhůta pro dokončení stavby do 30. 9. 2026. Ze stavebního povolení také dovozovala, že pokud stavební úřad povolil přístup přes bytovou jednotku, musel tento přístup logicky zahrnout i společné části bytového domu, jinak by se žalovaná neměla jak k jednotce dostat. Nadto jí předseda žalobce a) poskytl v dubnu roku 2023 písemný souhlas k průchodu ke stavbě zahradou. Žalovaná se sama zavázala tento pozemek uvést do původního stavu, což po dni 5. 5. 2023, kdy činnosti související se stavbou zanechala, skutečně provedla. Zahrada byla poničená jednáním předsedy představenstva žalobkyně a) [jméno FO], který nařídil, aby na zahradu vjel 13. 5. 2023 jiný bagr. Žalobkyně také vylíčila problémy s ostatními spoluvlastníky, které byly až šikanózního charakteru, kteří jí měli bránit ve stavbě altánu. Popřela také, že by stavební činností poškodila jakékoliv společné části domu a poukázala na skutečnost, že společné části domu, poté, co byl materiál transportován dělníky v pytlech, uklidila.

4. Soud I. stupně po provedeném dokazování vyšel po skutkové stránce ze zjištění, že žalovaná je zapsána jako vlastník pozemků parc. č. [hodnota] (dotčený pozemek žalované) a parc. č. [hodnota] (předzahrádka) vše v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Žalovaná je zapsána jako vlastník jednotky č. [hodnota], způsob využití byt, nacházející se v budově č. p. [hodnota], na pozemku parc. č. [hodnota], k. ú. [adresa], obec [adresa]. Žalovaná a žalobci jsou zapsáni jako spoluvlastníci pozemku parc. č. [hodnota], pozemku parc. č. [hodnota] (parkovací stání) a parc. č. [hodnota] (zahrada), vše v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Ve společném územním a stavebním řízení bylo vydáno rozhodnutí č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne [datum], kterým se umisťuje stavba označená jako "Zahradní altán" [adresa], k. ú. [adresa], [Jméno žalované B], a to v rozsahu altán a oplocení. Součástí rozhodnutí je stavební povolení pro stavbu zahradního altánu. Žalovaná jako stavebník byla povinna zahájit stavbu do 2 let od právní moci tohoto rozhodnutí. Platnost stavebního povolení byla prodloužena do 30. 6. 2022 rozhodnutím stavebního úřadu č. j. [spisová značka]. Na žádost žalované povolil předseda žalobce a) [jméno FO], průchod přes pozemek parc. č. [hodnota] za účelem provádění stavby altánu. Při realizaci stavby využila žalovaná nejprve pozemek parc. č. [spisová značka], a to tak, že na něj z jejího pokynu najel skrze drátěný plot bagr, svou jízdou vytvořil základy pro přístupovou cestu, která byla dále zpevněna kmenem stromu, prkny a sloupky z poničeného oplocení. Následně transportovala stavební materiál (betonové prolévací tvárnice a pytle s cementem) plně naloženými vozy do společných podzemních garáží a dále přes tyto garáže výtahem do chodeb domu, a později z parkovacích stání parc. č. [hodnota], kde byl skladován, přes chodby domu do své bytové jednotky. Shromáždění vlastníků jednotek rozhodlo dne 9. 8. 2023 tak, že pozemek parc. č. [hodnota] a společné části budovy č. p. [hodnota], a pozemky parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] nesmí být použity pro realizaci stavby altánu na pozemku parc. č. [hodnota].

5. Po právní stránce soud I. stupně po citaci příslušných zákonných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), se nejprve zabýval námitkou nedostatku aktivní legitimace žalobce a), se kterou se neztotožnil s odkazem na § 1194 odst. 1 OZ ve spojení s ustanovením § 1189 OZ s tím, že rozhodování o podání negatorní žaloby nepatří do působnosti shromáždění s odkazem na § 1208 OZ a čl. 3 stanov žalobce a). Legitimace žalobce a) tak vyplývá z povinnosti žalobce a) spravovat dům a pozemek. K žalobcům b) až d) konstatoval, že jsou spoluvlastníky dotčených pozemků žalobkyně a také vlastníci jednotek v domě č. p. 382, a pokud jsou dotčeni jednáním jiného spoluvlastníka, je u nich aktivní legitimace dána.

6. K žalobnímu důvodu, že žalovaná provádí stavbu altánu bez platného stavebního povolení s odkazem na § 7 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) konstatoval pravomoc soudu rozhodovat v občanském soudním řízení spory a jiné věci, které vyplývají z poměrů soukromého práva, pokud je podle zákona neprojednávají a nerozhodují o nich jiné orgány. Zdůraznil také, že každá výstavba má dvě roviny, veřejnoprávní – představovanou rozhodnutími stavební úřadu, a soukromoprávní spočívající v oprávnění stavebníka stavbu provést. Samotné stavební povolení proto nemusí samo o sobě zakládat právo stavebníka stavbu realizovat, protože uplatňování práva soukromého je nezávislé na uplatňování práva veřejného. K realizaci stavby musí být splněna podmínka existence soukromoprávního oprávnění za situace, kdy mají být stavbou zasažena práva třetích osob, i v případě, že stavebník disponuje platným stavebním povolením. Upozornil na skutečnost, že soud si mohl posoudit platnost stavebního povolení, avšak toto předběžné posouzení nemohlo být základem pro meritorní rozhodnutí ve věci. Uzavřel, že posuzuje pouze soukromoprávní rovinu výstavby, která spočívá v tom, zda má stavebník vyřešeny majetkoprávní otázky s třetími osobami dotčenými stavbou, pokud stavba do jejich práv zasahuje. Zabýval se tedy tím, zda žalovaná při výstavbě altánu nezasahuje do práv třetích osob jako subjektu soukromého práva, a pokud ano, zda má k takovému zásahu do jejich vlastnického práva oprávnění.

7. K zásahu do soukromoprávních vztahů žalobců měl za prokázáno, že dotčený pozemek žalované přiléhá k předzahrádce žalované a zahradě, přístup na něj je možný pouze přes předzahrádku žalované, následně přes její bytovou jednotku a dále přes společné části domu nebo zahradu. Svědeckými výpověďmi, které považoval za věrohodné zejména proto, že byly konzistentní, přiměřeně detailní a korespondovaly i se značným množstvím dalších provedených důkazů, měl za prokázané, že stavba probíhala od začátku května 2023 do srpna roku 2023. Pro stavbu dělníci vybudovali zpevněnou provizorní cestu z vykopané zeminy, kmene stromu, prken a sloupků oplocení v zahradě, po které jezdil malý bagr a malý pásový dopravník. Poté, co bylo žalované zakázáno užívat pozemek, materiál pro stavbu začali dělníci transportovat plně naloženými osobními vozy, jejichž podvozek byl v důsledku nákladu výrazně snížen, podzemních garážích domu, výtahem do společných chodeb domů, což vedlo k neshodám s vlastníky ostatních jednotek a byla přivolána hlídka policie. Transport materiálu byl poté prováděn na parkovacím stání a odtud byl přenášen společnými chodbami domu do bytu žalované, což ani žalovaná nesporovala, pouze poukazovala na skutečnost, že při něm nebyl nikdo omezován, nedošlo k žádným škodám ani v garážích, ani v chodbách domu, které sama uklízela a zakrývala podlahy a vnitřní prostory výtahu, aby nedošlo k poškození. Nadto byl stavební materiál přinášen v taškách z pevného materiálu, aby se neprášilo. Soud I. stupně měl také za prokázané, že shromáždění SVJ dne 9. 8. 2023, za účasti spoluvlastníků s podíly v celkové výši 86,75 %, 95,43 % většinou hlasů přijalo rozhodnutí, že zahrada, parkovací stání a další části polečných prostor SVJ nesmí být použity pro realizaci stavby.

8. Soud I. stupně uzavřel, že stavba nemá souvislost s vlastnictvím bytové jednotky a spoluvlastnickým podílem žalované k domu, v němž se nachází jednotka žalované. Dotčený pozemek žalované tak není v režimu bytového spoluvlastnictví, není jednotkou ani společnou částí. Bylo tedy nezbytné, aby si žalovaná zajistila souhlas ostatních spoluvlastníků s užíváním společných částí domu způsobem odpovídajícím jeho užívání souvisejícím se stavbou na dotčeném pozemku. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu je totiž odvozen od vlastnictví bytové jednotky, proto mohou být tyto části užívány jen k účelu, k němuž jsou určeny v souvislosti s jednotkou. Společné části domu nejsou z povahy věci určeny pro přístup na pozemek ve výlučném vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků, protože takový pozemek nesouvisí s bytovým spoluvlastnictvím. Realizací stavby žalovaná užívá společné části domu v rozporu s jejich účelovým určením, když bylo prokázáno, že žalované nebyl udělen souhlas s užíváním společných částí domu uvedeným způsobem. Původní souhlas předsedy [jméno FO] zahrnoval pouze průchod, a navíc byl po dvou dnech odvolán a dne 9. 8. 2023 většinou hlasů SVJ přijalo rozhodnutí, že pozemky žalobkyně a) nesmí být použity k realizaci stavby na dotčeném pozemku žalované. Žalovaná stavbou zasahuje do práv třetích osob, aniž by k tomu měla jejich souhlas, a absentuje tak oprávnění v rovině soukromého práva, které musí mít stavebník vždy, pokud realizací stavby zasahuje do soukromého práva třetích osob. S odkazem na výše uvedené závěry soud I. stupně nepřistoupil k dalšímu dokazování znaleckým posudkem a výslechem znalce, neboť měl za to, že není třeba porovnat objem materiálu na rekonstrukci bytové jednotky žalované a na stavbu.

9. Dále měl v řízení za prokázáno, že žalovaná stavbou ztěžuje užívání společných částí domu ostatním spoluvlastníkům jednotek, neboť vlastník jednotky má právo užívat společné části domu, avšak pouze tak, aby neohrozil stejné právo ostatních spoluvlastníků. Užívání společných částí domu se řídí kritériem přiměřenosti. V daném případě však byli spoluvlastníci v souvislosti se stavbou omezeni v užívání společných částí domu zcela zásadně, neboť v řízení bylo prokázáno, že vlastníci jednotek museli strpět každodenní pohyb dělníků tam a zpět po chodbách domu a v podzemních garážích se stavebním materiálem, agresivní chování pracovníků stavby a omezování užívání parkovacích stání, na kterých by také stavební materiál skladován. Další omezení vyplývala z toho, že žalovaná využila získání práva průchodu přes společnou zahradu, které si vyložil zcela jiným, mnohem extenzivnější způsobem, a de facto ji na čas zabrala a použila pro vybudování přístupové cesty na stavbu, průjezd bagru a pásového stroje, dále vlastníky omezila v používání parkovacího stání, na které umístila stavební materiál, tento také ve větším rozsahu vozila do garáží, když v důsledku přetížení stavebním materiálem poškodila nájezdovou rampu. Nepřisvědčil námitkám žalované, že byl transportován pouze malý stavební materiál v plastových taškách, aby se neprášilo, když žalobkyní předložené videozáznamy nemohly poskytnout plný obraz transportu stavebního materiálu a zároveň bylo prokázáno, že probíhal trasport mnohem většího stavebního materiálu i jiným způsobem, když z tohoto většího materiálu je altán i vystavěn.

10. Poukázal také na znění § 1175 odst. 1 OZ, který zakazuje vlastníkům jednotek společné části domu poškodit nebo ohrozit, s odkazem na prokázané skutečnosti ohledně poškození zahrady (travního porostu, keřů, pokácením stromu, ruční práce, nájezd pásových stavebních strojů), které vyvrátily tvrzení žalované, že nic nepoškodila.

11. K argumentu žalované, že stavební úřad vydal žalované povolení s tím, že transport materiálu bude probíhat přes její bytovou jednotku, čímž logicky implikovat použití společných prostor, neboť jinak není možné se k bytové jednotce žalované dostat, poukázal na skutečnost, že stavební povolení ničeho neuvádí o společných částech domu, a pokud by stavební úřad měl záměr omezit vlastnické právo ostatních spoluvlastníků, musel by tak učinit výslovně, což neučinil a pouze konstatoval, že žalovaná má užívací právo ke společným částem plynoucí z jejího vlastnictví jednotky, a proto není možný postup podle § 141 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb. účinného v rozhodné době, a odkázal žalovanou na řešení soukromoprávní otázky před soudem. K užívání společných částí domu žalovanou uvedl, že je nepochybné, že jí toto právo náleží, nicméně v přiměřeném rozsahu a přiměřeným způsobem. Nepřisvědčil ani argumentu žalované, že k užívání společných částí domu stejným způsobem dochází i při rekonstrukci jednotlivých bytových jednotek nacházejících se v bytovém domě. Uvedl, že jde o rozdílnou situaci, neboť bytová jednotka se nachází v bytovém domě a je součástí bytového spoluvlastnictví, právo na stavební úpravy je zakotveno v § 1175 odst. 1 OZ. Žalovaná však staví zděnou budovu o půdorysu 5×5 m, výšce 5 m a podsklepením 2,7 m na sousedním pozemku. Připomněl také, že bytová jednotka v případě rekonstrukce je již postavená, nicméně, u stavby žalované se jednalo o novou stavbu. Uzavřel, že žalovaná nedisponuje souhlasem ostatních spoluvlastníků jednotek s užíváním společných částí domu pro realizaci stavby na pozemku ve vlastnictví žalované, a to způsobem, jakým žalovaná činí, touto činností omezuje ostatní spoluvlastníky v užívání společných částí a její počínání je v rozporu s §§ 1117 OZ a 1175 odst. 1 OZ i stanovami žalobce a). Žalovaná nevzala v úvahu, že jím zvoleným způsobem realizace stavby dojde k dotčení práv spoluvlastníků domu, zahrady, parkovacího stání a ostatních prostor, tedy subjektu soukromého práva, a proto je třeba ošetřit i soukromoprávní rovinu realizace stavby. Z výše uvedených důvodů shledal žalobu důvodnou a rozhodl o povinnosti žalované zdržet se užívání výše uvedených nemovitostí ve výroku konkretizovaným způsobem. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 145 o. s. ř.

12. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání. Ohrazuje se zejména proti závěru soudu I. stupně, že stavba na pozemku ve výlučném vlastnictví žalované nemá souvislost s domem č. p. [hodnota] a pozemky ve vlastnictví žalobkyně a) s tvrzením, že žalovaná je vlastníkem bytové jednotky v domě, když společně s jednotkou užívá též předzahrádku, na kterou přímo navazuje dotčený pozemek žalované, na kterém je realizována stavba. V podstatě rozšiřuje předzahrádku žalované přímo navazující na její bytovou jednotku a následným využíváním zahradního altánu by došlo ke zvýšenému komfortu užívání předzahrádky, a proto je nezbytné dotčený pozemek ve výlučném vlastnictví žalované podřadit pod režim bytového spoluvlastnictví a umožnit žalované užití společných prostor v domě k realizaci stavby. V této souvislosti upozornila na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2062/2010, dle kterého rozpory při užívání společných prostor v domě s byty ve vlastnictví musí být podrobeny především kritériu přiměřenosti (proporcionality), kdy je třeba chránit, aby některý ze spoluvlastníků neužíval společné prostory takovým nežádoucím způsobem, který by nad míru přiměřenou poměrům zatěžoval či bránil užívání týchž prostor ostatními, eventuálně jim zamezoval nebo komplikoval využití těch souvisejících prostor, které užívají výlučně. Shrnuje, že žalovaná je oprávněna užívat společné prostory domu pro realizaci stavby na pozemku v jejím výlučném vlastnictví, avšak je nutné zkoumat, zda ze strany žalované nedochází k zatěžování či bránění užívání těchto prostor ostatními vlastníky jednotek na míru přiměřenou poměrům. Uvedený právní závěr soudu I. stupně o nepodřazení pozemku ve výlučném vlastnictví žalované pod režim bytového spoluvlastnictví je mylný a soud I. stupně jej učinil bez hlubšího dokazování co do přiměřenosti užívání společných prostor v domě ze strany žalované, a i když provedl rozsáhlé dokazování k užívání dotčeného pozemku, společných částí domu a zahrady při realizaci stavby, jeho závěry nejsou správné. Žalovaná je přesvědčena, že pokud by soud I. stupně provedl dokazování v jím navrhovaném rozsahu, bylo by prokázáno, že žalovaná užitím společných prostor domu pro realizaci stavby nijak neztěžuje ostatním vlastníkům jednotek výkon jejich práv, nijak je neohrožuje, nemění či nepoškozuje a její užívání je srovnatelné s rekonstrukcemi bytových jednotek prováděných ostatními spoluvlastníky. Výslechem svědkyně [jméno FO] bylo prokázáno, že v průběhu realizace stavby nedošlo k žádným škodám na společných částech domu a že žalovaná dbala toho, aby ke škodám nedocházelo, a prováděla pravidelný úklid. Soud I. stupně však zamítl provedení důkazů, kterými žalovaná prokazovala, že společné prostory po dobu realizace stavby altánu užívala přiměřeně a nedocházelo ke škodám na společném majetku či majetku vlastníka jiné jednotky v domě. Nesprávně vycházel pouze z tvrzení žalobců a také neprovedl výslech žalované. Nesouhlasí se soudem I. stupně v závěru o oddělení roviny soukromoprávní a veřejnoprávní a je přesvědčena, že obě je nutné vykládat ve vzájemných souvislostech. Neztotožňuje se se závěrem soudu I. stupně, že samotné stavební povolení nemusí samo o sobě zakládat právo stavebníka stavbu realizovat, protože uplatňování práva soukromého je nezávislé na uplatňování práva veřejného. Je přesvědčena, že je-li ve stavebním povolení povolen přístup ke stavbě přes bytovou jednotku žalované v domě, je v tomto přístupu nutně zahrnut i průchod přes společné prostory v bytovém domě, neboť jiná cesta neexistuje. Nelze tak na tyto dvě uvedené roviny pohlížet ryze odděleně, ale naopak ve vzájemné souvislosti. V případech, kdy správní orgán vydá povolení, má každý občan právo očekávat, že na základě takového vydaného povolení má mít právo povolenou činnost vykonat, přičemž cituje z rozhodnutí o prodloužení stavebního povolení stavebního úřadu ze dne 16. 7. 2021, č. j. [spisová značka], ze kterého je zřejmé, že správní orgán uzavřel, že k přesunu materiálu společnými prostorami dochází samozřejmě při každé rekonstrukci jednotlivých bytů v rámci bytových domů. Nesouhlasí ani s výši nákladů, které jí soud I. stupně uložil zaplatit žalobcům, a dovolává se aplikace § 150 o. s. ř., tj. aby soud využil svého moderačního práva a náhradu nákladů řízení žalobcům zcela nebo aspoň zčásti nepřiznal, neboť po celou dobu řízení se snažila s žalobci nalézt smírné řešení věci tak, aby nedocházelo ke zbytečným zatěžováním soudů a růstu nákladů soudního řízení. Žalobci však jakékoliv jednání o smírném vyřešení věci bezdůvodně odmítali a dále různými způsoby útočili na žalovanou. Žalovaná je přesvědčena, že za takové situace není namístě přiznání náhrady nákladů soudního řízení, když soudní řízení zapříčinili sami žalobci, respektive jejich jednáním nedošlo k dřívějšímu ukončení sporu. Navrhuje, aby odvolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

13. Žalobci se v rámci svého vyjádření k odvolání žalované ztotožnili s napadeným rozsudkem. K jednotlivým námitkám žalované nejprve odmítli právní názor žalované, že dotčený pozemek by měl být podřazen režimu bytového spoluvlastnictví, neboť tento pozemek je ve výlučném vlastnictví žalované a byl nabyt zcela odděleně od její bytové jednotky, navíc s časovým odstupem třinácti let. Zdůraznili, že uvedený pozemek nemá žádnou souvislost s bytovým spoluvlastnictvím, a proto není možné bez souhlasu ostatních vlastníků jednotek využívat společné části domu k přenosu stavebního materiálu pro výstavbu altánu na tomto pozemku. K výpovědi svědkyně [jméno FO] upozornili, že neobsahuje tvrzení, která jí žalovaná přisuzuje. Konkrétně ohledně zakrývání podlah, ručního přenášení materiálu a pravidelného úklidu, kterému svědkyně nebyla v domě přítomna nepřetržitě, a proto nemůže potvrdit, že během stavby nedošlo ke škodám. Z téhož důvodu považují žalobci za nadbytečné vyslýchat další svědky navržené žalovanou. Soudem I. stupně provedené důkazy dostatečně prokazují nepřiměřenost užívání společných částí domu. Žalobci rovněž odmítají argument žalované, že veřejnoprávní stavební povolení opravňuje k průchodu přes společné prostory domu. Upozorňují, že stavební úřad nemůže svým rozhodnutím nahradit chybějící soukromoprávní oprávnění. Pokud žalovaná utrpěla újmu v důsledku údajného pochybení stavebního úřadu, má se obrátit na tento úřad s náhradovým nárokem. Citace z rozhodnutí [Orgán veřejné moci], na které se žalovaná odvolává, podle žalobců neobsahuje žádné relevantní závěry. Odmítají také námitku týkající se nákladů řízení. Tvrdí, že to byla právě žalovaná, kdo svým jednáním vyvolal potřebu soudní ochrany – konkrétně tím, že zahájila stavbu altánu bez oprávnění a přes opakované výzvy a zákazy ze strany SVJ i jeho členů. Návrh smíru, který žalovaná předložila, byl podle žalobců zcela nepřijatelný a nemůže ji zbavit povinnosti nahradit náklady řízení. Navrhují, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně potvrdil a přiznal žalobcům náhradu nákladů odvolacího řízení.

14. Odvolací soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo dle § 212 a § 212a o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

15. Odvolací soud nejprve shrnuje, že soud I. stupně procesně řádně provedl obsáhlé dokazování, na jehož základě zjistil skutkový stav věci v rozsahu potřebném pro rozhodnutí. Správně zjištěný skutkový stav pak soud I. stupně také správně posoudil i po právní stránce. Námitky žalované v tom směru, že mělo být provedeno i další dokazování, proto nejsou důvodné. Pokud soud I. stupně neprovedl všechny žalovanou navrhované důkazy z důvodu nadbytečnosti, postupoval správně, neboť v souladu s ust. § 120 o. s. ř. a konstantní judikaturou není povinností soudu provést veškeré důkazy navrhované účastníkem, když rozsah provedeného dokazování vyplývá z dosavadních skutkových zjištění a skutkových a právních závěrů soudu I. stupně. Soudem provedené důkazy neopodstatňovaly další doplnění dokazování, neboť by bylo v rozporu s principem procesní ekonomie a nepředstavovalo by spolehlivý podklad pro správné právní posouzení věci.

16. Podle § 1117 OZ má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.

17. Podle § 1194 odst. 1 OZ společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Dle odst. 2 členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.

18. Podle § 1189 odst. 1 OZ správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

19. Podle § 1160 odst. 1 OZ společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Dle odst. 2 společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

20. Podle § 1175 odst. 1 OZ vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

21. K odvolací námitce žalobkyně zpochybňující závěr soudu I. stupně, že dotčený pozemek žalované ani předzahrádka nejsou součástí bytového spoluvastnictví ani s ním nijak nesouvisí, neboť navazují na bytovou jednotku žalované a tvoří s ní jeden funkční celek, odvolací soud, s odkazem na § 1158, § 1159 a 1160 OZ, ve kterých je definováno bytové spoluvlastnictví, bytová jednotka a společné části nemovité věci, uvádí, že dotčený pozemek žalované ani předzahrádka není bytovou jednotkou ani společnou částí domu, která by měla sloužit vlastníkům jednotek společně. Pouhý zvýšený komfort v užívání bytové jednotky žalobkyní z nich společnou část domu nečiní, neboť to zákon nepředpokládá. Tato skutečnost našla svůj odraz v zápisu v katastru nemovitostí vedeném [Orgán veřejné moci] na LV [hodnota] a [hodnota] a LV [hodnota] (srov. bod 6 napadeného rozsudku). Pokud se týka rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], na které žalobkyně v této souvislosti odkazuje, jedná se o rozhodnutí nepřiléhavé, neboť jím byla řešena přiměřenost užívání prostor v rámci SVJ, nikoli prostor/pozemků stojících vně bytového spoluvlastnictví, jak je tomu v tomto případě.

22. Pokud jde o nesouhlas s oddělením roviny soukromoprávní a veřejnoprávní vydaného stavebního povolení, odvolací soud v obecné rovině připomíná, že toto rozdělení v praktickém důsledku určuje příslušnost orgánů, kdy civilní soudy rozhodují soukromoprávní spory, správní orgány a správní soudy rozhodují ve veřejnoprávních věcech, čemuž jsou určeny i rozdílné právní předpisy. Samotné stavební řízení je řízením správním, jehož úprava podléhá správnímu řádu (zákon č. 500/2004 Sb.) a speciálním stavebním předpisům (např. zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon). Stavební řízení je vedeno orgánem veřejné moci, zpravidla stavebním úřadem, jeho cílem je ochrana veřejného zájmu v oblasti výstavby, soulad s územním plánem, ochrana životního prostředí, ochrana práv sousedů atd.). Pokud by tedy v rámci daného řízení soud I. stupně ingeroval do stavebního řízení, neměl by k tomu dostatek kompetence a porušil by tak čl. 2 odst. 2 Listiny základních práv a svobod a § 7 o. s. ř. Soud I. stupně si mohl pouze jako předběžnou otázku posoudit platnost předmětného stavebního povolení, což i odvolací soud považuje za nadbytečné, neboť jím nebyl založen právní titul k užívání společných prostor bytového domu, který je součástí pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. a části obce [adresa], obec [adresa], pro žalobkyni, a to ani za situace, kdy by stavební povolení bylo stále platné. Ze stavebního povolení, vydaného rozhodnutím [Orgán veřejné moci], ze dne 20. 2. 2018, sp. zn. [spisová značka], pouze vyplývá, že bylo (v části I. územní rozhodnutí) rozhodnuto o umístění stavby v rozsahu „zahradní altán a oplocení“ na dotčeném pozemku žalované a (v části II. stavební povolení) o povolení této stavby za podmínky, že – mimo jiné – stavba bude prováděna „ruční manipulací se stavebním materiálem, přístup ke stavbě bude přes bytovou jednotku žadatelky“, čímž však byly pouze určeny podmínky provádění stavby, aniž by jím byla ukládána povinnost třetím osobám, tedy i povinnost strpět užívání majetku ze strany žalované za účelem realizace její stavby. Ani z faktického stavu, že se do bytové jednotky žalované lze dostat pouze přes společné prostory domu, nelze dovodit titul pro užívání společných prostor budovy za účelem zamýšlené výstavby na jejím pozemku. Z těchto důvodů je pak zjevně nadbytečné i provedení důkazů, jenž soud I. stupně zamítl (viz bod 46 napadeného rozsudku), které se týkají zahájení a pokračování stavebních prací, jejich kontroly či roztržek vzniklých v rámci povádění stavby a jejich následného řešení, neboť na uvedených závěrech by to ničeho nezměnilo.

23. K námitce, že v rozhodnutí o prodloužení stavebního povolení stavebního úřadu ze dne 16. 7. 2021, pod č. j. [spisová značka] bylo jasně uvedeno, že žalobce a) byl účastníkem stavebního řízení, na jehož základě bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení, a v jeho průběhu mohl vznést připomínky, případně se odvolat s tím, že požadavek na opětovný souhlas s výstavbou je bezpředmětný, s dodatkem, že k „přesunu materiálu společnými prostorami dochází samozřejmě každé rekonstrukci jednotlivých bytů v rámci bytových domů“, je nutno uvést, že v průběhu stavebního řízení je možné vznášet námitky přípustné pouze v rámci správního řízení, tedy nikoli skutečnosti tvrzené v průběhu řízení občanskoprávního, jež jsou předmětem tohoto sporu. V této souvislosti je také nutno poukázat na sdělení stavebního úřadu ze dne 19. 6. 2023, sp. zn. [spisová značka], ve kterém stavební úřad, co se týče přístupu na zahradu, odkázal žalovanou na občanskoprávní řízení, což mimo jiné dokládá, že i stavební úřad rozlišuje veřejnoprávní a soukromoprávní rovinu realizace stavby.

24. Potřebný titul k užívání společných prostor domu, včetně zastavěného pozemku, zahrady a parkovacího stání pak neplyne ani z vlastnictví bytové jednotky žalované a odpovídajícího spoluvlastnického podílu k zastavěnému pozemku, parkovacímu stání a zahradě. V tomto ohledu je správný závěr soudu I. stupně, že společné prostory jsou všichni vlastníci jednotek oprávněni užívat ve stejném rozsahu a v souvislosti s užíváním jimi vlastněných jednotek, nikoli však za jinými účely, včetně výstavby vlastní nemovité věci nijak nesouvisející s předmětným bytovým domem. Charakter užívání společných prostor není zákonem výslovně upraven, lze jej však dovodit z ustanovení § 1160 odst. 1 OZ tak, že společné prostory bytového domu mají sloužit vlastníkům jednotek „společně“, tj. všem stejně, přičemž podrobnější úpravu obsahují stanovy SVJ, kde je v ustanovení Čl. XV bod 14 výslovně upraveno, že společné části domu mohou uživatelé jednotek užívat pouze způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny, není-li ujednáno jinak ve smlouvě o pronájmu společné části uzavřené se společenstvím vlastníků. Výstavba vlastní nemovité věci, odlišné od předmětného bytového domu a nijak s ním nesouvisející, pak nepochybně obvyklý účel určení užívání společných prostor bytového domu, jak soud I. stupně správně uzavřel, překračuje. Ani ze samotného vlastnictví bytové jednotky (a tím spoluvlastnictví společných částí bytového domu) proto titul opravňující žalovanou k užívání společných prostor za účelem výstavby vlastní nemovité věci dovozovat nelze. V tomto ohledu je nutno poukázat na rozhodnutí SVJ o užívání společných prostor domu a pozemku za účelem výstavby prováděné žalovanou, přičemž dle zápisu ze shromáždění konaného dne 9. 8. 2023 jednoznačně vyplynul nesouhlas s takovýmto užíváním. Pouhý odkaz žalované na zlepšení kvality jejího bydlení nemůže založit její právo k požadovanému užívání společných prostor domu.

25. V tomto směru není přiléhavá ani námitka žalované, že podobným způsobem jsou užívány společné části domu při rekonstrukci bytové jednotky jednotlivými spoluvlastníky, neboť právo spoluvlastníka uvnitř stavebně upravovat svůj byt je upraveno § 1175 OZ a omezeno podmínkou netížit a neohrozit výkon práv jiného spoluvlastníka a nepoškodit a nezměnit společné části věci. Jde tedy o právo mající svou podstatu v bytovém spoluvlastnictví a neodpovídá žalovanou prováděnému zatížení společných částí domů z důvodu realizace stavby na jejím pozemku s bytovým spoluvlastnictvím nesouvisejícím.

26. S ohledem na skutečnost, že v průběhu řízení nebylo prokázáno, že by žalované svědčilo právo k užívání společných prostor bytového domu včetně pozemku, na kterém stojí, zahrady a parkovacího stání za účelem činností souvisejících s výstavbou na její vlastní nemovité věci, která s bytovým domem nesouvisí, bylo i nadbytečné jakékoli dokazování, zda jednotliví spoluvlastníci či jiné osoby žalované v realizaci jejího (neexistujícího) práva bránili.

27. Pokud jde o návrh žalované na aplikaci § 150 o. s. ř. odvolacím soudem pro určení nákladů řízení před soudem I. stupně i odvolacího řízení, z vyjádření žalobců je zřejmé jejich negativní stanovisko (viz bod 18).

28. Základní zásadou, která ovládá rozhodování o náhradě nákladů civilního sporného procesu je zásada úspěchu ve věci, vyjádřená v § 142 odst. 1 o. s. ř. V této zásadě se promítá myšlenka, že ten, kdo důvodně bránil své subjektivní právo nebo právem chráněný zájem, by měl mít právo na náhradu nákladů, jež při této procesní činnosti účelně vynaložil, proti účastníku, jenž do jeho právní sféry bezdůvodně zasahoval. S vědomím faktu, že zásada úspěchu ve věci má, jak uvedeno, hlubší souvislost se strukturou a funkcí civilního sporného procesu, by měl soud vždy přistupovat k interpretaci a aplikaci § 150 o. s. ř., jenž tuto zásadu umožňuje v konkrétním výjimečném případě prolomit. Tento požadavek plně platí pro hledání smyslu slov citovaného ustanovení, podle něhož nepřiznání náhrady nákladů řízení může být jenom výjimečné a mohou jej ospravedlnit pouze důvody zvláštního zřetele hodné. Ustanovení § 150 o. s. ř. tedy neslouží ke zmírňování majetkových rozdílů mezi procesními stranami, ale k řešení situace, v níž je nespravedlivé, aby ten, kdo důvodně hájil svá porušená nebo ohrožená práva nebo právem chráněné zájmy, obdržel náhradu nákladů, které při této činnosti účelně vynaložil. Rozhodnutí, v souladu s nímž si ten, kdo v řízení uspěl, také ponese sám své náklady, se proto bude spravedlivým jevit především s ohledem na existenci okolností souvisejících s předprocesním stádiem sporu, s chováním účastníků v tomto stádiu, s okolnostmi uplatnění nároku apod. (nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2862/07, ze dne 5. 11. 2008).

29. Žalovaná daný postup navrhuje z důvodu bezdůvodného vedení sporu žalobci a tvrdí, že žalobci bezdůvodně odmítali jednání o smírném řešení sporu a na žalovanou útočili. Daná tvrzení však neodpovídají skutečnému jednání žalované, když z úřední činnosti je odvolacímu soudu známo, že žalobkyně vedla proti žalobcům řízení ve věci ochrany vlastnického práva, ve kterém se domáhala, aby byla žalobcům uložena povinnost nebránit žalované ve stavbě, z téhož důvodu požadovala i vydání předběžného opatření. Je tak zřejmé, že v chování žalobců nelze shledat důvod pro aplikaci daného ustanovení.

30. S ohledem na výše uvedené odvolací soud proto napadený rozsudek podle ustanovení § 219 o. s. ř. v celém rozsahu jako věcně správný potvrdil.

31. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ustanovení § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. tak, že právo na jejich náhradu svědčí procesně úspěšným žalobcům.

32. Náklady žalobců a)–d) jsou tvořeny odměnou jejich zástupce (advokáta) přiznanou podle ustanovení § 7 AT (tarifní hodnotou je tu dle ustanovení § 9 odst. 1 AT ve znění účinném od 1. 1. 2025, tj. částka 30.000 Kč), která však náleží podle ustanovení § 12 odst. 4 AT pouze za jednoho ze společně zastupovaných účastníků, za dalšího náleží odměna snížená o 20 %, za dalšího odměna snížená o 40 % a za posledního snížená o 60 % za úkony spočívající v sepisu vyjádření k podanému odvolání a v účasti při jednání odvolacího soudu dne 20. 8. 2025, navýšeno o paušální náhradu hotových výdajů ve výši po 450 Kč ke každému z obou těchto úkonů (§ 13 odst. 1, 4 AT) a o 21% DPH ze souhrnu všech těchto částek (advokát je registrován coby plátce této daně). Celkem tak jde o částku 16 673,80 Kč, z níž na každého z těchto čtyř společně zastoupených žalobců připadá 4 168,45 Kč.

33. Všechny uvedené částky je pak žalovaná povinna zaplatit ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám právního zástupce žalobců (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).