pro vydání bezdůvodného obohacení 650 000 Kč, k odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 6. 1. 2025, č. j. 8 C 183/2023-211

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhaly zaplacení částky 650 000 Kč a uložil žalobkyním povinnost zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení.

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhaly vrácení výše uvedené částky s odkazem na Smlouvu o smlouvě budoucí uzavřenou dne 18. 8. 2022 (dále jen „Smlouva“), jejímž předmětem byl závazek k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovité věci: budovy č. p. [číslo], část obce [adresa], způsob využití rodinný dům, která stojí na pozemku parc. č. st. [číslo], zapsané na listu vlastnictví [číslo], a dále pozemků parc. č. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo], vše zapsané na listu vlastnictví [číslo], v k. ú. [adresa], obci [adresa], u Katastrálního úřadu pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa] (dále jen „nemovitost“), náležející do výlučného vlastnictví žalovaných za cenu 13.000.000 Kč. Na základě uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí žalobkyně složily na bankovní účet žalovaných celkem 650.000 Kč jakožto část kupní ceny za nemovitost. Žalobkyně tvrdily, že se žalovaní v souladu se Smlouvou dle čl. 6 odst. 6 a 7 závázali předložit listiny: Podmínky poskytnutí dotace a Průkazu energetické náročnosti budovy, které měly být přílohou dané smlouvy. To však nebylo ze strany žalovaných splněno, což považovaly žalobkyně za nepodstatné porušení smluvní povinnosti. Dne 7. 11. 2022 vyzvaly žalobkyně žalovaného 1) k předložení požadovaných listin ve lhůtě 14 dnů s oznámením o možnosti odstoupení od smlouvy. S ohledem na uložení zásilky dne 9. 11. 2022 uplynula tato lhůta ke dni 24. 11. 2022 a k uvedenému datu žalobkyně od Smlouvy odstoupily. S ohledem na zánik smluvních povinností na základě odstoupení se dožadují navrácení složené části kupní ceny ve výši 650.000 Kč.

3. Žalovaní nárok sporovali s tím, že k zániku Smlouvy odstoupením nedošlo. Upozornili, že dne 7. 11. 2022 obdržel žalovaný 1) nepodepsanou listinu, kde žalovaným bylo vytýkáno nesplnění povinností, které měly vyplývat z čl. 6 odst. 6 a 7 Smlouvy. Žalovaný 1) na daný dopis reagoval dne 28. 11. 2022 odpovědí, ke které přiložil i Podmínky poskytnutí dotace Nová zelená úsporám a Průkaz energetické náročnosti. Nadto v souladu s čl. 3 odst. 1 Smlouvy vyzvali žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce žalobkyně k uzavření kupní smlouvy. Tuto zásilku si žalobkyně převzaly dne 2. 1. 2023, avšak na výzvu nereagovaly. V roce 2023 mezi účastníky pokračovala komunikace ohledně uzavření kupní smlouvy, ke které však nedošlo. Žalobkyně nakonec zakoupily jinou nemovitost. Žalovaní mají za to, že jím vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. VII. odst. 6 Smlouvy.

4. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování listinnými důkazy a výslechy účastníků dospěl ke skutkovému závěru, že žalobkyně a žalovaní dne 18. 8. 2022 uzavřeli Smlouvu, jejímž předmětem byl závazek k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti a žalovaní na základě této smlouvy přijali od žalobkyň částku 650 000 Kč jako část kupní ceny na základě čl. 5 odst. 1 Smlouvy. Dne 7. 11. 2022 vyzvaly žalobkyně žalovaného 1) k předložení Podmínek poskytnutí dotace a Průkazu energetické náročnosti budovy s poskytnutím dodatečné lhůty 14 dnů, upozorněním na marné uplynutí lhůty a odstoupení od Smlouvy pro nesplnění povinnosti. Přípisem obou žalobkyň ze dne 30. 11. 2022 adresovaným žalovanému 1) obě odstoupily od Smlouvy s odkazem na marné uplynutí 14denní lhůty a vyzvaly žalované k vrácení části uhrazené kupní ceny. Žalovaní prostřednictvím právního zástupce vyzvali žalobkyně k uzavření kupní smlouvy dne 14. 12. 2022 a opětovnou výzvou ze dne 17. 1. 2023. I přes deklarované odstoupení od smlouvy ze strany žalobkyň mezi účastníky probíhala e-mailová komunikace, ve které obě strany shodně uvedly zájem uzavřít kupní smlouvu za daných podmínek. Dne 23. 2. 2023, v návaznosti na předchozí jednání žalobkyň žalovaní uvedli, že dům již neprodávají. Dne 6. 4. 2023 žalobkyně uzavřely kupní smlouvu ohledně jiné nemovitosti. Soud I. stupně stupně po citaci odpovídajících zákonných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) a § 2 písm. e) a § 7 a zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, uzavřel, že žalovaní neporušili povinnost dle Smlouvy a nebyli v prodlení, v jehož důsledku by mohly žalobkyně od smlouvy odstoupit, neboť žalobokyněmi uváděné ustanovení čl. 6 odst. 6 a 7 Smlouvy neukládá žalovaným povinnost plnit, jedná se pouze o deklaratorní ustanovení, dle kterého tvoří dotační podmínky přílohu Smlouvy, a i pokud žalobkyně tuto přílohu Smlouvy neobdržely a nedisponovaly jí, samo o sobě tato skutečnost nemá vliv na platnost smlouvy, respektive nejedná se o její porušení. Nebylo tedy možno bez stanovení povinnosti určit lhůtu k plnění a dospět k závěru o prodlení dlužníka. To platí i o odst. 7, ve kterém není výslovně uvedena povinnost žalovaných předložit žalobkyním Průkaz energetické náročnosti budovy, ale je zde pouze deklarováno, že tento žalobkyně převzali. Současně poukázal na povinnost prodávajících předat Průkaz energetické náročnosti budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy, jak je uvedeno v § 7 odst. 2 zákona č. 406/2000 Sb. Obdobně uzavřel i k podmínkám čerpání dotace s tím, že plnění podmínek poskytnutí dotace je v ustanovení čl. 6 odst. 6 Smlouvy vázáno na budoucího kupujícího, a tudíž povinnosti z tohoto ustanovení vyplývající mohou žalované zavazovat až po uzavření kupní smlouvy, nikoliv dříve. Měl za to, že i kdyby žalobci od smlouvy platně odstoupili, došlo k následnému odvolání účinků odstoupení, neboť účastníci nadále projevili zájem o koupi nemovitosti v rozsahu Smlouvy, což vyplynulo z e-mailů, které si účastníci zasílali v průběhu měsíce ledna až března roku 2023. Toto jednání vyhodnotil jako odvolání účinků odstoupení od Smlouvy formou smluvního dodatku uzavřeného formu e-mailové komunikace, když odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2061/2021, za situace, kdy vážnost vyjevené vůle v e-mailové korespondenci nebyla zpochybněna a případné nevyjádřené vnitřní výhrady jsou bez významu. Jestliže ze strany žalobkyň došlo k jednoznačnému projevu vůle pokračovat ve Smlouvě, došlo za souhlasného projevu vůle obou stran k odvolání odstoupení. Nad rámec uvedeného soud I. stupně dospěl k závěru, že žalobkyně odstoupily od Smlouvy zcela účelově a v rozporu s dobrými mravy, poukázal na pochybení na straně žalobkyň, které Smlouvu v tomto řízení podepsaly, aniž by obsahovala uvedené přílohy, a následně účelově využily těchto ustanovení ke svému prospěchu a ne zcela transparentnímu jednání v období měsíce ledna až března 2023, ve kterém požadují prohlídku nemovitosti, aniž by se dohodly na určitém termínu, projevují svůj zájem nemovitost zakoupit bez skutečného zájmu a po několikaměsíčním jednání, krátce na to uzavírají kupní smlouvu na jinou nemovitost. Uzavřel, že žalobkyně zavinily, že kupní smlouva nebyla uzavřena, a tedy je zde i oprávněný nárok žalovaných na smluvní pokutu ve výši uvedené ve Smlouvě. Z uvedených důvodů žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy úspěšným žalovaným přiznal plnou náhradu nákladů řízení.

5. Proti uvedenému rozsudku podaly včasné a přípustné odvolání žalobkyně, ve kterém zopakovaly svoji argumentaci ohledně odstoupení od smlouvy z důvodu neplnění povinností dle čl. VI. odst. 6 a 7 Smlouvy. Dále uvedly, že je pravdou, že žalovaní v reakci na výzvu žalobkyně předložili průkaz energetické náročnosti, nicméně tento byl vypracován ke dni 20. 1. 2011, nebyl aktuální a neměl žádnou vypovídající hodnotou s odkazem na účinnost vyhlášky č. 264/2020 Sb., podle které měl být průkaz energetické náročnosti budovy vypracován. Svoji povinnost do dnešního dne žalobci nesplnili. Namítají, že soud I. stupně formalisticky posoudil obsah smlouvy, když dospěl k závěru, že citovaná ustanovení čl. VI. odst. 6 a 7 Smlouvy neukládají žalovaným žádnou povinnost, nicméně z praktického hlediska mělo o poskytnutí kopie podmínek dotace a energetického štítku zásadní význam pro rozhodování žalobkyň pro uzavření kupní smlouvy, neboť ty se bez těchto dokumentů nebyly schopny kvalifikovaně rozhodnout o koupi nemovitosti. Dovozují, že pokud žalovaní v textu smlouvy deklarovali jeho předání, i když ve skutečnosti štítek nepředali, je nutné takové jednání považovat za uvedení žalobkyň v omyl o skutečném stavu nemovitosti. Žalovaní v tomto právním vztahu nejednali poctivě dle § 6 OZ a tato okolnost mohla být důvodem odstoupení pro porušení smluvní povinnosti či uvedení v omyl dle § 583 OZ. S ohledem na skutečnost, že žalovaní nepředložili aktuální energetický štítek, lze také pochybovat o jejich skutečné vůli danou nemovitost prodat. K dalšímu jednání o prodeji nemovitosti po odstoupení od smlouvy uvádí, že toto automaticky neznamená, že by se žalobkyně zřekly účinků svého předchozího odstoupení. Soud I. stupně nesprávně interpretuje e-mailovou komunikaci jako souhlasné obnovení Smlouvy. Zaměňuje projev vůle žalobkyň, kdy jejich zájem byl již uzavřít samotnou kupní smlouvy s žalovanými, a nikoliv projev vůle k obnově Smlouvy. Budoucí kupní strany měly vůli ke dni uzavření Smlouvy sjednat podmínky uzavření kupní smlouvy, zatímco po zániku Smlouvy měly zájem na uzavření samotné kupní smlouvy, přičemž není podmínkou a povinností, aby smluvní strany před uzavřením samotné kupní smlouvy uzavíraly též smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Žalobkyně měly zájem ještě v březnu roku 2023 uzavřít smlouvu kupní o předmětné nemovitosti, doložily veškeré dokumenty, které žalovaní požadovali, a taktéž doložily své příjmy. Poukazují na skutečnost, že dne 23. 3. 2023 žalovaný 1) odmítl další jednání ve věci prodeje nemovitosti. Až poté žalobkyně uzavřely novou smlouvu kupní. Shrnují, že ze strany žalobkyň došlo k řádnému odstoupení od smlouvy, aniž by bylo možné hovořit o nepoctivém záměru. Následné jednání již nebylo vázáno na zaniklou Smlouvu. Navrhují, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil a uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyním částku 650 000 Kč včetně náhrady nákladů řízení před soudy obou stupňů.

6. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle § 212, § 212a o. s. ř., včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

7. Žalovaní při odvolacím jednání setrvali na své obraně přednesené v rámci řízení před soudem I. stupně, poukázali na deklaratornost sporovaných ust. čl. VI. Smlouvy, to, že žalobkyně bez daných dokumentů Smlouvu uzavřely a nebyly schopny definovat, k čemu Průkaz energetické náročnosti budovy slouží.

8. Odvolací soud shledal, že soud I. stupně si pro své rozhodnutí obstaral dostatek skutkových podkladů, ze kterých vyvodil správné skutkové závěry a na jejich základě též správné závěry právní ohledně účinnosti odstoupení od Smlouvy ze strany žalobkyň i práva žalovaných na smluvní pokutu. Odvolací soud se neztotožnil pouze s dílčími závěry v rozsahu posouzení e-mailové komunikace účastníků z ledna až března roku 2023, které však nemají vliv na správnost rozhodnutí soudu I. stupně.

9. V čl. VIII. odst. 5 Smlouvy si strany sjednaly, že jakékoli změny této Smlouvy nebo dodatky k této Smlouvě jsou možné jen po dohodě účastníků v písemné formě. To platí i pro dohodu o zrušení Smlouvy. Podle § 1786 OZ zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. Podle čl. III. odst. 1 Smlouvy budoucí prodávající jsou oprávněni vyzvat budoucí kupující k uzavření kupní smlouvy od 7. 12. 2022 písemnou výzvou zaslanou alespoň jedné z budoucích kupujících na některou z výše uvedených adres. Budoucí kupující jsou povinni uzavřít s budoucími prodávajícími kupní smlouvu do 14 dní od doručení výzvy. V čl. VII. odst. 2 a 3 si strany vzájemně upravily možnost odstoupit od smlouvy, přičemž oběma stranám toto právo vzniklo, nad rámec zákonné úpravy § 1978 OZ a násl., i při porušení čl. VI. odst. 5 Smlouvy a prodlení s uzavřením kupní smlouvy delším 10 dnů, aniž by reagovaly na písemnou výzvu protistrany do 10 dnů, žalovaným pak při porušení čl. V. odst. 1 a 3 Smlouvy (prodlení s dohodnutými platbami) a č. VI. odst. 9 Smlouvy. Dle čl. VII. odst. 6 Smlouvy, pokud budoucí kupující neuzavřou kupní smlouvu ani v náhradní lhůtě v délce alespoň 10 dnů, ačkoli byly k jejímu uzavření budoucímu prodávajícími řádně vyzvány v souladu s touto Smlouvou, náleží budoucím prodávajícím smluvní pokuta ve výši 650.000 Kč. Na úhradu smluvní pokuty jsou budoucí prodávající oprávněni použít již uhrazenou část kupní ceny.

10. Co se týče tvrzených povinností žalovaných dle čl. VI. odst. 6 a 7 Smlouvy odvolací soud se shoduje se závěrem soudu I. stupně, že z dikce těchto smluvních ustanovení žádné povinnosti žalovaných předložit Podmínky poskytnutí dotace nevyplývá, neboť jde pouze o informaci, že i budoucí kupující, žalobkyně, budou povinnostmi stanovenými v uvedených podmínkách vázány, aniž by jejich nepřiložení ke Smlouvě, za situace, kdy žalobkyně prohlašují, že tyto Podmínky tvoří přílohu a nedílnou součást Smlouvy a že se s jejím obsahem řádně seznámily, mohlo vyvolat neplatnost smlouvy. Totéž platí i o Průkazu energetické náročnosti, který však nebyl přílohou a nedílnou součástí Smlouvy dle čl. VIII odst. 6 Smlouvy. Nadto všechny výše uvedené dokumenty byly žalobkyním zaslány e-mailem ze dne 28. 11. 2022, tj. před výzvou k uzavření kupní smlouvy. Námitka, že by žalobkyně v době výzvy žalovaných k uzavření kupní smlouvy nedisponovaly zásadními informacemi, které měly význam pro jejich rozhodnutí, zda kupní smlouvu uzavřou, za situace, kdy jim výzva k uzavření kupní smlouvy dle čl. III. odst. 1 Smlouvy byla doručena dne 2. 1. 2023, tak není důvodná.

11. Pokud jde o dílčí námitku neaktuálnosti Průkazu energetické náročnosti, tj. že byl zaslán protokol, který byl vypracován podle vyhlášky č. 148/2007 Sb. a jehož platnost vypršela dne 20. 1. 2012, nelze odhlédnout od skutečnosti, že v čl. VI. odst. 7 Smlouvy si strany sjednaly převzetí a předání štítku energetické náročnosti dle zákona č. 406/2000 Sb., k jehož provedení byla vyhláška č. 148/2007 Sb. Ministerstvem průmyslu a obchodu stanovena, takže žalovaní smluvní podmínky splnili a tato námitka není důvodná. Pokud se týká námitky žalobkyň ohledně excesivního požadavku žalovaných na doložení dokumentů včetně příjmů ze strany žalovaných, byly tyto povinnosti upraveny v čl. VI. 9. Smlouvy.

12. S ohledem na skutečnost, že žalovaní nebyli dle čl. VI. odst. 6 a 7 zavázáni k plnění povinnosti, neboť pouze informovali o závazku plnit Podmínky poskytnutí dotace, který přejde pro uzavření kupní smlouvy na kupující, a prohlásili, že došlo k předání Průkazu energetické náročnosti, přičemž obě strany v době uzavření Smlovy svým podpisem potvrdily, že k předání a převzení Průkazu energetické náročnosti došlo a že Podmínky poskytnutí dotace jsou přílohou a nedílnou součástí Smlouvy, ačkoli si musely být vědomi, že tomu tak není, nemohlo na straně žalobkyň dojít k omylu při uzavírání Smlouvy (§ 583 OZ). Ze strany žalovaných nedošlo při prodlení k splnění povinnosti, neboť z dikce namítaných ustanovení Smlouvy nevyplývá, že by se k žalobkyněmi uváděné povinnosti žalovaní zavázali. Žalobkyním tedy nevzniklo právo na odstoupení od smlouvy podle § 1978 OZ ani podle Smlouvy.

13. Žalovaní využili své oprávnění vyplývající ze stále platné a účinné Smlouvy a vyzvali žalobkyně dle čl. III. odst. 1 Smlouvy k uzavření kupní smlouvy dopisem ze dne 14. 12. 2022. Tyto výzvy byly doručeny žalobkyním dne 2. 1. 2023, aniž by k uzavření kupní smlouvy došlo. Po uplynutí 14denní lhůty, dne 17. 1. 2023, zasílají žalovaní žalobkyním další výzvu k uzavření kupní smlouvy, která je žalobkyni a) doručena dne 23. 1. 2023 a žalobkyni b) dne 2. 2. 2023. Kupní smlouva nebyla uzavřena, aniž by došlo k zániku Smlouvy či její novaci následným e-mailovým jednáním stran, neboť strany si ve Smlouvě dojednaly, že k zániku či změně Smlouvy může dojít jen písemně, přičemž stranami vyměňované e-maily takovou formu nesplňují. V tomto směru odvolací soud poukazuje na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1230/2019 ze dne 22. 5. 2019, dle kterého: „Jak uvedl Nejvyšší soud v usnesení ze dne 1. 6. 2017, sp. zn. 20 Cdo 1741/2017, na které odkázal odvolací soud, písemná forma právního jednání (ve smyslu § 561 a § 562 o. z.) předpokládá existenci dvou náležitostí, a to písemnosti a podpisu. Písemnost spočívá v tom, že projev vůle jednajícího subjektu zahrnuje všechny podstatné náležitosti zachycené v písemném textu listiny. Písemný projev musí být zároveň podepsán, tj. je platný až po podpisu jednající osoby (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1230/2007, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 4. 2014, sp. zn. 23 Cdo 1593/2012, jejichž závěry, byť se týkají formy právního úkonu podle ustanovení § 40 odst. 4 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, lze aplikovat i na formu právního jednání podle ustanovení § 562 odst. 1 o. z.).“, to znamená, že pro zachování písemné formy ve smyslu § 562 odst. 1 OZ bylo nutné e-maily, které si strany vyměňovaly počátkem roku 2023, podepsat elektronickým podpisem dle zákona č. 227/2000 Sb., o elektronickém podpisu a o změně některých dalších zákonů. Vzhledem k tomu, že e-maily stran takovým podpisem opatřeny nebyly, písemná forma nebyla zachována, a mohlo se tak pouze jednat o nové jednání stran o podmínkách kupní smlouvy, aniž by však zanikla či byla změněna původní Smlouva. Tato jednání pak byla ukončena žalobkyněmi namítaným e-mailem žalovaného 1) ze dne 23. 3. 2023, ve kterém odmítl další jednání o prodeji nemovitosti.

14. S ohledem na skutečnost, že nebyly splněny zákonné ani smluvní podmínky pro odstoupení od Smlouvy a žalovaní v souladu se Smlouvou vyzvali žalobkyně k uzavření kupní smlouvy, ke které však ve Smlouvou stanovené lhůtě nedošlo, vznikla žalobkyním povinnost v souladu s čl. VII. odst. 6 Smlouvy zaplatit žalovaným smluvní pokutu ve výši 650 000 Kč, na kterou mohli použít složenou zálohu, což v daném případě i učinili a žalobkyně o tom informovali.

15. Závěry ohledně posuzování jednání stran optikou dobrých mravů považuje odvolací soud za nadbytečné a předčasné, neboť nesprávné vyhodnocení dikce Smlouvy, aniž by byl prokázán jiný než žalobkyněmi uváděný důvod odstoupení, nemůže založit jednání, které by se svými okolnostmi či způsobem příčilo základním morálním hodnotám společnosti. Nadto při nesplnění smluvní povinnosti uzavřít kupní smlouvu měli žalovaní zákonnou možnost domáhat se uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu soudem podle § 1787 OZ, čehož však nevyužili.

16. Z výše uvedených důvodů odvolací soudu rozsudek soudu I. stupně dle § 219 o. s. ř. ve věci samé jako věcně správný potvrdil včetně nákladového výroku.

17. Za řízení před odvolacím soudem náleží plně úspěšným žalovaným podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. náhrada nákladů řízení. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty 650 000 Kč za vynaložený úkon – účast na odvolacím jednání dne 18. 6. 2025 (§11 odst. 1 písm. g/ a. t.) částka 10 900 Kč, modifikovaná postupem podle § 12 odst. 4 a. t., dle kterého náleží advokátovi za druhou a každou další společně zastupovanou osobu snížená mimosmluvní odměna – za druhou osobu o 20 %. Vůči prvnímu žalovanému má právní zástupce právo na 10 900 Kč, vůči druhému na 8 720 Kč (10.900x 0,8). Dále má právo na poměrnou část paušální náhrady dle § 13 odst. 4 AT v celkové výši 450 Kč v částce 225 Kč na žalovaného. Z uvedených částek má advokát rovněž právo na DPH. Celková náhrada nákladů činí 24 284,90 Kč. Náklady řízení byly uloženy zaplatit procesně neúspěšným žalobkyním straně žalované, k rukám jejího právního zástupce (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.).