o přezkum platnosti a oprávněnosti jednostranného ukončení nájemní smlouvy

1. Soud I. stupně shora označeným rozsudkem zamítl žalobu o určení, že přípis žalované ze dne [datum] nazvaný „Ukončení nájemní smlouvy z důvodu naplnění smluvních a zákonných podmínek pro odstoupení od nájemní smlouvy ze dne [datum] a pro výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum]“ je zdánlivým právním jednáním, ke kterému se nepřihlíží, in eventum určení, že odstoupení od nájemní smlouvy ze dne [datum] a výpověď z nájemní smlouvy ze dne [datum], na jejímž základě žalobkyně užívá pozemek parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. [číslo], zapsaný na LV č. [hodnota] pro k.ú. [adresa] u [právnická osoba] pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště [adresa], jsou neplatné (výrok I.), žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované na nákladech řízení [částka] (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě žalobkyně, která tvrdila, že žalovaná nemá žádný legitimní důvod k výpovědi nájemní smlouvy ani k odstoupení od ní. Postup žalované označila za šikanózní výkon práva.

3. Žalovaná namítla především absenci své pasivní věcné legitimace, když smluvními stranami nájemní smlouvy ze dne [datum] jsou [jméno FO], v postavení pronajímatele, která je oprávněná z věcného břemene užívání a požívání, a žalobkyně v postavení nájemce. Dále argumentovala nedůvodností žaloby v důsledku zmeškání lhůty pro podání námitek proti výpovědi. Uvedla, že za daných okolností nelze v tomto řízení přezkoumávat nejen naplnění výpovědních důvodů, ale také důvod neplatnosti či zdánlivosti výpovědi.

4. Obě strany předložily ke svým tvrzením listiny. Z nich soud zjistil, že mezi [jméno FO], nar. [datum], jež není stranou tohoto sporu, a žalovanou, byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovitosti s dohodou o zákazu zcizení a zatížení nemovitých věcí zástavním právem a o zavedení požívacího práva k nemovitým věcem ve prospěch jmenované. Bylo sjednáno zřízení věcného břemene služebnosti bezplatného požívacího práva ke všem těmto nemovitým věcem, ve prospěch paní [jméno FO], a to na dobu určitou (na dožití paní [jméno FO]). Strany sjednaly, že [jméno FO] je po dobu trvání služebnosti požívacího práva oprávněna nemovité věci užívat a brát z nich plody, dojednávat a uzavírat nájemní smlouvy k bytovým a nebytovým prostorám v nemovitých věcech a v rámci požívacího práva si ponechávat veškeré nájemné a další zisky jako svůj příjem. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že paní [jméno FO], označená ve smlouvě jako zástupce žalované společnosti, žalobkyně a pan [jméno FO] (jednatel žalobkyně), uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem shora uvedených nemovitostí. Doba trvání nájmu byla sjednána od [datum] do [datum]. Soud vzal za prokázané, že došlo k vypovězení nájemní smlouvy ze dne [datum]. Tento úkon učinila paní [jméno FO], přičemž v samotném textu je uvedeno, že jej činí jako pronajímatelka a oprávněná ze služebnosti požívání předmětné nemovitosti. Žalobkyně byla v samotné výpovědi z nájmu řádně poučena o právu vznést proti ní námitky, a to ve lhůtě jednoho měsíce ode dne jejího doručení. Současně byla poučena i o tom, že tyto námitky vyžadují písemnou formu a pokud nebudou vzneseny včas, její právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem zanikne. Pokud budou námitky vzneseny včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

5. Soud vzal za prokázané, že výpověď z nájemní smlouvy ze dne [datum] byla žalobkyni doručena dne [datum], kdy byla zásilka uložena, avšak adresát nebyl zastižen. Toto datum shledal jako okamžik, kdy se výpověď z nájmu dostala do dispoziční sféry žalobkyně. Reakcí na odstoupení od nájemní smlouvy byly námitky žalobkyně ze dne [datum] adresované k rukám paní [jméno FO]. Současně soud konstatoval, že byly podány po měsíční lhůtě stanovené v § 2314 o.z. a z uvedeného důvodu právo žalobkyně žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem zaniklo. Dále soud dovodil, že ač je žalovaná vlastníkem nemovitostí, bylo platně sjednáno právo služebnosti, na jehož základě svědčí paní [jméno FO] požívací právo s právem přijímat plody a užitky. Jmenovaná uzavřela s žalobkyní platnou nájemní smlouvu, na tom nic nemění ani chybné označení stran na předmětné smlouvě. Za rozhodující v tomto směru považoval skutečnou vůlí stran ohledně předmětné nájemní smlouvy. Poté dospěl soud k závěru, že pokud žalobkyně svoji žalobu směřovala proti společnosti [jméno FO] [Jméno žalované] GmbH, a nikoliv proti paní [jméno FO], směřuje žaloba proti subjektu, který není pasivně legitimován. Žalobu zamítl a o nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř., jejich náhradu přiznal úspěšné žalované.

6. Proti rozsudku podala žalobkyně odvolání. Především namítala, že nestačí jen uložení zásilky a předmětný přípis a výpověď jí byly doručeny až [datum], kdy se fakticky dostaly do jejích rukou. Právní jednání žalované nemá žádné účinky pro svoji zdánlivost a neurčitost a pro rozpor s dobrými mravy. Její námitky proti výpovědi ze dne [datum] byly podány včas. Zpochybnila, že skutečná vůle účastnic směřovala k tomu, aby byla nájemní smlouva sjednána mezi poživatelkou paní [jméno FO] a žalobkyní. Takový závěr nemá dle jejího názoru oporu v provedeném dokazování. Při posouzení včasnosti námitek žalobkyně odkázala na čl. IV odst. 4 nájemní smlouvy, kde je uvedeno, že odstoupení od smlouvy se považuje za doručené 10. den od uložení na poště. Dále namítla, že se soud nevypořádal s tím, čeho se žalobkyně domáhala, což bylo zejména posouzení nicotnosti a absolutní neplatnosti pokusu žalované ukončit nájemní vztah. Pro takovou žalobu pak vznesení námitek nemá žádný význam. Navrhla změnu rozsudku tak, aby její žalobě bylo vyhověno.

7. Žalovaná ve vyjádření k odvolání navrhla rozsudek jako věcně správný potvrdit. Setrvala na své dosavadní argumentaci. Kromě jiného zmínila, že sama žalobkyně v přípisu ze dne [datum] učinila nesporným, že nájemní smlouvu uzavřela s paní [jméno FO], nikoliv se žalovanou. Této skutečnosti odpovídalo i jednání smluvních stran, kdy např. nájemné vybírala jmenovaná. Zdůraznila, že k žalobě o určení neoprávněnosti výpovědi je pasivně věcně legitimován pronajímatel. Z provedeného dokazování je zřejmé, že vůlí obou stran bylo uzavřít nájemní smlouvu mezi žalobkyní a paní [jméno FO]. Postavení jmenované a její pravomoci ve vztahu k nájmu uvedených nemovitostí vyplývají z kupní smlouvy mezi ní a žalovanou a má oporu v platné judikatuře. Břemeno služebnosti bezplatného požívání se totiž blíží obsahu vlastnického práva, což vyplývá i z výslovného ujednání v kupní smlouvě. Zdůraznila, že výpověď nájemní smlouvy byla žalobkyni doručena [datum], nikoliv [datum], kdy si zásilku fakticky převzala. V tomto směru odkázala na stávající judikaturu. Za situace, kdy námitky proti výpovědi dle § 2314 o.z. byly podány [datum], tj. po uplynutí zákonné měsíční lhůty, a navíc proti nesprávnému subjektu, tj. vůči žalované, je namístě žalobu zamítnout, neboť právo přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu zaniklo. Krom toho uvedla, že i při případném převzetí zásilky [datum] měla žalobkyně dostatek času podat námitky. Své vyjádření doplnila o podání ze dne [datum], v němž uvedla, že [datum] pod sp. zn. [spisová značka] byl vynesen vyhovující rozsudek ve prospěch [jméno FO], která žalovala žalobkyni o vyklizení nemovitosti. V tomto řízení, ale i v řízení před Městským soudem v Praze vedeném pod sp. zn. [spisová značka] (žaloba [jméno FO] proti [Jméno žalobkyně]. o zaplacení částky [částka] s příslušenstvím) byly posouzeny nároky žalobkyně i paní [jméno FO] stejným způsobem, tj. tak jako v tomto řízení.

8. Žalobkyně předložila před jednáním odvolacího soudu své vyjádření datované [datum]. V něm znovu obhajovala svoji dosavadní argumentaci ve vztahu k námitce nedostatku pasivní legitimace žalované. Provedla výklad § 1258 a § 1285 o.z. ohledně obsahu požívacího práva ze služebnosti, který je sjednán v čl. 7.2 kupní smlouvy mezi žalovanou a paní [jméno FO]. Zdůraznila, že nájemní smlouvu jmenovaná uzavřela v zastoupení vlastníka, tj. žalované a nikoliv svým jménem v postavení pronajímatelky. Žalobkyně tak neshledávala žádný důvod, proč by stav navozený žalovanou jako vlastníkem nemovitostí a oprávněnou ze služebnosti byl zneužit v neprospěch žalobkyně. Znovu se zabývala otázkou doručení výpovědi z nájmu s tím, že tento okamžik byl soudem nesprávně posouzen. Na projednávanou věc totiž dle jejího názoru dopadá právní úprava doby dojití dle § 570 a § 573 o.z. Závěrem shrnula, že poté, co byla informována o uložení zásilky, si ji vyzvedla, ale do její faktické dispozice se zásilka dostala až [datum]. Ve svém vyjádření dále popřela tvrzený a dosud nesporovaný údaj o uložení zásilky dne [datum]. Nově tak tvrdila doručení výzvy k vyzvednutí zásilky a oznámení o jejím uložení dne [datum].

9. Odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalobkyně rozsudek soudu I. stupně a řízení, které předcházelo jeho vydání, podle § 212 a § 212a o.s.ř. postupem podle § 214 odst. 1 o.s.ř. a dospěl poté k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

10. Soud I. stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu a na jeho základě zjistil spolehlivě a úplně skutkový stav věci. Provedené důkazy hodnotil postupem podle § 132 o.s.ř. a vyvodil z nich správný právní závěr. Odvolací soud neshledal potřebu dalšího dokazování. Pro stručnost odkazuje na podrobné odůvodnění napadeného rozsudku.

11. Základem úspěšnosti každé žaloby je věcná legitimace účastníků řízení. Žalobkyně je věcně aktivně legitimována k podání této žaloby, věcná pasivní legitimace žalované však dána není. Kromě toho změna tvrzení ohledně doručení zásilky, jejího uložení a výzvy k jejímu vyzvednutí, která se objevila poprvé až v odvolacím řízení, je nepřípustnou novotou ve smyslu § 205a o.s.ř. Do té doby totiž z důkazního řízení vyplynulo datum [datum], které bylo rozporováno jen tak, že uložení zásilky (výpovědi z nájmu) nestačí a rozhodující je datum skutečného převzetí, což bylo [datum].

12. V souvislosti s doručením výpovědi a přípisu žalobkyni, odvolací soud souhlasí se závěrem soudu I. stupně ohledně doručení dne [datum]. Ze stávající judikatury vyplývá, že jednostranný projev vůle je účinný vůči adresátovi okamžikem (dnem), kdy se ocitne v jeho dispoziční sféře a adresát má možnost se s jeho obsahem seznámit. Přitom není rozhodující, že se o obsahu právního úkonu (jednání) adresát v tento den nedozví (viz např. usnesení NS ČR sp. zn. [spisová značka] nebo rozsudek NS sp. zn. [spisová značka]). Při neúspěšném pokusu o doručení zásilky poštou se tato dostává do sféry dispozice adresáta a považuje se za doručenou již dnem neúspěšného pokusu o doručení, zanechání oznámení a uložení zásilky na poště. Na tomto závěru nic nemění ani žalobkyní odkazovaný čl. IV. odst. 4 nájemní smlouvy, který upravuje doručení odstoupení od smlouvy v případě odmítnutí převzetí zásilky. Toto ujednání se na projednávaný případ nevztahuje.

13. Je pravdou, že žalobkyní napadený přípis obsahuje vedle odstoupení od nájemní smlouvy, ukončení nájmu z důvodu porušení smluvních i zákonných podmínek, výpověď z nájmu bez výpovědní lhůty ale i s výpovědní lhůtou, a to jak ze strany paní [jméno FO], tak ze strany žalované. Jmenovaná paní [jméno FO] je zde v záhlaví vedena jako zástupce žalované, ale současně je zde uvedeno, že má oprávnění dát výpověď z nájmu jako pronajímatelka s odkazem na její služebnost doživotního požívání označených nemovitostí. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu I. stupně v tom směru že [jméno FO] měla oprávnění jednat o nájmu nemovitostí i o jeho případném ukončení. V této souvislosti odvolací soud odkazuje na stávající judikaturu, konkrétně např. rozhodnutí NS ČR sp. zn. [spisová značka] nebo [spisová značka], [spisová značka] a další. Ta stanoví, že pronajímatelem je sice zpravidla vlastník, ale může jím být i osoba odlišná, jejíž právo disponovat s předmětem nájmu plyne buď ze smlouvy nebo ze zákona s tím, že může jít např. o osobu oprávněnou ze služebnosti. Na tuto osobu jako poživatele potom přechází zřízením práva služebnosti právo pronajmout služebnou věc, aniž by toto oprávnění měl za dané situace sám vlastník. Tento závěr byl mj. učiněn i v řízení u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] a následně i v odvolacím řízení před Městským soudem v Praze pod sp. zn. [spisová značka], kde jako žalobkyně vystupuje [jméno FO], žalovanou je [Jméno žalobkyně]. a předmětem sporu je zaplacení částky [částka] z titulu dlužného nájemného. Navíc není sporu o tom, že žalobkyně jednala se jmenovanou ohledně výše nájemného a případné slevy na nájemném i o dalších věcech.

14. Tvrzení žalobkyně, že jednání paní [jméno FO] v souvislosti s ukončením nájmu je jen zdánlivé z důvodu neurčitosti a rozporu s dobrými mravy, případně neplatné, neodpovídá skutečnosti. Žalobkyni jako nájemci byla přípisem vytýkána konkrétní pochybení, a to prodlení se zaplacením nájemného ve výši [částka]; užívání nemovitosti způsobem, jímž pronajímateli vzniká a hrozí závažná újma (neopravený rozpojený okap); porušení povinnosti umožnit pronajímateli vstup do pronajatých prostor za účelem zjištění stavu nemovitosti a způsobu jejího užívání; porušení povinností na úseku bezpečnosti práce, protipožární ochrany a ochrany životního prostředí).

15. Z uvedeného vyplývá, že přípis paní [jméno FO] nelze považovat za neurčitý. Je jen otázkou, do jaké míry jsou důvody v něm popsané pravdivé a po právu. K přezkoumání jejich důvodnosti nedošlo z důvodu zmeškání zákonné lhůty dle § 2314 odst. 1 a 2 o.z. Ani případná výpověď z nájmu jako taková nemůže být bez dalšího považována za v rozporu s dobrými mravy, neboť se jedná o realizaci práva, které jednoznačně pronajímateli náleží.

16. Ze všech shora uváděných důvodů odvolací soud napadený rozsudek potvrdil dle § 219 o.s.ř. jako věcně správný, a to včetně výroku o nákladech řízení.

17. Výrok o nákladech odvolacího řízení byl učiněn dle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná byla v tomto stadiu řízení procesně úspěšná a náleží jí proto náklady spojené s právním zastoupením advokátem dle vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění vyhl. č. 258/2024 Sb. účinné od [datum]. Jedná se o 2 úkony právní služby po [částka] (účast u odvolacího jednání [datum] a vyjádření), 2 režijní paušály po [částka] a DPH ve výši [částka], tj. celkem [částka].