o vyklizení nemovitosti

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl, že žalovaní jsou povinni vyklidit budovu číslo popisné [číslo], stojící na pozemku parcelní číslo [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří a budovu číslo popisné [číslo], stojící na pozemku parcelní číslo [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, vše v obci [adresa], část obce [adresa], katastrální území [adresa], zapsané na LV číslo [hodnota] u [právnická osoba] pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa], do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce (výrok II.).

2. Usnesením soudu I. stupně č.j. [spisová značka] ze dne [datum] bylo opraveno záhlaví napadeného rozsudku (doplněno označení právního zástupce žalované 2).

3. Soud I. stupně vzal za prokázané, že žalobce je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník budovy č.p. [číslo] na pozemku parc. č. [hodnota] a budovy č.p. [číslo] na pozemku parc. č. [hodnota], obě v katastrálním území [adresa], obec [adresa], jedná se o rodinné domky (dále jen „domy“). Vlastníkem pozemků pod uvedenými domy je Hlavní město [adresa]. V katastru nemovitostí je u obou domů zapsáno právo stavby: u stavby č.p. [číslo] právo stavby od [datum] do [datum] pro [jméno FO], vzniklé dle Smlouvy o zřízení práva stavby č.d. – [č. účtu] ze dne [datum] a u stavby č.p. [číslo] právo stavby pro Českou republiku, zřízené dle Smlouvy o zřízení práva stavby [číslo] ze dne [datum]. Vlastník pozemků dosud neučinil žádné kroky, kterými by dal najevo, že nesouhlasí se stavem zápisu v katastru nemovitostí ohledně vlastnictví k domům, ani jiné kroky, kterými by vlastnické právo žalobce bylo zpochybněno. Dne [datum] uzavřel žalobce jako pronajímatel 2 smlouvy, a to jednu ve vztahu k domu č.p. [číslo] s oběma žalovanými, dle níž se zavázal přenechat předmětný dům žalovaným do užívání s tím, že dle čl. III. bodu 3 smlouvy budou žalovaní dům užívat spolu se svými dvěma dětmi, a druhou ve vztahu k oběma domům pouze s žalovaným 1, kde se zavazuje přenechat domy k užívání žalovanému, bez uvedení účelu nájmu. Obě smlouvy byly uzavřeny na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaní oba domy užívají dohromady jako funkční celek k bydlení, se dvěma svými nezletilými dětmi. Dne [datum] byla žalovanému 1 doručena předžalobní upomínka, v níž jej žalobce vyzývá k vyklizení předmětných nemovitostí, dne [datum] byla podána žaloba v této věci, doručená žalovanému 1 dne [datum] a žalované 2 dne [datum]. Dne [datum] byla žalovanému doručena výpověď z nájmu ze dne [datum], zdůvodněná neuhrazením nájemného a dalších plateb za užívání předmětných domů od května 2021 do listopadu 2022. Žalovaný podal k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi, řízení je vedeno pod sp. zn. [spisová značka] a dosud není pravomocně skončeno. Dne [datum] byla oběma žalovaným doručena výzva žalobce k vyklizení předmětných domů. Soud zamítl pro nadbytečnost návrhy na doplnění dokazování smlouvami o právu stavebním (k vyvrácení vlastnického práva žalobce k domům) i místním šetřením (k prokázaní funkční propojenosti domů).

4. Soud I. stupně shledal, že žalobci, zapsanému jako vlastník předmětných domů v katastru nemovitostí, svědčí domněnka materiální publicity podle § 980 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), tedy platí presumpce jeho vlastnického práva k domům. Správnost zápisu do veřejného seznamu může být zpochybněna pouze žalobou k soudu dle § 986 odst. 1 o. z. (srov. rozhodnutí NSS [spisová značka]), přičemž žádné takové řízení vedeno není, v katastru nemovitostí není zapsána ani poznámka spornosti. Z uvedených důvodů je dána aktivní věcná legitimace žalobce pro žalobu na vyklizení nemovitosti. Sami žalovaní se žalobcem po celou dobu jednali jako s vlastníkem domů a mj. s ním uzavřeli nájemní smlouvy. Mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanými jako nájemci byly uzavřeny nájemní smlouvy dle § 2201 a násl. o. z. k předmětným rodinným domům. Smlouvy byly zjevně uzavírány k zajištění bytových potřeb žalovaného, resp. žalovaných a jejich dětí, na vztah účastníků se tak uplatní zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu dle § 2235 a násl. o.z. Nájemní smlouvy byly uzavřeny na dobu určitou do [datum], žalovaní i po tomto datu pokračovali v užívání domů a žalobce netvrdil ani neprokázal, že by žalované ve lhůtě tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, písemně vyzval k vyklizení domů, nebo dal jinak najevo, že nájem má skončit (srov. § 2230 odst. 2 o. z.), platí tedy dle § 2285 o.z. nevyvratitelná domněnka, že došlo konkludentně k obnovení nájmu na dobu dvou let, tj. do [datum], a následně do [datum]. Prvním úkonem žalobce směřujícím k ukončení nájmu je až předžalobní upomínka doručená žalovanému 1 dne [datum], následovala okamžitá výpověď žalobce ze dne [datum] doručená žalovanému 1 dne [datum]. Ve vztahu k oběma žalovaným pak žalobce učinil výzvu k vyklizení nemovitostí, doručenou dne [datum]. Po tomto datu již nemohlo dojít k obnovení nájmu o další dva roky, neboť žalobce dal žalovaným jak žalobou (doručenou žalovanému 1 dne [datum] a žalované 2 dne [datum]), tak výzvou k vyklizení jasně najevo, že mají předmět nájmu opustit a na dalším trvání nájmu žalobce nemá zájem (srov. § 2230 odst. 2 o.z. a rozsudek NSČR [spisová značka]). Nájem domů tak skončil nejpozději ke dni [datum], k tomuto datu žalovaní měli domy vyklidit a předat je žalobci (§ 1040 o.z.) a jelikož tak neučinili, uložil jim to soud rozsudkem.

5. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal procesně úspěšnému žalobci náhradu nákladů v celkové výši [částka]: za zaplacený soudní poplatek [částka] a za náklady právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a.t.“) odměnu advokáta z tarifní hodnoty [částka] za 7 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 a.t. (příprava a převzetí zastoupení, podání žaloby, písemné vyjádření ze dne [datum], výzva k vyklizení ze dne [datum], návrh na pokračování v řízení z [datum], vyjádření k odvolání žalovaných ze dne [datum] a účast u jednání soudu dne [datum]) a 7 režijních paušálů po [částka] dle § 13 odst. 4 a.t.

6. Proti rozsudku podali včasné odvolání žalovaní. Namítli, že soud I. stupně neúplně zjistil skutkový stav, neboť neprovedl další navržené důkazy, dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, a věc nesprávně právně posoudil. Žalobce není aktivně věcně legitimován, neboť není vlastníkem domů, jejichž vyklizení se domáhá. Žalobci svědčila pouze práva stavby k uvedeným budovám, která však již zanikla, a vlastnictví tak nabyl zpět vlastník pozemků, tedy Hlavní město [právnická osoba] zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu. Proto výzvy k vyklizení nemohly mít vůči žalovaným žádné právní účinky a nelze je považovat za výzvy, jimiž by došlo k vyloučení obnovení nájmu podle § 2285 o.z. Žalovaní k prokázání svých tvrzení navrhli důkaz smlouvami o právu stavebním, ale soud je zamítl jako nadbytečné. Soud sice zjistil existenci v katastru zapsaných práv stavby, ale jejich zánikem se nezabýval, byť přímo z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že právo stavby k budově čp. [číslo] zaniklo již v roce 2006. Závěr soudu o aktivní věcné legitimaci žalobce na základě § 980 odst. 2 o.z. je nesprávný. Účelem § 980 odst. 2 o.z. je ochrana dobrověrného nabyvatele, navíc se jedná o domněnku vyvratitelnou, kterou vyvracejí žalovanými označené důkazy. Postup soudu I. stupně je v rozporu s judikaturou Nejv. soudu ČR, zejména s rozsudkem ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], i s usnesením Městského soudu v Praze vydaným v této věci dne [datum] pod č.j. [spisová značka]. Soud I. stupně rezignoval na řešení sporné otázky, jeho výklad práva by eliminoval možnost řešit v soudních řízeních předběžné otázky týkající se zpráv zapsaných v katastru nemovitostí. Ani dřívější neznalost žalovaných o skutečném právním stavu (jejich předpoklad, že žalobce je vlastníkem předmětných domů) nemůže založit nevyvratitelnou domněnku vlastnického práva žalobce k domům. Žalovaní proto navrhli, aby odvolací soud doplnil dokazování smlouvami o právu stavebním. Odkázali též na rozhodnutí Nejv. soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum], které se týká domu ve vedlejší ulici a potvrzuje správnost jejich právního názoru. Řešením otázky zániku práva stavby zřízeného podle zákona č. 86/1912 ř.z. se zabýval Nejv. soud i v rozsudku sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum] a Ústavní soud v nálezu sp. zn. III. ÚS 123/03 ze dne [datum], vždy se závěrem, že po zániku práva stavby (uplynutím stanovené doby) připadá stavba vlastníku pozemku. Tyto závěry převzal i Městský soud v Praze v řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu, když v rozsudku sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum] dospěl k závěru, že žalobce není vlastníkem předmětných domů (nemá k nim již žádné právo), a nemohl tak dát žalovanému 1 platnou výpověď. Žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne, a aby uložil žalobci povinnost k náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů. K dotazu odvolacího soudu žalovaní uvedli, že domy nadále užívají a za jejich užívání nikomu neplatí, když do nich v minulosti investovali své finanční prostředky.

7. Žalobce uvedl, že proti rozsudku Městského soudu v Praze č.j. [spisová značka] ze dne [datum] podal dovolání, o němž je vedeno dovolací řízení pod sp. zn. [spisová značka]. Protože obě kauzy spolu souvisí a podstatou obou sporů je otázka, zda žalovaný užívá sporné nemovitosti oprávněně a zda je žalobce oprávněn dát žalovanému výpověď z nájmu z titulu vlastníka nemovitostí, navrhl žalobce přerušení tohoto odvolacího řízení do skončení shora uvedeného řízení dovolacího. Odvolání žalovaných není důvodné, neboť soud I. stupně se dostatečně vypořádal se všemi námitkami žalovaných. Žalobce je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných budov, a svědčí mu tak domněnka materiální publicity, vlastník pozemků nezpochybňuje vlastnické právo žalobce k budovám, nebylo zahájeno řízení o určení vlastnictví, ani není v katastru zapsána poznámka spornosti. Žalovaní užívají předmětné domy bez právního titulu. V odvolacím řízení sp. zn. [spisová značka] učinil soud pro žalobce nepříznivé závěry bez odpovídajících důkazů. Ze smluv o právu stavebním z roku 1948 a 1944 nelze dovodit, že by žalobce nebyl vlastníkem domů, žalobci nebyla dána možnost prokázat, že vlastnické právo k nim nabyl vydržením. Nepodložený je závěr, že žalobce nebyl v dobré víře o svém vlastnictví, když žalobce je zapsán jako vlastník budov v katastru nemovitostí, Hl. m. [adresa] nikdy nezpochybnilo jeho vlastnictví, jako vlastník byl žalobce respektován v rovině krajské, komunální, i v komunikaci se státem. Žalobce vždy z předmětných budov platil daň, je zde hlášen k trvalému pobytu, nemovitosti pojistil, stará se o ně a investuje do nich. Vždy tedy vystupoval jako vlastník a byl v dobré víře, že je vlastníkem, proto je oprávněn podat žalobu o vyklizení. V kupní smlouvě, kterou žalobce uzavřel v r. [adresa] [jméno FO], není nic o právu stavby uvedeno. Pokud budou odvolatelé úspěšní, bude akceptován protiprávní stav, když Hl. m. [adresa] se za vlastníka nepovažuje a nečiní proti žalovaným, kteří nemovitosti užívají bez právního důvodu, žádné právní kroky. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání při nařízeném jednání napadený rozsudek, včetně řízení, které vydání rozsudku předcházelo (§ 212 a § 212a o.s.ř.), a po doplnění dokazování smlouvou o právu stavebním ze dne [datum], smlouvou o právu stavebním ze dne [datum], rozsudkem Městského soudu v Praze č.j. [spisová značka] ze dne [datum] a výpisem z aplikace InfoSoud dospěl k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné.

9. Odvolací soud neshledal důvodným (a zamítl) návrh žalobce na přerušení řízení do skončení dovolacího řízení vedeného pod sp. zn. [spisová značka], neboť veškeré předběžné otázky významné pro rozhodnutí v tomto odvolacím řízení je odvolací soud oprávněn posoudit sám.

10. Odvolací soud se především zabýval tím, zda žalobci svědčí aktivní věcná legitimace k žalobě na vyklizení. Ta přitom mohla vyplývat buď z vlastnického práva nebo z obligačního poměru (nájemní smlouvy). Jak vyplývá z usnesení velkého senátu Nejv. soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum] (obdobně též z usnesení Nejv. soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum]), byť nárok na vyklizení nemovitosti (bytu) je také výrazem ochrany vlastnického práva – žaloba na vydání věci, kterou je i vyklizení nemovitosti, je upravena v občanském zákoníku v části týkající se absolutních majetkových práv a řadí se mezi tzv. vlastnické žaloby (§ 1040 o. z.) – vyplývá tento nárok rovněž ze závazkového vztahu mezi stranami. Skončil-li závazkový vztah, jehož předmětem bylo přenechání a užívání nemovitosti (bytu), je povinností osoby, která nemovitost (byt) užívala, ji vyklidit a předat osobě, která jí nemovitost přenechala do užívání. Také v případě, že povinná osoba právní důvod k užívání nemovitosti (bytu) nikdy neměla, může se na vyklizení s vlastníkem dohodnout (zavázat se k vyklizení). Co platí o vlastníkovi, platí i pro kvalifikovaného držitele (§ 1043 o. z.) nebo detentora (§ 1044), koneckonců např. pronajímatel či půjčitel nemusí být vlastníkem věci.

11. V posuzovaném případě nelze vycházet z toho, že aktivní věcná legitimace žalobce v tomto řízení je založena zápisem v katastru nemovitostí. Z § 980 odst. 2 o.z. vyplývá toliko vyvratitelná domněnka správnosti práva zapsaného v katastru nemovitostí (srov. rozsudek Nejv. soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum], rozsudek Nejv. soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum]). Kdo tvrdí, že skutečný právní stav je v rozporu se stavem zapsaným, nese důkazní břemeno ohledně skutečností zakládajících tento rozpor (srov. usnesení Nejv. soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum]) a ze zákona nevyplývá, že domněnku může vyvrátit pouze skutečný vlastník v řízení dle § 986 odst. 1 o.z.

12. Jestliže žalovaní v řízení zpochybnili vlastnické právo žalobce k předmětným budovám (za situace, kdy otázka vlastnictví budov byla významná pro posouzení aktivní věcné legitimace žalobce), bylo na místě provést důkazy, jimiž žalovaní navrhovali domněnku vlastnického práva žalobce vyvrátit – odvolací soud proto dokazování v tomto směru doplnil.

13. Rozsudkem Městského soudu v Praze č.j. [spisová značka] ze dne [datum] bylo prokázáno, že tímto soudním rozhodnutím bylo určeno, že výpověď z nájmu budovy č.p. [číslo] na pozemku parc. č. [hodnota] a budovy č.p. [číslo] na pozemku parc. č. [hodnota], vše v k.ú. [adresa], obec [adresa], ze dne [datum], kterou dal žalobce (v uvedeném řízení žalovaný) žalovanému 1 (v uvedeném řízení žalobci), je neoprávněná. K závěru o neoprávněnosti výpovědi dospěl Městský soud v Praze s odůvodněním, že žalobce není vlastníkem předmětných budov (po zániku práv stavby v r. 2006 a 2007 se vlastníkem budov stalo [adresa]), nájemní smlouva ze dne [datum], uzavřená mezi žalobcem a žalovaným 1, je proto neplatná podle § 580 odst. 1 o.z., výpověď z neplatné nájemní smlouvy je tak nulitní. Dle výpisu z aplikace InfoSoud nabyl uvedený rozsudek právní moci dne [datum] a bylo proti němu podáno dovolání, o němž dosud nebylo rozhodnuto.

14. Smlouvou o právu stavebním ze dne [datum] bylo prokázáno, že tato smlouva byla uzavřena mezi Hlavním městem Prahou jako vlastníkem pozemku v k.ú [adresa], na němž stojí dům č.p [číslo], a paní [jméno FO], touto smlouvou bylo pro [jméno FO] zřízeno k uvedenému pozemku stavební právo na dobu 80 roků počínaje dnem [datum], s tím, že končí dnem [datum]. Dle čl. 10. smlouvy po zániku práva ke stavbě připadnou veškeré stavby zřízené na propůjčeném pozemku do vlastnictví majitele pozemku bez jakékoliv náhrady.

15. Smlouvou o právu stavebním ze dne [datum] bylo prokázáno, že tato smlouva byla uzavřena mezi Hlavním městem Prahou jako vlastníkem pozemku v k.ú. [adresa], na němž stojí dům č.p. [číslo], a panem [jméno FO], touto smlouvou bylo pro [jméno FO] zřízeno k uvedenému pozemku stavební právo na dobu 80 roků počínaje dnem [datum]. Dle čl. 10. smlouvy po zániku práva ke stavbě připadnou veškeré stavby zřízené na propůjčeném pozemku do vlastnictví majitele pozemku bez jakékoliv náhrady.

16. Dle skutkových zjištění soudu I. stupně byla stavební práva dle obou shora uvedených smluv zapsána do veřejných knih, neboť obě jsou zapsána v katastru nemovitostí.

17. Zákon č. 86/1912 ř.z. o stavebním právu umožňoval, aby pozemek byl zatížen stavebním právem, tzn. věcným, zcizitelným a děditelným právem míti stavbu na povrchu nebo pod povrchem půdy (viz § 1), s tím, že stavební právo mohlo být zřízeno na dobu maximálně 80 let (viz § 3 odst. 1), vznikalo knihovním zápisem (§ 5 odst. [právnická osoba] právo se pokládalo za nemovitou věc, stavba na základě stavebního práva nabytá nebo zřízená za příslušenství stavebního práva, stavebnímu oprávněnci příslušela ke stavbě práva vlastníka a ku pozemku, pokud ve smlouvě o stavebním právu nic jiného není ustanoveno, práva poživatele (viz § 6 odst. 1 a 2). Podle § 9 odst. 1 věta první zákona č. 86/1912 ř.z. při zániku stavebního práva připadne stavba pozemkovému vlastníku. Zákon č. 86/1912 ř.z. byl s účinností od [datum] nahrazen zákonem č. 88/1947 Sb. o právu stavby, který rovněž umožňoval zatížení pozemku právem stavby (§ 1), považoval právo stavby za věc nemovitou (§ 3), stanovil, že právo stavby vzniká, jakmile se zapíše jako závada zatíženého pozemku (§ 4 věta první) a stanovil, že právo stavby lze zříditi jen jako právo dočasné, konečný den doby, na kterou je zřízeno, musí býti patrný z knihovního zápisu (§ 5).

18. Institutem stavebního práva se zabýval Nejv. soud např. v rozsudku ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], dále též Ústavní soud v nálezu ze dne [datum], sp. zn. III. ÚS 123/03. Oba soudy dospěly k závěru, že právo stavby zřízené ve smyslu zákona č. 86/1912 ř.z. existuje i po změnách provedených zákonem č. 88/1947 Sb., zákonem č. 141/1950 Sb. i zákonem č. 40/1964 Sb. a zaniká uplynutím stanovené doby.

19. V usnesení sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum] se Nejvyšší soud zabýval otázkou důsledků zániku tzv. práva stavby za účinnosti obč. zák., a dospěl k závěru, že podle zákona č. 86/1912 ř.z. i podle zákona č. 88/1947 Sb. právo stavby vzniklo, jakmile bylo knihovně zapsáno do veřejných /pozemkových/ knih jako břemeno, resp. závada zatíženého pozemku, právo stavby se považovalo za věc nemovitou, naopak stavba nebyla věcí samostatnou, podle zákona č. 86/1912 ř.z. byla příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. byla součástí práva stavby. Po zániku práva stavby připadla stavba vlastníku pozemku.

20. V tomto případě právní předchůdci žalobce nebyli vlastníky stavby, byli pouze oprávněnými ke stavbě a příslušela jim práva vlastníka na dobu vymezenou ve shora uvedených smlouvách o právu stavebním. Pouze toto časově omezené právo stavby mohlo být tedy dále převedeno na žalobce. Právní vztah mezi vlastníkem pozemku a subjektem oprávněným ke stavbě (stavebníkem) však zanikl uplynutím stanovené doby a vlastnictví ke stavbám nabyl opět vlastník pozemků, tedy [adresa]: ve vztahu k budově č.p. [číslo] dnem [datum] (v tomto případě bylo datum zániku práva stavby [datum] v souladu s § 5 zákona č. 88/1947 Sb. zapsáno v katastru nemovitostí) a ve vztahu k budově č.p. [číslo] dnem [datum] (uplynutím maximální délky trvání práva stavby dle § 3 odst. 1 zákona č. 86/1912 ř.z. a v souladu se smlouvou o právu stavebním ze dne [datum]).

21. Žalobce nemohl vlastnické právo k předmětným domům nabýt vydržením. Základním předpokladem vydržení dle § 134 odst. 1 obč. zák. byla oprávněná držba, tedy skutečnost, že držitel byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc nebo právo patří (§ 130 odst. 1 obč. zák.). Podle o.z. účinného od [datum] potom může vlastnické právo vydržet buď poctivý držitel (§ 1089 odst. 1 o.z.), jímž je podle § 992 odst. 1 o.z. ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, naopak nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží. Podle § 1091 odst. 2 o.z. je k vydržení vlastnického práva k nemovité věci potřebná nepřerušená držba trvající deset let. Podle § 1095 o.z. je dále možné tzv. mimořádné vydržení v dvojnásobně dlouhé vydržecí době (tzn. u nemovitých věcí 20 let), podmínkou mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. není poctivá držba ve smyslu § 992 odst. 1 o.z., ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele (viz rozsudek Nejv. soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum]).

22. [adresa] víra dle obč. zák., resp. poctivá držba dle o.z., musí existovat „se zřetelem ke všem okolnostem“ – tedy ani ten, kdo se domnívá, že vykonává právo, které mu náleží, není poctivým držitelem (není v dobré víře), jestliže mu musí být z okolností zřejmé, že mu toto právo nenáleží (srov. Spáčil, J. a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 -1474). Komentář. 2. vydání. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2021, str. 97). Dle rozsudku Nejv. soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], je-li držitel v se zřetelem ke všem okolnostem dobré víře či nikoli, je třeba vždy hodnotit objektivně a nikoli pouze ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka. Je třeba vždy brát v úvahu, zda držitel při běžné (normální) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměl, resp. nemohl mít, po celou vydržecí dobu důvodné pochybnosti o tom, že mu věc nebo právo patří.

23. V daném případě nemohl být žalobce po zániku práv stavby dle shora uvedených smluv (od [datum], resp. od [datum]) se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem předmětných budov, neboť v katastru nemovitostí je sice žalobce zapsán jako vlastník budov, zároveň je však v katastru u obou budov zapsáno právo stavby na základě shora uvedených smluv, u budovy č.p. [číslo] je v katastru zapsáno i konkrétní časové omezení práva stavby. Dle odvolacího soudu z běžné opatrnosti vyplývá a na žalobci lze požadovat, aby se v takovém případě zajímal o to, co je obsahem smluv o zřízení práva stavby zapsaných v katastru nemovitostí a jaký je právní význam zapsaných práv stavby. Pouhé osobní přesvědčení žalobce, že je vlastníkem budov (tím méně domněnka třetích osob, že žalobce je vlastníkem budov) nemohlo za těchto okolností objektivní dobrou víru a poctivou držbu žalobce založit, k řádnému vydržení v desetileté vydržecí době proto nemohlo dojít. Z hlediska vydržení je nevýznamné, zda je žalobce na adrese některé z budov přihlášen k trvalému pobytu a zda v domnění, že je vlastníkem budov, na budovy vynaložil finanční prostředky (není ovšem vyloučeno, že žalobci v této souvislosti vzniklo právo na určitou finanční náhradu proti skutečnému vlastníkovi budov). K mimořádnému vydržení vlastnického práva dle § 1095 o.z. potom nemohlo dojít již z toho důvodu, že od data zániku práv stavby dosud neuplynulo 20 let nezbytných pro mimořádné vydržení.

24. Kromě shora uvedeného nemohlo k vydržení dojít ani proto, že v souladu s § 3054 o.z. přestaly být ke dni [datum] předmětné budovy samostatnými věcmi a staly se součástí pozemků, neboť k uvedenému dni měla vlastnické právo ke stavbě i k pozemkům táž osoba – Hlavní město [adresa].

25. Z uvedeného vyplývá, že žalobce nejpozději ode dne [datum] není vlastníkem předmětných domů (v otázce vlastnického práva k domům se tedy odvolací soud ztotožňuje se závěry vyslovenými v rozsudku Městského soudu v Praze č.j. [spisová značka] ze dne [datum]), není tedy oprávněn se domáhat vyklizení budov na základě vlastnického práva.

26. Pokud jde ovšem o platnost uzavřených nájemních smluv, odvolací soud se závěrem vysloveným v odůvodnění rozsudku č.j. [spisová značka], tedy že nedostatek vlastnického práva žalobce má bez dalšího za následek neplatnost uzavřené nájemní smlouvy, nesouhlasí.

27. Podle § 1760 o.z. skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

28. Podle odborné literatury vzhledem k tomu, že nájem je pouhým závazkem, může být pronajímatelem kterýkoliv subjekt. Závazek vzniká pronajímateli, neváže se na pronajatou věc. Vztah pronajímatele k věci má význam pouze pro možnost splnění jeho povinnosti. Ta je dána možností faktického nakládání s věcí, bez ohledu na práva k ní. Skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, nemá samo o sobě vliv na platnost smlouvy (§ 1760). Nevzniká ani počáteční nemožnost plnění (§ 588), pokud pronajímatel objektivně může plnit, a to i za použití třetí osoby. Vznik platného závazku není dotčen tím, že pronajímatel nemá právo nakládat s pronajatou věcí, není dotčen ani jiným právem třetí osoby, např. věcným břemenem, nájmem (§ 1763). Skutečnost, zda pronajímatel je vlastník pronajaté věci, resp. zda odvozuje své právo od vlastníka věci (stejně i držitele vlastnického práva podle § 1043), má význam pro možnost ochrany nájemce vůči zásahům třetích osob do užívacího práva, zejména vůči vlastníkovi, oprávněným z věcných práv či dalším nájemcům. Nic to však nemění na povinnosti pronajímatele zajistit nájemci nerušený výkon užívacího práva. Skutečnost, zda byla věc přenechána k užívání oprávněně, či nikoliv, se projevuje také v právu vlastníka na náhradu vůči takovému nájemci podle § 2994. Jestliže dal někdo neoprávněně věc k užívání nebo požívání jinému, aniž ten byl v dobré víře, má vlastník nebo spoluvlastník věci vůči uživateli nebo poživateli právo na náhradu (HULMÁK, Milan. § 2201 [Základní ustanovení]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2014, s. 220, marg. č. [hodnota]–52.).

29. V daném případě nebylo sporné, že žalobce s domy fakticky nakládal a umožnil žalovaným jejich užívání v souladu s uzavřenými nájemními smlouvami, ze strany skutečného vlastníka budov nebylo do užívání budov žalovanými nijak zasahováno, ani mu žalovaní neplatí za užívání domů žádné finanční částky. S ohledem na tyto skutečnosti a vzhledem k § 1760 o.z. proto není důvodu uzavřené nájemní smlouvy považovat za neplatné (přestože žalobce při jejich uzavření nebyl vlastníkem předmětu nájmu). Jde o platné nájemní smlouvy podle § 2201 a násl. o.z., jež se řídí rovněž zvláštními ustanoveními o nájmu bytu a nájmu domu uvedenými v § 2235 a násl. o.z., neboť pronajaté domy byly přenechány k zajištění bytových potřeb nájemců a členů jejich domácnosti. Vzhledem k tomu, že k zániku práv stavby došlo ještě před uzavřením nájemních smluv, nemohlo z tohoto důvodu dojít ke změně osoby pronajímatele podle § 2221 o.z. (Hl. město [adresa] se nestalo pronajímatelem). Žalovaným z uzavřených smluv vznikla práva a povinnosti nájemců, žalobci ze smluv vznikla práva a povinnosti pronajímatele, včetně práva, aby mu nájemci po skončení nájmu předmět nájmu odevzdali v souladu s § 2225 o.z. a § 2292 o.z., i práva vyzvat žalované k vyklizení předmětu nájmu a zabránit tak obnovení nájmu dle § 2285 o.z.

30. Aktivní věcná legitimace žalobce v tomto řízení tedy nevyplývá z jeho vlastnického práva, ale z obligačního poměru (nájemní smlouvy).

31. Podle § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

32. Odvolací soud souhlasí se závěry soudu I. stupně, že po uplynutí původně sjednané doby nájmu došlo dvakrát k obnovení nájmu podle § 2285 o.z., vždy na dobu 2 let, naposled do [datum]. Po tomto datu již k dalšímu obnovení nájmu nedošlo z důvodu výzvy žalobce k vyklizení předmětů nájmu doručené oběma žalovaným dne [datum], i z důvodu již dříve zahájeného řízení o vyklizení předmětných domů proti žalovanému 1, jimiž dal žalobce jako pronajímatel nepochybně najevo, že další nájem strpět nehodlá.

33. Ke skončení nájmu tedy došlo nejpozději k [datum] uplynutím doby nájmu (bez ohledu na výpověď z nájmu, jež byla pravomocným rozhodnutím soudu v jiném řízení shledána neoprávněnou). Protože žalovaní při skončení nájmu svou povinnost k vrácení předmětu nájmu (vyklizení pronajatých domů) vyplývající z § 2292 o.z. nesplnili, byla žaloba pronajímatele (žalobce) na vyklizení domů důvodná, a rozhodnutí, jímž soud I. stupně podané žalobě vyhověl, bylo věcně správné.

34. Zkoumat místním šetřením funkční propojenost obou domů bylo z hlediska předmětu tohoto řízení nadbytečné. Předmětem tohoto řízení nebyly ani případné peněžité pohledávky účastníků vyplývající z nájemních smluv a z užívání domů žalovanými.

35. Správně rozhodl soud I. stupně též o nákladech řízení (podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a v souladu s obsahem spisu a ustanoveními a.t.).

36. Odvolací soud proto napadený rozsudek v obou výrocích potvrdil podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný.

37. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř., když i v odvolacím řízení byl úspěšný žalobce. Žalobce, který byl v odvolacím řízení právně zastoupen, učinil v odvolacím řízení 2 účelné úkony právní služby ve smyslu § 11 odst. 1 a.t. (vyjádření k odvolání ze dne [datum], účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]), za první z nich mu náleží dle a.t. ve znění do [datum] odměna dle § 7, § 9 odst. 3 písm. e) a.t. z tarifní hodnoty [částka] ve výši [částka] a paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t. ve výši [částka], za druhý z nich mu náleží dle a.t. v nyní platném znění odměna dle § 7, § 9 odst. 3 písm. e) a.t. z tarifní hodnoty [částka] ve výši [částka] a paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t. ve výši [částka], celkem [částka].