pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí] č.j. 5 C 162/2016-244

1. Soud I. stupně napadeným rozsudkem určil, že výpověď z nájmu bytové jednotky [číslo] o velikosti 3 + 1 s ústředním vytápěním a příslušenstvím, nacházející se ve 3. podlaží domu [adresa], v ulici [ulice] v [obec a číslo], k.ú. [část obce], ze dne [datum], podaná Hlavním městem Praha, Magistrátem hl.m. [obec] je vůči žalobcům a) a b) neoprávněná (výrok I.). Rozhodl, že žalovaný je povinen nahradit žalobcům náklady řízení ve výši [částka] (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se původně pouze žalobkyně ad a) domáhala proti původnímu žalovanému [příjmení] [jméno] přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum], doručené dne [datum], která byla dána dle § 2288 odst. 1 písm. a) a d) o.z. Jednalo se o byt [číslo] + 1, ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa], v k.ú. [část obce] na adrese [adresa]. Důvodem výpovědi mělo být hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu s tím, že žalobkyně měla dát byt do podnájmu své dceři [jméno] [příjmení] bez souhlasu pronajímatele a byt vůbec sama neužívala, když si údajně svoji bytovou potřebu zajistila jiným způsobem.

3. V průběhu řízení soud připustil, aby do řízení přistoupil další žalobce [příjmení] [příjmení] (ad b)), manžel žalobkyně, a to usnesením ze dne [datum rozhodnutí] čj. 5 C 162/2016-79. I tomuto žalobci byla doručena výpověď z nájmu bytu dne [datum]. Soud dále připustil, aby místo původního žalovaného do řízení vstoupil s odkazem na § 107a o.s.ř. současný žalovaný – BD [ulice] [ulice], který se stal vlastníkem předmětného domu (usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č.j. 5 C 162/2016-103).

4. Žalobci trvali na tom, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná. Tvrdili, že byt užívala na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] původně žalobkyně ad a) spolu se svými třemi dětmi. K datu [datum] vznikl žalobcům v důsledku sňatku společný nájem bytu. Žalobce ad b) se ze zdravotních důvodů v roce [rok] odstěhoval do [obec]. Z bytu se postupně odstěhoval syn [jméno] [příjmení] i dcera [jméno] [příjmení]. V bytě zůstala bydlet žalobkyně ad a) s druhou dcerou [jméno] [příjmení], a to až do doby, kdy byt byly nuceny vyklidit. [příjmení] [jméno] je osobou blízkou v přímé linii ve smyslu § 22 o.z. V bytě spolu s matkou (žalobkyní ad a) bydlela od začátku, tj. od vzniku nájmu a po narození dcery [jméno] i spolu s ní, vnučkou žalobkyně ad a). Takové užívání bytu nepředstavuje podnájemní vztah. Za důvodný neshledávali žalobci ani druhý výpovědní důvod (dle § [číslo] odst. 1 písm. d)), neboť není pravdou, že by žalobkyně ad a) v bytě nebydlela. Po roce 2011, kdy odešla do starobního důchodu, dojížděla za žalobcem ad b) a synem do [obec] a v jarních, letních a podzimních měsících se často, i delší dobu, zdržovala na chatě v obci [obec] v okrese [okres], kterou s manželem v roce 2005 koupili.

5. Žalovaný setrval na obou důvodech výpovědi z nájmu bytu. Doplnil, že na základě kupní smlouvy ze dne [datum] se stal vlastníkem domu a převzal i předmětný byt, který léta řádně pronajímá nájemcům. Ti byt užívají k bydlení, a pokud by bylo žalobě vyhověno, vedlo by to k dalším sporům a k zásahům do poměrů dalších osob. Navrhl žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

6. Soud provedl poměrně rozsáhlé dokazování listinami, ale i výslechy žalobců a svědků – [jméno] [příjmení], jeho manželky [jméno] a sestry [jméno] [příjmení].

7. Z provedeného dokazování zjistil, že nájemní poměr k předmětnému bytu vznikl původně žalobkyni ad a) na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Do bytu se stěhovala a byt obývala spolu se svými 3 dětmi ([jméno], [jméno] a [jméno] [příjmení]). K datu [datum] vznikl žalobcům společný nájem k bytu sňatkem. Žalobci se stali společnými členy BD [obec] a nájemci družstevního bytu [číslo] na adrese [adresa]. Jejich společné členství a nájem zanikly ke dni [datum] převodem členských práv a povinností na syna [jméno] [příjmení]. V uvedeném bytě v [obec] bydlí od roku [rok] žalobce ad b) a od roku [rok] dcera žalobkyně ad a) [jméno] se synem. [jméno] [příjmení] uzavřel sňatek s [jméno] [příjmení] dne [datum] a bydlí s ní ve společné domácnosti v rodinném domě v k.ú. [obec], okres [okres]. V roce [rok] se žalobci stali spoluvlastníky chaty v obci [obec] č.e. 16 v okrese [okres]. Na základě smlouvy o manželském majetkovém režimu ze dne [datum] došlo ke zúžení SJM a výlučnou vlastnicí chaty se stala žalobkyně ad a). Oba žalobci jsou starobní důchodci, a to žalobkyně ad a) od [datum] a žalobce ad b) od [datum]. Žalobkyně ad a) poté, co přestala pracovat, nepravidelně, ale každý týden dojížděla za manželem a synem do [obec] a v jarních a letních měsících se zdržovala na chatě v [obec] spolu s manželem. V předmětném bytě bydlela nepřetržitě s dcerou [jméno] až do jejich vystěhování po výpovědi z nájmu.

8. Soud věc právně posoudil dle § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 2, § 2309 a § 22 odst. 1 o.z. Dospěl k závěru, že nájemní smlouva je platná, neboť má veškeré podstatné náležitosti, byla řádně datována a podepsána. Na základě předmětné smlouvy žalobkyně a) se svými dětmi byt užívala od roku [rok]. Žalobcům a) a b) byla doručena výpověď z nájmu předmětného bytu z důvodů § 2288 odst. 1 písm. a) a d) o. z. Vzal za prokázané, že [jméno] [příjmení] – k datu doručení výpovědi, tj. k [datum], byt trvale užívala. [jméno] [příjmení], dcera žalobkyně a), sdílela se žalobkyní a) společnou domácnost od roku [rok] a byla v bytě trvale hlášena. Jedná se tak o osobou blízkou, na kterou je třeba nahlížet jiným měřítkem, než na třetí osoby, které nejsou osobami blízkými ve vztahu k nájemci. Uzavřel, že v daném případě nedošlo k naplnění hrubého porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu ani k jinému obdobně závažnému důvodu pro vypovězení nájmu, a to ani v případě, kdyby soud dovodil, že žalobci byt trvale neobývají, pouze ho využívají k občasným návštěvám M. [příjmení]. Pokud žalovaný argumentoval jiným závažným důvodem s tím, že žalobci mají jinou možnost bydlení, pak tento důvod byl vymezen v zákoně č. 40/1964 Sb., a to konkrétně v § 711 odst. 2 písm. c), ale tento výpovědní důvod byl již po účinnosti zákona č [číslo] Sb. zrušen. Skutečnost, že mají žalobci jinou možnost bydlení, což v řízení nebylo ani zpochybňováno, nemůže naplňovat intenzitu požadovanou ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a) ani dle písm. d) o. z. Ze všech těchto důvodů soud žalobě vyhověl. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř.

9. Proti rozsudku podal žalovaný odvolání. Soudu vytýkal, že neúplně zjistil skutkový stav, zejména, že neprovedl navržené důkazy a ve výsledku věc nesprávně právně posoudil. Zdůraznil zejména neprovedení výslechu jím navržených svědků - [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení], JUDr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] k prokázání existence výpovědních důvodů. Popíral závěr soudu o tom, že [jméno] [příjmení] vedla v době doručení výpovědi společnou domácnost s matkou na adrese předmětného bytu. Tvrdil, že jmenovaná žila v té době ve společné domácnosti se svým přítelem [jméno] [příjmení] a jejich dcerou na adrese [adresa]. Tato adresa je vedena v evidenci obyvatel jako adresa jejího trvalého pobytu. Vedle toho je zde vedena doručovací adresa [adresa], kterou se soud nezabýval. Zdůraznil, že výslech právě obou jmenovaných je pro rozhodnutí ve věci zcela zásadní, přesto nebyl realizován. Navrhl změnu napadeného rozsudku tak, že žaloba bude zamítnuta, popř. zrušení rozsudku a vrácení věci k dalšímu řízení.

10. Odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalovaného rozsudek soudu I. stupně a řízení, které předcházelo jeho vydání, podle § 212 a § 212a o.s.ř. postupem podle § 214 odst. 1 o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání není opodstatněné.

11. Soud I. stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu a na jeho základě zjistil spolehlivě a úplně skutkový stav věci. Provedené důkazy hodnotil postupem podle § 132 o.s.ř. a vyvodil z nich správný závěr. Věc posoudil zcela správně i po právní stránce. Odůvodnění jeho rozsudku je podrobné a pečlivé a odvolací soud na ně pro stručnost odkazuje.

12. Odvolací soud se nejdříve zabýval samotnou výpovědí a dále tím, zda jsou dány výpovědní důvody tvrzené žalovaným dle § 2288 odst. 1 písm. a) a d) o.z.

13. Předně je třeba zdůraznit, že pronajímatel je povinen ve výpovědi z nájmu skutkově vymezit výpovědní důvod, nemusí však uvést dle kterého zákonného ustanovení (§ [číslo], § 2291 o.z.) nájem vypovídá. Pokud toto ustanovení uvede, soud není jeho posouzením vázán, neboť je věcí soudu posoudit, které zákonné výpovědní důvody na dané skutkové vylíčení dopadá (viz rozsudek NS sp.zn. 26 Cdo 5114/2017 ze dne 25.9.2018).

14. V dané věci není sporu o tom, že výpověď z nájmu bytu má náležitosti dle § 2286 o.z., byla oběma žalobcům řádně doručena. Skutkový stav je v ní vylíčen tak, že žalobci byt údajně přenechávají bez souhlasu pronajímatele do podnájmu třetím osobám – konkrétně rodinným příslušníkům – konkrétně dceři [jméno] [příjmení], s níž nevedou společnou domácnost. Dalším důvodem výpovědi měla být skutečnost, že žalobci svoji bytovou potřebu dlouhodobě a trvale uspokojují v bytě [číslo] na adrese [adresa], k němuž jim svědčí právo společného nájmu, ale i společné členství v družstvu. Výpovědní důvody označil žalovaný, resp. jeho předchůdce, § 2288 odst. 1 písm. a) a d) o.z.

15. V občanském zákoníku jsou výpovědní důvody, pro něž může pronajímatel vypovědět nájem bytu, upraveny v § 2288 a § 2291 o.z.

16. Dle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou či neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází; c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

17. Dle § 2288 odst. 2 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo rozvedeno; b) potřebuje byt pronajímatel pro svého příbuzného nebo pro příbuzného jeho manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

18. Dle § 2291 odst. 1 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Odstavec 2 vymezuje zmíněné zvlášť závažné důvody porušení povinností nájemce: nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

19. Povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou vyplývající z § 2255 odst. 1 o.z. nelze ve světle souhrnu všech práv a povinností upravených v občanském zákoníku vykládat jako povinnost nájemce uspokojovat svou bytovou potřebu jen v tomto bytě, tedy užívat jej„ osobně“. Povinnost užívat byt řádně znamená zejména, že nájemce o byt řádně pečuje a plní si své další povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy nebo ze zákonné úpravy (např. platí nájemné a úhradu za služby, nenarušuje soužití v domě, provádí drobné opravy, předchází škodám apod.).

20. Z judikatury NS ČR vyplývá, že zakotvení výpovědního důvodu neužívání (či občasného užívání) bytu bez závažných důvodů (stejně jako výpovědní důvod„ dvou bytů“) ve starém občanském zákoníku vycházelo ze společenských poměrů, jež se významně lišily od těch současných. Jednalo se o jeden z prostředků realizace státní bytové politiky při neexistujícím trhu s byty. Tento výpovědní důvod sloužil k regulaci trhu s byty a zamezení zneužívání výhod regulovaného nájemného. Neužívá-li nájemce byt (má dva byty) v místě s fungujícím trhem s byty a platí v něm neregulované nájemné, není rozumný důvod omezovat jeho smluvní svobodu. (viz rozsudky NS sp. zn. 26 Cdo 1802/2012 nebo sp. zn. 28 Cdo 801/2015). Lze tak uzavřít, že skutečnost, že nájemce byt neužívá, sama o sobě nemůže být porušením jeho povinností, a proto neužíváním bytu nemůže být naplněn výpovědní důvod podle § [číslo] odst. 1 písm. a) ani § 2291 o.z. V poměrech právní úpravy účinné od 1.1.2014 není neužívání bytu samo o sobě ani výpovědním důvodem podle § 2288 odst. 1 písm. d) o.z. (viz rozsudek NS sp. zn. 26 Cdo 761/2021).

21. V projednávaném případě žalobci v předmětném bytě bydleli. Žalobkyně byt obývala až do svého vystěhování, byť s přestávkami, které byly představovány návštěvami manžela a syna v [obec] nebo pobytem na chatě. Byt nepodnajímala, ale nechávala v něm bydlet svoji dceru [jméno], následně i s vnučkou, která je osobou blízkou ve smyslu § 22 o.z. Souhlas pronajímatele s jejím bydlením nebyl třeba, neboť byla členem domácnosti žalobkyně. Takového souhlasu by ostatně nebylo třeba ani, pokud by ji žalobkyně nově přijala do své domácnosti, a to s odkazem na § 2272 odst. 2 o.z.

22. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem i citované judikatuře NS odvolací soud potvrdil napadený rozsudek dle § 219 o.s.ř. jako věcně správný, když shledal, ve shodě se soudem I. stupně, výpověď z nájmu bytu neoprávněnou.

23. O nákladech odvolacího řízení rozhodl dle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobci byli v odvolacím řízení plně úspěšní a náleží jim náklady, které v tomto stadiu řízení vynaložili. Jedná se o náklady právního zastoupení za jeden úkon právní služby (odvolací ú.j. [datum]) ve výši dle § 9 odst. 3 písm. a) a § 12 odst. 4 vyhl.č. 177/1996 Sb., tj. ve výši [částka] (2x [částka]), k tomu jeden režijní paušál po [částka] a DPH ve výši [částka], tj. celkem [částka].