o zaplacení částky 66 806 Kč s příslušenstvím

1. Soud I. stupně rozhodl výše uvedeným rozsudkem tak, že výrokem I. uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni 48 314 Kč se specifikovaným příslušenstvím, výrokem II. zamítl žalobu co do částek 16 654 Kč a 1 838 Kč s příslušenstvím a výrokem III. rozhodl že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně původně domáhala po žalovaných zaplacení částky 89 948 Kč s příslušenstvím. Po částečném zpětvzetí žaloby zůstala předmětem sporu částka 66 806 Kč s tím, že řízení bylo co do částky 23 142 Kč zastaveno usnesením ze dne 26.7.2023 č.j. [spisová značka]. Předmětem sporu jsou nároky z podnájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky 1.8.2020 s tím, že smluvní vztah byl ukončen dne 31.7.2022. Jako podnájemce smlouvu vedle obou žalovaných uzavřel i [jméno FO]. Předmětem podnájmu byl byt č. [číslo] v domě čp. [adresa]. Žalovaní se zavázali platit podnájemné 20 000 Kč měsíčně, dále paušální platby za vodné a stočné a další služby, a to 670 Kč za měsíc a osobu, tj. celkem 2 010 Kč měsíčně za všechny 3 podnájemce. Do této kategorie plateb byly zahrnuty služby jako osvětlení a úklid společných částí domu, výtah, odvoz komunálního odpadu. Dále měli žalovaní jako podnájemci hradit zálohově elektřinu 800 Kč a plyn 1 700 Kč měsíčně. Žalovaná částka sestává z částky 63 078 Kč za spotřebovaný plyn za období od 7.5.2021 do 31.7.2022, 1 890 Kč za spotřebovanou elektřinu v období od 10.5.2022 do 1.8.2022 a 1 838 Kč za opravu a seřízení kotle. Částky za elektřinu a plyn byly vyúčtovány po zohlednění záloh a s připojením vyúčtování od dodavatelů.

3. Žalovaní označili jednání žalobkyně za rozporné s dobrými mravy a diskriminační. Namítli, že žalobkyně svoje nároky uplatnila pouze vůči dvěma nájemcům, ačkoliv smlouva byla uzavřena se třemi subjekty. Uvedli, že žalobkyně zneužívá práva, zejména vůči cizincům. Zdůraznili, že žalobkyni nedluží žádné nájemné. Spor vznikl proto, že nebylo provedeno řádně vyúčtování, které jim nebylo doručeno stejně jako předžalobní výzva. Dále uvedli, že žalobkyně by měla uvést, na základě jakého titulu žádá žalovanou částku, zda se jedná o pohledávku z titulu smlouvy, nebo zda ji žádá jako bezdůvodné obohacení. Upozornili na to, že pokud by byl nárok posuzován jako pohledávka ze smlouvy, tak na uzavřenou podnájemní smlouvu by mělo být nahlíženo jako na smlouvu nájemní. Žalobkyně svůj nárok vyúčtovala fakturami, u nichž neprokázala jejich doručení žalovaným. Faktury žalovaným vystavila na základě fakturace od dodavatelů služeb s tím, že předložila neúplná znění faktur těchto dodavatelů, navíc žalobkyně není ani přímým příjemcem faktur. Z faktur není zřejmé, kdy byly od dodavatelů doručeny. Mají za to, že žalobkyně není věcně legitimována k podání žaloby. Nebyl prokázán závazkový vztah mezi žalobkyní a společnostmi, které dodávaly služby. Faktury nelze považovat za titul zakládající právo na plnění. Poukázali na to, že žalobkyně zajišťovala dodávky elektrické energie a plynu, žalovaní byli vyloučeni z rozhodování o těchto dodávkách a byl jim tak stanoven nevýhodný tarif. Dovolávali se právní úpravy vyúčtování služeb zákonem č. 67/2013 Sb. a jeho novelou č. 424/2022 Sb. Namítli nesrovnalosti ve vyúčtováních, která jim nebyla ani řádně doručena. Uvedli, že uhradili na zálohách částku převyšující žalovanou pohledávku s tím, že celkem bylo ve prospěch žalobkyně uhrazeno 597 759 Kč z toho nájemné činilo 460 000 Kč. Dále namítali nevrácení jistoty, tj. částky 20 000 Kč s tím, že tuto částku z opatrnosti namítají k započtení. Kromě toho namítli i promlčení pohledávky. Dále uvedli, že tvrzená pohledávka ve výši 1 838 Kč za opravu a seřízení kotle je dokládána listinou od společnosti odlišné od žalobkyně. Žalobkyně tak není oprávněna tuto pohledávku vymáhat vůči žalovaným. Současně poukázali na nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o povinnosti hradit drobné opravy. Upozornili na to, že z předložené faktury není ani zřejmé, že částka 1 838 Kč se týká bytu, který užívali právě oni.

4. Provedeným dokazováním soud I. stupně zjistil, že žalobkyně jako uživatelka bytové jednotky č. [číslo] v domě č.p. [adresa], uzavřela s žalovanými dne 1.8.2020 smlouvu, na základě níž jim poskytla do užívání byt a žalovaní se zavázali za užívání hradit podnájemné 20 000 Kč měsíčně. Podnájem byl sjednán na dobu určitou do 31.7.2021. Jistota byla sjednána ve výši 20 000 Kč a byla určena k zajištění veškerých nedoplatků a pohledávek nájemce za podnájemcem, které vzniknou či mohou vzniknout v souvislosti s podnájmem za dobu jeho trvání, popř. po skončení, a dále k zajištění náhrady případné škody způsobené na majetku pronajímatele, popř. k náhradě plateb za opravy. Vedle podnájemného se žalovaní smlouvou zavázali hradit měsíčně formou paušální platby částku ve výši 670 Kč za osobu (v případě třech podnájemců: 3 x 670 Kč) za dodávku vody, odvádění odpadní vody (tzv. stočné), osvětlení společných částí domu, úklid společných částí domu, používání výtahu, odvoz komunálního odpadu a dále zálohově měsíčně částku ve výši 2 500 Kč měsíčně sestávající z částky 1 700 Kč za dodávku zemního plynu a z částky 800 Kč za dodávku elektrické energie. Vyúčtování záloh na služby mělo být dle smlouvy provedeno nájemcem na základě odečtů měřidel na základě skutečně uhrazených záloh podnájemci. Splatnost plateb byla stanovena na 25. den v kalendářním měsíci předem. Smlouvou byl sjednán úrok z prodlení ve výši 2 % měsíčně z dlužné jakékoliv peněžité platby. Podnájemci se zavázali hradit podnájemné, paušální částky na služby, zálohy na služby a případné nedoplatky po vyúčtování zálohových služeb dle skutečné spotřeby. Účastníci si dále dohodli, že opravy a náklady na opravy a na běžnou údržbu do výše 2 000 Kč na jednotlivý náklad hradí podnájemce. Žalobkyně předala žalovaným byt dne 1.8.2020. Podnájem byl na základě dohody ukončen dne 31.7.2022.

5. Soud I. stupně ve svém odůvodnění podrobně specifikoval jednotlivé faktury, jimiž žalobkyně vyúčtovala nároky z podnájemního vztahu. Dospěl k závěru, že za dobu trvání nájemního vztahu byla uhrazena ve prospěch žalobkyně z podnájemní smlouvy částka ve výši 597 759 Kč, což bylo i mezi stranami nesporné. Žalovaní byli na úhradu celkového dluhu upomenuti naposledy předžalobní upomínkou ze dne 12.5.2023, která jim byla zaslána na adresu [adresa]. Žalovaní netvrdili, že by žalobkyni oznámili novou adresu pro doručování.

6. Po právní stránce soud věc posuzoval dle ustanovení o úpravě podnájmu s tím, že pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu, co do svého vzniku, obsahu i trvání Proto je-li předmětem podnájmu prostor sloužící k bydlení, pak kromě ust. § 2215 a násl. o.z. je nutné aplikovat také zvláštní úpravu o nájmu bytu obsaženou v § 2235 a násl. o. z., a to jen přiměřeně s přihlédnutím k specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upraveny podnájemní smlouvou. Dále soud aplikoval § 2247 a násl. o.z., a právní úpravu zákona č. 67/2013 Sb., vl.nař. 308/2015 Sb.

7. Soud zhodnotil faktury vystavené žalobkyní spolu s připojenými fakturami od dodavatelů v materiálním smyslu jako vyúčtování dle shora uvedeného zákona. Je jimi požadována úhrada za elektrickou energii a zemní plyn. Z přiložených listin je zřejmé, kolik je skutečná výše nákladů, údaj o množství dodané služby a z faktury vyplývá i kolik bylo uhrazeno na zálohách. Žalovaní si tak mohli ověřit, jestli tvrzená výše nedoplatku odpovídá skutečné spotřebě a zda byla zohledněna i výše složených záloh. Navíc smluvní ujednání je v tomto směru jednoznačné a neumožnuje jiný výklad, než že budou hrazeny zálohy a následně proběhne vyúčtování služeb na základě skutečných nákladů s tím, že se odečtou již uhrazené zálohy.

8. Neuhrazený nedoplatek, který byl dle závěru soudu řádně vyúčtován činí částku výši 1 890 Kč (elektřina za období od 10.5.2022 do 1.8.2022) a částku ve výši 46 242 Kč (zemní plyn za období od 21.12.2021 do 31.7.2022). V řízení nebylo prokázáno, že by žalovaní tyto částky za poskytnuté služby spojené s užíváním bytu uhradili. Soud v této části žalobě vyhověl a uložil žalovaným uhradit společně a nerozdílně částku 48 314 Kč (tj. 46 242 Kč + 1 890 Kč) představující nedoplatek z vyúčtování za zemní plyn a elektrickou energii.

9. Žalovaní v řízení namítali, že jim nebyly řádně doručeny faktury. Za doručení vyúčtování a výzvy k zaplacení proto soud považoval až den následující po doručení žaloby žalovaným, což bylo 20.6.2023. S přihlédnutím k tomuto datu nastala splatnost vyúčtování až dne 21.6.2023 a od tohoto data soud žalobkyni přiznal úrok z prodlení ve sjednané výši 2 % měsíčně, a to s odkazem na § 1968 o.z.

10. Soud žalobu zamítl ohledně částky 16 654 Kč. Jednalo se o částku představující úhradu za odebraný zemní plyn v období od 7.5.2021 do 20.12.2021, která byla zaplacena před podáním žaloby. Dále zamítl částku 1 838 Kč představující dle tvrzení žalobkyně vynaložené náklady na opravu a nastavení plynového kotle s tím, že v souladu se smluvním ujednáním byli žalovaní povinni uhradit náklady na opravy v bytě do 2 000 Kč. Soud však učinil závěr, že se v daném případě nejednalo o opravu kotle, nýbrž o jeho údržbu a revizi a přisvědčil argumentu žalovaných, že z předložené listiny nelze učinit jednoznačný závěr, že žalobou uplatněná částka 1 838 Kč se vztahovala právě k bytové jednotce, kterou užívali žalovaní.

11. Soud se zabýval i námitkou započtení jistoty 20 000 Kč, kterou „z opatrnosti“ vznesli žalovaní. S odkazem na § 1982 o.z. konstatoval, že v případě započtení vzájemných pohledávek musí ten, kdo činí kompenzační úkon, určit, které pohledávky mají provedeným započtením zaniknout. Projev vůle směřující k započtení musí být určitý do té míry, aby z něj bylo možné jednoznačně určit, které pohledávky a do jaké jejich výše započtením zanikají. Není-li z projevu směřujícího k započtení zřejmé, která pohledávka a proti které je započítávána, a v důsledku toho ani to, které vzájemně se kryjící pohledávky započtením zanikly, je úkon započtení neplatný pro neurčitost dle ust. § 553 o.z. Současně soud upozornil na skutečnost, že nemůže být dán předpoklad pro započtení proti pohledávce, jejíž existenci žalovaní fakticky popírají.

12. Námitku promlčení měl soud I. stupně za nedůvodnou s tím, že žaloba byla podána 3.6.2023 a žalobkyně požadovala úhradu pohledávek představujících dluh za neuhrazené energie – u zemního plynu za období od 21.12.2021 do 31.7.2022 a elektřiny za období od 10.5.2022 do [datum] k promlčení nároku dojít nemohlo a tato námitka byla zcela neopodstatněná.

13. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 2 o.s.ř. s tím, že procesní úspěch a neúspěch obou stran je srovnatelný (žaloba byla důvodná co do 48 314 Kč, nedůvodná co do 23 142 Kč + 16 654 Kč + 1 838 Kč, tj. 41 634 Kč).

14. Proti rozsudku, jeho vyhovujícímu výroku a výroku o nákladech řízení podali žalovaní odvolání. Namítali, že soud nesprávně vyvodil závěr o provedení řádného vyúčtování. Žalobkyně neprokázala, že by ve stanovené 4měsíční lhůtě vystavila řádné vyúčtování, které by bylo žalovaným doručeno. Otázku doručení soud dle jejich názoru nesprávně posuzoval pouze ve vztahu k úrokům z prodlení. Nezabýval se přiloženými fakturami od dodavatelů, které žalovaní rozporují, neboť není zřejmé, kdo byl skutečným příjemcem těchto faktur. Zpochybnili aktivní věcnou legitimaci žalobkyně, k čemuž dospěli mj. tím, že jim nebyly doručeny faktury. Dle jejich názoru žalobkyně nemohla žalovat nárok, který nebyl v době podání žaloby vyúčtován. Odkázali na náležitosti vyúčtování dle § 7 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb. Soudu dále vytýkali, že se zabýval vyúčtováním plynu a elektřiny a neřešil ostatní služby, za něž byly hrazeny zálohy (vodné, stočné apod.) a dále, že neprovedl důkaz lustrací soudních sporů se zaměřením na zjištění nepoctivých praktik žalobkyně, která šikanuje své bývalé nájemníky – cizince. Upozornili na nesprávný závěr soudu ohledně započtení, který nepovažují za dostatečně odůvodněný. Trvali na tom, že jim vznikl nárok na bezdůvodné obohacení ve vztahu k žalobkyni, která jim nevrátila jistotu 20 000 Kč. Celkově odůvodnění závěrů rozsudku hodnotili jako nedostatečné, založené pouze na jejich konstatování bez toho, že by soud vysvětlil, jak k nim dospěl. Navrhli změnu rozsudku na úplné zamítnutí uplatněného nároku a přiznání nákladů řízení.

15. U odvolacího jednání žalovaní prostřednictvím svého zástupce předložili doplnění odvolání. V něm znovu namítali nedostatky vyúčtování. Dále upřesnili, že mají z titulu bezdůvodného obohacení nárok proti žalobkyni na vrácení jistoty, který samostatně neuplatnili. S ohledem na tvrzenou výši dluhů uvedli, že zápočet jistoty směřuje proti nároku na údajně nezaplacený odběr plynu.

16. Žalobkyně navrhla rozsudek v napadeném rozsahu potvrdit jako věcně správný. Uvedla, že pro větší část služeb byly sjednány paušální platby, tzn., že pro jejich vyúčtování neplatí 4měsíční termín vyplývající ze zákona č. 67/2013 Sb. Pokud jde o elektřinu a plyn, ty byly žalovaným vyúčtovány tehdy, když je vlastník bytu žalobkyni jako nájemkyni předložil. Faktury dodavatelských organizací byly přílohou vyúčtovací faktury za účelem ověření ceny za jednotku ke konkrétnímu bytu. Mají pouze podpůrnou funkci. Tyto dodavatelské faktury byly doručovány vlastníku bytu a nekryjí se s dobou užívání bytu žalovanými, neboť období, za něž je vyúčtování provedeno se obecně vždy nekryje s trváním doby užívání bytu podnájemci. Pokud jde o započtení žalobkyně souhlasí se závěry soudu I. stupně s poukazem na čl. XI odst. 6 podnájemní smlouvy, dle něhož podnájemci nemají právo započítat jakékoliv pohledávky za nájemcem.

17. Odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalovaných rozsudek soudu I. stupně a řízení, které předcházelo jeho vydání, podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o.s.ř. postupem podle § 214 odst. 1 o.s.ř., zopakoval dokazování podnájemní smlouvou ze dne 1.8.2020. Poté odvolání žalovaných neshledal důvodným.

18. Z podnájemní smlouvy odvolací soud zjistil stejné skutečnosti, jako uváděl soud I. stupně v odůvodnění tohoto rozsudku. V čl. III odst. 3 a 4 je upraven způsob vyúčtování služeb, a to tak, že kromě elektřiny a plynu jsou placeny paušálem na osobu. Pokud jde o elektřinu a plyn, ty jsou placeny zálohově s tím, že jejich vyúčtování je upraveno v čl. III odst. 8 a 9 na základě odečtů měřidel na základě skutečně uhrazených záloh. Doručování žalovaným je upraveno tzv. fikcí výhradně na adresu uvedenou v záhlaví smlouvy s tím, že doručení je počítáno 5.pracovní den po odeslání v souladu s § 573 o.z. Účastníci si sjednali, že podnájemci nejsou oprávněni proti svým povinnostem dle smlouvy započítat své pohledávky za nájemcem.

19. Soud I. stupně provedl rozsáhlé dokazování, zjistil dostatečně skutkový stav a správné je i jeho právní posouzení věci.

20. V projednávané věci jde o nárok z podnájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky. K námitce, že není žalován třetí podnájemce, odvolací soud odkazuje na čl. XI odst. 10 smlouvy, dle něhož je upravena vzájemná zastupitelnost podnájemců při jednání o podnájmu.

21. V občanském zákoníku je podnájem upraven v pododdíle o obecných ustanoveních o nájmu (§ 2215 - § 2216) a dále v pododdíle o zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2274 - § 2278). Jde o právní úpravu poměrně kusou, zabývající se zejména podmínkami, za nichž může nájemce dát předmět nájmu či jeho část do podnájmu, následky porušení těchto povinností pro nájemce a je zdůrazněna závislost podnájemního vztahu na vztahu nájemním. Podstatou podnájmu, který bývá vymezen jako „nájem nájemního práva“, je že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo jí může zřídit jen na dobu nájmu (§ 2215 odst. 3 o.z., § 2277, § 2278 o.z.). Podnájemní vztah se tedy vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn., že je na nájemním vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Je-li podnájemní vztah „slabší“ než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce.

22. Vyúčtování služeb podléhá právní úpravě zákona č. 67/2013 Sb. (zákon, kterým se upravují otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty – dále jen zákon o službách) a vyhlášce č. 428/2001 Sb. a jejích příloh. Podnájemní smlouva, byť se podpůrně řídí ustanoveními upravující nájem, má a musí zákonitě mít určitá specifika. Obecně platí, že absentuje-li pravidlo o vyúčtování záloh za energie pro podnájemní vztah, použije se analogicky zákon č. 67/2013 Sb. (viz rozsudek NS sp. zn. 26 Cdo 3841/2022). O takový stav se však v projednávané věci nejedná, neboť ohledně zálohově placených služeb v podobě dodávky elektřiny a plynu je přesně ve smlouvě uvedeno, jak musí být vyúčtovány (čl. III/8-10 smlouvy). Zbytek služeb byl placen dle smlouvy paušálem na osobu a měsíc. Za dané situace tak nelze použít § 7 cit. zák. o lhůtě pro vyúčtování služeb do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Způsob vyúčtování zálohově placených služeb je odvislý od toho, kdy elektřinu a plyn vyúčtuje vlastník nájemci. Nelze přehlédnut ani to, že podnájemní vztah se velmi často časově nekryje s nájemním vztahem. Otázku doručení vyúčtování žalovaným v podobě žaloby a upomínky a teprve na to navazující smluvní úrok z prodleni, tak jak to rozhodl soud I. stupně, lze akceptovat.

23. Pokud jde o námitky žalovaných, odvolací soud je neshledává opodstatněnými. Jednání žalobkyně neshledává odvolací soud v rozporu s dobrými mravy ani diskriminační. Jedná se o nárok z podnájemní smlouvy, kterou uzavřely v rámci smluvní volnosti právnická osoba a fyzické svéprávné osoby, které ji uzavíraly dobrovolně, nikoliv pod nátlakem. Jednotlivá ujednání ani smlouva jako celek nepředstavuje zneužívání práva ze strany žalobkyně.

24. Žalobce není povinen v žalobě uvést právní posouzení svého nároku. Je věcí soudu, jak žalovaný nárok právně posoudí. V projednávané věci se zcela zřejmé jedná o nároky z podnájemní smlouvy, jak to ostatně správně posoudil již soud I. stupně.

25. Žalobkyně jako nájemkyně není v závazkovém vztahu s dodavateli elektřiny a plynu, a proto ho ani nemůže prokázat. V daném případě dodavatelé uvedených médií jsou ve smluvním vztahu s vlastníkem bytu (případně domu). Ten potom přeúčtuje uvedené služby žalobkyni jako nájemkyni a ta za situace, kdy existuje podnájemní vztah provede „přeúčtování“ služeb tak, jak bylo sjednáno (dle měřičů a odečtu záloh) podnájemcům. Žalovaní jako podnájemci nemají bez dalšího nárok ovlivnit tarif dodavatelské firmy.

26. Námitka započtení vznesená před soudem I. stupně je neurčitá, není zřejmé proti kterému z nároků částku 20 000 Kč žalovaní hodlají započíst. Závěr soudu I. stupně v tomto směru je správný a odpovídající právní úpravě i judikatuře. Na tomto závěru nic nemění ani doplnění odvolání žalovaných, které bylo předloženo na odvolacím jednání, které obsahuje upřesnění námitky započtení vůči pohledávce žalobkyně za odběr plynu. Jedná se o případ dle § 205a o.s.ř. Soud se tímto odvolacím argumentem již dále nezabýval. Kromě toho je započtení vyloučeno smlouvou mezi účastníky (čl. XI/6).

27. S přihlédnutím k výše uváděné argumentaci odvolací soud potvrdil napadený vyhovující výrok I. a výrok III. o nákladech řízení dle § 219 o.s.ř. jako věcně správný.

28. Výrok o nákladech řízení byl učiněn dle § 224 odst. 1 o.s.ř. V rozsahu podaného odvolání žalovanými byla žalobkyně procesně úspěšná a náleží jí náklady, které v odvolacím řízení vynaložila. Jedná se o náklady právního zastoupení, a to 2 úkony právní služby advokáta po 3 060 Kč (počítané z merita 48 314 Kč), 2 režijní paušály po 300 Kč a DPH 1 411,20 Kč, tj. celkem 8 131,20 Kč.

29. Zamítavý výrok o věci samé II. nebyl napaden odvoláním žádného z účastníků, a proto nabyl samostatně právní moci.