o zaplacení 29 000 Kč s příslušenstvím

1. Soud I. stupně napadeným rozsudkem zamítl žalobu, aby žalovaná byla zavázána zaplatit žalobkyni částku 29 000 Kč s příslušenstvím (výrok I.), žalobkyni uložil povinnost k náhradě nákladů řízení žalované ve výši 33 280 Kč (výrok II.) a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit náklady státu, ve výši, která bude stanovena samostatným usnesením (výrok III.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 29 000 Kč s úrokem z prodlení s tím, že žalovaná jako realitní makléřka neprovedla realitní činnost a neposkytla řádně služby realitního makléře dle smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne 21.4.2023. Tvrdila, že se rozhodla podnikat v oblasti poskytování kosmetických služeb a reagovala na inzerát žalované jako realitního zprostředkovatele nabízející nebytové prostory na adrese [adresa]. Zaplatila rezervační depozitum ve výši 29 000 Kč, následně byly uzavřeny rezervační a nájemní smlouva. Zjistila však, že byla uvedena v omyl, když nebytový prostor není kolaudován za účelem provozování kosmetických služeb. Od obou smluv odstoupila, žalovaná jí odmítla vrátit rezervační poplatek.

3. Žalovaná žádala žalobu jako nedůvodnou zamítnout. Trvala na tom, že předmětný nebytový prostor byl způsobilý k provozování plánované podnikatelské činnosti žalobkyně a ta měla možnost za tím účelem získat potřebná povolení např. u [právnická osoba] [adresa], což neučinila. Byly platně uzavřeny jak smlouva rezervační, tak nájemní. Žalobkyně nebyla uvedena v omyl a nebyl dán důvod k odstoupení od smlouvy. Uvedla, že splnila veškeré povinnosti realitního zprostředkovatele, a proto žalobkyně nemá nárok na vrácení provize.

4. Soud provedl dokazování výslechem žalobkyně, jednatele žalované [právnická osoba], svědků – [jméno FO] (matka žalobkyně), otce žalobkyně [jméno FO] a listinami. Na základě takto provedeného dokazování vzal za prokázané, že 21.4.2023 žalobkyně v pozici zákazníka a žalovaná v pozici realitního zprostředkovatele uzavřely smlouvu, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně uzavřít nejpozději do 1.5.2023 s vlastníkem nemovitosti nájemní smlouvu k nebytovému prostoru za účelem provozování kosmetických a masérských služeb, a to v přízemí domu na adrese [adresa]. Žalobkyně zaplatila v hotovosti k rukám žalované rezervační depozitum ve výši 29 000 Kč při podpisu rezervační smlouvy. V případě uzavření nájemní smlouvy mezi žalobkyní a vlastníkem nemovitosti mělo být toto depozitum započítáno na provizi žalované jako zprostředkovatele. Žalovaná vyhledala zájemce o uzavření realitního obchodu a připravila nájemní smlouvu, která byla žalobkyní před podpisem připomínkována a připomínky byly zapracovány a záležitosti žalovanou vysvětleny. Následně po uzavření rezervační smlouvy byla uzavřena nájemní smlouva, od obou těchto smluv žalobkyně odstoupila.

5. S pronajímatelkou byla sjednána výše nájmu i vratné jistoty (kauce) ve výši 58 000 Kč, která měla být složena v den podpisu nájemní smlouvy. Žalovaná ve smlouvě potvrdila, že předmětnou nemovitost navštívila, prohlédla si ji, seznámila se s faktickým stavem, jejími součástmi a vybavením a prohlásila, že hodlá uzavřít smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, na základě které se stane jejich nájemcem. Žalovaná se zavázala po dobu rezervace nebytový prostor nenabízet dalším zájemcům a vyvíjet činnost směřující k uzavření nájemní smlouvy a sdělovat žalobkyni bez zbytečného odkladu okolnosti důležité pro uzavření nájemní smlouvy.

6. Dne 21.4.2023 byla uzavřena mezi žalobkyní a paní [tituly před jménem] [jméno FO], majitelkou domu [adresa], nájemní smlouva k předmětnému nebytovému prostoru. Dne 21.4.2023 uhradila žalobkyně žalované v hotovosti částku 29 000 Kč. Dopisem ze dne 21.4.2023 adresovaným paní [tituly před jménem] [jméno FO] žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy nebytového prostoru s odůvodněním, že při jejím uzavření pan [právnická osoba], jednatel žalované, sdělil žalobkyni, že nebytový prostor sestává z recepce se vstupem z ulice, z chodby, toalety a dvou místností z pohledu při vstupu do domu vlevo a uprostřed. Třetí místnost vpravo bude nadále využívat majitelka domu s tím, že není předmětem nájmu a má samostatný vchod. Ze strany vlastníka jí bylo slíbeno výlučné užívání recepce, možnost libovolné úpravy prostor po stavebně technické stránce a výměny vybavení. Později, po uzavření smlouvy, však vyšlo najevo, že výlučné využívání recepce jí nebude umožněno, není možné zasahovat do stavebnětechnického řešení prostor a nově prostor vybavit zařizovacími předměty. Žádala vrácení složené jistoty ve výši 58 000 Kč.

7. Dopisem ze dne 9.6.2023 žalobkyně odstoupila od smlouvy o rezervaci a žádala vydání bezdůvodného obohacení pro důvody totožné, jaké uvedla v odstoupení od nájemní smlouvy a dále z důvodu, že nebytový prostor není zkolaudován za účelem provozování kosmetických a masérských služeb s tím, že byla ohledně tohoto uvedena v omyl realitním zprostředkovatelem. Pro případ, že by smlouva nebyla neplatná pro uvedení v omyl, žalobkyně od rezervační smlouvy odstoupila s tím, že došlo k podstatnému porušení povinností zprostředkovatele. Tvrdila, že pokud by věděla, že nebytový prostor není pro jí žádaný účel zkolaudován, nikdy by smlouvu o rezervaci a nájemní smlouvu neuzavřela.

8. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil dle § 3 odst. 1 a § 12 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a dle příslušných ustanovení občanského zákoníku. Dle § 1746 odst. 1, 2 o.z. rezervační smlouvu zhodnotil jako smlouvu nepojmenovanou, odstoupení od smlouvy dle § 2001- § 2004 o.z., omyl dle § 583 a § 584 o.z., náhradu škody dle § 2910, § 2950 a § 5 o.z., bezdůvodné obohacení dle § 2991 o.z. Poté soud uzavřel, že obě smlouvy byly platně uzavřeny, neobsahují nepravdivé a neúplné informace, žalobkyně nebyla uvedena v omyl. Žalobkyni se nepodařilo prokázat, že jí žalovaná jako odborník v realitním zprostředkování poskytla nesprávné nebo nepravdivé informace o předmětu nájmu nebo, že zamlčela informace o absenci příslušného stavebního rozhodnutí. Nebylo tak prokázáno porušení smluvní nebo zákonné povinnosti, které by vedlo ke vzniku škody ve smyslu § 2913 a § 2910 o.z.

9. Plnění, které žalovaná žalobkyni poskytla není vadným plněním a nebyly porušeny povinnosti sjednané smlouvou, nebylo prokázáno, že by žalovaná nesplnila základní a mezi stranami smlouvy definované povinnosti dle smlouvy (čl. II nenabízet nemovitost, oznamovat zájemcům, že nemovitost již není k dispozici, vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy s vlastníkem a sdělovat bez zbytečného odkladu okolnosti důležité pro uzavření smlouvy), event. povinnosti, které se váží k účelu dané smlouvy. Naopak bylo prokázáno, že žalovaná činila kroky k uzavření nájemní smlouvy, nenabízela nemovitost jiným zájemcům a k uzavření smlouvy o nájmu nebytového prostoru nakonec také došlo. Takto je v rezervační smlouvě definován předmět plnění, vzájemná práva a povinnosti a žalované náleží odměna za splnění těchto povinností, neboť smluvní povinnosti neporušila. Žalobkyni nevzniklo právo na vrácení složené zálohy – která se stala provizí. Soud současně konstatoval, že pokud předmět nájemní smlouvy (realitní smlouvy) neměl dle žalobkyně jí žádané vlastnosti nelze odpovědnost za případné porušení povinnosti z nájemní smlouvy a případné vadné plnění z této smlouvy rozšiřovat na realitního zprostředkovatele.

10. Nebylo prokázáno, že by žalovaná nesplnila povinnost dle § 12 zákona o realitním zprostředkování a byly splněny povinnosti realitního zprostředkovatele dle § 3 odst. 1 tohoto zákona, neboť nebylo povinností žalované obstarat stavebně technickou dokumentaci.

11. Soud konstatoval v návaznosti na § 2001 a § 2002 o.z., že nebylo prokázáno, že by žalovaná zamlčela podstatnou informaci (pro jaké užití je daný prostor zkolaudován), s jejíž znalostí by žalobkyně smlouvu neuzavřela a byla by oprávněna od smlouvy odstoupit. Naopak vzal za prokázané, že podstatnější pro žalobkyni bylo uspořádání prostoru, jeho vybavení, finance. Důvodem pro odstoupení byl nevyhovující faktický stav, tedy stav nebytového prostoru. S tím však byla žalobkyně seznámena již před podpisem smlouvy, proto žalobkyni nenáleží částka 29 000 Kč ani z důvodu odstoupení od smlouvy.

12. Soud I. stupně uzavřel, že byla platně uzavřena smlouvu o rezervaci. Současně nebylo prokázáno, že by žalovaná poskytla žalobkyni neúplnou či nepravdivou informaci či ji uvedla v omyl. Žalobkyni tak nevznikl nárok na náhradu škody tím způsobenou, event. nárok na vydání bezdůvodného obohacení. Dále nebylo prokázáno ani porušení smluvních či zákonných povinností zprostředkovatele podle zvláštního zákona o realitním zprostředkování i obecných předpisů. Žalobkyně nemá nárok na vrácení provize ani z důvodu nároku na vydání bezdůvodného obohacení pro odstoupení od smlouvy a nebylo prokázáno, že by žalobkyně měla nárok na vrácení provize z důvodu vadného plnění. Odstoupení od smlouvy je neplatné a smluvní strany jsou nadále vázány mezi nimi uzavřenou smlouvou o rezervaci a žalobkyni nevzniklo právo na vrácení složeného rezervačního depozita, které se stalo uzavřením nájemní smlouvy provizí žalované. Žalobu proto zamítl. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o.s.ř. a o nákladech řízení státu rozhodl dle § 148 odst.1 o.s.ř. s tím, že jejich výše bude stanovena v samostatném usnesení.

13. Proti rozsudku podala žalobkyně odvolání, soudu I. stupně vytýkala nesprávné právní posouzení věci, nesprávná skutková zjištění, neprovedení navržených důkazů a nepřihlédnutí k provedeným důkazům. Podrobně se zabývala § 3 odst. 2 písm. e) zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, tj. povinností realitního makléře obstarat stavebně technickou dokumentaci. Na rozdíl od závěrů soudu konstatovala, že tato povinnost je přímo v zákoně zakotvena a je nezbytnou součástí poskytovaných realitních služeb. Pro žalobkyni absence této dokumentace znamenala následné zjištění, že nebytový prostor nemůže užívat ihned pro účely svého podnikání, ale bylo by třeba provést další kroky, např. veřejnoprávní povolení atd., jinak by se vystavila nebezpečí sankce ze strany stavebního úřadu. Povinností žalované tedy bylo zajistit stavebně technickou dokumentaci a upozornit žalobkyni na nutnost „rekolaudačního“ souhlasu s tím, že není možné bez dalšího nebytový prostor pro poskytování kosmetických služeb užívat. Ohradila se proti závěru soudu, že její rodiče byli jako svědci nevěrohodní s ohledem na příbuzenský vztah a nevysvětlil současně, proč byla účastnická výpověď jednatele žalované brána za věrohodnou. Dále žalobkyně poukazovala na to, že žalovaná jí v podstatě poskytla jen administrativní podporu při uzavírání nájemní smlouvy a faktickou zprostředkovatelskou činnost neprovedla. Žalobkyni uvedla v omyl. Závěrem soudu vytkla, že neprovedl důkaz svědeckým výslechem majitelky domu s nebytovým prostorem [tituly před jménem] [jméno FO], jejíž výpověď by byla podstatná. Soud se spokojil s tím, že to nedovoluje její zdravotní stav přesto, že se jiného soudního řízení v té době zúčastnila. Navrhla změnu rozsudku, tak že jí bude vyhověno a bude to žalovaná, kdo nahradí náklady řízení žalobkyni i státu.

14. Žalovaná ve vyjádření k odvolání navrhla naopak rozsudek jako věcně správný potvrdit. Zaměřila se na znění § 3 zákona č. 39/2020 Sb. s tím, že jednotlivé činnosti, které zajišťuje realitní zprostředkovatel jsou zde vyjmenovány s uvozením „zpravidla“. Jedná se tak o neohraničený a příkladmý výčet činností realitního zprostředkovatele. Upozornila na to, že inzerován byl prostor zcela jiný. Žalobkyně si nakonec vybrala předmětný prostor na základě vlastního výběru a prohlídky s majitelkou nemovitosti. Ta jí ho nabídla, i když do té doby nebyl žalovanou inzerován. O této skutečnosti se žalovaná dozvěděla až po informaci od žalobkyně a majitelky domu s tím, že uvedený nebytový prostor si žalobkyně vybrala k pronájmu jako způsobilý k provozování kosmetických a masérských služeb. Ve smlouvě potom žalovaná uvedla, za jakým účelem hodlá žalobkyně prostory využít, nikoliv to, že nebytový prostor bez dalšího úsilí a kroků ze strany žalobkyně splňuje všechny potřebné atributy a předpoklady pro výkon plánované podnikatelské činnosti. Výslech majitelky domu nemohl být proveden přes opakované předvolání, a to z vážných zdravotních důvodů na její straně.

15. Odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalobkyně rozsudek soudu I. stupně a řízení, které předcházelo jeho vydání, podle § 212 a § 212a o.s.ř., postupem podle § 214 odst. 1 o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání není opodstatněné.

16. Soud I. stupně ve věci provedl všechny pro rozhodnutí podstatné důkazy a pro právní posouzení věci samé si tak opatřil veškerá relevantní skutková zjištění, na jejichž základě bylo možné projednávanou věc náležitě právně posoudit a rozhodnout. Závěr soudu prvního stupně o skutkovém stavu věci přitom odvolací soud považuje za logický výsledek provedeného dokazování, opřený o řádné zhodnocení jednotlivých důkazů, jež vyhovuje požadavkům vyplývajícím z § 132 o. s. ř. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav projednávané věci, který poté též správně posoudil i po stránce právní.

17. Odůvodnění jeho rozsudku je zpracováno podrobně a pečlivě a odvolací soud na ně pro stručnost odkazuje. Smlouva o rezervaci byla mezi účastnicemi platně uzavřena 21.4.2023. Jedná se o smlouvu dle § 1746 o.z., jejím účelem bylo uzavření nájemní smlouvy na předmětný nebytový prostor mezi žalobkyní a majitelkou domu [tituly před jménem] [jméno FO], k čemuž došlo tentýž den. Žalovaná neporušila rezervační smlouvu, neboť splnila sjednané podmínky dle čl. II., bod 3 smlouvy. Odstoupení od rezervační smlouvy žalobkyní dne 9.6.2023 nemůže být platné, neboť v té době rezervační smlouva byla již fakticky ukončena uzavřenou nájemní smlouvou, zaplacená rezervační záloha tak byla řádně započtena na zprostředkovatelskou provizi. Žalobkyně nemá nárok na vrácení provize z titulu bezdůvodného obohacení a nevznikl jí ani nárok na náhradu škody dle § 2910, § 2913 ani § 2950 o.z.

18. Pokud jde o tvrzení žalobkyně, že žalovaná nesplnila své povinnosti dané zákonem č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, odvolací soud neshledává její námitky důvodnými. Není pravdou, že povinností realitního zprostředkovatele je vždy a za všech okolností zajistit stavebně technickou dokumentaci související s nemovitostí. Ustanovení § 3 tohoto zákona obsahuje výčet činností realitního zprostředkování je však formulován tak, že jsou to „zpravidla“ činnosti vyjmenované v odst. 2 tohoto ustanovení (mezi nimi i stavebně technická dokumentace), aby byla taková konkrétní činnost závazná, musela by být výslovně uvedena přímo ve smlouvě. Stejně tak, pokud jde o informační povinnost realitního zprostředkovatele dle § 12 tohoto zákona a § 2446 o.z.

19. Z provedeného dokazování vyplynulo, že nespokojenost žalobkyně se především týkala majitelky domu, paní [jméno FO] a obsahu uzavřené nájemní smlouvy, resp. toho, že jí nebylo umožněno výlučné užívání recepce, stavebně technické úpravy nebytového prostoru a výměna jeho vybavení.

20. Odvolací soud tak souhlasí s tím, že obě smlouvy byly uzavřeny platně, obsahovaly pravdivé informace a žalobkyně nebyla uvedena v omyl. Žalovaná neporušila § 3 ani § 12 zákona o realitním zprostředkování, ani příslušná ustanovení o.z. - § 1746, § 2913, § 2445. Odvolací soud neshledal ve shodě se soudem I. stupně podmínky pro odstoupení od smlouvy dle § 2001 a násl. o.z. Žalobkyně nebyla ani uvedena v omyl, jak tvrdí (§ 583-§ 584), nebytový prostor si sama po důkladné úvaze vybrala, když původně bylo jednáno o prostoru jiném.

21. S přihlédnutím k uvedeným skutečnostem odvolací soud napadený rozsudek potvrdil dle § 219 o.s.ř. jako věcně správný, a to včetně výroku o nákladech řízení mezi účastnicemi navzájem a o základu nároku o nákladech řízení státu.

22. Výrok o nákladech odvolacího řízení byl učiněn dle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř. V odvolacím řízení procesně úspěšné žalované náleží náklady za poskytnuté právní služby advokátem. V tomto stadiu řízení se jedná o odměnu za dva úkony právní služby po 2 260 Kč (vyjádření k odvolání a účast u odvolacího jednání 5.6.2025) dle § 7, § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. a dva režijní paušály po 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., bez DPH, jíž není zástupce žalované plátcem, tj. celkem 5 420 Kč.

23. Nad rámec uvedeného odvolací soud upozorňuje, že na soudu I. stupně ještě bude zabývat se zatím blanketním odvoláním žalobkyně proti samostatnému usnesení ze dne 28.3.2025 č.j. [spisová značka], jímž bylo rozhodnuto o výši nákladů řízení státu, toto odvolání bylo namísto prvostupňovému soudu zasláno žalobkyní soudu odvolacímu.