o zaplacení 500 000 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 500 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 19. 11. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku s tím, že plněním jednoho ze žalovaných zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhého žalovaného (výrok I.) a že žalovaní jsou povinni na náhradě nákladů řízení zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 314 288,50 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám [Jméno advokáta A], advokáta, s tím, že plněním jednoho ze žalovaných zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhého žalovaného (výrok II.).

2. Žalobce se zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím domáhal z titulu smluvní pokuty za nesplnění povinnosti žalovaných sjednané v kupní smlouvě ze dne 12. 3. 2018 zajistit do 6 měsíců od podpisu smlouvy spojení prodávaných jednotek (bytové jednotky a nebytového prostoru) v jednu bytovou jednotku určenou k bydlení.

3. Soud I. stupně o věci ponejprv rozhodl rozsudkem č.j. [spisová značka] ze dne 17. 8. 2022, jímž žalobu zamítl a přiznal žalovaným náhradu nákladů řízení. Tento rozsudek byl potvrzen rozsudkem Městského soudu v [adresa] č.j. [spisová značka] ze dne 2. 2. 2023. K dovolání žalobce Nejv. soud svým rozsudkem sp. zn. [spisová značka] ze dne 24. 10. 2023 výše uvedený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil Městskému soudu v [adresa] k dalšímu řízení, následně tento soud usnesením č.j. [spisová značka] ze 14. 12. 2023 zrušil rozsudek soudu I. stupně a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud se ve svém zrušujícím usnesení v intencích předchozího rozhodnutí dovolacího soudu zabýval výkladem smlouvy uzavřené mezi účastníky a dospěl k závěru, že mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanými jako prodávajícími byla uzavřena smlouva o koupi nemovité věci (dále jen „Smlouva“) ve smyslu § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), předmětem koupě byla jednotka č. [číslo] (bytová jednotka) a jednotka č. [číslo] (nebytový prostor). V čl. III. odst. 3.4 Smlouvy byl sjednán platný závazek žalovaných zajistit administrativní spojení jednotek, tedy zajistit, aby celý prostor byl jako jediná bytová jednotka zapsán v katastru nemovitostí, což předpokládalo i změnu dosavadního prohlášení vlastníka (pozn. po stavebně technické stránce bylo spojení obou jednotek v jeden prostor určený k bydlení provedeno již před uzavřením Smlouvy), a pro případ nesplnění tohoto závazku do šesti měsíců od podpisu Smlouvy bylo sjednáno oprávnění žalobce od Smlouvy odstoupit a též oprávnění žalobce požadovat od žalovaných zaplacení smluvní pokuty 500 000 Kč. Oprávnění žalobce odstoupit od smlouvy a požadovat smluvní pokutu nebyla vzájemně provázána. Žalovaní svůj závazek vyplývající z čl. III. odst. 3.4 Smlouvy nesplnili, žalobce je proto podle § 2048 odst. 1 o.z. oprávněn požadovat smluvní pokutu. Soudu I. stupně bylo uloženo, aby se zabýval návrhem žalovaných na moderaci smluvní pokuty.

4. Soud I. stupně následně doplnil dokazování a rozhodl o věci napadeným rozsudkem. Vzal za prokázané, že žalobce vyzval žalované k zaplacení smluvní pokuty předžalobní výzvou odeslanou dne 30. 10. 2020, dále že žalobce jako kupující se žalovanými jako prodávajícími uzavřel dne 12. 3. 2018 Smlouvu, jíž došlo k převodu vlastnického práva ke shora uvedeným jednotkám, žalovaní se v čl. III. odst. 3.4 Smlouvy zavázali zajistit spojení obou jednotek v jednu jednotku č. [číslo] se způsobem využití byt nejpozději do šesti měsíců od podpisu Smlouvy, pro případ nesplnění této povinnosti žalovanými bylo ujednáno oprávnění žalobce odstoupit od Smlouvy a povinnost žalovaných uhradit žalobci smluvní pokutu 500 000 Kč. Povinnost zajistit administrativní sloučení jednotek žalovanými ve sjednané lhůtě splněna nebyla.

5. Soud I. stupně měl dále za prokázané, že dle smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru z 2. 3. 2018 byl žalobce povinen zajistit soulad zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem objektu (zapsání jednotek jako jednoho bytu) a toto doložit bance do 20. 5. 2019. Za porušení této povinnosti byl žalobce zavázán uhradit bance smluvní pokutu 5 000 Kč, banka byla dále oprávněna v případě porušení povinnosti žalobce ze smlouvy mj. přerušit nebo ukončit čerpání úvěru, požadovat okamžité jednorázové splacení dosud nesplacené jistiny úvěru nebo odstoupit od smlouvy. Od března 2020 do února 2021 žalobce korespondoval s Hypoteční bankou, která po něm žádala doložení sloučení jednotek výpisem z katastru nemovitostí, na žádost žalobce banka posunula termín pro doložení sloučení jednotek až do 21. 11. 2021, žalobce zařídil dokončení administrativního sloučení jednotek bez součinnosti či zapojení žalovaných. Ke změně prohlášení vlastníků jednotek zahrnující sloučení jednotek došlo dne 12. 3. 2021, právní účinky zápisu sloučení jednotek do katastru nemovitostí nastaly dne 22. 3. 2021. Z výpovědí svědků [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO] soud zjistil, že v návrhu kupní smlouvy bylo původně uvedeno, že část kupní ceny ve výši 500 000 Kč bude deponována v úschově a uvolní se z úschovy až po spojení jednotek; mělo tak dojít k tlaku na žalované, aby spojení jednotek zajistili. Dle svědecké výpovědi [jméno FO] byla kupní cena sjednaná v kupní smlouvě nižší oproti ceně uvedené v inzerátu z důvodu, že prodávající na prodej spěchali.

6. Soud I. stupně odkázal na ustanovení § 2048 odst. 1 o.z. a na rozsudek Nejv. soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, dle nějž je případná moderace smluvní pokuty zásadně výjimečným nástrojem, přičemž přichází v úvahu až tehdy, je-li soudu z tvrzení účastníků a z běžného chodu věcí zřejmé, že existuje zjevný nepoměr mezi výší smluvní pokuty a porušením zajištěné povinnosti. K moderaci lze přistoupit pouze tehdy, nepanují-li o nepřiměřenosti nároku pochybnosti. Dle soudu I. stupně se žalovaným nepodařilo rozptýlit pochybnosti o nepřiměřenosti nároku. Soud dospěl k závěru, smluvní pokuta 500 000 Kč měla plnit funkci slevy z kupní ceny pro vady předmětu koupě s odkládací podmínkou, výsledné ujednání o smluvní pokutě bylo pro žalované příznivější než skutečná sleva z kupní ceny, neboť mohli snížení ceny vlastním jednáním odvrátit a potřebovali peníze ihned. Soud I. stupně dále uvedl, že žalobce měl náznaky, že spojení jednotek by nemuselo být bezproblémové, přičemž spojení jednotek do určitého data bylo i podmínkou financující banky, proto chtěl žalobce od žalovaných záruku, že ke spojení skutečně dojde, neboť při nesplnění podmínky banky by mohl žalobce přijít o úvěr i o byt. Bez spojení jednotek neměla nemovitost pro žalobce hodnotu stanovenou v kupní smlouvě. Pro moderaci nároku tak není důvod. Význam povinnosti žalovaných a zájem žalobce spočívaly v tom, aby nad žalobcem nevisela hrozba zrušení úvěrového financování, zájmem žalobce rovněž bylo nerušeně bydlet v bytě pořízeném jako životní investici, šlo tedy o zájmy zcela zásadní. Hodnota dané povinnosti odpovídala nejméně hodnotě bytu. Nárok žalobce není ve zjevném nepoměru k hodnotě a významu povinnosti žalovaných a zájmům žalobce, soud proto žalobě zcela vyhověl.

7. Výrok o nákladech řízení odůvodnil soud I. stupně ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. a úspěchem žalobce, jemuž přiznal náhradu nákladů celkem 314 288,50 Kč: náklady právního zastoupení podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, dále jen „a.t.“, a to odměna dle § 7, 8 a.t. z tarifní hodnoty 500 000 Kč za 20 úkonů právní služby, z toho 18 úkonů dle § 11 odst. 1 a.t. (18 x 10 300 Kč) a 2 úkony dle § 11 odst. 2 a.t. (2 x 5 150 Kč), 20 režijních paušálů dle § 13 odst. 4 a.t. (20 x 300 Kč), dále dle § 14 odst. 2 a.t. náhrada za čas promeškaný při jednání dne 3.11.2021, které bylo odročeno bez projednání věci (5 150 Kč), 21 % DPH (43 438,50 Kč), soudní poplatky v celkové výši 64 000 Kč (za podání žaloby 25 000 Kč, za podání odvolání 25 000 Kč a za podání dovolání 14 000 Kč).

8. Proti rozsudku podali včasné odvolání žalovaní, kteří namítli nesprávnost rozsudku po skutkové i právní stránce. Žalobce si musel být od počátku vědom právního stavu kupovaných jednotek. Není zřejmé, z čeho soud dospěl k závěru, že ujednání o smluvní pokutě je třeba považovat za slevu z kupní ceny, již při jednání o prodeji nemovitosti žalobce obdržel slevu 550 000 Kč oproti ceně inzerované. Též je zřejmé, že žalovaní nesouhlasili jak s deponováním částky 500 000 Kč, ani následně se zapracovanou smluvní pokutou. K podpisu verze se smluvní pokutou došlo i s ohledem na sdělení předsedy SVJ a realitní makléřky, že spojení nebude problém, obě strany při podpisu Smlouvy považovaly administrativní spojení jednotek za „formalitu“. Na rizika vyplývající pro žalobce z úvěrové smlouvy nebyli žalovaní před podpisem Smlouvy upozorněni, žalobce navíc neprokázal, že by mu od úvěrující banky hrozil jakýkoliv postih, z jeho korespondence s bankou naopak vyplývá, že ta mu vždy vycházela vstříc a nepřistoupila ke zrušení úvěrové smlouvy či k prodeji nemovitosti. Dle korespondence s bankou žalobci hrozila škoda ve výši stovek Kč za prodloužení termínu pro doložení odpovídajícího dokladu. Výše smluvní pokuty je nepřiměřená především proto, že měla plnit funkci paušalizované náhrady škody, tedy funkci náhrady nákladů žalobci v souvislosti s administrativním spojením jednotek, a sám žalobce vyčíslil výši škody na 150 000 Kč. Soud I. stupně dále nezohlednil jednání žalobce před a po porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaných. Ze zápisů SVJ je zřejmé, že žalobce ještě před uplynutím šestiměsíční lhůty hlasoval pro přijetí změny prohlášení vlastníka, která zahrnovala i změnu ve společných prostorách v 1. podzemním podlaží, tím fakticky zasáhl do procesu splnění povinnosti ze strany žalovaných, neboť mu muselo být zřejmé, že proces změny prohlášení vlastníka se tím prodlouží. Nadto žalobce ujistil žalované na konci roku 2018, že je byt dokončen, z čehož žalovaní usuzovali, že je vše v pořádku. Žalobce je poradce v oblasti realit a vlastní několik nemovitostí, věděl jakou nemovitost kupuje a jaké jsou běžné postupy bank v takovém případě. Soud v rozporu s koncentrací řízení přihlédl k výslechu svědka [tituly před jménem] [jméno FO], který byl navržen k doložení výše hmotné škody, žalobci však muselo být známo, že takovými informacemi svědek nedisponuje. Žalovaní proto navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení nebo aby jej změnil a rozhodl o moderaci smluvní pokuty na zjištěnou výši škody 150 000 Kč.

9. Žalobce k odvolání žalovaných uvedl, že v inzerci nemovitostí na [www] nebyla zmíněna potřeba právního spojení jednotek, ta vyplynula až později a podstatné je, že žalovaní přislíbili, že spojení jednotek zařídí. Tento závazek žalovaných se odrazil v textu Smlouvy, ale žalovaní pro jeho splnění aktivně nic neučinili. Sleva[Anonymizováno]550 000 Kč, která byla žalobci poskytnuta z původně inzerované ceny 7 950 000 Kč, byla za rychlé jednání, nesouvisela s nespojením jednotek. Smluvní pokuta měla plnit funkci slevy z kupní ceny s odkládací podmínkou, funkce zůstala stejná, jako by tomu bylo u úschovy, ale konečné ujednání bylo pro žalované příznivější, neboť obdrželi celou kupní cenu a mohli poskytnutí slevy vlastní činností odvrátit. Žalobce od počátku měl indicie o tom, že by proces právního spojení jednotek nemusel být jednoduchý, proto požadoval záruku, že k právnímu spojení dojde. Bylo to i z důvodu zjištění, že právní spojení jednotek do určité doby je podmínkou financující banky podle smlouvy o hypotečním úvěru. Žalobce při uzavírání Smlouvy vycházel z příslibu žalovaných, že spojení jednotek zařídí. Banka mohla při nesplnění administrativního sloučení jednotek uplatnit sankce, a to, že k uplatnění sankce nakonec nedošlo, není okolností, pro kterou by žalovaní měli být zbaveni své povinnosti sjednané ve Smlouvě. Klasická paušalizační smluvní pokuta by byla sjednána nejméně ve výši hrozící škody, tzn. několika milionů korun, šlo však o specifickou slevu z kupní ceny. I pokud by šlo o standardní smluvní pokutu, není důvod ji moderovat. Stranám bylo zřejmé, že sjednávají povinnost, která byla i podmínkou banky poskytující žalobci úvěr. Výše možné škody odpovídala nejméně hodnotě nemovitosti, o kterou mohl žalobce při nesplnění povinnosti přijít. To by znamenalo, že smluvní pokuta měla plnit funkci sankční, proto nepřipadá v úvahu moderace opřená o výši vzniklé škody. Žalovaní teď tvrdí, že má jít o paušalizační smluvní pokutu, ale v podání ze dne 5. 12. 2022 tvrdili opak. Význam povinnosti žalovaných a zájem žalobce spočívaly v odvrácení hrozby zrušení úvěrového financování bankou a v tom, aby žalobce mohl pokojně v bytě bydlet. Hodnota dané povinnosti odpovídala nejméně hodnotě bytu. Existence hrozby zrušení úvěru znamenala pro žalobce značnou nejistotu a extrémní stres. Žalovaní pro splnění svých povinností nic aktivně neučinili, žalobce proces administrativního sloučení nijak negativně neovlivnil, když na shromáždění SVJ hlasoval pro přijetí změny prohlášení vlastníka (nikoli proti). Pokud žalobce koncem r. 2018 žalovaným v SMS zprávě sdělil, že byt je v pořádku a dokončen, mínil tím rekonstrukci bytu, nikoli administrativní spojení jednotek. Sami žalovaní se o splnění své povinnosti nezajímali. Právě proto, že žalobce má zkušenosti s nákupem nemovitostí a s jednáním s bankami, mohl mít obavy z následného vývoje situace, pokud nedojde k administrativnímu spojení jednotek. Žalobce pochází z [stát] a neovládá český jazyk, proto pro něj vyřízení úvěru i jednání s bankou bylo složitější, současně pro něj jako pro cizince bylo velmi rizikové, pokud by o své bydliště v ČR mohl přijít. Svědek [jméno FO] nebyl vyslýchán k okolnostem, které by byly předmětem koncentrace řízení, kromě toho rozhodné skutečnosti vyplývají současně z dalších provedených důkazů, zejména z výpovědi svědkyně [jméno FO]. Napadený rozsudek je tudíž správný a žalobce navrhuje, aby jej odvolací soud potvrdil.

10. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaných odvolání při nařízeném jednání napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o.s.ř.), a po zopakování dokazování předžalobní výzvou ze dne 29. 10. 2020 s podacím lístkem dospěl k závěru, že odvolání žalovaných je téměř zcela nedůvodné.

11. Soud I. stupně správně a dostatečně zjistil skutkový stav ohledně obsahu Smlouvy, okolností jejího uzavření, jakož i ohledně dalších okolností významných pro posouzení důvodnosti návrhu na moderaci smluvní pokuty.

12. Odvolací soud má dále z předžalobní výzvy ze dne 29. 10. 2020 za prokázané, že žalobce vyzval žalované k úhradě smluvní pokuty 500 000 Kč do 7 dnů. Podacím lístkem bylo prokázáno, že předžalobní výzva byla žalovaným zaslána dne 30. 10. 2020 na adresu ve [stát].

13. Nedůvodná byla procesní námitka žalovaných týkající se výslechu svědka [jméno FO]. Tento důkaz byl žalobcem navržen poté, co byl žalobce soudem vyzván dle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. k doplnění tvrzení a označení důkazů k funkci smluvní pokuty a rozsahu následků porušení smluvní povinnosti žalovaných ve sféře žalobce, proto nelze považovat za rozpor se zásadou koncentrace řízení, jestliže soud tento důkaz provedl a zjistil z něj skutečnosti významné pro posouzení těchto otázek.

14. Odvolací soud dospěl ke stejnému závěru, jako soud I. stupně, tedy že v daném případě nejsou důvody pro moderaci smluvní pokuty, přestože s některými dílčími závěry soudu I. stupně (především s tím, že účelem smluvní pokuty byla sleva z kupní ceny) nesouhlasí.

15. Již ve svém usnesení č.j. [spisová značka] ze 14. 12. 2023 odvolací soud shledal, že uzavřená Smlouva obsahuje v čl. III. odst. 3.4 platný závazek žalovaných k zajištění administrativního spojení jednotek, pro případ jehož nesplnění ve lhůtě do šesti měsíců od podpisu Smlouvy (tzn. do 12. 9. 2018), bylo sjednáno nejen oprávnění žalobce od Smlouvy odstoupit, ale nezávisle na něm i oprávnění žalobce požadovat od žalovaných zaplacení smluvní pokuty (ve smyslu § 2048 o.z.) ve výši 500 000 Kč.

16. Splnění závazku žalovaných nebylo nemožné ve smyslu § 2006 o.z., žalovaní mohli zajistit administrativní spojení jednotek např. s využitím plné moci, kterou by jim žalobce jako nový vlastník jednotky udělil. Bylo na žalovaných, aby zvážili náročnost splnění závazku, jejž ve Smlouvě přebírají (a jenž byl utvrzen významnou smluvní pokutou) a aby k jeho splnění učinili potřebné kroky (např. vyzvali žalobce, aby jim udělil plnou moc k zastupování ve věci spojení jednotek ve vztahu k SVJ, k [nazev] bance, ke katastrálnímu úřadu atd.).

17. Nebyla důvodná námitka žalovaných, že se smluvní pokutou nesouhlasili. Žalovaní Smlouvu obsahující ujednání o smluvní pokutě podepsali, a jak bylo zároveň prokázáno (nejen výslechy shora uvedených svědků, ale též účastnickou výpovědí žalovaného), otázka administrativního sloučení jednotek a smluvní pokuty byla před uzavřením Smlouvy mezi účastníky projednávána, žalovaní nesouhlasili s tím, aby částka 500 000 Kč byla až do administrativního sloučení jednotek ponechána v úschově, proto došlo k úpravě textu Smlouvy a namísto úschovy částky 500 000 Kč byla v této výši ujednána smluvní pokuta za případné nesplnění závazku žalovaných.

18. Protože žalovaní svůj závazek vyplývající z čl. III. odst. 3.4 Smlouvy nesplnili, žalobci vzniklo oprávnění požadovat podle § 2048 odst. 1 o.z. sjednanou smluvní pokutu. K návrhu žalovaných bylo třeba se zabývat otázkou její moderace ve smyslu § 2051 o.z.

19. Podle § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

20. Podle rozsudku Nejv. soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, publikovaného ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejv. soudu pod č. 76/2023, se přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. posuzuje s ohledem na to, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny. Soud nezkoumá nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu. Přihlédne přitom nejen k okolnostem známým již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné.

21. V témže rozhodnutí Nejv. soud uvádí, že aby soud mohl posoudit (ne)přiměřenost nároku na smluvní pokutu, musí si nejprve ujasnit, jakou funkci měla daná smluvní pokuta plnit, neboť v závislosti na tom, jaké funkce plní, sleduje smluvní pokuta různé zájmy stran a pro posouzení přiměřenosti tak budou rozhodující též odlišné aspekty. Nepodaří-li se soudu cestou subjektivního výkladu objasnit, k jaké funkci smluvní pokuty vůle stran směřovala (co strany hodlaly ujednáním docílit), lze v rámci objektivního výkladu (§ 556 odst. 1 věta druhá o. z.) podpůrně využít dále popsaných vodítek. Primárně lze vyjít z předpokladu, že každá smluvní pokuta se vyznačuje preventivní (nátlakovou) funkcí, neboť vytváří na dlužníka dodatečný nátlak (nad rámec samotného obligačního účinku rezultujícího ze smlouvy), aby smluvní povinnosti dostál, respektive ji neporušil. Smluvní pokuta může dále plnit výlučně paušalizační funkci (paušalizace náhrady škody) nebo výlučně funkci sankční, případně dílem funkci sankční a dílem paušalizační. (…) V pochybnostech je možné vycházet z toho, že smluvní pokuta slouží k paušalizaci náhrady škody. Tento závěr se však nemůže prosadit tehdy, je-li utvrzená smluvní povinnost takové povahy, že škoda, kterou mohly strany v době ujednání smluvní pokuty předvídat (posuzováno optikou poměrů v době ujednání, neboť jde o výklad právního jednání), se v podstatné míře odchyluje od sjednané (částkou či sazbou) smluvní pokuty. Bude-li sjednaná výše smluvní pokuty významně nižší než škoda, kterou strany mohly očekávat, pak měla smluvní pokuta spíše funkci sankční. Naproti tomu přesahuje-li sjednaná výše smluvní pokuty významně očekávanou výši škody, pak smluvní pokuta měla jak funkci paušalizační, tak funkci sankční. Na sankční smluvní pokutu lze usuzovat zejména tehdy, je-li utvrzena povinnost, při jejímž porušení nehrozí věřiteli žádná škoda, kterou by byl dlužník jinak povinen nahradit za podmínek § 2913 o. z. O tom, zda strany sjednaly sankční smluvní pokutu, může svědčit i ujednání, jímž se odchýlily od ustanovení § 2050 o. z.

22. Odvolací soud nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že v daném případě měla smluvní pokuta funkci „slevy z kupní ceny“. Smluvní pokuta a sleva z kupní ceny jsou dva rozdílné instituty, jejich účel je zásadně odlišný. Zatímco smluvní pokuta dle § 2048 a násl. o.z. patří mezi instituty tzv. „utvrzení dluhu“ a má motivovat dlužníka ke splnění prvotní povinnosti hrozbou povinnosti k sankčnímu plnění, její funkce mohou být (viz výše uvedené rozh. sp. zn. 31 Cdo 2273/2022) preventivní (nátlak na dlužníka), paušalizační (reparovat věřiteli újmu, která mu vznikla v důsledku porušení povinnosti ze strany dlužníka) a sankční (trest pro dlužníka za porušení povinnosti), sleva z kupní ceny je právem z odpovědnosti za vady věci, pokud se ukáže, že věc, jež je předmětem prodeje, je vadná ve smyslu § 2099 o.z.

23. V posuzovaném případě nebyla předmětem prodeje věc, jež by se následně projevila jako vadná (tak by tomu bylo v případě, že by účastníci ve Smlouvě sjednali, že předmětem prodeje je již „právně sloučená“ bytová jednotka, což by se následně ukázalo nepravdivým). Bylo naopak prokázáno, že předmětem Smlouvy byly právně dosud nesloučené jednotky (bytová a nebytová), s tím byl žalobce srozuměn (bylo to ostatně ve Smlouvě výslovně uvedeno), tyto jednotky byly žalobci předány a žádné jejich vady žalobce nenamítá. Nemá-li prodávaná věc vadu, není zde prostor a důvod pro slevu z kupní ceny.

24. Smluvní pokuta, jež byla sjednána v čl. III. odst. 3.4 Smlouvy, nebyla sjednána jako nárok z odpovědnosti za vadu prodávaných jednotek, ale k utvrzení povinnosti žalovaných dodatečně (po uzavření Smlouvy) zajistit právní (administrativní) sloučení jednotek. Jejím hlavním účelem bylo motivovat žalované (vyvinout na ně nátlak), aby svůj závazek splnili. Poukazoval-li žalobce na to, že původně bylo při uzavírání Smlouvy navrhováno, aby částka 500 000 Kč (část kupní ceny) byla až do splnění povinnosti žalovaných zajistit sloučení jednotek ponechána v úschově a z úschovy byla uvolněna až po splnění jejich povinnosti, k tomu je třeba uvést, že za prvé toto ustanovení ve výsledně uzavřené Smlouvě obsaženo nebylo, a za druhé, že i v takovém případě by se jednalo o způsob utvrzení dluhu žalovaných, neboť i toto ujednání by mělo žalované motivovat (způsobem ještě razantnějším, než nakonec sjednaná smluvní pokuta) ke splnění závazku zajistit po uzavření Smlouvy sloučení jednotek. Ani v takovém případě by se nejednalo o slevu z kupní ceny, ale o formu nátlaku na žalované.

25. Z prokázaných možných závažných následků (ztráta úvěrového financování), jež žalobci hrozily v případě nesloučení jednotek v časovém limitu stanoveném bankou, lze též bez pochyb dovodit, že žalobce neměl zájem ponechat si „levnější“ administrativně nesloučené jednotky, neboť pro jistotu pokračování sjednaného způsobu jejich financování (splácení hypotečního úvěru) potřeboval, aby došlo k administrativnímu sloučení jednotek v bankou požadované lhůtě.

26. Nejzávažnějším možným následkem nesplnění povinnosti žalovaných zajistit administrativní spojení jednotek potom nebylo riziko vynaložení určitých finančních nákladů na dokončení procesu spojení jednotek přímo žalobcem, ale riziko, že pokud ke spojení jednotek nedojde, žalobce může přijít o výhodu úvěrového financování. Předčasné zesplatnění úvěru mohlo pro žalobce mít nejen důsledky finanční, ale žalobce v jeho důsledku skutečně mohl pozbýt i vlastnické právo k zakoupeným nemovitostem, pokud by zesplatněný úvěr nebyl schopen jednorázově splatit.

27. Dokončení procesu spojení jednotek přitom nezáviselo jen na vynaložení finančních prostředků, ale předpokládalo i získání souhlasu všech členů SVJ se změnou prohlášení vlastníka, což mohlo záviset na mnoha okolnostech (na vztazích mezi vlastníky jednotek, vhodné komunikaci, plánech vlastníků jednotek provést další změny atd.). To zatěžovalo proces administrativního spojení jednotek určitou mírou nepředvídatelnosti a zesilovalo riziko nepříznivých následků pro žalobce. Žalovaní si museli být vědomi, že proces administrativního spojení a změna prohlášení vlastníka nejsou jen bezproblémovou formalitou, neboť pokud by tomu tak bylo, žalovaní jako dosavadní vlastníci jednotek by tuto formalitu snadno zařídili před uzavřením Smlouvy (a nebylo by třeba dojednávat ustanovení o úschově částky 500 000 Kč či o smluvní pokutě ve stejné výši, se lhůtou 6 měsíců ke splnění závazku). Z jednání o uzavření Smlouvy muselo být žalovaným zřejmé (aniž by zároveň museli být seznámeni s konkrétními ustanoveními smlouvy o hypotečním úvěru), že dokončení administrativního sloučení jednotek je pro žalobce významné, jinak by nepožadoval zajištění závazku žalovaných částkou 500 000 Kč. Na tom ničeho nemění skutečnost, že výsledná formulace Smlouvy (výplata celé kupní ceny a povinnost k zaplacení smluvní pokuty při nesplnění závazku v poskytnuté lhůtě) byla pro žalované příznivější, než původní návrh (ponechání částky 500 000 Kč v úschově až do splnění závazku).

28. Smluvní pokuta měla tedy především funkci preventivní (měla přimět žalované ke splnění jejich povinnosti), a dále funkci sankční. Prvořadým zájmem žalobce bylo, aby vůbec nenastala situace, že bude muset administrativní spojení jednotek zajišťovat po urgencích banky namísto žalovaných sám a budou mu bezprostředně hrozit ze strany banky sankce. Paušalizační funkci smluvní pokuty lze v tomto případě vyloučit již proto, že možné důsledky nesplnění povinnosti žalovaných pro žalobce nebyly jen finanční (žalobce mohl v krajním případě pozbýt vlastnické právo k jednotkám), finanční důsledky např. předčasného zesplatnění úvěru bankou jsou obtížně specifikovatelné a žalobce jim v každém případě chtěl předejít.

29. Ani v okolnostech nastalých po uzavření Smlouvy odvolací soud neshledává důvody pro moderaci smluvní pokuty. Ke skutečnostem, že žalobce žalované ke splnění jejich povinnosti dodatečně nevyzýval (SMS zpráva žalobce z prosince 2018 mohla v žalovaných vzbudit dojem, že veškeré záležitosti ohledně bytu, tedy i formality související se spojením jednotek, jsou již vyřízeny) a po urgencích od banky zajistil dokončení administrativního spojení jednotek bez jejich pomoci, je třeba uvést, že z právního hlediska žalobce nebyl povinen žalované ke splnění jejich povinnosti dále vyzývat (podle § 1958 odst. 1 o.z. byli žalovaní povinni splnit svou povinnost ve sjednané lhůtě i bez vyzvání žalobce), bylo na žalovaných, aby ke splnění své povinnosti vyvíjeli aktivitu a nespoléhali, že ke spojení jednotek již došlo nebo dojde bez jejich dalšího přičinění. Žalovaní si mohli aktuální administrativní stav jednotek snadno ověřit (u žalobce, u SVJ, nahlédnutím do katastru nemovitostí, atd.). K tíži žalobce nelze klást ani skutečnost, že si po uplynutí lhůty sjednané ke splnění povinnosti žalovaných zařídil formality spojené se spojením jednotek a změnou zápisu do katastru nemovitostí sám, bez součinnosti žalovaných, neboť žalobce tak učinil za situace, kdy byl v důsledku nesplnění povinnosti žalovaných v prodlení se splněním svého závazku vůči bance doložit administrativní spojení jednotek, banka jej o splnění tohoto závazku urgovala a žalovaní byli již delší dobu (přinejmenším od schůze SVJ v květnu 2018, o níž žalovaný vypověděl, že se jí účastnil spolu se žalobcem) v tomto ohledu zcela pasivní. O to, že k uplatnění hrozících sankcí bankou vůči žalobci nakonec nedošlo, se žalovaní nikterak nepřičinili.

30. Neopodstatněná byla námitka žalovaných, že se žalobce podílel na prodloužení procesu administrativního sloučení jednotek tím, jak hlasoval na schůzích SVJ. Ani žalovaní netvrdili, že by žalobce hlasoval proti administrativnímu sloučení jednotek nebo že by sloučení jednotek nějakým způsobem bojkotoval. Pokud se žalovaní domnívali, že proces změny prohlášení vlastníka lze jakkoliv urychlit, bylo na nich, aby se v rámci plnění své smluvní povinnosti pokusili k tomu učinit kroky.

31. Odvolací soud uzavírá, že s přihlédnutím k okolnostem známým již v době sjednávání smluvní pokuty i k okolnostem nastalým po jejím porušení neshledal nepřiměřenost nároku na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč.

32. Do prodlení se zaplacením smluvní pokuty se žalovaní v souladu s § 1958 odst. 2 o.z. dostali v den následující po uplynutí lhůty 7 dnů, která jim byla k zaplacení poskytnuta ve výzvě ze dne 29. 10. 2020, zaslané dne 30. 10. 2020. Výzva byla žalovaným zaslána na adresu v jiném státě, dle § 573 o.z. se uplatní domněnka doby dojití patnáctý pracovní den po odeslání, tzn. 23. 11. 2020. Posledním dnem poskytnuté 7denní lhůty k plnění bylo pondělí 30. listopadu 2020. V den následující (1. 12. 2020) se žalovaní s plněním dostali do prodlení a od tohoto dne do zaplacení jsou podle § 1970 o.z. povinni platit z dlužné částky úrok z prodlení ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., tzn. 8,25 % ročně.

33. Požadoval-li žalobce úrok z prodlení již od 19. 11. 2020, požadoval jej za období 19. 11. 2020 – 30. 11. 2020 nedůvodně.

34. S ohledem na shora uvedené odvolací soud napadený rozsudek ve výroku I. změnil podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. jen tak, že co do zákonného úroku z prodlení z částky 500 000 Kč za období od 19. 11. 2020 do 30. 11. 2020 žalobu zamítl, jinak jej v tomto výroku potvrdil podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný.

35. O nákladech řízení před soudem I. stupně (včetně nákladů předchozího řízení odvolacího a řízení dovolacího) rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 2 o.s.ř ve spojení s § 142 odst. 3 o.s.ř., když žalobce měl neúspěch pouze v poměrně nepatrné části sporu, náleží mu tedy náhrada nákladů řízení v plné výši. Žalobci vznikly v řízení před soudem I. stupně náklady v celkové výši 301 462,50 Kč: zaplacené soudní poplatky (ze žaloby, z odvolání, z dovolání), celkem 64 000 Kč, odměna advokáta dle § 7 a.t. za 17 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 a.t. (příprava a převzetí zastoupení, kvalifikovaná výzva k plnění, sepis žaloby, účast u jednání soudu dne 27. 1. 2022, dne 4. 5. 2022 a dne 29. 6. 2022, další porada s klientem přesahující 1 hodinu dne 3. 5. 2022, písemné podání ve věci samé dne 12. 8. 2022, sepis odvolání dne 29. 9. 2022, další porada s klientem přesahující 1 hodinu dne 20. 3. 2023, sepis dovolání, účast u jednání soudu dne 1. 2. 2024, dne 19. 6. 2024 a dne 19. 9. 2024, další porada s klientem přesahující 1 hodinu dne 26. 3. 2024, písemné podání ve věci samé dne 9. 4. 2024 a dne 7. 11. 2024) 17 x 10 300 Kč, odměna advokáta za 2 úkony právní služby dle § 11 odst. 2 a.t. (účast u vyhlášení rozsudku dne 17. 8. 2022 a dne 14. 11. 2024) 2 x 5 150 Kč, 19 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a.t., náhrada za promeškaný čas 5 150 Kč (účast u jednání dne 3. 11. 2021, které bylo odročeno bez projednání věci) a 21 % DPH z nákladů právního zastoupení 41 212,50 Kč. Odvolací soud nepovažoval za samostatný úkon právní služby „podání ze dne 9. 5. 2022“, neboť se nejednalo o podání ve věci samé ve smyslu § 11 odst. 1 písm. d) a.t., ale jen o stručné sdělení, že žalobce předkládá soudu požadované důkazy.

36. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 3 o.s.ř., když i v odvolacím řízení měl žalobce neúspěch jen v poměrně nepatrné části sporu. Žalobci vznikly náklady odvolacího řízení v celkové výši 26 015 Kč: odměna advokáta dle § 7 a.t. z tarifní hodnoty 500 000 Kč za 2 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 a.t. (vyjádření k odvolání, účast u jednání) 2 x 10 300 Kč, 2 režijní paušály po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. ve znění od 1. 1. 2025 a 21 % DPH z nákladů právního zastoupení 4 515 Kč).