pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil neoprávněnost výpovědi nájmu nebytových prostor o výměře [anonymizováno] m² v pravé části přízemí bytového domu v [obec a číslo], [ulice a číslo], kterou dal žalovaný žalobci dopisem ze dne [datum] doručeným žalobci dne [datum] (výrok I.), a žalovanému uložil povinnost nahradit žalobci náklady řízení [částka] (výrok II.).

2. Soud I. stupně odůvodnil rozsudek tím, že žalobce užívá nebytový prostor na základě platné Smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi žalobcem (nájemcem) a právními předchůdci žalovaného (pronajímateli) dne [datum], ve které si smluvní strany sjednaly dobu nájmu do [datum], přičemž při přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu na základě § 2314 o. z. se soud I. stupně předběžně zabýval tím, zda jde o nájem na dobu určitou či neurčitou, kterou vyřešil za užití ustanovení § 2204 odst. 2 o. z. tak, že jde o smlouvu na dobu neurčitou, přičemž v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět pouze z důvodů sjednaných ve smlouvě a ve stanovené výpovědní době, a vzhledem k tomu, že si smluvní strany žádné výpovědní důvody nesjednaly, a důvod uvedený ve výpovědi neodpovídá výpovědním důvodům uvedeným v ustanovení § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu nebytových prostor, je výpověď neoprávněná. Právní domněnku upravenou v § 2204 odst. 2 o. z. nepovažoval soud I. stupně v daném případě za vyvrácenou, s ohledem na okolnosti daného případu a výslovně projevenou vůli stran. Soud I. stupně dodal, že na projednávanou věc nelze použít již překonaný judikát [anonymizováno] sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], neboť nezohledňuje právní úpravu obsaženou v § 2204 odst. 2 o. z., navíc Nejvyšší soud svůj názor obsažený v judikátu sp. zn. [spisová značka] do určité míry revidoval, když připustil, že s ohledem na účel nájmu může být nájem na dobu přesahující obvyklou dobu života i nájmem na dobu určitou, a to tam, kde by pojetí nájmu jako nájmu na dobu neurčitou bylo v příkrém rozporu se smyslem celé smlouvy (k tomu viz judikát [anonymizováno] sp. zn. [spisová značka]). O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve prospěch úspěšného žalobce.

3. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalovaný včasné odvolání. [ulice] odvolací námitkou byl nesouhlas s aplikací § 2204 odst. 2 o. z., žalovaný trval na tom, že aplikaci tohoto ustanovení vylučuje zásada zákazu přímé retroaktivity a výslovně i přechodné ustanovení § 3074 o. z., neboť vznik nájemního vztahu spadá do doby platnosti a účinnosti zákona [číslo] Sb. a zákona č. 40/1964 Sb., a tehdy platná a účinná právní úprava neobsahovala ustanovení obdobné ustanovení § 2204 odst. 2 o. z.

4. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného, přičemž aplikaci § 2204 odst. 2 o. z. označil za možnou a správnou, neboť výpověď byla dána za účinnosti právní úpravy [účinnost]. Zároveň však v odvolání uvedl, že nájemní smlouvy z [datum] a [datum] lze považovat za smlouvy uzavřené na dobu určitou. Dále odkázal na judikaturu [anonymizováno] (např. sp. zn. [spisová značka]) a za významnou označil vůli smluvních stran v době uzavření smlouvy a okolnosti uzavření smlouvy, především to, že šlo o nájem dle zákona č. 116/1990 Sb., žalobce uzavřel smlouvu jako podnikatel a jeho předmět podnikání odpovídá účelu nájmu.

5. Městský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal napadený rozsudek dle § 212 a § 212a o. s. ř. a odvolání shledal důvodným.

6. Právní úprava. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

7. Dle § 2302 odst. 1 věta první o. z., ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“).

8. Dle § 2312 o. z., jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

9. Podle § 2204 odst. 2 o. z., ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

10. Předmětný nájem vznikl smlouvou uzavřenou [datum] na základě zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Tento zákon připouštěl sjednání nájmu na dobu určitou s tím, že nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán (§ 9 odst. 1), anebo nájem na dobu neurčitou s tím, že pronajímatel i nájemce byli oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, nebylo-li dohodnuto jinak (§10). Na základě § 3074 o. z. jde s účinností od [datum] o nájem prostoru sloužícího k podnikání dle § 2302 a násl. o. z. Primární byla otázka, zda jde o nájem na dobu určitou či neurčitou. Soud I. stupně aplikoval ustanovení § 2204 o. z. a tedy uzavřel, že jde o nájem na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. Odvolací soud nepovažuje aplikaci § 2204 o. z. za správnou a ve shodě se žalovaným má za to, že jde o nepřípustnou přímou retroaktivitu, neboť řešení otázky vzniku, obsahu a platnosti právního úkonu učiněného [datum] by bylo„ ovlivněno“ ustanovením účinným až od [datum].

11. Otázka, zda smlouva z [datum] byla uzavřena na dobu určitou či neurčitou, musí být řešena k okamžiku uzavření (vzniku) smlouvy. Jinak vyjádřeno, nelze vyjít z toho, že se„ nejistota“ ohledně délky nájmu, která objektivně trvá od okamžiku uzavření smlouvy,„ vyřeší“ až dne [datum] díky novému ustanovení § 2204 o. z. Závěr, že doba trvání nájmu je otázka, jejíž řešení se váže ke vzniku smluvního vztahu, potvrzuje i obsah odůvodnění rozsudku [anonymizováno] sp. zn. [spisová značka], kde se mimo jiné uvádí, že„ je na soudu, aby si především položil otázku, zda úsudek, že šlo (poměřováno stavem v době uzavření nájemní smlouvy) vzhledem k nepřiměřeně sjednané délce doby nájmu uvažovaného na dobu určitou ve skutečnosti o nájem sjednaný na dobu neurčitou, nebude v příkrém rozporu se smyslem celé smlouvy (jejímž účelem bylo zajistit pozemky pro účely výstavby ubytovacího zařízení hotelového typu)“. Otázka, na jakou dobu byla smlouva sjednána, tak musí být řešena dle právní úpravy [účinnost] včetně příslušné judikatury.

12. Judikatura. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] (shodně též usnesení [anonymizováno] ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], a rozsudek ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]) ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života (v daném případě sto let), nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Nejvyšší soud proto vyjádřil názor, podle něhož takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou. Nejvyšší soud odkázal na ustanovení § 41 obč. zák. a na oddělitelnost jednotlivých smluvních ujednání, s tím, že pouhé smluvní ujednání přesahující délku obvyklého lidského života nevede k neplatnosti celé nájemní smlouvy. Jeho důsledkem je pouze závěr o tom, že taková smlouva je smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou, pakliže nejsou dány jiné důvody pro absolutní neplatnost celé smlouvy.

13. V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] se uvádí, že závěry formulované Nejvyšším soudem k nájemním smlouvám sjednaným na dobu 100 (respektive [anonymizováno]) let se nikterak neprotiví požadavku, aby v případě, že strany v souladu s principem smluvní autonomie vyjádřily jednoznačně vůli sjednat nájemní smlouvu na dobu určitou (zde na dobu 90 let), se úsudek, že při době nájmu přesahující obvyklou délku lidského života jde ve skutečnosti o nájem sjednaný na dobu neurčitou, odvíjel též od zhodnocení účelu takto sjednaného nájmu. Lze-li účelu nájmu dosáhnout jen s přiměřenou garancí délky doby nájmu (přesahující zákonnou výpovědní dobu u nájmu na dobu neurčitou), pak poukaz na ustanovení § 41 obč. zák. (jímž ve věci sp. zn. [spisová značka] argumentoval Nejvyšší soud ve prospěch závěru o oddělitelnosti jednotlivých smluvních ujednání) nemusí postačovat (nebude postačovat) pro potvrzení závěru, že jinak (než tak, že půjde o nájem na dobu neurčitou) zůstane nájemní smlouva nedotčena. Je na soudu, aby si především položil otázku, zda úsudek, že šlo (poměřováno stavem v době uzavření nájemní smlouvy) vzhledem k nepřiměřeně sjednané délce doby nájmu uvažovaného na dobu určitou ve skutečnosti o nájem sjednaný na dobu neurčitou, nebude v příkrém rozporu se smyslem celé smlouvy (jejímž účelem bylo zajistit pozemky pro účely výstavby ubytovacího zařízení hotelového typu). Dospěje-li odvolací soud k závěru, že pro nájemní smlouvu, jež má být sjednána na dobu určitou, je doba nájmu sjednaná v délce 90 let sice nepřiměřeně dlouhá, ale úsudek, že jde o nájem sjednaný na dobu neurčitou, povede k popření účelu nájmu, bude namístě, aby při respektu k principu smluvní autonomie (a s přihlédnutím k § 41 obč. zák.) zvážil, zda taková nájemní smlouva nemá být nadále považována za smlouvu uzavřenou na dobu určitou.

14. Odvolací soud zopakoval a doplnil dokazování za účelem zjištění účelu nájmu. Předně zopakoval dokazování nájemní smlouvou z [datum], ze které zjistil, že nájemní vztah vznikl [datum], předmětem nájmu jsou místnosti domu [adresa] o výměře [výměra] v [obec] [anonymizováno], [obec a číslo], účelem nájmu je užívání jako 2 kanceláře a doplňující provozní prostory k těmto kancelářím (chodba, šatny, WC, kuchyňka - viz článek 2.3.). Ve smlouvě nejsou dohodnuty výpovědní důvody ani výpovědní doba. V bodě [číslo] je dohodnuto předkupní právo nájemce k předmětu nájmu.

15. Z výpovědí nájmu z [datum], ze které bylo zjištěno, že žalovaný vypověděl nájem bez uvedení důvodu. Mezi účastníky bylo nesporné, že výpověď byla žalobci doručena dne [datum].

16. Ze spisu Obvodního soudu pro Prahu 3 sp. zn. [spisová značka] zjistil, že žalobou podanou [datum] právní předchůdce žalovaného [právnická osoba] zahájil proti Ing. [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] řízení o vyklizení předmětu nájmu s odůvodněním, že nájemní smlouva [datum] je neplatná pro nedostatek souhlasu obecního úřadu dle § 3 odst. 4 zákona, že v době pronájmu nebyly prostory kolaudovány jako kanceláře a byly tak pronajaty v rozporu s jejich kolaudačním stavem a že smlouva je neurčitá, neboť není přesně označen předmět nájmu. Soud tehdy provedl obsáhlé dokazování za účelem zjištění okolností uzavření smlouvy mimo jiné i výslechem Ing. [příjmení] a svědků manželů [příjmení] (smluvní strana na straně pronajímatele). Z protokolu o jednání ze dne [datum] bylo zjištěno, že nájemce Ing. [příjmení] vysvětlil vztah nájemních smluv [datum] a [datum], uvedl, že první smlouvu uzavíral dne [datum] narychlo, ještě nevěděl, jak prostor využije, věděl jen, že chce podnikat, ale neměl jasný podnikatelský záměr, uvažoval o [anonymizována dvě slova]. Pak si ujasnil podnikatelský záměr, už nechtěl [anonymizována dvě slova], rozhodl se, že prostor využije jako zázemí pro prodejnu v [anonymizována dvě slova], kde měl (také od manželů [příjmení]) pronajatý prostor za účelem provozování prodejny, ta však neprosperovala, a proto prostor přenechal do podnájmu třetí osobě. [příjmení] jednorázové nájemné [částka]. Jediný rozdíl mezi smlouvami z [datum] a [datum] byl ten, že ve druhé smlouvě byl již přesně vymezený předmět nájmu. Projekční kancelář má na [příjmení] 47, [obec a číslo], tam má veškeré materiály, prostor v [obec] [anonymizováno] užíval jako sklad věcí, dle aktuální potřeby, jako kancelář ho užíval po dobu rekonstrukce prostoru v [příjmení], zaměstnance tam neměl. Prostor již cca 2 roky neužívá, podnajal ho [jméno] [příjmení]. Stav prostoru byl špatný, žalobce vložil do jeho rekonstrukce minimálně [částka], rekonstrukce trvala rok (včetně zajištění stavebního povolení). Na č.l. 40 spisu je podnájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem (nájemcem) a [jméno] [jméno] (podnájemcem) dne [datum], ze které odvolací soud zjistil, že účelem podnájmu provozování kancelářské a administrativní činnosti, od [datum] na dobu pěti let s možností ukončit vztah končí výpovědí s šestiměsíční lhůtou, za nájemné [částka] měsíčně. [právnická osoba] zpochybnil pravost podpisu manželů [příjmení] na smlouvě z [datum], trval na výslechu manželů [příjmení], tehdy k tomuto důkaznímu návrhu uvedl, že manželé [příjmení] měli v letech [rok] [číslo] problémy s policií, měli enormní dluhy, čehož důsledkem bylo i uzavírání takovýchto smluv. Z protokolu z jednání ze dne [datum] bylo zjištěno, že byli vyslechnuti svědci [jméno] [příjmení] a [obec] [anonymizováno], oba potvrdila pravost svého podpisu na smlouvě, svědek [příjmení] dále potvrdil, že svědci pronajali žalobci i několik bytů a dalších kanceláří, potvrdil zaplacení nájemného, uvedl, že pokud jde o obsah smlouvy, tehdy se to tak dělalo, neboť v době, kdy uzavíral smlouvu se žalovaným, nebylo možno nemovitost prodat, proto byla uzavřena nájemní smlouva na [anonymizováno] let. Žalobce uplatnil v závěrečné řeči námitku neplatnosti nájemní smlouvy i z důvodu nepřiměřeně dlouhé doby trvání nájmu, neboť ujednání o době nájmu 97 let označil za obcházení zákona. Ing. [příjmení] tehdy v závěrečné řeči uvedl, že v případech, kdy nebylo možné uzavřít smlouvu kupní, se uzavírala smlouva nájemní na dlouhou dobu. V rozsudku ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] soud žalobu o vyklizení zamítl s odůvodněním, že nezjistil žádný důvod neplatnosti nájemní smlouvy z [datum], a není jím ani sjednaná dlouhá doba nájmu, neboť doba trvání nájmu není zákonem nijak omezena; rozsudek nabyl právní moci [datum].

17. Z výpisu ze živnostenského rejstříku z [datum], který jako důkaz navrhl žalobce v žalobě a který soud I. stupně neprovedl. Z něho bylo zjištěno, že žalobce je od [datum] evidován jako živnostník se sídlem [adresa], s předmětem činnosti a) projektová činnost ve výstavbě, b) provádění staveb, jejich změn a odstraňování, c) výroba, obchod a služby, s provozovnou zapsanou na adrese [adresa].

18. Z Výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1919 pro k.ú. [část obce], ze kterého bylo zjištěno, že žalovaný je zapsán jako vlastník pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], bytový dům, ve které se nachází předmět nájmu.

19. [příjmení] iudicata. Z připojeného spisu Obvodního soudu pro Prahu 3 sp. zn. [spisová značka] vyplývá, že je pravomocně vyřešena otázka platnosti nájemní smlouvy uzavřené [datum] a že tato otázka již nepodléhá (nemůže podléhat) přezkumu. Soud tehdy řešil otázku platnosti smlouvy jako otázku předběžnou, a to i z hlediska sjednané doby trvání nájmu, a rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] žalobu o vyklizení pravomocně zamítl s odůvodněním, že smlouva [datum] není neplatná, a to ani z důvodu sjednané doby nájmu. Odvolací soud v této souvislosti odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu týkající se otázky závaznosti pravomocných zamítavých výroků (např. rozsudky sp. zn. [spisová značka], sp. zn. [spisová značka]), dle které je sice závazný výrok rozsudku, nikoli jeho odůvodnění, v případě zamítavého výroku je však nutno z hlediska závěru, zda předběžná otázka ve sporu mezi účastníky byla již závazně pravomocně rozhodnuta či nikoli - posoudit rozsudečný výrok i v souvislsoti s odůvodněním. Výslovně pak Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. [spisová značka] či sp. zn. [spisová značka] uvedl, že„ byla-li pravomocným rozsudkem soudu zamítnuta žaloba, kterou se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovaným vyklidit byt, když soud dospěl k závěru, že žalovaní užívají předmětný byt na základě platné nájemní smlouvy, je takový rozsudek ve smyslu § 159a odst. 1, odst. 4 o. s. ř. závazný pro účastníky řízení i pro všechny orgány (tedy i pro soud v pozdějším jiném řízení, kde je řešena platnost nájemní smlouvy jako předběžná otázka). Na uvedený závěr nemá vliv okolnost, že ve výroku zamítavého rozsudku není otázka existence nájmu výslovně řešena, jelikož zamítavý výrok je třeba posoudit v souvislosti s jeho odůvodněním“.

20. Výše uvedený pravomocný rozsudek však nepředstavuje překážku res iudicata pro posouzení otázky, na jakou dobu (určitou či neurčitou) byl nájem sjednán. Odvolací soud po provedeném dokazování se shodě s výše citovanou judikaturou Nejvyššího soudu uzavřel, že jde o nájem na dobu neurčitou, neboť tento závěr není v příkrém rozporu se zjištěným účelem nájmu, a to smluveným (kancelář a její zázemí) ani faktickým (sklad či improvizovaná dočasná náhradní kancelář za kancelář v sídle žalobce v [příjmení] [anonymizováno] 47 či podnajímání třetím osobám k podnikání či bydlení).

21. Ostatně žalobce sám u jednání před soudem I. stupně uvedl, že s ohledem na vztahy smluvních stran a postoj žalovaného, který má zájem na ukončení vztahu, ani žalobce již nemá zájem na pokračování v nájmu, a pokud by bylo možné se se žalobcem dohodnout na zohlednění jeho investic, které do předmětu nájmu vložil, ukončil by nájemní vztah okamžitě. Odvolací soud k tomu dodává, že investice žalobce do předmětu nájmu nijak nebrání závěru o době trvání nájmu nebrání, neboť otázku investic do předmětu nájmu právní úprava předpokládala a řešila (§667 obč. zák.).

22. Žalobce uvedl, že měl primárně zájem o koupi prostoru a že dlouhodobý nájem byl„ náhradou“ za koupi, která, jak mu bylo řečeno, z nějakého důvodu nebyla možná. Je tedy zřejmé, že důvodem nestandardně dlouhé doby nájmy byl nikoli účel nájmu (jak tomu bylo např. ve věci řešené Nejvyšším soudem ve věci sp. zn. [spisová značka]), ale zájem nájemce mít prostor v podstatě trvale ve vlastní dispozici a nakládat s ním dle své úvahy, např. neužívat ho ke své podnikatelské činnosti, ale podnajímat ho třetím osobám. Tento závěr potvrzuje chování žalobce v době po uzavření smlouvy ([anonymizováno] sp. zn. [spisová značka]). Odvolací soud však připomíná, že pojmovým znakem nájmu je dočasnost. Pokud měl žalobce zájem o trvalý právní vztah k prostoru (který nebyl samostatnou věcí v právním slova smyslu z důvodu vlastnictví budovy bez prohlášení o vymezení jednotek), pak řešením mohl být postup dle § 5 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nebytových prostor, ve znění [účinnost], tzn. prohlášení o vymezení jednotek v budově a následný prodej některé z nich.

23. Na základě § [číslo], § [číslo], § 2314 o. z., za situace, kdy výpovědní důvody nebyly ve smlouvě dohodnuty, lze nájem vypovědět bez uvedení důvodu, se šestiměsíční výpovědní dobou. Výpověď žalovaného tudíž není neoprávněná.

24. Odvolací soud proto postupoval dle § 220 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že se žaloba o určení neoprávněnosti výpovědi nájmu zamítá.

25. Výrok II. o nákladech řízení před soudy obou stupňů se opírá o § 224 odst. 2, § 142 odst. 1 o. s. ř. V řízení byl úspěšný žalovaný, má proto právo na náhradu nákladů řízení. Ty představuje soudní poplatek za odvolání [částka] a náklady zastoupení advokátem, tj. odměna advokáta určená dle § 9 odst. 3 písm. a), e) vyhl. č. 177/1996 Sb., za 5 úkonů právní služby po [částka] (převzetí a příprava, vyjádření k žalobě, účast u jednání dne [datum], odvolání, účast u odvolacího jednání dne [datum]), hotové výdaje advokáta dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši [částka] (5x [částka]) a 21% DPH, tj. celkem [částka].