50 000 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem pod bodem I. zamítl žalobu, aby žalovaní zaplatili společně a nerozdílně žalobkyni částku [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od [datum] a výrokem pod bodem II. uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení [částka] k rukám právní zástupkyně žalovaných do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Soud I. stupně takto rozhodoval o žalobě, na základě které se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s tím, že mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem a paní [jméno FO] jako výlučným vlastníkem družstevního podílu k bytu byla uzavřena smlouva o poskytování realitních služeb, na základě které byla žalobkyně oprávněna nabízet k převodu předmětný družstevní podíl v bytovém družstvu [adresa], se kterým bylo spojeno právo nájmu k družstevnímu bytu č. [hodnota] na adrese [adresa]. O předmětný byt projevili zájem žalovaní, a tak mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem na straně jedné, žalovanými, jako zájemcem na straně druhé a paní [jméno FO] jako převodcem na straně třetí, byla uzavřena dne [datum] Dohoda o složení blokovacího depozita. Na základě této dohody se žalovaní zavázali uzavřít Dohodu o převodu předmětného družstevního podílu s paní [jméno FO]. Tuto dohodu však nesplnili. V souladu s článkem V. odst. 5 dohody v případě, že žalovaní, jako zájemci, odmítli svou součinnost k uzavření smlouvy o převodu členských práv a povinností, zejména tím, že nepřistoupili k podpisu smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti dohody, má žalobkyně právo požadovat po žalovaných, jako zájemcích, smluvní pokutu ve výši [částka], kdy tato smluvní pokuta představuje paušální odškodnění žalobkyně za náklady marně vynaložené při realizaci převodu, přičemž podpisem dohody žalovaní také potvrdili, že výši smluvní pokuty považují za zcela odpovídající a přiměřenou zajišťované povinnosti.

3. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s tím, že k uzavření dohody o převodu družstevního podílu nedošlo z důvodu, že v rámci uzavřené smlouvy o budoucím převodu, do které bylo vtěleno i znění smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, [jméno FO] jako převodce prohlásila, že nemá jako člen družstva a nájemce bytu vůči družstvu ani v žádné třetí osobě žádné závazky. Toto však neodpovídalo skutečnosti, neboť na předmětu budoucího převodu družstevního podílu, se kterým jsou spjata členská práva a povinnosti vázla povinnost [jméno FO] uvést podlahu v bytě do stavu, který odpovídá protihlukovým normám. Navíc na dohodu o složení blokovacího depozita se fakticky vztahují ustanovení Zákona o realitním zprostředkování (ZRZ), a to včetně jeho ustanovení § 14 za povídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popřípadě smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Pakliže § 14 ZRZ výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popřípadě smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, není pak ani možné za porušení takové povinnosti stanovit či sjednat smluvní pokutu. To koresponduje i s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu s rozhodnutím ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka].

4. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování, které je popsáno v bodech 4. až 11. odůvodnění napadeného rozsudku, dospěl k tomuto skutkovému závěru: dne [datum] byla mezi žalobkyní na straně jedné (označené jako realitní zprostředkovatel), žalovanými na straně druhé jako zájemci a paní [jméno FO] (převodcem) na straně třetí uzavřena Dohoda o složení blokovacího depozita, jejímž předmětem byla „rezervace“ družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu č. 369/13, na adrese [adresa]. Žalobci složili rezervační poplatek ve výši [částka] na účet advokáta [tituly před jménem] [jméno FO] v souladu s rezervační smlouvou. Žalovaní a převodce se Dohodou o rezervaci zavázali, že v rezervační lhůtě do [datum] uzavřou dohodu o převodu družstevního podílu. Žalobkyně se zavázala po rezervační lhůtu družstevní podíl nenabízet a zajistit veškerou dokumentaci k převodu. Pro případ neuzavření dohody o převodu z důvodu na straně žalovaných, byl tak tento závazek zajištěn smluvní pokutu ve výši [částka]. K uzavření dohody o převodu družstevního podílu nedošlo, neboť v rozhodné době existoval závazek převodce vůči bytovému družstvu ohledně odstranění hlučnosti podlahy v celém předmětném bytě.

5. Následně soud I. stupně věc po právní stránce posoudil s odkazem na § 2 písm. a), § 3 odst. 2, § 11 odst. 1, § 12 odst. 1 a § 14 zákona č. 39/2020 o realitním zprostředkování (ZRZ), a to tak, že služby k jejichž poskytování se žalobkyně zavázala dohodou o složení blokovacího depozita spadají pod realitní zprostředkování ve smyslu § 2 ZRZ. Podstatný je obsah dohody o rezervaci a postavení zprostředkovatele, tj. konkrétní činnosti, k nimž se zavázal. Účelem realitního zprostředkování je zprostředkovat jiným osobám uzavření některé ze smluv uvedených v § 2 písm. b) uvedeného zákona, přičemž tyto smlouvy jsou pro účely zákona souhrnně vymezeny jako „realitní smlouva „. Ve vztahu k žalovaným se žalobkyně zavázala družstevní podíl po rezervační dobu nenabízet, zprostředkovala pro ně advokátní úschovu u advokáta [tituly před jménem] [jméno FO], na jehož účet žalovaní složili blokovací depozitum, a zavázala se zajistit smluvní dokumentaci k převodu. Tyto činnosti dle soudu I. stupně jednoznačně naplňují znaky realitního zprostředkování ve smyslu ZRZ. Tomu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování rovněž napovídá žalovanou ve smlouvě uváděná jednoznačná terminologie zákona, když žalobkyně sama sebe ve vztahu k dalším účastníkům, včetně žalovaných, označuje za realitního zprostředkovatele a účelem smlouvy je uzavření realitní smlouvy, a to i v podobě smlouvy o smlouvě budoucí. Předmětná rezervační smlouva je tak dle soudu I. stupně smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu zákona o realitním zprostředkování. Ve smyslu § 14 tohoto zákona nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. V rezervační smlouvě nelze sjednat smluvní pokutu za neuzavření realitní smlouvy, neboť nelze sjednat sankci za porušení domnělé povinnosti, která nebyla platně sjednána. Proto s ohledem na § 1812 občanského zákoníku nelze k tomuto ujednání přihlížet. Nad rámec výše uvedeného pak soud I. stupně, konstatoval, že i v případě, pokud by se na danou věc nevztahoval zákon o realitním zprostředkování, žalovaným by povinnost zaplatit smluvní pokuta nevznikla, když z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaní nepřistoupili k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu, neboť převodce měl vůči družstvu závazek v podobě uvedení podlahy v celém bytě do souladu s technickými normami, pokud jde o jejich vzduchovou a zvukovou neprůzvučnost. Pokud žalobkyně namítala, že smluvní pokuta zahrnovala i účelně vynaložené náklady, soud I. stupně k tomu uvedl, že náklady vynaložené zejména na přípravu nemovitosti k prodeji, právní servis, odborné služby a další, představují nárok na provizi jakožto odměnu zprostředkovateli.

6. O náhradě nákladů řízení pak soud I. stupně rozhodoval podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

7. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, ve kterém namítla, že se závěry soudu I. stupně nesouhlasí a odvolací důvod spatřuje v ustanovení § 205 odst. 2 písm. d), e), g) o. s. ř. Soud I. stupně samotné zdůvodnění shrnuje v podstatě v jediném odstavci, a to v bodě 18 napadeného rozsudku, kde soud I. stupně odkazuje na § 14 zákona o realitním zprostředkování a zároveň dodává, že i v případě, že by se na danou věc nevztahoval zákon o realitním zprostředkování, žalovaným by povinnost zaplatit smluvní pokutu nevznikla. Zároveň činí závěr o tom, že žalovaní nepřistoupili k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu, neboť převodce měl vůči družstvu závazek v podobě uvedení podlahy v celém bytě do souladu s technickými normami. Z uvedeného je dle žalobkyně zřejmé, že ani soud I. stupně nemá zcela jednoznačně ucelený názor, jak věc jako věc posoudit, když připouští dvě možné alternativy. Co se týče argumentace soudu I. stupně ohledně skutečnosti, že u převodce přetrvával závazek vůči družstvu ohledně uvedení podlahy do souladu s technickými normami, tak soud I. stupně dle odvolatelky k tomuto závěru dospěl na základě pouhého tvrzení žalovaných bez provedení dalších důkazů. S ohledem na uvedené pak považuje žalobkyně napadené rozhodnutí za vnitřně rozporné, a tudíž nepřezkoumatelné a nesrozumitelné. Navrhla, aby rozsudek soudu I. stupně byl zrušen a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.

8. Žalovaní ve svém vyjádření k odvolání žalobkyně navrhli potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Soud I. stupně precizně shrnout celou důkazní situaci, zhodnotil provedené důkazy a z hlediska právního posouzení za klíčové označil ustanovení § 14 ZRZ. Následné tvrzení soudu o tom, že i v případě, že by se na danou věc nevztahoval ZRZ, žalovaným povinnost zaplatit smluvní pokutu žalobkyně nevznikla, je tvrzením pouze doplňkovým. Žalobkyně se jako realitní zprostředkovatel v dohodě o složení blokovacího depozita zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k převádějící, s nímž měla uzavřenu zřejmě i jinou smlouvu, ale i ve vztahu k žalovaným coby zájemcům o nabytí družstevního podílu převodem. Lze tedy uzavřít, že na dohodu o složení blokovacího depozita se fakticky vztahují ustanovení ZRZ a to včetně § 14 zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popřípadě smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Jestliže § 14 tohoto zákona výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, není pak ani možné za porušení takové povinnosti stanovit či sjednat smluvní pokutu. Žalovaní odkazují na dosavadní ustálenou judikaturu, podle níž neuzavření smlouvy se třetí osobou nemůže být v rámci zprostředkovatelské smlouvy sankcionováno. Proto jakákoliv ujednání v rámci rezervačních či obdobných smluv zakládajících právo realitního makléře na smluvní pokutu za to, že zájemce o koupi nedodrží smluvní závazek uzavřít s předávajícím smlouvu, jsou absolutně neplatné. Žalovaní v tomto směru odkázali zejména na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]. Od věci není ani fakt, že mezi žalovanými a převodcem [jméno FO] nakonec k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu nedošlo, neboť tyto strany dne [datum] uzavřeli dohodu o zrušení smlouvy o budoucím převodu. I z tohoto pohledu by bylo nelogické, pokud by žalovaní byli sankcionováni za něco, co nezavinili, či za to, že závazek uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu nakonec sám převodce [jméno FO] spolu s žalovanými dohodou zrušila.

9. Odvolací soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal napadený rozsudek a řízení jeho vydání předcházející podle § 212 a § 212a o. s. ř., a poté dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

10. Soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatečná skutková zjištění a takto zjištěný skutkový stav posoudil správně i po stránce právní. Zejména k jeho právnímu posouzení při aplikaci příslušných ustanovení zákona o realitním zprostředkování nemá odvolací soud žádných výhrad a plně se s tímto právním posouzením věci ztotožňuje. Odvolací argumentace žalobkyně nemůže proto přivodit ani změnu ani zrušení napadeného rozsudku.

11. Odvolací soud zcela souhlasí s argumentací soudu I. stupně v tom směru, že Dohoda o složení blokovacího depozita uzavřená mezi žalobkyní, žalovanými coby zájemci a [jméno FO] coby převodcem dne [datum] je smlouvou o realitním zprostředkování. V době uzavření této dohody pak byl již od [datum] účinný zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (ZRZ) a lze proto tento zákon na uvedenou věc aplikovat. Na danou věc tedy zcela dopadají závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]. V této věci (obdobně i ve věci, kterou v uvedeném rozhodnutí posuzoval Nejvyšší soud), zájemci o koupi nemovitosti (v této věci o koupi družstevního podílu) vyhledáni žalobkyní, uzavřeli s ní a s vlastníkem družstevního podílu smlouvu označenou jako „Dohoda o složení blokovacího depozita“, v níž ujednali, že žalobkyně jako realitní zprostředkovatel se po dobu rezervace zavazuje vykonávat činnost směřující k uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu, a to tím, že předmětný družstevní podíl po dobu uzavření této dohody nebude nabízet dalším zájemcům a zajistí vypracování návrhu dalších potřebných smluv. Žalovaní, jako zájemci, se zavázali, že nejpozději do doby dohodnuté v této dohodě uzavřou s převodcem ([jméno FO]) smlouvu o převodu družstevního podílu. Rezervační poplatek ve výši [částka] byl žalovanými uhrazen. Ve světle úpravy ZRZ lze z citovaných ujednání dohody zcela bez pochybností dovodit, že žalobkyně, jako realitní zprostředkovatel se zavázala poskytnout žalovaným, jako zájemcům o nabytí družstevního podílu realitním zprostředkování ve smyslu § 2 písm. b) ZRZ, kdy žalovaní uhradili tuto úplatu ve formě rezervačního poplatku. Posuzovaná dohoda je tak smlouvou o realitním zprostředkování, tak jak správně posoudil soud I. stupně. Je tedy správný názor soudu I. stupně, že na posuzovanou smlouvu se vztahují ustanovení ZRZ, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popřípadě smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, tedy povinnost, která žalovaným byla uložena právě předmětnou dohodou. Podle nyní platné právní úpravy povinnost uzavřít smlouvu a tím i smluvní pokutu zajišťující tuto povinnost, může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazkového vztahu, jinak řečeno, k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv, že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě ve smyslu § 14 uvedeného zákona a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva, jak uvádí § 15 zákona o realitním zprostředkování (k tomu srovnej zmiňované rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]). Jak správně soud I. stupně uzavřel, nelze-li podle § 1812 odst. 2 věta první o. z. k tomuto ujednání přihlížet, nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu. Proto žalovaní nemohou mít povinnost zaplatit takto dohodnutou smluvní pokutu, neboť je to v rozporu se zákonem.

12. Pokud jde o námitku žalobkyně, že závěr soudu I. stupně o tom, že k uzavření dohody nedošlo z důvodu závazku [jméno FO] opravit podlahu v předmětném bytě, pak k tomu odvolací soud uvádí, že toto hodnocení bylo provedeno soudem I. stupně pouze nad rámec výše uvedeného a na správnost jeho předcházejících závěrů to nemá žádný vliv.

13. Odvolací soud proto postupoval podle § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně jak ve výroku o věci samé, tak ve výroku o náhradě nákladů řízení, o kterých bylo rozhodnuto správně, jako věcně správný potvrdil.

14. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. za použití § 142 odst. 1 o. s. ř., když i v odvolacím řízení měli žalovaní ve věci plný úspěch, a proto jim náleží náhrada nákladů řízení za tuto fázi, a to za právní zastoupení advokátkou dle vyhlášky č. 177/96 Sb. při advokátním tarifu [částka] za jedeno úkon právní pomoci ve smyslu § 6 odst. 1 a § 7 advokátního tarifu k tomu náležející 1 režijní paušál po [částka] +21 % DPH, celkem tedy [částka]. Tuto náhradu uložil odvolací soud k zaplacení žalobkyni ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.